Observatoire 2013

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Observatoire 2013
Acanthe sa
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Observatoire 2013
Avec ses effets clairs-obscurs, le marché immobilier interpelle, suscite l’intérêt et
demeure plus que jamais au cœur du débat.
Les pouvoirs politiques, les associations économiques et les institutions publiques ont les
yeux rivés sur ce marché attrayant avec la volonté de le maîtriser ou, tout du moins, de
l’influencer.
Pareille attention, suscitée de toutes parts, est déjà une performance en soi. Celle-ci est surtout le reflet d’une croissance sans précédent avec des hausses sans discontinuité depuis
près de 15 ans.
Peut-on imaginer que ce «trend» perdure? Tous les éléments annonciateurs d’une fin de
cycle sont présents, à l’exception d’un seul, et non des moindres, la normalisation des taux
d’intérêts. Pour le reste, si l’économie suisse a prouvé sa capacité de résistance, elle n’en
demeure pas moins exposée à un risque de contagion de la zone euro avec quelques signes
déjà perceptibles comme le repli du taux de croissance démographique et un marché de
l’emploi fragilisé.
Et pourtant l’immobilier résiste… En tant qu’actif réel, il répond aux préoccupations des
investisseurs qui veulent générer du rendement, diversifier leur risque en période de grande
volatilité sur les marchés financiers et se protéger à terme contre un risque éventuel de
retour de l’inflation.
Si l’immobilier présente des écarts notables avec les autres catégories d’actifs en termes de
risque, de rendement et de liquidité, il reste lié au cycle économique. La conjoncture, annoncée comme franchement sombre, en particulier pour 2013, présente des résultats loin d’être
désastreux et les perspectives à moyen terme s’annoncent plus optimistes.
Il est difficile, dans un environnement aussi incertain, de dessiner une tendance claire. On
retiendra surtout les qualités de l’immobilier suisse dont la valeur intrinsèque reste robuste
et se conjugue avec une valeur monétaire refuge qui démontre que la Suisse n’a que peu ou
pas perdu de son attractivité. n
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TABLE DES MATIèRES
OBSERVATOIRE 2013
1
Modifications législatives en matière immobilière
2
Les fondamentaux du marché immobilier
3
Immobilier résidentiel
4
Immobilier de rendement
2
1.1 Aménagement du territoire6
1.2 Renforcement des fonds propres des banques
7
selon les accords de Bâle III et les nouvelles
directives de la FINMA
1.3 Nouvelle directive de l’Association suisse des
8
banquiers (ASB) et activation partielle du
volant anticyclique
1.4 Fiscalité immobilière 9
1.5 énergie
10
2.1 Contexte conjoncturel12
2.1.1 La conjoncture mondiale
12
2.1.2 La conjoncture suisse
12
2.1.3 La conjoncture suisse romande
13
2.2 Taux hypothécaires 13
2.3 Démographie et construction
14
2.3.1 Suisse
14
2.3.2 Genève
16
2.3.3 Vaud
17
2.3.4 Neuchâtel
18
2.3.5 Fribourg
19
3.1
3.2
3.3 3.4
3.5
Suisse - Vers une accalmie Genève - En mode freinage
Vaud - Un ralentissement timide
Neuchâtel - Potentiel sous la loupe
Fribourg - Un attrait intact
4.1 Taux de capitalisation et rendement de l’immobilier
4.2 évolution des transactions à Genève
4.3 Rendements romands et suisses
4.4 Le baromètre du risque immobilier d’Acanthe
4.5 évolution des loyers par région
4.5.1 Les loyers en Suisse
4.5.2 Les loyers romands
22
23
26
27
28
30
31
32
33
33
33
34
3
5.1
5.2
5.3
5.4
6.1
6.2
TABLE DES MATIèRES
OBSERVATOIRE 2013
Genève - le reflet d’une conjoncture en repli
Vaud - les loyers des bureaux résistent
Neuchâtel - un régime fiscal attractif
Fribourg - des loyers homogènes
Analyse du marché
6.1.1 Les fonds immobiliers
6.1.2 Les fondations immobilières
6.1.3 Les sociétés immobilières
Conséquences de l’entrée en vigueur de la nouvelle LPCC/OPCC
6.3 Taux d’escompte vs taux de rendement des portefeuilles immobiliers
40
41
42
43
46
46
49
51
51
5
immobilier commercial
6
Immobilier indirect
53
7.1 Un contexte macroéonomique incertain 56
qui pèse sur le marché commercial
7.2 ...et sur le marché résidentiel ?
56
7.3 Des rendements stables
57
7.4 Les difficultés à trouver du financement 57
en Europe ouvrent le marché aux investisseurs asiatiques
7.5 Le «retail», cible prioritaire des investissements 58
pour 2013
7.6 Le marché immobilier de luxe en comparaison 59
internationale
7
Immobilier international
1
Modifications législatives
en matière immobilière
Modifications législatives en matière immobilière
OBSERVATOIRE 2013
6
1 Modifications législatives
en matière immobilière
1.1
Aménagement du territoire
Durant ces deux dernières années, les principales modifications législatives sur le plan fédéral ont concerné l’aménagement du territoire avec les adoptions de la Lex Weber en 2011
et de la révision de la loi sur l’aménagement du territoire (LAT)
en 2012. Ces nouvelles dispositions démontrent clairement un
interventionnisme plus marqué de la Confédération concernant
ces questions, les cantons bénéficiant jusque-là d’une forte
autonomie.
Surfaces d’habitation:
part de zones à bâtir non construites
Avec la révision de la LAT, la Confédération entend lutter contre
le « mitage » du territoire.
Les mesures prévues par cette révision ont pour but un « dézonage » (perte du caractère constructible) de terrains dans les
cantons bénéficiant d’un excédent de zones à bâtir. Ce changement législatif entraîne l’obligation d’adopter un plan directeur intégrant une planification territoriale à 15 ans au niveau
cantonal et la mise en place par les cantons d’une taxe en cas
de déclassement créant de nouvelles zones à bâtir. Cette taxe,
d’au moins 20% de la plus-value immobilière, sera versée aux
communes concernées par ces déclassements.
Les cantons ont cinq ans pour réviser ou adapter leur plan
directeur, celui-ci restant soumis à l’approbation de la
Confédération.
Source: ARE (Statistique suisse des zones à bâtir 2012)
Fribourg, Valais et Jura
En Suisse romande, ce sont particulièrement les cantons de
Fribourg, du Valais et du Jura qui sont concernés par des
réserves de terrain à bâtir.
L’Office fédéral du développement (ARE) estime que, en
moyenne sur la Suisse, ces réserves représentent 12% des
zones d’habitation existantes.
Dans la partie occidentale du canton de Fribourg notamment,
le taux de réserves avoisine 20%. Les cantons du Valais et du
Jura voient ce taux dépasser 25%. Ces cantons devront recenser les zones qu’elles entendent déclasser. Les zones en périphérie des agglomérations sont particulièrement concernées.
L’on peut s’attendre à des dépôts massifs de requêtes en autorisation de construire de la part des propriétaires concernés
par des dézonages potentiels, de crainte de voir leurs terrains
se déprécier suite à la perte de leur caractère constructible.
Genève
A Genève, on relèvera que le Conseil d’Etat a déposé en février
2013 une version revisitée du Plan Directeur Cantonal 2030
auprès du Grand Conseil, avec la volonté de le faire adopter d’ici à l’automne 2013. Très orienté sur les besoins futurs
des jeunes générations, il reprend dans les grandes lignes
7
OBSERVATOIRE 2013
Modifications législatives en matière immobilière
les objectifs du premier projet comprenant quelques 50’000
nouveaux logements à construire d’ici à 2030.
Relevons dans les innovations de ce nouveau plan directeur,
l’option offerte aux constructeurs d’obtenir un potentiel de
construction supplémentaire, moyennant la participation au
financement des infrastructures publiques d’un quartier donné. Autre nouveauté, l’indice de densité (ID). Celui-ci définit le
rapport entre la surface brute de plancher (SBP) et la surface
nette de la parcelle (SNB) après déduction des zones dédiées
aux équipements publics.
La densité est devenue l’enjeu majeur pour une meilleure utilisation du sol, ce qui va d’ailleurs dans le sens de la révision de
la LAT. A Genève, cet objectif s’est matérialisé par :
- une modification de l’article 59 alinéa 4 de la Loi sur les
constructions et installations diverses (LCI) qui permet
d’augmenter considérablement la densité en zone villa et
de simplifier les procédures pour un projet de construction
d’habitat groupé avec un coefficient d’utilisation du sol (CUS)
de 0.4. Le CUS minimum passe de 0.20 à 0.25 et le CUS
maximum est porté de 0.48 à 0.60 (habitat groupé de très
haut standard énergétique sur une parcelle de surface supérieure à 5’000 m²).
- une nouvelle loi visant à fixer des densités minimales en zone
de développement allant de 1 à 2.5 selon la catégorie (pour
la zone 3, la densité minimale serait de 1.8).
Vaud
Vaud a adopté son plan directeur en 2007 déjà. Une nouvelle
version de celui-ci est en cours pour répondre à la révision
de la LAT.
La première étape de cette quatrième mouture consiste à
collecter et à analyser les données nécessaires en partenariat avec les acteurs concernés (communes, régions, services
cantonaux et fédéraux). Elle débouchera sur la publication
d’études de base. Ces analyses permettront, en début d’année prochaine, de proposer au Conseil d’Etat les mises à jour
des mesures nécessaires du Plan directeur cantonal. Celles-ci
seront mises en consultation publique avant d’être adoptées
par le Grand Conseil et le Conseil d’Etat. En fonction du calendrier actuel des projets d’agglomération, la quatrième adaptation devrait être soumise à la Confédération fin 2014.
1.2
Renforcement des fonds propres des banques
selon les Accords de Bâle III et les nouvelles
directives de la FINMA
Le Comité de Bâle a été créé en 1974 par les banques
centrales et des organismes de surveillance bancaire des
principaux pays industrialisés. Il est hébergé par la Banque
des règlements internationaux (BRI) basée à Bâle, d’où
son nom.
Les Accords de Bâle III, élaborés après la crise financière de
2008, dite crise des « subprimes », visent à renforcer les fonds
Indice de densité
SNB
Equipement
SBP
SEP
Espace vert
public
ID = SBP/SNB
Source: République et Canton de Genève
L’indice de densité (ID) est le rapport entre la surface brute de plancher destinée aux logements et aux activités (SBP) et la surface nette de terrain à bâtir
(SNB), soit la surface totale du périmètre concerné (ST), dont sont déduites les
surfaces projetées vouées à la circulation externe (SC) et au raccordement et
les surfaces vouées aux espaces et équipements publics d’une certaine importance (SEP), répondant au minimum aux besoins d’un quartier, par exemple une
école, un mail ou un parc public. Cet indice sert à déterminer la densité des
surfaces constructibles pour le logement et les activités.
Modifications législatives en matière immobilière
OBSERVATOIRE 2013
8
propres des banques et leurs réserves de liquidités, afin de
limiter le risque de défaillance de ces établissements.
Les enjeux de cette réforme sont élevés, non seulement pour
le secteur bancaire et la stabilité des marchés financiers, mais
aussi pour l’économie dans son ensemble.
La plupart des banques suisses disposent déjà de fonds
propres de qualité et en quantité suffisante. Cependant, spécificité suisse, une réglementation « too big to fail » plus stricte
a été introduite par la FINMA (Autorité fédérale de surveillance
des marchés financiers) pour les 2 grandes banques que sont
le Crédit Suisse et l’UBS.
Les études d’impact de ces mesures montrent qu’elles entraîneront des surcoûts dans certains secteurs du crédit car leur mise
en application induit des frais substantiels pour les banques. Par
ailleurs, la rentabilité de chaque demande de crédit sera analysée et la banque devra adapter son taux en fonction de celle-ci.
Les conditions de crédit vont se durcir, les financements seront
donc moins accessibles. Ainsi, c’est toute l’économie qui sera
impactée par ces mesures. Le but est d’avoir un système financier suisse solide à long terme. Ces nouvelles réglementations
sont entrées en vigueur le 1er janvier 2013.
Evolution des taux fixes à 10 ans en Suisse
5.2%
Crédit Suisse
UBS
Banque Migros
BCV
BCGe
4.7%
4.2%
3.7%
Une hausse des taux hypothécaires a d’ailleurs été constatée
dès la fin de l’année 2012. En l’espace de quatre semaines, les
taux de référence des hypothèques à taux fixe sur dix ans sont
passés de 2% à 2.3%. Cette augmentation correspond en
partie à l’anticipation des coûts liés à l’introduction de ces mesures et, d’autre part, au léger affaiblissement du franc suisse.
3.2%
2.7%
2.2%
1.7%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Source: CS, UBS, Banque Migros, BCV, BCGE
1.3
Nouvelle directive de l’Association suisse des
banquiers (ASB) et activation partielle du volant
anticyclique
Croissance du volume hypothécaire des ménages privés
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
1987
Source: BNS
89
91
93
95
97
99
01
03
05
07
09
11
13
La hausse très importante des prix de l’immobilier, notamment
sur l’arc lémanique, couplée à un niveau d’endettement hypothécaire des ménages suisses préoccupant, a poussé le gouvernement à prendre des mesures afin de freiner le marché
immobilier. L’année 2012 a ainsi été marquée par l’introduction
au 1er juillet de la nouvelle directive de l’Association suisse des
banquiers (ASB) sur les exigences minimales en matière de
financement hypothécaire. Les banques ne peuvent octroyer
de prêts hypothécaires aux futurs propriétaires qu’à condition
que ces derniers garantissent au moins 10% de fonds propres
en apport personnel, ceux-ci ne provenant pas de leur capital
de prévoyance professionnelle.
Le secteur immobilier comporte un risque massif, représentant
44% du patrimoine des ménages suisses en 2011. Toute fluctuation des prix de l’immobilier résidentiel a un impact énorme
sur la situation financière de la population helvètique.
Ainsi, avec pour but d’augmenter la solvabilité des futurs propriétaires, l’impact de cette mesure s’est ressenti sur la demande de biens immobiliers, notamment des villas et des
9
OBSERVATOIRE 2013
Modifications législatives en matière immobilière
appartements. Le nombre d’acquéreurs potentiels a diminué,
entraînant une légère correction des prix des villas en premier
lieu, puis des appartements. Bien que l’on ait observé une
légère baisse de la demande, l’incidence sur le volume hypothécaire, est demeuré léger. Suite à ce constat, le Conseil
fédéral, sur demande de la Banque nationale suisse (BNS),
a décidé, pour fin septembre 2013, d’activer partiellement
ce qu’on appelle le volant anticyclique (une mesure possible
issue des Accords de Bâle III) qui impose un renforcement
des fonds propres des banques afin de limiter leur propension
à développer le crédit hypothécaire.
Est-ce que ces mesures auront l’impact recherché à moyen
terme ? Le sujet est controversé, mais il est certain que les
conditions d’octroi plus restrictives imposées aux banques
continueront d’influencer la demande et, par prolongement,
les prix de l’immobilier.
1.4
Patrimoine des ménages suisses en 2011
Immobilier 44%
Numéraires et dépôts 18%
Droits sur les assurances
et les caisses de pensions 24%
Actions 6%
Parts de placements collectifs
de capitaux 5%
Titres de créance 3%
Produits structurés 1%
Source: BNS
Fiscalité immobilière
Sur le plan national, on rappellera qu’en 2012 deux initiatives
visant à défiscaliser l’épargne-logement ont été rejetées par
le peuple, tout comme l’initiative proposant de supprimer la
valeur locative à l’âge de la retraite.
La valeur locative est l’un des sujets fiscaux les plus controversés en Suisse. Depuis 1992, les initiatives se succèdent et,
dernièrement, le Fonds monétaire international (FMI) s’en est
même préoccupé en tentant d’apprécier si sa suppression
favoriserait l’accès à la propriété. On relèvera que le concept
de valeur locative est tout sauf logique. Il consiste à donner
une valeur locative théorique à un bien immobilier occupé par
son propriétaire (en prétextant que ce dernier, contrairement
à un locataire, n’a pas à assumer de loyer). Cette valeur locative s’ajoute à ses revenus fiscaux, mais en contrepartie, l’Etat
autorise la déduction des intérêts de sa dette hypothécaire.
Il en résulte que la Suisse est l’un des pays où les propriétaires
sont les plus endettés de la zone OCDE. Le niveau d’endettement privé atteint plus de 120% du PIB.
Une nouvelle initiative vient d’être déposée au Conseil national par les associations des propriétaires alémaniques (HEV)
et romands (FRI) invitant à nouveau à la suppression de cette
valeur locative.
Endettement des ménages en pourcent du PIB
Suisse (2011)
USA (2012)
Zone euro (2012)
Allemagne (2012)
France (2012)
à Genève, on mentionnera aussi les projets de réforme de
la fiscalité immobilière, lancés sous forme de quatre avantprojets. Les principaux concernent :
- l’adaptation des valeurs fiscales à partir de 2014 (à travers un
nouveau modèle d’évaluation à définir),
- l’augmentation des impôts sur les bénéfices et gains immobiliers qui pourrait être compensée en partie par une exonération partielle ou totale des droits d’enregistrement.
Enfin, citons aussi la discussion relative à la suppression des
forfaits fiscaux. Le risque de limiter l’intérêt de certaines
Italie (2012)
0%
Source: OCDE, OFS, BNS
20%
40%
60%
80%
100%
120%
140%
Modifications législatives en matière immobilière
OBSERVATOIRE 2013
10
fortunes étrangères à venir s’installer en Suisse en découle
assurément.
1.5éNERGIE
Le projet de stratégie énergétique 2050 de la Confédération
est le nouvel axe majeur par lequel le Conseil fédéral oriente
sa politique en matière d’approvisionnement énergétique et
d’économies d’énergie. La procédure de consultation a été
menée de septembre 2012 à janvier 2013. L’Office fédéral de
l’énergie (OFEN) évalue les prises de position pour adapter le
projet afin que le Conseil fédéral puisse soumettre son message au parlement à ce sujet en septembre 2013.
Les cantons, par le biais de la Conférence des gouvernements
cantonaux, se sont prononcés favorablement pour ce projet.
En revanche, les associations économiques de la branche et
Economie suisse, sont plutôt réservés sur la capacité d’atteindre les objectifs fixés car le mode de financement nécessite
l’introduction de nouvelles redevances.
L’objectif majeur de ce projet consiste à garantir l’approvisionnement énergétique en Suisse sans avoir recours au nucléaire
à moyen terme. Afin de combler la suppression de l’énergie
atomique, le projet table sur des économies grâce une meilleure efficience énergétique (notamment par le subventionnement du bâtiment). Le développement de la force hydraulique,
des nouvelles énergies renouvelables, la production d’électricité à base de combustibles fossiles (couplage installation
chaleur-force et centrales à gaz) et enfin l’optimisation des
importations sont autant de sources qui sont mises en avant
dans ce programme.
En termes de réduction de consommation énergétique, l’objectif quantitatif est une baisse de 35% des consommations
individuelles par rapport à 2000. A cet effet, le programme bâtiment (intégrant la taxe CO2) qui court jusqu’en 2019, sera vraisemblablement renforcé au moyen de nouvelles mesures plus
incitatives. La voie énoncée pourrait être celle d’une réforme
fiscale écologique qui serait combinée à une taxe sur l’énergie,
dans un principe de redistribution.
Sur le plan législatif, le Conseil fédéral a l’ambition de matérialiser cet objectif par un nouvel article constitutionnel d’ici
2014. n
2
Les fondamentaux du marché immobilier
les fondaMentaux du Marché iMMobilier
OBSERVATOIRE 2013
12
Croissance et inflation mondiales
2 LES FONDAMENTAUx DU MARChé IMMOBILIER
Croissance du PIB en %
2010
2011
2012
2013P
Suisse
3.0
1.9
1.0
0.9
2014P
1.3
UEM
2.0
1.5
–0.5
–0.4
0.7
Allemagne
4.0
3.1
0.9
0.7
1.3
France
1.6
1.7
0.0
–0.3
0.7
Italie
Espagne
1.7
0.5
–2.4
–1.2
0.3
–0.3
0.4
–1.4
–1.7
0.0
Grande-Bretagne
1.8
0.9
0.2
0.7
1.1
Etats-Unis
2.4
1.8
2.2
2.3
3.0
Japon
4.7
–0.6
2.0
1.0
1.6
Chine
10.4
9.3
7.8
8.0
8.0
Asie1
8.9
6.7
5.7
6.3
6.5
Amérique latine
7.3
5.1
3.3
4.6
4.4
Monde
4.3
3.2
2.6
2.9
3.4
* Hors Japon
Source: Reuters EcoWin; P: prévisions UBS (au 3 avril 2013)
Croissance et inflation en Suisse
PIB
2.1
CONTExTE CONjONCTUREL
2.1.1
LA CONjONCTURE MONDIALE
Le contexte conjoncturel mondial reste très fragile. Cependant,
des signes annonciateurs laissent présager que la conjoncture
va se redresser. Les perspectives économiques des EtatsUnis semblent robustes malgré les différends budgétaires. Le
retour de la confiance sur les marchés financiers a été possible
grâce à la gestion de la dette européenne par la Banque centrale européenne (BCE). Bien que de nombreux pays doivent
encore mettre en œuvre d’importantes mesures afin d’assainir
les comptes publics, les économistes anticipent tout de même
une atténuation de la récession en Europe dès le 2e semestre
2013. Par contre, le clivage européen nord-sud reste très marqué concernant une telle reprise et dépendra du succès des
réformes budgétaires entreprises dans chacun de ces pays.
Inflation
2013
2014
2013
SECO
1.4
2.1
0.1
2014
0.2
KOF
1.4
2.2
-0.1
0.6
BAK
1.4
1.9
0.2
1.2
CS
1.5
2.0
0.4
1.0
UBS
0.9
1.3
0.0
0.8
Source: SECO, KOF, BAK, CS, UBS
Indice suisse du climat de consommation depuis 2001
30
20
10
0
2.1.2
LA CONjONCTURE SUISSE
La capacité de résistance de l’économie suisse dans un environnement récessif européen a été prouvée en 2012. La reprise
mondiale permet un regain de confiance dans l’euro et donc
un léger affaiblissement du franc suisse face à cette devise,
redynamisant quelque peu les exportations helvétiques. De ce
fait, une légère amélioration conjoncturelle semble probable
en Suisse. Les anticipations de croissance sont certes faibles
mais toutes positives pour 2013. L’économie devrait même
gagner en dynamisme dès 2014. Un danger de recrudescence
des tensions dans la zone euro persiste cependant clairement,
comme le souligne la BNS, entraînant des risques de détérioration de l’économie suisse.
-10
-20
-30
-40
-50
2001
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
Source: SECO
Le ralentissement de la consommation, induit par la faiblesse
de la conjoncture mondiale, va à l’encontre d’une augmentation des prix. Selon la BNS, les prévisions de croissance des
prix pour 2013 en Suisse sont quasiment nulles.
Evolution comparée des PIB romand et suisse
5%
Suisse romande
Suisse
4%
3%
2%
1%
0%
-1%
-2%
2001
Source: CREA, OFS
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
Le climat de consommation se redresse en 2013 pour dépasser sa moyenne historique. De tous les sous-indicateurs, seul
celui concernant les anticipations de l’emploi reste négatif. Le
chômage a atteint 3.2% en mars 2013 et pourrait continuer à
augmenter jusqu’à fin 2013 selon le Secrétariat d’Etat à l’Economie (SECO).
12P
13P
Si le taux d’inflation reste de manière durable inférieur en
Suisse par rapport à l’étranger, le cours de change réel du
franc continuera à fléchir. A long terme, l’effet de ce différentiel d’inflation est favorable, car il contribue à résorber la
surévaluation du franc suisse (en termes réels) et ainsi à favoriser les exportations. La demande émanant des pays émergents d’Asie participera également à soutenir les exportations
helvétiques. La BNS maintient néanmoins le cours plancher
inchangé à 1.20 franc pour un euro.
13
Les fondamentaux du marché immobilier
OBSERVATOIRE 2013
En revanche, qui dit inflation nulle dit politique monétaire expansionniste avec des taux directeurs qui resteront au taux
plancher jusqu’à 2015.
Les moteurs de la croissance romande
2.1.3 la conjoncture suisse romande
Contribution à la
croissance
2002-2011
Ecart avec
la contribution au plan
suisse
Croissance
annuelle
moyenne
Commerce gros et détail
Loc. machines, services
informatiques et aux
entreprises
4.1%
1.3%
2.7%
3.6%
1.1%
3.4%
Banques, assurances
2.8%
0.5%
2.0%
Chimie
2.8%
-0.3%
6.4%
Santé
2.3%
0.1%
2.7%
Instruments de précision
Transports et
communication
2.3%
1.4%
4.4%
2.2%
-0.2%
3.1%
Construction
1.4%
0.4%
2.3%
Activités immobilières
0.6%
0.3%
4.2%
Alimentaire, tabac
0.6%
0.1%
2.7%
Branche
Le PIB romand, et plus spécifiquement celui de l’arc
lémanique, devrait progresser plus rapidement que l’économie
suisse dans son ensemble en 2013 et 2014, grâce à la
diversité de ses activités et à une immigration supérieure à la
moyenne nationale suisse. Le rôle de la Suisse romande dans
l’économie helvète est toujours plus important.
Il subsiste cependant une source potentielle d’incertitudes
sur les perspectives de croissance. Les modifications réglementaires, notamment au niveau du secret bancaire et
des négociations fiscales sur le plan international, seront
de nature à influencer l’attrait international de la Suisse
romande, domicile de nombreux sièges régionaux ou
mondiaux de multinationales.
Source: CREA
Deux branches économiques parmi les plus importantes de
Suisse romande, à savoir la finance et la pharma, rencontrent
des défis structurels majeurs. La manière dont ces secteurs
d’activités négocieront ce virage déterminera grandement
l’économie romande pour les prochaines années.
2.2
Taux hypothécaires
Historiquement, les taux hypothécaires n’ont jamais été aussi
bas en Suisse. Ils ne représentent qu’une fraction de ce qu’ils
étaient dans le passé. De fait, les acheteurs sont prêts à accepter des prix de l’immobilier plus élevés. Toutefois, nous rappelons que dans l’octroi des prêts, les banques appliquent un
principe de prudence qui consiste à retenir un taux d’intérêt
plus élevé (entre 4% et 5%). Ce taux théorique leur permet
d’apprécier la solvabilité des emprunteurs à long terme.
Au vu du contexte financier, économique, national et international, la probabilité d’une hausse brutale des taux semble très
faible. L’UBS ne prévoit pas de remontée avant 2015, d’autres
l’annoncent courant 2014…
Pourtant, les avertissements tels que « la remontée inéluctable »
ou le « creux de la vague » ont bien été entendus par les nouveaux acquéreurs qui ont largement opté, depuis quelques
années déjà, pour des hypothèques fixes avec des échéances
à long terme.
Cette tendance a pour effet de modifier en profondeur le marché hypothécaire. A l’avenir, les renégociations de ces taux
seront moins nombreuses et les banques auront moins d’opportunités de séduire de nouveaux clients. Dès lors, on peut
s’attendre à une concurrence accrue entre les établissements
de crédit qui impactera leurs marges et pourrait retarder les
augmentations de taux. D’un autre côté, le renforcement des
exigences de fonds propres des banques liées aux Accords de
Taux Libor à 3 mois et prévisions UBS
3.5%
3.0%
2.5%
2.0%
1.5%
1.0%
0.5%
0%
2007
08
09
Taux Libor à 3 mois
Prévisions 02/10
Prévisions 01/11
Prévisions 03/11
Source: UBS
10
11
12
Prévisions 08/11
Prévisions 3/12
Prévisions 6/12
Prévisions 9/12
13
14
15
Prévisions 3/13
Prévisions 6/13
Les fondamentaux du marché immobilier
OBSERVATOIRE 2013
14
Bâle III les poussent à réduire leur exposition au risque. Les
banques deviennent alors soit plus sélectives, soit augmentent leurs taux pour dégager plus de marge réduisant ainsi la
croissance d’affaires peu rentables.
Evolution des différents types d’hypothèques demandés
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4
06 06 07 07 07 07 08 08 08 08 09 09 09 09 10 10 10 10 11 11 11 11 12 12 12 12
Hypothèque taux fixe
Modèle LIBOR
Hypothèque variable
Modèle spécifique
Quoi qu’il en soit, si le niveau général des taux d’intérêts reste
bas, la hausse des prix pourrait sensiblement se poursuivre. Il
n’en reste pas moins que les taux bas ne sont qu’un accélérateur du phénomène de hausse des prix sur l’arc lémanique.
Comme mentionné dans notre précédente édition « Observatoire 2011 : 10 ans d’analyse immobilière », en se focalisant sur
le niveau des taux, on élude un problème de fond : l’offre de
logements toujours insuffisante sur l’arc lémanique. L’assèchement de l’offre, accompagné d’une immigration positive, est la
raison structurelle première de la hausse des prix.
Source: Comparis
Une hausse éventuelle des taux aura un impact d’autant plus
fort pour les investisseurs dont le taux d’endettement est
élevé et qui doivent se refinancer à court terme. Les institutionnels, dont l’endettement est moindre, sont moins exposés à ce risque. En vue du rendement offert par les marchés
financiers, ces investisseurs ont engagé une bonne partie de
leurs fonds propres disponibles sur les marchés immobiliers
et représentent aujourd’hui une proportion importante des
propriétaires suisses.
Evolution du taux d’intérêt variable
(moyenne des Banques cantonales)
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1938 43
48
53
58
63
68
73
78
83
Taux d’intérêt hypothécaires en 1er rang
(anciennes hypothèques)
Taux d’intérêt hypothécaires en 1er rang
88
93
98
03
08
2013
En conclusion, si à court terme un financement variable peut
s’avérer intéressant, les risques impliqués par cette stratégie
dépassent les économies potentielles. On se retrouve dans
une configuration de risque asymétrique : la marge vers le bas
est minime, en revanche elle est ouverte vers le haut.
Moyenne 1937-2007 – 4.44%
Moyenne 1957-2012 – 4.70%
2.3démographie et construction
Source: BNS
2.3.1 suisse
Evolution du solde migratoire, du solde naturel
et de la population suisse, depuis 1972
120’000
100’000
Mouvement naturel (échelle gauche)
Mouvement migratoire (échelle gauche)
Population totale en fin d’année (échelle droite)
8’000
7’000
80’000
Personnes
9’000
6’000
60’000
40’000
5’000
20’000
4’000
0
3’000
-20’000
2’000
-40’000
-60’000
2011: changement de type de population
intégré au mouvement migratoire
1’000
-80’000
0
1972 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12
Source: OFS
Milliers de personnes
140’000
Les dix dernières années ont été marquées par une fulgurante
croissance démographique en Suisse, passant d’environ 7 millions d’habitants en 2001 à plus de 8 millions courant 2012. La
population a connu des périodes successives de plus ou moins
forte croissance. Deux années restent marquantes : 2008 avec
l’augmentation la plus remarquable de toute la décennie et
2012 pour le passage du seuil des 8 millions de résidents.
Par ailleurs, on remarque que les variations de la population
d’un canton à l’autre sont très différenciées. En 2012, c’est le
canton de Fribourg qui a vu sa population augmenter le plus
fortement.
Depuis 2008, l’équilibre conjoncturel a été parfois fragile. La
Suisse a su garder le cap et maintenir une immigration soutenue (80% de la croissance démographique). Cette dernière a
été salvatrice pour la Suisse car son solde naturel progresse
très peu et la population résidente vieillit. La Suisse a su attirer des populations immigrées jeunes, en âge de travailler et
de fonder une famille. Une main-d’œuvre qualifiée et diversifiée en termes de compétences qui relance la consommation
15
Les fondamentaux du marché immobilier
OBSERVATOIRE 2013
intérieure et alimente de nouveaux emplois. La proportion des
étrangers ayant le plus augmenté est celle des personnes originaires de l’UE. En 2011 et 2012, les Allemands, Portugais,
Français et Italiens restent les populations les plus nombreuses
à arriver en Suisse, ceci au regard d’un contexte conjoncturel
morose dans leurs pays d’origine.
Variation de la population suisse par canton en 2012
Fribourg
Thurgovie
Argovie
Tessin
Valais
Zoug
Schwytz
Schaffhouse
Lucerne
Zurich
Vaud
Suisse
Soleure
Uri
Neuchâtel
Saint-Gall
Nidwald
Berne
Bâle-Ville
Obwald
Jura
Genève
Glaris
Bâle-Campagne
Grisons
Appenzell Rh.-Ext.
Appenzell Rh.-Int.
Néanmoins, cette progression évidente de la population a
été enrayée par la dégradation conjoncturelle internationale.
De plus, les conditions de la naturalisation suisse demeurent
très strictes.
Les perspectives démographiques à moyen/long terme
dépendent essentiellement des évolutions de croissance
économique. Mais à l’inverse, celle-ci dépend également de
l’arrivée d’étrangers qualifiés, indéniable source de compétitivité et d’expansion pour la Suisse. Immigration et croissance
sont ainsi indissociables.
-0.5%
La population devrait suivre le scénario de croissance moyen
avec une progression de l’ordre de 0.8% à 1% par an pour
les prochaines années. Cette progression est nécessaire
pour faire face à la problématique du vieillissement de la population. Les cantons romands de Vaud, Fribourg et Genève
verront leur population croître plus fortement que la moyenne
suisse.
Des défis d’ampleur seront à relever concernant l’occupation
future du territoire. Le développement sera orienté dans et
autour des métropoles tout en renforçant l’interaction entre
les différents pôles d’attractivité régionaux.
0.5%
1.0%
1.5%
2.0%
2.5%
Evolution future de la population Suisse (2011-2021)
avec actualisation 2012 du scénario «moyen»
10.0
Population résidente globale
Scénario «bas»
Scénario «moyen» avec actualisation
Scénario «haut»
9.5
En millions de personnes
La crainte d’une pression démographique pesant sur le logement et les transports autour des métropoles suisses est
grandissante. A ce titre, et en réponse au questionnement sur
le bienfait de l’immigration de masse, le Conseil fédéral peut,
dans certaines conditions, activer la clause de sauvegarde et
limiter ainsi le nombre d’autorisations de séjour. C’est ce qui
s’est produit le 24 avril dernier, la mesure s’appliquant pour
une année à tous les ressortissants de l’Union Européenne
souhaitant s’établir durablement en Suisse (permis B). Pour
autant, l’usage de la restriction de la libre circulation des personnes est un sujet politiquement sensible.
0%
Source: OFS
9.0
8.5
8.0
7.5
7.0
6.5
6.0
2001
03
05
07
09
11
13
15
17
19
21
Source: OFS
Prévision de croissance démographique
par canton de 2015 à 2035
Vaud
Fribourg
Argovie
Genève
Lucerne
Obwald
Zurich
Thurgovie
Suisse
Nidwald
Schwytz
Valais
Zoug
Bâle-Campagne
Soleure
Appenzell Rh.-Ext.
Appenzell Rh.-Int.
Saint-Gall
Glaris
Tessin
Schaffhouse
Berne
Neuchâtel
Grisons
Jura
Bâle-Ville
Uri
0%
Source: OFS
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
Les fondamentaux du marché immobilier
OBSERVATOIRE 2013
2.3.2 Genève
Evolution du solde migratoire, du solde naturel
et de la population genevoise, depuis 1952
10
Personnes (en milliers)
500
Mouvement naturel - (échelle gauche)
Mouvement migratoire - (échelle gauche)
Population en fin d’année - (échelle droite)
450
400
8
350
6
300
250
4
200
2
150
Population (en milliers)
12
100
0
50
-2
0
1952 57
62
67
72
77
82
87
92
97
02
07
12
Source: OCSTAT
Mouvement de la construction de logements
dans le canton de Genève, depuis 1985
6’000
Logements construits
Logements autorisés
Logements en construction en fin d’année
Logements prévus dans les requêtes
5’000
4’000
3’000
2’000
1’000
0
1985 87
89
91
93
95
97
99
01
03
05
07
09
11 13P
Source: OCSTAT
Evolution du solde migratoire
dans le canton de Genève
8
Suisses
Total
Etrangers
Personnes (en milliers)
6
4
2
0
-2
-4
1990
92
94
96
98
00
02
04
06
08
16
10
12
Depuis plusieurs années, l’évolution démographique du canton de Genève connaît une croissance fluctuante. Les cycles
conjoncturels liés à un contexte d’incertitude économique se
caractérisent par des phases alternant croissance timide et
croissance évidente. Dans une telle configuration, toute projection à moyen terme s’avère relativement hasardeuse.
Depuis les années 2000, le solde naturel est plus ou moins
constant, l’élément variable résidant donc dans les mouvements migratoires. Pour 2012, la progression de la population
est imputable pour 40% au solde naturel et pour 60% au solde
migratoire. Les étrangers représentent 80% des nouvelles
arrivées dans le canton.
Le canton de Genève continue donc à attirer les populations
étrangères malgré un taux de chômage de 5.5%, supérieur à
la moyenne nationale de 3.1% en avril 2013. Malgré les difficultés que traversent certains secteurs d’activité, le canton
confirme sa force d’attractivité en tant que « Genève internationale » et continue d’accueillir une population étrangère
hautement qualifiée. La venue de ces personnes à fort pouvoir d’achat permet d’alimenter l’économie, puisque de nouveaux emplois sont créés pour répondre aux besoins de ces
nouvelles populations (santé, transport, commerce, etc.).
De façon générale, le motif principal de la venue des immigrés en Suisse est l’activité lucrative. Ainsi, la croissance de
l’emploi dans le canton en 2012 et une situation économique
moins morose que partout ailleurs en Europe est de nature
à maintenir l’immigration à un niveau supérieur à la moyenne
suisse.
Le groupe de réflexion « Avenir Suisse » a mis en évidence une
singularité genevoise parfois oubliée. Le va-et-vient constant
de la population genevoise se concentre sur une frange d’environ 10% du marché locatif. Le solde (90%) ne s’échangeant
pas, il résulte une déconnection entre les anciens et les nouveaux loyers. Ainsi sur l’ensemble du parc immobilier genevois
le volume de déménagements à l’intérieur du canton est très
faible, très inférieur à la moyenne Suisse. Par contre, le nombre
de déménagements internationaux est lui, le plus important de
toute la Suisse.
Source: OCSTAT
Variation annuelle de la population résidante et du nombre
de logements construits à Genève
8’000
Population
Logements construits
7’000
6’000
5’000
4’000
3’000
2’000
1’000
0
1993
Source: OCSTAT
95
97
99
01
03
05
07
09
11
13
On peut imaginer qu’une arrivée en Ville de Genève est,
notamment pour les étrangers, une situation « provisoire »
guidée par le facteur de l’emploi. Ceux qui ont la capacité
financière de s’y installer s’y établissent. A défaut, et aux
vues des niveaux de loyers et de prix, une fois établies, les
personnes cherchent à trouver une situation plus adaptée
dans les zones périphériques proches en plein processus de
densification, voire même à l’extérieur du canton ou en zone
frontalière. C’est sur la base de ce phénomène que l’espace
transfrontalier « Grand Genève » a vu le jour. L’expansion de
cette région qui s’étend du district de Nyon coté suisse, au
département de l’Ain et de la Haute-Savoie côté français est
considérable depuis quelques années déjà. Les projections
faites par l’Observatoire Statistique Transfrontalier prévoient
17
Les fondamentaux du marché immobilier
OBSERVATOIRE 2013
d’ailleurs une augmentation de la population dans cet espace
transfrontalier de l’ordre de 40% d’ici 2040.
Evolution du taux de logements vacants à Genève
2.00%
Pour satisfaire la demande, le canton de Genève et les communes de l’espace transfrontalier ont beaucoup construit en
2012. A Genève, 2012 a été l’année la plus productive en
logements depuis 2000 (+ 832 logements neufs par rapport
à 2011). De façon générale, la plus grande partie des logements neufs construits, des chantiers en cours ou des projets
à venir se situent soit en Ville de Genève, soit dans la 1ère couronne périphérique. Cette activité soutenue de construction
a permis de faire remonter légèrement le taux de vacance à
0.33%, sans pour autant pouvoir parler de réelle détente du
marché. En ce qui concerne les indicateurs à moyen terme, le
nombre de logements autorisés et prévus dans les requêtes
en autorisation de construire ont par contre fléchi. Quoi qu’il
en soit, et étant donnée la pénurie de logement persistante,
l’augmentation de la population ne pourra pas être absorbée
par la seule production genevoise de logements à plus long
terme. C’est l’espace du Grand Genève qui devra accueillir
le surplus de population et toutes les implications liées à la
mobilité transfrontalière subséquentes.
1.75%
1.50%
1.25%
1.00%
0.75%
0.50%
0.33%
0.25%
0.00%
1982 84
86
88
90
92
94
96
98
00
02
04
06
08
10
12
Source: OCSTAT
2.3.3 Vaud
La croissance démographique soutenue de ces dernières
années a été alimentée principalement par l’immigration,
notamment internationale. Cette croissance est supérieure
aux projections antérieures établies par le Service Cantonal
de Recherche et d’Information Statistique (SCRIS). L’accord
sur la libre circulation des personnes avec les pays de l’Union
européenne a marqué, depuis 2002, le début d’une décennie de croissance démographique importante en regard des
autres cantons suisses (deuxième canton après Fribourg sur
la période 2000-2010). La migration est l’élément largement
prédominant dans la croissance de la population.
Evolution de la population résidante permanente vaudoise
par origine depuis 1981
17’000
15’000
Population suisse
Solde naturel
Population étrangère
Solde migratoire
13’000
11’000
9’000
7’000
5’000
3’000
1’000
-1’000
-3’000
Plusieurs facteurs peuvent expliquer l’attractivité du canton de
Vaud. En partie son dynamisme économique et les perspectives d’emploi qu’il laisse entrevoir avec un taux de chômage
de 5%, mais également la présence de pôles de formation à
vocation nationale et internationale. En hébergeant plusieurs
établissements de renom tels que l’Université de Lausanne
(UNIL), l’École Polytechnique Fédérale de Lausanne (EPFL),
l’École Hôtelière de Lausanne (EHL) mais également des campus internationaux privés, le canton attire une population estudiantine en provenance du monde entier.
L’origine de la population vaudoise est composée pour 2/3
de Suisses et 1/3 d’étrangers qui s’installent en fonction d’un
regroupement naturel autour de deux grandes zones :
- Les régions à vocation urbaine qui accueillent une population dont la mobilité est importante. On y retrouve les pôles
pourvoyeurs d’emploi et de formations comme la Ville de
Lausanne et sa périphérie de plus en plus étendue, dont le
poids démographique atteint 30% et la région de la Côte où
vit 23% des résidents vaudois.
-5’000
1981 83
85
87
89
91
93
95
97
99
01
03
05
07
09
Source: SCRIS
Poids démographique des différents districts
du canton de Vaud
Lausanne
Nyon
Jura-Nord vaudois
Riviera Pays-d’Enhaut
Ouest Lausannois
Morges
Lavaux-Oron
Aigle
Broye-Vully
Gros de Vaud
11%
5%
10%
12%
21%
10%
5%
8%
11%
6%
Source: SCRIS
11
Les fondamentaux du marché immobilier
OBSERVATOIRE 2013
Taux de logements vacants par district du canton de Vaud
2.0%
2009
2010
2011
2012
1.5%
1.0%
0.5%
Aigle
Riviera-Pays-d'Enhaut
Broye-Vully
Lavaux-Oron
Jura-Nord vaudois
Canton
Morges
Nyon
Gros-de-Vaud
Ouest lausannois
Lausanne
0%
Source: SCRIS
Nouveaux logements construits par district vaudois, en 2011
800
Nouveaux logements construits
Dont maisons individuelles
700
600
500
400
300
200
18
- Les régions plus au nord (Gros-de-Vaud, Jura-Nord vaudois), beaucoup plus rurales, recensent une majorité de
résidents suisses. Elles accueillent de plus en plus de citadins séduits par un cadre de vie à la campagne et des prix
immobiliers plus abordables.
Depuis plusieurs années, la tendance est la suivante : la population étrangère croît plus rapidement que la population Suisse.
L’âge des résidents vaudois recule grâce à la présence d’une
part estudiantine et d’un profil d’immigrés plutôt jeune et en âge
de travailler. Arrivés à l’âge de la retraite, les résidants étrangers
retournent souvent dans leur pays d’origine, réduisant ainsi la
mortalité de la population résidente vaudoise.
Pour répondre à cette demande grandissante, l’offre de logements s’est considérablement développée. En 2012, le taux de
vacance est très légèrement supérieur à celui de l’année précédente atteignant 0.56%, reflet d’une activité de construction
dynamique depuis plusieurs années.
La tendance est plus ou moins marquée selon les régions. On
note que la région de la Côte et celle du Gros-de-Vaud ont
connu un important développement en regard du reste du canton afin de répondre à la pression démographique accrue dans
ces deux zones. Cette attractivité grandissante se voit également à travers des niveaux de loyers ou de prix à la hausse.
Un second arc, allant du Gros-de-Vaud à Yverdon, apparaît
dans le canton et vient concurrencer l’arc lémanique. Chacun
correspond à un report des populations hors des pôles urbains
saturés que sont Genève et Lausanne.
100
Nyon
Lausanne
Aigle
Jura–Nord vaudois
Riviera–Pays-d'Enhaut
Gros-de-Vaud
Ouest lausannois
Lavaux–Oron
Morges
Broye–Vully
0
D’après l’étude des récentes demandes de permis de construire,
l’activité de construction devrait se maintenir à un rythme soutenu à court et moyen terme. D’autant que de nombreux chantiers
prévus pour la fin 2012 ont eu des retards de livraison, en raison
de conditions météorologiques peu clémentes.
Source: SCRIS
Si le début des années 2000 voyait un grand nombre d’autorisations accordées pour de l’habitat groupé, ces dernières
années les demandes ont changé. Elles concernent principalement de l’habitat collectif et des infrastructures en Ville de
Lausanne. Ces demandes traduisent une volonté de rationalisation de l’utilisation du foncier dans des zones soumises à
la pression démographique. Au vu des demandes d’autorisation déposées, les régions de Lausanne, de la Broye et de
l’Ouest-Lausannois se profilent comme moteurs de l’activité
de construction à moyen terme.
2.3.4 neuchâtel
Cette année, le canton de Neuchâtel a passé le seuil des
174’000 habitants et a enregistré, selon la statistique démographique cantonale, la plus forte progression de population
de la décennie.
Celle-ci a connu une progression anémique avec pour certaines périodes un constat très sévère, notamment durant la
période 2004-2006, puis pour l’année 2010. 2011 a marqué
Les fondamentaux du marché immobilier
OBSERVATOIRE 2013
2.3.5 fribourg
Le canton de Fribourg est celui qui a le plus contribué à la
croissance démographique de la Suisse depuis 10 ans avec
48’000 nouveaux habitants (+17.6%) depuis 2000. Comme
pour l’ensemble des cantons, le solde migratoire pèse pour
beaucoup (+ de 65%) dans cette progression. Les Fribourgeois bénéficient d’un agréable cadre de vie dans un canton
où le coût de la vie est inférieur à celui de ses voisins romands.
Depuis 2009, l’augmentation continue du nombre de résident
est allée de pair avec la croissance de l’activité de construction.
Le taux de vacance des logements se situe à 0.77%. Cependant, depuis 2011, la construction ralentit. Les districts du
canton connaissent un développement nuancé d’une région à
l’autre. Ceux situés à proximité des axes de transport tels que
le district de la Veveyse, celui de la Broye ou de la Gruyère sont
plus dynamiques. 2012 aura été une année marquante pour la
600
1.2%
e
500
1.0%
400
0.8%
300
0.6%
200
0.4%
100
0.2%
0%
0
2001 02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
Variation en % de la population de Neuchâtel (échelle gauche)
Variation en % de la population suisse (échelle gauche)
Nombre de construction Neuchâtel (échelle droite)
Source: Neuchâtel statistique
Source:
Taux de logements vacants par district du canton de Neuchâtel
5.0%
2009
2010
2011
2012
4.0%
3.0%
2.0%
1.0%
Bas du canton
Le Locle
La Chauxde-Fonds
0%
Valde-Travers
Au même titre, des efforts doivent être faits à l’intérieur même
du canton pour réduire les disparités entre les régions du haut
et celles du bas. Le bas du canton a un taux de logements
vacants inférieur, traduisant une plus forte attractivité des districts de Neuchâtel, Boudry et Val-de-Ruz. Ces croissances
régionales asynchrones correspondent également à des développements immobiliers et la définition de nouveaux pôles secondaires et zones d’habitations alentour. C’est par exemple le
cas du développement d’un quartier de villas sur la commune
de Geneveys-sur-Coffrane ou sur la commune de Boudry.
700
1.4%
Total canton
Des efforts doivent être encore consentis concernant la fiscalité des résidents neuchâtelois afin d’éviter des cas « d’exilés
intérieurs fiscaux » correspondant à des travailleurs qui s’établissent dans les cantons limitrophes, comme par exemple en
terres vaudoises.
1.6%
Valde-Ruz
Cette inversion de tendance a été alimentée par la migration
et l’augmentation des résidents de nationalité étrangère. Certains districts sortent du lot, représentant à eux seuls plus de
75% de la population. Ce sont les districts de Boudry, de la
Chaux-de-Fonds et de Neuchâtel. Neuchâtel est et restera la
ville la plus attirante du canton ce qui se reflète par un taux
de vacance des logements inférieur de moitié à la moyenne
du canton. Ceci est dû à une politique active de densification
de l’espace urbain et aux efforts de remodelage du centre-ville
entrepris ces dernières années. Les projections de la population neuchâteloise ont été revues suite à la récente progression
qui avait été sous-estimée. De façon générale, l’évolution de
la population à moyen terme sera en fonction du solde migratoire des régions, lui-même dépendant de la mise en valeur de
certains pôles, du soin accordé par les autorités au développement d’infrastructures de transport, culturelles, de formation et
à l’évolution de la politique fiscale du canton.
Variation annuelle de la population
et nombre de logements construits dans le canton de Neuchâtel
Neuchâtel
une reprise de la croissance démographique, confirmée à
nouveau en 2012. Ce regain de croissance est à nuancer en
regard de la croissance de la population suisse qui lui est bien
supérieure.
Boudry
19
Haut du canton
Source: Neuchâtel statistique
Poids démographique des différents districts
du canton de Neuchâtel, 2012
Neuchâtel
La Chaux-de-Fonds
Boudry
Val-de-Ruz
Le Locle
Val-de-Travers
22.6%
9.4%
8.2%
22.4%
6.9%
Source: Neuchâtel statistique
30.5%
Les fondamentaux du marché immobilier
OBSERVATOIRE 2013
Ville de Bulle qui a dépassé les 20’000 habitants accédant ainsi
au cercle des 40 villes les plus peuplées de Suisse.
Poids démographique des différents districts
du canton de Fribourg, 2011
Sarine
Gruyère
Singine
Lac
Broye
Glâne
Veveyse
11.7%
14.6%
9.7%
34.1%
7.4%
16.7%
5.8%
Source: Service de la statistique Etat de Fribourg
Variation annuelle de la population
et nombre de logements construits dans le canton de Fribourg
2.5%
2’500
2.0%
2’000
1.5%
1’500
1.0%
1’000
0.5%
500
0
0%
2001 02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
Variation en % de la population de Fribourg (échelle gauche)
Variation en % de la population suisse (échelle gauche)
Nombre de construction Fribourg (échelle droite)
Source: OFS
2009
2010
2011
2012
Gruyère
Sarine
Singine
Lac
Taux de logements vacants par district du canton de Fribourg
2.0%
1.5%
1.0%
0.5%
Veveyse
Glâne
Broye
Canton
0%
Source: SStat
20
Le taux de chômage du canton de Fribourg (2.8%) est inférieure à la moyenne suisse. L’économie se porte bien et a su
résister à la crise. La région regroupe beaucoup de petites et
moyennes entreprises (PME), amenuisant le risque général de
faillites. Néanmoins, malgré une bonne santé économique, les
Fribourgeois font face à un dilemme : le maintien d’un équilibre entre habitat et activité. La population croît à un rythme
soutenu (de l’ordre de 2% par an en moyenne) mais le canton n’a plus de surfaces industrielles à offrir aux entreprises.
Dans les faits, le constat est lourd : 28% des habitants sont
pendulaires et travaillent donc en dehors du canton bien que
65% de la population habite dans les districts de la Gruyère,
de la Sarine et de la Singine. Le challenge est d’éviter de faire
de Fribourg une zone dortoir pour les travailleurs limitrophes.
La construction de nouvelles surfaces d’activité permettrait
ainsi de retrouver des emplois et maintenir un point d’équilibre habitat-activité, vecteur de dynamisme.
Les réserves en terrain à bâtir en mains du canton ou des communes sont épuisées. Seule solution : l’orientation vers une
politique d’acquisition auprès des propriétaires privés de sorte
à avoir une meilleure maîtrise du foncier. Par ailleurs, cela permettra de définir une politique fiscale plus attractive. Le recours
à la cession de droit de superficie, comme c’est le cas dans le
canton de Genève, serait un moyen de se positionner comme
partenaire des acteurs industriels locaux. Un nouveau programme s’est engagé en 2012 (Programme pluriannuel 20122015 pour la Nouvelle Politique Régionale), duquel émaneront
22 projets concernant la promotion de l’innovation, l’écologie
industrielle et la politique foncière active.
En termes d’activité économique, la balance commerciale du
canton est forte ; ceci, dû au fait que Fribourg est actif dans le
commerce extérieur avec un volume important d’exportations
dans le secteur de l’industrie horlogère et des bijoux. La première zone cliente est l’Asie qui représente quasiment la moitié
des exportations et qui reste un partenaire solide en regard
des parties prenantes européennes encore sous le coup de
la récession. Le canton cherche à attirer l’emploi à travers un
renouvellement des compétences et de la création de pôles de
recherche. L’ancien site industriel Cardinal sera centre de recherche et de développement « Bluefactory » dans le domaine
des biotechnologies en collaboration avec l’Ecole Polythechnique Fédérale de Lausanne (EPFL). Un moyen pour le canton,
à travers ce pôle d’innovation, de renouveler et d’enrichir son
tissu économique local. n
21
OBSERVATOIRE DU LOGEMENT 1/ La demande de logement
3
Immobilier résidentiel
IMMOBILIER RÉSIDENTIEL
Indice des prix des transactions en Suisse
3 IMMOBILIER RÉSIDENTIEL
300
20%
250
15%
200
10%
150
5%
100
0%
50
Croissance annuelle PPE
Indice PPE
Tendance PPE
0
1985 87
89
91
93
95
-5%
Croissance annuelle MI
Indice MI
Tendance MI
97
99
01
03
05
07
-10%
09
11
12
Source: Wüest & Partner, Acanthe
Indice des prix des transactions en Suisse romande
300
20%
250
15%
200
10%
150
5%
100
0%
50
-5%
Croissance annuelle PPE
Indice PPE
Tendance PPE
0
1985 87
89
91
93
95
Croissance annuelle MI
Indice MI
Tendance MI
97
99
01
03
05
07
-10%
09
11
Indice des prix des transactions dans le bassin lémanique
300
20%
250
15%
200
10%
150
5%
100
0%
Croissance annuelle PPE
Indice PPE
Tendance PPE
0
1985 87
89
91
93
95
-5%
Croissance annuelle MI
Indice MI
Tendance MI
97
99
01
03
05
07
-10%
09
11
3.1
SUISSE – VERS UNE ACCALMIE
A l’observation des indicateurs annuels, on pourrait conclure
que la croissance des prix immobiliers résidentiels continue et
surtout que le niveau de progression se maintient à celui des
cinq années précédentes de flambée des prix (2003-2008).
Excepté le ralentissement de deux ans découlant de la récession qui a figé l’économie mondiale en 2008-2009, les hausses
de prix observées depuis dix ans ont été très soutenues, voire
spectaculaires dans certaines régions comme le bassin lémanique et les stations de ski prisées. Cependant, en se concentrant sur l’analyse du second semestre 2012, on découvre que,
partout en Suisse, la croissance des prix a fini par ralentir, laissant se profiler une potentielle correction. Une très nette stabilisation, plus prononcée sur le segment des villas, est observée.
En Suisse, les prix des PPE ont progressé de 6.7%, et ceux
des villas de 4.9%, respectivement de 2.3% et de 1.2% au
second semestre.
En Suisse romande, la hausse des prix est moins forte, 5.1%
pour les PPE et 5.6% pour les villas, ce qui rend le ralentissement
du deuxième semestre moins visible qu’à l’échelon national.
12
Source: Wüest & Partner, Acanthe
50
22
OBSERVATOIRE 2013
12
Source: Wüest & Partner, Acanthe
Sur l’arc lémanique, les prix des PPE se sont appréciés de
10.7%, ceux des villas de 6.4%. La région subit néanmoins le
ralentissement des prix le plus marqué au second semestre,
conséquence des hausses frénétiques qu’elle a connues au
cours des dix dernières années (+ 155% pour les PPE, + 110%
pour les villas).
Peut-on pour autant s’attendre à une baisse des prix en 2013 ?
Peu probable, mais à nuancer en fonction des segments. Le
niveau très élevé des prix des villas, doublé de la mesure visant
à limiter l’apport de fonds propres prélevés sur le 2e pilier à
10% (entrée en vigueur le 1er juillet 2012), devraient mettre un
frein certain au nombre de transactions et dans un deuxième
temps aux prix. Une partie de la demande va se déplacer vers
les appartements en PPE et participer ainsi au maintien de leur
niveau, voire même de relancer la dynamique pour le segment
des objets entre CHF 1.0 - 1.5 millions.
Progressions annuelles des prix des transactions, en termes nominaux et réels
Suisse
Depuis 1985
Prix nominaux
annuel
Suisse romande
Prix réels
annuel
Prix nominaux
annuel
Bassin lémanique
Prix réels
annuel
Prix nominaux
annuel
Prix réels
annuel
202.2%
2.6%
135.6%
1.1%
167.1%
1.9%
111.8%
0.4%
272.3%
3.8%
174.4% 2.1%
Maisons 186.5%
2.3%
125.1%
0.8%
161.9%
1.8%
108.4%
0.3%
234.6%
3.2%
149.8% 1.5%
PPE
Depuis 2000
177.4%
4.9%
163.8%
4.2%
158.4%
3.9%
146.2%
3.2%
269.4%
8.6%
246.5% 7.8%
Maisons 147.5%
3.3%
136.1%
2.6%
158.4%
2.7%
96.4%
2.0%
269.4%
6.8%
246.5% 6.0%
PPE
annuel 2e sem
annuel 2e sem
PPE
6.7%
2.3%
7.4%
3.1%
5.1%
2.2%
5.8%
3.1%
10.7%
1.3%
11.2%
1.7%
Maisons
4.9%
1.2%
5.6%
2.1%
5.6%
1.5%
6.3%
2.4%
6.4%
0.4%
6.8%
0.8%
2012
annuel 2e sem
Source: Wüest & Partner, OCSTAT, BNS, Acanthe
annuel 2e sem
annuel 2e sem
annuel 2e sem
23
3.2
Immobilier résidentiel
OBSERVATOIRE 2013
Genève – En mode freinage
Indicateurs Courtiers Partenaires 2012
Canton
Région
Nombre de
transactions
Appartements
reventes
Prix moyen/m2
Appartements
neufs
Prix moyen/m2
Vllas
Prix moyen
Genève
201
10’760
g
13’190
g
13’160
k
8’310
k
9’150
k
10’120
m
12’940
m
n/d
2’040’000
m
n/d
Centre
Rive gauche
Rive droite
Rhône Arve
2’560’000
k
1’490’000
m
2’220’000
g
7’700
k
6’960
m
Vitesse de
réalisation
Nombre de jours
Ecart prix offert
et transaction
effective
17.3%
k
138%
k
22.4%
k
6.8%
k
15.2%
k
132
k
135
k
177
k
108
m
113
m
Source: Courtiers Partenaires, Acanthe
Ces indicateurs reflètent les activités de douze régies romandes et sont calculés sur les transactions effectives qui ont eu lieu sur l’année 2012. Les ICP expriment non seulement des prix effectifs,
mais observent également l’écart entre les prix offerts et prix effectifs ainsi que la vitesse de réalisation, durée entre le moment où un objet est mis sur le marché et où il est vendu.
S’il est prématuré d’annoncer une baisse des prix du marché résidentiel genevois, les prémices d’une inversion de
tendance sont réels. L’écart entre offres et transactions augmente fortement et la durée nécessaire entre la mise sur le
marché d’un objet et sa vente effective se rallonge.
Le nombre d’appartements neufs vendus a progressé par rapport à 2011, avec quelques 400 transactions (contre 300 en
2011) et s’inscrit dans la moyenne des 10 dernières années.
Le prix moyen d’un objet neuf atteint CHF 1’050’000, soit 50%
au-dessous des prix des « appartements anciens » en raison du
contrôle des prix exercé en zone de développement (LGZD). En
effet, la plupart des nouvelles constructions en PPE se situent
en zone de développement. De ce fait, leur prix est contrôlé
par l’Etat et donc plafonné. Cet important écart s’explique par
une volonté politique louable d’encourager l’accession à la propriété en offrant des logements à prix modérés. Néanmoins,
depuis 1999, cet écart entre prix du marché et prix contrôlés
n’a cessé de se creuser, entraînant inégalités et dysfonctions
du système. Les objectifs politiques, aussi sensés soient-ils, ne
peuvent faire fi des réalités économiques et ignorer l’ascension
folle des prix du marché, consécutive à la pénurie genevoise
permanente. Le marché immobilier genevois est à la fois le plus
réglementé de Suisse et celui où on construit le moins face
à une demande toujours croissante. Pour lutter contre cette
inertie, incompatible avec l’attractivité du canton, les pouvoirs
publics devraient procéder à des ajustements tant au niveau
des lois qu’au niveau des prix contrôlés.
Le prix moyen des appartements à la revente a augmenté
de 4.0% en 2012, ce qui reste mesuré en comparaison des
1’200
1’200
1’000
1’000
800
800
600
600
400
400
200
200
En nombre
Millions de CHF
Transactions sur appartements anciens à Genève
0
0
1990 92
94
96
98
00
02
04
06
08
10
12
Volume de transactions sur appartements anciens
Nombre de transactions sur appartements anciens
Volume de transactions sur appartements neufs
Nombre de transactions sur appartements neufs
Source: Feuille d'avis officielle (FAO), Naef & Cie, Acanthe
Evolution des prix moyens par appartement, à Genève
1’600’000
1’400’000
Prix moyen appartements anciens
Prix moyen appartements neufs
Prix moyen (anciens + neufs)
1’500’000
1’330’000
1’200’000
1’050’000
1’000’000
En CHF
Les appartements
Le volume de transactions des appartements en PPE a progressé de 6% depuis 2010, mais avec un nombre de ventes
en baisse de 13%. Le marché demeure étonnamment dynamique malgré des prix au plafond. Le prix moyen d’un
appartement à Genève, tous types confondus, s’établit à
CHF 1’330’000 en 2012, ce qui correspond à une hausse
annuelle de 7.0%.
800’000
600’000
400’000
200’000
0
1990 92
94
96
98
00
Source: Feuille d'avis officielle (FAO), Naef & Cie, Acanthe
02
04
06
08
10
12
Immobilier résidentiel
OBSERVATOIRE 2013
Distribution des prix/m2 des appartements en 2012 à Genève
Reventes
prix moyen en CHF/m2 = 10’760
4’950
23’800
prix moyen en CHF/m2 = 10’120
5’990
16’530
La disparité sur le neuf est toujours très présente, pour les raisons évoquées précédemment, clairement liées aux spécificités de la zone de développement.
11’210
Source: Courtiers Partenaires, Acanthe
Dispersion des prix/m2 sur appartements anciens à Genève en 2011
Cologny
Genève
Chêne-Bougeries
Chêne-Bourg
Carouge
Canton
Grand-Saconnex
Veyrier
Plan-les-Ouates
Confignon
Versoix
Lancy
Thônex
Bernex
Meyrin
Vernier
13’485
11’792
10’448
10’353
9’940
9’847
8’659
8’403
8’230
7’840
7’446
7’318
7’253
6’769
6’352
5’658
0
5’000
10’000 15’000 20’000 25’000 30’000 35’000 40’000 45’000
En CHF
Source: OCSTAT, Acanthe
Evolution des transactions sur appartements anciens à Genève,
selon le montant
4%
3%
1% 1%
3% 3%
en CHF
Les statistiques publiées par l’Office cantonal de la statistique
(OCSTAT) démontrent que les résidents étrangers achètent
des biens immobiliers plus chers que les Suisses. Cette population à fort pouvoir d’achat a acquis des appartements
dont les prix sont supérieurs de 12% en moyenne sur les dix
dernières années (+13% en 2011). Mais la proportion des
appartements acquis par des étrangers demeure inférieure
(37% en 2011) à celle des Suisses.
1 – 1.5 million
18%
1.5 – 2 millions
56%
2 – 2.5 millions
68%
19%
2.5 – 3 millions
3 – 5 millions
> 5 millions
Source: Feuille d'avis officielle (FAO), Naef & Cie, Acanthe
Transactions sur appartements à Genève,
selon l’origine de l’acquéreur
80%
10’000
70%
9’000
8’000
60%
6’000
40%
5’000
30%
4’000
3’000
20%
2’000
10%
1’000
0
0
02
03
04
05
06
07
08
09
Prix moyen au m2 PPE – acquéreurs d’origine étrangère
Part des acquéreurs d’origine étrangère en %
Prix moyen au m2 PPE – acquéreurs d’origine suisse
Part des acquéreurs d’origine suisse en %
Source: OCSTAT
10
11
En CHF
7’000
50%
01
L’évolution des transactions entre 2010 et 2012 affiche un repli sur le segment des appartements inférieurs à CHF 1 million.
La proportion a diminué de 68% à 56%, principalement au
profit du segment de prix CHF 1.5 - 2.0 millions qui progresse
de 6% à 11%. Les tranches de prix supérieurs à CHF 2.0 millions représentaient 8% en 2010 contre 14% en 2012, mais la
demande devrait se reporter à nouveau vers les objets valant
CHF 1.5 à 2.0 millions en raison du contexte économique
incertain et d’une conjoncture se péjorant. Ces conditions
refreinent les acquéreurs potentiels à investir dans des appartements de « standing », supérieurs à CHF 2.0 millions.
< 1 million
11%
2000
Le graphique ci-contre donne un aperçu non exhaustif des prix
moyens/m2 pour quelques communes genevoises dont la Ville
de Genève. Nous avons uniquement retenu les communes
dont le nombre de transactions est supérieur à dix (année
2011).
Ce phénomène de « glissement » de la demande est par ailleurs renforcé par les mesures de restrictions de l’utilisation des
apports LPP (cf. chapitre 1).
Grand anneau: 2012
Petit anneau: 2010
5% 3%
6%
progressions annuelles d’environ 15.0% entre 2010 et 2011.
La stabilisation des prix annoncée et attendue depuis plus de
deux ans semble très clairement s’installer.
Concernant la distribution des prix/m2, la forte disparité sur
les reventes d’appartements continue de se résorber depuis
2010. La moitié des transactions s’articule désormais dans
une fourchette de -21% à +16% autour de la valeur médiane.
10’210
Neufs
24
Immobilier résidentiel
OBSERVATOIRE 2013
Corrigé des transactions sur objets de « prestige », (supérieures à CHF 5.0 millions) le prix moyen d’une villa s’établit à
CHF 2’040’000 et affiche une baisse plus significative que sur
la statistique globale, soit 7.7% en 2012.
Transactions sur villas à Genève
1’800
900
1’400
1’200
700
1’000
500
800
600
300
400
100
200
0
-100
1990 92
Le prix médian de la villa genevoise s’établit à CHF 1’700’000.
La dispersion autour de la médiane est élevée. Elle s’étend de
-18% à +33%.
1’100
Volume de transactions sur villas
Nombre de transactions
1’600
En nombre
Les villas
Sur l’ensemble des transactions enregistrées à Genève, le
ralentissement est clairement plus marqué pour les villas. Le
nombre de transactions recule de 8.0% et le prix moyen de
CHF 2.7 millions (toutes catégories confondues), affiche une
baisse de 1.5% depuis 2010.
Millions de CHF
25
94
96
98
00
02
04
06
08
10
12
Source: Feuille d'avis officielle (FAO), Naef & Cie, Acanthe
Entre 2010 et 2012, la part des transactions inférieures à
CHF 1.5 million a reculé de 2% au profit du segment supérieur de CHF 1.5 – 2.0 millions. Le marché dit « de prestige »
commence à s’essouffler avec une proportion de villas supérieures à CHF 5 millions qui a diminué de 10% à 9%. En parallèle, la part des transactions entre CHF 2.5 et 5.0 millions est
passée de 16% à 19%.
Distribution des prix moyens des villas en 2012
Genève
prix moyen en CHF = 2’040’000
800’000
4’950’000
1’700’000
Source: Courtiers Partenaires, Acanthe
Le tassement des prix des villas devrait s’accentuer en 2013,
particulièrement sur les prix supérieurs à CHF 2.5 millions. On
observera vraisemblablement le même glissement de la demande que pour les appartements vers des villas dont le prix
se situe entre CHF 1.5 et 2.5 millions.
Dans ce contexte fiscal incertain, associée à une immigration
moins vigoureuse, les étrangers se lancent moins facilement
dans l’achat, exerçant une pression à la baisse sur les prix.
Ceci explique en grande partie les écarts entre prix demandés
et prix effectifs des transactions.
9%
en CHF
18%
< 1 million
10%
1 – 1.5 million
5%
7%
20%
13%
19%
1.5 – 2 millions
2 – 2.5 millions
12%
2.5 – 3 millions
23%
3 – 5 millions
24%
> 5 millions
Source: Feuille d'avis officielle (FAO), Naef & Cie, Acanthe
Transactions sur villas à Genève,
selon l’origine de l’acquéreur
80%
4’000’000
70%
3’500’000
60%
3’000’000
50%
2’500’000
40%
2’000’000
30%
1’500’000
20%
1’000’000
10%
500’000
0
0
2000 01
Depuis le pic migratoire observé en 2010 (+1.4%), l’immigration
s’est calmée avec des variations de +0.6% en 2011 et +0.8%
en 2012. Ce niveau de progression, proche des projections
10%
12%
Grand anneau: 2012
Petit anneau: 2010
17%
02
03
04
05
06
07
08
Prix moyen villa – acquéreurs d’origine étrangère
Part des acquéreurs d’origine étrangère en %
Prix moyen villa – acquéreurs d’origine suisse
Part des acquéreurs d’origine suisse en %
Source: OCSTAT
09
10
11
En CHF
La proportion des villas acquises par des étrangers n’a cessé d’augmenter depuis dix ans, passant ainsi de 30% en
2000 à 49% en 2011. A noter que les acquéreurs d’origine
étrangère privilégient nettement les villas aux appartements
et que les prix moyens sont supérieurs de 50% en moyenne
sur les dix dernières années par rapports aux acquisitions
faites par les Suisses. Cependant, les négociations en cours
en vue d’une révision du régime fiscal des entreprises et des
privés commencent à refroidir l’enthousiasme des étrangers. Le Conseil d’Etat se prépare depuis deux ans à faire
face à l’abolition prévisible des statuts fiscaux cantonaux.
Cette inégalité de traitement d’imposition entre les sociétés
suisses et les sociétés étrangères est autorisée en vertu du
droit suisse mais contestée par l’Union européenne. C’est
d’ailleurs pour éviter les effets économiques et sociaux dévastateurs de délocalisations massives que le Conseil d’Etat
préconise une forte réduction du taux effectif d’impôt pour
l’ensemble des sociétés.
Evolution des transactions sur villas à Genève,
selon le montant, entre 2010 et 2012
Immobilier résidentiel
OBSERVATOIRE 2013
26
estimées à +0.7% en moyenne d’ici 2040, demeure suffisamment important pour jouer en faveur du marché résidentiel à
moyen terme. Couplé à des taux hypothécaires que la BNS
ne devrait pas relever avant 2014, voire 2015, les deux fondamentaux « clé » de la demande restent robustes. Sans oublier
la pénurie presque légendaire qui sclérose Genève depuis plus
de dix ans. Plus globalement, l’arc lémanique souffre encore
d’un important déficit d’objets correspondant au profil financier
d’une clientèle indigène, tant au niveau des appartements en
PPE que des villas. Dans ce segment, l’offre ne suffit et ne suffira pas à moyen terme à absorber la demande.
Taux hypothécaires et pénurie maintiennent une certaine
pression sur les prix. Malgré les mesures engagées par les
autorités pour freiner drastiquement le marché, la demande
ne s’essouffle pas suffisamment pour entraîner une chute
significative des prix. On relève tout de même une offre qui
s’élargit sensiblement et qui s’adapte peu à peu aux besoins
de la population locale.
3.3
Vaud – Un ralentissement timidE
Indicateurs Courtiers Partenaires 2012
Canton
Région
Nombre de
transactions
Vaud
483
La Côte
Lausanne
Riviera
Hors arc
lémanique
Chablais
Appartements
reventes
Prix moyen/m2
6’980
m
8’910
g
8’300
g
9’400
k
4’320
m
n/d
Appartements
neufs
Prix moyen/m2
7’740
g
8’670
m
7’250
m
9’580
k
4’970
k
n/d
Villas
Prix moyen
1’700’000
k
1’940’000
k
1’860’000
k
1’620’000
m
970’000
k
n/d
Ecart prix offert
et transaction
effective
12.5%
k
9.0%
k
9.5%
k
19.3%
k
8.1%
k
Vitesse de
réalisation
Nombre de jours
190
k
150
k
147
k
219
k
238
k
Source: Courtiers Partenaires, Acanthe
Distribution des prix/m2 des appartements en 2012 sur Vaud
Reventes
prix moyen en CHF/m2 = 6’980
2’400
17’270
7’770
Neufs
prix moyen en CHF/m2 = 7’740
4’170
29’140
7’620
Source: Courtiers Partenaires, Acanthe
Le volume ainsi que le nombre de transactions immobilières
mesuré à travers le réseau Courtiers Partenaires (partenariat
entre les plus grands acteurs du marché immobilier romand)
ont diminué de plus de 20% entre 2011 et 2012. La baisse est
surtout observée dans sur le canton de Vaud avec une diminution du nombre de transactions de -70%, particulièrement marquée sur le segment des villas (-50%) et imputable essentiellement à une baisse très importante du nombre de promotions.
Le nombre de transactions sur appartements neufs a diminué
de 50% en 2012. Les nouvelles constructions se situent principalement dans la région de la Riviera (commune de Montreux) et sur la Côte (commune de Morges). La progression
du prix moyen des objets neufs s’est tassée avec une hausse
de 1.5%. Les statistiques sur appartements couvrent toutes
les catégories de transactions, y compris les appartements
de la catégorie prestige.
Le prix moyen des reventes est resté stable grâce à une
hausse de 7% sur l’arc lémanique tandis qu’une baisse
27
Immobilier résidentiel
OBSERVATOIRE 2013
est observée sur les communes « hors arc lémanique ». On
peut expliquer un attrait déclinant pour les objets « anciens »
en raison d’une activité de construction soutenue et une
offre d’objets neufs jusque là suffisante pour répondre à la
demande. Avec la flambée des prix, de nombreux habitants
des villes lémaniques comme Lausanne émigrent de plus en
plus fréquemment vers des régions où les prix sont demeurés
attractifs (Gros-de-Vaud/ Yverdon-les-Bains), bien desservies
et rapidement accessibles depuis les grands centres.
Distribution des prix moyens des villas en 2012 sur Vaud
Vaud
prix moyen en CHF = 1’700’000
250’000
4’350’000
1’440’000
Source: Courtiers Partenaires, Acanthe
A l’inverse des appartements, le prix moyen des villas
vaudoises continue de grimper en 2012 pour s’établir à
CHF 1’700’000 (CHF 1’410’000 en 2011). Nous observons
une grande disparité des résultats sur l’ensemble des transactions. La moitié d’entre elles s’articule dans une fourchette
de -20% à +39% autour de la médiane (CHF 1’440’000).
La stabilisation tarde à s’installer sur ce segment mais la baisse
des prix devrait être visible en 2013.
3.4
Neuchâtel – potentiel sous la loupe
Indicateurs Courtiers Partenaires 2012
Canton
Région
Nombre de
transactions
Neuchâtel littoral
Fribourg
51
32
Appartements
reventes
Prix moyen/m2
4’480
4’880
Appartements
neufs
Prix moyen/m2
4’630
5’100
Villas
Prix moyen
Ecart prix offert
et transaction
effective
5.5%
6.3%
n/d
930’000
Vitesse de
réalisation
Nombre de jours
175
150
Source: Courtiers Partenaires, Acanthe
Le canton de Neuchâtel semble enfin profiter de son potentiel généralement entaché par un taux d’imposition supérieur à ses voisins limitrophes, Vaud et Fribourg. La croissance démographique en 2012 est la plus forte enregistrée
depuis dix ans, essentiellement grâce à la mise en place
de mesures fiscales avantageuses pour les entreprises et à
l’immigration d’étrangers en découlant. A noter, en parallèle,
un taux de chômage qui continue de reculer (5.4% en 2012
vs 7.2% en 2009) et des prix résidentiels restant attractifs
(50% des appartements vendus ont des prix inférieurs à
CHF 4’440/m2).
Sur les rives du lac, le prix/m2 pour du neuf se situe entre
CHF 4’000 et CHF 6’000, entre CHF 2’900 et CHF 7’400
pour de l’ancien. A noter que la médiane sur le neuf à
CHF 4’440 est influencée à la baisse par la surpondération
d’une promotion à Boudry. Sans cette opération, la médiane
se situerait plutôt entre CHF 4’900 et CHF 5’000. Sur le haut
du canton et ses régions montagnardes, le prix/m2 des appartements, neufs et anciens confondus, est resté stable et
varie de CHF 2’500 à CHF 5’000.
Distribution des prix/m2 des appartements en 2012 à Neuchâtel
Reventes
prix moyen en CHF/m2 = 4’480
2’890
7’380
3’820
Neufs
prix moyen en CHF/m2 = 4’620
4’010
6’040
4’440
Source: Courtiers Partenaires, Acanthe
Immobilier résidentiel
Distribution des prix/m2 des appartements en 2012 à Fribourg
Reventes
5’720
4’800
prix moyen en CHF/m2 = 5’100
3’980
3.5
Fribourg – Un attrait intact
Si l’on demeure à cent lieues des progressions frénétiques de
l’arc lémanique, les prix des appartements dans le canton de
Fribourg ne cessent de grimper depuis cinq ans, reflet d’une
immigration soutenue arrivant des cantons limitrophes. Les
Vaudois s’installent dans la région de la Veveyse, quant aux
Neuchâtelois, ils lui préfèrent en toute logique le haut du canton, à proximité du lac de Neuchâtel. Ces deux populations
font ainsi progresser les prix.
prix moyen en CHF/m2 = 4’880
4’130
Neufs
28
OBSERVATOIRE 2013
5’680
5’110
La moitié des prix/m2 s’articule dans une fourchette de -10% à
+7% autour de la médiane et illustre des disparités cantonales
très faibles en comparaison de Neuchâtel ou de Vaud.
Les prix médians entre les objets neufs et les reventes sont très
proches, de CHF 5’110 et respectivement CHF 4’800. n
Source: Courtiers Partenaires, Acanthe
Indicateurs Courtiers Partenaires 2012
Genève
2012
APPARTEMENTS PPE
VILLAS
Source: Courtiers Partenaires, Acanthe
revente
4.0%
neufs
8.0%
hors prestige
-8.0%
prestige > 5 millions
-10.0%
Tendance
2013-2014
0 à +2%
g
n/d LGZD
g
-5% à -10%
m
-5% à -15%
m
Vaud
2012
0.0%
1.5%
15.0%
-5.0%
Tendance
2013-2014
0 à -5%
m
0 à +2%
g
-10% à -15%
m
-15% à -25%
m
Neuchâtel
2012
4.0%
2.0%
5.0%
-10%
Tendance
2013-2014
2% à +5%
k
0 à +2%
g
2% à +5%
k
-10% à -20%
m
Fribourg
2012
5.0%
6.0%
6.0%
-5%
Tendance
2013-2014
2% à +5%
k
2% à +5%
k
2% à +5%
k
-5% à -10%
m
4
immobilier de rendement
Immobilier de rendement
OBSERVATOIRE 2013
Indicateur Acanthe des taux bruts de capitalisation
observés à Genève (1999-2012)
4 immobilier de rendement
4.1
Taux moyen observé
Nombre total de transactions = 470
14%
30
Taux de capitalisation et
rendement de l’immobilier
12%
10%
8%
8.69%
9.37%
8.04%
7.76% 8.10% 7.74%
6%
6.81%
6.44% 6.49% 6.46%
6.30% 5.98%
5.18% 5.07%
5.00%
4%
2%
1999 00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13P
A défauts d’alternatives de placement, les investisseurs continuent à privilégier la pierre, malgré les prix élevés. Dès lors, les
rendements se maintiennent à un niveau très bas, avec une
certaine stabilité depuis 3 ans.
Source: Acanthe, Naef & Cie
Dans le contexte économique actuel, les rendements dégagés
(en comparaison des autres catégories de placement) représentent le plus grand atout du marché immobilier suisse. La
demande toujours croissante a, du moins jusqu’ici, soutenu
les prix et permis de tabler sur un rendement indirect, avec
des perspectives de plus-values futures. Ce constat a été surtout marqué dans les agglomérations d’importance, telles que
Genève et Lausanne. A ce jour, les motivations sont différentes
suite au ralentissement des prix lié en partie à la reprise du marché des actions. L’intérêt réside davantage dans un placement
protégeant de l’inflation, non sujet aux fluctuations boursières
et assurant un revenu, voire même dans certains cas permettant un investissement en vue de constituer un complément de
prévoyance à l’avoir de retraite.
Indice de performance de l’immobilier (immeubles de rapport)
et des actions suisses
260
Actions suisses (SPI TR Index)
CIFI (Investment Real Estate Performance Index)
240
220
200
180
160
140
120
100
80
60
40
2000
01
Le taux de capitalisation brut est un outil d’évaluation qui offre
un premier diagnostic de l’état actuel du marché immobilier. Il
résulte des transactions effectuées et exprime le rapport entre
l’état locatif de l’immeuble et son prix de vente. Notre indicateur se base sur des immeubles résidentiels avec une part
maximale de commerces fixée à 25%.
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
Source: CIFI, SWX
La cherté des prix des immeubles s’observe également dans
la fixation des taux de capitalisation publiés par l’Administration
genevoise pour la détermination des valeurs fiscales des immeubles de rendement. Un changement majeur a été apporté
dès 2010 à la catégorie des immeubles commerciaux avec une
différentiation en fonction du lieu de situation de l’objet. Les
bâtiments situés dans les zones d’affectation 1 et 2, soit les
quartiers urbains du centre-ville, voient leur taux plonger endessous de la barre des 4% en 2012. Passant ainsi de 4.45%
à 3.76%, l’écart se creuse avec les immeubles commerciaux
situés dans des zones périphériques, dont le taux est passé
Taux de capitalisation bruts fixant la valeur fiscale des immeubles
Catégorie
Immeubles de logement
- de 20 ans
Immeubles de logement
+ de 20 ans
Immeubles
HCM,HLM,HBM,HM
Immeubles commerciaux
zones d'affectation 1 et 2
Immeubles commerciaux
zones périphériques
Source: Administration fiscale genevoise
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
7.50%
8.11%
7.17%
6.70%
6.51%
6.05%
5.97%
4.96%
4.96%
4.96%
4.96%
5.29%
8.85%
8.27%
8.72%
8.24%
7.77%
6.99%
6.80%
6.75%
6.37%
6.29%
6.01%
5.73%
7.25%
7%
6.71%
7.08%
6.75%
7.00%
7.00%
7.00%
7.00%
7.00%
7.00%
6.50%
7.75%
6.67%
6.75%
6.75%
6.20%
6.01%
5.47%
5.56%
5.46%
4.86%
4.45%
3.76%
7.75%
6.67%
6.75%
6.75%
6.20%
6.01%
5.47%
5.56%
5.46%
6.36%
5.90%
5.50%
7.84%
7.51%
7.34%
7.19%
6.81%
6.51%
6.31%
6.07%
5.95%
5.89%
5.66%
5.36%
immobilier de rendement
OBSERVATOIRE 2013
de 5.90% à 5.50%. Plus étonnant, la hausse de la catégorie
des immeubles de moins de 20 ans qui progresse de 4.96%,
seuil inchangé depuis 2008, à 5.29%. Basés sur les transactions effectives, ces chiffres sont fortement influencés par leur
nombre, moindre pour les bâtiments récents.
Depuis 10 ans, le nombre de transactions immobilières
à Genève, sur les objets de rendement inférieurs à CHF 10
millions, n’a pas cessé de baisser. C’est le signe d’un marché qui se grippe pour atteindre une relative inefficience sur
ce segment. Or, les ventes de plus grande taille conservent
une stabilité étonnemment régulière. Sur la base du premier
trimestre 2013, la projection annuelle démontre que le volume
d’investissements devrait s’accroître. Ce résultat est à prendre
avec précaution car il est fortement influencé par une transaction de près de CHF 200 millions, réalisée en début d’année.
Au vu des conditions optimales actuelles (niveau des prix, taux
hypothécaires, attrait de l’immobilier), il ne serait toutefois pas
surprenant que de nombreux propriétaires profitent de cette
période pour vendre leurs objets par crainte d’un retournement
du marché influencé par une remontée des taux. Le déséquilibre des rapports de force entre vendeurs et acheteurs semble
s’estomper quelque peu avec une sensible augmentation de
l’offre d’immeubles à vendre.
La répartition de l’échantillon des ventes 2012 à Genève
montre que la fourchette des rendements s’est resserrée entre
4.5% et 6%. La moyenne se situe en-dessous de 5.5%. Relevons encore le caractère particulier des biens échangés à plus
de CHF 25 millions dont la dispersion est plus conséquente.
Ce phénomène s’explique par des stratégies d’acquisition différentes. Pour certains, un volume important permet d’obtenir
une meilleure rentabilité. Pour d’autres, les montants offerts
échappent au seul raisonnement financier basé sur la rentabilité, mais sont dirigés davantage par des critères de localisation, voire émotionnels. C’est ce qu’on appelle cela un marché
« d’amateurs ».
La répartition des transactions genevoises se concentre principalement sur la rive gauche du Rhône avec près de 70%
des transactions. Le centre-ville reste toujours attractif avec
45.2%, principalement dans le secteur des Rues-Basses avec
ses localisations « prime ». Les pourcentages ont été quelques
peu redistribués avec un transfert encore plus prononcé du
Centre Rive Droite vers le Centre Rive Gauche. Les périphéries
quant à elles se sont équilibrées suite à une forte diminution de
la région Rhône Arve (- 8.1% par rapport à 2010). Des communes comme Carouge, Meyrin, Vernier ou encore ChêneBourg enregistrent plusieurs transactions, mais généralement
avec des petits volumes, d’où une importance toute relative en
comparaison de la ville de Genève.
La répartition par type d’investisseur n’a pas subi de modifications fondamentales. Les particuliers sont toujours à l’origine
de près de 2/3 des acquisitions. Toutefois, contrairement à
400
350
2’500’000
300
En milliers de CHF
évolution des transactions à Genève
3’000’000
2’000’000
250
200
1’500’000
150
1’000’000
100
500’00
50
0
0
1990 92
94
96
98
00
02
04
06
08
10
12 13P
Transactions inférieures à 10 millions (en CHF)
Transactions supérieures à 10 millions (en CHF)
en nombre
en nombre
Source: Naef & Cie, FAO
Rendement et prix des transactions enregistrées
en 2012 à Genève
40
Prix de la transaction (en millions de CHF)
4.2
Evolutions des transactions sur immeubles à Genève
En nombre
31
35
30
25
20
15
10
5
0
2.5%
3.5%
4.5%
5.5%
6.5%
7.5%
Rendement brut
Source: Acanthe, Naef & Cie
Répartition des transactions immeubles
sur le canton de Genève en 2012
Rive droite 22.6%
Rhône Arve 16.1%
Centre Rive Gauche 37.9%
Rive Gauche 16.1%
Centre Rive Droite 7.3%
22.6%
16.1%
7.3%
37.9%
16.1%
Source: FAO, Acanthe
8.5%
Immobilier de rendement
OBSERVATOIRE 2013
Transactions immobilières par type d'investisseur
Professionnel de l'immobilier
ou de la construction 22.0%
Particulier 61.9%
Coopérative d'habitation 0.6%
Autre société 9.3%
Institutionnels 1.8%
Autre Fondation ou Association 2.2%
Collectivité publique ou
para-étatique 2.3%
Source: OCSTAT
ce que nous supposions dans notre dernière brochure, la part
des institutionnels (caisses de pensions et fondations de prévoyance) s’est considérablement rétractée passant de 7.5% en
2009 à 1.76% en 2011. Ce constat est surprenant, car depuis
2012, cette catégorie joue un rôle bien plus actif que ce que les
chiffres démontrent. A Genève, entre fin 2012 et début 2013,
les établissements en faveur de la prévoyance sont à l’origine
de plusieurs acquisitions. De plus, il semble assez évident que
ce type d’investisseurs cherche toujours, depuis la crise des
subprimes, à compléter son portefeuille avec des rendements
stables afin de garantir un seuil de couverture solide. A cela
s’ajoute que le dernier relevé, qui date de 2011, est en décalage avec la réalité actuelle du marché. La catégorie des professionnels de l’immobilier atteint pour sa part 22%, avec une
progression annuelle de 8.5%.
4.3
Fourchette de rendement brut des immeubles résidentiels
dans les régions romandes
5.5% – 6.5%
5.25% – 5.75%
5.5% – 6%
5.5% – 6.5%
4.5% – 6.5%
Source: Acanthe
Répartition des taux de rendement brut
des immeubles détenus par les fonds par canton
11%
Genève
Neuchâtel
Valais
Bâle
10%
Rendement brut
9%
Vaud
Fribourg
Zurich
Berne
75% des taux se situent entre 5.92% et 7.17%
8%
7.17%
7%
6%
5.92%
5%
4%
10’000’000
20’000’000
30’000’000
40’000’000
Valeur vénale au bilan en milliers de CHF
Source: Divers rapports annuels de Fonds immobiliers suisses
Rendements romands et suisses
La Suisse romande abrite plusieurs parcs immobiliers d’importance, notamment grâce à l’attractivité de l’arc lémanique pour
sa qualité de vie, son dynamisme et sa sûreté de placement.
Bien que la transparence au niveau des transactions ne soit
de loin pas aussi avancée qu’à Genève, les autres cantons ont
également pu observer une baisse des rendements bruts pour
les biens d’investissement.
Comme le montre la cartographie ci-contre, les fourchettes
de rendement ont considérablement diminué ces dernières
années. En 2007, il était encore fréquent d’acquérir des objets à 7% brut sans forcément trop s’éloigner des grandes
villes. Aujourd’hui, les objets offrant une rentabilité supérieure
à 6% nécessitent généralement des travaux importants d’assainissement ou se situent dans des régions plus risquées,
principalement en termes de vacance. Dans l’ensemble,
les écarts se sont sensiblement contractés. Toutefois, bon
nombre de propriétaires, pour la plupart privés, semble être
prêt à vendre, anticipant ainsi un retournement du marché
immobilier. Cependant, les disparités interrégionales existent
toujours et forment ce qu’on appelle communément des
« micromarchés ». Or, celles-ci commencent également à se
réduire, dans la mesure où la région lémanique n’a plus une
capacité d’accueil suffisante pour la population (voir chapitre
démographie).
4.5% – 5.5%
4.0% – 5.5%
32
50’000’000
En analysant les rendements bruts des immeubles détenus
par les fonds immobiliers, la majorité des objets se situe entre
5.9% et 7.2% (75% de l’échantillon). Supérieurs au niveau
actuellement observé, ces véhicules de placement possèdent
certains bâtiments depuis de nombreuses années et restent
très conservateurs dans leurs évaluations. Zürich et Bâle affichent des performances plus faibles en raison notamment du
régime des frais accessoires (loyers plus faibles et acomptes
de charges plus élevés). Les cantons du Valais, de Fribourg
et quelques objets à Neuchâtel, présentent quant à eux une
meilleure rentabilité théorique, car il faut tenir compte des paramètres relatifs à la localisation, plus risqués que sur les bords
du lac Léman.
33
4.4 immobilier de rendement
OBSERVATOIRE 2013
Le baromètre du risque immobilier d’Acanthe
La surévaluation des prix des biens immobiliers est bel et
bien présente. Selon notre baromètre du risque immobilier,
depuis 2000, la croissance des prix de l’immobilier dépasse
chaque année celle des loyers. Cet indicateur met en parallèle
la variation des prix et la variation des loyers, qui devraient,
sur un marché équilibré, évoluer parallèlement. Notre prévision pour les prochaines années a un profil prudent et table
sur une croissance des loyers relativement faible (1%) et une
croissance des prix fléchissant en 2013 et 2014 pour devenir
nulle en 2015 et ceci parallèlement aux prévisions de hausse
des prix hypothécaires.
Ainsi, le baromètre laisse entrevoir un retour progressif à
l’équilibre en 2015.
Baromètre Acanthe du risque immobilier
pour le bassin lémanique
25%
Cumul des variation (échelle droite)
Croissance des prix – croissance des loyers
(échelle gauche)
20%
15%
75%
55%
35%
10%
5%
15%
0%
-5%
-5%
-25%
-10%
-45%
-15%
-20%
-65%
1978 79 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 11 13P
Source: OCSTAT, Wuest et Partner, Acanthe
Dans le contexte actuel et son flou de prévisions économiques parfois hasardeuses, ce qui ressort de manière claire
est un risque de prix asymétrique. Le potentiel de hausse de
prix est limité, alors que ce risque est beaucoup plus important à la baisse.
4.5 évolution des loyers par région
4.5.1 Les loyers en Suisse
Les loyers suisses ont progressé de 2.5% en 2012 selon
Homegate. Selon l’OFS, ils se sont stabilisés en 2012 à +0.3%
(base 100 = janvier 2009). C’est la première fois que l’OFS
enregistre une croissance quasi nulle depuis 2004.
Comme prévu, la hausse des loyers continue à se calmer suite
à un ralentissement économique dans presque toutes les régions de Suisse. La croissance démographique s’est stabilisée au cours de ces trois dernières années mais reste tout de
même importante (+82’300 en 2012). Ce ralentissement économique, associé à une inflation très faible, voire quasi nulle,
au cours des trois dernières années, explique une progression
minime des loyers.
Evolution des loyers en Suisse
120
Arc lémanique
Suisse Homegate
Zurich
Bâle
Berne
115
110
105
2012
+2.4%
+2.5%
+1.8%
+1.7%
+1.0%
100
95
90
85
80
2002
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
12
13
Source: Homegate SA
Le contexte conjoncturel demeure incertain pour l’instant.
Selon le Secrétariat d’Etat à l’économie (SECO), un regain de
confiance devrait gagner la Suisse en 2014. Les prévisions
économiques annoncent néanmoins une légère hausse du
chômage pour 2013.
Après un pic enregistré en 2011 (+7.3%), l’arc lémanique a
débuté sa correction et enregistre en début d’année 2013 une
diminution des loyers de -0.4%. Les loyers des logements locatifs devraient se tasser en cours d’année.
Comparaison de l’évolution des loyers suisses
selon Homegate et l’OFS
115
Suisse Homegate
Suisse OFS
110
2012
+2.5%
+0.0%
105
100
95
Nous rappelons que les écarts entre les indices de loyers de
l’Office fédéral de la statistique (OFS) et ceux de Homegate
sont imputables aux différences de méthodes de calcul.
La première est basée sur le calcul de loyer moyen et la
seconde sur l’offre des loyers. De plus, 1/8 de l’échantillon
90
85
2002
03
Source: Homegate SA, OFS
04
05
06
07
08
09
10
11
Immobilier de rendement
(5’000 logements) de l’OFS est renouvelé chaque trimestre.
Nous notons un écart de plus en plus important entre ces
deux indices, reflet de la pression sur l’offre dans les régions
en pénurie, comme dans l’arc lémanique et à Zurich.
Progression annuelle des loyers suisses
et des loyers de l’arc lémanique
8.0%
34
OBSERVATOIRE 2013
Suisse
Arc lémanique
6.0%
4.0%
2.2%
2.0%
0%
-0.4%
-2.0%
-4.0%
2004
05
06
07
08
09
10
11
12
fév. 12
fév. 13
Source: Homegate SA, OFS
OFS
Suisse
1.4%
1.1%
0.0%
-0.3%
2010
2011
2012
fév. 2012 - fév 2013
Suisse
1.9%
2.3%
2.5%
2.2%
Arc lémanique
1.3%
7.3%
2.4%
-0.4%
OFS
– Loyers moyens
– L’indice est établi sur la base d’un échantillon d’environ 5’000 ménages
répartis dans toute la Suisse.
– Pour éliminer le biais induit par le vieillissement des logements et l’usure
conséquente, l’échantillon est distribué par classes d’âge et renouvelé à
raison d’un huitième chaque trimestre.
Homegate
Bâle
0.6%
1.0%
-1.7%
1.7%
Berne
0.6%
2.2%
-1.0%
1.9%
Zurich
2.3%
3.0%
-3.1%
1.8%
Homegate
– Loyers offerts
– L’indice des loyers homegate.ch est établi selon la méthode dite hédoniste.
– Il est apuré des variations relatives à la qualité : si un grand nombre de
logements de très haut niveau qualitatif, chers et très bien situés est soudain
proposé, cela ne signifie pas que les loyers ont progressé en général.
L’augmentation effective des loyers des appartements standards mis en
location n’aura pas d’incidence sur le niveau global des loyers.
4.5.2 Les loyers romands
Evolution du loyer mensuel moyen selon l’époque de construction
de l’immeuble, à Genève, situation en mai 2012
(logements à loyer libre)
2’500
2007
2008
2009
2010
2011
2012
En CHF
2’000
1’500
loyer mensuel moyen 2012 = CHF 1'355
Les loyers évoluent selon les périodes de construction. L’augmentation des loyers peut s’expliquer par des rénovations
récentes et également par un rattrapage de loyers pour les
immeubles construits dans la première moitié du XXe siècle.
A noter que plus de la moitié du parc locatif genevois a été
construit entre 1947 et 1970.
1’000
500
0
Source: OCSTAT
Avant
1947
19471960
Genève
A Genève, les loyers libres affichent la plus forte progression
annuelle depuis les années 90 à savoir + 7.15% entre 2011 et
2012 sur l’ensemble du parc locatif.
19611970
19711980
19811990
19912000
Depuis
2001
Les communes et quartiers qui ont connu les plus fortes
hausses de loyers moyens au cours des trois dernières années
sont Cité-Centre (+24.02%), Bouchet–Moillebeau (+22.5%)
et Grand-Pré-Vermont (+20.74%). Cette forte augmentation
s’explique par le besoin d’entretien accru d’anciens immeubles
en grand nombre dans ces quartiers et par les rattrapages de
loyers. De plus, ces quartiers, peu prisés par le passé ont vu
leur cote s’apprécier du fait de leur situation proche de la gare
et des organisations internationales. Ces loyers étaient très bas
en comparaison avec le loyer mensuel moyen.
35
immobilier de rendement
OBSERVATOIRE 2013
L’écart entre les loyers de la périphérie et ceux de la Ville de
Genève s’est accentué en 2012. Les loyers du centre sont
15.6% plus chers qu’à l’extérieur de la ville (14.1% en 2011).
On remarque d’ailleurs sur le graphique ci-contre que tous
les loyers des « villes de la périphérie » sont inférieurs à la
moyenne cantonale de CHF 240.-/m2.
Loyer annuel moyen au m2 en 2012, selon le secteur
de la ville de Genève et la commune, situation en mai, en CHF/m2
(logements à loyer libre)
Les loyers des nouveaux baux conclus sont 30% supérieurs
à la moyenne cantonale.
Selon l’Office cantonal de la statistique (OCSTAT), pour les
appartements de 4 pièces par exemple, les 10% des loyers
par mètre carré les plus bas sont inférieurs à CHF 130 (valeur du 1er décile, D1) et les 10% les plus élevés sont supérieurs à CHF 318 (valeur du 9e décile, D9).
Taux de référence
Depuis l’entrée en vigueur de la révision de l’ordonnance
sur le bail à loyer, au 1er janvier 2008, un taux de référence
unique pour toute la Suisse a été établi en vue de l’adaptation des loyers sur la base de la modification du taux
hypothécaire. Ce taux de référence est fondé sur le taux
d’intérêt moyen pondéré en fonction du volume de toutes
les créances hypothécaires nationales des banques suisses.
Fixé à 3.5% en mai 2009, le taux d’intérêt de référence n’a
cessé de diminuer pour s’établir à 2.25% depuis juin 2012.
Le maintien de ce taux à un niveau historiquement bas, associé à une légère désinflation, ralentissement de l’inflation
(-0.72% en 2012), a permis de contenir la progression des
loyers et explique en grande partie la stagnation des loyers
des immeubles construits après 2001. On suppose que le
nombre de logements construits récemment se situe dans
les zones d’affectation dont le niveau des loyers est contrôlé
par l’Etat.
252
Ville de Genève
Cité-Centre
Pâquis - Navigation
ONU - Rigot
Eaux-Vives - Lac
Bâtie - Acacias
Saint-Gervais - Chantepoulet
Sécheron - Prieuré
Champel - Roseraie
Florissant - Malagnou
Cluse - Philosophes
Jonction - Plainpalais
Délices - Grottes
Bouchet - Moillebeau
Charmilles - Châtelaine
Grand-Pré - Vermont
Saint-Jean - Aïre
218
Villes de la périphérie
Carouge
Grand-Saconnex
Thônex
Versoix
Meyrin
Chêne-Bougeries
Onex
Lancy
Vernier
0
50
100
150
200
250
300
350
En CHF/m2
Loyer annuel moyen = CHF 240/m2
Loyer annuel moyen loué à de nouveaux locataires = CHF 311/m2
Source: OCSTAT
Dispersion des loyers annuels par m2 des logements à loyer libre,
selon le nombre de pièces, en 20121
8p
191
7p
222
6p
222
5p
204
4p
210
3p
227
2p
255
1p
295
0
100
D1
Q1
10%
200
M
25%
300
Q3
50%
400
500
600
D9
75%
90%
Source: OCSTAT
1
Loyer sans charges ni location éventuelle de garage; allocation personnalisée de logement non compris.
Le nombre de pièces comprend la cuisine.
Variation annuelle de l’indice cantonal des loyers
et de l’indice genevois des prix à la consommation;
taux hypothécaires, situation en mai
9.0%
Indice des loyers
Indice des prix à la consommation
Taux hypothécaires
8.0%
7.0%
6.0%
5.0%
4.0%
3.0%
2.0%
1.0%
0%
-1.0%
1985 86
Sources: OCSTAT, BNS
88
90
92
94
96
98
00
02
04
06
08
10
12
Immobilier de rendement
36
OBSERVATOIRE 2013
Loyer mensuel moyen des logements loués à de nouveaux locataires au cours des douze derniers mois, en 2012, selon le nombre de
pièces, situation en mai, en CHF (cuisine comprise) (logements à loyer libre)
1 pièce
2 pièces
3 pièces
4 pièces
5 pièces
6 pièces
7+ pièces
Ensemble
1’001
1’127
1’533
2’021
2’713
-
-
-
-
-
4’033
6’170
1’741
-
-
1’001
1’127
1’533
2’021
-
2’706
3’929
6’170
1’749
752
990
1’271
-
-
-
1’626
1’969
2’359
2’172
1’479
-
2’255
-
-
2’030
752
990
1’272
1’636
1’982
2’366
2’264
1’491
Ville de Genève
Logements non neufs
Logements neufs
Ensemble
Autres communes
Logements non neufs
Logements neufs
Ensemble
Source: OCSTAT
Vaud
Dans le canton de Vaud, les régions de l’arc lémanique dont les
loyers (nouveaux baux conclus) ont le plus progressé en 2012
se situent dans le district de Lausanne et le Pays-d’Enhaut.
Concernant le reste du canton, les loyers du Gros-de-Vaud
ont enregistré une forte hausse, supérieure à 7%. Cependant,
nous constatons un certain tassement des loyers pour les logements de 6 pièces et plus. En effet, les sociétés qui prenaient
à charge les loyers de leurs employés expatriés fraîchement
arrivés ont revu leurs conditions et, dans la majorité des cas
ne participent plus à cette dépense. Quant à Lausanne, la ville
subit une pression due notamment à la pénurie qui continue
à sévir et voit ses loyers augmenter. La hausse constatée au
Pays-d’Enhaut et en Gros-de-Vaud pourrait s’expliquer, entre
autres, par une délocalisation de certains habitants du centre
vers les périphéries où les loyers restent plus abordables.
Loyer mensuel moyen des logements loués à de nouveaux locataires en 2012, dans le canton de Vaud, en CHF (cuisine non-comprise)
1 pièce
2 pièces
3 pièces
4 pièces
5 pièces
6 pièces et +
Vaud (Côte et Riviera)
Nyon
920
1’430
1’910
2’290
2’720
5’650
Morges
870
1’340
1’770
2’150
2’540
4’400
Lausanne
860
1’300
1’730
2’090
2’550
4’420
Lavaux-Riviera
790
1’215
1’620
1’930
2’350
5’070
Pays-d'Enhaut
630
1’010
1’290
1’610
2’030
3’920
2’780
Vaud (hors Côte et Riviera)
Source: Acanthe
Gros-de-Vaud
640
1’040
1’360
1’650
2’070
Chablais vaudois (Villeneuve-Aigle)
640
990
1’290
1’600
1’900
2’550
Broye-Vully
580
910
1’190
1’460
1’820
2’490
Jura-Nord vaudois
500
800
1’020
1’250
1’570
2’420
37
immobilier de rendement
OBSERVATOIRE 2013
Neuchâtel
Dans le canton de Neuchâtel, des hausses aussi bien que
des baisses ont été enregistrées entre le 1er juin 2010 et le
1er juin 2011, selon le nombre de pièces. En effet, les typologies de 2, 5 et 6 pièces et plus ont essuyé une baisse allant
de -3.1% à 5.7%. Sans pouvoir véritablement expliquer la
baisse des 2 pièces, les loyers des « petits » appartements se
sont appréciés car ils sont plus recherchés que les grands,
essentiellement en raison de mutations sociales. Les studios,
3 et 4 pièces ont affiché une hausse entre +3.9% et +7.3%.
Le district de Boudry tire son épingle du jeu en affichant des
hausses de loyers offerts de plus de 11% pour les 4 pièces et
de +30% pour les 5 pièces.
Loyer mensuel moyen des logements vacants à louer au 1er juin 2011 à Neuchâtel, par district, en CHF (cuisine non-comprise)
1 pièce
2 pièces
3 pièces
4 pièces
5 pièces
457
590
783
1’071
1’385
1’631
Neuchâtel
674
924
1’259
1’506
1’919
2’064
Boudry
571
844
1’097
1’424
2’688
–
Val-de-Ruz
439
663
958
1’297
–
–
La Chaux-de-Fonds
433
571
780
1’002
1’295
1’600
Val-de-Travers
351
513
727
894
1’171
–
Le Locle
341
476
573
820
1’074
1’074
2 pièces
3 pièces
4 pièces
5 pièces
Canton de Neuchâtel
6 pièces et +
Districts
Source: Neuchâtel statistique
Fribourg
La ville de Fribourg ainsi que Bulle connaissent les loyers les
plus élevés du canton. Bulle profite principalement de la proximité de l’arc lémanique et de sa délocalisation facilitée par les
voix d’accès comme l’autoroute et le train. Les loyers pratiqués
à Fribourg sont comparables à ceux du centre de Neuchâtel.
Autre similitude, les grandes disparités régionales à l’intérieur
du canton. On relèvera que les loyers des communes excentrées sont beaucoup plus faibles que ceux des villes.
Le tableau ci-dessous compare les loyers offerts dans le canton de Genève, Vaud et Neuchâtel en 2012. Genève reste en
tête avec les loyers les plus chers pour toutes les catégories. n
Synthèse des loyers mensuels moyens offerts en 2012
1 pièce
6 pièces et +
Canton de Genève en 2012
Ville de Genève
1’127
1’533
2’021
2’706
3’929
6’170
990
1’272
1’636
1’982
2’366
2’264
Lausanne
860
1’300
1’730
2’090
2’550
4’420
Chablais vaudois (Villeneuve-Aigle)
640
990
1’290
1’600
1’900
2’550
Neuchâtel
674
924
1’259
1’506
1’919
2’064
La Chaux-de-Fonds
433
571
780
1’002
1’295
1’600
Autres communes genevoises
Canton de Vaud en 2012
Canton de Neuchâtel en 2011
Sources: OCSTAT, Acanthe, Neuchâtel statistique
5
Immobilier commercial
IMMOBILIER COMMERCIAL
OBSERVATOIRE 2013
Evolution de l’emploi et du taux de chômage en Suisse
3’600
5 immobilier commercial
6%
Emplois (échelle gauche)
Taux de chômage (échelle droite)
3’500
5%
Au cœur de la problématique économique, le marché immobilier commercial est directement influencé par les restructurations d’entreprises. La cherté du franc suisse, la baisse des
exportations, l’assouplissement du secret bancaire, la fiscalité
des entreprises sont autant d’éléments qui déterminent le niveau de l’emploi, la rigueur de l’économie et de fait la demande
en surfaces commerciales.
3’400
4%
En milliers
3’300
3’200
3%
3’100
2%
3’000
1%
2’900
2’800
0%
1995
97
99
01
03
05
40
07
09
11
13
Pour la Suisse, la croissance de l’emploi en 2012, malgré le
contexte économique, est demeurée positive. Cependant, le
taux de chômage a subi une importante hausse entre 2011 et
2012, soit une augmentation de 2.20%. Il se situe à 3.1% en
avril 2013.
Sources: OFS, STATEM
Solde net des sociétés inscrites au Registre du commerce
18’000
Les perspectives restent mitigées pour 2013 ; le taux de chômage va continuer à augmenter jusqu’à la fin de l’année. La
reprise économique devrait se traduire par une baisse du
nombre de chômeurs.
16’000
14’000
12’000
10’000
8’000
Compte tenu des sociétés inscrites au Registre du commerce,
le solde net - c’est-à-dire la différence entre les sociétés nouvellement inscrites et celles radiées - a diminué en 2012 à
+10’514 sociétés (+11’393 en 2011). La valeur la plus faible
depuis 2006.
6’000
4’000
2’000
0
2004
05
06
07
08
09
10
11
12
Source: Creditreform
5.1
Evolution du nombre et du volume de transactions
sur immeubles commerciaux à Genève
800
50
700
En millions de CHF
Le nombre de transactions portant sur les immeubles commerciaux à Genève est de l’ordre de 37 en 2012 pour un volume
d’environ CHF 797 millions.
60
Bureaux (échelle gauche)
Autres (échelle gauche)
Nombre de transactions (échelle droite)
600
40
500
30
400
300
En nombre
900
20
200
10
100
0
0
2009
10
11
12
Sources: FAO, Naef, Acanthe
Evolution des surfaces de bureaux vacantes à Genève (en m2)
Surface de bureaux (échelle gauche)
Taux de vacance (échelle droite)
200’000
180’000
4.0%
3.5%
160’000
3.0%
En m2
140’000
120’000
2.5%
100’000
2.0%
80’000
1.5%
60’000
1.0%
40’000
0.5%
20’000
0
0
1990 92
Source: OCSTAT
94
96
98
00
02
04
06
08
10
12
Genève - le reflet d’une conjoncture en repli
Après deux années d’augmentation, les loyers « prime » - situation hyper centrale - enregistrent une baisse de 4% en 2012
et se situent autour de CHF 920.-/m²/an. Cette diminution de
loyer est notamment liée aux libérations de surfaces de bureaux
dans l’hypercentre. Elle risque de se prolonger en 2013-2014.
En effet, certaines sociétés du secteur financier mènent des
politiques de réduction de coûts et délocalisent leurs bureaux
du centre vers la périphérie. Cependant, la demande exprimée
pour la location de bureaux en hypercentre subsiste, notamment pour les sociétés à la recherche de surfaces inférieures
à 500 m² et/ou d’une adresse de prestige à Genève. De plus,
la durée de relocation observée pour ce type de surface reste
inférieure à 6 mois.
Les loyers des bureaux standards de l’hypercentre varient
entre CHF 500 et CHF 650.-/m²/an et atteignent CHF 920.-/
m²/an au 2e semestre 2012 pour des surfaces de qualité supérieure. La zone la moins chère reste Meyrin/Vernier avec des
loyers oscillant entre CHF 180 et CHF 250.-/m²/an.
IMMOBILIER COMMERCIAL
OBSERVATOIRE 2013
Les différents acteurs du marché s’accordent à dire que les
surfaces louées ont fortement baissé en 2012 et continueront sur cette lancée en 2013. Les entreprises ont adopté des
stratégies opportunistes en matière de déménagement, axées
sur une optimisation financière et spatiale. Dans ce contexte,
seules les surfaces disponibles proposées à des loyers attractifs et de qualité supérieure sont rapidement louées.
Loyers des surfaces de bureaux à Genève au 2e semestre 2012
1’000
Maximum
Minimum
800
600
En CHF
41
400
Par ailleurs, la bonne tenue du marché locatif de bureaux au
cours de la dernière décennie a encouragé les promoteurs
à construire. L’année 2012 est du coup marquée par des
livraisons importantes de nouvelles surfaces de bureaux en
périphérie, en particulier dans les quartiers des organisations
internationales, de l’aéroport et du Grand-Saconnex. Dans
un contexte économique incertain, l’offre future va continuer
d’augmenter ces prochaines années puisque de nombreux
projets sont en cours de construction, ce malgré la difficulté
d’absorption de l’offre actuelle.
200
0
std sup std sup std sup std sup std sup std sup std sup std sup
Hypercentre
Centre
Rive
droite
Aéroport/ Lancy/ Praille/
Organi- Carouge Acacias/
sations
Vernets
Internationales
Chêne/
Thônex
Meyrin/
Vernier
Source: Colliers AMI (Suisse) SA
Loyers «prime» et «moyens» à Genève
1’100
5.2
Centre
Rive
gauche/
EauxVives
Loyers «prime»
Loyers «moyens»
1’000
Vaud - les loyers des bureaux résistent
900
En 2012, selon les chiffres du Service cantonal de recherche
et d’information statistiques (SCRIS), les surfaces vacantes de
bureaux sont légèrement à la baisse dans le canton de Vaud.
A Lausanne, en revanche, nous constatons que le taux de
l’offre de bureaux disponibles est en nette augmentation fin
2012. Cette augmentation est entres autres due au processus
de délocalisation des entreprises du centre vers la périphérie,
principalement vers le Nord et l’Ouest lausannois. Malgré une
demande soutenue au cours de ces trois dernières années,
l’offre est excédentaire. De plus, de nouvelles surfaces seront
délivrées à long terme grâce aux grands projets de développement SDOL (Schéma Directeur de l’Ouest Lausannois).
800
700
600
500
400
2006
08
09
10
11
12
Surfaces de locaux industriels et commerciaux vacants,
par district vaudois
80’000
2007
2008
2009
2010
2011
2012
70’000
60’000
En m2
Les prévisions de croissance du PIB vaudois sont positives, ce
qui pourrait en partie résorber l’excédent d’offre. Nous relevons
que les exportations résistent malgré l’impact de la force du
franc suisse.
07
Source: Naef & Cie
50’000
40’000
30’000
20’000
10’000
0
Nyon
Morges
Aigle
Lausanne
Ouest
lausannois
Jura-Nord
vaudois
Source: SCRIS
Evolution des surfaces de bureaux vacantes à Lausanne
et dans le canton de Vaud
120’000
Canton
Lausanne
100’000
80’000
En m2
Au niveau des loyers, l’attractivité du canton est importante.
Les loyers des bureaux de l’hypercentre oscillent entre CHF
260 et CHF 290.-/m²/an au 2e semestre 2012. Ils plafonnent
à CHF 405.-/m²/an par an pour des surfaces de qualité supérieure. Les loyers dans les zones de l’hypercentre de la ville
de Lausanne et du Sud-Ouest amorcent une stabilisation. En
revanche, les loyers de l’Ouest lausannois et du Nord-Est ont
légèrement augmenté pour les catégories standard et supérieure entre les deux semestres de 2012. Un tassement, voire
une diminution, des prix des surfaces de bureaux est à prévoir
pour 2013.
60’000
40’000
20’000
0
2004
Source: SCRIS
05
06
07
08
09
10
11
12
IMMOBILIER COMMERCIAL
OBSERVATOIRE 2013
5.3
Surfaces de locaux industriels et commerciaux vacants
par district neuchâtelois
40’000
En m2
30’000
25’000
20’000
15’000
10’000
5’000
0
Neuchâtel
Boudry
Val-deTravers
Valde-Ruz
Le Locle
Neuchâtel - un régime fiscal attractif
Neuchâtel profite de son nouveau régime fiscal. Le canton a
enregistré une hausse de 13% des créations d’entreprises en
2012. Son taux cumulé de 15.61% – communal, cantonal,
fédéral – rend le canton attractif. A noter par exemple l’arrivée
de la société FKG Dentaire, une entreprise medtech de 140
employés située à la Chaux-de-Fonds.
2007
2008
2009
2010
2011
35’000
42
La Chauxde-Fonds
Source: Neuchâtel statistiques
Taux de chômage dans le canton de Neuchâtel
8%
7%
6%
5%
4%
3%
En 2012, une reprise vigoureuse de l’économie s’est amorcée.
Neuchâtel peut se réjouir d’avoir le deuxième PIB le plus élevé
de Suisse. Le Registre du commerce enregistre la création
de 821 nouvelles entités contre 728 en 2011. Cela a contribué à la croissance de l’emploi. Le canton enregistre 90’300
emplois au quatrième semestre 2012. En variation annuelle,
l’emploi augmente de + 2.4%, permettant de retrouver les niveaux d’avant-crise. Un tiers des nouveaux emplois concerne
l’industrie horlogère et un autre le medtech et la pharma. Les
entreprises qui ont décidé de s’implanter à Neuchâtel malgré la
localisation périphérique l’ont fait en raison de son tissu industriel et de son savoir-faire, notamment en matière horlogère. Il
est par ailleurs à relever que les prévisions de croissance des
exportations pour l’horlogerie ont été revues à la baisse. En effet, l’évolution de la demande globale restera mitigée au regard
de la faiblesse de l’économie mondiale.
2%
1%
0%
2000 01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
Sources: SECO, Neuchâtel statistiques
Loyers des surfaces de bureaux à Neuchâtel
au 2e semestre 2012
400
Maximum
Minimum
350
300
En CHF
250
200
150
100
50
0
std sup std sup std sup std sup std sup std sup std sup
Hypercentre
Source: Colliers AMI (Suisse) SA
Centre
Est
Centre
Nord
Centre
Ouest
Nord
Est
Ouest
Le chômage a augmenté de plus de 10% les 12 derniers
mois, atteignant 5.4% en février 2013. Il est bien supérieur à la
moyenne suisse de 2.9% en 2012. Ce « paradoxe neuchâtelois » est préoccupant. Selon Thierry Grosjean, conseiller d’Etat
chargé de l’Economie, les entreprises sont tentées de « recruter des frontaliers ou des travailleurs d’autres cantons par pur
intérêt financier ou en l’absence de profils adéquats ».
Les loyers des bureaux à Neuchâtel résistent pour l’instant à la
crise. En effet, ils ont tendance soit à se stabiliser, soit à afficher
une légère hausse par rapport à 2011. A relever que la catégorie de bureaux standard a enregistré une hausse de loyers
dans tous les districts.
43
5.4
IMMOBILIER COMMERCIAL
OBSERVATOIRE 2013
Fribourg - des loyers homogènes
Taux de chômage dans le canton de Fribourg
Le marché des bureaux dans le canton de Fribourg est assez
stable en 2012 malgré une hausse du taux de chômage de
plus de 16% ces douze derniers mois. En effet, ce dernier est
remonté, passant de 2.4% en mars 2012 à 2.8% en mars
2013.
Un des plus importants projets de Fribourg, à moyen terme,
est la tour de l’Esplanade avec ses 75 mètres de hauteur.
Ce nouveau bâtiment devrait ajouter plus de 5’000 m2 de
bureaux à l’offre au centre-ville et ainsi augmenter la pression sur les loyers. Les travaux devraient commencer en 2013
pour se terminer en 2016. Un autre projet d’envergure est la
transformation de l’ancien site Cardinal au cœur de Fribourg
en un futur parc technologique, le Blue Factory, permettant la
création de 1’000 à 2’000 emplois. Le site accueillera certains
secteurs d’activité, tels que santé et biomédical, matériaux,
plasturgie, digital printing, énergie, zéro-carbone, IT security
et E-governance.
Bien que les perspectives de croissance pour la Suisse romande soient meilleures qu’à l’échelon national, notamment
en termes d’emploi, des incertitudes liées aux changements
réglementaires qui pourraient remettre en question l’attractivité de la Suisse demeurent. Une des conséquences serait le
départ éventuel de certaines entreprises. Ces évolutions législatives se répercuteraient directement sur le taux de vacance et
sur les loyers des locaux commerciaux.
Les deux branches les plus importantes pour la Suisse sont la
finance et la pharma. Les risques pour Genève résident dans
la finance et le négoce des matières premières, pour le canton
de Vaud dans la pharma et la finance et pour le canton de
Neuchâtel dans l’horlogerie et la pharma. Fribourg, quant à lui,
n’a pas de pôle d’activités prédominant et se distingue par son
centre éducatif, ce qui le rend moins sensible aux turbulences
économiques. n
5%
4%
3%
2%
1%
0%
1998 99
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
Sources: SECO, Berne, Etat de Fribourg
Loyers des surfaces de bureaux à Fribourg
au 2e semestre 2012
300
Maximum
Minimum
250
200
En CHF
Au niveau des loyers, ils ont augmenté dans toutes les zones
depuis 2010. La zone « prime » se situe autour de la gare avec
des loyers oscillant entre CHF 220.-/m²/an et CHF 240.-/m²/
an pour la catégorie de biens standard et jusqu’à CHF 275.-/
m²/an pour la catégorie supérieure. Une baisse des prix pour
cette zone est néanmoins prévisible pour 2013. Contrairement
à d’autres centres, l’amplitude de loyers entre les différentes
catégories est très faible.
6%
150
100
50
0
std
sup
Gare-RomontSt-Pierre
Source: Colliers AMI (Suisse) SA
std
sup
Pérolles
std
sup
BeauregardBeaumont
std
sup
Quartier du Bourgrue de Lausanne
6
immobilier indirect
immobilier indirect
OBSERVATOIRE 2013
Indice de performance des fonds de placement
immobiliers, actions, obligations et
immobilier direct depuis 2000 (base 100 = 30.06.2000)
290
6 Immobilier indirect
Fonds Immobiliers (Indice SXI Real Estate Funds TR)
Actions suisses (SPI TR Index)
Obligations (SBI GOV Bond Index TR)
CIFI (Investment Real Estate Performance Index)
240
6.1analyse du marché
190
140
90
40
2000 01
02
03
04
05
06
07
08
09
19
11
12
13
Sources: CIFI, SWX
Indice de performance des fonds de placement immobilier
(base 100 = 30 juin 2000) et niveau de rendement des obligations
de la Confédération à 10 ans
220
SWX Immofonds Index TR
Obligations de la Confédération à 10 ans
200
190
160
140
120
100
80
60
40
20
0
2000
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
Sources: SWX, BNS
Taux de rendement moyen de l’ensemble des biens immobiliers
suisses
Rendement
total
Evolution
Rendement
direct
Rendement
indirect
2006
2007
5.90%
7.10%
20%
4.80%
4.80%
1.10%
2.30%
2008
6.10%
-14%
4.90%
1.20%
2009
5.50%
-10%
4.80%
0.70%
2010
6.00%
9%
4.60%
1.40%
2011
7.60%
27%
4.60%
3.00%
2012
6.70%
-12%
4.40%
2.30%
Source: IPD
46
Après la tempête sur les bourses mondiales, les économies se
redressent lentement en consolidant les fondamentaux et en
renforçant leurs mécanismes de prudence. Les investisseurs
quant à eux continuent à plébisciter les placements à rendements stables. Toutefois, la reprise du marché des actions
courant 2011 tend à ralentir quelque peu celui des fonds de
placement immobilier et obligataires. Pour une majorité d’acteurs, l’équilibre des portefeuilles semble être une priorité, principalement pour la catégorie des institutionnels.
Comparaison des performances par classe d’actifs
Alors que la conjoncture suisse est en pleine reprise, une forte
volatilité est présente sur les marchés boursiers principalement en raison des anticipations sur les plans de relance économique au niveau européen et mondial. Ces variations sont
particulièrement observables du côté des actions suisses qui
progressent de 27% sur un an. L’indice boursier des fonds
immobiliers faiblit avec une croissance de 6.4% et celui des
obligations a quasiment stagné (+ 1.2%). Cette tendance positive pour 2013/2014 devrait se poursuivre, pour autant que les
attentes, dirigées essentiellement vers la gestion budgétaire
des pays, soient satisfaites. L’évolution haussière des marchés
pourrait même s’accélérer si la confiance des investisseurs
revenait.
La chute du rendement des obligations de la Confédération à
10 ans, placement hors risque par excellence, s’est prolongée
pour atteindre un seuil plancher de 0.58% durant le dernier trimestre 2012. La décorrélation avec l’indice des fonds immobiliers est frappante. La légère reprise en début d’année (0.75%)
coïncide précisément avec le repli de la pierre. La rentabilité plus
élevée du secteur immobilier, par rapport à celle des emprunts
d’états et pour une catégorie de risques considérée comme
faible, attire davantage les capitaux. Cependant, l’entrée en vigueur au 1er juillet 2012 des nouvelles exigences hypothécaires
provoque une contraction de l’indice des fonds. Délaissé par
les investisseurs, le volume d’échanges est en baisse.
Fin septembre 2012, le nombre de placements immobiliers
atteignait à peine 3% de l’ensemble des placements à capitaux collectifs ouverts en Suisse. Selon IPD, société spécialisée
dans l’analyse du marché immobilier international, le rendement direct en suisse a baissé pour se fixer à 4.4%, alors que
la prise de valeur (rendement indirect) s’est appréciée de 2.3%.
6.1.1
Les fonds immobiliers
De par leur ouverture, leur liquidité et leur cotation boursière,
les parts de fonds de placement immobiliers sont accessibles
à tout type d’investisseur. Les parcs immobiliers offrent actuellement des rendements bruts équivalents à 6.0% en moyenne
immobilier indirect
OBSERVATOIRE 2013
(loyers théoriques/valeurs vénales) avec des objets dont le prix
est généralement supérieur à CHF 10 millions. Toutefois, les
distributions de dividendes, en pourcentage, sont en léger
recul par rapport à l’année dernière (2.49% en moyenne sur
notre panel contre 2.80%).
En 2012, la FINMA (autorité fédérale de surveillance des
marchés financiers) recense, dans son communiqué sur les
capitaux collectifs, pas moins de 43 fonds immobiliers cotés
ou non cotés. La tendance à la hausse du nombre d’autorisations délivrées, très régulière ces dernières années, malgré
l’entrée en vigueur de la LPCC (voir chapitre à ce sujet), risque
très certainement de se poursuivre du fait de l’intérêt pour
l’investissement dans la pierre.
Le classement selon les capitalisations des fonds immobiliers
cotés à la bourse suisse (SWX) confirme l’intérêt pour ce type
de placement avec une hausse globale de plus de 13% en
comparaison de notre dernière parution (fin 2011). Avec 10
fonds cotés à elles seules, les produits des deux grandes
banques suisses détiennent plus de 60% de la capitalisation
du secteur. Les plus importantes hausses proviennent des
nouveaux arrivants, tels que Realstone, Procimmo ou encore la
SICAV Rothschild, avec plus de 30% d’augmentation du parc.
Courant 2011, plusieurs nouveaux fonds ont été lancés dans
un marché, certes attractif, mais passablement saturé par
l’offre actuelle. Le Crédit Suisse a créé en novembre 2010 un
fonds avec une stratégie très spécifique consistant à investir
dans les services hôteliers afin de compléter sa gamme de
produits (après le Green Property en faveur des constructions
durables). Avec une première émission levant près de CHF 900
millions, le portefeuille a très vite acquis une taille confortable
répartie sur une trentaine d’immeubles. La SICAV Rothschild,
pour sa part, a dupliqué sa stratégie en mai 2012 avec un second compartiment, intitulé « Helvetia » révélant une orientation
commerciale légèrement plus marquée que le compartiment
« Swiss ». Le véritable nouvel arrivant, dirigé par la société Fidfund Management SA, a vu le jour en mars 2009 et une entrée
en bourse en novembre 2011, il s’agit du fonds RESIDENTIA.
La stratégie mise en place, très ciblée, consiste à acquérir des
immeubles de rendement dans la région sud de la Suisse, soit
dans les cantons du Tessin et des Grisons.
Evolution du nombre de demandes pour la création
de véhicules de placements collectifs dans l’immobilier
50
40
35
30
25
20
15
10
5
0
2002
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12P
Source: FINMA
Liste des fonds immobiliers par ordre d’importance
en fonction de la capitalisation boursière
Nom du fond
Capitalisation
boursière
Pondération
UBS SWISS SIMA
CS REF LIVING PLUS
CHF
CHF
5’928’835’067
2’187’500’000
20.88%
7.70%
CS REF SIAT
CHF
2’173’050’604
7.65%
UBS SWISS ANFOS
CHF
1’933’634’312
6.81%
CS REF INTERSWISS
CHF
1’553’742’022
5.47%
SWISSCANTO IFCA
CHF
1’279’052’217
4.51%
IMMOFONDS
CHF
1’177’830’115
4.15%
CS REF PROPERTY PLUS
CHF
1’121’011’200
3.95%
UBS SW SWISSREAL
CHF
1’029’657’024
3.63%
SCHRODER IMMOPLUS
CHF
992’640’000
3.50%
FIR
CHF
955’513’449
3.37%
CS REF HOSPITALITY
CHF
949’500’000
3.34%
LA FONCIERE
CHF
936’869’400
3.30%
SOLVL 61 PRT
CHF
846’960’246
2.98%
UBS FONCIPARS
CHF
820’891’440
2.89%
BONHOTE IMMOBILIER
CHF
676’840’625
2.38%
SWISSINVEST REAL
CHF
632’385’160
2.23%
Immo Helvetic
CHF
598’500’000
2.11%
PROCIMMO
CHF
577’442’508
2.03%
UBS DIRECT RES
CHF
482’909’888
1.70%
Rothschild RE Swiss
CHF
438’000’000
1.54%
PATRIMONIUM CH RE
CHF
413’552’640
1.46%
REALSTONE
CHF
392’357’760
1.38%
Rothschild RE Helvetia
CHF
216’000’000
0.76%
RESIDENTIA
CHF
76’594’560
0.27%
TOTAL:
CHF
28’391’270’235
100%
Source: SWX
Force est de constater que l’apparition de ces nouveaux fonds
est possible à travers des stratégies diversifiées qui consistent
à cibler des niches de marché. Sur la base de ce constat, la
taille des nouveaux placements devrait rester modeste, car
limitée au vu des critères à satisfaire qui restreignent d’autant le
nombre d’opportunités.
Nombre de fonds de placement immobilier
et capitalisation boursière
30’000
28’000
30
Capitalisation boursière des fonds
de placement cotés en bourse
Nombre de fonds de placement (échelle de droite)
25
26’000
En millions de CHF
Les indices immobiliers, comparés dans le graphique ci-contre,
démontrent clairement que l’immobilier indirect est davantage
corrélé au marché des actions que l’immobilier direct. Dès lors,
la crise des « subprimes » a conduit à une réduction momentanée de l’attractivité des placements indirects sous forme d’un
transfert des investissements dans la détention directe entre
2009 et 2011. Or, depuis 2 ans maintenant, les indices se re-
entrée en vigueur de LPCC
45
24’000
20
22’000
20’000
15
18’000
10
16’000
14’000
5
12’000
10’000
0
2001 02
Source: SWX
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
En nombre
47
immobilier indirect
joignent à un niveau équivalent en termes de performance. Les
progressions conséquentes depuis 2011 concernent principalement le domaine des villas et des PPE.
Indice de prix fonds de placement
villas, PPE, immeubles de rendement
170
Indice CIFI des prix de l’immobilier direct (SI Investment PR)
Indice SWX des prix fonds de placement (SWX SWIP PR)
Indice CIFI des prix villas (SI Private House PR)
Indice CIFI des prix PPE (SI Condomnium PR)
160
150
140
130
120
110
100
90
80
2000 01
02
03
48
OBSERVATOIRE 2013
04
05
06
07
08
09
19
11
12
13
Sources: SWX, CIFI
Dans l’ensemble, les fonds immobiliers suisses se portent bien
sur l’exercice 2011/2012, puisque l’agio est en hausse pour
s’établir en moyenne légèrement au-dessus de 20% pour notre
panel (contre 17.4% lors de notre dernière parution en 2011).
Cet élément indique généralement l’attrait pour un placement
par la confiance des investisseurs dans le produit. Dans notre
échantillon représentatif, le fonds Solvalor possède le niveau le
plus élevé avec 34.27%. Cependant, un écart important entre
la valeur d’inventaire (VNI) et le cours de bourse peut s’avérer une source de risque dans le cadre de la gestion, car la
valeur des objets est par définition surévaluée par l’intérêt des
investisseurs. Le niveau moyen des coefficients d’endettement
a diminué pour s’élever à 18.45%. Cette baisse s’explique en
raison de l’anticipation des nouvelles normes imposées (voir
paragraphe 6.2 à ce sujet).
Caractéristiques de fonds de placement immobilier
Solvalor
FIR
La Foncière Realstone Procimmo
au
au
au
au
au
30.06.2012 30.06.2012 30.09.2012 31.03.2012 30.06.2012
SICAV
Rothschild
Bonhôte
31/03/12
31/03/12
Crédit
UBS
suisse
«Mixed
«SIAT»
SIMA»
au
au
31.12.2011 30.09.2012
Valeur d'inventaire
179.57
117.51
662.1
111.52
120.05
102.78
109.3
78.91
134
Valeur boursière
241.1
143.5
829.02
126.90
135.60
116.40
123.00
96.11
172.00
28.36%
Agio/disagio
34.27%
22.12%
25.22%
13.79%
12.95%
13.25%
12.53%
21.80%
Rendement sur distribution
2.45%
2.68%
2.46%
2.99%
3.32%
0.00%
2.15%
3.40%
3.14%
Rendement de placement
4.96%
7.94%
6.27%
7.03%
7.03%
2.80%
2.18%
7.70%
6.60%
Fortune nette (en millions)
Quote-part des charges
d'exploitation
637.7
756.1
746.4
273.5
401.8
309.4
591.8
4452.3
1697.9
Coefficient d'endettement, en %
Prime d'émission, en %
(taux max. selon règlemet)
Commission de gestion, en %
(taux max. selon règlement)
Prime de transaction, en%
(taux max. selon règlement)
Prime de rachat, en %
(taux max. selon règlement)
0.79%
0.74%
0.83%
0.98%
1.07%
1.05%
0.91%
0.89%
0.76%
1.52%
9.62%
18.46%
37.52%
31.36%
1.14%
23.02%
22.40%
21.04%
5%
5%
4%
3%
5%
-
5%
5%
5%
0.25%
1.00%
0.5%
1%
1.5%
1.2%
1%
1%
0.7%
3%
2%
2%
3%
2%
3%
1%
2%
1.5%
1%
4%
2%
3%
1%
-
1%
2%
2%
-
-
-
-
85.2
70.3
63.1
59.5
0.3
15.9
63.0
43.8
62.85
3.4
13.6
19.3
92.2
27.8
12.8
45.9
30.25
Diversification sectorielle, en %
Industriel
Résidentiel
Commerces/Bureaux
Entrepôts
-
-
Parkings
-
-
-
-
-
-
-
Autres
1.6
5.1
-
-
1.7
38.9
-
0.7
2.3
Mixtes
13.2
21.2
23.3
21.2
5.8
17.4
24.1
9.6
4.6
Diversification géographique, en %
Suisse romande
94
100
97
71
88
65
100
Reste de la Suisse
6
0
4
29
14
35
Source: SWX, Rapports annuels
14.1
17.9
85.9
82.1
49
La quote-part moyenne des charges d’exploitation (TERREF lire
définition ci-contre) des fonds avoisine 0.9%. Compris dans une
fourchette se situant entre 0.74% et 1.07%, cet élément donne
une bonne indication sur l’optimisation des frais de gestion. Pour
les fondations non soumises aux directives de la FINMA sur les
capitaux collectifs, le TER est généralement inférieur à 0.5%.
La répartition aussi bien géographique que sectorielle des parcs
immobiliers n’a pas été sensiblement modifiée. L’affectation résidentielle reste plus présente (50% contre 30% pour la part commerciale), du fait de son niveau de risque moins élevé. L’emplacement du siège administratif de la société de direction oriente
généralement vers des investissements locaux en raison d’une
meilleure connaissance des spécificités et des intervenants.
6.1.2
immobilier indirect
OBSERVATOIRE 2013
Le TEREF : l’indicateur mesurant le coût de gestion
Indicateur relatif aux charges d’exploitation d’un fonds. Sont
réputées comme telles les rémunérations règlementaires à
la direction et à la banque dépositaire, ainsi que les frais de
surveillance, de publication, d’évaluation et d’audit. Les éventuelles bonifications doivent également être prises en compte.
La somme de ces éléments est ensuite divisée par la fortune
moyenne du fonds.
L’indice fait partie des dispositions SFA (Swiss Funds Association) dont le but est d’uniformiser l’information et de contribuer à une plus grande transparence. Il s’agit d’un élément
obligatoire figurant dans les rapports annuels audités. Le TER
(Total Expense Ratio) influence directement la performance
du placement.
Les fondations immobilières
Le cumul des fortunes nettes des principales fondations s’élève
à plus de CHF 25 milliards au 1er trimestre 2013, soit une augmentation de l’ordre de 25% par rapport à 2011. Le différentiel de capitalisation des fonds et des fondations poursuit une
progression similaire ces dernières années. Preuve en est que
la structure reste particulièrement attrayante, surtout lorsqu’elle
est destinée à des investisseurs qualifiés. Moins contraignante
à l’ouverture du point de vue juridique et organisationnel, leur
nombre est passé de 21 à 27 unités. Ceci résulte essentiellement de la multiplication de nouveaux placements rattachés à
la même société afin d’offrir une palette complète de produits
financiers par affectation. Malgré une diversité plus grande des
établissements de gestion, la part de marché des 5 plus grandes
entités représente près de 55% du volume des fortunes nettes.
La taille moyenne se situe aux alentours de CHF 600 millions.
Plus contrastées, les évolutions de fortune sont diverses. A
relever que la Fondation UBS Immeubles commerciaux croît
de plus de 100% (107.2%), que la meilleure entrée concerne
le compartiment commercial de CSA avec plus de CHF 730
millions et qu’Avadis a réduit ses avoirs de 4.6%.
Les fondations de placement offrent une plus grande stabilité de rendement avec une croissance régulière et contrôlée,
sans intégrer le phénomène boursier d’agio, d’où une volatilité
réduite, mais dès lors une performance de placement moindre.
L’observation des indices des dernières années illustre clairement la croissance, quasiment exponentielle, des placements
immobiliers. La progression pour le segment des fondations se
monte à 8.4% sur une année.
Sur la lancée des années précédentes, le ratio d’endettement
reste un élément central dans la gestion courante des fondations. Les institutions ont continué à réduire la part des fonds
étrangers, ou tout du moins n’ont pas contracté de nouvelles
hypothèques. A contrario, le placement du Crédit Suisse a
dérogé à cette règle en remontant légèrement cette composante, probablement dans l’optique de profiter de la période
de taux extrêmement bas pour bloquer des taux à long terme.
De plus, la marge par rapport aux limites autorisées actuelle-
Liste des principales fondations immobilières
par ordre d’importance en fonction de la fortune
Nom de la fondation
Fortune
Pondération
Swisscanto
CSA Real Estate Switzerland
Turidomus Casareal
Avadis Habitation
UBS - Immeubles Suisse
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
4’450’971’680
4’186’651’855
2’463’020’020
1’847’916’260
1’378’796’265
17.36%
16.33%
9.61%
7.21%
5.38%
ASSETIMMO - Immeubles
d'Habitation
Zürich - Immeubles d'Habitation
Pensimo Casareal
CSA Real Estate Commercial
Turidomus Proreal
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
1’213’473’022
905’250’610
829’349’976
730’216’797
704’260’010
4.73%
3.53%
3.23%
2.85%
2.75%
ASSETIMMO - Immeubles
Commerciaux
Avadis Commerces
Swiss Life immobilier Suisse
HIG
CHF
CHF
CHF
CHF
670’518’982
631’283’386
614’289’795
603’002’991
2.61%
2.46%
2.40%
2.35%
Swiss Life Immeubles
commerciaux
CHF
529’118’774
2.06%
Zürich - Immeubles
Commerciaux
Zürich - Immeubles traditionnels
Tellco
CHF
CHF
CHF
501’267’914
462’997’314
444’940’613
1.95%
1.81%
1.74%
CSA Real Estate Switzerland
Dynamic
Imoka
Ecoreal Swisscore Plus
UBS - Immeubles Commerciaux
CHF
CHF
CHF
CHF
401’079’803
396’000’000
379’666’809
291’846’680
1.56%
1.54%
1.48%
1.14%
Sarrasin Immobilier durable
suisse
Pensimo Proreal
Lithos
FIDIP
Patrimonium
TOTAL:
CHF
287’541’199
CHF
219’029’999
CHF
191’603’723
CHF
188’672’529
CHF
119’377’602
CHF 25’642’144’608
1.12%
0.85%
0.75%
0.74%
0.47%
Source: KGAST, Wuest & Partners
immobilier indirect
ment est largement suffisante pour ne pas péjorer la qualité
du placement. Toutefois, les fondations, au même titre que les
fonds, anticipent déjà de nouvelles mesures réduisant l’accès
à l’endettement (aujourd’hui toléré à hauteur de 40% maximum de la valeur vénale des immeubles). Malgré la baisse des
rendements lors de nouvelles transactions, les performances
directes ont augmenté de 0.1% en moyenne sur notre échantillon, se situant aux alentours de 4.65% en rendement direct et
6.75% avec la composante indirecte.
Indice de performance des fondations
de placement immobilières, fonds de placement immobilier
et de l’immobilier direct (base 100 = 1995)
290
Fonds Immobiliers (Indice SXI Real Estate Funds TR)
Fondations Immobilières (Indice CAFP, Acanthe)
CIFI (Investment Real Estate Performance Index)
240
190
Toutefois, une certaine incertitude plane sur la surveillance de
ce type de placement. En effet, depuis le 1er janvier 2012, les
autorités cantonales ont été remplacées par la Commission de
Haute Surveillance de la Prévoyance Professionnelle (CHS PP),
dont le siège se trouve à Berne. A terme, il semble fort probable que ce changement donne lieu à un regroupement des
placements collectifs, y compris ceux à caractère social, sous
le contrôle de la FINMA. Cette mutation impliquerait la mise en
place d’un cadre plus strict imposé aux fondations de placement, en termes de gestion notamment.
140
90
1995
97
99
50
OBSERVATOIRE 2013
01
03
05
07
09
11
13
Sources: CIFI, KGAST, SWX
Principales fondations de placement
Valeur d'inventaire (en CHF)
Rendement direct, en %
Rendement total
(performance), en %
Fortune nette (en millions)
Ratio d'endettement, en %
des valeurs vénales
Prime d'émission, en %
Commission de gestion, en %
Prime de rachat, en %
UBS
"­Immeubles
Suisses"
CSF "Real
Estate
­Switzerland"
Swisscanto
"Immeubles
Suisses"
Asset Immo
«Immeubles
Habitation»
FIDIP
HIG
Lithos
au 30.06.2012
1,272
au 30.06.2012
1,338.59
au 31.03.2013
163.48
au 31.03.2012
441.81
au 30.09.2012
186,982
au 30.09.2012
11,505
au 30.09.2012
116,667
4.23%
4.28%
5.35%
4.78%
réinvestissement réinvestissement réinvestissement
5.70%
6.20%
5.66%
6.40%
9.56%
6.57%
7.06%
1359.5
4015.7
4956
1165
188.7
601
191.6
1.09%
16.28%
n/a
3.39%
30%
19%
19%
1%
0.40%
3%
2.5%
-
1% à 3%
0.75%
0.40%
0.40%
0.40%
1%
0.40%
-
-
-
0.25%
2.5%
-
1%
0.50%
100
100
80
82
11
14
Diversification sectorielle,
en %
Industriel
20.4
Bureaux
18
30.5
Résidentiel
53
45.2
Commerces
17
3.9
Entrepôts
4
Parkings
5
Autres
3
3
0
Mixtes
9
Diversification
géographique, en %
Suisse romande
18
36
17
70
14
100
Reste de la Suisse
82
64
83
30
86
0
Source: Rapports annuels
6.1.3
immobilier indirect
OBSERVATOIRE 2013
Les sociétés immobilières
Comme en 2012, le nombre de sociétés immobilières cotées à
la bourse suisse n’a pas évolué et se monte à 12 unités. Même
constat pour les volumes d’investissements supérieurs à CHF 12
milliards. Cependant, la progression par rapport à 2011 atteint
19.6%, prolongeant ainsi la tendance depuis 2002 avec une
hausse annuelle de l’ordre de 27.5%. Le ralentissement observé
cette dernière année s’explique probablement par une capacité
d’investissement moindre sur le marché immobilier. Etonnamment, et contrairement aux fondations, les sociétés de petite taille
(moins de CHF 200 millions) ont réduit leur capitalisation, alors
que les 4 plus importantes enregistrent une hausse moyenne de
près de 20%. Ces dernières représentent pas moins de 88.5%
des placements de la catégorie, d’où une césure considérable
en termes de taille entre les entités en présence.
La corrélation entre l’indice des actions (SPI) et celui des sociétés immobilières démontrait, jusqu’à 2012, une forte similitude, due principalement à l’attachement très commercial des
portefeuilles et par conséquent à leur volatilité plus sujette aux
fluctuations de l’évolution boursière. Durant l’année passée,
les tendances ont pris des directions divergentes, puisque les
actions, en pleine reprise, commencent à intéresser à nouveau les investisseurs, alors que la composante commerciale
du marché immobilier reste toujours risquée, surtout au vu de
l’augmentation des surfaces d’activités vacantes.
Avec un risque lié principalement à l’affectation majoritairement
commerciale et un coefficient d’endettement généralement
compris dans une fourchette entre 20% et 40%, les sociétés
immobilières offrent des rendements sur distribution plus élevés
que les fonds de placement mais moindre que les fondations.
Depuis 2009, les agios sont à nouveau positifs illustrant la reprise de confiance des investisseurs pour ce type de structure.
Evolution du nombre de sociétés immobilières
cotées en bourse ainsi que leur capitalisation boursière
14’000
Conséquences de l’entrée en vigueur de
la nouvelle LPCC/OPCC
En février 2013, le Département fédéral des finances annonce,
dans un communiqué, l’entrée en vigueur de la nouvelle loi
(LPCC) et de son ordonnance (OPCC) sur les placements collectifs de capitaux pour le 1er mars 2013. Fin 2012, le projet de
loi, adopté par le Parlement et le Conseil fédéral, était soumis
au délai référendaire et a suscité de nombreuses prises de position des milieux concernés. Des auditions ont été menées afin
de prendre en considération les réserves émises. La principale
modification concerne la réglementation des gestionnaires et
leur assujettissement à l’autorité avec des répercussions stratégiques sur les modèles d’affaires. Mais qu’en est-il pour le
domaine immobilier ? C’est dans l’OPCC, qui règle la mise en
œuvre des modalités, que l’on trouve les principaux éléments
de réponse.
Définition des « personnes proches » dans le cadre des
transactions
Alors que la nouvelle réglementation abaisse le nombre d’in-
20
10’000
15
8’000
10
6’000
5
4’000
0
2’000
2001 02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
Source: SWX
Indice de performance des sociétés immobilières
et de l’indice du SPI
250
SPI TR
SXI REALESTATE SHARES TR
230
210
190
170
150
130
110
90
70
50
2000
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
Source: SWX
Caractéristiques des principales sociétés immobilières cotées
Valeur d'inventaire 31.12.2012
Valeur boursière 31.03.2013
6.2
25
Capitalisation boursière de sociétés immobilières
cotées en bourse (échelle gauche)
Nombre de sociétés immobilières (échelle droite)
12’000
En millions de francs
51
Agio/disagio
Rendement sur distribution
Evolution de l'action sur
les 12 derniers mois
ROA rendement des fonds
propres
Capitalisation boursière (en
millions de CHF)
Ratio fonds étrangers / fonds
propres
Swiss
PSP Swiss
Prime Site Property
65.38
80.64
Allreal
126.05
76.85
86.5
138
17.54%
7.27%
9.48%
n/a
3.78%
4.11%
3.80%
7.86%
1.02%
n/a
10.58%
2.57%
4619
3968
2200
n/a
49%
82%
66%
52%
19%
18%
Diversification sectorielle, en %
Industriel
Bureaux
40%
Résidentiel
1%
Commerces
48%
19%
Entrepôts
Parkings
6%
6%
7%
Autres
5%
9%
4%
Promotion, construction
Diversification
géographique, en %
Suisse romande
24%
19%
5%
Reste de la Suisse
76%
81%
95%
Source: SWX
immobilier indirect
OBSERVATOIRE 2013
Liste des sociétés immobilières cotées par ordre d’importance
en fonction de la capitalisation boursière
Nom de la société
Capitalisation
boursière
SWISS PRIME SITE N
PSP N
ALLREAL N
MOBIMO N
INTERSHOP I
ZUG ESTATE AG
WARTECK N
SWISS FIN&PROP INV N
BFW LIEGENSCHAFTEN N
ZUEBLIN IMM N
PAX N
USI GROUP N
TOTAL
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
Pondération
4’613’798’032
3’323’238’786
1’429’965’915
1’323’121’068
391’608’000
387’617’280
187’949’025
149’757’520
124’083’563
80’526’106
61’633’980
5’125’471
12’078’424’746
38.20%
27.51%
11.84%
10.95%
3.24%
3.21%
1.56%
1.24%
1.03%
0.67%
0.51%
0.04%
Source: SWX
Coefficient d’endettement et limite de la nouvelle LPCC
Limite maximale ancienne LPCC
50%
45%
Limite maximale nouvelle LPCC
40%
35%
30%
Recommandation FINMA
25%
20%
15%
10%
5%
Schroder
Swisscanto
Immofonds
Residentia
Immo
Helvetic
Swissinvest
Patrimonium
Realstone
Procimmo
SICAV
Rothschild
Bonhôte
UBS "Mixed
SIMA”
CS "SIAT"
FIR
Source: Rapports annuels
La Foncière
Solvalor
0%
52
vestisseurs à deux personnes pour qu’un placement soit collectif, la définition de « personnes proches » est reprise. Sur la
base de l’article 18 des directives SFA (Swiss Funds Association), une liste est fournie considérant les personnes proches
comme des intervenants dans le cadre des transactions immobilières (acquisition et cession). Allant des membres du conseil
d’administration aux gestionnaires de régie, en passant par les
experts, banquiers et réviseurs, ainsi que leurs collaborateurs,
les opposants considèrent cette proposition comme trop large.
Au vu du nombre restreint de fonds immobiliers actuellement
considérés comme collectifs, l’importance d’une telle démarche
paraît secondaire et correspond davantage à une mise en conformité des bases légales. Toutefois, il semble évident que ladite personne proche doit être intégrée, ou tout du moins son rôle, dans
un système de contrôle et de surveillance plus large, instrument
indispensable à la gestion efficace d’un fonds de placement.
Limitation du taux d’endettement
Anciennement, les fonds immobiliers étaient en mesure de
grever un immeuble jusqu’à 100% de la valeur vénale, pour
autant que la totalité des fonds étrangers ne dépasse pas
50% du portefeuille. L’article 96 al.1 réduit cette limite à 30%
aussi bien par objet que pour la totalité du parc immobilier
afin d’éviter une insuffisance de liquidités lors d’importants
rachats de parts. Un délai transitoire de 5 ans est accordé
pour la mise en conformité avec cette nouvelle prescription
(al. 4). La FINMA s’était prononcée très favorablement sur
cette mesure en proposant une limite à 20%. Le motif invoqué résidait dans la crainte d’une remontée des taux provoquant une demande massive de remboursements pour les
fonds. Les opposants rétorquaient à cet argument que limiter
l’effet de levier n’allait pas améliorer la capacité à satisfaire
les demandes de remboursement mais obliger les fonds à
vendre les actifs à des prix inférieurs au marché.
Théoriquement, une réduction de l’endettement, apportera
certes une liquidité supplémentaire, mais le volume d’investissements à rentabiliser étant plus important, la performance devrait être légèrement péjorée. L’incidence sur les résultats des
fonds immobiliers devrait être plutôt marginale en moyenne.
Premièrement, la grande majorité des placements concernés
possède déjà à l’heure actuelle un endettement inférieur à
30%. Les derniers arrivants subiront probablement davantage
cette nouvelle mesure. Or, dans le délai imparti de 5 ans, ils
pourront mettre en place un échelonnement des remboursements en fonction des échéances à court terme, d’autant plus
que ces produits offraient les meilleures rentabilités du secteur
(voir chiffres tableau des fonds). En revanche, la limite à 30%
par objet risque de nécessiter des aménagements financiers
pour de nombreux produits. Reste ouverte la problématique
d’un financement garanti par plusieurs biens immobiliers.
Autres placements immobiliers
Il s’agit dans ce dernier point mentionné à l’article 121 OPCC
de permettre aux fonds immobiliers une plus grande diversification des placements à travers l’investissement dans des
droits de superficie, des promotions (projets de construction)
53
immobilier indirect
OBSERVATOIRE 2013
ou encore des projets d’infrastructure. Sans parler de clarté
des définitions, cette mesure implique que les placements autorisés ne doivent pas être liés aux investisseurs ou associés, ni
aux personnes responsables de l’administration et de la direction. La nouvelle ordonnance légale identifie très précisément
un montage particulier ; la société en commandite de placements collectifs de capitaux (SCPC). La nouvelle base évite la
création abusive de telles structures dans le but de financer
des projets immobiliers d’une personne proche, au détriment
des investisseurs du fonds.
Fortement combattue par la FINMA au motif qu’elle élargit le
champ des investissements admis, la disposition discriminerait
inutilement un type de placement, en l’occurrence la SCPC.
Finalement, l’entrée en vigueur du nouveau projet de loi ne
devrait pas modifier le paysage immobilier actuel. La mesure la
plus contraignante consiste à limiter l’effet de levier aux fonds
immobiliers afin d’assurer une certaine liquidité et de se prémunir face à une remontée des taux hypothécaires. A ce jour, les
sociétés de direction ont probablement déjà anticipé et intégré
cet élément dans les stratégies avec des remboursements sur
les échéances à court terme.
6.3taux d’escompte vs taux de rendement
des portefeuilles immobiliers
Sur notre échantillon de placements immobiliers, nous avons
recensé plusieurs paramètres relatifs aux différents parcs immobiliers, dont voici quelques définitions.
Taux d'escompte moyen et rendement brut des parcs immobiliers
7.50%
7.00%
6.50%
6.00%
5.50%
5.00%
PSP
Swiss Prime Site
FIDIP
Lithos
Assetimmo
Crédit Suisse
UBS
Residentia
Procimmo
SICAV Rothschild “Swiss”
FIR
Realstone
4.00%
Solvalor
4.50%
La Foncière
Le taux d’escompte ou d’actualisation correspond généralement à une composante de base, dite hors risque, à laquelle
s’ajoutent des primes liées aux aspects conjoncturels, à la
qualité du bâtiment ou à la localisation de l’objet. A ne pas
confondre avec le rendement brut d’un immeuble qui est
calculé à travers l’état locatif divisé par la valeur du bien. La
dénomination « valeur vénale » (VV) désigne habituellement
les valeurs transmises par les experts à la date du bouclement
de l’exercice comptable. La notion de « prix de revient » (PR)
représente quant à elle le prix d’acquisition (y compris frais de
transaction), majoré des montants considérés comme de la
plus-value, par exemple lors d’une surélévation ou d’une rénovation importante d’appartement.
Taux d’escompte moyen
Taux de rendement brut
Source: Rapports annuels
Principales fondations de placement
CSF Real Estate
Switzerland
Taux d'escompte moyen
Assetimmo
Lithos
FIDIP
HIG
4.48%
4.80%
4.60%
-
Etat locatif global (en millions de CHF)
Valeur vénale des immeubles
(en millions de CHF)
Prix de revient des immeubles
(en millions de CHF)
263.2
67.3
14.1
18.3
43
4’982.8
1’232.5
228.7
287.5
732.2
4’847.8
1’054.6
213.8
-
-
Rendement brut / VV
5.28%
5.46%
6.15%
6.35%
5.87%
Rendement brut / PR
Fourchette taux d'actualistion utilisé
Source: Rapports annuels
5.43%
6.38%
6.58%
-
-
Basse
-
-
4.45%
3.30%
4.35%
Haute
-
-
5.25%
5.77%
immobilier indirect
54
OBSERVATOIRE 2013
Principales sociétés immobilières
Taux d'escompte moyen
Etat locatif global (en millions
de CHF)
Valeur vénale des immeubles
(en millions de CHF)
Prix de revient des immeubles
(en millions de CHF)
Swiss Prime
Site
«PSP
Property»
5.20%
5.03%
407.4
272.8
8’600.3
5’952.3
-
-
Rendement brut / VV
4.74%
4.58%
Rendement brut / PR
Fourchette taux
d'actualistion utilisé
-
-
Basse
3.20%
4.63%
Haute
5.70%
5.43%
Source: Rapports annuels
Les résultats ci-contre montrent clairement que plus un fonds
est récent plus il aura tendance à être agressif sur les valeurs
avec des paramètres plus faibles. Ceci en raison notamment
de l’évolution du marché immobilier, soutenu par des prix élevés. De manière générale, la fourchette du taux d’escompte
moyen se trouve entre 4.06% et 4.98%. Exception pour les
sociétés immobilières avec un taux supérieur à 5.00% qui
s’explique par l’affectation majoritairement commerciale détenue dans ces portefeuilles immobiliers. Les rendements bruts
se dispersent entre 5.15% et 7.05%, hormis le fonds « Residentia » qui s’écarte de cette moyenne avec 4.21%. De plus,
l’écart entre le rendement à VV et à PR illustre la réserve de
valeur du parc immobilier par rapport à ce qui lui en a coûté.
Cette différence met également en évidence l’activation plus
ou moins importante des plus-values dans les stratégies des
fonds. On relèvera à ce titre les très bonnes performances
des fonds FIR et la Foncière. n
Principaux fonds de placement cotés à la SWX
Solvalor La Foncière
FIR
Realstone Procimmo
SICAV
Rothschild
«SWISS»
Bonhôte
RESIDENTIA
UBS
«Mixed
SIMA»
Crédit
suisse
«SIAT»
Taux
d'escompte
moyen
Etat locatif
global (en
millions de
CHF)
Valeur
vénale des
immeubles
(en millions de
CHF)
Prix de
revient des
immeubles
(en millions de
CHF)
Rendement
brut / VV
Rendement
brut / PR
Fourchette
taux
d'actualistion
utilisé
Basse
4.21%
4.15%
4.30%
-
4.17%
4.36%
3.80%
3.85%
3.70%
-
Haute
5.36%
5.70%
5.95%
-
4.82%
4.96%
4.65%
4.13%
5.50%
-
Source: Rapports annuels
4.82%
4.80%
4.98%
4.28%
4.70%
4.52%
-
4.06%
4.40%
4.88%
41.8
71.7
57.6
23
29.3
21.4
45
2.2
341.1
133.1
645.7
1’085.9
928.8
447.1
516.8
303.4
741.9
51.4
6’360.2
2’237.6
561.1
533,665
610.5
432.4
478
294.7
702.3
49.9
4’955.9
1’683.9
6.47%
6.77%
6.21%
5.15%
5.67%
7.05%
6.07%
4.21%
5.36%
5.95%
7.44%
13.44%
9.44%
5.32%
6.13%
7.26%
6.41%
4.34%
6.88%
7.91%
7
immobilier international
immobilier international
OBSERVATOIRE 2013
Evolution du taux de vacances bureaux
25%
7 immobilier international
2010
2011
2012
20%
7.1
10%
5%
Bombay
Shanghai
Tokyo
Singapour
Hong Kong
Madrid
Moscou
Francfort
Paris
Bruxelles
Genève
Londres
Chicago
Los Angeles
São Paulo
Washington DC
Toronto
New York
0%
Sources: Jones Lang LaSalle, Acanthe
Construction de bureaux par région
20
Asie-Pacifique
Europe
US
18
16
En millions de m2
Un contexte macroéconomique incertain qui pèse
sur le marché commercial
15%
14
12
10
8
6
4
2
0
2001 02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
Source: Jones Lang LaSalle
Loyer au m² des bureaux
2500
2000
USD/m2
56
2010
2011
2012
Alors que l’Europe ralentit sur fond d’austérité, l’économie
américaine continue d’envoyer des signaux contradictoires,
malgré son dopage au gaz de schiste et les facilités de caisse
accordées par sa banque centrale. De même, la croissance
des BRICS (Brésil, Russie, Inde, Chine et Afrique du Sud)
montre des signes d’essoufflement, alors que le développement des classes moyennes devait représenter une opportunité de trouver un relais de croissance par la consommation.
Aux Etats-Unis et au Canada, le niveau des loyers augmente
légèrement, soutenu par la demande provenant des secteurs de l’énergie, des technologies et de la santé. Le taux
de vacance du marché de bureaux américains s’établit endessous de 15% pour la première fois depuis 2007. Le faible
niveau de la construction pour ce segment de marché n’est
pas non plus étranger à ce constat. Par exemple, à New-York
et Toronto, le déficit d’offres « prime » réoriente les loyers vers
le haut. Dans la zone Asie-Pacifique, le ralentissement économique s’est fait lourdement ressentir en 2012. Hong Kong
enregistre une baisse entre 2011 et 2012 mais reste 2e au
top 10 mondial. Quelques marchés de bureaux ont enregistré
de fortes hausses de loyers comme New Delhi en Inde ou
Jakarta aux Philippines.
En Europe, la demande est atone mais la faible production de bureaux depuis 3 ans a également limité la hausse
du taux de vacance dans les surfaces de seconde main. Le
marché commercial continue à se concentrer entre Londres,
les grandes métropoles allemandes et Paris. En revanche,
les centres des pays du sud de l’Europe, Madrid, Milan etc.
voient leurs loyers chuter.
1500
1000
500
Rio de Janeiro
São Paulo
New York
Toronto
Buenos Aires
Londres
Paris
Moscou
Milan
Genève
Zurich
Munich
Madrid
Berlin
Lisbonne
Hong Kong
Tokyo
Shanghai
Pékin
0
Sources: Colliers International, Acanthe
Indice du nombre de permis de construire délivrés (base 100 = 2010)
700
2005
2008
2011
600
500
400
300
200
100
Source: EUROSTAT
Suisse
Royaume-Uni
Portugal
Autriche
Pays-Bas
Italie
France
Espagne
Irlande
Allemagne
Danemark
UE (27)
0
7.2
...et sur le marché résidentiel ?
Aux Etats-Unis, le marché résidentiel redémarre, sous l’effet
de la diminution du taux de chômage couplée à des taux
d’intérêts bas. Le marché apparaît comme resserré à cause
du faible nombre de mises en chantier depuis 2006.
La correction se poursuit également sur les prix des logements, notamment au Portugal et en Espagne. A noter que,
pour cette dernière, les investisseurs sont à l’affut avec la
mise en place de la structure de défaisance des actifs immobiliers toxiques attendue pour fin 2013. A titre d’exemple,
outre de meilleures perspectives économiques, le marché
irlandais se reprend suite à la mise en place d’une structure
similaire chargée de gérer les actifs immobiliers toxiques. A
noter que la tendance est à la stagnation, voire à la baisse
en ce début d’année 2013, notamment dans les secteurs
résidentiels britanniques et français, du fait du contexte
57
immobilier international
OBSERVATOIRE 2013
économique morose et de la fin des dispositifs de soutien
à la propriété. A l’inverse, le marché immobilier allemand
semble se réveiller après des années de stagnation. Considéré jusque là comme stable et peu rentable par les investisseurs, il pourrait selon certains avis devenir le marché le
plus attrayant d’Europe.
Indice des prix des logements dans plusieurs pays
de l’OCDE
200
190
180
170
160
150
140
130
120
110
100
90
80
70
A Genève et en Suisse, les prix de l’immobilier continuent
de progresser. Il est toutefois rassurant de constater qu’ils
restent « abordables » en comparaison internationale, notamment eu égard au niveau important du PIB de ses habitants
comme le montre le graphique ci-contre.
2001
7.3
03
04
05
Genève – PPE
Genève – MI
Suisse
Australie
Des rendements stables
Dans ce contexte incertain au niveau international, les rendements directs liés aux revenus locatifs restent stables par
rapport à 2010. Le niveau moyen de 2012 s’élève à 5.9%
contre 6.1% en 2010. De même, les rendements indirects
(+/- values en capital) sont fermes par rapport à 2010, même
si ce constat doit être nuancé par des disparités importantes
entre pays, avec notamment une Europe de la périphérie où
la correction sur les valeurs s’est encore accentuée.
02
06
07
Les difficultés à trouver du financement en
Europe ouvrent le marché aux investisseurs
10
11
Source: OCDE, OCSTAT
Loyer au m² comparé au prix d’achat et PIB par habitant
(taille des bulles) correspondant pour un appartement
hypercentre dans quelques grands centres mondiaux
25’000
Londres
Hong Kong
CHF/m2
Paris
Moscou
Genève
15’000
Zurich
New York
Tokyo
10’000
Shangai
5’000
Beijing
Munich
Madrid
Sao Paulo
Berlin
0
7.4
09
Royaume-Uni
États-Unis
20’000
La Suisse, quant à elle, continue à bien se porter. Elle est,
à titre d’exemple, l’un des rares pays avec l’Autriche où le
nombre de nouvelles constructions a augmenté durant la
crise. Les taux de rendements tant directs qu’indirects sont
largement positifs, respectivement de 4.4% et 2.3% soit une
performance globale de 6.7%, contre 7.4% en 2011.
08
France
Allemagne
Espagne
Japon
100
200
300
400
500
600
700
800
CHF/m2/an
Source: Global Property Guide
asiatiques
Du point de vue des investisseurs, les taux sont perçus
comme durablement bas. En écrasant les rendements obligataires, ceux-ci favorisent les placements immobiliers.
Les investisseurs européens sont en retrait. L’accès au crédit reste un problème majeur dans beaucoup de pays européens, où les taux pratiqués par les banques, même pour des
biens « prime », restent très élevés.
Aujourd’hui, les investisseurs occidentaux restent d’ailleurs
également en retrait sur les marchés asiatiques en raison
des prix qu’ils jugent surfaits. Ils investissent plutôt en Australie et au Japon, où les rendements sont encore jugés
attractifs.
Au contraire, les investisseurs asiatiques ont confiance dans
leurs économies et dans l’augmentation future des loyers
domestiques. La recherche de rendement encourage la prise
de risque. Les villes secondaires de Chine ou de Malaisie sont
particulièrement prisées. Ils se tournent également vers les
biens « prime » des grandes villes américaines et des niches
Rendement indirect et direct 2012 dans quelques pays
Corée du Sud
Japon
Etats-Unis
Canada
Nouvelle-Zélande
Afrique du Sud
Australie
Pologne
Europe de l’est et centrale
République Tchèque
Portugal
Espagne
Italie
France
Suisse
Autriche
Allemagne
Belgique
Pays-Bas
Danemark
Royaume-Uni
Irlande
Suède
Norvège
-15%
-10%
-5%
Rendement direct
Source: Investment Property Databank
0%
5%
10%
Rendement indirect
15%
immobilier international
OBSERVATOIRE 2013
européennes telles Londres et Paris, où les prix actuels sont
perçus comme attractifs dans une optique de performance à
long terme.
Taux de capitalisation bruts des bureaux
dans les grandes métropoles mondiales en 2009 et 2012
16%
14%
2009
2012
14%
14%
14%
6%
4%
2%
New York
Washington DC
Los Angeles
Buenos Aires
Rio de Janeiro
São Paulo
Londres
Zurich
Genève
Paris
Munich
Berlin
Milan
Madrid
Lisbonne
Moscou
Hong Kong
Pékin
Tokyo
Shanghai
0%
Source: Colliers International
Loyer des arcades «prime» dans les grandes métropoles
A Genève, et en Suisse plus généralement, le resserrement
du crédit n’a pas eu lieu dans les mêmes proportions, même
si la tendance est à la prudence. Les acheteurs principaux
sur le marché sont les fonds immobiliers et les compagnies
d’assurance, qui disposent de fonds propres importants. Les
investissements réalisés par les fonds immobiliers internationaux ou les fonds souverains sont relativement marginaux,
d’autant plus sur un marché résidentiel protégé par la LFAIE
(Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes
à l’étranger). Dans le secteur commercial, la taille réduite du
marché par rapport aux grandes métropoles et le taux de vacance minime (lié à une économie encore résistante), justifie
aujourd’hui un taux de capitalisation brut moyen à 4.25%. En
comparaison, Londres et Paris affichent des taux de capitalisation brut de respectivement 4.00% et 4.50%. Reste que les
restructurations en cours dans le secteur financier pourraient
avoir des conséquences sur les loyers et les taux de vacance
à l’avenir (cf. immobilier commercial).
2010
2011
2012-2013
New Dehli / Khan Market
Singapour / Orchard Road
Shanghai / East Nanjing Road
7.5
Sydney / Pitt street Mall
Le «retail», cible prioritaire des investissements
pour 2013
Tokyo / Ginza
Hong Kong / Causeway Bay
Selon le dossier «Emerging Trends in Europe», publié annuellement par la société d’audit PWC (PricewaterhouseCoopers),
les arcades dans les centres commerciaux de luxe et les
centre villes seront très prisées pour les acquisitions en 2013.
La demande est notamment soutenue par le tourisme asiatique. Notons que les loyers sont en hausse dans les plus
grandes artères mondiales, où les offres de surface sont très
limitées. Cet appétit est encore plus aiguisé par la nécessité
pour les grandes marques mondiales d’être visibles.
Bruxelles / Rue Neuve
Moscou / Tverskaya
Madrid / Preciados
Genève / Rue du Rhône
Francfort / Zeil
Zurich / Bahnhofstrasse
Milan / Via Montenapoleone
Paris / Champs-Elysées
Londres / New Bond Street
Washington DC / Georgetown
Toronto / Bloor Street
São Paulo / Iguatemi Shopping
New York / 5th avenue
0
5’000
10’000
15’000
EUR/m2/an
Source: Cushman & Wakefield
58
20’000
25’000
L’augmentation quasi généralisée des loyers pratiqués sur
les grandes rues commerciales des métropoles mondiales
l’atteste, comme à Zurich par exemple, ville où le pouvoir
d’achat par habitant est le plus élevé au monde, et où les
loyers pratiqués deviennent comparables à ceux de Milan ou
de Londres.
Le marché immobilier de luxe en comparaison
Prix «prime» dans quelques grandes villes du monde
internationale
Sur le court terme, la législation a été bénéfique pour le secteur
immobilier, car beaucoup ont pensé que le moment était propice pour acheter. Aujourd’hui, le marché est attentiste et les
prix sont stables dans les stations suisses.
A long terme, la production de nouvelles résidences secondaires étant désormais limitée, la rareté poussera certainement
les prix vers le haut. Le marché immobilier sera plus dépendant
de la revente et le délai d’achat d’un chalet pour un étranger
sera rallongé, notamment sur le marché du prestige. D’un point
de vue économique, la construction sera touchée à moyen
terme, même si cette législation devrait redéployer les investissements en faveur de l’hôtellerie traditionnelle. n
USD/m2
50’000
40’000
30’000
20’000
10’000
Tokyo
Rome
Sydney
New York
Moscou
Singapour
Paris
Genève
Monaco
Londres
0
Source: Knight Frank, The Wealth Report
Prix d’achat au m² dans les stations de ski
50’000
tendance à la hausse
tendance stable
tendance à la baisse
40’000
30’000
20’000
10’000
* Based on Singla Family Homes
** Based on median values across Lake Tahoe
Source: Knight Frank, Wüest & Partner
Lac Tahoe** - USA
Sochi - Russie
Whistler - Canada
Revelstoke - Canada
Telluride - USA
Chamonix - France
Aspen* - USA
Davos - Suisse
Mégève - France
Verbier - Suisse
Méribel - France
Val d'Isère - France
Gstaad - Suisse
0
Zermatt - Suisse
Sur le marché des résidences secondaires de montagne, la
tendance actuelle est à la régulation, suite à l’entrée en vigueur,
au 1er janvier 2013, de la Lex Weber. Dans le domaine de la
construction, les premiers effets de cette nouvelle loi se font
déjà ressentir.
2011
2012 (en baisse)
60’000
St Moritz - Suisse
A Genève et sur la Riviera vaudoise, le marché du luxe ralentit depuis 2012. D’une part parce que les conditions économiques dégradées réveillent les arguments rationnels du côté
des investisseurs. D’autre part parce que les prix ont sûrement
atteint un palier et que les banques se montrent particulièrement prudentes (fonds propres à 50%) sur ce segment, où le
concept de valeur de marché s’applique difficilement. Selon les
professionnels du secteur, on assiste surtout à un retour à la
normale plus qu’à une crise, car si le nombre d’objets de prestige disponibles sur le marché est en sensible augmentation, il
reste néanmoins très limité.
2010
2012 (en hausse)
Courchevel - France
Les clients fortunés des pays émergents, Asiatiques en tête,
mais également Russes, sont les investisseurs les plus actifs.
D’abord sur leurs marchés locaux, mais également sur les
« prime properties » européennes ou américaines. Ils diversifient leurs actifs afin d’échapper au « risque politique » qui
menace souvent leurs propres pays. C’est l’une des raisons
de l’explosion des prix dans le prestige depuis 10 ans. Géographiquement, le marché de l’immobilier de luxe est aujourd’hui
polarisé. Si les prix ont globalement augmenté en 2012, l’AsiePacifique a été la principale source de hausse, et l’Europe celle
de la baisse.
70’000
CHF/m2
Le nombre de clients de la catégorie de biens dits « de prestige » augmente en permanence, notamment dans les pays
émergents, alors que l’offre des objets de luxe est très limitée. C’est généralement un marché de la « revente ». A Genève
c’est d’autant plus le cas que les terrains pour construire du
neuf sont rares.
Hong Kong
7.6
immobilier international
OBSERVATOIRE 2013
Cortina - Italie
59
Editeur
Acanthe sa
Av. Eugène-Pittard 14
Case postale 30
1211 Genève 17
Rédaction
Alexandre Baettig
Alexia Bonnet
Anne-Sophie Meylan
Caroline Dunst
Etienne Nagy
Florent Berard
Marianne Salib
Pascale Thaler-Fortis
Michèle Degaudenzi
Relecture
Michaela Emch
Eclosions marketing & communication
1976 Aven
Graphisme
La Fonderie
Clos de la Fonderie 7
1227 Carouge/Genève
Page de couverture
Immeuble: Freestudios, rue Gourgas à Genève
Architectes: Ris & Chabloz
Graphisme: Damien Gallay
Impression
Atar Roto Press SA
Rue des Sablières 13
Case Postale 565
1214 Vernier/Genève
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Acanthe sa, juin 2013
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Les informations et opinions, figurant dans cette étude, émanent de sources
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