RAPPORT D`EXPERTISE EN VALEUR VENALE

Transcription

DAVIGNON Sylvain
Expert Immobilier
Certificat de Formation à ‘l’Expertise Judiciaire’
Agrément CFEI n° 2014/367
RAPPORT D’EXPERTISE EN VALEUR VENALE
1
Préambule :
‘L’Expertise en valeur vénale’ n’est pas une simple estimation que tout
professionnel immobilier compétent sur le cas peut effectuer, c’est une expertise à
dire d’Expert (cf Charte de l’Expertise).
Avertissement :
Les méthodes d’évaluation employées sont tirées de la Charte de l’Expertise en
Evaluation Immobilière.
Ce rapport est remis sous les réserves de principe et d’usage, notamment en ce qui
concerne les défauts et vices cachés du bâtiment au jour de notre visite. En l’absence
de production des diagnostics se rapportant aux risques technologiques (amiante,
plomb, état parasitaire, état des sols….), les conséquences en résultant sont
considérées comme des vices cachés.
Notre mission n’a pas comporté de vérification de fonctionnement des équipements et
services généraux, ni d’études techniques de l’immeuble (fondations, planchers,
couvertures, murs, canalisations, piscine etc.) qui ne peuvent naturellement être
réalisées qu’avec sondages destructifs non programmés dans notre mission.
Le cas échéant, les éventuels coûts de travaux que nous provisionnons sont donnés à
titre indicatif : seuls les devis de professionnels permettraient de déterminer de
manière précise ces coûts.
Le présent document est un ensemble de pages numérotées, qui ne saurait être
dissocié. Toute duplication ou reproduction tronquée, amputée ou modifiée même
partiellement, livrée à un tiers le rende caduc et non opposable à l’Expert.
EXPERTISES IMMOBILIERES, FONCIERES ET COMMERCIALES, INGENIERIE
EXPERTAE - SAS au capital de 500 € - RCS. Fréjus 812 269 983
R.C.P. COVEA Risks 500 000 € – C.P. n° 6030
144, avenue du G. Leclerc, Le Carré Sud - 83700 Saint Raphaël
Mail : [email protected] / Port. : +33(0)6 50 76 66 62
www.expert-immo-var.com
DAVIGNON Sylvain
Expert Immobilier
Expertise en Valeur Vénale
2
D'ORDRE ET POUR COMPTE DE :
Les Marines de Gassin A et B
Allée des Haliotis - Gassin - 83580
Représentée par Monsieur Caesens
Chez Nouvelle Gestion du Golfe
Centre Agora - Cogolin - 83311
France
Le CABINET EXPERTAE SaS, représenté par DAVIGNON Sylvain, expert immobilier
agréé et certifié par le CFEI sous le N 2014/367.
Conformément à la lettre de mission du : 16 mars 2016.
DECLARONS NOUS ETRE RENDUS :
A la date du : 18 mars 2016
Adresse :
Résidence les Marines de Gassin A et B
Allée des Haliotis
83580 Gassin
France
Pour donner notre avis sur la valeur de combles à aménager
Le présent rapport d’expertise en tout ou partie ne pourra être cité ni même
mentionné dans aucun document, aucune circulaire et aucune déclaration destinés
à être publiés et ne pourra pas être publié d’une quelconque manière sans l’accord
de l’expert quant à la forme et aux circonstances dans lesquelles il pourra paraître.
Il est de plus rappelé que le mandant ne peut utiliser le rapport d’expertise de façon
partielle en isolant telle ou telle partie de son contenu.
DAVIGNON Sylvain
Expert Immobilier
SOMMAIRE
1. DETAILS RELATIFS A LA MISSION
-
1a Observations générales
1b Liste des documents fournis et repris en annexe
1c Liste des documents non fournis
1d Liste des éléments non visités
2. DESCRIPTION DU BIEN
3. SITUATION GEOGRAPHIQUE
4. SITUATION JURIDIQUE
5. SITUATION URBANISTIQUE
6. SITUATION LOCATIVE
7. COMPOSITION et description
8. COMMENTAIRES
9. METHODES/CHOIX
-
Méthode
Méthode
Méthode
Méthode
Méthode
Méthode
Méthode
Méthode
comparative par bâti terrain intégré
par sol/construction/vétusté
du bilan promoteur inversé
par capitalisation du revenu
comparative
comparative par régression statistique
hédoniste
d’actualisation du cash flow
10. PONDERATION DES METHODES
11. CONCLUSION
12. RESERVES
- 13a Contamination des sols et état des risques naturels et technologiques
- 13b Aspect technique du bâtiment
3
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Expert Immobilier
- 13c Conformité du bâtiment
13. DOCUMENTS
4
1. DETAILS RELATIFS A LA MISSION
1a : Observations générales
Ce rapport est remis sous les réserves de principe et d'usage, notamment en ce qui
concerne les défauts et vices cachés du bâtiment au moment de notre visite. Le cas
échéant, en l'absence de production des diagnostics se rapportant aux risques
technologiques (amiante, plomb, état parasitaire, diagnostic gaz, diagnostic
électrique, état des risques naturels et technologiques…), les conséquences en
résultant ne rentrent pas dans la responsabilité de l'expert. Il appartient au
propriétaire ou à son mandant de faire réaliser ces diagnostics qui peuvent avoir
une influence sur la valeur du bien.
L'éventuel coût de la mise en accessibilité pour les personnes handicapées sera à
déduire de notre estimation.
Notre mission n'a pas comporté de vérification de fonctionnement des équipements
et services généraux, ni d'étude technique de l'immeuble (fondations, planchers,
couvertures, murs, canalisations …) qui ne peuvent être réalisés qu'avec sondages
destructifs non programmés dans notre mission.
Les valeurs retenues dans notre rapport sont fondées sur les documents qui nous
ont été communiqués par le mandant. Les surfaces relevées lors des prises de
mesure par l’expert sont sous réserve, les relevées ayant été rendu difficiles de part
l’accessibilité, la présence de poutres et le non éclairage des combles.
L’expert a fait toute diligence afin qu’elles soient des plus précises possible en
fonction de la situation afin d’établir les présentes conclusions.
Il est bien entendu que les valeurs retenues sont des valeurs au moment de
l'expertise et que la valeur vénale d'un bien suppose que :
-
Le vendeur consente à la vente dans un marché de libre concurrence.
Aucune valeur de convenance ne soit susceptible d'intervenir entre les parties.
Un délai raisonnable soit retenu pour la vente.
Une publicité suffisante soit effectuée.
Les coûts des travaux éventuels que nous provisionnons sont donnés à titre
DAVIGNON Sylvain
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indicatif, seuls des devis de professionnels permettraient de déterminer de manière
précise ces coûts.
Les chapitres qui constituent le présent rapport ont permis de définir les
conclusions proposées. Toute duplication ou reproduction tronquée, amputée ou
modifiée même partiellement, livrée à un tiers le rende caduc et non opposable à
l'expert.
1b : Liste des documents fournis et repris en annexe
Documents
Fournis par
Feuille Cadastrale
Google map
Google Earth
Expert
Expert
Expert
Remarques
1c : Liste des documents demandés non fournis
Documents
Diagnostics Immobiliers
Demandés à
Mandant
Remarques
Non effectués
1d : Liste des éléments non visités
Eléments
Néant
Justifications
Remarques
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2. DESCRIPTION DU BIEN
Les biens à expertiser sont des combles à aménager sis au dernier étage au dessus
des appartements numérotés H 430, 431 et 432 sis allée des Héliotis les Marines de
Gassin A et B à Gassin (Var).
Cadastré : section A n° 4004 (voir feuille cadastrale).
Vue générale
Résidence les Marines de Gassin A et B
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3. SITUATION GEOGRAPHIQUE
7
Gassin est une commune française située près de Saint-Tropez, dans
le département du Var en région française Provence-Alpes-Côte d'Azur. Le village
est perché à 200 mètres d'altitude sur un rocher qui domine le Golfe de SaintTropez. Une autre partie de la commune se trouve directement en bordure de la
mer.
Plan de situation de la commune
Ville de Gassin
Les Marines de Gassin
Entre Sainte Maxime et Saint Tropez après port Grimaud et Port Cogolin
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Plan de situation résidence Les Marines de Gassin A et B
8
Les Marines de Gassin A et B
Vue quartier
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4. SITUATION JURIDIQUE
Le bien objet des présentes appartient à la copropriété.
5. SITUATION URBANISTIQUE
Cadastre
La parcelle est cadastrée section A n° 4004
9
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Extrait cadastral
10
6. SITUATION LOCATIVE
Les biens et droits immobiliers que nous devons évaluer sont vides.
En conséquence, compte tenu de la mission qui nous a été confiée, ils seront
évalués comme étant libre de toute location ou occupation quelconque
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Expert Immobilier
7. COMPOSITION et description
M2
Etat
Pondération
106,91
Brut
76,07
Brut
0,3 soit retenu : 22,82 m2
30,84
Brut
0,15 soit retenu : 4,63 m2
Surface totale ‘plancher’ combles
Largeur 10,40 x longueur 10,28
Dont surface à + 1,80
Largeur 7,40 x longueur 10,28
Dont surface à – 1m80
Nota : S’agissant de combles avec possibilité d’aménagement mais non encore
aménagés (pas d’accès, pas de fenêtre ni ouverture..) et nécessitant des travaux
importants, l’expert a retenu pour la partie à plus d’1 mètre 80 le coefficient de
pondération de 0,30. (En matière d’expertise la fourchette de pondération pour un
tel type de comble se situe entre 0,2 et 0,4).
Pour la partie des combles à moins d’1 mètre 80 à usage secondaire, placard,
débarras …. l’expert a retenu le coefficient de pondération de 0,15. (En matière
d’expertise la fourchette de pondération pour les combles à usage de rangement
débarras (-1m80) se situe entre 0,10 et 0,20).
Surface totale retenue après pondération : 27,45 m2
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8. COMMENTAIRES
Environnement :
Situé entre la départementale D98A et le bord de mer.
Secteur à caractère résidentiel à connotation de résidence secondaire.
Immeubles collectifs de moyennes tailles.
Proximité mer et port.
12
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Qualité sonore :
La présence de la départementale D98A peut apporter des nuisances de bruit.
Se référer à l’arrêté préfectoral de classement des ‘voies bruyantes’
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Descriptif Intérieur :
Combles à aménager brut auxquels on accède par une trappe et une échelle du
couloir desservant les différents appartements du dernier étage.
Sol dalle ciment.
Isolation au sol par laine de verre.
Charpente en bois agrafée.
Plaques sous tuiles.
Toiture en tuiles.
Nota : Notre mission n’a pas pour but de vérifier la présence d’amiante.
Un diagnostic amiante devra être effectué avant tout travaux afin de vérifier la
nature des plaques sous tuiles et autres matériaux éventuels constitutifs des
combles.
Etat intérieur :
Brut.
Tout est à créer.
9. METHODES
La méthode comparative par bâti terrain intégré (dite de marché) consiste à
déduire la valeur d' un bien en comparant des ventes récentes de biens équivalents
aussi semblables que possible au bien à expertiser en terme de consistance, d'état
et de situation.
La méthode par sol et construction
Cette méthode consiste en la détermination d'une part de la valeur du terrain en
considération d'un abattement éventuel et d'autre part de la valeur des
constructions existantes. Le prix d’un immeuble est rarement obtenu en
additionnant la valeur de son terrain d’assiette et celle de sa construction.
L’immeuble subit l’influence du marché immobilier environnant qui se caractérise
par :
- la rareté des parcelles de terrain constructibles,
- la structure socio-économique de la ville et de ses quartiers,
- l’agrément du site.
Un relevé des critères du marché et une analyse comparative des mutations
relevées permettront de calculer le coefficient d’adaptation du marché local.
DAVIGNON Sylvain
Expert Immobilier
Troix méthodes de calcul sont retenues qui sont fonction :
-du pourcentage de charge foncière calculé dans le quartier de la maison
expertisée,
- de la quantification des critères socio économiques environnementaux,
- des références relevées de maisons vendues dans un proche secteur.
La méthode du bilan promoteur inversé La valeur du bien est réalisée par
rapport au retour sur investissement que peut engranger un projet de
restructuration immobilière, prenant en compte tout le potentiel d'urbanisation.
La méthode par capitalisation du revenu consiste à partir, soit d'un revenu
constaté ou existant, soit d'un revenu théorique ou potentiel (loyer de marché ou
valeur locative de marché) et à lui appliquer un taux de rendement, donc à le
capitaliser.
La méthode comparative par régression statistique consiste à déduire la valeur
d' un bien en comparant des ventes récentes de biens équivalents aussi semblables
que possible au bien à expertiser en terme de consistance, d'état et de situation et
après avoir apporté des corrections relatives à l’état, les charges, la copropriété..
La méthode hédoniste est une méthode par comparaison qui connaît un certain
nombre de déclinaisons variables suivant les types de biens. Elle consiste à partir
directement des prix de référence des transactions effectuées sur le marché
immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation
comparables à celle du produit expertisé.
La méthode d'actualisation du cash flow L'expertise en valeur vénale se fonde sur
le montant qu'un investisseur peut payer aujourd'hui en prévision des flux de
trésorerie des années futures Remarquons que quelques bâtiments (atypiques,
monovalents, pollués ou dégradés) rendent difficile l'emploi de ces méthodes.
L'expert doit alors s'adapter.
L'Expert reste libre du choix des principes et des méthodes adaptées aux conclusions
qu'il doit produire
Compte tenu du type bien à expertiser nous avons retenu les méthodes
suivantes
Méthodes d’estimations retenues
Méthode comparative ‘dite de marché’
Coefficient
1
14
DAVIGNON Sylvain
Expert Immobilier
Calculs
Méthode comparative
15
Détermination du prix /m2
Analyse du marché :
Biens retenus (Perval)
Les Marines de Gassin - Gassin
Jonquières - Gassin
Jonquières - Gassin
Année
09/2015
09/2015
06/2015
04/2015
03/2015
02/2015
M2
41
40
27
31
38
30
Prix/vente
215 000
208 000
100 000
103 530
191 970
124 500
Moyen/m2
5244
5200
3704
3340
5052
4150
Compte tenu du secteur dans lequel se situe le bien et du type du bien expertisé, le
prix au mètre au carré de référence retenu après pondération et
ajustement/correctif le cas échéant est de : 4448,33 €/m² (Hors droits).
Ce prix au m² a été estimé par comparaison sur un échantillon de : 6 transactions
immobilières comparables tirées du fichier Perval (fichier des notaires).
En conséquence, l'estimation de la valeur vénale de ce bien avec la méthode par
comparaison après pondération et avant le cas échéant, application des plus value
ou des moins value est de :
27,45 x 4448,33 = 122 106,66 €
Soit, en cas de division en 3 lots identiques (hypothèse) :
106,91/3 = 35,64 m2 de plancher
Dont :
Surface à plus d’1m80 :
Surface à moins d’1m80 :
25,36 m2
10,28 m2
Pour une valeur évaluée à : 40 702,22 €
DAVIGNON Sylvain
Expert Immobilier
L'estimation de la valeur vénale de la totalité des combles avec la méthode
comparative ‘dite de marché’ après pondération est de :
122 106,66 Euros hors droit.
10. PONDERATION DES METHODES
Compte tenu de la pertinence respective des méthodes d’estimation utilisées pour
l’évaluation de ce bien, nous attribuons aux résultats de ces méthodes les
coefficients de pondération suivants :
Méthodes d’estimation retenues
Coefficient
Méthode comparative ‘dite de marché’
1
11. CONCLUSION
Nous retiendrons en définitive, après avoir pris en compte l’ensemble des critères
couchés dans notre rapport pour l’ensemble des combles, la répartition/division
n’étant à ce jour non figée,
Une valeur vénale arrondie pour l’ensemble dans une fourchette de :
(Somme arrondie au 1000 près), 118 000 à 123 000 Euros Hors droits
SAINT RAPHAEL le : 29 mars 2016
Sur 20 pages hors annexes
Monsieur DAVIGNON Sylvain
16
DAVIGNON Sylvain
Expert Immobilier
Cette valeur s'entend hors frais et fiscalité y étant attachés. La valeur proposée est donnée
sous toute réserve et représente une moyenne de prix qui pourrait être espérée sur le
marché de la revente "à dire d'expert" dans le cadre d'une mise sur le marché normale,
engagée dans le mois des présentes et compte tenu d'un délai de 6 à 8 mois consécutifs
environ.
Les éventuels frais d'intermédiation, dont aurait à s'acquitter le propriétaire au cas où il lui
aurait plu de s'assurer le concours d'une agence immobilière lors de l'éventuelle revente,
serait à inclure dans la présente estimation (et resteraient ainsi à la charge du vendeur).
En tout état de cause, quelles que soient les conclusions auxquelles nous sommes
parvenus, nous les avons abordées dans la plus stricte objectivité, en faisant abstraction
de tout élément de convenance personnelle. Les croquis, plans, descriptifs qui nous ont été
éventuellement confiés ou que nous avons obtenus par nos propres moyens n'ont qu'un
caractère approximatif. De même, le choix des photographies insérées dans le présent
rapport n'est fait que dans l'objectif d'une meilleure illustration des propos résultant de nos
constatations.
La valeur des équipements, généralement considérés comme immeuble par destination, est
incluse dans les sommes que nous affecterons aux constructions (évaluation au m² bâti,
services généraux compris). Toutes les sommes énoncées dans le présent rapport sont
exprimées, sauf stipulation contraire, en euro. Ces sommes sont exprimées en hors taxes
ou hors droits, selon le régime fiscal applicable aux biens considérés.
12. RESERVES
13a) contamination des sols et état des risques naturels et technologiques
Il ne rentre pas dans les compétences normales de l'expert en évaluation
immobilière d'apprécier et de chiffrer l'incidence des risques liés à la contamination
des sols, des bâtiments, la pollution des terrains et plus généralement les questions
relatives à l'environnement. Il en est de même pour l'état des risques naturels et
technologiques qui devra être annexé à la promesse de vente ou au bail
d'habitation. Si ce document manque et que l'acquéreur découvre que le logement
est situé dans une zone à risque, il peut engager la responsabilité du vendeur pour
vices cachés et saisir le tribunal d'instance pour diminution du prix de vente voire
l'annulation de la vente.
13b) aspect technique du bâtiment
Le présent rapport ne constitue en aucun cas un contrôle technique de l'immeuble
et notre mission n'a pas comporté de vérification en ce sens.
Notre mission n'a pas comporté de sondage de la résistance physique du sol et
sous-sol, ni de contrôle de la pollution susceptible d'affecter le terrain.
17
DAVIGNON Sylvain
Expert Immobilier
13c) conformité du bâtiment
Nous avons supposé que les bâtiments et installations étaient en conformité avec
les lois et règlements en vigueur (permis de construire et conformité urbanistique,
normes de sécurité, installations classées).
13. DOCUMENTS
Documents
Feuille Cadastrale
Google map
Google Earth
Fournis par
Expert
Expert
Expert
N° annexe
1
2
3
Valeurs exprimées aux conditions actuelles du marché, à la date des présentes :
 En net vendeur
 En considérant la propriété en son état apparent au jour de notre transport
sur les lieux, notre rapport ne constituant pas un audit technique du
bâtiment,
 En considérant la propriété libre de toute occupation ou location de quelque
sorte que ce soit, sauf à ce que soit stipulé le contraire dans ce rapport,
 En considérant la propriété abstraction faite de la présence d’amiante, de
plomb, d’insectes xylophages ou parasites du bois. Si la présence de l’un de
ces éléments était avérée, nos conclusions pourraient être modifiées,
 En considérant notre estimation de valeur vénale pour des conditions
normales de réalisation, écartant toute notion de vente précipitée, forcée ou
de convenance.
 En considérant les conditions urbanistiques et PLU en vigueur au moment de
notre mission.
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DAVIGNON Sylvain
Expert Immobilier
PRINCIPES D’EVALUATION
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L'Expert reste libre du choix des principes et des méthodes adaptées aux conclusions
qu'il doit produire
A - TYPES DE VALEURS
Il existe deux catégories de valeurs en matière de terrains et de bâtiments :
 Les valeurs de marché (valeur vénale, valeur locative),
 Les valeurs de remplacement (coût de remplacement brut ou net).
1 - LES VALEURS DE MARCHÉ
Valeur vénale
C'est le prix auquel un droit de propriété pourrait raisonnablement être vendu sur
le marché à l'amiable au moment de l'Expertise, les conditions suivantes étant
supposées préalablement réunies :
 la libre volonté du vendeur et de l'acquéreur,
 un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et
de la situation du marché,
 que la valeur soit à un niveau sensiblement stable pendant ce délai,
 que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions du marché, sans
réserves, avec une publicité adéquate,
 l'absence de facteurs de convenance personnelle.
Valeur locative
C'est la contrepartie financière annuelle susceptible d'être obtenue sur le marché
de l'usage d'un bien immobilier dans le cadre d'un contrat de location. Elle
correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d'un bien
immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens
et dans une région données. La notion de valeur locative de marché implique qu'il
n'y a pas, parallèlement à la conclusion du bail, de versement d'une somme en
capital soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte,
droit d'entrée). La valeur locative de marché est exprimée hors droit de bail ou hors
TVA, et hors charges locatives, ou de toute autre nature, refacturées au preneur.
2 - LES VALEURS DE REMPLACEMENT
Coût de remplacement brut
DAVIGNON Sylvain
Expert Immobilier
Il s'agit du coût d'achat du terrain et du coût de construction des bâtiments, à
l'identique ou à l'équivalent, qui s'y trouvent, impôts non récupérables, frais, taxes,
honoraires inclus.
Coût de remplacement net
Il s'agit du coût de remplacement brut, duquel on déduit la dépréciation pour
vétusté et obsolescence.
B - MÉTHODES D'ÉVALUATION
Il existe quatre grandes familles de méthodes d'évaluation de biens immobiliers.
Les méthodes par comparaison directe (ou méthodes par le marché).
Celles-ci consistent à comparer le bien faisant l'objet de ‘l'Evaluation Expertale’, à
des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, à
une date la plus proche possible de la date d'Evaluation.
Les méthodes par le revenu.
Celles-ci consistent à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu'il s'agisse d'un
loyer constaté ou d'une valeur locative, d'un revenu brut ou d'un revenu net, pour
parvenir à une valeur vénale.
Les méthodes par le coût de remplacement.
Celles-ci consistent à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas
échéant une dépréciation. Cette dernière catégorie de méthodes est peu utilisée en
matière de valeur de marché. Elle est plus fréquemment utilisée pour des biens
immobiliers très spécialisés ou pour définir des valeurs d'utilité ou d'exploitation.
Les méthodes dites "professionnelles"
Celles-ci s'appliquent à des catégories de biens immobiliers spécifiques ou de type
monovalent (cliniques, hôpitaux, hôtels, cinémas, théâtres...) Lorsque leur
affectation est maintenue. Ces méthodes sont en fait des dérivés des méthodes par
le revenu ou par comparaison. On peut y assimiler la méthode dite du "bilanpromoteur" parfois appelée méthode de récupération foncière ou du compte à
rebours opérateur. Cette méthode consiste à déterminer la valeur d'un terrain,
d'une charge foncière ou d'un immeuble à reconstruire, à rénover ou à réhabiliter,
en partant du prix de vente final d'une opération de promotion, de réhabilitation ou
d'aménagement, et en déduisant le coût des travaux et les différents frais liés à
l'opération.
20

RAPPORT D`EXPERTISE EN VALEUR VENALE

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