Aperçu du marché

Aperçudumarché
Numéro concernant la mise à jour
de l’évaluation foncière
Valeurs imposables résidentielles en Ontario | Septembre 2012
Bienvenue
J’ai le plaisir de publier le deuxième
numéro du rapport Aperçu du marché de
la SÉFM. Ce numéro spécial concernant
la mise à jour de l’évaluation foncière
2012 fournit des renseignements sur
la valeur imposable des propriétés
résidentielles et agricoles en Ontario.
Tous les quatre ans, la SÉFM évalue toutes les propriétés
en Ontario. Cet automne, nous enverrons par la poste des
avis aux propriétaires des quelque cinq millions de propriétés
en Ontario. Les avis sont envoyés à toute la province à compter
du mois de septembre et jusqu’en novembre.
Notre rôle consiste à évaluer avec exactitude toutes les propriétés
de l’Ontario en nous basant sur leur valeur marchande actuelle.
La valeur marchande actuelle reflète le prix auquel une propriété
se serait probablement vendue le 1er janvier 2012 dans le cadre
d’une transaction indépendante. Pour déterminer ces valeurs,
nous nous fions à notre expérience et à nos compétences à titre
d’un des plus importants territoires d’évaluation pour analyser
les ventes réelles de propriétés résidentielles et agricoles dans
chaque municipalité en Ontario.
La valeur des propriétés résidentielles en Ontario a
augmenté en moyenne de 18 % entre le 1er janvier 2008
et le 1er janvier 2012.
En raison du programme d’augmentation progressive, les
propriétaires verront une augmentation moyenne de 4,5 % pour
chacune des quatre prochaines années d’impôt foncier (2013-2016).
Des renseignements disponibles concernant les changements
de l’évaluation dans les collectivités individuelles seront
disponibles à l’adresse www.mpac.ca au fur et à mesure que
les avis seront envoyés aux propriétaires fonciers au cours des
prochains mois. Nos évaluations reflètent ce qui s’est passé
sur les marchés immobiliers de l’Ontario. Chaque année,
en moyenne, 340 000 propriétés résidentielles sont vendues
et 60 000 nouvelles propriétés résidentielles sont construites.
Notre premier Aperçu du marché, publié en juillet 2012,
fournissait une vue d’ensemble des tendances relatives aux prix
des ventes résidentielles en Ontario, ce qui constitue un facteur
clé pour la détermination de la valeur marchande actuelle.
Les ventes utilisées par la SÉFM dans le cadre de son processus
d’évaluation ont été validées. Cela signifie que nous n’utilisons
que les ventes dont on juge qu’elles sont le fruit de transactions
ouvertes, effectuées dans les conditions normales du marché
entre un vendeur consentant et un acheteur consentant.
Le processus exclut les ventes dans le cadre d’une succession
et d’autres ventes pour lesquelles des facteurs autres que
le marché se sont répercutés sur le prix.
Nos professionnels de l’évaluation travaillent dans toute la
province et évaluent les ventes qui se produisent sur le marché
immobilier; de surcroît, ils examinent tous les facteurs clés d’une
propriété qui peuvent en affecter la valeur.
Les évaluations constituent la base sur laquelle les municipalités
de l’Ontario calculent les impôts fonciers. Les impôts fonciers
contribuent à payer les coûts de l’éducation et des services
que nous utilisons dans les collectivités où nous vivons.
C’est l’exactitude des évaluations de la SÉFM qui permet
aux propriétaires d’être certains qu’ils paient leur juste part
des impôts fonciers – et rien d’autre. Nous nous engageons
à assurer l’exactitude et la justesse des évaluations, et si un
propriétaire a des questions ou des préoccupations concernant
son évaluation, nous voulons le savoir.
Les propriétaires peuvent également se rendre à l’adresse
www.aboutmyproperty.ca pour consulter les renseignements
que nous avons dans nos dossiers concernant leur propriété,
ainsi que pour comparer leur évaluation à celles d’autres
propriétés de leur collectivité.
Ce rapport présente quelques tendances à l’échelle provinciale
pour les évaluations 2012 des propriétés résidentielles et
agricoles. Ce rapport présente également quelques facteurs
qui génèrent l’offre et la demande pour les propriétés
résidentielles et agricoles en Ontario. Pour une analyse
supplémentaire, nous nous sommes tournés vers Ron
Abraham, président de l’Ontario Real Estate Association,
et Mark Wales, président de la Fédération de l’agriculture
de l’Ontario.
Ce rapport reflète notre engagement continu envers l’excellence
des évaluations immobilières, le service exceptionnel et la
confiance. Je vous invite à nous faire part de vos commentaires
et suggestions d’amélioration.
Larry Hummel, évaluateur en chef de la SÉFM
Copyright 2012 de la SÉFM
Aperçudumarché
Septembre 2012
Mise à jour de l’évaluation foncière 2012
Cycle de quatre ans et programme d’augmentation progressive
Cet automne, tous les propriétaires fonciers de l’Ontario recevront un avis d’évaluation foncière à la valeur
marchande estimée de leurs propriétés, en date du 1er janvier 2012. Pour aider à fournir un degré supplémentaire
de stabilité et de prévisibilité des impôts fonciers, le gouvernement de l’Ontario a établi un programme
d’augmentation progressive, dans le cadre duquel les augmentations marchandes de la valeur imposable entre
le 1er janvier 2008 et le 1er janvier 2012 seront imposées progressivement, sur quatre ans (de 2013 à 2016).
Les baisses de l’évaluation sont appliquées immédiatement.
Les avis sont envoyés à compter du mois de septembre et jusqu’en novembre. Pour vous renseigner quant
à la date où les avis seront envoyés dans la province, rendez-vous à l’adresse www.mpac.ca.
Votre propriété. Notre évaluation.
En apprendre davantage. www.aboutmyproperty.ca
Apprenez comment et pourquoi votre propriété a été évaluée ainsi, grâce à AboutMyPropertyMC. De plus, vous
pouvez comparer votre évaluation foncière avec celle d’autres propriétés dans votre région. Les informations
relatives à l’inscription sont comprises avec chaque avis d’évaluation foncière envoyé par courrier.
Quel est le lien entre l’évaluation foncière
et l’impôt foncier?
Toutes les propriétés en Ontario sont évaluées tous les quatre
ans par la SÉFM. Chaque propriété est évaluée en fonction de
ce qu’un acheteur consentant paierait à un vendeur consentant,
en fonction d’une date d’évaluation prévue par la loi. Pour
mieux déterminer cette valeur, la SÉFM examine les ventes
de propriétés comparables dans le voisinage. Les municipalités
recourent aux évaluations pour calculer l’impôt foncier. Dans
son budget annuel, chaque municipalité détermine ses besoins
financiers pour assurer les services de police, d’incendie
et autres qu’elle offre à ses résidents.
Comment sont calculés les impôts fonciers?
La SÉFM évalue et classe toutes les propriétés au sein d’une
municipalité. En principe, une municipalité évalue ses besoins
budgétaires annuels et divise ce montant par l’évaluation totale,
pour déterminer le taux d’imposition. Les taux d’imposition sont
établis par une municipalité et sont appliqués aux propriétés,
afin de recueillir les fonds requis pour la prestation des services.
Différents taux d’imposition peuvent s’appliquer à différentes
catégories de propriétés (p. ex. résidentielles, multirésidentielles,
industrielles et commerciales). Si vous habitez dans une zone
à la fois sous la compétence d’une administration locale et celle
d’une administration régionale, les taux d’imposition sont fixés
par les deux paliers de l’administration.
Pour l’administration locale, le taux d’imposition est déterminé
en fonction de l’évaluation locale, tandis que le taux d’imposition
régional est établi en fonction de l’évaluation pour toute la
région. De même, le taux provincial de la taxe scolaire se fonde
sur l’évaluation de toute la province. Ces taux sont ensuite
additionnés et appliqués à votre évaluation pour déterminer
vos impôts fonciers.
Est-ce que mes impôts fonciers
augmenteront par le même pourcentage
que mon évaluation?
Non. L’augmentation de l’évaluation de votre maison ne signifie
pas nécessairement une augmentation des impôts fonciers
que vous payez. Si la valeur de votre propriété a augmenté
de plus que la moyenne pour votre collectivité ou région, vous
pourriez, en raison de l’évaluation, payer proportionnellement
plus d’impôts fonciers. Si la valeur de votre maison a
augmenté de moins que la moyenne, alors vous pourriez payer
proportionnellement moins d’impôts fonciers. Par exemple,
si la valeur de toutes les propriétés résidentielles de votre
municipalité ou région a augmenté de 16 % depuis 2008
et si la valeur imposable de votre domicile a augmenté de 20 %
en comparaison, vous pourriez payer 4 % de plus que le
montant moyen des impôts fonciers que paient les propriétaires
fonciers résidentiels dans votre municipalité ou région.
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Aperçudumarché
Grâce au programme progressif, l’augmentation de
l’impôt foncier liée à l’évaluation, dans cet exemple, serait
progressivement de 1 % par an pendant quatre ans. Les
baisses d’évaluation sont mises en œuvre immédiatement.
« Pour la plupart des propriétaires de l’Ontario, la valeur de
leur résidence a augmenté au cours des quatre dernières
années », a dit Larry Hummel, évaluateur en chef de la SÉFM.
Selon M. Hummel, la mise à jour de l’évaluation foncière de
cette année confirme que le marché immobilier dans la plupart
des municipalités ontariennes s’est remis de la récession
de 2008. Les évaluations de 2012 reflètent les prix de vente
de propriétés résidentielles en Ontario entre 2008 et 2012.
Cette situation a été présentée dans le premier numéro du
rapport Aperçu du marché de la SÉFM, publié en juillet dernier
et disponible à l’adresse www.mpac.ca. « Sauf un creux de
cinq mois après la récession de 2008, nous avons pu observer
un marché immobilier très fort dans presque toutes les régions
de l’Ontario au cours des 10 dernières années », nous dit
Ron Abraham, président de l’Ontario Real Estate Association
(OREA). Selon M. Abraham, les collectivités du sud-ouest
de l’Ontario qui ont été touchées par le repli du secteur
manufacturier n’ont pas connu d’augmentations de prix aussi
élevées que celles de collectivités des régions du Grand
Toronto et d’Ottawa.
Toutefois, il a noté que même Windsor, une des collectivités les
plus durement frappées par la récession, observe aujourd’hui
une stabilisation et une certaine force dans son marché
Évaluation des valeurs
des résidences en
Ontario (2008-2012)
La valeur des propriétés
résidentielles (maisons isolées,
jumelées, condominiums) en
Ontario a augmenté en moyenne
de 18 % entre le 1er janvier 2008
et le 1er janvier 2012, selon
la mise à jour de l’évaluation
2012 effectuée par la SÉFM.
En conséquence du programme
de mise en œuvre progressive,
les propriétaires verront une
augmentation moyenne de
4,5 % pour chacune des quatre
prochaines années fiscales
(2013 à 2016).
Septembre 2012
immobilier, avec l’amélioration des perspectives pour le secteur
de l’automobile. « Ce qui prime, c’est l’abordabilité. Les
taux d’intérêt sont à un point historiquement bas et les gens
paient leurs maisons un peu plus cher parce qu’ils peuvent
se le permettre », dit M. Abraham. Il a ajouté que l’emploi
dans plusieurs secteurs, y compris le secteur des services
financiers à Toronto, est solide. En combinaison avec les taux
d’intérêt peu élevés, cela contribue à créer de la demande
pour les logements. « C’est de bon augure pour la plupart des
propriétaires de l’Ontario. Cela indique que l’achat d’une maison
est un bon investissement pour la plupart des personnes »,
dit M. Abraham.
Quelques points saillants :
•
Ottawa, la région du Grand Toronto et des collectivités
du nord de l’Ontario ont observé les augmentations
de la valeur les plus importantes, se situant entre 20 %
et 30 % sur quatre ans;
•
Les collectivités du sud-ouest de l’Ontario et de Niagara
sont celles dont les augmentations ont été les moins
élevées, soit en moyenne 10 % ou moins pendant
la même période;
•
Les valeurs de propriétés riveraines, qui avaient augmenté
considérablement lors des mises à jour précédentes
de l’évaluation, se sont stabilisées à 12 % depuis 2008,
soit moins que la moyenne provinciale pour les propriétés
résidentielles; et
0 % - 10 %
10 % - 20 %
20 % - 30 %
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Aperçudumarché
Septembre 2012
Le saviez-vous?
Le 1er janvier 2012, la valeur imposable totale de toutes les propriétés en Ontario dépassait les 2 billions
de dollars. De ce chiffre, environ 1,3 billion de dollars concerne les propriétés résidentielles.
•
La valeur des terres agricoles a augmenté beaucoup plus
que celles des propriétés résidentielles moyennes dans
la plupart des régions de la province.
« Dans certains marchés, les prix des maisons sont relativement
bas. Pour cette raison, toute augmentation importante des prix
de vente peut sembler assez considérable lorsqu’on la traduit
en pourcentage », dit M. Hummel. Par exemple, un bungalow
vendu pour 100 000 $ dans une collectivité du nord de l’Ontario
en 2008 aurait pu être vendu 150 000 $ le 1er janvier 2012, soit
une augmentation de la valeur de 50 % en quatre ans. Ce prix
est encore considérablement inférieur à celui d’une résidence
comparable dans le sud de l’Ontario, selon M. Hummel.
De même, une propriété riveraine dont le prix de vente
en 2008 était d’un million de dollars pourrait être vendue
1,1 million de dollars le 1er janvier 2012, ce qui correspond
à une augmentation de 10 %, mais qui représente tout de même
une valeur élevée par rapport aux autres propriétés résidentielles
du quartier.
La SÉFM a évalué près de cinq millions de propriétés de tous
les types cette année, y compris plus de quatre millions de
propriétés résidentielles.
Tendances générales
« Nos évaluations sont basées sur les prix de vente réels
des domiciles et des fermes; dans chaque municipalité
et chaque quartier de la province, les prix sont gérés par
l’offre et la demande », dit M. Hummel.
Les évaluations ont été basées sont l’offre et la demande sur les
marchés immobiliers locaux, qui reflètent l’état de santé général
des économies locales. En général, les augmentations les plus
importantes de la valeur ont été observées dans la ville centre
de Toronto et dans les municipalités situées au nord et à l’ouest
de Toronto, dans les régions de York, de Peel et de Halton.
Des augmentations importantes de la valeur sont évidentes
pour les maisons isolées, les maisons jumelées et les maisons
en rangée dans le nord de l’Ontario et la région d’Ottawa. Dans
le nord de l’Ontario, les prix continuent de remonter à partir
de creux observés pendant les années 1990, alors que les
économies se sont diversifiées grâce à l’établissement ou
à l’expansion d’établissements postsecondaires dans plusieurs
Évaluation des propriétés résidentielles
Cinq facteurs principaux représentent généralement
85 % de la valeur :
•
•
•
•
•
l’emplacement
la taille du lot
la surface habitable
l’âge de la propriété, ajusté en fonction des
rénovations ou des ajouts importants
la qualité de la construction
collectivités et ont bénéficié du boum mondial des prix des
produits de base.
À l’opposé, les valeurs des maisons dans les collectivités du sud
de l’Ontario et de Niagara, dont les économies étaient fortement
dépendantes de la fabrication, ont connu des taux de croissance
parmi les plus faibles depuis 2008.
Appartements de copropriété
Les valeurs des appartements de copropriété ont généralement
suivi le rythme de l’augmentation des valeurs des maisons
unifamiliales. Dans plusieurs collectivités de l’Ontario, la
demande pour des appartements de copropriété a été générée
par les parents dont les enfants ont quitté le nid familial
et qui vendent leur maison en banlieue et par les jeunes adultes,
surtout dans les collectivités de la région du Grand Toronto
et d’Ottawa, qui recherchent un mode de vie urbain.
Propriétés riveraines
Les valeurs des propriétés riveraines ont augmenté en moyenne
de 12 % dans la province depuis 2008, soit moins que
l’augmentation moyenne de la valeur de toutes les propriétés
résidentielles en 2012.
Il s’agit d’un contraste frappant par rapport aux mises
à jour précédentes de l’évaluation, alors que les valeurs des
propriétés riveraines avaient augmenté beaucoup plus que
la moyenne provinciale.
Selon M. Hummel, ce changement est attribuable à plusieurs
facteurs, y compris les effets persistants de la récession
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Aperçudumarché
de 2008 et l’incertitude continue au sujet de l’économie
mondiale. Plusieurs régions le long de la baie Georgienne
et des Grands Lacs ont observé des baisses considérables
du niveau de l’eau, ce qui rend les propriétés riveraines à ces
endroits moins attrayantes pour les acheteurs. De plus, la valeur
élevée du dollar canadien, la reprise économique faible aux
États-Unis et l’augmentation de la sécurité à la frontière avec les
États-Unis se sont toutes combinées pour éloigner les acheteurs
américains et réduire la demande pour les propriétés riveraines.
Selon M. Abraham d’OREA, un autre facteur est que « de
nombreuses personnes ont acheté des propriétés riveraines
pendant les périodes de prospérité et lorsque la récession
a frappé en 2008, ces propriétés récréatives ont été les
premières à être vendues. Nous observons des augmentations
de prix, mais pas au même rythme que par le passé. »
Les propriétés riveraines à Muskoka et à Haliburton ont observé
certaines des augmentations les plus faibles de la valeur, tandis
que les valeurs dans le nord de l’Ontario, où les économies
locales sont florissantes et les propriétés riveraines sont très
prisées, ont observé des augmentations parmi les plus élevées.
Bien que les augmentations dans bon nombre de régions aient
été inférieures à la moyenne, les valeurs réelles des propriétés
riveraines restent élevées. Par exemple, les valeurs sur
les principaux lacs de Muskoka s’établissent en moyenne
à 930 000 $, comme en témoignent des ventes récentes.
Entreprises agricoles
La valeur moyenne des propriétés agricoles en Ontario
a augmenté d’environ 34 % entre le 1er janvier 2008 et le
1er janvier 2012. La SÉFM base ses valeurs sur les ventes
de terres d’un agriculteur à l’autre, lorsqu’elles sont utilisées
exclusivement à des fins agricoles. Les terres agricoles vendues
pour des projets d’aménagement résidentiels, commerciaux
ou industriels ne sont pas prises en considération par la SÉFM
lors de l’établissement des valeurs.
Septembre 2012
Les valeurs ont augmenté pour toutes les catégories de terres
agricoles dans toutes les régions de la province. L’augmentation
est basée sur plusieurs facteurs, selon M. Hummel. Une série
de sécheresses aux États-Unis a réduit l’approvisionnement
en maïs et en autres céréales, tandis que la demande mondiale
a augmenté en raison de l’utilisation prescrite d’éthanol
(fait à partir de maïs) dans l’essence et de l’accroissement
de la classe moyenne croissante en Asie et en Inde. De plus,
le développement urbain en Ontario a réduit la quantité déjà
limitée de terres agricoles dans la province, ce qui pousse les
prix vers le haut.
Les augmentations ont été confirmées par Mark Wales,
président de la Fédération de l’agriculture de l’Ontario (FAO),
qui a noté que Financement agricole Canada (FAC) avait
confirmé que, dans de nombreuses régions de la province,
la demande pour les terres agricoles reste élevée. Le rapport
Valeurs des terres agricoles de FAC a indiqué que les valeurs
des terres agricoles en Ontario avaient augmenté de 7,2 %
dans la deuxième moitié de 2011 à elle seule, après des
augmentations dans les deux périodes précédentes de rapport
aussi. Selon M. Hummel, d’autres régions de l’Amérique
du Nord observent des augmentations semblables du prix
des terres agricoles. En Ontario, selon la loi, les maisons
de ferme et un acre du terrain sur lequel est située la maison
sont taxés au même taux que les propriétés résidentielles
de la municipalité. Le taux d’imposition maximal pour les terres
agricoles est de 25 % du taux d’imposition résidentiel, et les
municipalités peuvent ajouter le taux d’imposition afin qu’il soit
inférieur à cette valeur.
Les valeurs des terres agricoles sont établies
par des analyses exhaustives, en utilisant
uniquement des ventes entre agriculteurs.
Qui est la SÉFM? La SÉFM est une société du secteur public sans but lucratif, qui est fière de servir les
contribuables fonciers de l’Ontario. Notre rôle consiste à procéder à une évaluation exacte de toutes les
propriétés dans la province de l’Ontario. Nous sommes responsables de l’administration d’un système
d’évaluation uniforme fondé sur l’évaluation de la valeur actuelle. Pour de plus amples renseignements,
rendez-vous sur www.mpac.ca.
Pour obtenir de plus amples renseignements au sujet de la SÉFM et de l’évaluation foncière,
veuillez consulter le www.mpac.ca.
Informations de contact : Michael Jacoby – Directeur des communications | 905-837-4209
Cathy Ranieri Sweenie – Spécialiste des communications | 905-837-6152
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