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LE COLLECTIF GEAI DU ROUSSET
ANNEXE FICHE FINANCEMENT
INVESTISSEURS FLOUÉS ET CONDITIONS DE RENOUVELLEMENT DES BAUX
ENQUÊTE OUVERTE
La plateforme des lanceurs d’infos
Pierre & Vacances : Gérard Brémond
réclame une prolongation du dispositif
Censi-Bouvard
Tatiana Kalouguine - Décembre 15, 2014
Habile manœuvre, Gérard Brémond, président
fondateur de Pierre & Vacances, qui assistait à la
pose par Manuel Valls de la première pierre du méga
complexe touristique Village Nature (projet de Pierre
& Vacances et Eurodisney) près du parc Eurodisney,
a profité de l’occasion pour subtilement réclamer la
prolongation du très décrié dispositif Censi-Bouvard.
La défiscalisation est capitale dans le modèle
économique de Pierre & Vacances, qui n’est jamais
propriétaire des appartements loués auprès du grand
public. C’est la carotte fiscale qui permet d’attirer les
investisseurs vers ce type de produits immobilier…
Gérard Brémond est un habitué des coulisses du
pouvoir. Déjà, fin 2012, c’est après une rencontre
avec le président de Pierre & Vacances que le
ministre du budget de l’époque, Jérôme Cahuzac
avait glissé un amendement à la loi de Finance pour
prolonger la même loi Censi-Bouvard de quatre
ans…
La défiscalisation, pierre angulaire de montages
risqués
La loi Censi-Bouvard permet de réduire l’impôt sur
le revenu des investisseurs en résidences de tourisme
gérées à hauteur de 11% du prix hors taxes du
logement acheté. Ce dispositif fiscal, très attractif sur
le papier, au même titre que le Demessine ou le
Scellier, est cependant considéré par ses détracteurs
comme la pierre angulaire de montages
particulièrement risqués pour les particuliers.
Les ventes de résidences sous la bannière « CensiBouvard » sont assorties d’un contrat de bail
commercial entre le propriétaire et la société
exploitante. Mais ce contrat oblige à l’acheteur de
maintenir son bien en exploitation pour bénéficier de
sa défiscalisation. En cas de rupture à son initiative,
même à l’issue du contrat, il s’expose à un
redressement fiscal, mais aussi à une indemnité
d’éviction de la part de son exploitant. Cette situation
de dépendance donne aux entreprises une marge de
manœuvre. Ainsi lorsque la conjoncture leur est
défavorable certains exploitants n’hésitent pas à
revenir sur les promesses faites aux investisseurs :
loyers impayés, demande de signature d’un avenant
au bail beaucoup moins avantageux, travaux
imprévus. Pour ces derniers, il est alors trop tard pour
reculer. Les propriétaires se constituent alors en
association et certains se tournent alors vers la
justice. Chez Pierre & Vacances 40% des contrats du
parc immobilier ont vu leurs conditions durcies au
terme du bail de 10 ans (baisse des loyers, imputation
de travaux onéreux).
Un phénomène connu au sommet de l’Etat
La colère des propriétaires de ces résidences de
tourisme a été relayée par une trentaine de députés et
sénateurs de toute couleur politique. Depuis deux ans
ils enchaînent les questions au gouvernement pour
alerter l’exécutif des conséquences désastreuses pour
des centaines de foyers, parfois privés de revenus
locatifs avec des crédits qui continuent de courir et un
bien invendable sur les bras.
Mais alors que les sénateurs ont demandé fin octobre
2013 une étude gouvernementale sur l’efficacité de la
loi « Censi-Bouvard », en décembre 2013 les députés
quant à eux n’ont pas saisi l’occasion de voter deux
amendements au projet de loi de finance rectificative
pour 2013 qui demandaient l’abrogation pure et
simple du Censi-Bouvard. La situation n’est pas
ignorée de l’exécutif. Le 3 mars 2014, Bernard
Combes, proche conseiller du Président François
Hollande interviewé pour Enquête ouverte se
déclarait fermement opposé au renouvellement du
Censi-Bouvard :
« Je ne suis pas parlementaire mais j’espère
que l’on vit les dernières années du système.
Cette situation qui résulte d’une politique du
gouvernement précédent n’a pas répondu
aux attentes. Il faut l’abroger le plus
rapidement possible en évitant cependant le
“coup de bélier” afin de ne pas précipiter les
entreprises vers la faillite. »
Des problèmes en chaîne
En attendant, la commercialisation de résidences de
tourisme continue de plus belle, avec des
programmes immobiliers toujours plus ambitieux,
comme Village Nature qui vise à terme plus de 3000
lots. Il faut dire que les promesses de rendement de
3% à 5% par an des résidences défiscalisées
détonnent dans une conjoncture morose où la plupart
de produits d’épargne longue plafonnent à 2,5%.
Comme souvent, il faut chercher l’erreur. Or il
s’avère que sur le long terme les résidences de
tourisme sont plutôt source de problèmes.
1
Voici une liste non exhaustive des problèmes qui nous remontent avec récurrence, et dont nous avons pu prouver
l’authenticité par recoupement:
 Appartements vendus 20% à 30% au-dessus de leur valeur (avec l’argument de la défiscalisation et des
revenus locatifs futurs)
 Revenus locatifs sans aucune garantie légale, qui parfois sont revus à la baisse en cours ou en fin de bail
 Travaux onéreux à la charge du propriétaire en fin de bail (jusqu’à 2-3 ans de loyers)
 Syndic de propriété acquis à la cause de l’exploitant
 Aucune possibilité d’obtenir pleine jouissance de son bien et de l’occuper à la retraite
 Difficulté voire impossibilité à sortir du bail et à révoquer l’exploitant, même au terme du contrat
 Difficultés à céder compte tenu de la saturation du marché dans certaines zones
 Appartements qui ne s’apprécient pas mais au contraire perdent de la valeur avec le temps, etc.
Malgré tous ces risques avérés et reconnus par des dizaines de parlementaires, Gérard Brémond aura-t-il gain de
cause? Obtiendra-t-il la prolongation de la loi Censi-Bouvard?
Tatiana Kalouguine
Témoignages de propriétaires floués
S’organiser Mathus 19, le mardi 30 avril 2013- 13 :10
Bonjour à tous. Nous sommes tous confrontés depuis quelques temps aux turpitudes de notre locataire P&V : importantes
baisses des loyers en fin de bail, travaux onéreux sans devis ni justificatifs, modification de notre statut de résidence de
tourisme afin de contourner la loi, modification des baux en cours d’office et sans avenant. J’en passe et des meilleures.
Ce groupe se moque des propriétaires qui lui ont fait confiance et viole allègrement la loi. Il part du principe que les
attaquer en justice nous coûtera plus cher que la baisse de rentabilité qu’ils nous font subir.
Ce n’est pas faux si on regarde le problème individuellement. La seule façon d’arrêter cette machine infernale est de nous
organiser, de créer des associations par site et une fédération qui regrouperait l’ensemble de ces associations. Déjà
quelques propriétaires se sont organisés notamment à Marciac, mais d’autres aussi. Tous ensemble, nous serons plus forts
pour lutter contre ces méthodes : il faut systématiquement les attaquer au tribunal lorsqu’ils violent la loi.
Il faut refuser leur diktat lors du renouvellement des baux : il y a des solutions. Si nous sommes organisés et forts, nous
pourrons alors intervenir au niveau du gouvernement pour faire évoluer la loi et protéger ainsi les propriétaires. Des
actions dans ce sens ont été menées.
Dénoncer les pratiques déloyales et abusives du groupe Admin, jeudi 15 nov 2012-13 : 45
Bonjour, Les pratiques commerciales liées à la position Ultra Dominatrice du groupe PV-CP ne vous conviennent pas. Vous
avez le sentiment d’avoir été trompé. Vous pouvez, dans un premier temps, dénoncer ces pratiques auprès de la DGCCRF,
en tant que litige commercial avec le Groupe Pierre et Vacances-Center Parcs L’Artois-Espace Pont de Flandres, 11, rue de
Cambrai 75019 Paris, et exposer vos griefs :
La position ultra dominante du groupe PV-CP, « locataire » de milliers de propriétaires auxquels il a promu, commercialisé
et vendu des appartements dans ses résidences, ne respecte pas le code de commerce et notamment les articles législatifs
concernant le bail commercial. Un bail commercial en meublé dont il se garde bien d’en expliquer le fonctionnement tant il
est contraignant pour les futurs propriétaires.
Les propriétaires sont isolés face à l’ultra domination du groupe qui impose ce qu’il veut, car comment louer un
appartement qui se situe dans une résidence du groupe si ce n’est par le groupe PV-CP lui-même ! ! !
Le groupe impose aux propriétaires les baux commerciaux qu’il rédige, il impose des travaux de rénovation et
d’embellissement commerciaux aux coût prohibitifs sans aucun justificatif malgré les demandes pressantes des
propriétaires, il impose des baisses drastiques de loyer lors du renouvellement des baux au mépris du code du commerce
(article L145-38), il modifie unilatéralement les baux commerciaux en cours par envoi en lettre simple (« sans réponse de
votre part, nous appliquerons le changement proposé »), il impose un indice IRL qui n’a lieu d’être que pour les baux
d’habitation et non les baux commerciaux.
Par ces pratiques déloyales, le groupe PV-CP cherche à réduire par un «plan de transformation » lancé en 2010 et s’étalant
jusqu’en 2017, ses coûts de 40M d’euros rien que sur le dos des propriétaires.
Plus vous serez nombreux à dénoncer ces pratiques déloyales, plus les pouvoirs publics prendront la mesure du désastre
financier et humain que prépare le groupe PV-CP alors qu’il est seul responsable d’une gestion plus que discutable qu’il
veut faire payer aux propriétaires ? Admin.
motard38940- 13 nov. 2014 à 11:59
Vous êtes tombés dans un piège équivalent au time-share. Ca peut paraître rassurant car l'Etat couvre cette escroquerie
par une niche fiscale et la TVA à 0%. Il faut savoir que si ce système d'arnaque existe encore c'est grâce à Cahuzac.
Voir : http://www.enqueteouverte.info/residencesdetourisme/2013/11/05/defiscalisation-le-dispositif-censi-bouvard-surla-sellette-au-senat/
Ne vous trompez pas, si très peu de propriétaires communiquent sur cette escroquerie, c'est qu'ils essaient tous de sauver
les meubles passé les 9 ans. Exemple tout frais d'un anonyme qui ose tout de même :
http://www.pcscp.org/IMG/pdf/eelv-11-2014.pdf
2
DL 50 01 :47 le 03/05/2013, sur boursorama.com/forum-pierre-et-vacances-inquiétudes-des--propriétaires
En réponse au message de Nathalie de P&V et aux autres commentaires, j’apporterai la synthèse qui suit.
- PAIEMENT DES LOYERS ET FONDS DE CONCOURS : P&V tient ses engagements en ce qui concerne le paiement de loyers
pendant le premier bail du fait de la pratique de fonds de concours internes. Les appartements sont vendus à des prix au
m2 plus élevés que ceux du marché local, même si ce prix au m2 comporte une part liée à l’appartement et une autre, et
c’est normal, sur les infrastructures liées à l’exploitation en résidence de tourisme (accueil, piscine, espaces verts…). Ceci
est bien indiqué dans le Rapport annuel-2010-2011 p 28.
- LIBERTE DE RENOUVELLEMENT DU BAIL : Chaque propriétaire n’a pas toute liberté de ne pas souscrire au nouveau bail
commercial, car si le bail n’est pas renouvelé des pénalités pour rupture de bail commercial sont très souvent demandées,
l’accès aux parkings et à la piscine deviennent payants sur certains sites. Un investissement en résidence de tourisme P&V
n’est pas un achat immobilier locatif classique mais relève de la réglementation des baux commerciaux. Lors des
éventuelles reventes, le prix de vente est au mieux celui du prix d’achat HT, 9 ou 11 ans auparavant, contrairement aux
biens immobiliers classiques qui prennent de la valeur. Ceci n’est jamais précisé lors de la vente et dans les publicités de
P&V, qui sont donc MENSONGERES.
- REVENUS À LA RETRAITE : Les personnes ayant acquis leurs biens en résidence de tourisme P&V, l’ont fait, le plus souvent,
pour avoir un revenu en complément de leur retraite ou bien pour payer les études de leurs enfants, ou maintenir des
revenus à un enfant handicapé… Ce revenu devient négligeable lors du renouvellement des baux avec des loyers fortement
diminués, une obligation de payer les charges de copropriété et une partie des charges d’exploitation ainsi que des travaux
de remise à niveau d’un prix exorbitant (sans justificatifs détaillés des sommes demandées). Ceci est clairement indiqué
dans les résultats semestriels 2012 publiés par P&V, page 15. Il faut noter que les revenus baissent ou deviennent nuls,
mais que les remboursements d’emprunts des propriétaires restent, avec souvent des prêts in fine qu’il faut rembourser,
alors que la vente est impossible au montant du prêt initial et que les placements demandés en nantissement par les
banques (qui se sont gavées par l’opération de vente et de prêt) ont souvent beaucoup perdu, ce qui met les investisseurs
en grande difficulté et les obligent, s’il le peuvent, à continuer à travailler après l’âge de la retraite.
- 80 % DE RENOUVELLEMENT DES BAUX : L’affirmation que les propositions sont reconnues comme raisonnables puisque
plus de 80 % des propriétaires renouvellent leurs baux est mensongère, car si ce pourcentage est probablement exact, la
raison est fausse. Ce n’est pas parce que les propositions sont raisonnables qu’ils renouvellent leurs baux, mais parce qu’ils
sont souvent désemparés, notamment devant le risque d’avoir à rembourser une partie de la TVA, ignorants de ce qu’ils
signent et ne font pas de calcul du rendement, font confiance à Pierre et Vacances et enfin sont surtout isolés. Mais cet
isolement est en passe de disparaître : de nombreuses associations de copropriétaires en résidence de tourisme se sont
créées avec plusieurs fédérations nationales et avec des forums sur Internet. Ces derniers mois, plusieurs articles de presse
écrite sont parus, plusieurs reportages dans diverses chaînes de télévision ont été diffusés et ces médias ne mâchaient pas
leurs mots pour avertir des risques des investissements en résidence de tourisme. Ces articles de presse mentionnaient les
premiers jugements en faveur des personnes trompées.
- REVENTE ILLUSOIRE : La revente par P&V est illusoire, le réseau commercial de chargés d’affaires préfère vendre des biens
neufs avec tous les avantages pour le département immobilier. Le chiffre de 466 appartements revendus en 2012 est à
vérifier, car autour de moi, sur une centaine de personnes souhaitant vendre leur appartement Pierre & Vacances, aucun
n’y est parvenu.
- RISQUE D’ECLATEMENT DU SYSTEME : Bien que l’idée de Monsieur Gérard BRÉMOND, Président-fondateur de P&V soit au
départ géniale, trop de sociétés l’ont imité à grande échelle (nombre de résidence de tourisme multiplié par 27 en 20 ans)
rendant le système pernicieux : on gagne sur la vente et on délaisse l’exploitation. Le modèle de Pierre et Vacances a
évolué au cours du temps vers un système sophistiqué de type chaîne de PONZI (voir MADOFF) qui va éclater lorsque le
nombre de propriétaires ayant pris conscience de s'être fait flouer sera suffisamment élevé et que les actions en justice se
seront multipliées. C’EST DEVENU UNE VERITABLE TROMPERIE
LHEMICYCLE.COM 13 Février 2014
Extrait de : RÉSIDENCES DE TOURISME : LES POLITIQUES AU RAPPORT
par Tatiana Kalouguine
Il reste étonnant qu’autant de particuliers se laissent séduire par ces produits presque trop beaux pour être vrais,
offrant des rendements pouvant aller jusqu’à 5 %. Or les biens en location meublée non professionnels (LMNP)
vendus comme des placements simples et sans risques reposent en réalité sur des montages financiers complexes
qui échappent totalement à l’acheteur non initié. « Face à de telles dérives, les intermédiaires devraient jouer à
plein leur rôle de conseil et de mise en garde. Mais dans la réalité c’est la logique commerciale qui prévaut »,
note un avocat.
« Le marché du LMNP repose sur la confiance. Or ces produits sont commercialisés par les plus grandes
entreprises d’intermédiation et par les réseaux bancaires. Et surtout il ne faut pas oublier que ces produits
défiscalisés sont encouragés par l’État et que ce sont les municipalités qui donnent les permis de construire », 3
souligne Franck Lebosse, associé d’ARH Actisource.
Sur site actu finances : 14/06/2012 01h55 A propos de SOGIRE, syndic de gestion
villa francia
Qui aurait un témoignage sur PIERRE ET VACANCES et son SYNDIC SOGIRE qui est une émanation du groupe P&V ?
Le syndic SOGIRE me dit qu'il a été jugé que bien que PIERRE ET VACANCES et SOGIRE soient dans le même groupe et que
PIERRE ET VACANCES envoie ses factures au syndic SOGIRE qui les répercute aux propriétaires, il ne s'agirait pas de
collusion. Vrai ou intox, je recherche les références de la décision de justice.
Malheureusement nous avons acquis il y a 8 ans un petit appartement dans une belle résidence Cannes Villa Francia,
aujourd'hui il faut nous en sortir car nous avons encore 5 ans de crédit à payer et déjà nous avons l'obligation de rénover à
grands frais ....34 000 euro c'est imposé, sans avoir accès aux devis, c'est à dire que pendant 7 ans nous n'encaisserions plus
de loyer pour financer la rénovation. Pour s'en sortir il nous faut vendre, mais problème : les charges sont colossales et les
acquéreurs ne courent pas les rues.
kristoguy Bonjour,
Commencez par remplacer la SOGIRE Cannes sur la gestion de votre résidence. Oui, ils sont en collusion avec P&V et gèrent
mal les résidences. Exemple de résidence P&V gérée par la SOGIRE.
proprietaires-pierre-et-vacances.com/des-engagements-dentretien-non-respectes-par-pierre-et-vacances/
La SOGIRE était au courant de cette situation depuis plusieurs années et n'a jamais signalé le problème en AG. P&V a fait
signer des renouvellements de baux en demandant aux propriétaires de prendre en charge les travaux pour lesquels ils
n'avaient pas assumé l'entretien. La SOGIRE Cannes s'est augmentée tout au long des 9 ans de baux pour atteindre des
tarifs bien supérieurs au marché, dans la même période les contrats d'entretien payés à P&V ont été augmentés de la
même façon.
Extraits du Rapport Comptes Consolidés P&V 2013-2014
P. 6 Des résultats en progression
…Cette performance est générée par les activités
immobilières, dont le chiffre d’affaires a augmenté de
62 %, et par les activités touristiques qui ont fait
preuve d’une bonne résistance avec un chiffre
d’affaires en croissance de 1 % dans un marché
français déprimé.
Elle résulte également d’économies de coûts de
structures ainsi que de loyers dans le cadre de notre
politique de renouvellement des baux.
P. 52 Gestion et exploitation touristique
Litiges avec les investisseurs immobiliers propriétaires:
sur plus de 23 000 lots de copropriété dépendant des
sites gérés, le Groupe fait face à un certain nombre de
contentieux judiciaires devant le Tribunal d’Instance
ou de Grande Instance en demande ou en défense
selon l’importance du litige. Ces litiges portent sur les
conditions de renouvellement de bail et les modalités
de règlement des loyers et des charges.
P.49 Afin de réduire sa sensibilité à la cyclicité du
marché immobilier, le Groupe a mis en place plusieurs
mesures qui s’articulent principalement autour :
*de l’utilisation de formules de vente diversifiées
(LMNP, LMP, Censi Bouvard,…) auprès d’investisseurs
particuliers en France, qui permettent d’optimiser la
rentabilité dont bénéficient les acquéreurs
d’appartements dans les résidences grâce aux
incitations fiscales ;
*de la vente « en bloc » de cottages Center Parcs en
France auprès d’institutionnels ;
*de partenariats publics-privés pour le financement
des infrastructures et des équipements de loisirs
P. 49 Dans ce contexte, le Groupe s’est engagé dans
une politique de réduction des loyers, dont les
principaux axes sont les suivants : dès 2013, changement
d’indice de référence sur les baux non échus (de l’ICC à
l’IRL) pour assurer une cohérence entre l’évolution des
performances touristiques et celle des loyers. L’IRL,
Indice de Référence des loyers, correspond, depuis la loi
en faveur du pouvoir d’achat (février 2008), à la
moyenne sur les 12 derniers mois de l’évolution des prix
à la consommation hors tabac et hors loyers. Au 30
septembre 2014, seuls 20 % des baux individuels Pierre
& Vacances restent indexés sur l’ICC ; lors de la
renégociation des baux au moment de leur
renouvellement :
– plafonnement de l’indexation à un maximum annuel
de 2 % (appliqué également à tous les nouveaux
contrats signés). Cette politique devrait permettre de
porter la part plafonnée des loyers versés aux
particuliers à plus de 90 % en 2017 (100 % en 2019),
– maintien ou réduction des loyers en numéraire, en
fonction des résidences, avec éventuellement pour
compensation pour les propriétaires, l’augmentation de
leur occupation,
– introduction de loyers variables,
– dans certains cas particuliers, exploitation en mandat
et éventuellement désengagement ponctuel de
l’exploitation; activation des échéances triennales pour
certaines résidences.
Ces actions devraient permettre de réduire
progressivement la charge de loyers Pierre & Vacances
de 67 millions d’euros (indexation comprise et hors
développement de l’offre), dont 54 millions d’euros
entre 2013 et 2017 vs. 46 millions d’euros annoncés
précédemment).
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