Commune de

Transcription

Commune de

Commune de
SAINT GEORGES
SUR EURE
QUARTIER DURABLE LES ERRIAUX
Tranche 2
20 lots individuels
NOTE DE PRESENTATION
Rédacteur
Nicolas MOREAU
Validation
f:\operations en cours\saint georges sur eure\op259 les
erriaux\13 - ventes\dossier précomm\259-notice vente
v2.docx
Edouard FABRE
Christine GOIMBAULT
COMMUNE DE ST GEORGES
PUBLIC
Diffusion
Sommaire
Contexte
Présentation de la commune
Aménagement du quartier
Phasage
La démarche environnementale
Charte de développement durable
Plan de composition
Règlement d’urbanisme
Cahier des charges
Limites de prestations
Grille de prix
Réservations ventes
Calendrier prévisionnel
Avec la participation de :
Maîtrise d’ouvrage
et financeurs
Ingéniérie
IND A 13/04/2011
IND B 15/04/2011
IND C 04/05/2011
IND D 20/05/2011
IND E 21/06/2011
IND F 12/07/2011
12/07/2011
15/04/2011
04/05/2011
20/05/2011
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QUARTIER DURABLE LES ERRIAUX A SAINT GEORGES SUR EURE
PRESENTATION DE L’OPERATION
AMENAGEUR
Raison sociale : SOCIETE D’AMENAGEMENT ET D’EQUIPEMENT D’EURE-ET-LOIR (SAEDEL)
Statut juridique : SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE (SEM)
Nom et Prénom de la personne responsable :
M. ERIC GERARD, président directeur général de la SAEDEL
Conseiller Général, canton de la Loupe ; Maire de La Loupe
Responsable d’opération : M. Nicolas MOREAU
Numéro de SIRET 806 520 201 00039
Code APE / 701C



CONTACT :
1 rue d’Aquitaine 28110 LUCE
Tél 02 37 33 31 80
[email protected]
OPERATION D’AMENAGEMENT à SAINT-GEORGES-SUR-EURE - NOTE DE PRESENTATION
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Contexte
Le projet de QUARTIER DURABLE à Saint Georges sur Eure s’inscrit dans une politique de
développement engagée par la commune depuis 2005, à la suite d’un audit global d’aménagement,
révélant de forts enjeux urbains sur le secteur des Erriaux, emprise de près de 11ha agricoles
immédiatement en contact avec le centre bourg.
Depuis, le calendrier opérationnel s’est développé autour de contraintes techniques et foncières, avec
en particulier :
- des acquisitions à l’amiable et la mise en œuvre d’une procédure d’expropriation par la SAEDEL
aboutissant à la libération des dernières emprises en juillet 2010 ;
- la prise en compte de fortes contraintes d’aménagement autour du cœur de village (milieu habité,
circulation à maintenir sur routes départementales, construction de la médiathèque et des commerces
cœur de village par la SAEDEL).
L’opération a commencé à entrer en phase opérationnelle par la construction du cœur de village entre
mars 2007 et février 2009, et entre aujourd’hui dans sa deuxième phase : le quartier des Erriaux.
En mai 2011, la SAEDEL engage les travaux d’aménagement de ce quartier de près de 140
logements et locaux commerciaux, programmés en 3 tranches.
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Présentation de la commune
Mairie
Chiffres clés
Divisions Administratives
16 rue Jean Moulin
Code postal : 28190
Région : Centre
28190 - Saint-Georges-sur-Eure
Tél. : 02 37 26 74 16
Population : 2 445 habitants
Superficie : 15 km²
Département : Eure-et-Loir
Arrondissement : Chartres
Fax : 02 37 26 77 40
Densité : 158 hab/km²
Canton : Courville-sur-Eure
Altitude : 149 m
Intercommunalité :
Métropole
Chartres
Situation locale
Saint Georges sur Eure est située dans le département de l’Eure-et-Loir, en région Centre, à sept
kilomètres de l’agglomération de Chartres.
Le terrain est situé au nord-ouest du village, à proximité immédiate du centre-bourg, en limite des
zones déjà urbanisées. Il est composé, à l’état actuel, de parcelles agricoles, propriétés de la
SAEDEL, représentant un total de 10,4 hectares.
GARE SNCF
AMILLY
AGGLOMERATION
CHARTRAINE
GARE SNCF
LA TAYE
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L’aménagement de ce secteur repose sur le souhait de garantir un développement harmonieux de la
commune, organisant à terme un espace urbain mieux construit, avec un centre-ville recentré et un
lien amélioré entre les quartiers.
OPERATION
LES ERRIAUX
OPERATION CŒUR DE VILLAGE
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Le site ne compte aucune construction existante. Le projet demande toutefois la démolition de deux
immeubles, rue Curie et rue Dumais. Le tissu bâti avoisinant est composé de maisons individuelles
dont les jardins encadrent au sud et à l’est du lotissement, avec des limites traitées de façon
hétérogène : clôtures et haies ou murs pleins préfabriqués.
Les terrains faisant l’objet du projet sont aujourd’hui des terres agricoles. Ils ne comptent aucun
élément végétal particulier : pas d’arbres isolés, pas de haies bocagères... L’extrémité sud-est compte
cependant un ancien jardin de pépinière. Quelques arbres remarquables, ainsi qu’un bassin
d’agrément seront conservés et intégrés au projet. Les franges bâties du village offrent une
perspective sur de nombreux arbres, de taille et d’espèces variées.
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Le quartier sera ouvert à l’ouest et au nord sur le paysage agricole actuel. A terme cependant, toute la
limite nord sera également urbanisée. Seule la limite ouest restera donc ouverte sur un paysage
agricole. L’accroche du futur quartier sur les jardins pavillonnaires existants est à prendre en compte,
à la fois pour préserver l’intimité des habitants actuels, mais aussi pour assurer une intégration
paysagère et environnementale réussie.
Situé partiellement en zone inondable et présentant une légère pente descendant vers le centrebourg, le site impose une réflexion approfondie sur le traitement du ruissellement des eaux et de
l’assainissement.
Aménagement du quartier
Objectifs
Le lotissement permet d’aménager un nouveau quartier respectueux du site et de l’identité locale. Les
objectifs recherchés sont :
-
proposer un véritable projet d’intégration au contexte urbain (liens avec les quartiers
existants et futurs),
-
proposer une diversité et une mixité d’habitat et d’ambiances : répondre à la demande en
logements de différentes catégories de population et favoriser la mixité sociale et
générationnelle,
-
rechercher une certaine densité afin d’éviter l’étalement urbain et économiser le foncier,
-
aménager un quartier au cadre de vie de qualité,
-
offrir un projet de développement durable (gestion de l’eau, déplacements, énergie,
déchets, paysage et biodiversité).
Conception du quartier
La topographie du terrain est conservée et prise en compte pour la gestion des eaux pluviales et du
réseau d’assainissement, par un système gravitaire alternatif à ciel ouvert. L’ensemble du plan est
dessiné sur la base des courbes de niveau du terrain. Le quartier créé se raccroche au village existant
par 3 points, sur les deux axes majeurs.
Le positionnement des parcelles permet d’offrir un maximum de logements créés, ainsi qu’une vue
vers le bourg et son clocher, point remarquable du paysage et symbole de l’identité du bourg.
La partie sud-est développe un parc arboré de 8000 m².
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Plan général d’aménagement (toutes tranches)
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Le programme d’aménagement
Le projet global prévoit une diversité des types d’habitat :
137 logements, dont :
o
28 logements sociaux
o
14 maisons de village (logement séniors)
o
25 lots individuels denses (< 450 m²)
o
70 lots individuels
1 parc d’environ 8 000 m²
des rez-de-chaussée pour de futurs commerces ou services.
Formes bâties
Le nouveau quartier prévoit une typologie riche reposant sur un recours à différentes formes bâties
selon les principes suivants :
Densité forte à proximité du bourg et de l’opération de la Place de la Laiterie (parcelles plus
petites), habitat dense (maisons de village, petits immeubles collectifs),
Densité dégressive au fur et à mesure de l’éloignement du centre bourg :
-
bâti individuel groupé et semi-collectifs dans le prolongement de la voie cœur de village,
-
bâti individuel en cœur de parcelle sur le reste du secteur, avec une taille moyenne de
parcelle plus petite dans les franges de contact avec le centre bourg,
-
alternance de taille de parcelles pour retrouver la variété qui fait la qualité du centre ville.
Les intersections majeures sont également marquées par des constructions plus compactes.
Trois types d’îlots seront présents sur le quartier :
-
les îlots où les parcelles sont groupées (450m² environ) pour la construction de maisons de bourg,
-
les îlots avec des parcelles individuelles de 550 à 800m² pour la construction de maisons
individuelles
-
les îlots avec des logements collectifs, alternative au logement individuel permettant une plus
grande densité, une meilleure utilisation de l’espace, une forme intéressante pour les logements,
un compromis intermédiaire dans la façon d’habiter. Ils permettent de proposer aux primo
accédants, aux personnes âgées ou aux jeunes des logements adaptés à leur budget, à leurs
besoins et garantir les conditions d’un parcours résidentiel à Saint Georges sur Eure.
Les différents types de logements
Les logements adaptés aux seniors / populations vieillissantes
En cours de développement
Les logements pour les anciens sont regroupés, au plus près du centre-bourg. En rez-de-chaussée et
de plain-pied, ils sont accessibles et adaptés aux handicaps. Bien situés, ils sont proches du centre
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ville, pour que ces personnes puissent bénéficier des commerces, de l’église, des transports en
commun, des équipements collectifs. Ces logements sont également proches du futur parc pour
bénéficier d’espaces verts entretenus par la collectivité.
Logements individuels groupés
Les logements individuels accolés (maisons de bourg) sont implantés sur des parcelles de 400/450 m²
environ. La disposition de ces logements et la configuration de la parcelle offre un jardin optimisé.
Logements collectifs
Activités et services
Au rez-de-chaussée des logements collectifs situés près de la place de la Laiterie, se trouvent
quelques commerces qui restent visibles depuis la place, accompagnant les promeneurs du centre
ville vers le quartier résidentiel.
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Composition urbaine et choix énergétiques
Par le choix du positionnement des voies, leur optimisation, la préservation des grandes perspectives
vers les points significatifs du paysage, le dimensionnement des espaces publics, le « squelette » du
futur quartier est établi. Mais le plan masse est également établi pour permettre de proposer un
maximum de logements avec une façade longue orientée au Sud afin de profiter des apports
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énergétiques gratuits du soleil. La recherche de performances énergétiques ne peut être atteinte que
de deux moyens : limiter les échanges thermiques non souhaités (le froid en hiver, le chaud en été) au
travers de performances d’enveloppe et d’architectures appropriées, éviter d’avoir recours aux
énergies grises et non renouvelables dont le coût ne cessera d’augmenter et pèsera sur les charges
des futurs habitants. Le choix de plan masse optimise ce recours aux solutions alternatives.
Le quartier, dans le cadre des ses objectifs environnementaux, sera un quartier Basse
Consommation, tous les bâtiments construits devant répondre aux objectifs BBC (65 kWhep/m² /an),
privilégiant les gains par renforcement de l’enveloppe du bâtiment (isolation des combles, murs,
planchers, réduction des ponts thermiques, étanchéité).
Par ailleurs, on valorisera (prescriptions réglementaires) les principes de l’architecture bioclimatique :
par l’orientation, la répartition judicieuse des ouvertures
une enveloppe très performante (toit, murs, planchers) grâce à une isolation thermique
renforcée des toitures et des parois majoritairement par l’extérieur (réduction des
déperditions) ;
une bonne étanchéité à l’air de l’enveloppe ;
un mode de chauffage performant et adapté aux besoins : pompe à chaleur, poêle ou
chaudière bois ;
l’utilisation des énergies renouvelables ;
une ventilation très performante et en particulier une ventilation double flux ;
Les ouvrages de voirie et circulations douces
Les circulations douces et pistes cyclables
Le quartier des Erriaux bénéficie d’une situation exceptionnelle dans le bourg de Saint Georges sur
Eure, en contact direct avec le centre bourg.
Les transports motorisés constituent un enjeu capital de développement durable, avant d’être une
nuisance visuelle, sonore, olfactive. A travers la conception du projet, il s’agit de promouvoir des
déplacements alternatifs non motorisés ou en commun, en prenant en compte la situation rurale de la
commune (déplacements travail-domicile).
Le projet prévoit la création de circulations douces attractives, efficaces, sécurisées, pour piétons et
cycles visant à réduire les déplacements motorisés.
Les circulations douces permettent de relier le quartier aux principaux pôles d’attractivité :
•
la nouvelle place de la Laiterie rassemblant commerces, services et équipements publics
(médiathèque, centre socio culturel), ainsi que les points d’arrêt des transports urbains publics
•
les équipements structurants, et en particulier écoles et équipements administratifs, salle des
fêtes, présents dans un rayon de 550m (9min à pied).
•
Le supermarché de la commune
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Le projet développe 1,76 km de pistes dédiées aux circulations douces, séparées des voies de
circulation automobiles et traversant les espaces verts au plus court vers les pôles d’attractivité.
Les cheminements sont balisés et les traversées de chaussée sécurisées.
A l’extérieur du périmètre, ils sont prolongés par les actions en cours menées par la collectivité (bande
de courtoisie jusqu’à la Taye, piste cyclable jusqu’à Fontenay et Chartres)
Les pistes sont réalisées en stabilisé afin de réduire l’imperméabilisation des surfaces, pour des
largeurs de 2 à 3 mètres selon leur hiérarchie dans le dispositif. Elles sont contenues par de la volige
en bois.
Un réseau viaire simple et en connexion avec le reste de la ville
Le plan de circulation permet de desservir de façon optimale le site en favorisant un accès depuis le
centre-bourg commerçant et une sortie rapide de Saint Georges sur Eure par les rues Dumais et
Pierre et Marie Curie pour ne pas surcharger la circulation du centre bourg, l’essentiel des
déplacements se faisant vers / depuis Chartres.
Le réseau principal, celui qui liera l’opération au reste du territoire, sera composé de deux voies :
-
Une voie Nord Sud qui partira de la rue Maurice Dumais en empruntant la parcelle de l’ancien
Hôtel, cette dernière se prolongera à terme sur les terrains situés au Nord devenant l’une des
voies majeures de la commune.
-
La seconde Est Ouest sera créée à partir d’une percée nouvelle vers la rue Pierre et Marie Curie,
elle permettra de constituer une sortie (sens unique) au quartier évitant de renvoyer l’intégralité de
la circulation vers le carrefour Dumais / place de la Libération.
Les voies sont toutes accompagnées de trottoirs, de noues et de bandes plantées, offrant un espace
public accueillant et paysager. Certaines accueillent des places de stationnement public, sous forme
de parkings paysagés insérés dans le tissu urbain.
Les voies Nord-Sud sont également des perspectives notables vers le patrimoine communal (clocher).
La hauteur des constructions étant limitée, le point le plus haut et donc le plus visible reste le clocher
du bourg.
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Principe de noues et entrées aux lots
Stationnement
Pour les visiteurs, quatre poches de stationnement (27 places) sont réparties à des points
stratégiques dans le quartier.
Pour les maisons individuelles, des places en engravure seront créées permettant ainsi le
stationnement de deux véhicules.
Les maisons groupées auront un garage accolé au bâti, accueillant deux places de
stationnement.
Les logements sociaux auront un parking privatif au sein de la parcelle.
Gestion alternative des eaux de pluie
Le quartier des Erriaux est conçu sur la base d’un assainissement 100% alternatif, destiné à piéger et
infiltrer l’eau de pluie là où elle tombe. Les principes fondamentaux sont les suivants :
•
Respecter les écoulements naturels,
•
Stocker l’eau à la source,
•
Favoriser l’infiltration,
•
Supprimer tout rejet d’eau pluvial à l’aval de l’opération.
Pour mettre en place ce dispositif, tous les espaces verts du quartier sont dimensionnés pour une
double fonction paysagère et hydraulique. Ce concept permet d’apporter une forte valeur ajoutée, en
termes de qualité paysagère et de développement durable.
Les noues avec un stockage temporaire de l’eau de ruissellement et une infiltration progressive sont
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donc une réponse adaptée et proposent une remise à l’honneur du savoir faire hydraulique des
anciens habitants de la commune (canal de dérivation) et une réintroduction dans le paysage urbain
d’un élément structurant historique. De plus, en aménageant le terrain aujourd’hui agricole, on va
augmenter la rugosité du terrain et limiter le ruissellement (bâtiments, jardins, végétaux, noues) donc
améliorer la situation des terrains situés en aval.
Par ailleurs, l’assainissement alternatif traite les phénomènes de pollution par diffusion plutôt que par
concentration et rejet en canalisations : ainsi la percolation dans le sol permet une filtration à travers
les matériaux en place et une dégradation/oxydation plus importante.
Gestion des déchets
La gestion des ordures ménagères est une vraie question d’urbanisme et de qualité de vie pour le
quartier. Le principe sera l’apport volontaire sur des points de collecte pour limiter les mouvements, le
bruit, la pollution par les camions de ramassage en plus des mesures de tri sélectif. Cinq points
collecte pour les ordures ménagères ou le tri sélectif sont crées sur l’ensemble du projet
Diversité biologique et paysage
La construction du quartier des Erriaux va permettre de retrouver la biodiversité déplacée par
l’exploitation agricole du terrain. Seules les franges bâties du village offrent une perspective sur de
nombreux arbres, de taille et d’espèces variées, présentent dans les fonds de jardins : sur le site, le
terrain est essentiellement nu (usage agricole).
Plutôt que de constituer un paysage artificiel sans rapport avec le territoire, la recherche faite ici sera
de retrouver le caractère paysager du site. La richesse de l’opération va venir des rapports qu’elle va
établir avec le paysage bâti (le vieux centre et le clocher) et naturel, la plaine, l’Eure visible par les
grands arbres et le paysage d’eau reconstitué au travers des noues.
Le traitement paysager des voies permet et d’accompagner la structure générale du quartier en
soulignant leur statut hiérarchique. Les deux côtés des voies sont traités de manière différenciée. Les
voieries ont toutes une partie de leur surface consacrée à la gestion hydraulique des eaux de pluie :
pour les voies Est-Ouest, il s’agit de la rive Sud et pour les voies Nord-Sud du côté Est.
Franges boisées au nord et à l’ouest : une ceinture arbustive de 3m de large est recréée dans
l’esprit des bosquets de Beauce. Cette frange est composé d’essences indigènes en jeunes plants
(aubépine, prunelier, troène) ainsi que quelques arbres sous forme de baliveaux (charme, érable,
sorbier, merisier).
Les jardins privatifs à l’est et au sud-ouest : les jardins privatifs créés vont se placer en vis à vis de
ceux déjà existant pour ainsi créer une frange verte.
Le quartier durable des Erriaux développe une véritable identité paysagère par un ensemble d’actions
coordonnées sur les espaces verts :
Surfaces végétalisées très supérieures à une opération d’aménagement classique
Conception des espaces verts prenant en compte la gestion ultérieure (gestion différenciée
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favorisant le développement libre des essences)
Conception adaptée aux différents milieux présents dans l’opération (milieux frais ou humides,
milieux ombragés, milieux secs et/ou ensoleillés)
Diversité des essences et des milieux favorisant la biodiversité :
•
Noues plantées de graminées, vivaces et plantes sauvages.
•
Noue serpentine du parc en milieu frais : joncs, salicaire
•
Lisières nord et sud différenciées (milieu ombragé ou ensoleillé) : cornouiller,
prunelier, seringua, fusain
•
Fruitiers de production en partie basse du parc
•
Zones gazon très limitées (env 950m² soit 2.5% des espaces publics)
•
Traitements phytosanitaire proscrits.
Le parc au sud-est
Le point bas du site se trouve dans la zone inondable et devient naturellement un parc écologique
humide, l’élément fort de connexion entre la ville et le nouveau quartier. D’une surface de 8000 m², le
parc représente:
•
Un espace de convivialité en contact avec les ilots les plus denses (logements
collectifs sans jardins)
•
Un lieu d’éducation à la biodiversité, à la protection de la ressource, à la gestion
de l’eau
•
Une réponse au risque inondation (pas d’exposition supplémentaire)
•
Une fonction hydraulique
Le parc ménage des espaces engazonnés et de prairie, des zones humides avec passages sur
platelages bois et des franges arbustives préservant l’intimité des jardins existants. Des arbres adultes
sont plantés en isolé dans l’esprit de recréer un parc arboretum naturel. En contact avec les fonds de
parcelle, le parc traite la lisière avec les murs et fonds de jardins existant au sud, pauvre visuellement
mais intéressants sur le plan de la biodiversité, avec la mise en œuvre d’une frange boisée épaisse.
Dans sa partie centrale, le parc propose une noue serpentine, un milieu frais permettant la gestion des
eaux de ruissellement des espaces publics proches et des occurrences pluvieuses les plus violentes
(au-delà du centennal) ou les épisodes d’inondation. La noue est plantée et accompagnée de murets
de gabions soulignant la dépression et la fonction hydraulique du parc.
Le parc est traversé d’une piste piéton cycles en stabilisé renforcé prolongeant le plus directement les
circulations douces du quartier depuis et vers le centre bourg. Cette piste est constituée dans sa partie
centrale d’un platelage en bois de robinier et chêne (non traité) traversant les milieux humides.
Le parc est planté d’une prairie fauchée (milieux différenciés, valorisables pour leur intérêt écologique:
flore, faune, insectes, oiseaux), de plantations arbustives et de plantations de hautes tiges dont un
arbre remarquable.
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Phasage
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La démarche environnementale
Consciente de la sensibilité du site et forte d’un appui déterminé des élus de Saint Georges sur Eure
dans sa démarche environnementale, la SAEDEL a proposé d’engager des études d’aménagement
en plaçant l’environnement au cœur de la réflexion.
Dès lors, en partenariat avec l’ADEME, la SAEDEL a mis en place un comité de pilotage
environnement chargé de suivre et d’arbitrer les propositions d’aménagement amenées par
l’APPROCHE ENVIRONNEMENTALE DE L’URBANISME (AEU®, méthode ADEME, prestation d’aide
à la décision qui consiste à analyser le projet sous un angle environnemental et énergétique, de
manière globale et transversale) menée par le bureau d’études spécialisé SETUR.
L’ensemble de la démarche, menée sur plus de deux ans, peut être synthétisée dans le tableau:
PHASE
OBJECTIF
PRODUCTION
Identification des potentialités et les
DIAGNOSTIC
contraintes de la zone d’étude sur les
plans
énergétiques
et
PHASE 1
environnementales
Définition
des
objectifs
et
des
préconisations environnementales pour
CHARTE
DURABLE
DE
DEVELOPPEMENT
le projet
Définition des choix d’aménagement
AVANT PROJET
Conception du projet
PROJET/DCE
PHASE 2
PERMIS D’AMENAGER
Relecture du projet au regard de la
PRECONISATIONS
et
ACTIONS
charte d’objectifs
ENVIRONNEMENTALES DETAILLES
Intégration de ces choix dans les
REGLEMENT DU LOTISSEMENT
documents réglementaires
PHASE 3
Intégration de ces choix dans les
documents contractuels
PHASE 4
Mise en place d’indicateurs de suivi
CAHIER DES CHARGES
CHARTE CHANTIER VERT
INDICATEURS DE SUIVI
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Cette démarche a abouti à une série d’actions menées dans le cadre de l’opération et synthétisées cidessous :
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Charte de développement durable
THEME 1 GESTION DE L’EAU
THEME 2 DEPLACEMENTS
THEME 3 ENERGIE
THEME 4 DECHETS
THEME 5 PAYSAGES ET BIODIVERSITE
THEME 6 FORMES URBAINES ET CONTEXTE SOCIAL
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CHARTE DE DEVELOPPEMENT DURABLE
THEME 1 GESTION DE L’EAU
OBJECTIF
Charte d’objectifs approuvée le 09/09/2008
Réduire ou neutraliser l’impact hydraulique de
l’urbanisation
Tendre vers le « zéro rejet »
Structurer le quartier pour respecter le fonctionnement
hydraulique naturel du secteur
Concevoir un assainissement de type alternatif (collecte,
infiltration et circulation de l’eau en surface)
Minimiser l’imperméabilisation des sols sur les espaces publics
Ne pas aggraver les phénomènes d’inondation des
quartiers urbanisés à l’aval du site (zones inondables)
Réduire le phénomène de ruissellement et de lessivage des
sols à l’arrière des jardins de la rue Dumais.
Ne pas exposer de nouvelles populations à un risque
d’inondation
ACTION RETENUE
Approuvé le 25/11/2010
Neutralisation impact hydraulique par création d’un assainissement
100% alternatif sans rejet d’eaux pluviales jusqu’à la pluie centennale
Maîtrise du risque inondation par évitement des zones sensibles
(périmètre PPRI), et création de possibilités de transit et refuges en
période de crue
Assainissement à la parcelle : tranchée drainante préconisée ou autre
dispositif équivalent pour un volume d’eau (centennal) de 4m3 env
selon imperméabilisation – note de calcul à joindre à la demande de
PC.
Création d’un parc de 8000m2 en réponse à la sensibilité hydraulique
(maîtrise du risque, fonction hydraulique)
Obligation règlementaire de stocker 100% des eaux pluviales de
l’épisode centennal, sur sa parcelle (ARTICLE 4 du règlement)
Obligation de minimiser l’imperméabilisation des sols (ARTICLE 13
du règlement) en contrôlant les surfaces et matériaux
Incitation à collecter l’eau de pluie pour constituer un volume tampon
et pour sa réutilisation en usages domestiques
Économiser la ressource, réduire la dépense
Imposer la réutilisation d’eau de pluie dans l’habitat sur
tout ou partie du quartier
Prévoir, si besoin, en plus du volume d’usage, un volume
tampon pour la gestion des eaux pluviales
Différenciation des espèces végétales selon le milieu de plantation
(ombragé au nord des terrains ou ensoleillée au sud, différenciation
milieux frais/humides ou secs)).
Espèces peu gourmandes en eau.
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Concevoir des espaces verts nécessitant peu ou pas
d’arrosage (limité aux deux 1ères années suivant la
plantation)
50% des logements (66 logements + 300m2 surfaces commerciales)
créées sur 32% de la surface totale (hors parc) en frange intérieure
du quartier en contact avec le centre bourg (bande de densité de
22logt/ha sur 80m de profondeur) pour rapprocher le maximum de
population des services et commerces existants
Acquisition de deux parcelles construites pour assurer des liaisons
secondaires hors du centre bourg
Mise en place de contraintes fortes et dissuasives pour utilisation de
la voiture sur trajets courts (plan de circulation, plan de
stationnement)
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THEME 2 DEPLACEMENTS
OBJECTIF
Faciliter les relations du quartier au tissu existant
Minimiser les déplacements motorisés
Localiser les secteurs les plus denses au plus près des
équipements, services et commerces
Dissuader l’utilisation de la voiture pour les trajets courts
Réduire autant que possible l’impact visuel des véhicules
Favoriser les déplacements doux (piétons &cycles)
Concevoir pour les modes doux (piétons, cycles) des trajets
confortables et aussi directs que possible vers les pôles
d’attractivité et en particulier vers les services et
équipements du centre bourg
Prolonger ces circulations douces en un réseau à l’échelle de
la commune, et améliorer progressivement les points noirs
existants (traversées, trottoirs)
Créer une piste cyclable pour relier le bourg à la gare
ACTION RETENUE
Création de circulations douces attractives, efficaces, sécurisées,
pour piétons et cycles visant à réduire les déplacements motorisés :
1,76km de pistes
Création d’une bande de courtoisie créée jusqu’à la gare de La Taye
Création d’une piste cyclable entre Fontenay sur Eure et la gare de la
Taye.
Création de poches limitées de stationnement public
-Pour privilégier les déplacements doux
-Pour éviter une saturation des stationnements dans le centre
-Réduire la pénétration des véhicules dans le quartier
-Pour réduire l’impact paysager de la voiture
Réduction de l’impact visuel de la présence de véhicules dans
l’opération et de garantir le meilleur confort pour les piétons et cycles
(pas d’obstacles à contourner, de points noirs de visibilité…) en
créant 2 places de jour, en engravure dans la parcelle, non visible
depuis la rue et totalement à l’écart des pistes de circulations douces.
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Réduire les nuisances et les impacts environnementaux
de la circulation routière
Maîtriser les déplacements de véhicules
Eviter tout trafic de transit au travers du secteur des Erriaux
entre la rue Curie et la rue Dumais
Hiérarchiser les voies de circulation et privilégier clairement le
confort des piétons et cycles à la facilité de circulation des
véhicules
Limiter les accès véhicules vers la place de la Laiterie, pour
privilégier les déplacements alternatifs.
Point cycles créé sur place de la Laiterie
Amenée de la fibre optique
Selon devis RSEIPC
19670€ + 400€/logement
Favoriser l’usage des transports en commun, en particulier
le bus, par les futurs habitants des Erriaux
Valoriser les points de desserte de la place de la Laiterie
Créer les conditions de mise en œuvre d’un pôle d'échanges
intermodal à la Gare de la Taye
Sensibiliser les futurs habitants des Erriaux à l’utilisation
préférentielle des transports en commun
Développement de NTIC pour favoriser le télétravail
12/07/2011
THEME 3 ENERGIE
OBJECTIF
ACTION RETENUE
Réduire la dépense et la dépendance énergétique, la
consommation d'énergie fossile et la production de gaz
à effet de serre
Optimiser le plan masse et ajuster les formes urbaines pour
valoriser l’énergie solaire passive (réduire les besoins et
limiter les déperditions par une exposition intelligente)
Valorisation des énergies renouvelables et confort bioclimatique par
l’optimisation du plan masse :
-82% des lots individuels favorablement orientés (sens N/S)
-création d’une frange boisée épaisse en limites nord et ouest pour
réduire l’impact du vent
Imposer un niveau de performance énergétique minimal «
Bâtiment Basse Consommation » (65 kWh/m²/an) à
l’ensemble des constructions
Imposition au règlement (article 11) de formes urbaines valorisant les
apports solaires et le confort climatique : polygone d’implantation des
façades, sens de faîtage imposé
Intégrer dans le règlement certains principes
construction améliorant la maîtrise de l’énergie
de
Informer les acquéreurs et constructeurs et sensibiliser aux
différentes
énergies
renouvelables
(avantages
/
inconvénients), l’imposer aux logements collectifs ou semi
collectifs.
Imposition dans le cahier des charges d’un niveau de performance
énergétique Niveau BBC2005 (65kwH/M².an)
Mise en place d’un partenariat avec l’Espace Info Energie afin
d’accompagner chaque acquéreur : recommandations sur le projet,
listes de constructeurs, aides financières
Favoriser une réduction de l’énergie grise consommée
dans la construction des logements (utilisation de
matériaux renouvelables, locaux)
Minimiser la pollution lumineuse
Assurer un éclairage du quartier adapté aux lieux et aux
ambiances
Maitrise d’ouvrage RSEIPC
Utiliser du matériel et des dispositifs techniques permettant
de réduire le coût global de l’éclairage (investissement +
renouvellement + gestion) et sa consommation énergétique
12/07/2011
THEME 4 DECHETS
OBJECTIF
Maîtriser les déchets de chantier liés à l’aménagement et
aux constructions
Établir une charte « chantier vert » et l’appliquer lors des
travaux d’aménagement
Limiter les déblais et remblais et réutiliser sur site les
matériaux de démolitions et de déblais
Sensibiliser les constructeurs et de suivre la gestion des
déchets sur les espaces privatifs
Respecter les filières de démolition
ACTION RETENUE
Dépollution d’une parcelle de 600m² (pollution aux hydrocarbures)
Charte chantier vert pour chantier aménagement (SAEDEL):
Réemployer ou valoriser des matériaux géologiques naturels excavés
sur les chantiers
Recycler les matériaux routiers
Réduire les émissions de gaz a effet de serre et la consommation
d’énergie
Incitation à la gestion raisonnée des déchets des chantiers de
construction dans documents de commercialisation (notice
d’information)
Réutilisation par concassage des bétons issu des démolitions des 2
bâtiments du site (hôtel et maison rue Curie)
Traitement du cheminement en platelage de bois non traité brut
(robinier + chêne)
Réduire les volumes de déchets verts
Réduire au maximum les surfaces de pelouses, fortes
génératrices de déchets
Entretien différencié des espaces verts
Entretenir les pelouses publiques par la pratique du
mulching, et encourager cette pratique sur les espaces
verts privés
Incitation à la la pratique du compostage dans documents de
commercialisation (notice d’information)
Initier sur les Erriaux la pratique du compostage individuel,
et le généraliser à l’échelle intercommunale
Création de 7 points d’apport volontaire pour tri sélectif/OM
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THEME 5 PAYSAGES ET BIODIVERSITE
OBJECTIF
Mettre en valeur les éléments remarquables du paysage
Assurer des perspectives sur le clocher, élément repère
favorisant un sentiment d’appartenance au village
Conserver tout ou partie du « parc » au sud-est des Erriaux,
et, autant que possible les arbres de haut jet près de
l’ancien hôtel (futur accès au quartier)
ACTION RETENUE
Conservation et mise en valeur d’une partie du parc existant (secteur
grands sujets conservés)
Perspectives sur clocher dans l’axe des voies
Arbres majestueux plantés aux intersections et sur placettes (points
de repère) : tilleuls, noyers, chênes
Définir une véritable ambiance végétale du quartier
Maîtriser en périphérie la transition vers l’espace agricole et
veiller à une lecture de franges très végétalisées de la
lisière ouest du quartier Accompagner les secteurs les plus
denses par les espaces verts les plus importants
Frange boisée par plantations endémiques (érable, aubépine,
prunelier, pommier sauvage) développée sur 600 ml sur 2660m² en
préverdissement
Assurer rapidement une présence marqué du végétal en
préverdissant certains lieux
Vocabulaire du canal dans noue serpentine
Reprendre le vocabulaire de l’eau et du canal dans les
aménagements
Favoriser la biodiversité dans la conception et la gestion
des espaces verts
Réduire autant que possible les surfaces de pelouse dont
l’intérêt écologique est très limité au profit de milieux
différenciés tel que des prairies
Valoriser les zones de gestion des eaux pluviales
Proscrire les traitements phytosanitaires pour l’entretien
des espaces verts publics, et encourager les particuliers à
s’en passer
Biodiversité :
Noues plantées de graminées, vivaces et plantes sauvages.
Noue serpentine du parc en milieu frais : joncs, salicaire
Lisières nord et sud différenciées (milieu ombragé ou ensoleillé) :
cornouiller, prunelier, seringua, fusain
Fruitiers de production en partie basse du parc
Zones gazon très limitées (env 950m² soit 2.5% des espaces publics)
Traitements phytosanitaire des espaces publics proscrits.
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THEME 6 FORMES URBAINES ET CONTEXTE SOCIAL
OBJECTIF
ACTION RETENUE
Répondre à la demande en logements (en quantité et
qualité) des différentes catégories de population
Accueillir des couples avec jeunes enfants
Construire des
vieillissantes
logements
adaptés
aux
populations
Accueillir des familles monoparentales, des personnes
seules, et des couples sans enfants (jeunes, seniors après
décohabitation)
Construire au moins 20% de logements sociaux (locatif et
accession sociale)
Favoriser la mixité sociale et générationnelle (éviter le
cloisonnement social)
Opération mixte avec un programme de :
-28 logements sociaux (dont 3 accession sociale), soit 20.4%
-14 maisons de village
-25 lots individuels denses
-70 lots individuels
Soit 137 logements
Pour 9.5ha
Et 300m² locaux commerciaux
Espaces publics accessibles
Assurer une bonne diversité dans l’offre de logements
(types et tailles) et veiller à leur bonne répartition
harmonieuse des catégories de logements dans le quartier
Création d’une place d’entrée d’opération
Rendre accessible l’ensemble des espaces publics à tout
ou partie des handicaps
Logements collectifs et terrains denses en contact avec le tissu urbain
existant
Créer des espaces publics généreux, de qualité, proches
des zones les plus denses, clairement identifiables,
connectés au tissu urbain actuel
12/07/2011
Optimiser l’espace prélevé sur la zone agricole
Rechercher une densité moyenne d’au moins 15 logements
/ ha, avec des îlots plus denses
Définir et valoriser des formes urbaines économes en
espace permettant l’économie d’énergie, la réduction des
surfaces imperméabilisées et des impacts hydrauliques la
libération d’espaces publics de qualité)
Ingénierie
AEU méthode ADEME
Etude hydraulique
Etude d’impact
12/07/2011
PLAN DE COMPOSITION
0
20M
100M
Tranche 2
TERRAINS
RESERVES
REGLEMENT D’URBANISME
-
TITRE I – DISPOSITIONS GENERALES
-
Article I - Champs d’application
Le présent règlement est applicable au lotissement dénommé «les Erriaux» situé sur la commune de SaintGeorges-sur-Eure.
Il est applicable en sus du droit des tiers et des règles générales d’urbanisme de la commune à savoir le Plan Local d’Urbanisme (PLU) dont il précise les dispositions. Pour l’ensemble de l’opération, il sera donc
fait application du règlement du PLU. Certains articles pourront être complétés et précisés par le présent règlement de lotissement. En cas de divergence dans la rédaction d’un article d’origine et d’un article
complété, l’article à prendre en compte sera toujours le plus contraignant. La zone du lotissement «les Erriaux» est classée dans le secteur 1AU du PLU approuvé le 20 février 2008.
-
Article II - Objet et servitudes
2.1. Le présent règlement a pour objet de fixer les règles et servitudes d’intérêt général imposées aux acquéreurs des lots, notamment en ce qui concerne le caractère et la nature des constructions à édifier, les
plantations et les clôtures, ceci dans le but de donner à l’ensemble du lotissement un aspect cohérent et garantir le cadre et l’agrément de vie de ses habitants.
Ce règlement est opposable à quiconque détient, à quel que titre que ce soit, un terrain compris dans l’assiette foncière du lotissement.
Tout acte de cession à titre onéreux ou gratuit des lots du présent lotissement, tant pour le premier acquéreur que les acquéreurs successifs, lors des aliénations ultérieures devra faire mention de l’obligation de
respecter les clauses du présent règlement, ainsi que les droits que le lotisseur pourra être amené à réserver.
2.2. Le lotissement fait l’objet d’un cahier des charges.
2.3. L’autorisation de lotissement ne confère pas le droit de construire. Toute construction devra faire l’objet d’une demande de permis de construire. L’édification des clôtures est soumise à déclaration préalable.
TITRE II - REGLEMENT
Règlement de PLU de Saint-Georges sur Eure
A titre indicatif, seule la version approuvée par la Commune est opposable
SECTION I : NATURE DE L'OCCUPATION ET DE L'UTILISATION DU SOL
-
Complété par les articles ci-dessous.
Dans le présent règlement, sont différenciées les dispositions applicables selon :
- le type de lot indiqué au plan de composition :
ILOT A : lot collectif
ILOTS B, F et D : lots individuels denses
ILOTS C, E, G, H : lots individuels
- la situation du lot appréciée par îlot identifié au plan de composition généralement différencié selon la position au nord
ou au sud de l’îlot.
Toutes les dispositions suivantes sont applicables sauf dispositions contraires figurant sur le plan de
composition, qui prévaudront.
Article 1AU 1 - Occupations et utilisations du sol interdites
- les constructions à usage industriel
- les constructions à usage d’entrepôts
- le stockage de matériaux
- la création de nouvelles structures d’exploitation agricoles,
- l'ouverture de carrières
- l'aménagement de terrain de camping ou de stationnement de caravanes et
le stationnement des caravanes et d’habitations légères de loisirs.
Article 1 - Occupations et utilisations du sol interdites
Se référer à l’article 1AU 1 du PLU en vigueur.
Article 1AU 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions
particulières
Sans objet
Article 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières
Se référer à l’article 1UA 2 du PLU en vigueur.
SECTION II : CONDITIONS DE DESSERTE
Article 1AU 3 - Accès et voirie
Les accès et les voies des terrains doivent présenter des caractéristiques permettant
de satisfaire aux exigences :
- des modes d’occupation du sol envisagés et du trafic prévisible
- des possibilités de construction résultant de l’application du règlement de la zone,
- du fonctionnement et de la sécurité de la circulation,
- du fonctionnement normal des services publics (approche du matériel de lutte
contre l’incendie, et d’enlèvement des ordures ménagères etc.)
Article 3 - Accès et voirie
Lots individuels
Chaque lot possède un accès unique identifié au plan de composition. L’accès en engravure sur le lot prévoit une capacité
de stationnement d’un véhicule en plus d’un accès au lot.
Pour mémoire, cet espace est un espace privatif non clos dont les règles d’accès et de clôture sont formellement
détaillées au cahier des charges de vente (interdiction de clore, servitude d’accès aux réseaux d’électricité et gaz le cas
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Les voies publiques ou privées se terminant en impasse devront être aménagées de
telle sorte que les véhicules puissent faire demi-tour.
Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire ne produise
une servitude de passage suffisante, instituée par acte authentique ou par voie
judiciaire, en application de l’article 682 du Code Civil.
Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies publiques, l’accès sur celle
des voies qui présenterait une gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit.
Toute opération doit limiter ses accès sur les voies publiques. Ces accès doivent
être adaptés à l’opération et être aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la
circulation publique.
Article 1AU 4 - Desserte par les réseaux
Le raccordement au réseau de distribution d’eau potable est obligatoire pour toute
construction ou installation nouvelle qui doit être desservie en eau potable.
Le raccordement au réseau d'assainissement collectif est obligatoire pour toute
construction ou installation engendrant des eaux usées.
L'évacuation des eaux usées non domestiques est subordonnée à un prétraitement
conformément aux textes en vigueur.
Les eaux pluviales générées par les constructions seront par priorité éliminées sur le
terrain : par infiltration si la nature du sol s’y prête, et/ou par stockage permettant leur
réutilisation A défaut elles seront dirigées dans le réseau collecteur si celui-ci
est existant et suffisant.
Lors de la réalisation d’opération d’ensemble, si les eaux pluviales ne peuvent pas
être retenues sur les parcelles, un espace commun devra être aménagé sur le
terrain d’assiette de l’opération pour retenir les eaux pluviales, avant de rejoindre le
réseau collecteur si celui-ci est existant et suffisant.
Toute construction ou installation nécessitant l’utilisation d’électricité doit être
obligatoirement raccordée au réseau public. Lorsque les lignes publiques sont
enterrées les branchements privés seront obligatoirement enterrés.
Toute construction ou installation doit pouvoir être raccordée au réseau public de
télécommunications. Lorsque les lignes publiques sont enterrées les branchements
privés seront obligatoirement enterrés.
échéant).
Lots individuels denses
Le positionnement de l’accès au lot est libre sur la limite de lot.
Pour mémoire, cet espace est un espace privatif non clos dont les règles d’accès et de clôture sont formellement
détaillées au cahier des charges de vente (interdiction de clore, servitude de réseaux).
Lots collectifs
Les lots collectifs prévoiront un nombre suffisant d’accès aux véhicules et piétons depuis l’espace public.
Article 4 - Desserte par les réseaux
Toute construction doit, en matière de réseaux, satisfaire à toute obligation vis-à-vis des gestionnaires de ces réseaux et
tous les aménagements doivent être conformes à la législation en vigueur en la matière et au schéma général de desserte
par les réseaux.
Gestion des eaux pluviales
Lots individuels et individuels denses
Dans le cadre de la gestion globale de l’eau pluviale dans le lotissement, le traitement des eaux pluviales sera fait à la
parcelle: il est formellement interdit de rejeter ces eaux pluviales dans les noues et ouvrages publics.
Pour gérer ces eaux pluviales, le demandeur devra démontrer par une note de calcul simplifiée le dimensionnement et le
dispositif utilisé pour stocker et infiltrer une pluie centennale : cuve de récupération, tranchée drainante, bassin
d’agrément… En cas d’évènement pluvieux supérieur à l’épisode pluvieux de référence, une surverse vers le domaine
public sera acceptée.
Le dimensionnement des dispositifs de gestion hydraulique à la parcelle se fera sur la base d’une perméabilité plus
importante de 6,8.10-7m/s, sauf à démontrer une perméabilité plus importante localement.
Pour un calcul d’approche simplifié, l’épisode pluvieux de référence centennal correspond à une pluie sur 3 heures d’une
intensité de 41,89 mm d’eau qui tombe sur toutes les surfaces étanches crées sur la parcelle : les toitures, les terrasses
extérieures, les accès garages. Le ruissellement sur les surfaces perméables sera négligé du fait de la proportion des
surfaces étanches ainsi que de la faible pente du site. Ces espaces se comporteront hydrauliquement comme à l’état
initial, c’est à dire tout en percolation au leu de précipitation.
Lorsqu’elles sont visibles depuis l’espace public, les cuves de récupération d’eau de pluie seront obligatoirement
enterrées.
12/07/2011
Article 1AU 5 - Superficie minimale
Pour être constructible, tout terrain doit avoir une superficie au moins égale à
600m2, sauf pour les terrains déjà bâtis, pour les constructions groupées et pour les
ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement des services publics.
Lots collectifs
Les lots collectifs dont la surface est supérieure à 500m² pourront rejeter les eaux pluviales au réseau d’eaux pluviales
dans la limite d’un débit de fuite de 10 litres/sec. Les lots collectifs dont la surface est inférieure à 500m² pourront rejeter
leurs eaux pluviales sans limitation de débit dans le réseau prévu à cet effet.
Article 5 - Caractéristiques des terrains
Conformément à l’article R.123-10-1 du Code de l’Urbanisme, les règles édictées par le plan local d’urbanisme sont
appréciés au regard de l’ensemble du projet : la règle précisée à l’article 1AU5 est appréciée au regard de la superficie du
terrain d’assiette du lotissement, et non au regard de la superficie de chacun des lots issus de l’opération. Les lots de
superficie inférieure à 600 m2 sont constructibles.
Lots individuels
Tout terrain du lotissement, issu d’une division ultérieure à la première acquisition sera inconstructible, à moins:
- de respecter toutes les contraintes techniques liées aux raccordements aux différents réseaux
- de respecter tous les articles du présent règlement, en particulier les articles spécifiant les conditions d’implantation des
constructions et les règles de densité.
Article 1AU 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques
Toute construction devra s’implanter, soit à l’alignement, soit en retrait de 3 mètres
minimum.
Ces dispositions ne s’appliquent pas aux ensembles de constructions groupées, aux
extensions de bâtiments existants, ni aux équipements nécessaires au
fonctionnement des services publics.
Article 6 - Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques
Sans préjudice des règles édictées au PLU, un minimum de deux tiers des largeurs des façades des constructions
principales (hors garages et annexes) devra être implanté dans la zone portée sur le plan de composition lorsqu’elle est
précisée.
Article 1AU 7 - Implantation des constructions par rapport aux limites
séparatives
Les constructions peuvent être édifiées soit sur une ou des limites séparatives soit
en retrait de 3 mètres minimum.
Les constructions et leurs ouvertures devront respecter les dispositions des articles
675 à 680 du code civil.
Article 7 – Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
Ces zones d’implantation sont destinées à favoriser la création d’un paysage urbain compatible avec les profils de voie
favorisant les apports solaires naturels en maximisant les surfaces de terrain et façades ensoleillées.
Se référer à l’article 7 du PLU en vigueur
12/07/2011
Article 1AU 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres
sur une même propriété
Afin d’assurer un ensoleillement et un éclairement minimum des pièces principales,
une distance d’au moins 4 mètres peut être imposée entre deux constructions noncontiguës.
Article 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété
Se référer à l’article 8 du PLU en vigueur.
Article 1AU 9 - Emprise au sol
Elle ne devra pas excéder 50% de la superficie du terrain, hormis pour les
constructions groupées où l’emprise pourra atteindre 60%.
article 9 - Emprise au sol
Cette disposition ne s’applique pas aux ouvrages techniques nécessaires au
fonctionnement des services publics.
Article 1AU 10 - Hauteur maximum des constructions
Le plancher bas de toute construction ne devra pas excéder 0,8 mètre au dessus du
niveau du terrain naturel.
La hauteur maximum des constructions mesurée à partir du sol naturel jusqu’à
l’égout des toitures ne doit pas excéder 6 mètres. Tout autre type d’installation ou
aménagement devra respecter ce gabarit.
Article 10 - Hauteur des constructions
Le niveau de rez de chaussée ne pourra pas excéder 0,30 m au dessus du terrain naturel apprécié au droit de la
construction à édifier, sauf à être justifié par une obligation technique (pente de terrain, accessibilité).
Article 1AU 11 - Aspect extérieur
Prescription générale
Les constructions principales, leurs annexes et les clôtures, doivent présenter une
simplicité de volume, et une unité d’aspect et de matériaux, de façon à s’intégrer
aux lieux avoisinants, au relief naturel, aux sites et aux paysages naturels ou
urbains.
Des constructions de forme architecturale non traditionnelle (par exemple
l’utilisation du bois, les toitures-terrasses etc.) ou faisant appel à des techniques
nouvelles peuvent être autorisées, sous réserve de justifier de leur bonne intégration
à leur environnement naturel ou bâti.
Toitures
Article 11 - Aspect extérieur
Terrassements
Lots individuels denses :
Les sous sols sont interdits
Ilots A :
Les sous sols sont interdits et la cote minimale de rez de chaussée est supérieure à 148,00NGF, conformément au plan
de prévention des risques inondation en vigueur.
Pour toute construction à usage d’habitation, les toitures devront être à plusieurs
versants de pente égale ou supérieure à 35°. Cette disposition ne s’applique pas
aux appendices tels que vérandas, appentis, ainsi que pour les annexes séparées.
La pose de dispositifs de production d’énergie renouvelable (panneaux photovoltaïques, panneaux ECS) est
recommandée, toutefois, la plus grande vigilance sera apportée à leur intégration dans le bâtiment. On privilégiera dans
ce cas une toiture sombre, lorsque les règles suivantes le permettent.
Une plus grande diversité dans le traitement des toitures peut être autorisée dans le
Lots individuels
Toitures
12/07/2011
cas d’un ensemble de constructions groupées présentant une unité de conception
architecturale, dans le cas de construction à usage d’activité ou d’équipement
collectif.
La couverture des constructions doit être réalisée :
soit en ardoise à pureau droit de dimension 24x30 cm environ
soit en petites tuiles plates de pays brun rouge vieillie non uniforme (50 à
80/m2)
soit en tuiles plates (28/m2) de teinte brun vieillie non uniforme
soit en tuiles à emboîtement plate rectangulaire (22/m2).
Le sens de faîtage principal des constructions sur les lots individuels ou individuels denses est imposé au plan de
composition. Lorsqu’aucune information n’est précisée au plan, le sens de faîtage est libre.
Ilot A
Les toitures seront obligatoirement réalisées en petites tuiles plates de pays de teinte brun rouge vieillie non uniforme, et
d’une densité minimale de 50U/m2.
Ilots B – C1 à C9 – D –F
La pose de panneaux solaires est autorisée sur les toitures.
Les toitures seront obligatoirement réalisées en tuiles plates d’aspect brun rouge, d’une densité minimale de 22U/m2
Ilot E
Les toitures seront traitées en ardoise ou tuile plate noire, d’une densité minimale de 22U/m2.
Matériaux
Matériaux
L’emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts d'un enduit est interdit de
même que l'utilisation de la tôle ondulée.
Les revêtements en enduits seront grattés fin ou lissés, de teinte naturelle et de couleur claire. Les encadrements de
fenêtres seront soulignés par un enduit lissé.
D’autres matériaux pourront être utilisés pour les bâtiments à usage commercial ou
artisanal et les annexes non situées en façade, à l’exception de la tôle ou du
fibrociment non teinté.
Pour les vérandas ou les verrières, sont autorisés le verre incolore ou teinté brun ou
gris, ou les matériaux opaques et uni de même teinte que la couverture.
Ouvertures
Ouvertures
Les fenêtres doivent être de proportion plus haute que large.
Les menuiseries seront de ton doux, par exemple blanc cassé, crème, gris perle,
vert tilleul, bleu marine, vert bouteille … ou de ton bois.
Les couleurs vives sont exclues.
Cf article PLU.
La taille des ouvertures en toitures n’est pas limitée à 1m2.
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Pour éclairer les combles les fenêtres en pignons et les lucarnes capucines seront
privilégiées. Les lucarnes doivent respecter les formes, proportions et aspect du bâti
traditionnel, notamment les fenêtres plus hautes que larges, avec une largeur
maximum de 90cm. Les chiens assis et les couteaux sont interdits.
Les châssis de toit seront de type encastrés sans saillie en toiture. La limitation de
leur nombre et dimensions peut être imposée (surface inférieure à 1m2, le long côté
étant placé dans le sens de la pente du toit).
Les conduits seront réalisés en briques ou en maçonnerie enduite comme les
façades.
Annexes, extensions et dépendances
Annexes, extensions, dépendances
Elles seront traitées avec la même qualité d’aspect, de volumétrie et de matériaux
que la construction principale. Cette règle peut être assouplie pour les annexes de
moins de 10 m2.
Ouvrages techniques
Ouvrages techniques
Les climatiseurs et autres ouvrages techniques ne doivent pas être visibles depuis la
voie publique.
Les pompes à chaleur seront non-visibles d’espace public et localisées ou équipées pour limiter au maximum les
nuisances sonores.
Clôtures
Clôtures
L’emploi de plaques de béton est interdit.
Sont autorisés :
- les murs pleins d’une hauteur maximale de 1,75 mètres, enduits ou peints,
- les murets surmontés d’une grille sobre en ferronnerie ou d’une plaque en tôle en
complément d’une grille
- les clôtures à claire-voie
- les clôtures végétales (avec ou sans grillage) constituées d’une haie de feuillus
d’essences locales et diversifiées. Les résineux sont à exclure.
Toutes les clôtures marqueront les limites de lot, soit l’alignement, soit la limite séparative. La seule exception est le
traitement du stationnement résidentiel, espace privatif non clos que la clôture contournera.
Les pares-vues (bois, paillons, canisse, panneaux polyéthylène) sont strictement interdits derrière les clôtures. Seuls sont
autorisés les arbustes et plantations accompagnant les clôtures.
Lots individuels
Lorsque la limite de propriété est complétée sur le domaine public par une haie prévue au plan de composition, la clôture
sera réalisée en grillage soudés de couleur noir ou gris anthracite, d’une hauteur de 1,50 m.
Lorsque la limite de propriété n’est pas complétée sur le domaine public par une haie prévue au plan de composition, la
clôture sera réalisée au moyen d’un muret enduit de 0,60 m de hauteur, surmonté d’un barreaudage de couleur noir ou
12/07/2011
gris anthracite, la hauteur totale ne devant pas dépasser 1,50 m.
Les lots individuels denses prévoient par convention un espace privatif non clos sur la voie publique. Aucune clôture n’y
est autorisée, toutefois, certains ouvrages pourront être acceptés pour marquer les angles.
Les clôtures séparatives
Les clôtures séparatives seront en caillebottis ou grillage soudé, et obligatoirement accompagnées de haies ou plantes
grimpantes, sur chaque lot.
Portails
Les portails et porte d’accès au jardin seront implantés dans l’alignement de la clôture à l’intérieur des espaces privatifs
non clos s’ils existent.
Ils devront être réalisés en harmonie avec le mur et la grille (même couleur) de hauteur maximale 1,50 m.
Article 1AU 12 - Stationnement
Article 12 - Stationnement
Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins engendrés par l'usage
des constructions doit être assuré en dehors des voies ouvertes à la circulation
publique. En cas d’impossibilité technique de réalisation sur le terrain propre de
l’opération, le constructeur pourra réaliser ou participer à la réalisation du nombre de
places nécessaires sur un autre terrain distant de 300 mètres au plus des
constructions ou installations à desservir.
Lot individuels
La superficie à prendre en compte pour le stationnement est d’un véhicule pour
25 m2, y compris les accès.
Le stationnement sera assuré au sein de la parcelle, à raison de 2 places par logement.
Pour les besoins complémentaires, et en réponse aux normes de stationnement du PLU, des poches de parking sont
créées dans le lotissement.
Lots collectifs
12/07/2011
La règle applicable aux constructions ou établissements non prévus ci-après est
celle auxquels ils sont le plus directement assimilables.
Le stationnement est défini ci-après par fonction :
- constructions à usage d’habitat individuel ou collectif : 1 place par tranche de
60m2 de SHON entamée
- bureaux et constructions à usage commercial : une aire de stationnement au
moins égale à 60% de la SHON
constructions à usage artisanal : une place de stationnement pour 2 emplois
- salles de spectacles, de réunion, hôtels, restaurants, établissements
d’enseignement : le nombre de places de stationnement sera déterminé en
fonction de la capacité d’accueil
- établissements de soins et de repos : 1 place pour 2 lits
Pour les collectifs, le stationnement se fera au sein de la parcelle. Le demandeur pourra toutefois justifier de la création
d’un nombre de place global suffisant interprété sur plusieurs lots simultanément.
Le parking devra être situé de façon à avoir un impact faible vis-à-vis de l’espace public (si possible à l’arrière du
bâtiment).
En espace extérieur, il devra faire l’objet d’un traitement paysager poussé, à raison d’une poche de végétation arbustive et
d’un arbre toutes les 5 places, évitant ainsi l’effet de nappe. Pour l’aménagement des places de stationnement
extérieures, on privilégiera un revêtement en matériaux perméables de type evergreen et des arbres de deuxième
grandeur (certains, érables, frênes,)
Article 1AU 13 - Espaces libres et plantations
Article 13 - Espaces libres et plantations
Les plantations existantes seront conservées ou remplacées par des plantations
équivalentes.
Chaque jardin privatif devra accueillir au minimum un arbre de haute tige, à planter dans l’année de réception du terrain.
Les espaces extérieurs non bâtis devront être entièrement végétalisés, en dehors des terrasses, cheminements et du
besoin éventuel en stationnement.
Les aires de stationnement et les espaces non bâtis seront plantés à raison d’un
arbre ou arbuste par 150 m2 d’espace libre.
Afin de minimiser l’imperméabilisation des surfaces, les terrasses ne pourront pas dépasser 30 m2 et les cheminements
créées devront avoir une largeur maximale de 3 m pour les accès véhicules et 1,50 m pour les autres, sauf à utiliser des
matériaux perméables (matériaux naturels concassés, structures bois…).
Les haies accompagnant les clôtures sur rue et séparatives devront comprendre au minimum 3 espèces différentes,
mélangées entre elles. Les résineux (tuya…) sont interdits.
SECTION III : POSSIBILITES MAXIMALES D'OCCUPATION DU SOL
Article 1AU 14 - Coefficient d’occupation du sol
Article 14 - Coefficient d’occupation du sol
Il est fixé à 0,4 et il pourra atteindre 0,5 pour les ensembles de constructions
groupées
La SHON admissible est fixée lot par lot.
12/07/2011
Cahier des charges
Le cahier des charges définit les droits, charges et obligations du vendeur et de
l’acquéreur, ainsi que les conditions de vente. Document essentiel, il est annexé à l’acte
de vente.
Il définit notamment les prestations réalisées par l’aménageur et les dépenses restant à
charge de l’acquéreur, la responsabilité de l’acquéreur sur la protection des ouvrages de
voirie en phase chantier, l’obligation de construire, les conditions de revente, …
A Saint Georges, le cahier des charges impose :
Une performance énergétique au moins équivalent au BBC2005
Le respect d’une charte chantier vert
La gestion des eaux de pluie à la parcelle
L’examen par un architecte conseil du projet avant dépôt de permis de construire
Limites de prestations
La SAEDEL viabilise les terrains et construit :
-
l’ensemble des ouvrages de voirie, compris les entrées aux lots (places
de jour)
-
les réseaux d’assainissement : branchements d’eaux usées jusqu’à la
parcelle ou les réseaux sont laissés en attente
-
tous les réseaux techniques : électricité et gaz jusqu’aux coffrets, eau
potable jusqu’au citerneau, télécommunications jusqu’à un regard
interface
-
certaines clôtures
L’acquéreur doit prévoir dans son budget :
-
les taxes du permis de construire (TDENS, TLE, CAUE)
-
le coût des branchements (pose des compteurs et raccordement) pour
le gaz, l’électricité, le téléphone et l’eau potable auprès des opérateurs
concernés
-
un accès provisoire obligatoire pendant le chantier (en calcaire avec un
film de protection)
-
une étude de sol si nécessaire
-
les frais d’acte pour l’acquisition du terrain
GRILLE DE PRIX ET DISPONIBILITES
C10
791 m2
69 000,00 €
C11
792 m2
69 000,00 €
C12
792 m2
69 000,00 €
C13
792 m2
69 000,00 €
C14
793 m2
69 000,00 €
C15
792 m2
69 000,00 €
C16
922 m2
75 000,00 €
C17
819 m2
71 000,00 €
C18
861 m2
72 000,00 €
C19
931 m2
75 000,00 €
E1
595 m2
59 000,00 €
E2
738 m2
66 000,00 €
E3
724 m2
66 000,00 €
E4
714 m2
68 000,00 €
E5
752 m2
68 000,00 €
E6
686 m2
68 000,00 €
E14
707 m2
60 000,00 €
E15
513 m2
53 000,00 €
E16
513 m2
53 000,00 €
E17
769 m2
68 000,00 €
12/07/2011
RESERVATIONS ET VENTES
La vente d’un terrain individuel aménagé par la SAEDEL se déroule selon les phases
suivantes :
1. la commune reçoit les candidatures et attribue les terrains en
commission
2. la SAEDEL prépare les avant contrats de vente (signature d’un contrat
de réservation et versement d’un acompte de 1500€ par chèque) ;
3. la SAEDEL envoie d’une notification d’attribution à chaque acquéreur,
en lettre R/AR, précisant le n° de lot et le prix du terrain ;
4. la réservation devient définitive après un délai de rétractation de
7 jours, les chèques d’acompte sont encaissés ;
5. la vente peut être régularisée chez le notaire dès achèvement des
travaux par la SAEDEL.
Pour que la vente se déroule dans les meilleures conditions, il est indispensable :
-
de se rapprocher des établissements bancaires AU PLUS TOT afin de
définir ses capacités de financement (terrain + construction + frais
annexes)
-
mettre en place un plan de financement dès la phase de pré-attribution :
un accord de principe d’un établissement bancaire sera demandé au
moment des attributions définitives ;
-
de se rapprocher d’un architecte, maître d’œuvre ou constructeur de
maisons individuelles dès la phase de pré-attribution pour vérifier la
faisabilité du projet.
Le permis de construire peut être déposé dès achèvement des travaux de plateforme par la SAEDEL. Les pièces suivantes fournies par la SAEDEL sont
indispensables au dépôt du PC :

contrat de réservation ou acte de vente

attestation d’achèvement des travaux d’équipement du lot

certificat de SHON (surface hors œuvre nette autorisée sur le lot)
Calendrier prévisionnel
-
signature des avants contrats de vente : SEPTEMBRE 2011
-
dépôt des permis de construire : A PARTIR DE NOVEMBRE 2011
-
livraison des terrains : DECEMBRE 2011
-
signature des actes de vente : à partir DECEMBRE 2011
12/07/2011
OPERATION D’AMENAGEMENT A SAINT-GEORGES-SUR-EURE (OP 259)
FICHE DE RENSEIGNEMENTS ACQUEREURS
A renvoyer à la mairie.
Identité
MONSIEUR
MADAME / MADEMOISELLE
(rayer la mention inutile)
Nom :
Nom :
Prénom :
Prénom :
Date de naissance :
Date de naissance :
Profession :
Profession :
Adresse:
Code postal et ville :
Téléphone 1 :
Téléphone 2 :
Téléphone 3 :
Email :
Acquéreur :
 Monsieur
 Madame
 M. ET MME
Situation familiale
 Célibataire
 Couple sans enfants
Nombre d’enfants :
Dates de naissance :
 Couple avec enfants à charge
Seront-ils scolarisés sur la commune :  oui  non
 Propriétaire
 Locataire secteur libre
 Locataire secteur social
Projet d’acquisition terrain
 RESIDENCE PRINCIPALE
 INVESTISSEMENT LOCATIF
Taille minimale souhaitée :
Budget maximal envisagé :
Préférences (indiquer n° de lot dans l’ordre de préférence) :

choix n°1 : lot________

choix n°2: lot________

choix n°3: lot________
Plan de financement POUR LE TERRAIN
 Autofinancement
 Prêt bancaire sollicité
Etablissements bancaires contactés
 oui
 non
Accord de principe accordé
 oui
 non
Si oui, à quelle date ?
Observations particulières / motivations
_______________________________________________________________________
_______________________________________________________________________
Vous pouvez joindre une note complémentaire si nécessaire.
12/07/2011

Commune de

Transcription

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