LA GESTION DES BIENS COMMUNAUX

Verdun ,mercredi 24 avril 2013
Méras, jeudi 25 avril 2013
Limbrassac, jeudi 16 mai 2013
Soueix, jeudi 30 mai 2013
VERDUN, mercredi
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LE DOMAINE PUBLIC

LE DOMAINE PRIVE
2
Font partie du domaine public les biens appartenant à
une personne publique
(Etat, collectivités, Etablissements publics) et qui sont :
affectés à l'usage
direct du public
affectés à un service
public (aménagement
indispensable)
trottoir, jardins publics,
aires de jeu,
voies communales sauf
chemins ruraux, …
parking, mairie, école,
cimetière,…
Dépendances du
domaine public
Fossés, talus,
accotements d’une voie
communale,
arbre, plantations, …
NB: Le régime de la domanialité publique est exclu pour les biens
appartenant à une personne privée. Il ne peut non plus y avoir de
copropriété entre personnes privées et personnes publiques.
3



imprescriptible (personne ne peut se prévaloir de la
prescription acquisitive trentenaire)
inaliénable ( on ne peut le vendre)
insaisissable (personne ne peut en demander la saisie
dans le cadre du paiement d’une dette)
Obligation d’entretien pour les biens affectés à l’usage
direct du public ou à une mission de service public.
4
Principe: ( article L-1 du CG3P)
-
Nul ne peut occuper le domaine public sans titre,
qui est par nature précaire, révocable et temporaire.
Ce droit d’occupation donne lieu au paiement d’une
redevance fixée par délibération du conseil municipal :
OBLIGATOIRE
Ex: camion de pizza sur la place publique, panneau publicitaire,…
-
Une commune peut accorder une autorisation ou un
titre d’occupation ou d’utilisation à titre gratuit à la
condition que le bénéficiaire n’y exerce pas d’activités
commerciales.
5

Les occupations privatives du domaine
public constitutives de droit réels
- Autorisation d’occupation temporaire (AOT)
constitutive de droits réels d’une durée de 70 ans en vue de
l’accomplissement d’une mission de service public ou de la
réalisation d’une opération d’intérêt général (activités liées à
l’exploitation d’un port ou d’un aéroport par exemple). Le
titulaire de l’AOT possède un quasi droit de propriété sur les
ouvrages, constructions et installations.
- Le bail emphytéotique administratif (BEA): D’une
durée de 18 à 99 ans, il est conclu pour remplir une mission
de service public, permettre la réalisation d’une opération
d’intérêt général, ou bien en vue de l’affectation d’un édifice
de culte, ouvert au public, à une association cultuelle.
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 Les
occupations privatives du domaine
public non constitutives de droits réels
Revêtent un caractère temporaire, précaire,
révocable
Temporaire:
un titre d’occupation,
délivré pour une durée déterminée,
Non renouvelable tacitement généralement.
L’occupant ne peut se prévaloir d’aucun droit au
renouvellement. (CE-23/03/2005 Société SAN LUIS)
Nb: l’omission de la durée n’entraîne pas nécessairement la nullité
d’une convention d’occupation ( CE -05/02/2009-SCA)
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Précaire et révocable:
L’autorisation d’occupation peut être retirée à tout
moment par la personne publique pour motif d’intérêt
général.
 Les demandes sont examinées au cas par cas, et les
AOT sont délivrées à l’initiative de l’autorité
gestionnaire du domaine public

Ex : autorisation de vente sur l’espace public ( marché, foires),
terrasse de café, de restaurant, panneau de commerces,…
NB: La forme que doit revêtir un titre d’occupation est celle de
l’acte unilatéral (arrêté) ou une convention d’occupation.
8
-
Le principe de non gratuité de l’occupation
du domaine public ( les redevances
domaniales).
L’AOT est toujours subordonnée au versement d’une
redevance. (article L-2125-3 du CGT3P)
Ce caractère onéreux se justifie par un soucis de
bonne gestion mais également une atteinte « tolérée »
aux droits d’accès de tous les usagers du domaine
public.
Le caractère obligatoire a été réaffirmée par un arrêt
du CE du 10/06/2010- ESCOTA.
9

Montant des redevances obligatoirement fixée par le
conseil municipal qui en détermine les modalités de
calcul.
Ainsi il est admis en jurisprudence et en partie repris
par le CG3P que le calcul du montant de la redevance
doit tenir compte:
- part fixe qui correspond à la valeur locative d’une
propriété privée, comparable à la dépendance du
domaine public occupé
- part variable qui renvoie aux avantages retirés par le
titulaire de l’autorisation.
Les redevance dues sont payables annuellement et
par avance selon les préconisations du CG3P
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L’occupation du domaine public est-elle
obligatoirement soumise au paiement d’une
redevance?
OUI, la gratuité à des fins commerciales ou non est soumise à redevance
et seule la gratuité peut être envisagée pour les associations.
Deux exceptions prévues par l’article L.2125-1 du CG3P:

Lorsque l’occupation est la condition naturelle et forcée de l’exécution
de travaux ou la présence d’un ouvrage intéressant un service public
qui bénéficie à tous.
(Travaux touchant la sécurité publique ou la salubrité d’un bien appartenant à une
autre personne publique ou privé)

Lorsque l’occupation ou l’utilisation contribue directement à assurer la
conservation du domaine public lui-même.
( canalisations, égouts,…)
La gratuité à des fins commerciales ou non est soumise à redevance et
seule la gratuité peut être envisagée pour les associations.
11

L’occupation du domaine public routier subordonnée
à des autorisations spécifiques:
ensemble des biens du domaine public, appartenant à une personne
publique et affecté aux besoins de la circulation routière : route et
dépendances de la route
( trottoirs, talus, accotements, égouts, pistes cyclables,…)
Deux formes d’autorisation pour le domaine public routier
- Permission de voirie : acte autorisant la réalisation de travaux en
bordure de voies sur le domaine public, concernant des ouvrages ou
objets avec scellement au sol donc avec emprise.
- Permis de stationnement: occupation superficielle sans emprise
Ces deux formes d’AOT sont soumises au paiement de redevance
selon les tarifs arrêtés par le conseil municipal.
Tarif constitué d’une part fixe correspondant à la valeur locative d'une
propriété privée comparable à la dépendance du domaine public
occupée, et d'une part variable, déterminée selon les avantages retirés
par le titulaire du titre d'occupation du domaine public.
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



Gratuitement
Faire l’objet d’une location
Il convient de ne pas faire de discrimination entre
les personnes qui sont en situation identique.
un règlement intérieur prévoyant les conditions de
la mise à disposition est souhaitable
Faire un Etat des lieux
Demander une attestation d’assurance
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
CONSISTANCE DU DOMAINE PRIVE:
Biens qui a contrario ne relèvent pas du domaine public,
plus quatre catégories de biens:
-
-
Réserves foncières
Biens immobiliers à usage de bureau ne formant pas
un tout indivisible avec ceux du domaine public
Bois et forêts
Chemins ruraux
Logements communaux
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
GESTION DU DOMAINE PRIVE COMMUNAL
- Biens gérés selon les règles du droit privé
mais qui sont insaisissables.
- Sur décision du conseil municipal, ils
peuvent être échangés, loués ou vendus.
NB: les chemins ruraux, bien que faisant
partie du domaine privé de la commune, sont
soumis à un régime spécifique.
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
LES LOGEMENTS A USAGE D’HABITATION
- Dispositions applicables:
- loi « Mermaz »du 6/07/1989
- loi « Mehaignerie » du 23/12/1986
- loi « Quillot » du 22/06/1982
- loi du 01/09/1948
- Application de la loi du 6 juillet 1989
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
Application de la loi de 1989:
- locations à usage d’habitation
- locations de locaux à usage mixte professionnel et
d’habitation principale,
- locations de garages, places de stationnement,
jardins et autres locaux loués accessoirement au local
principal par le même bailleur
La loi ne s’applique pas aux locaux meublés, les
logements-foyers, les logements de fonction,
les locations à caractère saisonnier.
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Dispositions importantes de la loi de 89:
-
Dispositions d’ordre public: qu’il s’impose aux parties
peu importe les clauses prévues dans le contrat.
-
Bail conclu pour une durée de 6 ans une personne
morale et de 3 ans pour une personne physique.
-
Le contentieux relèvera de la compétence des
tribunaux judiciaires territorialement compétent (Juge
de proximité, TI, TGI)
NB: Modèle de bail disponible sur demande à
l’AMA ou sur le site internet
18

CARACTERISTIQUE DU BAIL
-
La loi impose un écrit.
Nom et dénomination des parties, domicile respectif
obligatoire.
Autres mentions facultatives mais peuvent être
importantes.
Sous location interdite sauf autorisation du bailleur.
Le bail arrivé à terme va se poursuivre par tacite
reconduction ou bien à la suite d'une offre de
renouvellement acceptée.
Préavis de trois mois pour les locataires, réduit à un mois
dans certains cas et de 6 mois, pour le vendre, ou pour
motif légitime et sérieux (en cas de manquement grave du
-
-
-
-
locataire en cours de contrat)
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-



-
TEXTES APPLICABLES:
CODE CIVIL
DECRET DU 30/09/1953
CODE DU COMMERCE
BIENS CONCERNES:
locaux à usage commercial, industriel ou artisanal
 biens du domaine privé de la commune dans lequel
un fonds est exploité.

NB: Les biens du domaine public ne peuvent être
soumis à ce statut
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-
CARACTERISTIQUE DU BAIL COMMERCIAL
libre négociation possible à l’exception :
durée du bail: 9 ans minimum, possibilité de dérogation
à 24 mois.
 droit au renouvellement du locataire ou paiement d’une
indemnité d’éviction
 possibilité pour le locataire de céder son bail à
l’acheteur de son fonds
 possibilité de révision triennale du loyer
 droit à déspécialisation des activités du locataire.

NB: Pour les locaux non soumis aux baux
commerciaux, les parties sont toujours libre
d’adopter ce statut.
21
LE CONTRAT
Suppose la capacité et le consentement des parties.
- Contrat écrit recommandé:
Rédaction par un praticien du droit si possible
Acte notarié obligatoire si le bail est d’une durée supérieure à
12 ans.
- Destination des lieux
L’activité prévue au bail doit correspondre à celle envisagée.
Un bail « tous commerces » ou autorisant l’exercice d’un
grand nombre d’activités permet de changer facilement
d’activité et de céder plus librement le bail.
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Clauses relatives à la cession et à la location
 Toute
clause qui interdirait au locataire de céder son
bail pour vendre son fonds de commerce est nulle.
 sous-location interdite sauf stipulations contraires
dans le bail ou accord du bailleur
Le décret de 1953 ne règle pas:
 La fixation du montant du loyer à l’origine
 La fixation des charges accessoires au loyer
 Les charge de réparation : (référence à l’article 606
du code civil )Certaines obligations et droits du
propriétaires et du locataires
23
Au sens de l’article 606 du Code civil, les réparations d'entretien sont
celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de
l'immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble
dans sa structure générale, et souverainement retenu :






Les travaux de mise en conformité des toitures
La réfection de l'installation électrique
La reprise de la fuite d'eau en cave
Les réparations d’une canalisation détruite par le gel
La remise en état de la couverture de l'appentis
La préservation de l'immeuble
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






24 mois maximum
Aucun droit au renouvellement, soit le locataire part à la fin du
contrat, soit un bail commercial classique doit être signé
On ne peut pas signer ce type de bail avec le même locataire
après un bail classique.
Le loyer est généralement plus bas ( contrepartie de la précarité)
La propriété commerciale n’est pas garantie, en ce sens où si
l’affaire marche bien pour le commerçant, il devra se plier soit
aux exigences du propriétaire, soit déplacer son commerce.
Ni le locataire ni le loueur ne peuvent donner congés avant le
terme du contrat.
Les loyers sont dus jusqu’aux termes du contrat quand bien
même le locataire décide de partir avant.
25
-


TEXTES APPLICABLES:
Articles 1763 et suivants du code civil
Articles L. 411-1 et suivants du code rural
BIENS CONCERNES:
Toute mise à disposition à titre onéreux d’un bien
immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter est
régie par les dispositions du statut du fermage et
métayage
-
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CARACTERISTIQUE DU BAIL RURAL
conclu de gré à gré ou par adjudication publique


durée du bail est de 9 ans , sauf si un accord entre les parties
en cours d’exécution du bail en décide autrement
prix de chaque fermage n’est pas libre

Contrat de droit privé :la qualification du contrat est maintenue
en bail rural même s’il y a des clauses exorbitantes du droit
commun

Compétence de principe: tribunal paritaire des baux ruraux est
compétent pour trancher les conflits.
L 411-69 du code rural et de la pêche maritime
le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté
des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une
indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis
fin au bail.
NB: il ne peut y avoir de conclusion d’un tel bail sur le domaine
public.
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LE CONTRAT
-
-
-
-
Suppose la capacité et le consentement pour signer
un tel contrat.
Contrat écrit souhaitable: L’écrit est une preuve,
mais non une condition de validité du bail
Durée ne pouvant être inférieure à 9 ans
renouvelable ;
Aucune clause ne peut déroger au procédure et délai
de résiliation du bail sauf d’un commun accord entre
les parties.
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





Contrats distincts et dérogatoires aux statuts des baux
commerciaux, des baux d’habitation et des baux ruraux.
Relevant en principe de la compétence des juges judiciaires
Généralement conclus pour une période courte
La redevance payée est et doit être modique
La commune peut se réserver le droit de reprendre le bien à tout
moment si les besoins du service le justifient.
Elles se caractérise quelque soit sa durée , par le fait que
l’occupation des lieux n’est autorisée qu’en raison de
circonstances exceptionnelles et pour une durée qui dépend de
circonstances autres que la seule volonté des parties.
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LES ELEMENTS ESSENTIELS DE LA
CONVENTIONS D’OCCUPATIONS résident
-
-
Dans l’aléa, c’est-à-dire la survenance d’un
évènement dont la date de réalisation est
incertaine et qui caractérise la précarité du droit
de l’occupant.
Dans la modicité de la redevance qui doit toujours
être inférieure au prix du marché.
L’exclusion des règles du louage des choses
(art. 1708 et suivants du code civil).
-
30
Le louage des choses des articles 1708 et 1709 du code civil:
contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une
chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que
celle-ci s'oblige de lui payer.

Le prêt à usage anciennement dit « Commodat » régi par les
articles 1874 et suivants du Code civil:
contrat par lequel une chose est prêtée gratuitement à l'emprunteur,
dit commodataire, à la charge de la restituer en nature. C’est en
quelque sorte un contrat de location sans loyer. Le commodataire est
responsable du dommage qui arrive à la chose prêtée et doit
respecter les conditions du contrat.
Il convient dans tous les cas d’établir un écrit

Ex: ( location de garages, entrepôts, jardins familiaux, granges, terrains nus
pour le pacage du bétail dans certains cas,…).
31

GESTION DIRECTE
- Régie simple : activité gérée par la commune sous l’autorité
du maire avec les moyens humains et matériels de celle-ci, dans le
cadre du budget communal
- Régie autonome: gestion directe du service public par la
commune et ses groupements peut tout aussi revêtir la forme d’une
régie dotée de l’autonomie financière c’est à dire que les recettes et
les dépenses sont annexés à un budget distinct.
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GESTION INDIRECTE ( Gestion déléguée)
C’est une gestion confiée à un tiers public ou privé. La commune
conserve cependant la maîtrise du service au travers de ses pouvoirs
d’organisation et de contrôle.
-
Régie personnalisée: confiée à un établissement public distinct de
la commune car doté de l’autonomie financière, de la personnalité
morale et qui possède ses propres organes de gestion.
-
La gérance: service confié à un tiers, le gérant, en contrepartie du
versement par la commune d’une rémunération proportionnelle au
service rendu.
Ce type de contrat fait peser sur la collectivité un certain risque financier dès
lors qu’elle conserve les bénéfices et assume les déficits en fonction du
service rendu
La commune assure l’investissement et conserve la maîtrise générale du
service, fixe les tarifs. L’avantage pour le gérant est qu’il ne réalise aucun
investissement préalable et ne supporte aucun risque financier.
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Les délégations de service public:
3 grands modes de délégations: La concession,
l’affermage, la régie intéressée.
Principe: Contrat soumis à une procédure préalable de
publicité et de mise en concurrence permettant la
présentation de plusieurs offres dans les conditions
prévues par le CGCT.
 La concession de service public:
La commune confie à un tiers le soin de construire, de
financer et d’exploiter un équipement à ses risques et
périls et en contrepartie d’une rémunération versée par
les usagers en vertu d’un contrat d’une durée suffisante
pour permettre l’amortissement des immobilisations
financées par le concessionnaire.
34

L’affermage:
forme de concession par laquelle la commune confie à un tiers
« fermiers », le soin d’exploiter un service au moyen d’un équipement déjà
construit en se rémunérant directement auprès des usagers.
Il a en charge : l’exploitation du service sans avoir les dépenses de
premier établissement.
En sus de sa rémunération, il peut percevoir ,sur les usagers une
redevance dite « surtaxe » qu’il reverse à la commune pour la mise à
disposition des équipements dont il bénéficie.
 travaux financés par les résultats d’exploitation et non par l’autorité
délégante au moyen du versement d’un prix sous peine d’être requalifié de
marchés publics.

durée
relativement courte et résiliation par l’autorité délégante
n’implique pas une clause expresse e t sans que le juge soit saisi.
35

La régie intéressée:
Mode de gestion très proche de la gérance, défini comme un
contrat par lequel un exploitant, appelé «régisseur intéressé» est
chargé pour le compte de la collectivité délégante, d’assurer
l’exploitation d’un service public et d’entretenir la relation avec les
usagers en percevant le prix acquitté par ces derniers, moyennant
un rémunération qui lui est versée par la collectivité, laquelle
comporte un élément fixe et un élément variable.
La gestion est assurée par l’exploitant aux risques et périls de la
collectivité délégante.
Il est important que l’intéressement aux résultats soit
suffisamment important.
La durée est courte puisque le régisseur n’a pas à amortir des
investissements lourds.
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TYPE DE
CONVENTION
DEPENSE DE PREMIER
ETABLISSEMENT
REMUNERATION DU DELEGATAIRE
CONCESSION
Concessionnaire
Rémunération versée par les usagers, en
vertu d’un contrat d’une durée suffisante
pour permettre l’amortissement des
immobilisation financées par le
concessionnaire
AFFERMAGE
Commune délégante
Rémunération versé par les usagers en
vertu d’un contrat d’une durée plus courte
que la concession; une surtaxe peut être
perçue que le délégataire reverse à la
commune délégante pour la mise à
disposition des équipements dont il
bénéficie
REGIE
INTERESSEE
Commune délégante
Rémunération versée par le délégant,
comportant une part fixe et un élément
variable correspondant à l’intéressement du
régisseur à l’exploitation de l’activité en
relation avec les usagers.
Il est impératif que l’intéressement au
résultats soit suffisamment important par
rapport aux couts engagés( sinon risque de
requalification en marché public)
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Verdun ,mercredi 24 avril 2013
Méras, jeudi 25 avril 2013
Limbrassac, jeudi 16 mai 2013
Soueix, jeudi 30 mai 2013
VERDUN, mercredi
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