Bilan 2013

L E S
O B S E R V A T O I R E S
D E
L A
C C I
Bilan 2013
avril 2014
LES ÉDITOS
Le mot du président de la CCI
Une base de données de
tout premier ordre
Jean-Pierre LIMOUSIN
Président de la Chambre de commerce
et d’industrie de Limoges
et de la Haute-Vienne
L’Observatoire de l’immobilier de la Haute-Vienne, une initiative
remarquée de la chambre de commerce et d’industrie de
Limoges et de la Haute-Vienne dès 1991 et portée grâce à une
grande implication des professionnels de l’immobilier, délivre
chaque année un bulletin de santé attendu du marché. Celui-ci
est aujourd’hui marqué par l’attentisme des investisseurs et la
méfiance des acquéreurs. Ce baromètre reconnu, notamment en
raison de l’expertise des agents immobiliers participants, évalue
les transactions dans le neuf et l’ancien, examine les ventes de
logements, les opportunités de l’immobilier d’entreprise. Il dégage
les prochaines tendances, anticipe les éventuelles ruptures à l’instar
de l’aggravation de la fiscalité (celle des plus-values n’a jamais
été aussi complexe…), de l’instabilité des règles et de la pléthore
des normes dans la construction d’un immeuble ou d’une maison
(pas moins de 3 700 !). L’Observatoire livre un tableau précis et
argumenté de la situation dans un marché national en baisse, que
ce soit dans le domaine des prix ou du nombre des transactions ou
encore dans le secteur de la construction et des mises en chantier.
Cette concertation permanente des professionnels compose ainsi
une base de données de tout premier ordre et particulièrement
utile à nombre d’acteurs de la vie économique et sociale de notre
région.
Une sur-représentation de
la qualité
Bernard DURIVAUD
Président de l’Observatoire de l’immobilier
de la Haute-Vienne
Le calendrier politique et les annonces en matière de fiscalité
vont sûrement avoir une influence sur le marché immobilier en
2014, rendant difficile l’élaboration de prévisions. Le marché
risque de continuer à tourner au ralenti. Dans ce contexte,
les acquéreurs potentiels devraient rester attentistes et
exigeants face à des vendeurs qui campent toujours sur leurs
positions avec des prix parfois élevés. Les volumes de ventes
pourraient donc rester comparables à ceux de 2013, année
au cours de laquelle le marché a maintenu le cap par rapport à
l’année précédente. La persistance de taux d’intérêt attractifs
augmentant le pouvoir d’achat immobilier des ménages, a
sûrement contribué à soutenir l’activité. Pêle-mêle, le secteur
de la location a bénéficié d’un niveau d’activité correct avec
toutefois un bémol sur les logements anciens qui trouvent
plus difficilement preneurs. Les biens récents et de qualité
se relouent facilement d’autant plus si le loyer reste mesuré.
Et c’est là que réside la nouveauté : les comportements de
la clientèle changent. Les candidats à la location comme
à la propriété se tournent vers le moins cher mais ont des
exigences de qualité. Côté transactions, on observe un recul
limité en volume (environ –2,6 %) voire une stabilité et une
légère baisse des prix d’intensité variable selon les produits.
Rares sont les transactions portant sur des montants élevés.
L’état des locaux joue là aussi un rôle décisif dans le choix de
la clientèle.
2
La courbe des ventes
de maisons neuves
ne s’est pas inversée
en 2013 …!
Thierry HUBERT
Président UCI-FFB 87
Le marché de la maison individuelle neuve s’est détérioré par
une baisse moyenne au niveau national de -19 % avec des
régions à -30 % comme la Bretagne. Une tendance qui devrait
se poursuivre mais très nettement ralentir en 2014 ! Des
points encore négatifs en 2014 ne devraient plus s’accentuer :
en effet le marché des secundo-accédants semble légèrement
«frémir» et devrait à terme compenser le marché des primoaccédants toujours grippé ! L’évolution des taux bancaires et
plus largement des conditions exigées par les banques sera
déterminante pour l’ensemble du marché de l’immobilier ! Le
faible niveau de production actuelle est dû en grande partie
à un mécanisme PTZ (prêt à taux 0) désormais mal calibré.
Le marché de la maison individuelle ne peut redémarrer sans
une relance de l’accession à la propriété dans le cadre d’une
politique d’aide au logement claire et pérenne qui pourrait
être largement amortie et financée par les nouvelles rentrées
fiscales sans compter la création des milliers d’emplois tout
en permettant aux ménages la constitution d’un patrimoine
de nature sécurisante pour leur avenir. Nos gouvernants
devraient se souvenir que le levier «accession en maison»
représente depuis 1975 plus de 50 % des mises en chantiers
et surfaces construites !
Le marché de l’immobilier
2013 toujours en attente
d’une sortie de crise
Monique GIRARD
Présidente de l’Observatoire de l’immobilier de 1993
à 2008
Au niveau national, après deux années de recul significatif
des volumes de ventes de logements, l’année 2013 a vu les
chiffres se stabiliser, particulièrement sur les derniers mois de
l’année.
Mais l’acheteur est devenu maître du jeu. Selon le site
Meilleursagents.com, un chiffre clé est à retenir : il y a eu en
2013, 0,5 acheteur pour 1 vendeur contre 3 acheteurs pour 1
vendeur en 2010. Il faut ajouter à cet élément, le durcissement
des conditions d’octroi des crédits immobiliers par les banques
(apport personnel demandé de 15 à 20 % au lieu de 5 % avant),
le reformatage à la baisse du PTZ+ (prêt à taux 0 ), le recul des
prix a donc été inéluctable, 2 % en moyenne.
La construction neuve a été la plus touchée avec 330 000
logements construits en France en 2013 pour un objectif fixé
par François Hollande à 500 000.
Quant au marché de Limoges et de la Haute-Vienne, il n’a pas
dérogé à ces statistiques nationales. Si le marché de la location
s’est maintenu au niveau 2012 en moyenne, le marché des
ventes a stagné voire baissé sur certains biens jusqu’ à baisser
fortement pour la construction de maisons individuelles.
Pour 2014, que peut-on envisager ?
• Points positifs : l’acquéreur a repris la main. C’est lui qui va
influer sur les prix de vente ; les taux d’intérêts restent bas ;
après trois ans d’attentisme et de report, les besoins sont là.
• Points négatifs : une période d’élections peu favorable aux
décisions d’achat ; les droits de mutations en hausse pour la
plupart des départements à partir du 1er mars...
En conclusion, le marché immobilier 2014 pourrait ressembler
à celui de 2013, avec un volume correct de ventes, et le retour
au juste prix négocié entre acquéreur et vendeur.
LOCATION
ANCIEN ET NEUF
Le marché locatif privé
Thomas QUINTANE Square Habitat Centre-Ouest
Dans un environnement économique difficile, le marché du locatif
privé de notre département a connu une année 2013 en demi-teinte.
Même s’il faut noter une sensible amélioration sur la location de
certains produits, force est de constater que notre marché est en
constante évolution tant sur le type de biens recherchés que sur les
prestations offertes par les bailleurs.
Tenant compte de ces éléments, le nombre de locations de maisons
augmente de 5,3 % pour une baisse du prix des loyers de 9,8 %. Une
évolution en 2013 : les primo accédants qui ont vendu choisissent de
louer en attendant de trouver la maison qui répond à leurs exigences.
En revanche, une baisse significative des locations de logements
types III et IV est à noter avec un montant de loyer relativement stable.
Ces appartements ont des charges plus élevées et sont de ce fait
beaucoup plus difficiles à louer.
La tendance s’inverse sur 2013 pour les studios avec +4,6 % de locations
par rapport à 2012 pour un loyer moyen en légère augmentation. La
préférence des locataires va vers les produits offrant un bon rapport
qualité/prix, l’équipement et la qualité de l’aménagement reviennent
au centre de leurs préoccupations.
De façon générale, l’année 2013 voit le volume de locations baisser
de 6,6 % et des candidats locataires qui ont un niveau croissant
d’exigence quant aux prestations offertes par les bailleurs. Ces mêmes
bailleurs préfèrent dans certains cas, mettre leurs biens à la vente
plutôt que de faire des travaux. Pour autant, c’est bien cette remise en
état qui permet de proposer un produit différenciant qui optimise les
chances de trouver un locataire.
Location d’appartements anciens
Fourchette moyenne de loyer mensuel (hors charges) - prix en euros
Types
Limoges & périphérie (*)
Moyenne basse
Moyenne haute
Studio
230
340
Type II
310
460
Type III
410
590
Type IV
500
640
Type V et plus
570
910
(*) Boisseuil - Condat-sur-Vienne - Couzeix - Feytiat - Isle -Landouge - Le Palais - Panazol - Rilhac-Rancon
Location d’appartements neufs
Fourchette moyenne de loyer mensuel (hors charges) - prix en euros
Types
Limoges & périphérie (*)
Moyenne basse
Moyenne haute
Studio
290
310
Type II
395
440
Type III
565
590
Type IV - Type V et plus
N.S.
N.S.
(*) Boisseuil - Condat-sur-Vienne - Couzeix - Feytiat - Isle - Landouge - Le Palais - Panazol - Rilhac-Rancon
N.S. : non significatif
Observatoire national des loyers Clameur(*)
A fin décembre 2013, en France, les loyers de marché (dans
le cas d’une relocation ou d’une location nouvelle) se sont
accrus de 0,1 % en rythme annuel, alors que dans le même
temps la progression des prix à la consommation s’est établie
à +0,7 % sur un an, d’après l’INSEE. A Limoges, globalement,
les loyers ont stagné ou augmenté mais moins vite que
l’inflation. Sur la période 1998-2013, ils ont diminué de 1,3
%. En 2013, le loyer moyen a été de l’ordre de 9 euros du
m² (France : 12,6 euros/m²). Le taux de mobilité résidentielle
(proportion de logements du secteur locatif privé remis
chaque année sur le marché) s’élève à 36,8 % contre 27,4
% au niveau France. Quant à la durée moyenne d’occupation
d’un logement, elle se situe aux alentours de 33 mois.
(*) d’après Michel Mouillart, professeur d’économie à l’Université de Paris Ouest
Répartition du nombre de locations
par type de biens loués (données à panel constant)
Location de maisons
Fourchette moyenne de loyer mensuel (hors charges) - prix en euros
Montant du loyer
Moyenne basse
Moyenne haute
Limoges ville
540
890
Périphérie de Limoges (*)
590
830
Haute-Vienne (**)
460
680
(*) Boisseuil - Condat-sur-Vienne - Couzeix - Feytiat - Isle - Landouge - Le Palais - Panazol - Rilhac-Rancon
(**) sauf Limoges et communes périphériques de Limoges
3
VENTE
ANCIEN
2013 sans surprise
Une légère baisse des ventes
Olivier SCHIAPPARELLI Orpi Agence Conseil
Direction régionale des finances publiques
D’après les chiffres du service de la publicité foncière, les ventes de
locaux d’habitation ont fléchi de 2,6 %, en Haute-Vienne. Le recul a été
plus marqué sur la zone de Bellac* (-4,8 %) et plus faible dans le reste
du département (-2,1%). Par contre, la chute du nombre de ventes
en l’état futur d’achèvement (VEFA) s’est poursuivie et demeure à un
niveau élevé (-38 % contre –34 % en 2012).
Evolution des actes de vente
Haute-Vienne hors zone de Bellac*
Activité immobilière - Actes de ventes
dont locaux d’habitation
Année
dont VEFA**
Nombre
Évolution sur
un an
Nombre
Évolution sur
un an
2009
4 869
15,0 %
206
-45,5 %
2010
5 711
17,0 %
159
-23 %
2011
6 538
13,0 %
244
35 %
2012
5 662
- 13,4 %
161
-34 %
2013
5 542
- 2,1 %
100
-38 %
L’année 2013 est restée dans la continuité de la fin d’année dernière.
Les volumes sont en léger recul et les prix ont continué à baisser. Cette
baisse des prix d’environ 5 % est marquée par de fortes disparités.
Seuls les biens offrant un bon rapport qualité/prix parviennent à
s’échanger. Le maintien des taux d’intérêts d’emprunt au plus bas
tout au long de l’année a permis de garder de l’attractivité pour les
acquéreurs. Nous avons vu réapparaitre les doubles projets avec les
« secundo-accédants » qui peuvent être les moins pénalisés dans ce
contexte car quand le marché est plus bas, on vend moins cher mais
on achète aussi moins cher !
Les appartements :
Les petites surfaces se sont maintenues avec un regain d’intérêt sur
les studios et type 1 pour les investisseurs au second semestre. En
revanche, les types 4 ont connu une forte chute du nombre de ventes
(-17 %). Cette catégorie est principalement constituée de résidences
des années 60/70 avec de fortes charges de copropriété. C’est un vrai
frein pour les acquéreurs d’aujourd’hui. De plus, les appartements de
ces années-là ont besoin d’un gros rafraichissement entrainant un
véritable désamour. Ils se vendent entre 700 et 800 €/m².
Haute-Vienne
Activité immobilière - Actes de ventes en 2013
Zone
géographique
Nombre total
dont locaux
d’habitation
dont VEFA**
Nombre
Évolution
sur un an
Nombre
Évolution
sur un
an
Dont
VEFA
Évolution
HauteVienne
8 030
-3,5 %
6 572
-2,6 %
100
- 38 %
dont
Bellac
1 305
-0,8 %
1 030
-4,8 %
0
-
Source : Service de la publicité foncière
* Zone de Bellac : cantons de Bellac, Bessines, Châteauponsac,
Le Dorat, Magnac-Laval, Mézières, Nantiat, Saint-Sulpice-les-Feuilles
** VEFA : ventes en l’état futur d’achèvement
Les maisons : même tendance que 2012.
Les prix des maisons sont en baisse d’environ 5 % sur l’extérieur de
Limoges mais se maintiennent sur le centre-ville.
Les acquéreurs recherchent des maisons en bon état et au juste prix,
ce qui fait que certaines maisons avec travaux restent longtemps sur
le marché.
L’année 2014 ne devrait pas connaitre de grosses variations tant
que les taux d’intérêts resteront bas. Mais quel sera l’impact de la
prochaine augmentation de la taxe départementale dans les frais
d’acquisition ?
Vente d’appartements anciens (prix en euros)
Limoges et périphérie*
Types
Moyenne basse
Moyenne haute
Studio
29 380
45 660
Type II
44 310
72 200
Type III
59 240
103 440
Type IV
76 200
138 730
Type V et plus
151 900
216 320
Les prix indiqués sont des moyennes (moyenne de prix minimum et moyenne de prix maximum)
* Boisseuil - Condat-sur-Vienne - Couzeix - Feytiat - Isle - Landouge - Le Palais - Panazol - Rilhac-Rancon
Vente de maisons anciennes (prix en euros)
3 et 4 pièces
Types
Moyenne
basse
Moyenne
haute
5 pièces et plus
Moyenne
basse
Moyenne
haute
Limoges Ville
87 340
129 310
131 280
274 030
Périphérie de Limoges (*)
78 580
144 030
145 790
234 090
Haute-Vienne (**)
68 180
134 680
98 880
214 850
* Boisseuil - Condat-sur-Vienne - Couzeix - Feytiat - Isle - Landouge - Le Palais - Panazol - Rilhac-Rancon
** sauf Limoges et communes périphériques de Limoges
4
VENTE
Quelques chiffres de l’Observatoire de
l’habitat de la Ville de Limoges
Elisabeth CHAZELAS Ville de Limoges
Evolution du nombre de Déclarations
d’Intention d’Aliéner (appartements, maisons et terrains)
alors que pour les maisons anciennes l’indice des biens vendus continue
à baisser (-1,2 %). En revanche, l’examen des chiffres de l’ensemble
des transactions (moyenne des prix médians), révèle des évolutions
différentes : pour les appartements, une baisse générale des prix médians
(1 215 €/m²) de - 6,3 % à Limoges et de -2,2 % pour les maisons anciennes
(140 000 €). Cependant, pour la première couronne des prix médians
(150 000 €) on note une plus forte baisse des prix médians (-6,8 %).
Perspectives
Commune de
Limoges
Cette évolution annuelle fait apparaître une certaine reprise par rapport
à 2012, avec une stabilisation sur les 5 derniers trimestres.
Concernant les prix, l’année 2013 est marquée par une tendance à la
baisse plus ou moins marquée suivant le type de logement.
Les prix médians constatés sont les suivants :
Type de logement
Prix médian
Evolution /2012
T1
35 000 €
0%
T2
54 000 €
- 10 %
T3
70 000 €
-3%
T4
92 000 €
+ 2%
T5
138 000 €
-1%
T6 et +
186 000 €
N.S.
Maisons
140 000 €
-3%
N.S. : Non significatif
Le point de vue de la Chambre
Interdépartementale des Notaires :
analyse du marché
Stéphane FAUGERON, Notaire
Conjoncture nationale
• En volume : nous avons assisté en 2013 à une reprise à la hausse du
volume des ventes dans l’immobilier ancien. Le nombre annuel de transactions a ainsi augmenté au rythme moyen de 1 % par mois depuis
février 2013 pour atteindre 723 000 € sur l’année 2013, soit un niveau
plus élevé que 2012 (703 000 € qui avait été artificiellement «dopé»
par le changement de régime des plus-values en janvier 2012). Rappelons toutefois, que les années précédentes, on atteignait une moyenne
de 800 000 € (si l’on excepte la période 2008-2009 où elles étaient
tombées à 673 000 € et 594 000 €).
• En prix : selon l’indice Notaires INSEE (panel de biens de nature similaire),
le recul des prix sur un an est similaire pour les maisons (-1,4 %) et moins
accentué pour les appartements (-1 %). A noter que, sur le dernier trimestre, les prix en données corrigées des variations saisonnières (CVS)
sont en hausse pour les appartements (+0,4 %) et les maisons (+0,7 %).
Si l’on considère l’évolution des prix médians par département entre les
3ème trimestres 2012 et 2013, on observe la moitié des départements
en baisse et un tiers en hausse, en appartement comme en maison. Cependant on observe de fortes disparités entre les départements et les
agglomérations.
Pour 2014 on peut raisonnablement penser que la baisse des prix de
l’immobilier va prendre fin dans notre département. Si l’on observe
la tendance sur l’année 2013, les prix ont baissé de moins en moins
rapidement. De plus, quelques facteurs peuvent concourir à une
augmentation du nombre des transactions :
- des perspectives économiques moins défavorables en 2014 qu’en 2013,
- une stabilité fiscale enfin annoncée,
- l’attentisme des acquéreurs potentiels observé ces deux dernières
années, pourrait cesser devant la perspective de pouvoir conclure des
transactions à des prix plus attractifs qu’auparavant, cela combiné avec
un maintien de taux d’intérêts d’emprunt à un niveau historiquement très
bas.
Toutefois, la perspective de l’application d’un régime d’imposition des
plus-values moins favorable à partir du 1er septembre, devrait inciter les
vendeurs à négocier.
NEUF
Le marché du logement collectif neuf
Dominique RENAUDIE L’Immobilière Carnot
La baisse des ventes de logements neufs s’est accélérée en 2013 avec
100 logements vendus contre 160 en 2012 et 244 en 2011.
Les faibles stocks et une production pratiquement atone ont réduit
mécaniquement la possibilité d’acquérir.
D’autre part, plusieurs programmes dont les permis font l’objet d’un
recours des tiers sont retardés dans leur lancement.
Rappelons, de plus, qu’il a fallu attendre juillet 2013 pour avoir la
certitude du maintien de Limoges dans la zone éligible au dispositif
d’incitation fiscale de la loi Duflot. Ce manque de lisibilité a lui aussi
contribué à cet attentisme.
Les permis de construire de logements collectifs ont progressé
d’environ 50 % en 2013 par rapport à 2012, ce qui laisse augurer d’un
rebond à venir.
Les prix
Comme en 2012, les prix sont restés stables en 2013 avec une
fourchette de 2 200 €/m2 à 2 800 €/m2.
Les écarts de prix proviennent principalement de la date de dépôt de
permis de construire qui fixe le niveau normatif des constructions et
de ce fait le coût de revient.
Perspectives
Les besoins de renouvellement du parc, la surproduction des années
2003 à 2008 vraisemblablement absorbée, la reprise des permis de
construire considérés comme indicateurs avancés, laissent présager
que le creux de vague a été atteint.
Conjoncture locale
Les indices Notaires INSEE, confirment à la fin du troisième trimestre la fin
de la baisse des prix pour les appartements (+0,8 %) en Haute-Vienne,
5
FONCIER ET CONSTRUCTION NEUVE
FONCIER
Le marché du foncier 2013
Dominique RENAUDIE L’Immobilière Carnot
• Les volumes
L’année 2013 aura été conforme aux craintes anticipées. En effet, le
premier janvier 2013 marquait l’entrée en vigueur de l’application de la
RT 2012. Les surcoûts de construction induits par l’application de cette
nouvelle norme, et le contexte économique, ont impacté le marché du
foncier dont le volume a baissé d’environ 20 % par rapport à l’année
2012. Ce phénomène a fortement exclu les primos-accédants. Cette
baisse est sensiblement identique à celle observée au niveau national.
Il s’agit de la troisième année de baisse consécutive qui a été plus
fortement marquée en lotissement que dans le secteur diffus.
De nombreux programmes connaissent un taux de réservation atone.
Les rythmes de vente de terrains à bâtir ont été linéaires tout au
long de l’année, avec toutefois un léger rebond en fin d’année. Le
volume des permis de construire des 10 dernières années donne une
photographie rétrospective du marché du foncier.
Evolution des permis de construire
(maisons individuelles) en Haute-Vienne
niveau du look que de l’équipement et du confort, en les rendant aussi
plus économiques. Ces résultats ont été obtenus malgré un premier
trimestre en recul de 40 %, ce qui a fortement pénalisé l’activité du
premier semestre, heureusement corrigée par un deuxième semestre
plus soutenu. Aujourd’hui, il se construit moins de 1000 maisons
individuelles en Haute-Vienne alors qu’en vitesse de croisière normale,
il s’en construisait 1500.
Prix des maisons neuves (avec permis de
construire) : évolution par rapport à 2012
Zone géographique
% par
zone
Limoges et
périphérie*
41 %
HauteVienne**
59 %
Prix hors terrain
Répartition par type
de maisons (#)
Prix
mini
Prix
maxi
Prix
médian
T3
T4
T5 et
plus
84 000
274 000
136 000
0%
10 %
31 %
82 000
267 000
133 000
1%
34 %
24 %
Echantillon : 10 constructeurs - Données : contrats de vente signés en 2013
(#) % calculé par rapport au nombre total de constructions (384)
* Boisseuil - Condat-sur-Vienne - Couzeix - Feytiat - Isle - Landouge - Le Palais - Panazol - Rilhac-Rancon
** sauf Limoges et communes périphériques de Limoges
Éléments marquants
Source DREAL
• Les prix
En lotissement
Hors lotissement
Limoges et périphérie
de 35 000€ à 69 500€
la parcelle
de 39 000€ à 61 000€
la parcelle
Autres secteurs de la HauteVienne
de 21 000€ à 49 000€
la parcelle
de 21 500€ à 37 000€
la parcelle
2013 marque un léger fléchissement des prix, 2 % environ par rapport
à 2012.
• Les tendances
Pour compenser les surcoûts de construction, les acquéreurs ont parfois
diminué la superficie de leur projet de construction. Les parcelles
permettant l’édification d’une maison de plain pied représentent
l’essentiel de la demande. Les secteurs les plus recherchés restent
Limoges et sa périphérie. Le secteur rural a cependant connu une
légère reprise.
• Persepectives
Trois facteurs pourraient relancer le marché :
• La durabilité des taux d’intérêt historiquement bas.
• Une éventuelle reprise du marché de l’ancien qui resolvabiliserait
la secundo-accession.
• L’acceptation par le public de projets de plus petite surface pour
pallier le surcoût de construction.
CONSTRUCTION DE
MAISONS INDIVIDUELLES
Orientation générale
Thierry HUBERT, UPCMI
Après une année 2012 qui s’était traduite par un recul de 12 % des
ventes de maisons individuelles par rapport à l’année précédente,
une nouvelle baisse estimée à 16 % est constatée pour l’année
2013. Comme en 2012, nous avons toutefois mieux résisté que le
plan national où la baisse est estimée à 20 %. Nous pouvons encore
considérer qu’il s’agit d’une année de transition, avec intégration de
la RT 2012 qui a souvent modifié la configuration des pavillons tant au
6
• Les prix
Tout en respectant les normes de la RT 2012, le prix médian des
maisons est resté stable grâce en particulier aux relations entre les
fabricants, les fournisseurs et tous les intervenants qui ont fait des
efforts de productivité à toutes les étapes de la construction.
• Le marché des primo-accédants
Selon des statistiques nationales, plus de 40 % des accédants à la
propriété sont des ménages dont le chef de famille a un âge compris
entre 30 et 40 ans, ce qui marque un net recul par rapport aux années
précédentes où la moyenne d’âge se situait entre 25 et 30 ans. Les
banques ont aussi tendance à limiter la durée des crédits et sont
confrontées de plus en plus aux problèmes liés au marché de l’emploi,
où selon l’INSEE, 80 % des nouveaux contrats sont en CDD. Il faut
toutefois relativiser ce pourcentage, en considérant, toujours selon
l’INSEE, qu’au plan national, 85 % des contrats sont en CDI.
• Le marché intermédiaire
Même si une baisse du volume des transactions a été observée en
2013, les professionnels ont constaté un « frémissement » au cours du
dernier trimestre, ce qui, s’il se confirme, est favorable au marché de
la construction avec bien sûr un certain décalage.
• La répartition géographique
La proximité des axes de communication reste primordiale. En 2013,
le secteur dit rural a progressé par rapport au secteur urbain et
suburbain en raison, semble-t-il, d’une offre plus limitée de terrains
et de l’amélioration des infrastructures dont le meilleur exemple est
l’ouverture de la 4 voie vers Saint- Junien, qui a fortement dynamisé le
marché sur ce secteur.
• Évolution des surfaces
L’année 2013 confirme la tendance à la baisse de la surface habitable qui
aujourd’hui est souvent inférieure à 90 m2 alors que la moyenne était de
93 m2 en 2012. Cette tendance est renforcée par l’émergence de
familles monoparentales qui recherchent un espace de vie strictement
adapté à leur besoin.
• Les économies d’énergie et les garanties
liées à la construction
La très basse consommation : budget énergie renouvelable divisé par
4, est maintenant en place, ce qui rend les maisons confortables et
économiques. L’application systématique de la RT 2012 permet de
moins en moins à un auto-constructeur de réaliser son projet. L’accédant à la propriété bénéficie d’une offre packagée et certifiée, avec
procédures de suivi par l’administration, ce qui constitue une sécurité
pour tous les intervenants et les établissements financiers.
• Perspectives 2014
La tendance baissière observée ces dernières années risque cette
année encore, selon les observateurs, de se situer aux alentours de 10
à 15 %. Sans mesures fortes d’incitation à l’accession à la propriété,
neuf et ancien, sans oublier les primo-accédants, l’objectif de
500 000 logements à réaliser en France sera très difficile à atteindre.
Paradoxalement, l’année 2014 est une formidable opportunité
d’accéder à la propriété avec des taux de crédit historiquement bas
et des prix de construction extrêmement maitrisés, avec une part du
foncier dans le coût total de l’opération très compétitive en Limousin.
IMMOBILIER COMMERCIAL & D’ENTREPRISE
IMMOBILIER COMMERCIAL
Bilan 2013 et perspectives 2014 pour
les centres commerciaux
Patrick ROPERT Ropert Immo
En 2013, la fréquentation des centres commerciaux a fléchi au niveau
national, mais bien moins que l’année dernière à -1,7 % (2012 :
-5 %). Le chiffre d’affaires a lui aussi baissé dans les mêmes proportions
à -1,6 % (contre -0,2 % l’an dernier). Les raisons pour expliquer ces
chiffres sont : un contexte économique morose, des incertitudes
fiscales, une frilosité de la part des consommateurs et enfin, l’essor
accru du commerce en ligne. Ces baisses ne sont toutefois pas
alarmantes et la montée en gamme des centres commerciaux, aussi
bien dans l’architecture que dans les enseignes, laisse présager une
attractivité des nouveaux centres aussi bien pour les consommateurs
que pour les investisseurs.
Sur le bassin de Limoges, nous allons faire un tour d’horizon rapide des
six centres commerciaux phares par ordre de contact :
*Centre commercial LA COUPOLE/CORA BEAUBREUIL : l’hypermarché est dans l’objectif. Toujours quelques boutiques vides : ex-SFR,
ex-ERAM, ex-ZARA VETS en bout de galerie. Arrivée d’un pressing à
la place du fleuriste dans la galerie. Le POURQUOI PAS, restaurant en
arrière de caisses va connaître des travaux en 2014. Il n’y a plus d’association de commerçants pour le moment.
*Le FAMILY VILLAGE : une fermeture en 2013, il s’agit d’HEMISPHERE
SUD. Pas d’autre en vue à ce jour. Pour 2013, la fréquentation est en
progression de 2,3 % et le chiffre d‘affaires des boutiques en hausse de
1,7 %. Tous ces résultats sont plutôt encourageants et la provenance
des véhicules visiteurs, notamment en fin de semaine, est toujours
régulièrement hors région. Le retail park continue sa progression.
*Le centre commercial de CORGNAC : pour 2013, les boutiques
ont enregistré une petite progression de leur chiffre d’affaires, tandis
que l’hypermarché HYPER U des COOP de SAINTES, connaissait une
progression de 4 % de son CA. Un pharmacien a remplacé un pharmacien chez Mr NISS. ATOLL a été liquidé. Ouverture d’un restaurant turc
à côté du pressing à la place de l’ancien fleuriste. Création d’un drive
chez HYPER U qui est dans l’objectif en CA. Pour 2014, un chausseur a
ouvert en début d’année et trois ouvertures sont souhaitées.
*Le centre SAINT-MARTIAL : St Martial a connu cette année
5 ouvertures (CHAUSSEA, OLLY GAN, MICROMANIA, TAPE A L’OEIL et
THE KASE) pour 2 fermetures (CASA et NATURE & DECOUVERTES).
La fréquentation a baissé de 3 % alors que le CA n’a baissé que de
0,6 %, ce qui est très honorable. Le taux de locaux vacants est de
8 %. Comme au national, la fin de l’année a été très marquée par une
baisse de la fréquentation, mais cela a été valable au national. Pour
2014, une seule fermeture est annoncée : la Maison de la Presse pour
des raisons propres à Centre France.
Locations et transactions commerciales
Corinne GHISLAIN Century 21 Horeca 87
Eric MONTELLY a.a. Progimmo
L’année 2013 a été marquée par un surcroît de transactions
commerciales mais ceci sur un marché bien différent de celui des
années précédentes.
Trois types de transactions ont dominé :
1) La cession de droit au bail, uniquement sur les emplacements
numéro 1 du centre-ville de Limoges. Malgré tout, le marché est en
baisse par rapport à 2012.
2) La location pure de locaux commerciaux situés en centre-ville ou
périphérie a pris de l’ampleur.
3) La vente de murs commerciaux a permis de réaliser une bonne
année.
Une déduction significative peut donc se faire suite à l’analyse de ces
trois éléments : les cessions de droit au bail sur des emplacements
de deuxième ordre sont presque inexistantes ou à des prix de
cession en baisse. Elles sont remplacées par des locations pures pour
lesquelles nous voyons de nombreux clients porteurs de premier
projet. Les investisseurs sont encore plus présents mais très sélectifs
en terme d’emplacement, ce qui est encourageant dans le sens où ces
professionnels croient en la valeur de la pierre. Les groupes d’enseignes
nationales viennent vers nous avec des cahiers des charges encore
plus rigoureux et ne se positionnent qu’avec un franchisé. Il nous faut
donc jouer double jeu avec la sélection d’un local et du commerçant qui
voudra bien prendre les rênes. L’année 2013 pour le centre-ville a été
marquée par l’arrivée de grandes enseignes commerciales ainsi que
le repositionnement de certaines d’entre-elles tandis que le secteur
des zones commerciales se développe à grande vitesse. Malgré cela,
Limoges, comme partout ailleurs, souffre de cette crise nationale qui
touche en premier lieu tous nos commerçants. Le développement des
zones périphériques diminue à chaque fois la part du gâteau tandis que
le centre-ville commerçant se réduit de plus en plus. Nous constatons
donc beaucoup de boutiques fermées sur les rues Adrien Dubouché,
Haute-Vienne, bas de Jean Jaurès… La redynamisation de ces secteurs
et les réouvertures ne se feront qu’en pratiquant des baisses de loyers
sensibles accompagnées de souplesses locatives (franchise de loyer,
aide des bailleurs pour participer à des remises en état…). La base de
tout est l’emplacement et une bonne négociation.
*Le centre CARREFOUR BOISSEUIL : là-encore pas mal de boutiques
vides dans le centre, en attendant l’extension promise. OLLY GAN a
quitté le centre, comme il avait quitté la rue Fourie pour se regrouper
à Saint Martial. Le retail park voisin est plutôt attractif.
*Le centre E.LECLERC : Il est encore en progression malgré les
craintes de Mr PERRIN de l’an dernier. Il y a eu une création d’un
deuxième DRIVE après celui du Sud de Limoges, cette fois-ci accolé
à l’hypermarché. La galerie marchande va s’étoffer quelque peu avec
l’arrivée d’une boutique de cigarettes électroniques et quelques autres
boutiques. Les perspectives sont bonnes.
Loyer (*) hors droit au bail (par m2 HT par an - en euros)
Fourchette moyenne de loyer HT en euros
Moyenne basse
Moyenne haute
2012
2013
2012
2013
Commune de Limoges
83
60
325
225
Zone d’activités
commerciales Unité
urbaine de Limoges
75
54
213
100
Haute-Vienne
(hors unité urbaine
de Limoges)
66
46
113
115
(*) Locations pures sans droit au bail, pas-de-porte, fonds de commerce
7
IMMOBILIER COMMERCIAL & D’ENTREPRISE
Fonds de commerce
Monique BELIVIER - Cabinet Office du Commerce -Expertise
Olivier FAYE – Cabinet Michel Simond
La conjoncture économique n’épargne pas le marché de la vente de
Fonds de commerce dans le secteur du CHR (Café hôtel restaurant).
L’année 2013 a été particulièrement difficile, et cela pour plusieurs
raisons :
• Nombre de biens en CHR à la vente en forte progression.
• Chiffres d’affaires et résultats en baisse pour la plupart des CHR.
• Augmentation du nombre d’affaires en situation financière précaire
(redressement, voire liquidation). Certains produits parmi les plus
importants peuvent être en grande difficulté.
• Prudence des organismes bancaires pour le financement des activités
de CHR, au vu du nombre de commerces en difficulté dans ce secteur
et de la recrudescence sur le marché de petites structures ayant une
faible rentabilité.
• Baisse du nombre de porteurs de projet sérieux ; par contre, augmentation des repreneurs à petit budget difficilement finançable.
• Les mises en conformité 2015 (Loi PMR 2015) se rapprochent à
grands pas et peu d’établissements sont aux normes en dehors des
structures les plus importantes qui ont souvent anticipé ces travaux.
Les prix des affaires dans le CHR ont continué à baisser sur 2013.
Les opérations réalisées sont souvent sur des ratios CA/rentabilité/prix
très avantageux pour les acquéreurs qui profitent de la conjoncture
actuelle pour négocier au mieux leur achat. Pour les commerces de
type bar-tabac + activités, le marché est proche de celui du CHR.
En ce qui concerne le Tabac-presse-loto, la tendance est moins
morose. Nous avons remarqué que dans ce domaine d’activité, la
demande est toujours soutenue. La rentabilité des affaires est stable,
et les financements sont assez faciles à lever si le projet de reprise est
cohérent.
Les conditions bancaires sur 2013 ont été très avantageuses pour les
porteurs de projets, dans la lignée de ces deux dernières années. Les
accords bancaires sont plus durs à lever mais les taux sont toujours
historiquement bas.
L’année 2014 s’annonce intéressante pour les porteurs de projets :
offre de produits large et conditions financières de reprise toujours
intéressantes. C’est le bon moment pour investir dans la reprise d’un
fonds de commerce.
Prix d’acquisition des fonds de commerce
en Haute-Vienne (2013)
Activités
Prix moyen
Prix minimum
Alimentation générale
24 143 €
5 000 €
51 000 €
Alimentation spécialisée
58 250 €
5 000 €
105 000 €
Ameublement - Décoration
100 106 €
25 000 €
255 424 €
Autos - Cycles - Motos
Garages
289 494 €
7 411 €
1 755 210 €
Bar - Restaurant
Activités annexes
86 366 €
2 000 €
511 300 €
Ratio prix de vente/CA par activité
Transactions réalisées en 2013
Ratio prix de vente / CA (en %)
Activités
Commune de
Limoges
Haute-Vienne (hors
unité urbaine de
Limoges)
Boucherie - Charcuterie
52 108 €
10 000 €
120 000 €
Boulangerie-Pâtisserie
141 909 €
60 000 €
330 000 €
Hôtel - Bar - Restaurant
65 %
49 %
Coiffure - Parfumerie
Esthétique
39 667 €
16 000 €
80 000 €
Boulangerie - Pâtisserie
55 %
53 %
Culture - Loisirs - Sports
530 787 €
32 361 €
1 500 000 €
Alimentation générale
20 %
21 %
Equipement de la personne
83 333 €
10 000 €
235 000 €
Alimentation spécialisée
51 %
Hôtel - Bar - Restaurant
67 500 €
5 000 €
115 000 €
Jardin - Fleurs - Animaux
30 000 €
10 000 €
50 000 €
Pharmacie
1 210 000 €
610 000 €
2 490 000 €
Pressing - Laverie
49 500 €
1 500 €
100 000 €
Tabac - Presse - Librairie
167 500 €
10 000 €
450 000 €
Source : BODACC
8
Prix maximum
Bar presse - tabac
97 %
Coiffure-Esthétique
35 %
58 %
Jardinerie - Fleurs
51 %
Pharmacie
75 %
80 %
Librairie - Presse - Tabac
93 %
83 %
(*) Unité Urbaine de Limoges : Condat-sur-Vienne, Couzeix, Feytiat, Isle, Limoges, Le Palais-sur-Vienne,
Panazol.
IMMOBILIER COMMERCIAL & D’ENTREPRISE
IMMOBILIER D’ENTREPRISE
Marie-France LARRIVET - Cabinet Office du Commerce
Expert / CBRE
Le marché français
15,1 milliards d’euros ont été investis en France en 2013, soit une
hausse très légère par rapport à 2012. De grandes opérations ont
permis de compenser la chute du nombre de transactions. L’Ile-deFrance reste le moteur de l’activité avec 74 % des volumes investis sur
la France. Les chiffres de la Province restent stables, mais cachent de
grandes disparités selon les régions. Rhône-Alpes arrive de loin en 1ère
position, portée par de grandes transactions, aussi bien en bureaux
neufs qu’en grands ensembles commerciaux ou industriels.
Côté marché locatif, les incertitudes du climat des affaires incitent
beaucoup d’entreprises à renégocier leur bail plutôt qu’à envisager
un déménagement
Le marché en Haute-Vienne
• Les bureaux
Le marché a été calme avec un volume d’affaires réduit. A priori, la
tendance locale a été en phase avec la conjoncture nationale. Les
investisseurs locaux demeurent présents mais attendent le produit
intéressant avec un locataire « béton ». La demande en location
porte principalement sur des biens neufs, câblés, climatisés, dotés de
parking et situés plutôt en périphérie de Limoges.
La stabilité a prédominé tant au niveau du montant des loyers que
de celui des transactions. Le non-respect des clauses d’indexation est
devenu monnaie courante avec l’aval de la plupart des propriétaires
compte tenu du contexte peu propice à des augmentations.
Les stocks en bureaux neufs sont rares à la location comme à la vente.
Les quelques programmes en neuf ont connu des fortunes diverses :
les uns ont été reportés, les autres ont trouvé preneur avant même
la construction des bâtiments. Dans l’ancien non rénové, le constat
est patent : les stocks sont importants et difficiles à écouler et ce,
particulièrement pour les locaux impossibles à mettre aux normes
sans modification de la structure du bâtiment. Concernant l’ancien
rénové en bon état, l’implantation géographique et la présence ou non
de parkings sont des éléments déterminants dans la prise de décision
de la clientèle.
Location Loyer par m
2
Location Loyer par m
Entrepôts et
locaux industriels
2
en euros HT/an sans charges locatives
Moyenne basse
Moyenne haute
2012
2013
2012
2013
Neufs
60
60
85
80
Anciens non
rénovés
25
27
49
34
Anciens rénovés
33
47
57
60
Vente Prix de vente par m
2
en euros HT (1)
Moyenne basse
Moyenne haute
Entrepôts et
locaux industriels
2012
2013
2012
2013
Neufs
500
-
600
-
Anciens non
rénovés
208
186
318
240
Anciens rénovés (2)
365
350
500
450
(1) prix hors frais et selon équipement - hors foncier
(2) avec parking
en euros HT/an (1)
Moyenne basse
Bureaux
En location, la demande a été moyenne, plus animée pour les entrepôts
que pour les locaux d’activité. Les loyers sont restés relativement
stables.
Que ce soit en location ou en vente, les stocks en ancien rénové ne
sont pas très importants mais les bâtiments ne bénéficiant pas d’une
situation géographique favorable sont difficiles à négocier.
Pour conclure, 2013, année très difficile à analyser, car à l’instar
de la météo, le chaud et le froid ont soufflé alternativement, et il
est très difficile, en ce début d’année 2014, d’imaginer si le climat
économique sera propice à notre région. Ce devrait être une année
délicate (échéances électorales, attentisme des investisseurs …), dans
la lignée de 2013.
Moyenne haute
2012
2013
2012
2013
Neufs
111
103
146
140
Anciens non
rénovés
57
74
87
87
Anciens rénovés
80
92
116
123
Vente Prix de vente par m
2
en euros HT (1)
Moyenne basse
Moyenne haute
Bureaux
2012
2013
2012
2013
Neufs
1 111
980
1 325
1 150
Anciens non rénovés
579
579
833
924
Anciens rénovés (2)
778
778
1 115
1 103
(1) prix hors frais et selon équipement - hors foncier
(2) avec parking
• Les entrepôts et locaux industriels
Les investisseurs redoutant toujours une dégradation du contexte
industriel en Limousin ne se risquent plus à construire sans avoir le
locataire avec bail ferme : il y a eu peu de livraisons de locaux en
2013, mais toujours pour l’utilisateur final. Par contre, de nouvelles
constructions devraient voir le jour en 2014, mais sur des « hybrides »
commercial/stockage pour ETRE VU. Le marché se caractérise par
un manque de visibilité à moyen voire à long terme pour la vente
de locaux. Quant aux prix, ils ont eu tendance à baisser entre 2012
et 2013. La moyenne haute indiquée dans la fourchette des prix de
vente figurant dans le tableau ci-après concerne des bâtiments dont
la rénovation respecte les normes actuelles et les attentes en matière
d’aménagement. Dans l’ancien non rénové, on observe des disparités
importantes en relation notamment avec l’état des locaux.
9
URBANISME
L’action de la Ville de Limoges en matière
d’aménagement et d’urbanisme
• Sur
le reste du territoire et notamment dans les
quartiers prioritaires, les réalisations se poursuivent
•À
Bernard VAREILLE - Premier Adjoint au Maire de Limoges
La politique urbaine est affaire de prévision.
Le dossier majeur pour le développement de notre Ville reste la grande
vitesse ferroviaire. Une étape décisive vient d’être franchie avec les
conclusions très favorables de l’enquête publique organisée l’an passé.
D’ici la fin de l’année 2014, la déclaration d’utilité publique par le
Conseil d’Etat devrait être obtenue. Une étude d’urbanisme est en cours,
qui préfigure l’incidence de cette desserte sur l’évolution urbaine aux
différentes échelles, ainsi que sur les abords immédiats de la Gare des
Bénédictins et le quartier Marceau.
Par-delà ces échéances primordiales, la mise en valeur de la cité continue
à se développer.
• En cœur de Ville
Le renouveau du centre-ville demeure un des objectifs principaux. C’est
pourquoi durant l’année 2013, la Ville a poursuivi les actions entreprises
de longue date visant à permettre le retour des habitants en centre-ville,
le maintien de la vie sociale et de la mixité sociale, le développement de
l’attractivité et du tourisme urbain.
Ces actions s’illustrent notamment par la valorisation des espaces publics,
de l’habitat, du patrimoine.
C’est dans cet esprit qu’ont fait l’objet de transformations importantes les
rues Charles Michels, Neuve Saint Etienne, et Raspail : l’objectif a été
non seulement de donner un nouveau visage, davantage patrimonial,
à ces rues importantes du centre-ville, en considération de leurs usages
respectifs, mais encore de privilégier la déambulation confortable des
piétons et l’appropriation de ces itinéraires par les touristes.
Dans le même temps, l’entrée du jardin de l’Evêché a été reconsidérée
pour faire suite à la rénovation des éclairages du jardin et de ceux de
la Cathédrale, ainsi qu’au réaménagement de la rue de la Cathédrale.
En 2013, la réhabilitation des logements et des façades du centre-ville s’est
poursuivie dans la dynamique de l’opération Cœur de Limoges.
Fin 2013, le bilan de cette opération sur les dix dernières années s’établit
ainsi : 725 logements remis sur le marché dont 335 en Périmètre de
Restauration Immobilière ; 1 423 façades et devantures commerciales
restaurées. Sur ces dix dernières années, 58,51 M€ de travaux et
honoraires auront ainsi été apportés localement à la filière du BTP, grâce
à des subventions de la Ville de Limoges à hauteur de 10,11 M€ et de
l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) pour 5,44 M€.
Beaubreuil : dans le quartier Rhin et Danube, le chantier de
restructuration du Foyer Marcel Proust a été ouvert pour une livraison
en mars 2014 ; de même, Allée Fabre d’Eglantine, les squares de la
Forêt et du Printemps ont été réaménagés.
• À La Bastide : l’allée Seurat a été prolongée, l’esplanade Gauguin
a été aménagée en aire de jeux pour les enfants, en lieu et place
des tours déconstruites. A également été lancée une opération
d’accession sociale à la propriété par Limoges Habitat, «les jardins
de Diane», en vue de construire 21 pavillons (10 vendus à ce jour).
• Au Val de l’Aurence : a été construit un nouvel espace associatif,
l’Interval, sous la forme d’un chantier école.
En dehors de ces espaces identifiés, différentes actions en matière
d’urbanisme et de développement durable on été conduites :
• Édification de grands équipements sportifs et de loisirs (centre aquarécréatif au nord et grand stade à l’ouest) ;
• Développement des réseaux de chaleur ;
• Guichet Habitat Energie à destination du public ;
• Construction de l’EHPAD du Mas Rome ;
• Lotissement d’activités de la Grande Pièce ;
• Construction d’habitats dans la ZAC Montevert, dans les PAE
Chambeau et Mas Vergne, mais aussi dans les zones urbaines plus
denses : une centaine de terrains à bâtir ont été créés sur le territoire
durant l’année.
Parmi les actions en faveur de l’habitat, le nouveau dispositif
d’accompagnement fiscal dit «Duflot» pour l’aide à la construction de
logements neufs a été mis en place. La Ville s’est engagée activement
aux côtés des promoteurs locaux afin que ce dispositif soit maintenu
sur la commune, permettant ainsi aux investisseurs de produire des
logements neufs à loyers raisonnables.
Il va sans dire que les projets en matière d’habitat et d’urbanisme
sont nombreux et variés. Ils reposent sur des études approfondies. En
cette année charnière, leur mise en œuvre est naturellement tributaire
d’échéances démocratiques. Il serait donc présomptueux d’en faire ici
état prématurément…
Le point de l’Observatoire
Communal de l’Habitat sur la construction
Elisabeth CHAZELAS Ville de Limoges
Logements autorisés
2010
2011
2012
2013
Nbre de logement
233
425
289
353
21 (9%)
111 (26%)
86 (30%)
70 (20%)
402
342
407
351
95
82
96
84
Nbre de maisons
105
144
144
138
Foncier consommé
par maison (m2)
823
705
711
826
SHON moyenne par
maison (m2)
126
110
117
115
Appartements
et maisons groupées
128
281
145
215
Foncier/logement (m2)
57
156
106
47
SHON moyenne/
logement (m2)
70
67
76
66
dont logements
sociaux
Foncier moyen/
logement (m2)
SHON moyenne (m )
2
Individuel pur
Collectif
10
MARCHÉ FINANCIER
Le financement des projets immobiliers :
une opportunité à poursuivre
Eric BONNET, Directeur de la Distribution - Crédit Agricole
du Centre-Ouest
Le marché de l’immobilier suscite de nombreuses interrogations pour
connaître les perspectives que certains prédisent orientées vers la reprise
ou d’autres moins enthousiastes restent prudents voire moroses.
La réalité était reprise par la presse nationale qui jugeait en 2013 une
baisse des prix en moyenne de l’ordre de 2,6 %, la région limousine ne
faisant pas défaut en la matière.
Ce marché de l’immobilier souffrait de la baisse de mesures fiscales avantageuses sur les précédents exercices. Jusqu’alors, ces avantages avaient
attiré des investisseurs, plus nombreux à l’annonce de la modification des
textes règlementaires.
De fait, le niveau de transactions d’achats était resté soutenu, augmentant
mécaniquement le nombre de logements présents sur le marché de la
location. Pour un investisseur, la qualité du bien à acquérir reste un élément
incontournable pour assurer une rentabilité globale satisfaisante.
Mais les temps ont changé et la modification des avantages fiscaux a
concentré la concurrence des financeurs vers le marché de l’acquisition de
résidence principale ou secondaire. L’élan des accédants à la propriété
devait être dopé par des conditions de crédits particulièrement avantageuses. La hausse des taux tant attendue n’a pas eu lieu.
L’accompagnement des crédits n’a pas faibli en 2013 au regard du volume
des crédits accordés. Bien au contraire, le nombre des crédits accordés a
augmenté en nombre de 22,2 % sur 2013 et 29,7 % en volume au cours
de l’année passée. Certes, il convient de relativiser cette performance par
une année 2012 douloureuse au cours de laquelle le nombre des crédits
accordés avait baissé de -26,4 %.
Les banques à réseau ont accompagné les demandes de financements
sollicitées par les habitants de la région. Les établissements bancaires n’ont
pas réduit le volume des crédits distribués malgré des qualificatifs peu
flatteurs utilisés parfois par les médias. Les conditions financières ont favorisé cet accompagnement puisque, en taux moyen constaté, les taux ont
baissé de façon régulière de 2001 à 2005 (de 5% à moins de 4%), après
une légère tension de 2005 à fin 2008, une nouvelle baisse favorise
le recours au crédit pour le financement des projets immobiliers dont les
conditions avoisinent 3 % actuellement.
Pour autant, le contexte économique incertain ne favorise pas la volonté
de s’engager dans des crédits à long terme, le manque de confiance
pénalisant fortement ce type d’investissement. Parallèlement, la baisse
du prix de l’immobilier permet de réduire de façon significative la durée
moyenne des emprunts. En effet, en 2000 la durée moyenne des crédits
consentis approchait les 18 ans, cette durée a augmenté de façon régulière
jusqu’en 2008 pour atteindre 21 ans. Elle se stabilise depuis autour de 20
ans avec une tendance à la baisse.
Le marché de l’immobilier se déplace vers des populations plus âgées, en
2013 ; 47 % des accédants ont moins de 35 ans, ils étaient plus de 52 % en
2009. Cette évolution s’explique par le niveau de revenus supérieur dans
la deuxième partie de sa carrière professionnelle mais aussi par l’évolution
des situations matrimoniales qui favorise l’investissement immobilier.
L’évolution du cadre règlementaire que ce soit au niveau du financement
(avec notamment la modification régulière des règles d’octroi des
prêts règlementés) ou bien de l’objet financé en lien avec les mesures
environnementales, nécessite le recours à des professionnels experts. Il
n’est plus envisageable de vouloir réaliser la mise en place d’un projet
immobilier sans recourir à des tiers !
L’enjeu de l’immobilier de demain ne concerne pas seulement les
emprunteurs et les établissements de crédits. En effet, au travers de ce
secteur, c’est aussi l’avenir du bâtiment et des travaux publics qui est en
jeu et celui des entreprises de l’artisanat de notre région qui en dépend.
Nous devons continuer à porter nos actions collectives afin que chacun,
du particulier au professionnel, profite de la bonne tenue de ce marché.
France :France
production
de crédit habitat
: production de crédit habitat
millions €
cumul 12 mois
% a/a
160 000
montants
80
croissance sur 12m (ech. dte)
60
40
120 000
20
80 000
0
40 000
-20
-40
03
04 05 06
07 08
09 10 11 12 13
Source : BdF, Crédit Agricole S.A.
France France
: taux
dedecrédit
habitat
: taux
crédit habitat
8 moy. trimestrielles
en %
7
taux moyen d’un crédit
d’habitat à taux fixe (TEG)
taux OAT 10 ans
6
5
4
3
2
00
02
04
05
06
10
12
Source : BdF, Crédit Agricole S.A.
11
OBSERVATOIRE ÉCONOMIQUE DE L’IMMOBILIER
DE LA HAUTE-VIENNE
Bernard Durivaud, Président de l’Observatoire de l’immobilier de la
Haute-Vienne, remercie les agents et promoteurs immobiliers, les
constructeurs de maisons individuelles qui ont participé aux travaux
de l’observatoire, la Chambre interdépartementale des notaires, le
Crédit Agricole, la Direction Régionale des Finances Publiques, la
Mairie de Limoges, ainsi que les différents partenaires qui se sont
impliqués dans les enquêtes.
A2B Gestion / a.a.Progimmo / Agence de la Cité / Agence
Dumoulin / Ardant Immobilier / Avenir Immo 87 /Belvia Immobilier /
Berthou Immobilier / Cabinet Michel Simond / Cabinet Office du
Commerce - Expertise Century 21 - AAI Immobilier / Century 21DDI Immobilier/ Century 21 Horeca 87 / Citya Durivaud / Eiffage
Immobilier Limousin-Poitou-Charentes / Esthete Agency / Foncia
Sovim / Gestimmo / Ideal Immobilier Concept-2IC / l’Immobilière
Carnot / Immobilière Saint Louis / IMS Conseil / Mallet-Guy
Immobilier / les Maisons d’Elle / sarl Monsieur Immobilier /
Nexity / Orpi (10 agences) / Planète Officine / le Point Immobilier /
Pradeau Immobilier / Ropert Immo / Square Habitat Centre Ouest
(6 agences) / Top Immo / Val de Vienne Immobilier / VIAP Immobilier /
Ville et Campagne Immobilier.
CONSTRUCTEURS DE MAISONS INDIVIDUELLES (*)
Les Bâtisseurs d’Ici / DJA Création /Maisons Babeau-Seguin / Maisons
Batidur Immo+ / Maisons Chantal B / Maisons Euro-France / Les
Maisons Limousines s.a.s / Maison Provinciale / Pavillons J.B.
(*) Agences, constructeurs et promoteurs immobiliers ayant répondu à l’enquête
de l’Observatoire.
Chambre de commerce et d’industrie
de Limoges et de la Haute-Vienne
16 place Jourdan, BP 403 - 87011 Limoges cedex
Tel. : 05 55 45 15 15 - Fax : 05 55 32 24 46
www.limoges.cci.fr
Crédits Photos :
Ville de Limoges et Elisabeth Chazelas
NEXITY Immobilier
Monique Belivier - Cabinet Office du Commerce - Expertise
CCI de Limoges et de la Haute-Vienne
Fotolia
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AGENCES IMMOBILIERES ET PROMOTEURS IMMOBILIERS (*)