2014-05-30-Actu-NC-Loi defiscalisation locale-logement

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> ECONOMIE
Numéro 16 · vendredi 30/0 5 /201 4
La défisc' à la loupe
Après bien des tractations, la loi de défiscalisation locale
sur le logement intermédiaire est entrée en vigueur en décembre dernier.
Elle consent une importante réduction d'impôt aux Calédoniens
qui investissent dans un logement neuf avant le 31 décembre 2015.
Premier bilan à chaud de cette politique incitative.
> INVESTISSEURS
Quelles sont les
conditions à respecter ?
> DURÉE DE LOCATION
e logement doit être loué nu, à usage
d'habitation principale et pour une durée
minimale de 6 années consécutives.
L
> DÉLAI DE MISE EN LOCATION
a location doit prendre effet dans les 12 mois
suivant la date d'achèvement de l'immeuble ou
de son acquisition si elle est postérieure.
L
> ABSENCE DE LIEN DE PARENTÉ
ENTRE L'INVESTISSEUR ET LE LOCATAIRE
e locataire ne peut être un membre du foyer
fiscal de l'investisseur, un ascendant ou un
descendant. En outre, lorsque l'invest isseur est
une SCI, le locataire ne peut être ni un associé, ni
un membre de son foyer fi scal, un ascendant ou
descendant dudit associé.
> PLAFOND DE LOYER
Pour les baux conclus en 2014, le plafond mensuel,
par m2, charges non comprises, est fixé :
- à 1 964 F CFP pour les logements sit ués sur les
communes de Nouméa, Voh, Koné et Pouembout ;
-à 1 612 F CFP pour les autres communes.
epuis sa mise en place, l'aide fiscale
locale remporte un franc succès.
« S'il est encore trop tôt pour en mesurer les retombées, on constate néanmoins une hausse des opérations immobilières en l'état futur d'achèvement
(VEFA) réalisées ces six derniers mois
», remarque Antoine Bergeot, notaire.
Les personnes qui étaient dans l'attentisme semblent être de retour dans l'investissement. A Nouméa, le disposit if
D
Avec rentrée en
application de ce
dispositif,
c,est tout le secteur
de la construction qui
respire à nouveau
bat son plein, à tel point qu'il ne reste
plus de biens en VEFA (vente en l'état
futur d'achèvement) disponibles dans ce
cadre. Quelques produits en défiscalisation sont encore à saisir dans le Grand
Nouméa, tout comme en zone VKP où la
demande locative est forte. Les promo-
teurs immobiliers sont satisfaits. Ils ne
sont pas les seuls
NOUVEL ÉLAN
Avec l'entrée en application de ce dispositif, c'est tout le secteur de la construction
qui respire à nouveau. « Nous avions besoin de cette loi pour relancer le bâtiment
qui traversait une crise profonde, mais
aussi pour faire face à un manque crucial
de logements », témoigne Daniel Ochida,
co-président du Medef. Outre la relance
du secteur du BTP et l'accroissement de
l'offre de logements interméd iaires locatifs, cette loi devrait également favoriser
l'accession à la propriété des primo-accédants. Un bon point supplémentaire
pour ces ménages calédoniens qui bénéficient déjà de frais d'acquisition réduits
et d'une taxe sur les permis de constru ire
diminuée (Taxe communal d'aménagement - TCA) lorsqu'ils achètent un logement neuf.
Reste maintenant à espérer que cette
mesure locale parvienne à s'affranchir
des écueils du passé. « En Calédonie,
comme en métropole, le principal pro-
Bon à savoir
a loi de défiscalisation est cumulable avec le mécanisme du prêt
à taux zéro. Tous les feux sont au
vert à ce jour pour permettre au plus
grand nombre de Calédoniens d'accéder à la propriété.
L
À ce plafond est appliqué un coefficien t
multiplicateur (0,7 + 19/S) dans lequel S est la
surface habitable. Ex : si la surface d'un logement
acquis à Nouméa est de 50 m2, le loyer mensuel
maximum par m2 s'établira à 2 121 F CFP (1 964 F
CFP x (0,7 + 19/ 50)] =, tandis que si la surface est
de 90 m 2, le loyer sera limité à 1789 F CFP par m 2•
> PLAFOND DE RESSOURCES
DU LOCATAIRE (2014)
1 ~~ •
blème avec la défisc', c'est que les investisseurs cherchent à faire un coup finan cier plutôt qu'à construire durable. Les
constructeurs tirent de tous côtés pour
réduire les coûts. Résultat, les logements
ont souvent pris un sérieux coup de vieux
au bout de cinq ans », raconte un expert
qui intervient après sinistre sur ce type
de construction.
Heureusement, ce scénario est loin d'être
systématique. Tout d'abord parce que
tous les constructeurs n'agissent pas
toujours de la sorte. Et ensuite parce que
les acquéreurs sont devenus plus prudents, d'autant plus quand ils envisagent
d'occuper le logement.
« L'opération doit rester financièrement
rentable sans être en défiscalisation »,
rappelle Antoine Bergeot. Ce qui signifie
vérifier la qualité du bien et des prestat ions, son emplacement et son prix. Sans
oubl ier de s'assurer que l'investissement
soit situé dans une zone à fort potentiel
en matière de demande locative. C'est
au prix de cette vigilance que les Calédoniens parviendront à se constituer un
patrimoine sûr, tout en réa lisant d'intéressantes économies sur leurs impôts.
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Personne seule
4 028 930
Couple
6 849180
Personne seule ou en couple
7 252 073
+ 1 enfant à charge
Personne seu le ou en couple
7 654 966
+ 2 enfants à charge
Personne seule ou en couple
8 158 582
+ 3 enfants à charge
Personne seule ou en couple
8 762 922
+ 4 enfants à charge
Majoration pour personne
à charge complémentaire
+ 604 339/ pers
Primo-accédants
> DURÉE D'OCCUPATION
- Le logement doit être la résidence principale du
propriétaire primo-accédant pendant une durée
de 6 années consécutives.
- Le logement doit être occupé dans les 3 mois qui
suivent la date de l'achèvement du logement.
Beryl Ziegler
> PLAFOND DE RESSOURCES
A noter
e 19 juin a 18 heures la CCl organise
à l'auditorium une conférence-débat sur la loi de défiscalisation, ouverte au public.
e primo-accédant est soumis au même plafond de
ressources qu'un locataire. (cf. tableau ci-dessus).
L
Source : Mémento sur le dispositif calédonien de défiscalisation en
faveu r de l'investissement dans le secteur du logement intermédiaire, édité par le cabinet notarial Ph. Bernigaud & A. Bergeot.
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ECONOMIE <
Numéro 16 • vendredi 30/05/2014
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La défiscalisation dans le logement
intermédiaire, mode d'emploi
La défiscalisation, tout le monde en parle ... Mais que se cache-t-il derrière au juste ?
Actu.nc a mené l'enquête.
De quoi s'agit-il ?
La base éligible
de l'investissement
correspond :
Le dispositif calédonien de défiscalisation. créé par la loi du pays du 13 décembre 2013, offre une réduction.
Qui peut en profiter ?
Deux types de contribuables domiciliés
fiscalement en Nouvelle-Calédonie sont
concernés:
• les investisseurs qui achètent un logement en vue de le donner en location
nue (ou en location-vente), pendant
une durée de 6 ans minimum,
• les primo-accédants qui achètent ou
font construire un logement neuf ou un
état futur d'achèvement (VEFA), pour
l'occuper personnellement à titre de résidence principale pendant une durée
de 6 ans, sous réserve que leurs ressources soient inférieures aux plafonds
fixés par la loi.
- en cas d'acquisition : au prix d'acquisition du
logement majoré des frais afférents (honoraires
des notaires, commissions versées aux intermédiaires, droits d'enregistrement).
- en cas de construction (primo-accédant seulement) : au prix d'acquisition du terrain nu dans
la limite de 2 500 francs par m2 majoré des frais
afférents à l'acquisition, des frais nécessaires
à la viabilisation du terrain (voiries, réseaux et
distribution), et des coûts de construction qui
incluent les frais d'architecte et la taxe communale d'aménagement.
Quand faut-il investir ?
Ce dispositif est limité dans le temps. Il
est applicable jusqu'au 31 décembre 2015.
Cela signifie qu'en cas d'acquisition d'un
logement, l'acte d'acquisition notarié doit
être signé au plus tard à cette date.
Quel est le montant de la réduction
d'impôt?
A partir de quel montant d'impôt le
dispositif devient-il intéressant ?
La réduction d'impôt s'élève à 30 % de la
base éligible de l'investissement (cf. encadré). Elle est répartie:
- sur 6 ans (soit 5 % de réduction d'impôt
par an) pour les investisseurs,
- sur 10 ans (soit 3 %de réduction d'impôt
par an) pour les primo-accédants.
Dès lors que le contribuable règle de
l'impôt sur le revenu. En pratique, il est
conseillé de prendre l'attache d'un notaire
ou d'un cabinet d'ingénierie fisca le afin
d'optimiser son investissement.
Cette base éligible est limitée à :
- 311 250 F CFP par mètre carré de surface habitable pour 2014 (300 000 F CFP pour 2013) ;
- 36 000 000 F CFP d'investissement par foyer
fiscal et par année d'imposition.
- 2 logements par foyer fiscal et par année d'imposition pour les investisseurs (mais un seul logement pour les primo-accédants).
Beryl Ziegler
Paradis fiscaux
combien encore sur Terre ?
•
•
Le fait que la lutte contre la fraude fiscale s'intensifie plus que jamais n'empêche pas entreprises et particuliers
de continuer à investir et à s'établir dans les pays que l'on nomme si bien « paradis fiscaux ». Mais qu'est-ce qui se cache
derrière ce terme ? Quels sont leur droits et devoirs aujourd'hui ? Et le Pacifique dans tout cela ?
Quelques éléments de réponse.
QU'EST-CE QU'UN PARADIS
FISCAL?
Il n'existe aucune définition officielle
ou législative d'un paradis fiscal. Selon, l'Organisation de Coopération
et de Développement Economique
(OCDE), un paradis fiscal est une
juridiction imposant peu, et parfois pas, d'impôts tout en associant
au moins l'une des trois caracté ristiques suivantes : le manque de
transparence, le refus de fournir des
informations aux autorités étrangères ou la possibilité d'établir des
entreprises fictives.
Niveau d'opacité financtère, 201 1
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Affirmer que les paradis fiscaux et
le secret bancaire n'existent plus serait mentir, surtout quand on voit le
nombre d'entreprises ou de particuliers qui continuent à voir un intérêt
a installer leur siège dans ces pays
ou en investissant dans l'immobilier.
L'OCDE a classé les pays en trois
listes. Noire, pour les états fiscalement non coopératifs. Grise, pour les
états « qui ont promis de se conformer aux nouvelles règles sans les
Act) concernant la transparence
des données et l'obligation pou r la
Suisse de transmettre toutes informations bancaires concernant les
personnes relevant de la f iscalité des
États-Unis. Depuis, il est pratiquement impossible pour un Américain
d'ouvrir un compte en Suisse.
ET PRÈS DE CHEZ NOUS ?
VANUATU : LE « PARADIS »
N'EST PAS LOIN
Paradis fiscaux, 2011
Pa:,-a-Bas
Y A-T-IL ENCORE AUJOURD'HUI DES PARADIS
FISCAUX?
A ce jour, la France compte 8 paradis fiscaux (le Botswana, Brunei, le
Guatemala, les lies Marshall, les lies
Vierges Britanniques, Montserrat,
Nauru et Niue). Mais d'autres pays
restent aussi des bêtes noires pour
le fisc français, et pour bien d'autres,
à l'image de la Suisse. D'ailleurs, depuis le 14 février 2013, la Suisse et les
Etats-Unis ont signé l'accord FATCA
(Foreign Account Tax Compliance
appliquer et ceux qui s'y conforment
substantiellement».
Enfin blanche, pour les états ou territoires qui ont fait un effort réel et
dont les règles «sont conformes aux
standards internationaux de l'OCDE». Aujourd'hui, aucun pays ne se
trouve sur la liste noire de l'OCDE.
Cette liste étant jugée trop« laxiste»
par certains, des pays comme la
France ont établi leur propre liste.
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Le Pacifique regorge de belles pe tites îles à la fisca lité paradisiaque
telles que Nauru ou le Vanuatu. L'archipel, à quelques centaines de kilomètres de la Nouvelle-Calédonie,
n'a ni d'impôts sur le revenu, ni de
taxes sur les plus-values, ni de droits
de succession. Le Vanuatu, en plus
de ses paysages paradisiaques, a de
quoi attirer les plus riches et ceux
qui veulent investir dans une maison
au soleil. Retiré de la liste des paradis fiscaux non-coopératifs de l'OCDE en mai 2003, le Vanuatu s'est
alors engagé à adhérer aux principes d'échanges fiscaux de l'OCDE,
autrement dit à améliorer la transparence de ses systèmes fisca ux et réglementaires et de mettre en place
un mécanisme efficace d'échange
de renseignements à des fins fiscales avec les pays de l'OCDE. Aujourd'hui, le pays reste encore dans
la liste grise. L'attrait est tel pour les
autres états du Pacif ique qu'en 2010
l'Australie et le Va nuatu ont signé un
accord au sujet de l'échange d'informations bancaires entre les deux
pays visant à enrayer l'évasion fiscale.
Concernant la Calédonie, le Congrès
a adopté, en mai 2013, une loi grâce
à laquelle la fraude fiscale est devenue un délit passible de poursuites
pénales. La Calédonie faisait encore
figure d'exception dans l'espace juridique français. Un f raudeu r pris
sur le fait risquait un red ressement
fiscal, vo ire des pénalités administ ratives, mais aucune poursuites
judiciaires, ni même d'amende. La
fai lle a donc été corrigée même si
on compte un bon nombre d'entreprises francophones au Vanuatu. Un
pied dans la légalité, un aut re dans
le profit, c'est là que réside tout l'enjeu d'un paradis fiscal offshore. Avec
la possibilité d'acheter un passeport
vanuatais aujourd'hui, une nouvelle
porte s'est ouverte aux investisseurs
étrangers...
Kathleen Rengnet