2. Casablanca : les options de développement

ROYAUME DU MAROC
MINISTERE DE L’HABITAT, DE L’URBANISME ET DE L’AMENAGEMENT DE L’ESPACE
DIRECTION DE L’AMENAGEMENT DU TERRITOIRE
ETUDE DU SCHEMA D’ORGANISATION
FONCTIONNELLE ET D’AMENAGEMENT
DE L’AIRE METROPOLITAINE CENTRALE
Région urbaine de Casablanca-Rabat
Décembre 2008
Les métropoles : Casa-Rabat (50%
du Pib) et les 7 autres grandes villes
(20% du Pib) : ce sont des lieux
importants aussi bien pour l’AT que
pour l’urbanisme
D’où la nécessité d’articuler les 2
disciplines par la conception d’un
document conçu à une échelle
intermédiaire (1/50 000ème)
Contenu : centré sur la notion de
fonctions, concept majeur d’approche
de l’urbain pour l’AT
SOFA : document d’orientation
montrant le dispositif spatial
d’articulation et de développement
des fonctions dans le cadre de la
croissance globale de l’agglomération
Destiné à servir de cadre à
l’élaboration des Plans d’urbanisme et
de support à la concertation pour les
actions de développement
Document de cadrage au double
sens du terme : il fixe les orientations
générales et traduit le consensus
entre l’Etat et la Ville
Comparaison des emprises urbaines
entre villes de même taille (3-4
millions d’habitants)
Transport urbain modèle (UnterBahn pour
zones urbaines et schnell Bahn pour le
suburbain)>> excellente intégration de la ville
S’étale largement avec les banlieues
pavillonnaires; sévères contraintes du
relief>>dédoublement de l’agglomération
Occupe une surface 2 fois plus grande que
Casa mais dans un contexte social très différent
Etalement dû aux conditions climatiques et à
l’histoire récente de l’agglomération
Organisation compacte due aux contraintes du
site. S’est littéralement étalée par bribes dans
tous les sens, avec de grosses carences du
système de transport
Agglomération compacte (20000 hab/km2).
Structure urbaine favorable au développement
d’un système de transports collectifs
+ 360 000
- 160 000
= 200 000
2.800.000
150 km²
+ 300.000
800.000
900 km2
40000
Prix du
terrain
en Dh/m²
30000
20000
Limite de Casablanca
= 3,6 millions d'hts
avec une densité de
20.000 au km²
Limite d'une ville de 3,6
millions d'hts avec une
densité de 10.000 au
km²
10000
8000
6000
4000
2000
0
12
8
4
Courbe des prix fonciers à Casablanca
Courbe des prix fonciers de la ville de référence
(densité globale = 10.000 hts / km²)
0
4
8
4
12
Distance au centre en km
Surprix casablancais
REVENUS ET PRIX DU TERRAIN (en Dh)
a
smig mensuel
b
a*12 smig annuel
c
b*2
d
c*5
e
d*0,25
f
12
26 400
revenu annuel = 2 smig
2
52 800
cout logement = 5 ans de
salaire
5
charge fonciere (1/4 du coût
total)
0,25
surface du logement/m2
g
f/1,5
COS global et surface terrain
h
e/g
coût final du m2 terrain
(charge foncière/surface de
terrain)
i
j
2 200
coût équipement V.R.D.
h-i
cout terrain nu au m2
1,50
Revenu annuel de référence
29 % du salaire pendant 20 ans (Emprunt
264 000 = 80 % du prix - taux maximal de 4 % par
)
66 000
plafond de la charge foncière
70
logement de taille modeste
47
COS élevé
1 414
414
1 000
200 logements /ha
800 hts/ha d'habitat
prix-plafond du terrain nu
Conditions de faisabilité
Apport personnel = 52.800 Dh
taux d'intérêt < 4 %
taux d'effort de 29 %
pendant 20 ans
densité de 200 logements à l'ha
prix de terrain nu < 1000 Dh/m2
 Le
diagnostic confirme et explicite le mécanisme :
* Carence historique des infrastructures urbaines
* Insuffisance de l’assiette urbaine et surdensification
* Dysfonctionnement du marché foncier - spéculation
* Perturbation de l’économie de la ville
* Nouveau processus de dédensification par étalement périurbain
 Crise urbaine en contradiction totale avec les enjeux (services
de haut niveau, logistique-transports, industrialisation de qualité…)
 Nécessité d’un changement d’orientation : investir dans les
infrastructures pour offrir du terrain à bâtir; organiser l’espace
urbain sur une base fonctionnelle, dans une logique d’efficacité
3 conditions :
 Disponibilité de terrains correspondant aux besoins des
fonctions déterminantes
 Accès au marché de main d’œuvre : niveau de formation
et mobilité intra-urbaine
 Présence des services économiques indispensables
PROPOSITIONS GLOBALES
2. Casablanca : les options de développement
Les fonctions métropolitaines :
Logistique : une option majeure pour
Casablanca
 Affaires et Services économiques
Industrie de pointe (ré-urbanisation)
 Sciences et techniques
Tourisme et loisirs
Casablanca : Le parti d’aménagement
 Le
triangle fonctionnel centré sur les
trois pôles
 L’utilisation du barreau transversal
comme axe d’urbanisation nouvelle,
en terrain libre.
 La priorité aux transports : le triangle
du RFR (réseau ferré rapide)
 Le complément par tramway-bus
Casa-Port
Jorf
Lasfar
Aeroport
Settat
Marrakech
Mohammedia
Rabat
4. montage institutionnel
TROIS PRINCIPES :
1) L’inscription dans les structures
régulières de l’Etat : une démarche de
déconcentration / décentralisation
2) La séparation du décisionnel et du
fonctionnel
3) L’unité de pilotage.
Le programme SOFA de Casablanca
Il se décline en 7 rubriques :
1. Protection contre les crues
2. Infrastructures portuaires
3. Infrastructures ferroviaires
4. Réseau autoroutier
5. Transports urbains
6. Action foncière
7. Infrastructures urbaines
LE SITE :
3. les coûts
1) La démarche : la fixation préalable de
l’enveloppe/ le calage en référence
internationale
2) Le tableau des coûts
3) L’échéancier
4) L’imputation des coûts sans surcoût
pour les opérateurs
Récapitulatif des coûts des composantes du SOFA à Casablanca (en millions de Dh)
Phase 1
Transports collectifs
Phase 2
coût unitaire
km ou ha
30
3
90
2
60
9
10
90
6
54
R.E.R
108
37
3 996
0
0
B.A.L.
3
50
150
0
0
Gares
Parkings-Relais (U)
Metro
500
Tram
104
Bus-Tram
65
Bus B.A.
40
SOUS-TOTAL
Coût
km
0
24
2 496
8 262
104
4 949
Autoroute Nouaceur-Tit-Mellil
22,7
25
567,5
Plateforme Multimodale Aïn Harrouda (hect)
2,9
150
Foncier PFMN
0,9
150
435
135
éval. globale
-
200
2,02
170
344,2
8
24,6
196,8
1,65
2000
3300
éval. globale
-
300
1
2000
2000
10,4
22
PM
Acquisitions foncières
Autoroute Casa-Moham. (2x3 voies) - hors SOFA
SOUS-TOTAL
TOTAL
1 755
147
340,1
Transfert Phosphates vers Jorf Lasfar
27
3 080
39
Infrastructures primaires
(pour nouvelle urbanisation Casa) (hect)
0
77
8,72
Liaison inter portuaire Casa-Moham.
0
1 440
Digue Oued El Melah
Remblai terre-plein arrière-port Moham.
0
36
Autres
Transfert Partiel conteneurs vers Mohammedia.
Cout
7 819
16 081
PREMIERE PHASE DU SOFA DE CASABLANCA (version 4 du 04.03.06 à 10h30)
2007
2008
2009
Institution
Comité Interministériel
textes
installation
Institution
Comité Permanent
textes
installation
Institution
Service de Wilaya
texte
installation
Institutions
Syndicat Mixte
textes
installation
Institutions
Agence foncière
textes
installation - dotation
Institutions
E.P.A.M
textes
installation
Travaux
liaison ferrée
Travaux
tram/bus
Travaux
passage RER+gares+park
Travaux
autoroute liaison
Transports
Millions Dh
urbains
Travaux
Travaux
digue+ O.Mellah
transfert partiel
conteneurs
Travaux
plaine de l'O.Mellah
Travaux
plate-forme Ain Harrouda
Travaux
transfert phosphates
Travaux
V.I.P.
20
50
etudes
2013
2014
2015
2016
2017
Estimation
Institutions
etudes /
foncier
etudes /
foncier
etudes /
foncier
etudes /
foncier
etudes /
foncier
330
etudes /
foncier
4000
3950
700
330
570
1100
1600
1600
1300
800
700
650
etudes /
foncier
8850
350
350
etudes /
foncier
600
300
200
20
Millions Dh
etudes
Millions Dh
80
100
150
200
250
350
350
300
200
2000
450
500
500
250
100
50
50
50
50
2000
300
600
800
500
350
300
300
3300
etudes
50
2007
TOTAL
2012
Etat central
etudes /
foncier
Infra Urbaines
Travaux
2011
200
Logistique Millions Dh
Foncier
2010
estimation préliminaire
2008
20
70
2009
910
etudes
100
2010
1400
2011
2050
2012
2650
2013
2750
2014
2200
2015
1550
2016
1350
2017
1200
16150
8850
etudes
etudes/
foncier
foncier
travaux
travaux et
service
mise en
service
CONCLUSION : la détermination des urgences
 Mise en place des premiers outils (auprès du
Premier Ministre et des Walis)
 Elaboration du texte de loi
 Engagement de la procédure contractuelle
 Lancement des études de faisabilité