lmnp - Square Habitat

LMNP - LOUEUR MEUBLE NON PROFESSIONNEL
Disposi f
Est considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMNP), le propriétaire bailleur qui loue un ou plusieurs logements meublés, dans la mesure où :
•
•
il touche moins de 23 000 € (150 870,11 F) de rece*es loca+ves brutes annuelles
son ac+vité de loueur ne représente pas 50% de ses revenus (pour l’applica+on du pourcentage de 50 %, le revenu
net de la loca+on en meublé est comparé au total des revenus nets catégoriels).
Le seuil des rece*es s’apprécie en retenant le total des rece*es réalisées par les membres d’un même foyer fiscal.
Dans la mesure où l'inves+sseur est considéré comme loueur en meublé non professionnel, il est imposé pour les revenus qu'il +re de ce*e ou de ces loca+ons aux BIC.
Logements concernés
Divers types de logements sont concernés par la loca+on meublée :
•
les chambres meublées,
•
une par+e de la résidence principale du loueur,
•
les loca+ons saisonnières,
•
les chambres d’hôtes et gîtes ruraux,
•
les logements situés dans les résidences de tourisme ou résidences avec services.
Peu importe que le bien en ques+on soit considéré comme neuf ou ancien. Toutefois, pour être considérés comme meublés, les logements doivent comporter des objets mobiliers en nombre raisonnable pour que le local offre un minimum
d’habitabilité. Sans qu’il y ait de défini+on légale précise sur ce*e no+on d’habitabilité, on peut penser que les meubles
dont est pourvu le logement doivent être en nombre suffisant pour que le locataire puisse y vivre sans avoir besoin de
rajouter quelque meuble que ce soit.
Avantage fiscal
Puisque les revenus +rés de la loca+on meublée non professionnelle sont imposés dans la catégorie des BIC, les charges
occasionnées par ce*e ac+vité de loca+on sont déduc+bles et peuvent être imputées sur les revenus de même nature.Toutefois, si le loueur décide de ne pas inscrire les locaux donnés en loca+on à son ac+f immobilisé, seuls les frais de
ges+on et les dépenses loca+ves, à l’exclusion des charges de propriété (amor+ssements, intérêts d’emprunt, répara+ons autres que le menu entre+en, taxe foncière), sont pris en compte pour la détermina+on du revenu imposable. Si
des déficits sont constatés une année, ils sont imputables sur les bénéfices provenant des ac+vités non professionnelles
imposables dans la catégorie des BIC réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes. Mais a*en+on, le
report des déficits sur les dix années suivantes ne s’effectue jamais dans la pra+que puisque ce régime exclut la possibilité de constater un déficit. Le mécanisme des amor+ssements permet généralement de se cons+tuer pendant la période
d'épargne (ou de crédit) une réserve d'amor+ssements qui perme*ra par la suite d'exonérer d'impôt la rente loca+ve
pendant plusieurs années, et ainsi d'avoir des revenus défiscalisés.
04.50.65.58.65
www.squarehabitatneuf.fr [email protected]
CADS IMMOBILIER - SAS au capital de 500 000 € - Filiale du Crédit Agricole des Savoie - Siège social 17 bis rue de la Paix 74000 ANNECY RCS 488 713 595 - Code APE 6831Z - Carte professionnelle Transac+on N°1346/74 délivrée par la Préfecture de la Haute Savoie
Adhérent à la Caisse de garan+e CAMCA - 65, rue de la Boé+e 75008 Paris - N°10 000 614
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LMNP - LOUEUR MEUBLE NON PROFESSIONNEL
Exonéra ons
Dans certains cas, l’exonéra+on des revenus loca+fs est possible, notamment s'il s'agit de loca+ons saisonnières qui se
pra+quent à la journée, à la semaine ou au mois dans la mesure où les revenus de ces loca+ons n’excèdent pas 762,25 €
par mois.
Impôts directs locaux
Le loueur en meublé non professionnel est imposable à la taxe d’habita+on, s’il conserve la jouissance de son bien une
certaine par+e de l’année. Par ailleurs, quelle que soit l’importance des revenus qu’il +re de la loca+on, il est imposable à
la taxe professionnelle dès lors que ce*e ac+vité représente un caractère habituel. Toutefois, le cas de la double imposi+on, taxe d’habita+on et taxe professionnelle, est depuis 1993 supprimé sauf avis contraire des collec+vités territoriales.
Droit de bail
Les locaux meublés, sauf excep+on (voir résidences avec services) sont exemptés de TVA. Dans le cadre des loca+ons saisonnières, ce sont les loyers s+pulés pour la seule période de loca+on qui sont pris en compte pour apprécier si le seuil
d’applica+on est ou non franchi.
Plus-values
Pour les loueurs en meublé non professionnels, c’est le régime des plus-values privées qui s’applique. Les règles d’imposi+on sont donc strictement celles applicables dans le cadre d’une vente de logement non meublé.
Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF)
Dans le cadre du loueur en meublé non professionnel, les locaux d’habita+on loués meublés ne sont pas considérés
comme étant des biens professionnels. En conséquence, ils entrent dans le calcul de l’ISF.
Réduc on d'impôt (Amendement Bouvard)
L'inves+sseur ayant acquis un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre
2016 (Loi de finances 2013), qu'il des+ne à une loca+on meublée non exercée à +tre professionnel et dont le produit est
imposé aux BIC (régime des micro-entreprises ou du réel), peut bénéficier d'une réduc+on d'impôt l'année d'acquisi+on.
Pour les acquisi+ons jusqu'au 31 décembre 2010, celle-ci est de 25% pour la tranche inférieure à 300 000 € du prix de
revient des logements, étalé sur 9 ans. Les logements acquis en 2011, bénéficie d'un taux de réduc+on d'impôt de 18%
(Loi de Finances 2011).
Pour les contribuables qui jus+fie d'avoir pris l’engagement de réaliser un inves+ssement immobilier avant le 31 décembre 2010, le taux de réduc+on reste à 20% du prix de revient. À +tre transitoire, l’engagement de réaliser un inves+ssement immobilier peut prendre la forme d’une réserva+on, à condi+on qu’elle soit enregistrée chez un notaire ou au
service des impôts avant le 31 décembre 2010 et que l’acte authen+que soit passé avant le 31 mars 2011.Pour les logements acquis à compter de 2012, le bénéficie de la réduc+on d'impôt est au taux de 11% (Loi de Finances 2012).Pour les
contribuables qui jus+fie d'avoir pris l’engagement de réaliser un inves+ssement immobilier avant le 31 décembre 2011,
le taux de réduc+on est de 18% du prix de revient.
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À +tre transitoire, l’engagement de réaliser un inves+ssement immobilier peut prendre la forme d’une réserva+on, à
condi+on qu’elle soit enregistrée chez un notaire ou au service des impôts avant le 31 décembre 2011 et que l’acte authen+que soit passé avant le 31 mars 2012 pour les inves+ssements en VEFA ou avant le 31 décembre 2012 pour les inves+ssements hors VEFA.
Par déroga+on, la réduc+on d’impôt s’applique aux logements acquis avant le 1er janvier 2015 : 1° Neufs ou en l’état
futur d’achèvement ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 1er janvier 2012 et faisant par+e
d’un ensemble immobilier dont un logement au moins a été acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement avant ce*e
même date ; 2° Achevés depuis au moins quinze ans, ayant fait l’objet ou faisant l’objet des travaux men+onnés au
même ar+cle et faisant par+e d’un ensemble immobilier dont un logement au moins a été acquis avant le 1er janvier
2012 et qui a fait ou qui fait l’objet des mêmes travaux. Le taux de la réduc+on d’impôt applicable est celui en vigueur au
1er janvier 2012.
La période de réduc+on d'impôt a pour point de départ le premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble ou de
son acquisi+on si elle est postérieure. Lorsque la frac+on de la réduc+on d'impôt imputable au +tre d'une année d'imposi+on excède l'impôt dû par le contribuable au +tre de ce*e même année, le solde peut être imputé sur l'impôt dû au
+tre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement.
Pour la par+e du prix de revient supérieure à 300 000 €, l'amor+ssement est comptabilisé de la même manière que pour
la loca+on meublée tradi+onnelle (BIC sous le régime du réel).
•
Les logements des+nés à ce*e réduc+on sont :
•
l'ensemble des logements affectés à l'accueil familial salarié de personne âgée
•
les résidences avec services pour étudiants
•
les résidences de tourisme classées
•
les établissements men+onné au 2° de l'ar+cle L.6111-2 du code de la santé publique
Le propriétaire s'engage alors à louer neuf ans à l'exploitant dans le mois qui suit l'acquisi+on.
Sont également concernés les acquisi+ons de logements achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l'objet d'une réhabilita+on ou d'une rénova+on ou qui fait l'objet de travaux de réhabilita+on ou de rénova+on si ces travaux perme*ent de sa+sfaire à l'ensemble des performances techniques men+onnées au II de l'ar+cle 2 quindecies B de l'annexe
III du CGI. Dans ce cas la réduc+on d'impôt prend effet à la date d'achèvement des travaux, la loca+on devant suivre le
mois qui suit ce*e date. La réduc+on d'impôt se calcul alors sur le prix d'acquisi+on majoré du montant de ces travaux.
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