Bilan Intermédiaire - Les actualités de Tandem Immobilier

Bilan Intermédiaire
Premier semestre 2013
Après une année 2012 au cours de laquelle la célébration des 20 ans de l’association a permis une relecture des
fondements de l’association pour une mise en perspective (20 ans 400 logements, et dans 20 ans ?) , 2013 est une
année de changements (arrivées et départs dans l’équipe salariée entrainant réorganisation), stabilité (des résultats
quantitatifs à mi-année conforme aux trois années précédentes.) et projets (création d’un appartement
pédagogique, création d’un fonds de remise en état des logements ?).
Sur le plan de la mobilisation de l’offre locative accessible nous espérons un sursaut donné par les nouvelles
directives de l’ANAH en juin 2013 pour reprendre la réhabilitation et le conventionnement très social. A l’heure de
l’écriture de ce bilan intermédiaire les effets n’en sont pas encore visibles.
Sur le plan de la gestion locative la simple lecture du nombre de dossiers de sinistre impayés reflète les effets de la
crise et de la paupérisation : de 8 à 16 dossiers/an entre 1998 et 2009, 33 dossiers en 2010, 42 en 2011, 53 en 2012,
26 au 30 juin 2013 …
Du côté de l’accompagnement social vers le logement, la mise en place du SIAO a rendu nécessaire une adaptation
des procédures faite progressivement entre 2012 et 2013. La création du SIAO d’une part et le fait que l’AIVS soit la
seule association agréée par le FSL pour l’accompagnement vers le logement incite les travailleurs sociaux à orienter
vers Tandem Immobilier la majeure partie des ménages ayant une problématique logement. Cela provoque un
engorgement des réunions-info et ateliers de recherche logement (notamment sur le secteur creillois). C’est sur ce
point que Tandem Immobilier a travaillé au cours du premier trimestre pour mettre au point une de nouvelles
modalités d’accueil et d’accompagnement.
Pour mémoire l’activité de Tandem Immobilier est déclinée en trois actions interdépendantes et complémentaires.
1. accompagnement social vers le logement



accompagnement collectif par l’atelier recherche logement
accompagnement individuel
accompagnement spécifique
2. mobilisation d’offres locatives accessibles



prospection immobilière
négociation des conditions du bail
Assistance à Maitrise d’Ouvrage
3. gestion locative adaptée


mandat de gestion en parc locatif privé
gestion de logements de transition (logement temporaires, baux glissants)
L’association est labellisée par la FAPIL et respecte le cahier des charges des AIVS.
Son activité est contrôlée régulièrement sur le plan comptable par un commissaire aux comptes, sur le plan locatif
par un expert mandaté par l’organisme de garantie (CEGC SOCAMAB) et sur sa vocation sociale et le respect des
clauses du cahier des charges AIVS par la cellule de veille AIVS de la FAPIL.
1
I/
L’ACCOMPAGNEMENT VERS LE LOGEMENT
OBJECTIFS ET MODALITES DE l’ACTION
L’Accompagnement social lié au logement réalisé à Tandem Immobilier recouvre deux actions :

L’accompagnement proprement dit, action sociale de formation et d’autonomisation vers le logement
(Aide éducative budgétaire, aides aux démarches, aide à la négociation, informations sur les droits et
devoirs du locataire…)

Le préparation à l’accès au logement permettant de vérifier la cohérence ménage/logement sur le plan
des capacités financières et sociales à habiter et de définir les diverses aides nécessaires à l’insertion par le
logement (aides du FSL, LOCAPASS, gestion locative adaptée …).
Il prend la forme d’un atelier de recherche logement, organisé de manière individuelle et collective. Il est
proposé de manière libre et continue à toute personne relevant du PDALPD.
Plusieurs supports d’accompagnement sont utilisés pour aider les ménages dans leurs recherches (fiches
techniques, présentations visuelles, jeux, guides pratiques, mise en situation, analyses d’annonces, simulations,
échanges d’expériences …).
Ateliers collectifs et entretiens individuels sont complémentaires
Parfois le ménage sollicite d’abord un entretien individuel puis vient à l’atelier collectif, d’autres fois c’est l’atelier
qui a déclenché le souhait d’approfondir par une relation individuelle. L’objectif est toujours le même : celui
d’avancer ensemble vers l’accès au logement
Chaque entretien individuel permet d’orienter le ménage qui en relève vers le SIAO.
Un ménage inscrit à l’AIVS est un ménage qui ne cherche pas UN logement mais SON logement.
Un projet nécessite de l’attention pour émerger, du temps pour être précisé, le rendre réaliste et réalisable.
Ce temps de la réflexion est déterminant et variable. Il s’agit de trouver une solution de logement pérenne mais pas
dans l’urgence. Permettre la réalisation c’est aider à lever les freins
- personnels c’est à dire liés au ménage, à son histoire, à ses appréhensions,…
- contextuels c’est à dire économiques, immobiliers,…
La tentation de vouloir faire vite, loger dans l’urgence sans prendre ce temps de la maturation, se révèle souvent
source de difficulté locative voire d’un échec.
LES ACTIONS COLLECTIVES : REUNION-INFO ET ATELIER RECHERCHE LOGEMENT
L’Accompagnement Social collectif comprend deux actions collectives que sont la réunion d’information et l’Atelier
de Recherche de Logement Selon les lieux ces deux formes sont différentiées ou non.
Il peut également être complété d’un suivi individualisé afin d’établir un diagnostic des atouts et des freins à l’accès
au logement et d’accompagner le demandeur dans sa recherche et son relogement.
Les ateliers et réunions-info se déroulent de manière hebdomadaire à Beauvais (au siège de l’association) et à Creil
(à la Maison du Conseil Général) et sur rendez-vous dans les Maisons du Conseil Général de Grandvilliers, Noyon,
Songeons, Le Coudray St Germer, Bresles, Saint Just en Chaussée, Crèvecoeur le Grand, Clermont et Compiègne soit
11 sites réguliers.
2
A la demande de partenaires des ateliers sont « délocalisés » pour des publics spécifiques : CADA, Chantiers
d’Insertion, CHRS. A Creil sont organisés avec l’ADEME des ateliers « précarité énergétique ».
L’organisation de ces actions est ajustée au territoire où elles sont menées. En effet tant leur fréquence
(hebdomadaire ou mensuelle) que le nombre de participants (de 1 à 20 personnes) varient d’un lieu à l’autre, d’un
mois sur l’autre. Les Conseillères en ESF qui les animent ont adapté les outils et les méthodes pédagogiques (du
collectif à l’individuel, de la formation à l’accompagnement …).


A Beauvais et Creil les actions sont organisées en deux temps :
Le matin réunion info : sans inscription, accueil jusqu’à 20 personnes
L’après midi : atelier : sur inscription, accueil jusqu’à 12 personnes
Sur les autres lieux la réunion-info et l’atelier sont confondus et c’est le nombre et les caractéristiques des
présents qui en déterminent le genre et le contenu. Ils se font sur rendez-vous pour optimiser les déplacements.
Certains ménages viennent plusieurs semaines de suite, notamment à Creil, faisant part de leurs avancées et de leurs
difficultés dans leur accès au logement.
Des actions collectives il est difficile de quantifier le « résultat au relogement », les ménages n’informent rarement
du succès de leur entreprise, toutefois les participants nous font part de l’effet positif de l’accompagnement :






Meilleure compréhension de la démarche de recherche de logement auprès des organismes HLM
o le numéro unique, le « délai raisonnable »
o Des dossiers complétés, mis à jour
La problématique de la précarité
o Des demandes renouvelées et multipliées
énergétique est un sujet également
o Des souhaits élargis (secteur géographique demandés, type de logement)
évoqué lors des actions collectives :
Appréhension des divers acteurs du logement
le poids des charges locatives, le prix
o Compréhension de la différence entre agence immobilière et marchand
de l’énergie, (abonnement
de listes
consommation et entretien de
o Savoir décrypter une annonce immobilière dans un gratuit
chaudières, DPE) l’abonnement
o Repérer les acteurs du logement, de l’hébergement, de l’urgence et du
social, les écogestes.
recours
Savoir argumenter, convaincre, motiver sa demande de logement
Cette évolution a conduit à
o Se présenter au téléphone et à la visite du logement
l’organisation d’ateliers « économies
o Ne pas tout dire mais ne rien cacher
d’énergie » avec l’ADEME à Creil.
o Anticiper le calcul du budget pour convaincre de sa solvabilité
Découverte du DALO
Une information aux éco-gestes
ème
o Compréhension de la démarche de recours « ultime »
programmée au 3 trimestre 2013
o Savoir argumenter son recours et prouver sa bonne foi
pour l’équipe salariée de Tandem
Apprentissage du savoir être « bon locataire »
Immobilier.
o Les charges locatives et le loyer
o Les aides apportées aux locataires en difficulté
o Le dépôt de garantie, l’entretien du logement
Orientation vers un d’autres partenaires selon la situation
L’accompagnement social collectif est un lieu où le ménage trouve :
- Des informations pratiques
- Un espace de parole ou on peut dire ses doutes, ses difficultés, ses réussites …
- Un espace d’échange de pratiques, de « trucs », d’expériences
- Un accompagnement concret (on téléphone ensemble au propriétaire d’un logement d’une petite annonce, on
peut être accompagné à la visite du logement etc).
Les participants comprennent que l’inscription à Tandem Immobilier va au de la simple demande de logement
(auxquelles l’AIVS répond à 1 pour 10 en fonction du parc mobilisé) mais bien d’une inscription dans une démarche
d’insertion-logement. L’accompagnement leur permet de formaliser ou de faire évoluer leur projet logement, de le
rendre plus réaliste en fonction des ressources financières, du marché locatif, du secteur géographique, etc.…
3
Les ménages repartent avec des idées concrètes pouvant les guider dans leur recherche comme par exemple : le
calcul du loyer maximum qu’ils pourront payer, la constitution d’un dossier locapass, d’un recours DALO…
L’action de Tandem Immobilier vise à permettre aux ménages de remplir et déposer par eux-mêmes ces divers
dossiers et non de faire pour eux. Ce positionnement contribue à rendre une dignité aux ménages qui entrent dans la
démarche et à leur rendre confiance en eux-mêmes.
Il s’agit de rendre les ménages ACTEURS de leur recherche.
L’ACCOMPAGNEMENT SOCIAL INDIVIDUEL
L’accompagnement individuel prolonge la démarche entamée dans les actions collectives. Il peut prendre plusieurs
formes
1.
2.
ASLL spécifique : à la demande du ménage ou d’un tiers (travailleur social, collecteur 1%, …) un
accompagnement spécifique est apporté pour diagnostiquer un problème spécifique d’accès au logement, et
l’accompagnement aux démarches. Cet accompagnement se fait le plus souvent au domicile des ménages.
Il permet de travailler :
 les atouts et les freins pour l’accès au logement, retracer le parcours locatif du ménage afin d’analyser
les difficultés ou les échecs.
 le budget accès au logement ainsi que les aides possibles (FSL, LocaPass, allocation logement)
 la construction d’un projet logement adapté au ménage et à sa situation
sociale et familiale.
Tandem Immobilier et le SIAO
 les démarches de recherche de logement effectuées et de leur résultat.
Depuis la création du sia2o dont
 Les procédures contentieuses éventuellement en route ou déjà bien
Tandem Immobilier est membre,
avancées
un double échange est réalisé entre
La demande ne concerne pas uniquement l’accès au logement mais plus
les deux structures :
généralement d’une difficulté liée à l’inadaptation du logement (loyer, état du
Tandem Immobilier soumet à
bien, ...) Une orientation vers les services sociaux, vers des partenaires tels que le
la commission SIAO, si elles en
SIAO peut s’avérer nécessaires. Souvent la difficulté du ménage et déjà
relèvent, les situations des
« installée » et difficilement réversible, Tandem Immobilier est le « dernier
ménages rencontrés
recours » avant l’expulsion.
individuellement après la
réunion-info
Entretien préparatoire à l’accès : lorsqu’une piste de logement est en passe
.(ne pouvant matériellement
d’être trouvée, cet entretien permet de vérifier – avec le ménage- l’opportunité de
recevoir plus de 1à 3 ménages
louer ce logement (adéquation ressources / charges, adéquation mode de vie/
après la réunion-info les CESF
logement, élaboration du budget, détermination des aides à demander pour
de Tandem Immobilier
l’accès). Cet entretien permet d’actualiser les éléments de ressources ou d’état
conseillent aux autres de se
civil du ménage du dossier SIAO ou Tandem Immobilier.
rendre aux permanences SIAO)
Les ménages sont le plus souvent rencontrés individuellement une fois dans ce
cadre. Mais certaines situations particulières nécessitent 2 à 5 entretiens avec la
Le SIAO transmet à Tandem
CESF.
Immobilier de la liste d’attente
Chaque entretien dure environ trois quart d’heure. Lorsque c’est possible ou
nécessaire l’entretien se fait chez le ménage ou dans un lieu facilement accessible
pour lui (Maison du Conseil Général, MSF)
des personnes « aptes au
logement » et oriente vers la
réunion info les ménages en
recherche de logement.
Ce nouveau mode opératoire a
L’action d’Accompagnement vers le logement mobilise 3,54 ETP à Tandem Immobilier
(2.36adaptations.
pour
nécessité plusieurs
le FSL et 1.18 ETP pour l’AVDL) soit 23,62% des charges de l’association. L’activité est cofinancée
par le FSL (ASLL), le Conseil Général de l’Oise, l’Etat (AVDL, bop 104), la Communauté
d’Agglomération du Beauvaisis, la Communauté d’Agglomération du bassin Creillois, la Région
Picardie, les locataires.
4
CCH
HIIFFFFRREESS ddee LL’’AACCOOM
MPPAAGGN
NEEM
MEEN
NTT SSOOCCIIAALL VVEERRSS LLEE LLOOGGEEM
MEEN
NTT àà M
MII--AAN
NN
NEEEE
609 inscriptions enregistrées ou renouvelées dont 399 nouvelles
demandes enregistrées sur la période
La réunion info : LA réponse logement ?
L’analyse des motivations des participants
aux réunion-info montre qu’une part
importante des ménages ne vient pas pour
l’objet de la réunion (une information, une
aide technique, une formation) mais pour
faire aboutir une demande de logement.
Depuis le début de l'année 414 ménages ont participé à une action
d'accompagnement:


58 par un Asll individuel et 14 Asll Spécifique
342 en action collective
Tandem Immobilier est repéré comme LE
moyen d’accéder au logement et le fait que
les réunions soient accessibles sans
inscriptions et sans exclusion à tout public
renforce cet espoir d’être logé par
l’association.
De nombreux ménages sont adressés à
Tandem Immobilier par les services sociaux
pour toute question liée à l’accès au
logement : déposer une demande en parc
HLM, faire un recours DALO, obtenir une
aide du FSL …
Cette orientation massive par les services
sociaux complexifie la gestion des réunions
ateliers avec de plus en plus de participants
pour des objets différents.
L'association a réalisé 72 actions collectives au 30 juin
 63
réunions d'information
 9
Ateliers de recherche logement
Ces réunions ont permis de réunir 342 participants
 303
ménages aux Réunion-info
 39
ménages aux Ateliers
75% des ménages inscrits participent à une réunion d’info
Un tiers des participants des réunions infos viennent ensuite en atelier ou en accompagnement social
individuel
Certains ménages viennent plusieurs fois en atelier recherche logement pour affiner leur projet, faire le point des
démarches, des difficultés rencontrées.
5
49 ménages relogés par l’AIVS dans un logement de son
portefeuille
au 30 juin
Les ménages relogés par Tandem Immobilier proviennent soit de la liste des ménages prioritaires du SIAO soit ont
été accompagnés par Tandem Immobilier dans le cadre de l’atelier de recherche logement (la plupart des ménages
accompagnés par Tandem Immobilier étant parallèlement orientés vers le SIAO, les deux sources tendent peu à peu
à se confondre).
Selon la situation les ménages il est proposé soit un logement avec Gestion Locative Adaptée ave, le cas échéant un
accompagnement social par le FSL, (logt MOUS PDALPD) soit un logement avec Gestion Locative Adaptée et un
accompagnement social renforcé dans le cadre de l’intermédiation locative (Logt IML).
Motif principal des 21 relogements IML
Motif principal des relogements 28 MOUS PDALPD
32 ménages des listes
SIAO
(30 LAA , 2 LSA)
2 ménages prioritaires
DALO
Des ménages aux ressources de plus en plus faibles
Le secteur Creillois
La perspective de trouver un emploi
en région parisienne encourage de
nombreux ménages à vouloir être
logé dans le sud de l’Oise et
notamment dans le secteur Creillois.
Tandem Immobilier évite néanmoins
de « délocaliser » les ménages de leur
secteur géographique d’origine sauf
en cas de rapprochement familial ou
d’accès à l’emploi.
.
6
ASLL, AVDL, SIAO et intermédiation locative
Les logements mobilisés grâce à la
subvention « intermédiation locative » sont
réservés aux ménages inscrits à la liste
d’attente du sia2o pour un logement avec
accompagnement (LAA)
Lorsqu’un ménage non encore connu de
l’AIVS est orienté par le SIAO vers un
logement de Tandem Immobilier un
accompagnement financé par l’AVDL lui est
proposé
Réciproquement les ménages accompagnés
vers le logement sont orientés vers le SIAO si
leur situation le nécessite.
II / OUVREUR A L’HABITAT : LA MOBILISATION DE
LOGEMENTS ACCESSIBLES
OOBBJJEECCTTIIFFSS EETT M
MOOD
DAALLIITTEESS D
DEE ll’’AACCTTIIOON
N
La production d’offres de logements consiste à prospecter et négocier l’ouverture de logements pour un
public auquel ils ne sont pas d’ordinaire ouverts.
Cette activité se traduit par plusieurs actions selon le logement, les attentes du propriétaire et les possibilités
techniques et se conclue généralement par un mandat de gestion sécurisé, et exceptionnellement par un
contrat de location – bail glissant (parc public) :
-
Location simple de logements vacants mobilisés sur le marché locatif privé : cette prospection
s’accompagne d’une négociation à la baisse du loyer en utilisant chaque fois que possible les incitations
fiscales et/ou financières (prime régionale aux bailleurs privés, conventionnement social ou très social,
indemnisation de la vacance locative préattribution).
-
Assistance à Maitrise d’Ouvrage visant à réhabiliter ou améliorer des logements à l’aide des produits
sociaux de l’ANAH (LCS, LCTS) et à les conventionner permettant une négociation du loyer (l’octroi
d’une subvention étant conditionnel du plafonnement du loyer). Cette action comprend trois phases :
a.
La prospection, négociation, l’étude de faisabilité sociale, technique et économique, le contact avec les
élus et les services sociaux.
b. Le montage des dossiers de subventions et leur suivi ainsi que le conventionnement du logement
(cette phase n’est pas systématiquement réalisée par Tandem Immobilier, elle peut être confiée
gracieusement à des opérateurs rémunérés par les délégataires CALPACT HD, Citémétrie etc).
c.
L’accompagnement du propriétaire pour toutes les démarches qui vont permettre la réalisation des
travaux et la mise en location du logement (de la médiation avec les artisans jusqu’à la négociation
d’un contrat énergie en passant par le préfinancement et la recherche du locataire).
LES OUTILS SPECIFIQUES QUI PERMETTENT CETTE ACTION :
LE FONDS SOCIAL IMMOBILIER (PREFINANCEMENT ANAH)
Réserve de trésorerie constituée grâce à des dons, subventions et prêts de divers organismes depuis 1999 le
FSI à pour objet de permettre la réalisation d’opérations de réhabilitation grâce à trois types d’aides pour les
propriétaires bailleurs :

Préfinancement sur la subvention ANAH aux propriétaires qui s’engagent dans des
opérations socialement intéressantes. Ces avances d’un maximum de 10 000 € sont versée
sous conditions d’avoir reçu un accord de la CLAH sur l’opération envisagée et que les
subventions ANAH soient versées en tiers payant à Tandem Immobilier.

Avance de trésorerie d’un montant maximum de 2400 € remboursables sur les 24 prochains
loyers perçus pour permettre le bouclage d’opérations de travaux.

Subvention d’un maximum de 800 € pour permettre le bouclage d’opérations de travaux
subventionnés ou non par l’ANAH
L’aide apportée engage le propriétaire pendant 6 ans avec Tandem Immobilier.
7
Du fait du faible taux de dossier ayant obtenu réponse positive de l’ANAH le fonds a été peu utilisé au cours
du premier semestre.
LES AIDES INCITATIFS DE LA CONVENTION INTERMEDIATION LOCATIVE
Financés par l’Etat ces subventions sont apportées aux propriétaires qui s’engagent à confier leur logement
pour 3 ans à Tandem Immobilier et à accepter des locataires entrant dans le champ de la convention
« intermédiation locative » : sortants de structures d’hébergement, ménages satisfaisant les critères de
priorité au titre du DALO, SDF, ménages logés dans des logements indignes, personnes menacées
d’expulsion/

Financement de frais de mise en location (petits travaux, diagnostics, …) une fois par mandat et par
logement à concurrence de 800 €

Indemnisation de la vacance locative avant attribution du logement : une fois par mandat et par logement
pour une durée maximum de 3 mois et à concurrence de 1200 €

Indemnisation de petits travaux au départ du locataire si nécessaire : à concurrence de 1700 € et à
condition que le propriétaire maintienne le logement en gérance à l’AIVS

Couverture du risque impayé non assuré par les garanties légales : à concurrence de 3% du total
quittancé mutualisé sur le parc
L’action d’Ouvreur à l’Habitat mobilise 3,54 ETP à Tandem Immobilier (2,36 ETP pour
l’intermédiation locative et 1,18 ETP dans le cadre du PDALPD /MOUS) soit 23,62% des
charges de l’association.
L’activité est cofinancée par l’Etat (Intermédiation locative, MOUS) le Conseil Général de
l’Oise, les Caisses d’Allocations Familiales, la Communauté d’Agglomération du bassin
Creillois, la Région Picardie et les propriétaires.
8
CCH
HIIFFFFRREESS ddee LLAA M
MOOBBIILLIISSAATTIIOON
N dd’’OOFFFFRREESS LLOOCCAATTIIVVEESS àà M
MII--AAN
NN
NEEEE
LA CROISSANCE DU PARC (AU 30 JUIN 2013)
20 logements supplémentaires en gestion dont 1 bail glissant et 19 mandats de gérance.
5 logements sortis du parc (dont 3 glissements de bail)
31 mandats de gérance ont été signés sur les 7 premiers mois de 2013
Sur ces 31 mandats ont fait l’objet d’une attribution
51
logements loués auhors relogt précaire (incendie travaux)
PDALPD FSL Intermédiation autre dispositif
30/06/2013
(M OUS, CG, CAF,
CAB, CAC)
Locative
(DIR,HS)
TOTAL
logements temporaires ou bail glissant
relocation simples dans le parc (M1)
relogements dans des logements captés (M2)
relogements suite à réhabilitation (M3 ou M4)
4
21
3
6
15
1
1
4
28
19
0
TOTAL des logements mis en location
28
21
2
51
Pour ces 51 relogements 32 ont fait l’objet d’un dossier FSL dont 27 ont eu réponse positive pour la caution
ou la garantie des loyers)
Qui sont les propriétaires ?
Les propriétaires des logements loués sont majoritairement des propriétaires individuels, souvent âgés et
propriétaires d’un petit patrimoine (un à deux logements en plus de celui de celui qu’ils occupent).
Une minorité sont des « investisseurs » c’est-à-dire qu’ils ont choisis d’acquérir un bien immobilier pour compléter
un revenu au moment de leur retraite. Avec ces propriétaires les outils fiscaux et de conventionnement sont des
arguments de poids pour mobiliser la gestion et négocier le loyer.
Les autres propriétaires « propriétaire occasionnels » confient leur logement à Tandem Immobilier soit parce qu’ils
sont dans l’incapacité de le gérer (éloignement, âge) soit parce qu’ils ont déjà été confrontés à un problème locatif
et souhaitent l’éviter, soit par volonté de poser un geste social.
répartition du portefeulle selon le type de propriétaire
250
155
200
150
105
100
50
5
55
0
-45
SEM ou SA associations
SCI
personnes
physiques
9
Nombre de logements
nombre de propriétaires
III / LA GESTION LOCATIVE ADAPTEE
OOBBJJEECCTTIIFFSS EETT M
MOOD
DAALLIITTEESS D
DEE ll’’AACCTTIIOON
N
La gestion locative adaptée est le fait de gérer des biens immobiliers d’autrui (des propriétaires bailleurs
privés) de manière adaptée aux difficultés des ménages logés.
Elle se fait – la plupart du temps – dans le cadre d’un mandat de gestion (Loi Hoguet), et de manière plus
ponctuelle dans le cadre de la sous-location « bail glissant » avec des organismes HLM.
La gestion locative de proximité est le meilleur moyen de prévenir les incidents locatifs.
Cette mission d’intermédiation comprend la gestion locative comptable (quittancement, suivi du bail, compte
rendu de gérance, déclarations diverses, régularisation des charges), et la gestion locative sociale (prévention
des impayés, suivi des aides au logement, prévention des dégradations locatives, suivi technique des
logements, contacts avec les services sociaux …).
Elle peut être complétée d’un accompagnement social effectué par un travailleur social d’un organisme tiers.
La Gestion Locative Adaptée exige des interventions rapides et répétées. Elle est très consommatrice de
temps. Elle s’accompagne de dispositifs de sécurisation du risque locatif.
L’action de Gestion Locative Adaptée mobilise 7,91 ETP à Tandem Immobilier (3,37 ETP
pour l’intermédiation locative, 4.13ETP pour le PDALPD, 0,41 ETP pour les autres missions)
soit 52,76% des charges de l’association dont principalement.
L’activité est cofinancée par le FSL (ASGLS), l’Etat (Intermédiation locative), le Conseil
Général de l’Oise, la Communauté d’Agglomération du Beauvaisis, la Communauté
d’Agglomération du bassin Creillois, des communes, les propriétaires.
337799 llooggeem
meennttss ggéérrééss ssuurr llee pprreem
miieerr sseem
meessttrree 22001133
logements non
vacants gérés du 1er janv au 30/06/2013
379
sans GLA
(HS ou loués à
des associations)
mandats de gestion
baux glissants
logements temporaires
11
TOTAL
11
avec Gestion Locative Adaptée
autre dispositif
PDALPD Intermédiation
(AGLS, ALT,
(FSL)
Locative
villes)
230
113
10
4
3
8
240
117
11
TOTAL
354
17
8
379
Entrent dans le cadre de la convention d’Aide au Surcoût de Gestion Locative Sociale (FSL) les logements
loués à des ménages du PDALPD et dont le surcoût n’est pas financé par un autre dispositif (Résidence
sociale, logement temporaire, intermédiation locative…).
Au 30 juin l’AIVS avait 376 logements en gestion
10
Répartition des logements selon le type de bail
autre
bail code Civil
Bail
conventionné
Bail de 89
UN SUIVI DE PROXIMITE
Chaque chargé de clientèle suit 80 à 140 ménages selon la
localisation des logements.
Mise en location, Constats d’état des lieux, visite conseil, visite
annuelle, rendez-vous à domicile lors d’un retard de loyer, d’un
défaut d’assurance ou d’un problème de voisinage, encaissement
du loyer à domicile, suivi technique du logement et départ du
locataire son rôle tient dans la prévention des risque et la gestion
des difficultés.
Il est aidé dans sa mission par deux salariés qui assurent
respectivement la gestion locative comptable (quittancement
reddition des comptes aux propriétaires) et l’encaissement des
loyers et le précontentieux
Un portefeuille récent
La moitié des logements sont entrés dans le portefeuille il y a moins de 5 ans et 14% depuis plus de 10 ans.
Les chargés de clientèle assure tout au long du mandat un suivi technique du logement.
L’exercice trouve ses limites dans le bon-vouloir des propriétaires à financer des travaux dans leurs
logements et les capacités des locataires à l’entretenir
11
UN TAUX D’IMPAYE EN HAUSSE
Depuis 2010 le taux d’impayé de loyer reste très haut par rapport aux années précédentes, cela s’explique de
plusieurs faits :
-
Hausse globale des charges locatives (gaz et électricité) alors que les ressources des ménages
n’augmentent pas aussi vite.
-
Hausse des loyers alors que les aides au logement
n’augmentent pas dans les mêmes proportions (cet aspect
est d’autant plus important que les propriétaires –
subissant eux-mêmes la tension économique- demandent
plus
fréquemment
l’application
de
la
clause
d’augmentation annuelle des loyers).
-
mode de payement du loyer
chèque
espèces
Aggravation de la situation socio-économique des
locataires dont une grande part vit d’emplois précaires
(intérim) ou sont nouvellement recrutés et occupent les
premiers emplois supprimés en cas de crise.
virements
prélèveme
nt
-
Restriction des critères d’accès au FSL et au LOCAPASS limitant l’intervention des dispositifs d’aides
aux impayés de loyer. Par ailleurs le non-retour des contrats de prêts du FSL envoyés directement au
locataire depuis 2013 augmente le taux d’impayés des garanties.
-
Quelques abandons de logements avec des dettes qui continuent de croitre tant qu’une reprise
judiciaire n’a pu être effectuée.
-
Des taux d’aides au logement qui sont parfois très inférieurs à l’estimation qui avait été faite avant
l’attribution et générant des taux d’effort insupportables pour le ménage.
Total quittancé :
931 858 €
Taux de retard de loyer
4%
93 déclenchements
garantie FAPIL MACIF
425 relances de loyers
45 Recommandé
relances assurance
habitation
36 déclenchements
garantie FSL
14 locataires sont en contentieux au 30 juin 2013
5 déclenchements
garantie LOCAPASS
Une réorganisation nécessaire du suivi technique des logements
L’absence pour maladie puis la mise à mi-temps thérapeutique de l’accompagnateur technique à désorganisé
le suivi technique des logements gérés en 2013.
Cette mission outil de la gestion locative adaptée consiste à accompagner les locataires dans l’entretien de
leur logement et conseiller les propriétaires dans les travaux nécessaires à leur bon usage.
55 interventions ont néanmoins été réalisée sur le premier semestre mais ce service est toujours en
recherche de réorganisation.
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