logis familial - Logement Français

Proches de vous pour longtemps
HISTOIRES PARTAGÉES
LOGIS
FAMILIAL
Région Provence-Alpes-Côte d’Azur
IMpLAntAtIOn du pAtrIMOIne
HAUTES-ALPES
05
Gap
7
ALPES-DEHAUTE-PROVENCE
04
ALPES-MARITIMES
06
Les Sausses
2
Annot
15
Entrevaux
8
Roquesteron
11
La Roquettesur-Var
32
Sainte-Agnès
17
Saint-Martin-du-Var
Menton
40
224
La Trinité
Vence
64
ChâteauneufRoquebrune57
Nice
Grasse
Cap-Martin
Èze
1 140
17
40
28
VilleneuveSaint-André
202
Loubet
Saint-Laurent-du-Var 109
16
Grasse
161
152
Cagnes-sur-Mer 237
Valbonne
Antibes
65
Vallauris 13
Le Cannet 71
Mougins 154
Cannes 24
Mouans-Sartoux 26
Pégomas 29
2 966 logements gérés
30 communes d’implantation
33 collaborateurs
2,8 Me consacrés à l’entretien du patrimoine en 2009
Données chiffrées au 31/12/2009.
i LOGIS FAMILIAL i
Message du président
Philippe Toesca,
président du Directoire
La demande de logements est forte dans les Alpes-Maritimes.
Comment relever ce défi ?
Le développement d’une offre de logements sociaux neufs est la pierre angulaire de
nos efforts, même si cette priorité est difficile à atteindre. Notre progression monte en
puissance de manière régulière avec une augmentation de notre production
de 50 % chaque année : 43 livraisons en 2009, 72 en 2010, 123 en 2011 et plus de
200 à horizon 2012. Cette dynamique a notamment été rendue possible grâce au
renfort apporté par l’équipe de promotion dédiée au développement des sociétés du
Groupe Logement Français en région PACA, qui a incontestablement démontré son
efficacité. D’autres facteurs nous sont favorables. Avec la crise, on observe une
tendance à faire porter les subventions sur les produits PLUS et PLA-I, plutôt que PLS,
c’est-à-dire sur l’essentiel. Par ailleurs, la démarche des programmes locaux de l’habitat de deuxième génération, qui identifient désormais à la parcelle les emplacements
des futurs logements sociaux, me semble plus pragmatique et plus efficace pour faire
déboucher concrètement des projets porteurs de mixité sociale.
Ces objectifs de volume se doublent aujourd’hui d’une approche plus qualitative,
autour de la RSE.
En effet, et c’est aussi un défi pour nous puisque beaucoup de collectivités souhaitent
avancer à 2011 les objectifs Bâtiment Basse Consommation. Cela suppose un effort important de tous les acteurs, architectes, bureaux d’études, entreprises du bâtiment. C’est sans
aucun doute l’un des grands enjeux de 2010 et des années à venir. Et c’est aussi pour nous
un formidable moteur pour mener des projets à la fois novateurs et fédérateurs.
Comment, dans un contexte de forte croissance,
cultivez-vous la proximité avec les acteurs du territoire où vous êtes implanté ?
Aujourd’hui, Logis Familial approche le seuil des 3 000 logements. Nous avons donc créé
en 2009 un troisième poste de Responsable Gestion Habitat. Si nous voulons continuer
à nous développer de façon maîtrisée, en proposant une offre et un service de qualité, l’ancrage local reste essentiel. D’autant que Logis Familial est une des plus anciennes sociétés
HLM du département des Alpes-Maritimes et que cette proximité a fait notre réputation !
i LOGIS FAMILIAL i 1
Un acteur local
adossé à
un grand Groupe
Implantée depuis huit décennies dans
les Alpes-Maritimes, Logis Familial s’appuie sur l’expertise du Groupe Logement
Français pour accélérer sa croissance.
un pArtenAIre recOnnu
deS cOLLectIvItéS LOcALeS
Implantée depuis 1930 à Nice, Logis Familial détient et gère un
patrimoine de 2 966 logements, principalement dans les AlpesMaritimes. Présente dans 30 communes du département, la
société, conformément aux orientations prises par le Groupe
Logement Français, se développe en associant étroitement à ses
décisions ses parties prenantes, collectivités locales et locataires :
la Communauté urbaine de Nice-Côte d’Azur, la Communauté
d’agglomération de Sophia-Antipolis, la ville de Menton, l’AssoL’AncrAGe d’une SOcIété LOcALe,
ciation coordinatrice pour le Logement et l’Épargne, la Caisse LA FOrce d’un GrOupe
d’Épargne et de Prévoyance Côte d’Azur et le
Logement Interprofessionnel des Alpes-Maritimes
Logis Familial s’est dotée d’une organisation
« Le GRoUpe LoGeMent
siègent à son Conseil de surveillance, ainsi que
décentralisée qui lui permet de répondre aux
des représentants des locataires.
attentes des habitants et des élus et de produire
FRançais s’enGaGe
à appLiqUeR
une offre de logements en phase avec les besoins
En région PACA, la production de logements
Le LabeL bbC dès
locaux. Les délégations confiées à chaque niveau
sociaux et très sociaux a atteint en 2009 un
Le 1eR janvieR 2011. »
hiérarchique de la société garantissent davantage
niveau record, le plus élevé depuis quinze ans.
L’application de l’article 55 de la loi SRU a en effet
contribué à la prise de conscience par les élus de la nécessité de
produire davantage de logements sociaux pour répondre à la crise
du logement, particulièrement aiguë sur la bande côtière. La mise
à jour des Plans locaux de l’habitat est également un facteur favorable, car elle oblige à identifier clairement les zones où peuvent
être produits les logements sociaux. Les nouveaux PLH n’étant
pas encore en place, l’effet produit sera plus net dans les années
à venir.
Enfin, le plan de relance des 30 000 VEFA a « boosté » la production, de manières diverses selon les départements. Les résultats
de ce plan de relance sont en relation directe avec la situation des
opérations en cours de commercialisation. Ainsi, les opérations
financées dans le cadre des 30 000 logements représentent 9 %
du total produit dans les Alpes-Maritimes.
2 i LOGIS FAMILIAL i
Les Gémeaux – Antibes (06) – 30 logements locatifs PLUS et PLA-I.
de réactivité pour assurer au quotidien le bon
fonctionnement des résidences.
« pRès de
3 000
Le siège social de Logis Familial, implanté
LoGeMents
à Nice, rassemble la Direction et les services
RépaRtis dans
30 CoMMUnes. »
experts – promotion, patrimoine et comptabilité.
Quant aux équipes de gérance, elles interviennent au plus près des territoires où est implanté
le patrimoine de la société. En 2009, pour une meilleure gestion de proximité, un troisième poste de Responsable Gestion
Habitat est venu renforcer ce service Gérance. Ce sont donc
aujourd’hui trois Responsables qui gèrent chacun avec leur
équipe environ un millier de logements sur trois territoires : est,
Le dIrectOIre
ouest et centre du département (Nice et ses abords). Pour offrir
de LOGIS FAMILIAL
des solutions innovantes et adaptées, Logis Familial s’appuie
également sur les ressources du Groupe Logement Français.
Le directoire, dont les membres sont nommés
En matière de développement, la société peut compter sur
par le Conseil de surveillance, est responsable
l’appui des équipes du GIE Logement Français et notamde la direction des affaires de la société. il dispose
ment sur les 14 personnes dédiées à la région PACA. Cette
des pouvoirs nécessaires lui permettant d’appliquer
équipe, créée en 2008, a d’ores et déjà démontré toute son
sur le terrain les décisions stratégiques.
efficacité. Les autres services mutualisés du Groupe, Finances,
Juridique, Ressources humaines, Promotion, Informatique ou
Le directoire de Logis Familial est composé de :
encore Études et communication, apportent également leurs
expertises aux projets développés par Logis Familial.
philippe toesca, président
Frank bécué-pécot
pascal Gareau
pascal Malecot
i LOGIS FAMILIAL i 3
Une dynamique
de croissance
durable
Pour répondre aux attentes des ménages des
Alpes-Maritimes, Logis Familial développe
une politique sur le long terme, qui intègre les
principes du développement durable.
S’AdApter Aux beSOInS
Sur la base d’une étude de marché réalisée en 2008, Logis
Familial se développe là où les besoins sont les plus importants,
c’est-à-dire principalement dans les communes qui présentent
MuLtIpLIer
une insuffisance de logements sociaux et dans les secteurs du LeS reSSOurceS pOur InveStIr
département qui sont en développement économique. En 2009,
la société a livré 43 logements neufs à Menton
Pour réalimenter ses fonds propres de façon à
et à Valbonne et prévoit 72 livraisons en 2010 à
investir dans le développement, l’entretien ou la
Nice, Mandelieu et Antibes. Pour 2011, la société
réhabilitation de son patrimoine, Logis Familial agit
« pRès de
dispose d’un portefeuille de 11 dossiers en cours
sur deux leviers en saisissant des opportunités
d’étude et de négociation, représentant 384 loged’opérations mixtes locatif/accession sociale et
LoGeMents
ments, dont environ 330 pourraient faire l’objet de
pRévUs en 2010/2011,
en mettant en vente une partie de son patrimoine
financements au cours de cet exercice. En ce qui
dont 45 LoGeMents
ancien. En moyenne, la vente d’un logement ancien
concerne le logement social et très social, qui est
tRès soCiaUx. »
autorise en effet le financement en fonds propres
de deux à trois logements neufs. Deux opérations
l’un des axes d’engagement du Groupe Logement
sont ainsi prévues en accession sociale dans
Français, Logis Familial finance en 2010 une opération de 15 logements étudiants à Menton en partenariat avec les Alpes-Maritimes, à Menton-Les-Cabanelles, et à VilleneuveFac-Habitat et étudie d’autres opportunités en matière de loge- Loubet : La Pierre du Tambour. Dans ces deux opérations mixtes
d’une cinquantaine de logements chacune, un peu moins de la
ments adaptés.
moitié est dévolue à l’accession sociale à la propriété avec PASSFoNCIER®. Par ailleurs, Logis Familial pratique déjà, de longue
date, la vente de logements à leurs occupants et a intégré à son
plan stratégique de patrimoine de nouvelles orientations pour la
vente HLM sur la période 2003/2010. La vente HLM est également
l’occasion d’enrichir les métiers traditionnels de la gestion locative
par un mode de relation différent avec les résidants.
500
Mais l’expérience montre que cette pratique n’est pas simple et
que les obstacles peuvent être nombreux. Ainsi, la mise en vente
en 2008 des 10 logements individuels de la résidence Le Hameau
des Cabrolles à Sainte-Agnès (06) devrait aboutir d’ici 2010 à la
vente de 5 unités. Enfin, le plan stratégique de patrimoine prévoit la vente en bloc de 51 logements : 25 logements situés dans
trois communes des Alpes-de-Haute-Provence et 26 logements
situés à Roquebillière (06). S’y est ajouté un programme à Tanneron
(83), Les Jardins de Diane, représentant sept logements. Afin d’assurer une gestion territoriale efficace, Logis Familial rationalise
ses ventes en maintenant son patrimoine près de ses bureaux.
Pour la résidence située à Roquebillière, le bail à construction a
été résilié par anticipation au bénéfice de la commune au
cours de l’année 2009. Pour les autres logements, éloignés
4 i LOGIS FAMILIAL i
Proches et responsables
La Madeleine – Nice (06) – 60 logements PLUS.
géographiquement, des négociations sont menées avec
diverses entreprises sociales pour l’habitat des Alpes-deHaute-Provence.
Le déFI de LA cOnStructIOn durAbLe
L’un des principaux défis auxquels est aujourd’hui confrontée Logis Familial est celui de la performance énergétique.
Certains EPCI du département des Alpes-Maritimes, parmi les
plus importants, ont en effet clairement indiqué vouloir anticiper, au 1er janvier 2011, l’application du label Bâtiment Basse
Consommation (BBC) avant la date, prévue par les textes, du
1er janvier 2013. En zone climatique méditerranéenne, cela
implique de limiter la consommation à 40 kW/m² par an, alors
que l’application de la réglementation thermique en vigueur (dite
« RT 2005 ») autorise aujourd’hui un niveau légèrement supérieur à 100 kW/m² et par an. Dans le cadre d’un accord relatif aux engagements d’utilité sociale (EUS) signé début 2010
avec l’État, le Groupe Logement Français s’est engagé à réaliser toutes ses opérations en BBC dès le 1er janvier 2011. Pour
Logis Familial, une véritable révolution technique est donc engagée. Elle impactera la conception et la réalisation des ouvrages,
tout en permettant aux ménages de réduire leur consommation
et leurs charges.
à niCe,
Rénovation URbaine
et
déveLoppeMent dURa
bLe
Logis Familial a livré
en mars 2009 à Nice
une
nouvelle résidence de
30 logements PLUS,
la
Villa Thr ace . Ce tte réa
lisa tion s’inscrit dan
s
le cadre de la rénova
tion urbaine du quartie
r
de l’Ariane. Situé à l’es
t de la ville, ce quartie
r
compte 12 000 habitan
ts, dont 34 % ont mo
ins
de 19 ans. La résidence
Villa Thrace bénéficie
d’u ne arc hit ect ure
trè s co nte mp ora ine
,
car act éri sée pa r une
cou ver tur e hab illé e
de zin c et des log gia
s trè s col oré es. Ma
is
sur tou t, il s’a git de
la pre miè re rés ide nce
Lo gis Fam ilia l à ob
ten ir le lab el Ce rqu
al
Habitat et Environnem
ent, qui atteste d’une
prise en compte du
développement durabl
e
et de la ma îtri se de
l’én erg ie. Éla bo ré ave
c
les rep rés ent ant s de
la filiè re con str uct ion
et les ass oc iat ion
s de co nso mm ate
urs ,
en art icu lat ion ave
c la dé ma rch e Ha
ute
Qu alit é En viro nne me
nta le et les pri nci pes
de la cer tifi cat ion Qu
alit el, la cer tifi cat ion
Cerqual Habitat et Env
ironnement concer ne
l’en viro nne me nt int
éri eur et ext éri eur
des
logements ainsi que
le comportement de
leurs
utilisateurs.
À l’instar du Groupe Logement Français, Logis Familial applique
donc aujourd’hui à toutes ses opérations le label du niveau dit
« Très Haute Performance Énergétique » (THPE), qui correspond à une diminution de 20 % des consommations par rapport
à la RT 2005. Les opérations financées en 2009 sont labellisées
de la façon suivante : L’Aqueduc à Antibes et Les Héliotropes à
Châteauneuf-Grasse, en Très Haute Performance Énergétique
2005 et Les Bastides de Borrigo Acquisitions/Améliorations,
à Menton, en Cerqual Patrimoine. Toutes les opérations en
financement 2010 seront HPE et THPE 2005. De plus, trois
opérations seront en BBC : deux à Villeneuve-Loubet et une à
Mouans-Sartoux.
i LOGIS FAMILIAL i 5
Une gestion
performante,
bâtie sur l’écoute
Pour assurer aux locataires un environnement de qualité, Logis Familial investit et
développe une gestion de proximité basée
sur l’écoute et le dialogue.
InveStIr dAnS deS LOGeMentS
de quALIté
Logis Familial consacre des investissements importants à
l’entretien de son patrimoine. La société a poursuivi en 2009 les
opérations engagées en 2008. À Nice, dans les résidences
Jasmins et Iris, Sainte-Rosalie (131 logements), la résidentialisation
lancée en 2008 s’est poursuivie au cours de l’année 2009 avec
la fin des travaux de la première phase et le lancement des
phases 2 et 3. Pour l’essentiel, les travaux portent sur le remplacement de tous les réseaux enterrés, la restructuration des aires
de stationnement, la voirie, l’aménagement des espaces verts
avec la création d’un réseau d’arrosage « goutte
à goutte » et aspersion, et la fermeture des
résidences par une clôture, des portails et des
« RéUnions
portillons avec contrôle d’accès. Une nouvelle
opération de réhabilitation a par ailleurs été landU ConseiL
cée en 2009 dans la résidence Le Cadran Solaire,
de ConCeRtation
à Châteauneuf, composée de 17 logements.
LoCative oRGanisées
Les travaux de réhabilitation ont débuté en
en 2009. »
4
octobre 2009 et doivent se terminer en juillet 2010.
Enfin, des travaux d’entretien ont été engagés
pour la résidence Le Baou-Rous à La Roquettesur-Var. Ils vont permettre le remplacement des
réseaux enterrés et la réfection complète de
la voirie de cet ensemble immobilier composé
de 32 logements individuels. Les travaux se sont
achevés en mars 2010.
une GeStIOn pArtIcIpAtIve
La concertation avec les locataires est l’une des clés de la qualité de gestion souhaitée par Logis Familial. Elle permet de prendre
en compte leurs attentes et de les associer à la gestion de
leur lieu de vie. En 2009, quatre réunions du Conseil de concertation locative ont été organisées. Les représentants des locataires participent activement à ces réunions puisqu’en moyenne,
six représentants des locataires sur huit nommés par les organisations représentatives sont présents. En 2009, après la décision du Conseil de surveillance d’engager la société dans l’élaboration d’une convention d’utilité sociale (CUS), une séance
d’information des associations de locataires a permis de préciser
le cadre légal de la CUS et d’aborder avec les représentants des
locataires la mise à jour du plan stratégique du patrimoine de Logis
Familial.
6 i LOGIS FAMILIAL i
en gestion 112 lots. Elle a en effet été nommée syndic par les
copropriétés suivantes : les communautés immobilières Lou
Castel à Pégomas (06), Cadran-Solaire à Châteauneuf-Grasse,
Garbejaïre (îlot 2) à Valbonne (06), Armandia (îlot 22) à Valbonne
également et Raimbaldi à Nice. En outre, la gestion de trois
autres copropriétés est assurée par la société dont le mandat a
été renouvelé pour trois ans en 2009 : les communautés immobilières Pierre-Semard à Grasse, Garnier à Nice et Gambetta
à Nice.
Le Beaupré – Villeuneuve-Loubet (06) – 16 logements PLUS.
un SAvOIr-FAIre
en GeStIOn de cOprOprIétéS
Logis Familial fait partie des sociétés du Groupe Logement
Français qui ont développé une activité et un savoir-faire en
matière de gestion de copropriétés. En 2009, la société a pris
en charge cinq nouvelles copropriétés et à fin 2009, elle avait
Ménages percevant l’ApL
100
90
80
42,5 %
38,2 %
36,8 %
38,9 %
60
En 2009, la part de ménages percevant l’aide personnalisée au
logement (APL) était de 35,8 %. Une proportion qui a diminué
par rapport à 2008.
Ménages dont le revenu est inférieur à 60 %
des plafonds réglementaires*
57,2 %
54,3 %
51,8 %
52,9 %
35,8 %
70
LeS reSSOurceS
deS MénAGeS de LOGIS FAMILIAL
40,7 %
35,9 %
34,8 %
36,9 %
47,4 %
68,5 %
34,4 %
56,1 %
52,1 %
100
90
80
70
50
40
40
30
30
20
20
10
10
Patrimoine
2005
2006
ZUS
2007
2008
Hors ZUS
2009
Moyenne France 2006
0
66,8 %
68,2 %
66,1 % 81,7 %
69,8 %
Patrimoine
48,8 %
51,7 %
51,4 %
52,0 %
54,5 %
47,1 %
71,6 %
60
50
0
50,7 %
53,6 %
53,0 %
53,9 %
46,4 %
67,9 %
ZUS
Hors ZUS
2005
2006
2007
2008
2009
Moyenne France 2006
* En juin 2009, les plafonds réglementaires ont été baissés de 10 %.
i LOGIS FAMILIAL i 7
Les défis
de demain
Logis Familial dispose d’atouts majeurs et
reconnus pour relever les défis du logement
social de demain. En s’engageant sur le
long terme auprès de tous ses partenaires,
elle sait être présente et active pour le futur.
deS ObjectIFS en FOrte prOGreSSIOn…
Dans le département des Alpes-Maritimes, Logis Familial est confrontée à plusieurs défis pour les années à venir. Avec des objectifs
de production en forte croissance – 43 logements par an en 2009,
200 à horizon 2012, la société va devoir augmenter ses fonds
propres en saisissant des opportunités d’opérations mixtes (locatif/
accession sociale) lorsque la taille et la localisation des opérations le
permettent. Elle devra aussi accélérer la mise en vente d’une partie de son patrimoine ancien, en atteignant un rythme de vente de
dix logements par an sur une période de dix ans, à compter de 2011.
… et de nOuveAux enjeux
Par ailleurs, elle doit aujourd’hui intégrer des contraintes fortes,
avec l’entrée en vigueur, dès 2011, du label Bâtiment Basse
Consommation, souhaitée par les principaux EPCI du territoire
où elle est implantée. En zone méditerranéenne, cette réglementation se traduit par une diminution de plus de 60 % des consommations par rapport à la situation actuelle. Elle suppose donc un
effort considérable de tous les acteurs locaux.
Cette démarche d’efficience énergétique doit aussi être déclinée
Villa élisabeth – Menton (06) – 19 logements PLS.
8 i LOGIS FAMILIAL i
dans les projets de réhabilitation du patrimoine existant, qui représente aujourd’hui le premier gisement d’économies.
Enfin, l’application de la loi pour l’égalité des droits et des chances
milite également pour une évolution de la conception des logements, afin d’améliorer leur accessibilité.
À l’écoute de ses parties prenantes, collectivités, locataires et propriétaires, forte d’une implantation locale historique et de l’appui
et de l’expertise du Groupe Logement Français, Logis Familial dispose d’atouts considérables pour intégrer ces nouveaux enjeux.
Livraisons 2009 et prévisions 2010
Nombre
de logements
Financement
Nature
de l’opération
Ville
Opération
Menton
Villa Élisabeth
19
PLS
Neuf
Menton
Villa Mélanie
10
PLUS/PLA-I
Neuf – VEFA
Valbonne
La Victorine
14
PLUS/PLA-I
Neuf – VEFA
TOTal liVraisONs 2009
43
Nice
Villa Thrace
30
PLUS/PLA-I
Neuf
Mandelieu
Roc Fleuri
12
PLUS/PLA-I
Neuf – VEFA
Antibes
Les Gémeaux
30
PLUS/PLA-I
Neuf
TOTal liVraisONs 2010
72
Édition : Direction de la communication Groupe Logement Français – Juin 2010
Crédits photo : Gettyimages®, M. Labelle, Lydie et I. Simon/Sipa Press
Conception et réalisation :
Imprimé en France chez un imprimeur labellisé Imprim’Vert ®,
sur papier PEFC attestant de la gestion durable des forêts.
– 9673
Le Groupe
Logement Français
Picardie
1 426 logements
Normandie
74 logements
Logement Français
Logement Francilien
Coopération et Famille
Île-de-France
52 400 logements
200 000 personnes logées
75 500 logements gérés,
dont 5 200 lots en copropriétés,
dans 370 communes
Centre
247 logements
Bourgogne
1 288 logements
Sollar
Rhône-Alpes
4 234 logements
Logis Familial
Logis Méditerranée
Logis Familial Varois
Provence - Alpes - Côte d’Azur
10 584 logements
340,2 Me de loyers
consolidés en 2009
2 000 nouveaux logements en 2009
2 900 livraisons prévues
en construction neuve en 2010-2011
(Chiffres au 31 décembre 2009)
Un Groupe
dédié à l’essor local de l’habitat
Afin d’accompagner au mieux les politiques de l’habitat déployées par les collectivités
territoriales, le Groupe Logement Français a organisé ses structures pour renforcer son
ancrage local. Il rassemble aujourd’hui six Entreprises Sociales pour l’Habitat (ESH)
et un groupement d’intérêt économique (GIE) autour de la société de tête Logement
Français, elle-même ESH.
L’organisation du Groupe s’articule autour de deux principes majeurs au service du
développement local et à l’efficacité prouvée :
• la mutualisation de ses principaux moyens et savoir-faire transversaux au sein d’un
GIE. Cela permet d’offrir aux sociétés du Groupe de nombreuses expertises pour
mieux répondre aux enjeux locaux, tout en leur laissant leur pouvoir de décision au
plus près du terrain ;
• la cohérence entre le patrimoine géré par les différents opérateurs du Groupe et les
périmètres géographiques de compétences des établissements publics de coopération
intercommunale (EPCI). Ainsi, les élus d’un même territoire ont pour interlocuteur une
seule société du Groupe, capable d’appréhender la complexité des enjeux locaux et
disposant des moyens professionnels et financiers d’un groupe d’envergure nationale.
Le Groupe Logement Français est un acteur majeur, proche des collectivités locales et
performant dans le développement d’un habitat social d’avenir.
SA HLM Logis Familial – 29, rue Pastorelli – 06046 Nice Cedex 1 – Tél. : 04 93 13 17 77