Tout savoir sur le dispositif de la défiscalisation du logement

Tout savoir sur le dispositif
local de défiscalisation
en faveur du logement
intermédiaire
19 juin 2014
une
conférence
LOI DE DÉFISCALISATION LOCALE
EN FAVEUR DE L’INVESTISSEMENT
DANS LE SECTEUR DU LOGEMENT
INTERMÉDIAIRE
(Loi du Pays n°2013-10 du 13 décembre 2013)
Conférence CCI du 19 juin 2014
2
La défiscalisation
• 
La défiscalisation désigne toutes les dispositions légales appliquées dans le but de réduire la
charge fiscale de contribuables à l’IRPP ou à l’IS. En Nouvelle-Calédonie généralement, il s’agit
d’une défiscalisation au titre de l’impôt sur les sociétés (articles Lp 45 ter 1 à ter 4 du CINC).
• 
La défiscalisation est dite locale en ce sens qu’elle concerne des contribuables calédoniens et
non des contribuables métropolitains comme pour la Défiscalisation LODEOM, Duflot…
• 
La défiscalisation locale en cours (existe depuis 2002) permet le développement de projets dans
des secteurs d’activité jugés prioritaires par la Nouvelle-Calédonie (industrie, hôtellerie, maison
de retraite, aquaculture…….).
3
Les constats
• 
Une réduction des mécanismes de défiscalisation métropolitains en faveur du logement
intermédiaire.
• 
Un secteur du BTP qui subit une forte crise.
• 
Un déficit important de logements notamment dans la catégorie des revenus intermédiaires.
MISE EN PLACE D’UNE DÉFISCALISATION LOCALE EN FAVEUR DE L’IMMOBILIER
4
Les Objectifs de ce dispositif
•  Contribuer à la production de logements pour des personnes ayant des ressources limitées : c’est en
ce sens que les loyers et les ressources des locataires ou occupants primo-accédants sont plafonnés
dans le nouveau dispositif (secteur dit intermédiaire avec plafonnement des loyers)
•  Compléter le dispositif d’accès au logement pour les primo-accédants (frais réduits, TCA, prêt à taux
zéro)
•  Contribuer à la relance du secteur du BTP et ainsi favoriser le maintien de l’emploi en NouvelleCalédonie dans ce secteur d’activité
5
Les incitations :
réduction de l’IRPP
• 
Pour arriver à atteindre ces objectifs (relance du BTP et production de logements), il faut motiver
l’investisseur/contribuable (payant un impôt sur le revenu) par une réduction d’impôt. Un
pourcentage du montant investi fera l’objet d’un « cadeau fiscal », appelé réduction d’impôt.
• 
Il s’agit donc d’une réduction du montant de l’impôt sur le revenu (une fois calculé) et non d’une
réduction de la base imposable à calculer pour déterminer l’impôt sur le revenu (ce qui est bien
plus intéressant).
• 
Les critères pour pouvoir bénéficier de cette réduction d’impôt sont strictes. L’objet de
l’intervention est d’en exposer succinctement les contours et de vous présenter deux exemples
pratiques.
6
PARTIE 1
LE DISPOSITIF EN QUELQUES POINTS
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LES 12 POINTS CLEFS À RETENIR POUR UN INVESTISSEUR
1.
RÉSUMÉ DU DISPOSITIF
Il tient en 3 points :
1° La réduction d’impôt est réservée aux acquisitions
réalisées avant le 31 décembre 2015.
2° Elle se monte à 30 % du prix d’acquisition, à raison de 5 %
par an pendant 6 ans (non cumulable avec l’article 136 II-I°).
3° L’investisseur doit s’engager à louer le logement nu à
usage d’habitation principale pendant une durée minimum de
6 ans à un locataire entrant dans la catégorie intermédiaire et
moyennant un loyer plafonné.
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LES 12 POINTS CLEFS À RETENIR POUR UN INVESTISSEUR
2.
QUI PEUT INVESTIR ?
L’investisseur doit être résident fiscal calédonien. Il peut investir en nom propre, seul ou en
indivision, ou encore avec des associés au travers d’une SCI à l’impôt sur le revenu.
La réduction d’impôt étant de 5 % par an, tous les investisseurs qui payent un impôt annuel de 1 MF
et au-delà sont potentiellement concernés par une acquisition tandis que les investisseurs dont l’impôt
est inférieur à ce montant peuvent être tentés de co-investir à plusieurs, en indivision ou via une SCI.
Exemple : un logement de 20 MF CFP, acte en mains, peut générer en principe une
réduction d’impôt de 5 %, soit 1 MF par an pendant 6 ans.
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LES 12 POINTS CLEFS À RETENIR POUR UN INVESTISSEUR
3.
QUELS LOGEMENTS OUVRENT DROIT A LA RÉDUCTION D’IMPÔT ?
Les logements doivent être :
Ø 
acquis neufs, en VEFA ou achevés,
Ø 
réalisés autrement qu’en construction préfabriquée importée,
Ø 
achevés dans les 24 mois (logement individuel) ou dans les 36 mois (logement collectif)
de la déclaration d’ouverture de chantier.
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LES 12 POINTS CLEFS À RETENIR POUR UN INVESTISSEUR
4.
QUAND PEUT-ON INVESTIR ?
Il faut investir avant le 31 décembre 2015, la loi n’étant votée que pour deux ans.
À savoir : on peut acquérir fin 2015 un logement en VEFA dont l’achèvement interviendra
ultérieurement et continuer à bénéficier de la réduction d’impôt.
Acquisitions successives et cumul d’avantage fiscal :
Un même investisseur peut acquérir 2 logements en 2014, puis 2 logements en 2015
avec un achèvement des 4 logements en 2015 et bénéficier ainsi d’un cumul d’avantages
fiscaux tout en respectant les plafonds autorisés.
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LES 12 POINTS CLEFS À RETENIR POUR UN INVESTISSEUR
5.
QUEL EST LE MONTANT DE LA RÉDUCTION D’IMPÔT ?
La réduction d’impôt est de 30 % de la base éligible du logement,
répartie sur 6 ans, soit 5 % de réduction par an.
Les premiers 5 % sont imputables à compter de l’année d’achèvement
du logement (ou de son acquisition si elle est postérieure – logement
neuf achevé) et les autres 5 % au titre des 5 années suivantes, sans
possibilité de report.
Exemple
Si un contribuable
achète en 2014 un
logement en VEFA, dont
l’achèvement n’intervient
qu’en 2015, la première
fraction de réduction
d’impôt sera imputable
sur les impôts dus au
titre des revenus de
l’année 2015.
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LES 12 POINTS CLEFS À RETENIR POUR UN INVESTISSEUR
6.
QUE COMPREND LA BASE ÉLIGIBLE ?
La base éligible comprend le prix d’acquisition ainsi que les frais d’acte, les commissions versées
aux intermédiaires et les droits d’enregistrement.
Elle est plafonnée à 2 variables cumulatives :
Ø  à 311.250 F CFP par mètre carré de surface habitable pour l’année 2014 (majoré des terrasses
couvertes dans la limite de 30 m2)
Ø  à deux logements et à 36 MF CFP par foyer fiscal et par année d’imposition,
À savoir : un logement dont le coût d’acquisition acte en mains est supérieur à 311.250 F
CFP / m2 reste éligible au dispositif mais sa défiscalisation sera partielle dans la mesure où
le taux de réduction d’impôt de 30 % s’appliquera à une valeur inférieure au prix de revient
total du logement.
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LES 12 POINTS CLEFS À RETENIR POUR UN INVESTISSEUR
7.
QUELLES SONT LES RÈGLES À RESPECTER
POUR LA LOCATION ?
Ø  Louer dans les douze mois de l’achèvement,
Ø  Pas de lien de parenté direct entre l’investisseur et le locataire,
Ø  Appliquer un loyer plafond fixé pour les baux conclus en 2014 à
1.964 F / m2 / mois pour Nouméa et VKP et à 1.612 F / m2 / mois
pour les autres communes multiplié par un coefficient pondérateur
égal à (0,7 + 19/S) dans lequel S est la surface habitable.
Exemple : si la surface
d’un logement acquis à
Nouméa est de 45 m2,
terrasse comprise, le
loyer mensuel maximum
par mètre carré s’établira
à 1.964 F CFP x (0,7 +
19 / 45) = 2.204 F CFP,
tandis que si la surface
est de 90 m2, le loyer
maximum s’établira à
1.789 F CFP.
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LES 12 POINTS CLEFS À RETENIR POUR UN INVESTISSEUR
Ø  Plafonds de ressources du locataire à la date de conclusion du bail (somme
des revenus catégoriels nets) pour l’année 2014 :
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LES 12 POINTS CLEFS À RETENIR POUR UN INVESTISSEUR
À savoir : - si le bail est conclu entre le 1er janvier et le 30 septembre, le montant de
ressources à prendre en compte est celui au titre de l’avant dernière année précédant
celle de la conclusion du bail.
- si le bail est conclu entre le 1er octobre et le 31 décembre, le montant de
ressources à prendre en compte est celui de l’année précédant la conclusion du bail.
Documents à fournir : copie du bail et de l’avis d’imposition du locataire
À savoir : si les ressources du locataire deviennent supérieures au plafond autorisé
entre l’année de référence et la date de conclusion du bail ou au cours de la période
de location, l’avantage fiscal n’est pas remis en cause.
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LES 12 POINTS CLEFS À RETENIR POUR UN INVESTISSEUR
Le primo accédant
• 
Le primo accédant a, lui, la possibilité d’acheter un bien neuf ou de le faire construire
(terrain < 2500 m²)
• 
Il doit respecter le même plafond de ressources que le locataire
• 
Il doit utiliser ce bien pour sa résidence principale avec une obligation de conservation
pendant 6 ans (engagement d’affectation dans les 3 mois de l’achèvement ou de l’acquisition)
• 
Il répartit la réduction d’impôt sur 10 ans au lieu de 6 ans pour l’investisseur
• 
Le primo accédant qui fait construire bénéficie d’une TCA au taux réduit et d’une économie
de frais d’enregistrement lors de l’achat du terrain de 3,5 % du prix... Tous les feux sont au vert
à ce jour pour permettre au plus grand nombre de Calédoniens d’accéder à la propriété.
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PARTIE 2
POUR ALLER PLUS LOIN
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LES 12 POINTS CLEFS À RETENIR POUR UN INVESTISSEUR
8.
QU’ADVIENT-IL DE L’AVANTAGE FISCAL EN CAS DE CHANGEMENT
DE SITUATION DU FOYER FISCAL CONTRIBUABLE (MARIAGE, PACS,
DIVORCE, SÉPARATION, SORTIE D’UN MEMBRE DU FOYER FISCAL, DÉCÈS) ?
En cas de mariage ou de PACS :
Ø  les réductions d’impôt obtenues au titre d’investissements réalisés antérieurement au mariage ou
au PACS continuent à bénéficier au nouveau foyer fiscal ainsi constitué.
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LES 12 POINTS CLEFS À RETENIR POUR UN INVESTISSEUR
En cas de divorce, rupture d’un PACS ou séparation au cours de la période de 6 ans :
Ø  la réduction d’impôt obtenue n’est pas remise en cause sous réserve que le nouveau contribuable
propriétaire du bien ou attributaire en pleine propriété, demande la reprise du dispositif à son profit,
ou que les ex-conjoints ou ex-partenaires conservent le bien en indivision, auquel cas chacun
continuera à imputer sa quote-part de réduction d’impôt sur sa propre déclaration.
En cas de sortie d’un membre du foyer fiscal propriétaire d’un logement ayant ouvert droit à la
réduction d’impôt au cours de la période de 6 ans :
Ø  la réduction d’impôt obtenue n’est pas remise en cause sous réserve que le nouveau contribuable,
propriétaire du bien et précédemment à charge, demande la reprise du dispositif à son profit dans les
mêmes conditions et selon les mêmes modalités,
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LES 12 POINTS CLEFS À RETENIR POUR UN INVESTISSEUR
En cas de décès du contribuable :
Le bien peut être
démembré ou sa
propriété transférée
sans remise en
cause de l’avantage
fiscal déjà obtenu.
Le conjoint
survivant peut
demander le
bénéfice de la
poursuite de la
réduction d’impôt à
son profit à
condition qu’il ait la
pleine propriété ou
l’usufruit du bien.
Les héritiers du
défunt ne peuvent
en revanche pas
bénéficier de la
réduction d’impôt.
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LES 12 POINTS CLEFS À RETENIR POUR UN INVESTISSEUR
9.
QUELLES SONT LES CONTRAINTES APRÈS 6 ANNÉES DE LOCATION ?
Après 6 années de location, l’investisseur pourra :
•  Reprendre le logement pour l’habiter lui-même ou le louer, sous réserve du respect
des dispositions impératives des baux d’habitation (Baux de 2 ans - Loi de 89)
•  Le vendre à un tiers (attention respect du congé pour vendre) ou au locataire et /
ou en démembrer la propriété.
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LES 12 POINTS CLEFS À RETENIR POUR UN INVESTISSEUR
10.
LA RÉDUCTION D’IMPÔT PEUT-ELLE ÊTRE REMISE EN CAUSE ?
Oui, dans les principaux cas suivants :
Non mise en
location du
logement
dans les
douze mois
après
achèvement
Rupture de
l’engagement
de location
pendant
la période
de 6 ans
Vacance
du logement
locatif
pendant
une durée
supérieure
à 6 mois
Non respect
des plafonds
de loyer
ou de ressources
du locataire
Démembrement
du droit
de propriété
du logement
concerné ou des
parts de la SCI (à
l’exception d’un
démembrement
ou d’un transfert
de propriété
consécutif
à un décès)
À savoir : la rupture de l’engagement de location entraîne une reprise de l’exonération des revenus
fonciers (III de l’article 62 du CINC), ainsi que de l’exonération de contribution foncière (article Lp 164)
pendant toutes les années où ces exonérations auront été appliquées.
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LES 12 POINTS CLEFS À RETENIR POUR UN INVESTISSEUR
11.
QUELLES SONT LES AUTRES DISPOSITIONS FISCALES APPLICABLES
À L’INVESTISSEUR ?
● Frais d’actes, droits d’enregistrement et taxes au taux de droit commun, soit environ 11 % en
province Sud et 10 % en province Nord
● Exemption de contribution foncière pendant 10 ans pour les maisons d’habitation de construction
traditionnelle et 5 ans pour les maisons d’habitation de construction légère (bois, tôles, fibrociment).
● Abattement de 50 % sur les revenus fonciers net locatifs pendant 10 ans sur les communes de
Nouméa, Dumbéa et du Mont-Dore.
● Exonération pure et simple sur les revenus fonciers pendant 10 ans sur les autres communes*.
● Déductibilité intégrale des intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition d’un logement
locatif.
* À savoir : ces
abattements et
exonérations
sont limités aux
immeubles dont
la date d’achèvement des
travaux sera
intervenue
a v a n t l e 1er
janvier 2016
● Absence à ce jour, de plus-values immobilières..
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LES 12 POINTS CLEFS À RETENIR POUR UN INVESTISSEUR
12.
QUELLES SONT LES OBLIGATIONS DÉCLARATIVES DU CONTRIBUABLE ?
Ø  Afin de pouvoir bénéficier effectivement de la réduction d’impôt offerte par ce nouveau dispositif,
le contribuable doit respecter un certain nombre d’obligations déclaratives qui font pour certaines
d’entre elles l’objet de modèles établis par l’administration (voir sur le site internet :
www.dsf.gouv.nc).
Ø  Il est recommandé aux contribuables de se rapprocher de l’administration fiscale pour les
obligations déclaratives qui leur incombent (ou qui incombent le cas échéant à leur société en
cas de réalisation de l’investissement par le biais d’une SCI).
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Tél : 24.17.04
PARTIE 3
EXEMPLE DE SIMULATION FINANCIÈRE
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VARIABLES DE DÉTERMINATION
LOCALISATION DE L’INVESTISSEMENT : DUMBÉA
Ø  Plafond de location au m² : 1 612 F CFP m²
DURÉE DE CONSTRUCTION JUSQU’À OBTENTION DE LA D.A.T. ET DE L’HABITABILITÉ
DE L’IMMEUBLE : 18 MOIS
Ø  Financement des intérêts intercalaires pendant la phase de construction de l’immeuble
PRIX DE L’APPARTEMENT ACTE EN MAINS : 19,6 M DE F CFP
Ø  Surface éligible : 58,97 m2
Ø  Base éligible : 18 354 413 F CFP
PLAFOND MENSUEL DU LOYER : 97 170 F CFP
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ENSEMBLE IMMOBILIER
SIMULATION
Tél : 24.17.04
A- Investissement projeté :
Logement
Autres coûts
Total investissements
17 500 000
2 100 000
19 600 000
C- Réduction d'impôts (RI) :
F CFP
Type d'appartement
F CFP
Surface éligible
F CFP
Plafond par m²
Plafond global
B- Financement
Fonds propres
Intérêts intercalaires
Total Fonds propres
Emprunt (hors intérêts intercalaires)
Montant mensuel du remboursement
Taux d'intérêt de l'emprunt retenu :
Durée de l'emprunt (année)
2 100 000 F CFP
927 850 F CFP
3 027 850 F CFP
% de la RI
Montant de la RI
Montant annuel
17 500 000 F CFP D- Montant du loyer et des charges :
100 476 F CFP
Surface éligible
4,8% ans
Plafond global
25,0
Loyer de marché
F2
58,97 m²
311 250 par m²
18 354 413 F CFP
30%
5 506 324 F CFP
917 721 F CFP sur 6 ans
58,97 m²
97 170 F CFP par mois
80 000 F CFP par mois
E- Hypothèse de revente :
Revente à 6 ans
Trésorerie mensuelle
F- (sur 6 ans de location)
Loyer net de frais de gestion
et assurance du Bien
Économie d'impôt
Remboursement emprunt
17 500 000 F CFP
45 540 F CFP
69 540 F CFP
76 477 F CFP
-100 476 F CFP
Avertissement : Les informations, documents et données factuelles contenus dans le présent simulateur sont soit de source publique, soit nous ont été fournies par le promoteur ou ses conseils. I2F NC n’a pas procédé et ne fera pas procéder à des vérifications et
évaluations indépendantes des susdits informations, documents et données factuelles. Par conséquent I2F NC n’assumera aucune responsabilité, quelle qu’elle soit, quant à l’exhaustivité, l’exactitude et le caractère complet des susdites informations. Cette simulation
ainsi que les informations et données qu’elle contient, ne pourra pas être diffusée à des personnes autres que le destinataire, sans l’accord d’I2F NC. Ce document permet à des investisseurs calédoniens de se positionner sur le bénéfice des dispositions de la loi du
Pays n°2013-10 du 13 décembre 2013 et de son arrêté d'application. Aussi I2F NC vous conseille de lire attentivement la loi du pays susvisée de même que la présentation du projet afin de vous positionner en connaissance de cause pour acquérir ou non un
appartement ou une maison individuelle.
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VARIABLES DE DÉTERMINATION
LOCALISATION DE L’INVESTISSEMENT : KONÉ
Ø  Plafond de location au m² : 1 964 F CFP m²
DURÉE DE CONSTRUCTION JUSQU’À OBTENTION DE LA D.A.T. ET DE L’HABITABILITÉ
DE L’IMMEUBLE : 7 MOIS
Ø  Financement des intérêts intercalaires pendant la phase de construction de l’immeuble
PRIX DE LA MAISON ET DU TERRAIN D’ASSISE ACTE EN MAINS : 41,2 M DE F CFP
Ø  Surface éligible : 115,00 m2
Ø  Base éligible : 35 793 750 F CFP
PLAFOND MENSUEL DU LOYER : 195 418 F CFP
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VILLA + TERRAIN
SIMULATION
Tél : 24.17.04
A- Investissement projeté :
Logement
Autres coûts
Total investissements
B- Financement
Fonds propres
Intérêts intercalaires
Total Fonds propres
Emprunt (hors intérêts intercalaires)
Montant mensuel du remboursement
Taux d'intérêt de l'emprunt retenu :
Durée de l'emprunt (année)
37 053 700 F CFP
4 075 907 F CFP
41 129 607 F CFP
4 075 907 F CFP
703 866 F CFP
4 779 773 F CFP
37 053 700 F CFP
238 439 F CFP
4,7% ans
25,0
C- Réduction d'impôts (RI) :
Type d'appartement
Surface éligible
Plafond par m²
F4
115,00 m²
311 250 par m²
Plafond global
35 793 750 F CFP
% de la RI
Montant de la RI
Montant annuel
30%
10 738 125 F CFP
1 789 688 F CFP sur 6 ans
D- Montant du loyer et des charges:
Surface éligible
Plafond global
Loyer de marché
115,00 m²
195 418 F CFP par mois
190 000 F CFP par mois
E- Hypothèse de revente:
Revente à 6 ans
Trésorerie mensuelle
F- (sur 6 ans de location)
Loyer net de frais de gestion et
assurance du Bien
Économie d'impôt
Remboursement emprunt
37 053 700 F CFP
80 502 F CFP
169 800 F CFP
149 141 F CFP
-238 439 F CFP
Avertissement : Les informations, documents et données factuelles contenus dans le présent simulateur sont soit de source publique, soit nous ont été fournies par le promoteur ou ses conseils. I2F NC n’a pas procédé et ne fera pas procéder à des vérifications et
évaluations indépendantes des susdits informations, documents et données factuelles. Par conséquent I2F NC n’assumera aucune responsabilité, quelle qu’elle soit, quant à l’exhaustivité, l’exactitude et le caractère complet des susdites informations. Cette simulation
ainsi que les informations et données qu’elle contient, ne pourra pas être diffusée à des personnes autres que le destinataire, sans l’accord d’I2F NC. Ce document permet à des investisseurs calédoniens de se positionner sur le bénéfice des dispositions de la loi du
Pays n°2013-10 du 13 décembre 2013 et de son arrêté d'application. Aussi I2F NC vous conseille de lire attentivement la loi du pays susvisée de même que la présentation du projet afin de vous positionner en connaissance de cause pour acquérir ou non un
appartement ou une maison individuelle.
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MERCI DE VOTRE
ATTENTION
Intervenants :
Antoine BERGEOT : 27 49 42 – [email protected]
Arnaud BUFFIN - 24 17 04 – [email protected]
• 
Cette présentation est préparée au vu des informations connues par ses auteurs à ce jour. Les auteurs déclinent toute responsabilité sur
les éventuelles erreurs de plume qu’il pourrait contenir et toute modification des données qui y sont relatées, modifications dont ils
n’auraient pas été informés. Cette présentation n’a pour objet que de permettre un accès facilité à ce domaine particulier de la fiscalité. Il
n’a qu’une simple valeur indicative qui ne saurait engager de quelque manière que ce soit la responsabilité de ses auteurs.
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