Notaires de Loire

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Notaires de Loire

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D E S N O T A I R E S D E L’ O U E S T
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EDITO
LE NOUVEAU TARIF
N°51
DES NOTAIRES
AVRIL
MAI
2016
DOSSIER
LOCATION-ACCESSION ET PSLA
(PRÊT SOCIAL LOCATION-ACCESSION)
À SAVOIR...
HANDICAP : PLUS DE DROITS
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édito
notaires-ouest.com
LES NOTAIRES VOUS INFORMENT
Le nouveau tarif
des notaires
Les textes qui détaillent le nouveau
tarif des professions du droit, et
notamment celui des notaires, ont été
publiés le 28 février dernier et entreront
en application le 1er mai prochain.
Il convient de rappeler que les frais d’acquisition, improprement dénommés
« frais de notaires », sont constitués essentiellement de taxes que le notaire collecte
pour le compte du Trésor Public, à qui il
les reverse. Le gouvernement n’entend pas
les diminuer. La réforme ne concerne que
la rémunération de l’office (part minoritaire des frais).
Selon le nouveau tarif
La rémunération versée à l’office pourra,
selon la décision de chaque notaire, faire
l’objet d’une remise d’un montant maximum de 10 % pour les biens d’une valeur
supérieure à 150 000 euros.
Pour prendre un exemple simple, la remise
maximum qu’un client pourrait obtenir
pour l’achat d’une maison de 200 000 euros sera d’environ 40 euros sur un total de
frais d’achat de l’ordre de 15 400 €.
Il est, en outre, prévu le plafonnement
de la rémunération du notaire à 10 % du
montant de la transaction. Cette mesure
a pour effet de rémunérer, par exemple,
MENSUEL N°51 - AVRIL-MAI 2016
Editeur : Association Notaires de l’ouest.com
14, rue de Paris - CS 16436
35064 RENNES Cedex - Tél. 02 99 27 54 45
www.notaires-ouest.com
Représentant légal : Loïc LECUYER
Rédacteur en chef : Philippe GAUTIER
Comité de rédaction : Florence AILLET,
Damien RUAUD, Marc DUPUY,
Jeanne COULOUARN, Nolwenn
HENAFF-TATIBOUET, Ariane RENAULT,
Marc BIGNON, Anne-Sophie JEGOUREL,
Catherine PAILLEY, Clémence DONNIO.
à 200 € la vente d’une parcelle de 2 000 €
alors que cet acte demande au minimum
10 heures de travail, si aucune difficulté ne
se présente.
Ces mesures, décidées sans connaissance profonde du notariat, produiront
rapidement des conséquences néfastes sur
l’équilibre économique et la pérennité de
l’emploi dans les offices, principalement
ruraux et semi-urbains, qui assurent dans
notre département un service public de
proximité grâce à la densité du maillage
territorial.
LE CHIFFRE DU MOIS
25 %
des études notariales
de Loire-Atlantique
sont situées
en secteur rural
En dépit de ces coups portés à l’issue d’un
mauvais procès, les notaires redoubleront
d’efforts pour proposer, partout en France,
le service public de la sécurité juridique au
meilleur prix.
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Dépôt légal : nov. 2010
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Damien RUAUD
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DOSSIER
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LOCATION-ACCESSION ET
PSLA (Prêt Social Location-Accession)
dossier
Il est parfois difficile
de boucler son
budget pour financer
l’acquisition de son
logement, sans certitude
quant à sa capacité
future de rembourser
le prêt souscrit pour
l’acquisition.
Clarisse et Jean ont pris rendez-vous chez leur notaire. Ils sont en ménage depuis deux ans
et souhaitent acheter leur résidence principale. « Vous comprenez, expliquent-ils, cela fait
deux ans que nous payons un loyer. Nous avons vu avec notre banquier, le loyer correspond presque au remboursement d’un prêt. Nous hésitons cependant car Clarisse est en
CDD et nous envisageons d’avoir un enfant. Nous craignons qu’avec un seul salaire et un
bébé, cela devienne difficile de rembourser un prêt. »
Leur notaire les informe qu’il y a en ce moment, justement dans le quartier où ils habitent,
un programme en location-accession. Il leur explique qu’il s’agit d’une acquisition en
deux temps : le futur acquéreur (appelé accédant) est d’abord locataire avant, s’il le souhaite, d’acheter son logement en « levant l’option ».
période de jouissance préalable
Pendant cette phase, l’accédant occupe son
logement. Les conditions de la jouissance
sont constatées dans un premier contrat
appelé contrat de location-accession qui
précise la durée minimale et la durée maximale de jouissance.
Ce contrat définit également les conditions
financières de la jouissance : le montant
de la redevance due par l’accédant et les-
« La Location-accession est
une aLternative pertinente
pour s’engager progressivement dans Le processus de
L’acquisition immobiLière. »
charges de jouissance
lui incombant (charges
de copropriété, …). En
général, la redevance
comprend deux parties, l’une qui rémunère
le droit à la jouissance
du logement (fraction
locative) et l’autre qui
rémunère le droit personnel au transfert de
propriété
(fraction
acquisitive).
Cette
dernière partie est
conservée par le vendeur et sera restituée
sous forme d’épargne.
Dans le contrat de location - accession, le
vendeur s’engage irrévocablement à vendre
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à l’acquéreur le logement selon des conditions financières définitivement arrêtées.
L’accédant n’est pas, à ce stade, propriétaire. Mais, il dispose d’une option de se
porter acquéreur, qu’il ne pourra exercer
qu’à l’expiration de la période de jouissance minimale.
levée d’option : devenir acquéreur
La levée d’option consiste pour l’accédant à
manifester son intention de devenir acquéreur. Elle est formalisée dans un second acte
notarié qui constate le transfert de propriété
et le paiement du prix. La fraction acquisitive de la redevance s’impute sur le prix,
elle constitue une partie du prix payée par
avance.
Sauf exception, si l’accédant ne lève pas
l’option, il ne bénéficie d’aucun droit à rester dans les lieux une fois la durée maximale
d’occupation expirée. Le vendeur doit alors
restituer à l’accédant la fraction acquisitive
de la redevance. Le notaire vérifie, dès la
signature du contrat de location-accession,
que le vendeur dispose d’une garantie de
remboursement.
Un financement protecteur :
le PSLA
Il a été créé en 2004 un nouveau prêt conventionné : le Prêt Social de Location-Accession
(PSLA). Ce prêt ne concerne que les opérations ayant fait l’objet d’un agrément (souvent réalisées par un organisme HLM). Il
est souscrit par le vendeur et concerne les
immeubles à construire. Il peut être transféré
à l’acquéreur au moment de la levée d’option.
Le bénéfice du PSLA sécurise l’accédant dans
son projet :
- la fraction locative de la redevance est plafonnée,
- le prix de vente du logement est encadré,
- le rachat du logement à un prix certain en
cas d’accident de la vie de l’accédant (décès,
divorce, dissolution d’un PACS, mobilité
professionnelle…) est garanti,
- le relogement de l’accédant en cas de non
levée de l’option est garanti,
- l’opération bénéficie d’une TVA à taux réduit si l’accédant lève l’option dans les 5 ans
de l’achèvement de l’immeuble,
- l’accédant est exonéré pendant 15 ans de la
taxe foncière sur les propriétés bâties.
Il est à noter que les ménages bénéficiaires
d’un tel dispositif doivent justifier de conditions de ressources et utiliser le logement à
titre de résidence principale.
Clarisse et Jean son séduits par ce dispositif.
Toutefois, leur notaire ne les laisse pas partir sans attirer leur attention sur l’utilité d’un
PACS et, encore mieux, d’un mariage (voir
« Côté Famille », page 9).
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BIEN À SAVOIR
le sort des dettes
Fiscales et sociales en
cas de diFFicultés
Une entreprise en difficulté peut
saisir la commission des chefs des
services financiers (CCSF) en cas de
difficultés de trésorerie afin d’obtenir
des délais de paiement pour certaines
dettes fiscales et sociales (Urssaf). Si
les délais de paiement sont respectés,
une remise des majorations et pénalités peut être envisagée voire même
l’abandon d’une partie des impôts si
la dette est manifestement disproportionnée par rapport aux possibilités de remboursement.
Handicap :
plus de droits pour
aMénaGer le loGeMent
Les locataires en situation de handicap ou de perte d’autonomie
pourront désormais effectuer, à
leurs frais, des travaux d’adaptation nécessaires à leur maintien
dans les lieux, sans l’autorisation
préalable du bailleur, si ce dernier
ne répond pas à leur demande
dans les 4 mois. Le locataire sera
alors libre d’effectuer les aménagements sans que le bailleur ne
puisse, en fin de bail, exiger la
remise des lieux en l’état.
travauX : durée
de validité des perMis
Les permis de construire, de
démolir, d’aménager et les décisions de non-opposition à une
déclaration préalable de travaux
(pour les aménagements de moins
de 20 m2) ont une durée de validité de trois ans (contre deux
auparavant) et sont prorogeables
deux fois pour une durée d’un
an. Les autorisations qui ont déjà
bénéficié d’une prorogation avant
l’entrée en vigueur du nouveau
dispositif sont valables une année
supplémentaire.
divorce :
la résidence alternée a
le vent en poupe
La résidence alternée séduit de
plus en plus de couples séparés
avec enfants. Si les juges accordent
la résidence unique chez la mère
pour les trois quarts des enfants,
la résidence partagée de manière
égale entre les deux parents a
presque doublé depuis son instauration. À noter : seuls 10% des parents divorcés en 2012 qui avaient
opté pour la résidence alternée
ont modifié leur mode de garde
par la suite.
iMpÔts :
quand les parents aident
leur enFant
Les parents qui soutiennent financièrement leur enfant adulte
peuvent déduire de leur revenu
imposable les sommes qu’ils lui
versent dans la limite d’un plafond
fixé à 5 732 € pour l’imposition des
revenus 2015. De son côté, l’enfant
doit déclarer les sommes reçues.
Pour être admises en déduction
du revenu imposable, ces sommes
doivent néanmoins être proportionnées aux besoins de l’enfant et
aux ressources du parent.
paieMent Fractionné
ou diFFéré des droits
Les héritiers qui sollicitent un
crédit de paiement différé ou fractionné pour régler les droits de
succession disposent désormais
de quatre mois (contre trois auparavant) pour fournir des garanties
de paiement au fisc. Par ailleurs,
la liste des garanties pouvant être
acceptées est élargie. Elle ne se limite plus aux seules sûretés réelles
ou au contrat de cautionnement.
Les parts sociales sont ajoutées à
la liste des biens susceptibles d’ouvrir droit à cet allongement.
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L’INFO DU MOIS
la siMpliFication des
ForMalités coMMerciales
l e r e G a r d d u n o ta i r e
Le décret du 11 mars 2016 a lancé la simplification de la procédure complexe
des cessions de fonds de commerce ainsi que des échanges de notifications
entre bailleurs et preneurs, dans le cadre des baux commerciaux. Ainsi, le
décret modifie notamment le code de commerce afin de prendre en compte :
• La disparition du BODACC papier (Bulletin Oﬃciel des Annonces Civiles
et Commerciales) et sa publication au format électronique.
• Pour les cessions de fonds de commerce :
- la suppression de l’obligation de publicité dans un journal d’annonces légales et de la procédure de surenchère du sixième,
- la faculté pour les créanciers de faire opposition par lettre recommandée.
• L’allégement de la publicité des comptes annuels pour les petites entreprises.
• L’insaisissabilité de plein droit de la résidence principale de l’entrepreneur
individuel.
Le notaire partenaire du chef d’entreprise
Marc BIGNON
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La simplification des formalités commerciales s’accompagne de profonds changements dans la manière d’aborder les opérations commerciales et artisanales.
La simplification est souvent synonyme de risques.
La lettre recommandée adressée par le propriétaire du local commercial devra
contenir des énonciations obligatoires que le particulier pourrait omettre, risquant la nullité de sa notification.
Pour l’entrepreneur, le risque sera au cœur de ses préoccupations, pour assurer sa
sécurité lors de son installation et garantir la pérennité de l’activité.
Le notaire apporte ainsi son expertise, la sécurité et son conseil éclairé.
Des études fiscales et patrimoniales préalables à la reprise ou à la création en passant par le suivi du secrétariat de société et jusqu’à la cession, le notaire reste le
partenaire privilégié du chef d’entreprise. Il est le seul à connaître la stratégie patrimoniale privée du dirigeant et à pouvoir organiser les interactions entre outils
professionnels et protection personnelle.
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CÔTÉ FAMILLE
Pacs : entre mariage
et union libre
Le Pacs s’est imposé comme l’un des
modes de conjugalité, entre l’union libre et
le mariage.
établir sa convention
Rédiger sa convention de PACS semble
simple et rapide. Pourtant, une véritable
analyse de la situation de chacun est indispensable pour anticiper l’avenir.
Bien choisir son régime
Les partenaires qui concluent un Pacs se
trouvent dans une situation proche de
celle des époux séparés de biens. Chacun
conserve la jouissance et l’administration
de ses biens personnels.
Mais le couple est libre de choisir un autre
régime en insérant une clause à cet effet.
Une convention notariée pour plus de
sécurité.
En demandant conseil à un notaire, le
couple pourra être certain de bénéficier
d’une convention sur mesure.
« Le pacs ne confère aucun
droit dans La succession
du partenaire. »
Un véritable engagement
Le Pacs s’accompagne de plusieurs obligations identiques à celles des couples
mariés : vie commune, aide matérielle
et assistance réciproques, solidarité des
dettes contractées par l’autre et liées aux
dépenses nécessaires à la vie commune,
fiscalité commune.
le pacs Moins protecteur
que le MariaGe
Pour autant, le Pacs demeure moins protecteur que le mariage.
La succession
Les partenaires pacsés ne sont pas héritiers
l’un de l’autre. Le logement familial peut
ainsi se retrouver en indivision avec les
héritiers du partenaire.
Pour éviter cette situation, une des solutions est de combiner un Pacs (pour les
avantages fiscaux) avec un testament qui
permet d’attribuer des droits au survivant. Néanmoins, de nombreux droits
demeurent encore réservés aux couples
mariés. Ainsi, le partenaire survivant ne
peut prétendre à la pension de réversion.
Séparation
Si les partenaires s’entendent sur tout, ils
pourront régler leur séparation rapidement et à moindres frais. A l’inverse, en
cas de conflit, la situation sera d’autant plus
complexe à gérer.
La prestation compensatoire qui permet
aux époux, en cas de divorce, de compenser l’écart de revenus entre eux, ne s’applique pas. Seuls des dommages et intérêts
peuvent être accordés.
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3, pLACE SIMON
2, RUE pAVé DE BEAULIEU
41, RUE DE VERDUN
22, RUE DE LA RépUBLIQUE
2, pLACE JEAN LIGONDAy
02 40 11 25 25 117, AVENUE DE LATTRE DE TASSIGNy
02 40 24 28 29
02 28 01 24 30
02 40 03 78 30
02 40 80 40 07
02 40 04 54 04
02 40 26 37 37
02 28 00 95 95
02 40 77 00 03
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02 28 55 09 17
27, AVENUE OLIVIER-GUICHARD
4, RUE DE SUCé
2, RUE DU JEU-DE-pAUME
31, RUE SAINT-VINCENT
6, QUAI pROVOST
2, RUE JEAN-CLAUDE-GRASSINEAU
45, RUE GEORGES-CLEMENCEAU
253, RUE DE L’HôTEL-DE-VILLE
pLACE DE LA GARE
zONE DE LA SEIGLERIE – 1, RUE CLéMENT-ADER
32, RUE DE VILLENEUVE
21, CHEMIN DE GRAVOTEL
18, RUE HONORé-BROUTELLE
3, RUE pIRON
176, ROUTE DE SAINT-JOSEpH
19, RUE JEANNE-D’ARC
2, RUE VOLTAIRE
9, RUE JEANNE-D’ARC
25-27, RUE-DE-BEL-AIR
9, RUE DU CHApEAU-ROUGE
3, RUE pORTE-NEUVE
4, RUE BERTRAND-GESLIN
TOUR BRETAGNE - pLACE BRETAGNE
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3, RUE DUGOMMIER
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29, RUE LA NOUE-BRAS-DE-FER – IMMEUBLE EUREKA
2, RUE D’ANCENIS
28, AVENUE ALEXANDRE-GOUpIL
25, ROUTE DE RENNES
37, RUE DU GéNéRAL-DE GAULLE
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30, ROUTE DE VANNES
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ROUTE DE SAINT-MICHEL
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6, RUE DES CHêNES – zA LES FUzEAUX
13, pLACE DE L’EGLISE
96-98, AVENUE DU MARéCHAL-FOCH
2, COURS D’ARMOR - ROUTE DE SAVENAy
16, BOULEVARD DU MASSACRE
123, ROUTE DE VANNES
40, RUE DU VIGNOBLE
50, RUE DU 3-AOûT 1944
64, RUE GEO-ANDRé
50, BOULEVARD DE L’UNIVERSITé
50, RUE DU GéNéRAL-DE-GAULLE
21, RUE DE LA GARE
1, LE MOULIN-DE-LA-CHAUSSéE
52, BOULEVARD DES-pAS-ENCHANTéS
AVENUE DES FLORALIES
12 BIS, RUE DE NANTES
19, AVENUE DU pARC-DES-SpORTS
5, RUE GEORGES-CLéMENCEAU
31, RUE DE RENNES
31, RUE FRANçOIS-LUNEAU
195, RUE DU pARC
13, RUE DE LA GARENNE
02 51 71 25 25 13, RUE ILE-DE-FRANCE
02 40 26 52 49 19, AVENUE DE NANTES
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