Marseille-Thubaneau 2005 - Un centre ville pour tous

Ben Abderrazak Akram
El Badaoui Amine
Rayebois Magalie
Rue Thubaneau ( quartier
Belsunce)
Procédures:
PRI (Périmètre de Restauration Immobilière)
OPAH (Opération d’Amélioration de l’Habitat)
ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine
Architectural, Urbain et Paysager)
Ecole d’Architecture Paris La Villette
AST3 Urbanisme & urbanisation dans les situation en développement – Décembre 2004 ( J.F. Tribillon, A.
Deboulet, V. Foucher-Dufoix)
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Territoire étudié & Objectifs
Le quartier central de Belsunce fait l’objet d’une réhabilitation
lourde. Celle-ci poursuit trois principaux objectifs:
-Lutte contre l’habitat insalubre
-Mise en valeur du bâti ancien
-Introduction de la mixité sociale / renouvellement des
populations.
La réhabilitation quasi achevée de la rue Thubaneau illustre
l’intention de reconvertir une rue au passé « sulfureux » en
une rue dédiée aux activités d’art.
Les mécanismes juridiques et financiers qui accompagnent cette
opération ont permis la remise à niveau d’un bâti très dégradé. On
assiste à une fragile mutation des activités commerciales.
Il s’agissait pour nous d’évaluer la qualité de la réhabilitation, son
appréciation par les nouveaux bénéficiaires et les effets des
mécanismes juridiques qui l’accompagnent.
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Activités commerciales de la rue
n° 1-3: téléphonie GSM (mobile center)
n° 19: Pas d’activité
n° 33: Atelier 33 (local)
n° 5: Atelier Annie¨Pesce-Pellet
n° 23: Atelier vitrail, Marseille vitrail
n° 35: Hôtel Achille (fermé)
n° 7-9: Atelier Monique Guillot (peinture)
n° 25: Pas d’activité
n° 37: textile grossiste Adar, spécialiste grandes tailles
n° 11: Galerie peinture Berlioz
n° 27: Galerie Mourlot
n° 37 bis: Habillement vêtements US, Hiphop store
n° 13: Boutique cadeaux, vêtements…: Stock Art
n° 29: Atelier Alix (peinture) + Atelier 25 (peinture) n° 39: textile grossiste, Platine + autre grossiste textile
n° 15: Atelier Danielle Tenini
n° 31: Pas d’activité
n° 41: Lieu de culte (asiatique)
n° 17: Coiffure h/f
n° 31 bis: textile grossiste Gazo
n° 43: Restauration rapide Snack, Chez Faouzi.
n° 45: Pas d’activités.
Côté impair
Côté pair
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n° 2: Pas de local ouvert sur la rue
n° 18: Alimentation générale
n° 32: textile grossiste Lingerie land
n° 4: pas d’activité
n ° 20: Galerie Esp’Art
n° 34: textile grossiste, Beefly
n° 6: pas d’activité
n° 22: Atelier
n° 36: textile grossiste, Mac keen
n° 8: pas d’activité
n° 24: Atelier
n° 40: pas d’activité
n° 10: Atelier Aline Ripoll
n° 26: Atelier
n° 42: textile grossiste Sonitex
n° 12: Graphiste, Cocchi vittorio
n° 28: pas d’activité
n° 44: textile grossiste Sud express
n° 14: Atelier
n° 30: textile grossiste, Tricobel
n° 52- 54: garage parking
n° 56: textile grossiste, Mareve
n° 16: Atelier expo BC
Ateliers / Arts
Textile (grossiste)
Téléphonie
Habillement
Lieu de culte
Alimentation
Restauration
Autre
Pas d’activité
(peut être un lieu de stockage)
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Hôtel Achille
Dans le quartier Belsunce, la rue
Thubaneau a fait l’objet d’un
« assainissement » urbain et social. En
effet, sa réputation lui portait préjudice
(Présence d’hôtels meublés, de maisons
de « passe », fréquentations
« douteuses »…)
Son inscription dans un PRI et la mise en
place d’une ZPPAUP ont permis à la ville
de lancer sa réhabilitation en vue d’y
attirer de nouvelles populations et
activités.
La réhabilitation de la rue Thubaneau se caractérise par:
-Multiplication et superpositions des mécanismes juridiques et financiers (PRI,
ZPPAUP, OPAH, loi SRU…)
-Constitution du logement réhabilité en produit d’investissement.
-Les nouveaux propriétaires sont avant tout des investisseurs privés.
-Conventionnement des loyers
-Mise en place d’activités liées à l’art..
-Rachat, réhabilitation et gestion du bâti par des Sociétés d’Économie Mixte.
…Le processus de réhabilitation a impliqué dans de nombreux cas le départ des populations existantes. Pour ce faire, l’instauration
d’un PRI a permis l’expropriation de ceux qui refusaient d’entreprendre les travaux nécessaires ou qui n’en avaient pas la capacité
financière. Dans d’autre cas, l’immeuble était déclaré en péril.
La question du relogement de ces populations a posé des problèmes. Leurs droits n’ont pas toujours été respectés. A qui incombe la
responsabilité du relogement (cas des hôtels meublés…)? Comment concilier l’urgence du relogement et le temps des procédures
judiciaires (cas de l’hôtel Achille)? Des témoignages sont venus attester de la violence du processus.
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Immeubles étudiés:
-Immeuble 1: Réhabilitation achevée depuis 5 ans (Gestionnaire: Marseille Aménagement)
Situé dans la partie basse de la rue, il accueille une galerie d’art en son rdc. Tous les appartements sont en
location sauf un.
Les nouveaux occupants sont en majorité des femmes seules. Nous nous sommes entretenu avec l’une d’elle
(travail artistique) et avons relevé l’appartement (T4 en duplex) d’un homme célibataire (enseignant en art).
Travaux réalisés:
Réfection des parties communes (très mauvaise)
Ravalement des façades (correcte)
Distribution intérieure des logements (bonne)
Constats:
Les matériaux employés dans le second œuvre sont de mauvaise qualité et parfois inappropriés.
Problèmes divers liés à l’humidité et aux infiltrations d’eau.
Dégradation précoce des parties communes.
L’appartement visité laisse transparaître une faible appropriation par le locataire et une absence
d’investissements.
Le mobilier (peut être de récupération) semble parfois entreposé sans souci d’aménagement durable. Cela peut
s’expliquer par la double fonction de l’appartement ( usage d’habitation et professionnel)
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Immeubles étudiés:
-Immeuble 2: Réhabilitation achevée depuis 3 ans (Gestionnaire: Mona lisa)
Situé dans la partie haute de la rue, des commerces textiles occupent le rdc. Tous les appartements sont en location.
Les nouveaux occupants sont en majorité des couples avec enfants. Nous nous sommes entretenu avec une locataire
(informatique) et avons relevé son appartement (T4)
Travaux réalisés:
Réfection des parties communes (moyenne)
Ravalement des façades (moyenne)
Distribution intérieure des logements (bonne)
Constats:
Les matériaux employés dans le second œuvre sont de mauvaise qualité et parfois inappropriés.
Problèmes divers liés à l’air marin.
Dégradation précoce des peintures, persiennes, portes.
L’appartement visité satisfait ses occupants en termes de distribution intérieure (partition jour / nuit), d’espace et de
luminosité. Mais c’est le second œuvre qui fait l’objet des critiques les plus vives (à la livraison et dans le temps).
Les seuls travaux réalisés sont des compléments d’aménagement peu onéreux dans la cuisine et dans les penderies.
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Les nouveaux logements adoptent
des typologies contemporaines et
fonctionnelles. Le principe de
partition jour / nuit est récurrent.
Les espaces sont lumineux et des
ouvertures complémentaires sont
aménagées lorsque cela est
nécessaire.
Dans certains appartements, la
hauteur sous plafond s’est vue
réduite afin de bénéficier du label
Vivrelec.
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Les habitants rencontrés ont
soulevé à plusieurs reprises les
problèmes liés à la qualité de la
réhabilitation. Dans l’un des
immeubles, les parties communes
sont anormalement dégradées.
Ils insistent sur le manque de
sérieux et de compétence des
entreprises chargées de
l’exécution des travaux, ce qui
engendre des inquiétudes quant à
la pérennité de la réhabilitation et
la sécurité des logements.
Ils déplorent également une
mauvaise gestion et un mauvais
entretien de leur immeubles.
La rue des arts?
Dans la partie basse de la rue, de
nombreux ateliers, galeries…ont
pris place en rez-de-chaussée.
Cependant, la fréquentation de ces
lieux reste faible (en dehors des
vernissages).
De plus, cette reconversion est
fragilisée par le redéploiement des
grossistes textile, dont l’activité
implique le passage de véhicules
lourds et l’utilisation de certains
locaux comme lieux de stockage.
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Évaluation et perspectives:
- Le renouvellement social n’a pas toujours respecté le droit des populations existantes.
- Celles-ci ne sont pas les réels bénéficiaires de l’opération.
- Les populations nouvellement installées bénéficient globalement de logements bien conçus et
lumineux. Toutefois, ils tendent à se dégrader précocement.
- Les travaux réalisés ont parfois cruellement manqué des qualifications et contrôles nécessaires.
- Les mécanismes financiers mis en place permettent aux nouveaux propriétaires d’être avant tout
des investisseurs et le logement un produit sûr et rentable.
- Risque de désintéret du propriétaire vis-à-vis du bien acquis.
- Manque de dynamisme quant à la reconversion artistique de la rue. Des équilibres commerciaux très
fragiles.
- Problèmes d’occupation de la voie publique ( Galeries Vs Grossistes textiles)
- Une mutation de la rue Thubaneau encore incertaine. La rencontre entre l’art et son public n’a pas
encore eu lieu.
Aujourd’hui, la rue Thubaneau connaît une phase de transition. Mais rien ne permet de garantir
le succès de sa réhabilitation et de sa reconversion hormis la volonté de ses occupants.
Réduite à de simples équilibres financiers, c’est la base de la réhabilitation qui se trouve
fragilisée.
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