R_étude positionnement Château de Nantes_Nantes

Transcription

ETUDE DE POSITIONNEMENT
Château des Ducs de Bretagne,
Nantes (44)
Février 2014
© ADEQUATION – Etude de positionnement – projet Château des Ducs de Bretagne – Nantes (44)
Février 2014
1
ADEQUATION EN BREF
OBSERVATOIRES ET BANQUES DE DONNÉES
ETUDES ET CONSEIL STRATÉGIQUES
A la source des données que nous publions et analysons, nous sommes présents
sur tous les segments de marché :
→ Logements neufs, libres ou sociaux
→ Lots à bâtir
→ Logements anciens
→ Immobilier d’entreprise et d’activités
→ Commerces
Nous collectons périodiquement des données utiles à la compréhension des
enjeux de ces différents marchés dans plus de 30 agglomérations pour répondre
aux besoins de nos clients.
Nous animons ainsi des observatoires créés selon les souhaits de nos
donneurs d’ordre.
Pour créer ces applications spécifiques, le pôle « système d’information » nous
permet de développer en parfaite autonomie les outils nécessaires à l’exploitation
de ces observatoires immobiliers.
Les informations restituées sont donc adaptées :
→ aux attentes de chacun : données brutes ou prétraitées selon le cahier de
charges,
→ aux usages de chacun : outils de restitution qui vont du rapport papier aux
connexions à un site dédié, sécurisé et personnalisé.
Notre démarche est fondée pour l’essentiel sur la découverte des besoins
de nos clients car nous savons, après plus de 15 ans d’expérience, que les
attentes de chacun sont uniques.
Pour chaque mission, notre approche repose donc sur :
→ Un cadrage précis des besoins exprimés.
→ Une participation de notre pôle « méthode et qualité » pour créer et
faire vivre nos outils de travail : études statistiques et abaques, techniques
d’analyses des faits et des données, mise en œuvre de nos expertises
« métiers ».
→ Une attention portée aux étapes clefs de la réalisation des missions :
- Lancement, « points étapes », conclusions, rédaction, et restitution.
- La contribution de nos meilleures compétences pour
formuler
nos
recommandations.
- Le management des projets et des équipes basé sur le partage
des
expériences, le soutien, et le contrôle interne des procédures.
PROPRIETE INTELLECTUELLE
VALEURS
Ce document est protégé par le © copyright
Il est destiné au seul usage de la société :
Responsabilité : au regard du rôle que nous jouons dans notre secteur
d’activité et dans le respect de l’éthique de notre métier
ADEQUATION
Il ne peut être diffusé auprès de personnes physiques ou morales extérieures à
l’entreprise sans notre accord express. Les méthodologies d’intervention, les
mises en œuvre qui s’ensuivent et les techniques d’investigation sont la
propriété d’Adéquation.
AUTEURS
Anticipation : dans l’exercice de nos activités, comme dans les moyens
uniques dont nous disposons
Loyauté : dans la manière dont nous envisageons les rapports humains,
au sein de l’entreprise comme à l’extérieur
Exigence : en plaçant nos clients et ce que nous leur recommandons,
au centre de nos préoccupations
Cette mission a été conduite par
Olivier CONUS, Directeur
Denis TUDOUX, Consultant
Sarah SHEIKH, Chargée d’études
Engagement : sur la qualité de nos sources d’informations, nos analyses,
nos conseils et recommandations
Pour toute information au sujet de cette mission, nous nous tenons à votre
disposition au 02-40-95-64-64
www.adequation-france.com
Janvier 2014
2
Contexte de l’étude
Adequation s’est vu confié la réalisation d’une étude d’opportunité
foncière sur une future opération mixte (fictive) de promotion immobilière
de 8.000 m² de SP sur un foncier actuellement occupé par le Château des
Ducs de Bretagne, dans l’hyper-centre-ville de Nantes (44). Cette opération
se composera, en lieu et place du château et de ses annexes, de :
- 7.000 m² SP de logements, dont 25% en logements locatifs sociaux, et
15% en logements en abordable (accession ou location) ;
- 1.000 m² SP de locaux commerciaux.
Le démarrage de la commercialisation est prévue pour le 4ème trimestre
2014.
Le centre-ville, un quartier très prisé essentiellement habité par
des ménages de petite taille
Quartier historique de Nantes, le centre-ville bénéficie d’une forte
attractivité par sa proximité avec l’ensemble des commerces et services,
mais aussi grâce à son patrimoine architectural et urbain.
Connecté à l’ensemble des réseaux de transports en commun, le centre-ville
bénéficie d’une bonne notoriété : près d’1/3 des ménages sont des CSP+
(32%) et 46% d’entre eux sont des jeunes actifs (moins de 30 ans). On y
trouve majoritairement des ménages d’1 personne (2/3 des ménages) et plus
de la moitié des familles (56%) sont des couples sans enfants.
Une ville éligible au dispositif Duflot
La ville de Nantes et l’ensemble de Nantes Métropole sont classées en zone
Duflot B1 (plafond de loyer : 9,88€/m² utile et plafond de prix de vente :
5.500€/m² ).
Source : Nantes Métropole / Adequation
Un projet majeur au cœur du centre-ville de Nantes, sur un emplacement
Localisation du projet
« prime »
P
Analyse des notoriétés résidentielles par le revenu fiscal
médian 2006 (analyse par quartier (IRIS) comparée l’unité urbaine)
Quartier Haut
Pavé Saint Félix
Tour de
Bretagne
Place
Royale
Foch
Cathédrale
Quartier
Bouffay
Jardins des
Plantes
Gare SNCF
P
Euronantes
Quartier
Madeleine
CHU Hôtel DieuChamp de
Mars
Ile de Nantes
Source : SIG.ville.gouv.fr
Janvier 2014
3
Un site d’hyper-centre, parfaitement connecté, qui bénéficie de la proximité de
tous les commerces et services
Localisation du site (19/20)
Critères
Valorisation
Éléments remarquables
4,5/5
- Ensemble des commerces du centre-ville (alimentation, boulangerie, boucherie, tabac-presse
vêtements, chaussures, culture-loisirs…), en particulier du quartier du Bouffay (bars,
restaurants), facilement accessibles. Les Galeries Lafayette (200 m du site) disposent
notamment d’une supérette au sous-sol et le Carré Feydeau (300 m) accueillera prochainement
un Carrefour Market (livraison en cours).
Accès/
Transport
5/5
- Proximité de l’ensemble des lignes de tramway (ligne 1 et Busway), Chronobus et bus
permettant de desservir les principales zones d’emplois de Nantes Métropole.
- Les principaux axes routiers (boulevard de Stalingrad : vers la gare SNCF et l’est de Nantes et l’avenue Jean-Claude Bonduelle : vers le sud de Nantes) sont très accessibles.
Dynamisme
économique et pôle
d’emplois
4,5/5
Le centre-ville constitue un des principaux pôles d’emplois de l’agglomération nantaise et
concentre ainsi près de 41.000 emplois et plus de 5.700 entreprises. Le site est localisé à
proximité immédiate.
Notoriété
résidentielle/
Image
5/5
Le centre-ville représente un des secteurs les plus prisés de Nantes, notamment grâce à son
niveau de desserte en transport en commun, son patrimoine architectural et urbain, ses
opportunités en terme d’emplois et les nombreux commerces et services qui y sont implantés.
Commerces/
Services/
Équipements
Critères
Valorisation
Éléments remarquables
Bâti environnant
4,5/5
Tissu urbain environnant essentiellement constitué d’immeubles anciens (XVII-XIXème siècle)
disposant d’une excellente qualité architecturale. A noter que le centre-ville de Nantes est
couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur du Secteur Sauvegardé (PSMV).
4,5/5
- Le Square Elisa Mercœur, situé juste devant le Château, est en cours de réaménagement :
déplacement et recalibrage des voiries, aménagements paysagers et de l’esplanade avec
construction d’un miroir d’eau et d’une aire de jeux. Ce futur espace (qui doit être achevé au
printemps 2014) conférera au projet (sur sa partie sud) un environnement de grande qualité.
- Jardin des Plantes à moins de 500 m (à l’est) et Cours Saint-Pierre à 150 m (au nord).
Nuisances
(bruit, pollution,
etc.)
4,5/5
Le projet s’insère dans un secteur du centre-ville majoritairement semi-piéton (circulation
« apaisée » - 30km/h - limitée aux riverains/commerçants). Les nuisances liées au trafic
automobile y sont donc peu importantes. Quelques nuisances possibles liées à la présence
d’évènements, notamment sur le Cours Saint-Pierre (fête foraine) mais qui restent limités.
Dégagement/
Vue/
Vis-à-vis
4,5/5
Des vues diverses et variées (dès le R+2/3) vers des bâtiments importants de la ville de Nantes
: Cathédrale au nord, ancien hôtel de la Duchesse Anne (future opération d’OCDL Groupe
Giboire) à l’est, Lieu Unique et Canal Saint-Félix au sud, Ilot Neptune/Carré Feydeau à l’ouest.
Espaces verts/
Environnement
Paysager
Aménagement du futur Square Elisa Mercœur
Source : Nantes Métropole
Analyse du site
Environnement du site (18/20)
Janvier 2014
4
Un site d’hyper-centre, parfaitement connecté, qui bénéficie de la proximité de
tous les commerces et services
Analyse du site
P
Janvier 2014
5
Évolution annuelle des volumes (coll. et individuel grpé)
Ville de Nantes
Source : Observatoire OLOMA sous maîtrise d’œuvre Adéquation (données provisoires au 4ème trimestre 2013)
Marché de la promotion – Centre-ville de Nantes
Un marché « haut-de-gamme/prestige » sur les quartiers centraux de Nantes
qui semble avoir résister en 2013
Sur Nantes Métropole, un niveau des ventes en
2013 presque identique à celui de 2012 (2.700
ventes contre 3.500 à 4.000 ventes sur 2009-2011).
On constate également une forte baisse des mises
en vente (moins de 3.000 logements contre plus de
4.200 en 2012) et des retraits en progression. D’où
une offre commerciale stabilisée à un peu plus de
2.900 logements.
Une tendance identique sur la ville de Nantes, qui
représente traditionnellement entre 45 et 50% des
ventes de l’agglomération. Un peu moins de 1300
ventes enregistrées sur l’année 2013, soit un
recul de -3% sur l’année (malgré un 4ème trimestre
très morose, à -16% de ventes).
Ventilation des ventes par gammes de prix en part (coll.)
Ville de Nantes
Sur les quartiers centraux, une alimentation plus
importante sur la fin de l’année 2013 (près de 140
mises en vente). Une centaine de ventes en 2013
(contre 150 en 2012 et 200 en 2011). 2/3 des ventes
sont réalisées auprès d’investisseurs, soit une
tendance identique à la moyenne de l’agglomération
et de la ville de Nantes.
13% des ventes réalisées en 2013 sur la ville à
plus de 4.200 €/m², en notant que cette
proportion atteint 75 à 90% des ventes en 20112013 et près de 90% de l’offre commerciale sur les
quartiers centraux.
Janvier 2014
6
Des opérations « haut de gamme / prestige » qui semblent connaître des
rythmes de ventes satisfaisants
Synoptique des opérations en cours de commercialisation à proximité du projet (en coll., vendus en libre, à plus de 5.000€/m² hors stat.)
e de mise en vente
MECMEV
= date
= date
de mise
de mise
en chantier
en vente
Livr
MEC==date
datede
delivraison
mise en chantier
V/M = vente
Livrpar
= date
mois
dedu
livraison
programmeV/M =SIvente
= stock
parinitial
mois du programme
Te = taux d'écoulement
SI = stock initial
N°
Promoteur
Nom programme
Adresse
1
KAUFM AN & BROAD PAYS-DELA-LOIRE
CARRE LAFAYETTE
place Aristide Briand
2
EURO ESTATE PARIS
VILLA GRASLIN
3
NEXITY ATLANTIQUE
LE QUARTZ
M ev
Te = taux d'écoulement
Prix m² hors PKG
Taux
d'écoulement
%invest.
TVA
réduite
TVA
pleine
2,3
4,0%
52%
-
5 907 €
12
0,5
3,1%
50%
-
5 462 €
25
0
1,5
6,0%
64%
-
5 053 €
Livr
SI
Offre V/M
avr.-12
déc.-14
58
10
3 rue d'Alger
mai-13
déc.-14
16
2bis, rue Beaurepaire
févr.-12
mars-14
N A N T ES - C ent r e- ville
N A N T ES - Haut s- Pavés- Saint - F élix
4
5
Opérations de référence
6
VINCI IM M OBILIER BRETAGNE
PAYS-DE-LA-LOIRE
ADI - ATLANTIQUE
DEVELOPPEM ENT IM M OBILIER
NEXITY ATLANTIQUE
LE PRIVILEGE
23, rue Noire
déc.-13
déc.-15
20
17
3
NS
0%
-
5 186 €
LE SIX
6, quai Van Iseghem
oct.-13
déc.-15
17
10
2,3
NS
29%
-
5 582 €
PRISM A
rue Bergère
sept.-13
déc.-15
22
15
1,8
NS
86%
-
5 114 €
Source : Observatoire OLOMA sous maîtrise d’œuvre Adéquation – données provisoires au 4ème trim. 2013
Six opérations actuellement en cours de commercialisation à plus de 5.000€/m² hors stat. sur les quartiers
centraux, représentant une offre totale de 64 logements disponibles au 1er janvier 2014.
Des programmes valorisés en moyenne entre 5.000 et 5.900€/m² (hors stationnement), et qui connaissent des
écoulements variables, compte-tenu de leur date de mise en commercialisation (avec le bénéfice ou non d’un démarrage
sous le régime « Scellier » : Carré Lafayette de Kaufman & Broad, Le Quartz de Nexity Atlantique), de leur emplacement,
de leur mode de commercialisation (vente assise ou tout ou partie en réseaux) et des typologies et surfaces développées.
A noter le récent lancement (2ème semestre 2013) de plusieurs programmes (Le Privilège de Vinci Immobilier, Le
Six d’ADI et Prisma de Nexity Atlantique), qui connaissent un bon démarrage commercial, mais dont les écoulements ne
sont pas réellement significatifs.
Enfin, on retiendra l’abandon ou la suspension de deux programmes sur l’année 2013, commercialisés sur des niveaux de
prix élevés : « Carré des Halles » (7 logements autour de 5.500€/m² hors stat.) et « Résidence Opéra » (12 logements
autour de 5.450-5.500€/m² hors stat.).
A noter les nombreux projets à venir (cf page suivante) susceptibles d’alimenter le marché dans les mois à venir.
Janvier 2014
7
Localisation des opérations et des projets à venir
Localisation des opérations en cours ou en projet à proximité du site
P1 Projet Désiré Colombe (site qui s’étend sur
1,2 ha et qui englobe un jardin, les salons
Mauduit, l'ancienne bourse du travail et les
anciens locaux du lycée Livet) : construction
d'environ 130 logements (dont 25% de
logements locatifs sociaux et 10% de logements
en accession abordable) par ADI – Livraison
prévue 2017-2018
5
P4
Source : Ouest France – 01/2014
P3
P2 Projet Hôtel de la Duchesse Anne : maintien
de la façade d’origine et construction de
logements et/ou de produits gérés par
OCDL Groupe Giboire – Échéance non connue
4
6
P5
P2
1
P
3
P3 Projet Maison des Petites Sœurs des
Pauvres : développement d’une opération de 84
logements (dont 8 maisons de ville) par BâtiNantes, avec construction d’une nouvel EHPAD
(77 places) et l’extension du Parc des Capucins –
PC déposé en cours d’année 2014 – livraison
prévue 2016-2018
P4 Projet 22-28, rue Félix Faure / 31-33 Rue
Léon Say : projet de 44 logements (PC accordé
à Vinci Immobilier – lancement avril 2014)
Source : Nantes Métropole
Aménagement
P1
2
> 5.400 €
4.200-5.400 €
P
Projet étudié
P1
Autre projet
P5 Projet 10, Passage Louis Levesque : projet
de 10 logements (PC accordé à OCDL Groupe
Giboire en juin 2013)
Janvier 2014
8
Focus sur quelques opérations de référence
1
3
CARRE LAFAYETTE
Place Aristide Briand
KAUFMAN & BROAD
58 log. collectifs/ 10 log. dispo.
Prix moyen : 5.907€/m²
25 log. collectifs/ 0 log. dispo.
Prix moyen : 5.053€/m²
Date de MEV: Avril 2012
Date de livraison: Décembre 2014
Ce
programme,
développé à
proximité de l’ancien palais de justice
de Nantes, se situe à quelques
dizaines de mètres du centre-ville.
Date de MEV: Février 2012
Date de livraison: Mars 2014
Écoulement du
programme
Faible
Fluide
Opération la plus chère de Nantes durant 18 mois, dont environ 50% des
ventes ont été réalisées auprès d’investisseurs.
⇒ Meilleurs écoulements : petits studios (< 30 m²), T3 (< 65 m²) et T5 (< 150 m²)
⇒ Ecoulements les plus lents : T4 et T5 (> 180 m²)
LE QUARTZ
2bis, rue Beaurepaire
NEXITY ATLANTIQUE
Opération développée le long du
Cours des 50 Otages, aujourd’hui
entièrement vendue.
Écoulement du
programme
Faible
Fluide
64% des ventes ont été réalisées auprès d’investisseurs
Meilleurs écoulements : T2 spacieux (> 50 m²)
Répartition des T3 vendus et à l’offre par surface et par prix unitaire moyen (hors parking) (ventes en libre sur 2012-2013)
Quartiers centraux : Centre-ville / Hauts Pavés-Saint-Félix
Sur les quartiers centraux de la ville de Nantes, les T3
disposant de surfaces compactes à classiques (moins de 65
m²) se vendent généralement entre 250 et 300K€ hors stat.
Pour des surfaces comprises entre 65 et 70 m², l’essentiel
des transactions est réalisé autour de 350K€ hors stat..
Les biens aux surfaces « généreuses » (plus de 70 m²) se
commercialisent généralement entre 400 et 500K€ hors
stat..
L’offre disponible à la vente se situe, hors exceptions, sur des
niveaux de prix proches.
Source : Observatoire OLOMA sous maîtrise d’œuvre Adéquation – données provisoires au 4ème trim. 2013
Février 2014
9
Au 2nd semestre 2013, le prix moyen de vente sur la ville de
Nantes était de 2.588 €/m² (contre près de 3.000 €/m² sur le centreville et Hauts-Pavés Saint-Felix). Les surfaces de ces biens étant le plus
souvent généreuses, les prix unitaires de logements peuvent atteindre
des valeurs unitaires conséquentes, proches des prix en neuf (sans
compter des « frais de notaires » plus importants). Ces prix
masquent néanmoins de grandes disparités, les biens dans l’ancien
présentant des caractéristiques très hétérogènes (en matière de standing,
surfaces, typologies, équipements, etc …).
Évolution des prix moyens de vente par année
sur le marché de l’ancien
(collectif)
Prix moyen et évolution 1S2012-1S2013 des prix
sur la marché de l’ancien par quartier sur la ville
de Nantes (collectif)
La demande en logements anciens sur des biens de grand
standing d’hyper-centre demeure conséquente, aussi bien pour des
propriétaires occupants que des investisseurs, même si elle s’est raréfiée
comme les autres segments de marché ces deux dernières années. Elle
est issue majoritairement de cadres supérieurs (40% des acquéreurs,
fréquemment mutés depuis d’autres régions françaises, en particulier
l’Ile-de-France), mais aussi de seniors (près de 20%), et plus rarement
d’étrangers (5%).
Pour mémoire, le nombre annuel des transactions à plus de 4.200 €/m²
dans l’ancien (soit le segment de très grand standing) sur la seule ville de
Nantes est estimée à un peu moins d’une centaine en 2012 et 2013.
Février 2014
10
Source : Baromètre de l’immobilier Breton – Notaires de l’Ouest – Octobre 2013
Après avoir marqué une pause en 2008-2009, les prix moyens dans
l’ancien ont progressé rapidement jusqu’à la fin de l’année 2011, pour
atteindre une moyenne d’un peu moins de 2.600 €/m² en collectif sur la
ville de Nantes en 2013. Les volumes de ventes ont nettement
ralenti depuis (-20% de transactions), mais les prix sont restés stables
(sauf biens de qualité médiocre).
Source : base PERVAL – Notaires de France
Marchés connexes : l’immobilier dans l’ancien
Un marché de l’ancien attractif pour les biens de caractère sur le centre-ville,
dans des volumes néanmoins réduits à plus de 4.000 €/m²
Les cibles de clientèles potentielles pour le projet étudié
Résidence principale (100%)
Types
recherchés
Les appartements sont sans conteste les logements les plus convoités sur le secteur, au
regard de la géographie des lieux et du foncier peu disponible.
La demande concerne principalement les logements T2 à T4, aux surfaces habitables
classiques, voir spacieuses.
Les cibles de clientèles potentielles
Pour le projet étudié et compte tenu de la clientèle visée, il existe en outre une demande
spécifique en produits 4, 5 et 6 pièces spécifiques « haut de gamme »
Eléments
d’attractivité
La demande en résidence
principale sur le secteur
concerne
les
logements
collectifs du T2 au T5.
- Attractivité du produit neuf pour le stationnement, la présence d’ascenseur et de surfaces annexes : trois
atouts de premier ordre pour la clientèle visée (rareté des biens offrant ces prestations sur le marché de la
revente)
- Proximité des commodités (ensemble des commerces et services de proximité sont accessibles)
- Qualité de vie, notoriété résidentielle du centre-ville
- Environnement
De manière générale concernant l’hyper-centre de Nantes :
Une clientèle familiale aisée, en partie composée de jeunes ménages, appréciant la vie
« urbaine » et son animation, ainsi que les facilités d’accès (gare TGV à moins de 10 minutes
à pied)
Si une partie de cette clientèle peut rechercher un logement ancien pour son caractère
« authentique », une autre partie – dont les seniors – recherche le confort, les prestations
d’un logement neuf (parking, ascenseur, surfaces extérieures en premier lieu).
Profils de la
clientèle
potentielle
Origine géographique de la clientèle:
- locale, département et région, en partie issue de la région Parisienne en résidence
principale (cadres mutés).
Structure de la clientèle:
- des ménages familiaux aisés de cadres supérieurs, pour partie nouvellement arrivés à
Nantes
- des seniors et « jeunes » seniors secundo accédants, attirés par la localisation hypercentrale.
- peu d’étrangers à prévoir ici (ils sont plus nombreux sur le littoral et la Presqu’ile
Guérandaise).
- possibilité de capter une clientèle d’investisseurs attirés par la valeur patrimoniale d’un
emplacement unique
Pour le projet étudié, la
clientèle
devrait
être
majoritairement composée de
secundo-accédants
aisés,
compte tenu notamment des
prix élevés.
Une proportion non négligeable
d’investisseurs
locaux
à
envisager également, comme
l’ont montré les précédentes
opérations développées sur le
centre-ville
ces
dernières
années.
Février 2014
11
Synthèse et recommandations : logements
Un projet localisé sur un site d’exception, permettant d’envisager un
positionnement moyen entre 5.800 et 5.900 €/m² hors stat., sous réserve de
proposer des prestations en adéquation avec les attentes des clientèles ciblées
Un site exceptionnel au cœur de l’hyper centre-ville de Nantes qui s’inscrit dans un contexte du marché de la promotion sur
l’agglomération nantaise qui semble avoir atteint son point bas en 2013. Et des programmes sur ce segment de marché marqués par
des rythmes de commercialisation satisfaisants, les opérations lancées récemment connaissant également un bon démarrage
commercial.
Un contexte favorable au développement de ce projet, même s’il est nécessaire de tenir compte des autres projets à venir. Il
convient également d’être très attentif aux caractéristiques des produits et de prestations (terrasses, loggias, vues,
orientations….) qui seront proposées et qui doivent être proches de la « perfection » sur ce segment, la clientèle étant très
exigeante. Compte-tenu de ces éléments, un positionnement admissible autour de 5.800€/m² hors stat (environ 6.250 €/m²
stationnement compris), qui permettra de servir des :
- Investisseurs patrimoniaux : en studio, T2 et T3, compte-tenu de la demande toujours présente pour ces typologies. Des
rendements modérés compensés par la forte valeur patrimoniale du projet ;
- Ménages familiaux aisés : familles aisées urbaines, originaires de Nantes ou de l’Ile-de-France, souhaitant résider sur un
quartier « prime », uniquement pour des 4 ou 5 pièces ;
- Jeunes actifs CSP + : jeunes cadres, seuls ou en couple, en début de parcours de résidentiel, pour des T2/T2bis;
- Seniors : seniors originaires de Nantes, et faisant le choix d’un logement neuf, en 3 ou 4 pièces.
Clientèles cibles
HYPOTHESE
VENTEpréconisée
TVA 20% EN LIBRE
(hors
stationnement)
Programmation
(prix hors
stationnement,
TVA à 20%)
Accédants
Type
Répart
Nb
SHAB
moyenne
T1 bis
T2
T2bis
T3
T3bis
T4
T4bis
T5
5%
3
15
8
5
8
8
3
3
31 m²
42 m²
52 m²
63 m²
70 m²
85 m²
95 m²
120 m²
45%
25%
20%
5%
Moyenne
50
Prix (20%) hors
stationnement
Prix/m²
(20%)
195 000 €
245 000 €
295 000 €
350 000 €
395 000 €
495 000 €
570 000 €
750 000 €
6 290 €
5 833 €
5 673 €
5 556 €
5 643 €
5 824 €
6 000 €
6 250 €
362 000 €
5 815 €
Jeunes
actifs CSP+
Ménages
fam iliaux
Investisseurs
Seniors
5%
20%
10%
10%
10%
5%
10%
5%
5%
15%
Invest
patrim oniaux
Prix stationnement :
garage (40K€)
20%
15%
5%
20%
45%
Janvier 2014
12
L’hyper-centre-ville : 1er pôle commercial de l’agglomération en
superficie avec 126.400 m² de surface de vente, avec une offre concentrée
essentiellement sur l’équipement de la personne (vêtements, chaussures…:
43% de l’offre), le centre-ville constitue une destination rayonnant à une
échelle régionale, dont la force repose la diversité de l’offre mais aussi sur
son patrimoine architectural, sa dynamique culturelle, sa densité d’emplois…
Locaux commerciaux proposés à la location
Centre-ville de Nantes (loyers hors taxes et hors charges au m² par an)
(Source : AURAN - Schéma Directeur de l’Urbanisme Commercial de Nantes Métropole - 2012)
Des valeurs locatives contrastées sur le centre-ville
Un projet localisé quelque peu en retrait du cœur commercial. Une
offre proche majoritairement constituée de cafés/hôtels/restaurants,
d’antiquaires et librairies (livres anciens), destinée essentiellement à une
clientèle touristique. Néanmoins, l’ensemble des commerces du secteur
Decré-Bouffay est située à proximité.
Sur le centre-ville, des valeurs à la location assez contrastées, largement
tributaires de la proximité ou non des circuits commerciaux majeurs :
- Sur le plateau piétonnier commercial (secteur Place Royale/Rue
Crébillon/Place Graslin et secteur Decré-Bouffay), des valeurs
locatives élevées, situées entre 250 et 350€ HT HC m²/an;
- Sur des secteurs légèrement plus éloignés du cœur commercial,
des valeurs plus basses, proches de 200-250€ HT HC m²/an.
On notera la difficulté à remplir certains locaux commerciaux du
Carré Feydeau (en cours de livraison) : le retrait de l’enseigne Boulanger
l’été dernier a ralenti la prise à bail des locaux plus petits. Des niveaux de
loyers sans doute assez (trop ?) élevés, pour l’essentiel compris entre
650 et 750 €/m²/ an HC HT (pour les surfaces de 50-220 m²).
A la vente, des prix compris autour de 3.000-3.200€ HT/m², mais
pouvant aller jusqu’à près de 5.000€HT /m² pour les très bons
emplacements et les petites surfaces.
Proximité Place Royale
Local commercial de 100 m² avec
triple exposition
327€ HT HC m²/an
Quartier piétonnier GraslinCrébillon, proche du passage
Pommeraye
Local commercial de 77 m²
304€ HT HC m²/an
Carré Feydeau – Ilot Neptune : Plusieurs locaux
proposés à la location entre 240 et 750 €/m²/ an HC HT
Proche ancien Palais de
Justice
255€ HT HC m²/an
-97 m² à 750 € HC HT m²/an
-53 m² à 650 € HC HT m²/an
-217 m² à 550 € HC HT m²/an
-167 m² à 650 € HC HT m²/an
-90 m² à 650 € HC HT m²/an
-72 m² (+ terrasse de 150 m²) à 750 € m²/ an
-73 m² à 750 € HC HT m²/ an
-590 m² (RDC 200 m² + R+1 390 m²) à 340 € HC HT m²/an
-856 m² (RDC 237 m² + R-1 619 m²) à 270 € HC HT m²/an
-963 m² (RDC 479 m² + R-1 484 m²) à 240 € HC HT m²/an
Locaux commerciaux proposés à la vente
Centre-ville de Nantes (prix hors taxes au m²)
Rue de l’Emery – Proche Château
4.858€ HT/m²
Cœur de ville
4.892€ HT/m²
Proche mairie
3.017€ HT/m²
Quartier piétonnier Graslin-Crébillon
3.029€ HT/m²
Février 2014
13
Source : Collectes Adequation et entretiens à dires d’expert
Offre commerciale / Immobilier commercial
Des niveaux de loyers élevés sur l’hyper-centre-ville de Nantes
Synthèse et recommandations : locaux commerciaux
Une offre commerciale à destination de clientèles variées mais un
positionnement résolument prudent à court terme, autour de 240-290€HT HC
m²/an, compte-tenu des difficultés rencontrées sur certains projets récents
Un projet situé quelque peu en retrait du cœur commercial de l’hyper-centre de Nantes, mais qui dispose d’atouts non
négligeables pour le développement d’une offre de locaux commerciaux : forte visibilité, environnement urbain et
architectural de qualité, excellente desserte en transports en commun, proximité de la gare SNCF, un large panel de
clientèles (résidents, salariés, clientèle de passage, touristes)…
Nous préconisons donc de développer une offre commerciale qui répondra à l’ensemble de ces clientèles :
- Des commerces de proximité : une boulangerie-pâtisserie (150 m²), un caviste (120 m²), un fleuriste (120 m²) et un pressing (60
m²), essentiellement pour les résidents mais aussi pour les actifs à la sortie des bureaux (quartier Madeleine/Champ de Mars) et les
usagers des transports en commun (clientèle de passage);
- Une offre de restauration, pour les actifs et les touristes, déclinée sur différentes gammes :
- 2 locaux (de 100-150 m² chacun) pour des restaurants (brasserie ou restauration légère) ou des bars;
- 1 local (300 m²) pour un restaurant haut-de-gamme, profitant de l’environnement exceptionnel de ce secteur et du
futur square Elisa Mercœur (et de son miroir d’eau).
Des terrasses extérieures devront être aménagées pour cette offre de restauration, avec des orientations sud/sud-ouest afin de
profiter des meilleurs expositions le midi, dans l’après-midi (pour l’activité bar) et le soir.
Des valeurs locatives et des prix de cession qui varieront selon le type d’activité et l’enseigne envisagées (sur la base d’un rendement
à 8,0%) :
Lot
Activité
Surface totale
activité
Hypothèse programmation commerciale et valeurs locatives / prix de vente
Loyer annuel HC
Loyer annuel HC/m²
Prix de vente
Hyp. basse
Hyp. haute
Hyp. basse Hyp. haute
Hyp. basse
Hyp. haute
1
2
3
4
Boulangerie
Caviste
Fleuriste
Pressing
150 m²
120 m²
120 m²
60 m²
22 500 € HT
24 000 € HT
18 000 € HT
12 000 € HT
27 000 € HT
28 800 € HT
21 600 € HT
14 400 € HT
150 € HT/m²
200 € HT/m²
150 € HT/m²
200 € HT/m²
180 € HT/m²
240 € HT/m²
180 € HT/m²
240 € HT/m²
281 250 € HT
300 000 € HT
225 000 € HT
150 000 € HT
5
6
7
Restaurant/bar/café
Restaurant/bar/café
Restaurant haut-de-gamme
100 m²
150 m²
300 m²
25 000 € HT
37 500 € HT
97 500 € HT
30 000 € HT
45 000 € HT
117 000 € HT
250 € HT/m² 300 € HT/m² 312 500 € HT
250 € HT/m² 300 € HT/m² 468 750 € HT
325 € HT/m² 390 € HT/m² 1 218 750 € HT
TOTAL
1 000 m²
236 500 € HT
283 800 € HT 237 € HT/m² 284 € HT/m² 2 956 250 € HT
Prix de vente/m²
Hyp. basse
Hyp. haute
337 500 € HT
360 000 € HT
270 000 € HT
180 000 € HT
1 875 € HT/m²
2 500 € HT/m²
1 875 € HT/m²
2 500 € HT/m²
2 250 € HT/m²
3 000 € HT/m²
2 250 € HT/m²
3 000 € HT/m²
375 000 € HT
562 500 € HT
1 462 500 € HT
3 125 € HT/m²
3 125 € HT/m²
4 063 € HT/m²
3 750 € HT/m²
3 750 € HT/m²
4 875 € HT/m²
3 547 500 € HT
2 956 € HT/m²
Janvier 2014
14
3 548 € HT/m²

R_étude positionnement Château de Nantes_Nantes

Transcription

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