EN MOUVEMENT - GrandLyon Habitat

Transcription

TOUT UN MONDE
EN MOUVEMENT
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C
Bien vivre sa ville durablement
EDITO
Élue Présidente en mars 2015, je découvre encore
l’activité de GRANDLYON HABITAT dont la belle mission
est de loger, de bien loger et de participer à la qualité
d’habiter dans la Métropole de Lyon.
À l’écoute des locataires, des salariés sur le terrain, en
agence comme au siège et de nos divers
partenaires, nous œuvrons chaque jour
pour progresser en lien étroit avec la
Métropole et en complémentarité avec les
autres bailleurs sociaux. Dans un contexte
où les ressources se raréfient et où le vivre
ensemble est bien chahuté, ce n’est pas si
simple et pas si facile.
Mais, les équipes de GRANDLYON HABITAT
ont à cœur de bien exercer leurs métiers et
ceux-ci sont particulièrement divers depuis
le développement de l’offre, l’entretien du
parc existant en passant par la gestion des
attributions des logements, les relations avec les locataires
et bien sûr, les multiples actions qui améliorent la vie dans
les immeubles et les résidences.
D’année en année, les résultats présentés dans le cadre
des bilans annuels témoignent de leur forte implication et
de leur indéfectible volonté de progresser pour, sans cesse,
améliorer la qualité de vie dans le parc social de notre belle
agglomération.
GRANDLYON HABITAT s’affirme comme le premier bailleur social
lyonnais. Attribuer, construire, gérer, entretenir et réhabiliter
sont ses missions premières, à quoi s’ajoutent aujourd’hui de plus
en plus de services, tant le lien social est nécessaire dans une
société de plus en plus individualiste.
GRANDLYON HABITAT se mobilise pour produire des logements
abordables et respectueux de
l’environnement dans un contexte de repli
de la promotion privée et en soutien au
BTP.
Soucieux de l’avenir de ses locataires et
de ses résidences, GRANDLYON HABITAT
innove, expérimente et investit sur les
territoires prioritaires de la Métropole pour
proposer des logements diversifiés plus
économes en énergie et pour développer
une offre en accession sociale sécurisée
facilitant les parcours résidentiels.
Attentif à capter toutes les opportunités
foncières qui se présentent, GRANDLYON HABITAT diversifie ses
modes de maîtrise d’ouvrage et actionne tous les leviers dont il
dispose pour maîtriser les coûts de sa production.
Daniel GODET, Directeur Général
Catherine PANASSIER, Présidente
1
LES ENGAGEMENTS DE GRANDLYON HABITAT
La mission du Pôle Immobilier de GRANDLYON HABITAT est de produire et d’améliorer
des logements locatifs sociaux pour apporter une réponse la plus adaptée possible
aux besoins de la clientèle dans son parcours de vie avec un objectif permanent de
développement durable dans tous les investissements de l’organisme.
Dans ce cadre, GRANDLYON HABITAT :
développe une offre abordable, économe et durable, sur tous les secteurs de
la Métropole qui en manquent, pour contribuer à la mixité sociale,
diversifie ses produits logement pour répondre aux différentes attentes de la
clientèle sociale, du produit d’intégration à l’accession sociale,
requalifie le parc existant pour plus de sécurité, plus de confort, moins de
consommations (c’est-à-dire de charges) et une meilleure adaptation des
logements aux nouvelles attentes de sa clientèle,
réalise le Renouvellement Urbain des grands ensembles en diversifiant l’offre
de logements dans les quartiers.
Le développement durable, c’est l’ADN de GRANDLYON HABITAT, qui guide l’ensemble
de ses activités.
La Direction du Développement de GRANDLYON HABITAT est le seul service sur
l’agglomération lyonnaise à avoir organisé tous ses processus métiers de façon à obtenir
le Label SMEO (Système Management Environnemental Opérationnel) de CERQUAL et
cela depuis 2013.
UN RECORD DE PRODUCTION
En 2014, la production de nouveaux logements de GRANDLYON HABITAT s’est
caractérisée par une très importante activité de chantier, puisque ce sont 34 chantiers
représentant 694 logements, qui ont été ouverts, avec un pic total de logements en
chantier en décembre 2014 qui s’élevait à 1 283 logements.
694
logements mis en chantier
en 2014.
34
chantiers ouverts
en 2014.
1 283
logements en chantier
en décembre 2014.
Cette activité chantier très importante se poursuit en 2015 où l’on prévoit :
1 044 logements mis en chantier,
1 041 logements livrés.
Cette production de nouveaux logements sociaux, à loyer abordable et avec des
performances énergétiques élevées limitant les charges locatives, est majoritairement
localisée dans des secteurs aux marchés locatifs tendus de l’agglomération. Elle peut
ainsi favoriser la mixité dans la ville et offrir de nombreuses commodités comme les
commerces, services publics et transports collectifs.
Pour capter les meilleures opportunités de développement, GRANDLYON HABITAT
réalise des opérations de toute nature :
de la construction en maîtrise d’ouvrage directe,
de l’achat et de la rénovation d’immeubles anciens ou de logements en diffus
dans des copropriétés,
de l’achat de logements en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) à des
promoteurs.
EHPAD - Les Soleillades - Rillieux-la-Pape
3
L’activité de production est ainsi adaptée à la diversité des besoins issus de populations
spécifiques.
C’est ainsi que l’organisme a pu développer des compétences pour :
produire des logements adaptés aux gens du voyage,
produire des résidences pour étudiants, jeunes sportifs ou jeunes
travailleurs en relation avec des partenaires, à qui est confiée la gestion de
ces résidences,
produire systématiquement 10 % de logements adaptés aux handicaps dans
chacune des résidences neuves construites en maîtrise d’ouvrage directe,
produire des EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées
Dépendantes) ou des foyers pour personnes âgées.
DES COMPORTEMENTS QUI ÉVOLUENT
GRANDLYON HABITAT construit des programmes immobiliers en quantité mais aussi
de Qualité Environnementale, qui nécessitent de la performance dans l’exploitation et
des évolutions de comportement de la part des locataires.
Au-delà des constructions ou réhabilitations performantes mettant en œuvre l’isolation
renforcée, les énergies renouvelables et une production performante de chauffage et
d’eau chaude sanitaire (ECS), GRANDLYON HABITAT concentre désormais ses efforts
sur la performance de l’exploitation de ses immeubles et sur l’accompagnement de ses
locataires au bon usage de leurs logements sur le plan énergétique.
Il s’agit d’une action qui est à mener de façon constante dans le temps, pour mettre
en place un accompagnement et un suivi très réactif des exploitants de chauffage et
des autres systèmes techniques installés, dont le personnel n’a pas encore acquis les
réflexes professionnels, qui optimiseraient l’exploitation de ces nouvelles résidences HQE
(Haute Qualité Environnementale).
Pour l’accompagnement des locataires dans le bon usage de leurs logements, l’ensemble
du personnel de proximité de GRANDLYON HABITAT a bénéficié en 2014 d’une formation
pour comprendre les spécificités des nouvelles résidences HQE et les bons gestes que
les locataires doivent acquérir.
En 2014, des missions spécifiques de MOS Énergie (Maîtrise d’Œuvre Sociale) ont été
mises en place, de façon expérimentale, sous le pilotage des agences de proximité.
Il s’agit de missions d’accompagnement des locataires qui emménagent dans des
immeubles HQE.
Ces derniers sont formés aux gestes verts dans leurs logements pendant 2 ans après
la livraison de l’immeuble, afin que leurs bons comportements deviennent de réels
réflexes.
DES EXPÉRIMENTATIONS EXEMPLAIRES
Enfin, GRANDLYON HABITAT s’est surtout distingué en 2014 en menant dans ses
résidences des expérimentations exemplaires visant à apporter aux locataires une
meilleure maîtrise de leur consommation d’énergie. Pour cela, l’organisme est
partenaire d’entreprises à la pointe du développement de la nouvelle économie des
SMART GRID :
L’EXPÉRIMENTATION WATT&MOI EN LIEN AVEC LE DÉPLOIEMENT DES
COMPTEURS COMMUNICANTS LINKY
(Partenaires : ERDF et ALE)
L’expérimentation est terminée. Elle a porté sur 1 116 locataires,
disséminés sur l’agglomération lyonnaise. Il s’agissait de mettre à
disposition d’un panel très diversifié, un site internet pour que les
locataires puissent suivre leur consommation d’électricité. Ils pouvaient
se comparer à leurs voisins. Ce dispositif a été réalisé sur 18 mois et
suivi par des sociologues (pour mieux comprendre les comportements
des clients face aux dépenses énergétiques). Des animations ont été
également mises au point pour leur permettre une meilleure implication et des outils
de communication ont été construits pour l’occasion. Aujourd’hui, cette expérimentation
est présentée dans de nombreuses instances, comme les journées internationales
de sociologie de l’énergie (qui ont eu lieu du 1er au 3 juillet 2015 à Tours) ou comme
récemment au Citizen’s Energy Forum de Londres (European Commission), qui s’est
déroulé les 12 et 13 mars derniers. WATT&MOI a vocation à être développée sur la
France entière.
1 116
locataires concernés
par Watt&moi
L’EXPÉRIMENTATION VISUCONSO
(Partenaires EDF et ALE)
Lancée en avril 2014, l’expérimentation est actuellement en cours. Elle concerne
27 pavillons sociaux à Écully.
Après avoir bénéficié d’une réhabilitation performante, les locataires peuvent suivre
leurs consommations d’électricité sur un site internet développé pour Lyon Smart
Community. L’opération est accompagnée par une Maîtrise d’Œuvre Sociale (EDELIA,
filiale d’EDF) missionnée par GRANDLYON HABITAT. Pour l’occasion, une villa témoin a
été aménagée afin de donner aux résidents les conseils de comportement pour un usage
économique de leur logement.
27
pavillons réhabilités
et accompagnés
L’EXPÉRIMENTATION CONSOTAB
(Partenaires Métropole de Lyon, TOSHIBA, le NEDO)
L’expérimentation, lancée en juin 2014, concerne le quartier de la Confluence à Lyon dans
le cadre de Lyon Smart Community. Elle a pour objectif de faire de ce quartier un modèle
en matière d’efficience énergétique. GRANDLYON HABITAT y réalise actuellement une
réhabilitation exemplaire de rénovation thermique et propose avec TOSHIBA aux
275 locataires de la Cité Perrache (Lyon2e), une expérimentation très innovante :
visualiser en euros toutes les dépenses énergétiques des ménages sur une tablette
numérique (eau, gaz et électricité) offerte par le partenaire.
Les locataires de la résidence sont une population fragile : l’expérimentation va ainsi
permettre de mieux comprendre les comportements et les usages de chacun et
d’apprécier leur possible implication.
Cette expérimentation a été présentée au Solar Décathlon les 3 et 5 juillet 2014.
275
locataires impliqués
et connectés
5
UNE POLITIQUE DE RÉHABILITATION ÉCO-RESPONSABLE
Le Développement Durable pour GRANDLYON HABITAT, c’est aussi adapter,
moderniser et valoriser son patrimoine ancien.
Avec 9 résidences comprenant 3 156 logements de types HBM (Habitat Bon Marché)
construits dans les années 1920-1930, GRANDLYON HABITAT dispose d’un parc à la
valeur patrimoniale reconnue (exemple, le quartier Tony Garnier sur le Boulevard
des États-Unis, Lyon 8e), bien localisé dans la ville et présentant des loyers très
faibles particulièrement bien adaptés aux besoins des populations les plus précaires
économiquement.
3 156
logements de
types HBM
Ce parc de logements nécessite cependant des travaux lourds d’adaptation pour qu’il
devienne plus confortable, économe en énergie et attractif compte tenu des exigences
actuelles de la population.
En 2014, GRANDLYON HABITAT a conduit en concertation avec les habitants et les
services patrimoniaux (ABF) les études de réhabilitation sur 6 résidences HBM, soit
1 610 logements, dont une partie (Résidence Montchat à Lyon 3e : 247 logements) a été
mise en chantier en 2014.
Après réhabilitation, ces résidences bénéficieront majoritairement d’une étiquette
énergie B (très performante) où les objectifs liés à la préservation du patrimoine
limiteront les possibilités d’isolation thermique. Dans ce dernier cas,
GRANDLYON HABITAT respectera cependant les objectifs du Grenelle de l’Environnement
avec une étiquette C après travaux.
DES OPÉRATIONS D’ACCESSION SOCIALE
Pour GRANDLYON HABITAT, répondre aux attentes du parcours résidentiel des familles
économiquement modestes, c’est aussi pouvoir leur proposer une sortie du parc social
pour accéder à la propriété, libérant ainsi leur logement locatif pour une autre famille.
C’est avec cet objectif central que GRANDLYON HABITAT s’est engagé en 2012 dans une
nouvelle activité : l’accession sociale, avec un objectif de vente de 50 logements par an
en moyenne à partir de 2015.
Résidence Tony Garnier - Lyon 8e
25
compromis de vente
signés
En 2014, GRANDLYON HABITAT a signé 25 compromis de vente pour des logements
neufs sur 2 programmes en cours de chantier :
Les 4 Temps à la Duchère (Lyon 9e),
Les Jardins d’Adèle Pépin à Chassieu.
Ces premières ventes permettent déjà de constater que la cible de clientèle visée est
bien au rendez-vous avec cette nouvelle activité, puisque 68 % des acquéreurs sont
issus du logement social, 4 % sont des personnes actuellement hébergées et 28 %
proviennent du locatif privé.
100 %
des acquéreurs
correspondent au
plafond du logement
social
UN SOUTIEN ÉCONOMIQUE LOCAL
GRANDLYON HABITAT, conscient de sa responsabilité sociétale en ces temps de crise
économique, contribue pleinement au soutien économique des entreprises du BTP
et participe par son engagement à l’insertion professionnelle de publics écartés du
monde du travail.
LE SOUTIEN À L’ÉCONOMIE DU BTP POUR LA PRÉSERVATION DES EMPLOIS
à noter
Dans cette période de crise économique, le dynamisme des investissements
immobiliers de GRANDLYON HABITAT, tant en réhabilitation qu’en développement
immobilier, est au plus haut avec des mises en chantier massives, qui permet de
répondre très concrètement non seulement aux besoins en logement des populations
les plus modestes, mais aussi en partie, aux besoins d’activité économique des
entreprises du BTP et ainsi limiter la « casse sociale » des réductions d’effectifs ou des
liquidations d’entreprises.
Pour 1M€ HT investis, il est généré*:
7 Équivalents Temps Plein (ETP) en construction,
12,5 Équivalents Temps Plein (ETP) dans la rénovation.
* Ce calcul est fait à partir de ratios de la FFB fournis par le CERA – Observatoire
régional du BTP.
37 682
heures d’insertion
professionnelle
L’ACCOMPAGNEMENT VERS L’EMPLOI DE PUBLICS EN INSERTION
En 2014, GRANDLYON HABITAT aura fait réaliser environ 37 682 heures d’insertion
professionnelle à des publics actuellement éloignés du monde du travail, grâce à
l’intégration de clauses d’insertion dans ses contrats de travaux ou d’embellissement
des parties communes.
GRANDLYON HABITAT se positionne largement en tête de tous les bailleurs sociaux de
l’agglomération concernant cette contribution sociétale majeure. Pour comparaison,
le conseil général du Rhône aura produit en 2014, 43 207 heures d’insertion.
7
2
LE DÉVELOPPEMENT DU PATRIMOINE
LA PROGRAMMATION
L’année 2014 a vu une baisse du nombre de logements financés. Cette évolution programmée tient
compte des volumes exceptionnels réalisés en début du contrat de plan de 2011 à 2012. Néanmoins,
aux 318 logements « nets » subventionnés, il faut ajouter 54 logements issus d’un rachat du
patrimoine à la SAHLMAS, déjà conventionnés, rue Louis Blanc dans le 6e arrondissement de Lyon.
La programmation en nombre de logements
792
800
700
698
600
500
547
585
493
419
400
374
318
300
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
La programmation effective est portée à 372 logements et se décompose ainsi :
PAR TERRITOIRE
31 %
PAR TYPE D’OPÉRATION
32 %
69 %
69 % à Lyon intra-muros
(soit 257 logements)
31 % sur le reste du
territoire de la Métropole
68 %
68 % en maîtrise d’ouvrage directe
(soit 253 logements) dont 52%
d’acquisition-amélioration
(192 logements) et 16% dans
le cadre d’une opération de
construction directe à Meyzieu,
« Les Embelles »
32 % achetés en VEFA
à noter
Ces répartitions illustrent parfaitement l’action prioritaire de GRANDLYON HABITAT
sur le « Centre-Ville» et son savoir-faire éprouvé dans le domaine des opérations
d’acquisitions améliorations (AA).
LES OPÉRATIONS PHARES DE CETTE PROGRAMMATION :
En neuf : Les Embelles à Meyzieu (61 logements)
En
acquisition-amélioration (AA) : Le Marquis à Lyon 3e (13 logements)
et le rachat de patrimoine à la SAHLMAS, dans le 6e arrondissement (103
logements)
E
n VEFA : O² à Lyon 7e (achat de 28 logements à DIAGONALE)
Les Embelles - Meyzieu
Le Marquis - Lyon 3e
9
LES ORDRES DE SERVICES
Le nombre de chantiers lancés en 2014 est important et accroît la dynamique
enclenchée en 2013, en réponse aux fortes années de programmations 2011 et 2012.
Ce sont donc 694 logements au total dont les chantiers ont été lancés en 2014.
Les ordres de services en nombre de logements
800
739
600
400
694
613
502
442
517
444
317
200
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
L’ Arterra - Lyon 3e
Le Stade - Caluire
Abbé Boisard - Lyon 3e
Les mises en chantier se décomposent ainsi :
PAR TERRITOIRE
6%
36 %
64 %
64 % à Lyon (soit 443 logements)
36 % sur le reste du territoire de la
Métropole (soit 251 logements)
94 %
(soit 649 logements) dont 83 % en AA
(soit 577 logements) et 11 % en opérations
de constructions (soit 72 logements)
6 % achetés en VEFA (soit 45 logements)
LES OPÉRATIONS PHARES DES MISES EN CHANTIER :
En neuf : L’ Arterra à Lyon 3e (21 logements et une bibliothèque au RDC
pour la Ville de Lyon), St Irénée à Lyon 5e (24 logements)
En AA : 3 opérations importantes de rachat de patrimoine : Abbé Boisard
(100 logements à Lyon 3e) et Hénon (94 logements achetés à GECINA) à
Lyon 4e, le Stade (160 logements acheté à l’OPAC du Rhône) à Caluire
(Le chantier de réhabilitation de JD Trait sera lancé en 2015)
En VEFA : Villa des Arts à Meyzieu (achat de 18 logements à PROMOGIM)
11
LES LIVRAISONS
L’évolution à la hausse du nombre de chantiers lancés depuis 2013 n’impacte pas
encore les livraisons de logements enregistrées en 2014.
Avec 320 logements mis en location, cette année marque un repli par rapport aux six
dernières années et un « répit » par rapport à l’année exceptionnelle 2011.
Les livraisons en nombre de logements
800
607
600
531
452
400
426
488
418
320
252
200
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Les 320 logements mis en location se répartissent de la façon suivante :
PAR TERRITOIRE
46 %
51 %
49 %
54 %
54 % à Lyon (soit 173 logements)
46 % sur le reste du territoire de la
Métropole (soit 147 logements)
(soit 163 logements) dont 36 % en AA
(soit 114 logements) et 15 %
en opérations de constructions
(soit 49 logements)
49 % en VEFA (soit 157 logements)
L’Escale - Confluence - Lyon 2e
Le Hameau des Mugets - Saint-Priest
L’Oikos - Lyon 5e
LES OPÉRATIONS PHARES LIVRÉES :
En neuf :
- L’Oikos, situé 84, rue du Commandant Charcot à Lyon 5e.
Premier collectif passif conçu par GRANDLYON HABITAT sur l’agglomération lyonnaise.
Cette résidence de 10 appartements (7 PLUS et 3 PLAI) sur 3 étages a été inaugurée le
19 septembre 2014.
La conception de ce bâtiment passif repose sur l’utilisation passive du soleil, une
isolation très performante, une forte étanchéité à l’air et l’absence de ponts thermiques.
Pour se chauffer, le logement passif utilise toutes les sources disponibles : soleil,
habitants, électroménager… Cette résidence a obtenu le label Minergie P et Qualitel.
Architectes : Antoine BERNADAL et Guillaume SUPPLY – Prix de revient : 2,3 M€.
- Le Hameau des Muguets à Saint-Priest pour les gens du voyage sédentarisés (13 familles).
GRANDLYON HABITAT inscrit sa stratégie dans un acte citoyen : celui de proposer un toit pour
chacun et notamment pour les gens du voyage sédentarisés. L’organisme va, au-delà de la
simple production de logements, puisqu’il y associe un panel de services aidant ces habitants
à s’appropier leur logement et son fonctionnement.
GRANDLYON HABITAT a déjà construit, toujours en associant les familles,
3 autres résidences pour les gens du voyage: « Les Platanes » à Saint Genis-Laval,
(18 logements livrés en mai 2011), « Le Hameau du soleil » à Chassieu (10 villas livrées
en septembre 2011) et « Les Iris » à Pierre Bénite (6 logements livrés en 2012).
Le prochain projet « Surville » est situé à Lyon 8e avec 14 logements qui seront livrés en 2016.
En AA :
- Le Résistant, 23 rue Leynaud à Lyon 1er (15 logements)
- Le Masséna, 81 rue Masséna à Lyon 6e (5 logements).
Ces deux opérations illustrent parfaitement l’action de l’organisme dans le tissu urbain
existant dans le cadre de Déclaration d’Intention d’Aliéné (DIA).
En VEFA :
- L’Escale (26 logements) acheté à Rhône-Saône Habitat à la Confluence (Lyon 2e),
- L’Esplanade 1ère tranche (21 logements) achetés à la SIER à Mermoz (Lyon 8e).
13
3
L’ACTIVITÉ D’INVESTISSEMENT SUR LE
PATRIMOINE EXISTANT
LES RÉHABILITATIONS
CONTEXTE NATIONAL ET LOCAL
En 2014, la France comptait près de 34 millions de logements, dont plus de la moitié
(19 millions) a été construite avant la première réglementation thermique de 1975.
La réhabilitation des logements anciens représente donc un fort enjeu national,
notamment en matière de consommation d’énergie et d’émissions de Gaz à Effet de
Serre.
L’objectif du Grenelle de l’environnement était de réduire la consommation moyenne du
parc de logements de 38 % d’ici à 2020.
En 2010, le parc de logements sociaux représentait environ 4,5 millions de logements
(14 % des résidences principales) et d’après l’Union Sociale pour l’Habitat (USH), 51 %
de ce parc datent d’avant 1979.
Dans le cadre du Grenelle, l’ensemble du parc de logements sociaux devra être rénové
à terme, en commençant par les 800 000 logements sociaux dont la consommation
énergétique est supérieure à 230 kWh/m².an (étiquettes E, F, G) qui devront faire l’objet
d’une rénovation énergétique d’ici 2020 pour atteindre une consommation inférieure à
150 kWh/m².an (étiquette C voire B ou A).
Au-delà des enjeux environnementaux, la rénovation énergétique constitue également
un enjeu crucial sur le plan de la situation économique des ménages et cela est
évidemment encore plus vrai dans le logement social. On estime la dépense moyenne
des ménages à 1 700 € / an pour le chauffage et l’électricité, soit le salaire net médian
de 2011, dans un contexte d’évolution inévitable des tarifs.
Au niveau local, la région Rhône-Alpes a adopté en 2011 sur la rénovation du parc social,
3 référentiels énergétiques correspondant à 3 niveaux de performance et d’aides
financières.
La rénovation devrait pouvoir bénéficier de l’affectation des fonds structurels européens
sur la prochaine période.
Dans le cadre du plan climat, la Métropole de Lyon a mis en place entre 2012 et 2014 en
partenariat avec ABC HLM (Association des Bailleurs et Constructeurs), une première
expérimentation sur l’aide à la rénovation énergétique performante (niveau BBC
rénovation) et financé dans ce cadre une quinzaine d’opérations dont 2 pour
GRANDLYON HABITAT, Châteauroy à Fontaines sur Saône et le Stade à Caluire.
CONTEXTE ET ENJEUX POUR GRANDLYON HABITAT
Pour GRANDLYON HABITAT, le patrimoine s’élève à 23 804 logements fin 2014 et le
parc construit avant 1975 représente une proportion très importante : environ 80 %
du total.
Ce chiffre élevé s’explique par :
la part élevée des logements construits avant 1975 : HBM dès les années
1920/1930 et grands ensembles entre 1955 et 1975.
le nombre important d’acquisition-amélioration d’immeubles anciens depuis
le début des années 90.
23 804
logements gérés
fin 2014
Répartition du patrimoine par grande catégorie
HBM
16 %
13 %
4%
10 %
11 %
Patrimoine construit après la seconde guerre et avant la première
réglementation thermique (RT) (mais non apparenté aux grands
ensembles) - 1950/1975 environ
Grands ensembles - barres et tours construites entre 1955 et 1975
ou résidences apparentées
46 %
Groupes construits après la première RT 1974 et avant la RT 2000
Patrimoine construit avant 1930 (issu d’acquisition amélioration)
Patrimoine récent construit après RT 2000
Compte tenu de ces éléments, les enjeux sont très forts et GRANDLYON HABITAT
poursuit ses efforts pour améliorer et mettre aux normes son patrimoine en mobilisant
d’importants moyens.
L’amélioration de la performance énergétique et la maîtrise des charges locatives qu’elle
permet d’envisager est actuellement le principal objectif de la réhabilitation, mais
d’autres enjeux sont systématiquement intégrés lors des réhabilitations, tels que :
Patrimoniaux et architecturaux : faire évoluer le parc en respectant ses
qualités : secteurs sauvegardés (ABF) / labels patrimoine remarquable XXe
siècle, …
Économiques et sociaux : maîtriser les charges, mais aussi prévenir la
précarité des résidents, répondre à leurs attentes et à leurs caractéristiques
actuelles et futures, anticiper le vieillissement de la population, …
Réglementaires : mettre aux normes, sécuriser les logements des résidents,
suivre la solidité des ouvrages, l’acoustique, l’accessibilité, …
Urbains : intégrer les quartiers à la ville (renouvellement urbain), faciliter les
usages et l’appropriation des espaces, …
en resumé
Environnementaux : diminuer les consommations d’énergie et les rejets de
Gaz à Effet de Serre (GES), mais aussi intégrer les différentes dimensions de
la qualité environnementale : qualité de l’air intérieure, gestion des déchets, …
L’activité de réhabilitation menée par GRANDLYON HABITAT répond à l’enjeu principal de
maintenir l’attractivité du parc en intégrant les 3 dimensions du développement durable :
l’économie, le social et l’environnemental.
15
LA RÉNOVATION URBAINE
CONTEXTE NATIONAL
La France est le seul des pays libéraux occidentaux à avoir choisi massivement au
lendemain de la seconde guerre mondiale, de construire des barres et des tours pour
résoudre la crise du logement. En France, entre 1950 et 1975, les grands ensembles
ont été conçus, en particulier dans les ZUP et les villes nouvelles, en rupture avec leur
environnement.
Depuis, ces formes urbaines ont été le symbole de la relégation urbaine et font l’objet
des politiques de la ville afin de banaliser ces quartiers et de les intégrer complètement
à la ville. Ces rénovations sont menées en prenant en compte les habitants et toutes les
dimensions d’un vrai développement économique, éducatif, culturel ou encore de santé,
afin de favoriser une vraie cohésion sociale.
L’ Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU)
Le 1er août 2003, la loi d’orientation et de programmation lançait la création de l’ANRU
pour donner une nouvelle dimension et une impulsion forte à la politique de la ville.
A l’époque, l’ANRU comprenait 180 quartiers hébergeant 4,7 millions d’habitants.
Dix ans après, la part de parc social construit entre 1946 et 1979 représente 47 %.
Au 31 décembre 2013, le PNRU représente un investissement de plus de 46,5 milliards
d’euros et 27 600 opérations réparties sur 398 conventions (490 quartiers). En moyenne,
les bailleurs sociaux financent 44 % (dont 6 % de fonds propres), les collectivités
23 % et l’ANRU 25 %. Cela concerne pour 61 % l’habitat (démolition, construction,
réhabilitation et résidentialisation) et pour 30 % l’aménagement et les équipements.
Le Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU)
L’État a marqué sa volonté de poursuivre le travail engagé et la loi de Programmation
pour la Ville et la Cohésion urbaine promulguée le 21 février 2014 et a confié à l’ANRU,
la réalisation du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU).
247
« contrats de ville »
signés en France en
2000 portant sur
1 500 quartiers à
risques ou sensibles
Mermoz Nord - Lyon 8e
45 %
du patrimoine
géré, en ZUS
La loi NPNRU met en place un contrat de ville unique : il traitera dans un même cadre
des enjeux de cohésion sociale, de renouvellement urbain et de développement
économique.
L’objectif est de favoriser la mobilisation de l’ensemble des politiques publiques
d’éducation, d’emploi, de justice, de sécurité, de transport, de santé pour rétablir
l’égalité républicaine dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville.
Cette réforme propose de revoir en profondeur les instruments de la politique de la ville :
inscription pour la première fois du principe fondamental de co-construction
de la politique de la ville avec les habitants,
redéfinition des quartiers prioritaires à partir d’un critère unique (la
concentration en pauvreté),
instauration d’un contrat urbain global à l’échelle intercommunale,
engagement d’une nouvelle étape de rénovation urbaine (NPNRU)
indissociable du volet social, avec 5 milliards d’euros inscrits dans la loi.
CONTEXTE ET ENJEUX POUR GRANDLYON HABITAT
GRANDLYON HABITAT, compte tenu des caractéristiques de son parc, est fortement
concerné par la rénovation urbaine.
45 % de son patrimoine géré est situé en ZUS et les grands ensembles ou les
résidences, qui s’apparentent à cette catégorie, représentent près de la moitié du parc.
Répartition ZUS/Hors ZUS en nombre de logements
55 %
45 %
45 % ZUS (soit 10 567 logements)
45 % hors ZUS (soit 12 867 logements)
17
GRANDLYON HABITAT travaille depuis de nombreuses années avec
l’État, l’ANRU et les collectivités sur cette problématique.
Le premier Plan National de Rénovation Urbaine est aujourd’hui
largement engagé voire en phase d’achèvement sur tous les territoires
où l’organisme est engagé depuis plus de 10 ans, à savoir à :
Vénissieux : les dernières actions sur les espaces
extérieurs ont été achevées en mars 2013.
Vaulx-en-Velin : deux opérations de résidentialisation/
aménagement d’espaces extérieurs ont été achevées en 2015 :
le Mas du Taureau (mars 2015) et la Grappinière (octobre 2015).
Lyon La Duchère : la résidentialisation de l’Alizé dans le
cadre du programme des 4 Temps devrait être livrée mi
2016. Les travaux sur La Sauvegarde sud sont eux terminés
depuis fin 2012.
Lyon Mermoz Nord : la dernière démolition (le bâtiment B
et le bâtiment commercial, soit 90 logements au total)
est en cours d’achèvement. Il reste également à réaliser
le traitement des abords de la tour Charlie et de la partie
ouest de l’Alpha après démolition du bâtiment commercial.
Hors reconstitution, le PNRU1 aura représenté au total pour
GRANDLYON HABITAT environ 63 M€ d’investissement dont
approximativement 18,5 M€ d’aide de l’ANRU (30 %) toutes
natures d’opérations confondues (démolitions, réhabilitations,
résidentialisations, équipements).
En 2014, en lien avec ses partenaires, GRANDLYON HABITAT a engagé,
dans le cadre du NPNRU, la réflexion sur les différents sites où des
enjeux encore importants subsistent :
Mermoz Sud et Maurice Langlet à Lyon 8e,
Les Minguettes à Vénissieux (quartier la Darnaise et
Léo Lagrange pour GRANDLYON HABITAT),
La Sauvegarde à Lyon 9e (quartier Duchère),
Vaulx-en-Velin.
L’objectif était de définir des orientations concernant les plans de
composition urbaine afin de préparer les prochaines conventions qui
devraient être signées en 2016.
Tour Charlie - Lyon 8e
Châteauroy - Fontaines sur Saône
LES PRINCIPAUX CHIFFRES
LES CHANTIERS
2 321 logements ont été concernés par des travaux pendant l’année 2014, qu’il s’agisse
de réhabilitation, de démolition ou encore d’aménagements extérieurs, et ce pour un
investissement total prévisionnel de 50,38 M€ TTC.
Répartition des chantiers par principaux volets thématiques :
Prix de Revient
Prévisionnel €
Nombres de
logements
Réhabilitation avec
volet énergétique
36 635 715 920
Autres réhabilitations 1 796 253
Espaces extérieurs /
stationnements 7 804 697 Démolition PNRU 3 345 446
VOLETS THÉMATIQUES
Activité tertiaire
ou commerciale
TOTAL 239
1 072
90
795 003
50 377 114 2 321
Répartition des chantiers par période de construction :
PÉRIODE CONSTRUCTION 1ère RT
RT 2000 Prix de Revient
Prévisionnel €
Nombres de
logements
10 898 312 221
369 860 111
Grands ensembles ZUP 18 665 889 1 438
HBM 18 477 558 523
Immeuble ancien issu d’AA 1 965 495 28
TOTAL 50 377 114 2ème guerre
1ère RT 2 321
19
LES ORDRES DE SERVICE
13 opérations ont été engagées en 2014 soit 1 625 logements concernés par des
travaux pour un investissement total prévisionnel de 33,47 M€ TTC.
Répartition des ordres de service par volets thématiques :
Prix de Revient
Prévisionnel €
Nombres de
logements
volet énergétique
24 595 493 682
Autres réhabilitations 1 796 253 239
stationnements 3 490 456 614
Démolition PNRU 2 800 446
VOLETS THÉMATIQUES
Activité tertiaire
ou commerciale
TOTAL 90
795 003
33 477 651 1 625
Répartition des ordres de service par période de construction :
PÉRIODE CONSTRUCTION 1ère RT
Prix de Revient
Prévisionnel €
Nombres de
logements
RT 2000
2ème guerre
1ère RT 369 860 111
Grands ensembles ZUP 14 614 206 1 255
HBM 17 670 000 248
823 585 11
33 477 651 1 625
Immeuble ancien issu d’AA TOTAL Montchat - Lyon 3e (esquisse du projet de réhabilitation)
Sur les mises en chantier, la tendance se confirme et la réhabilitation de la résidence
Montchat à Lyon 3e constitue le principal investissement engagé en 2014.
LES LIVRAISONS
6 opérations ont été livrées en 2014 soit 431 logements concernés par des travaux
pour un investissement total prévisionnel de 4,07 M€ TTC.
Répartition des livraisons par volets thématiques :
VOLETS THÉMATIQUES
volet énergétique
Prix de Revient
Prévisionnel €
Nombres de
logements
2 350 222
45
Autres réhabilitations
369 860
111
stationnements
807 558
275
Démolition PNRU
545 000
Activité tertiaire
ou commerciale
TOTAL
4 072 640
431
La Grappinière - Vaulx-en-Velin
Répartition des livraisons par période de construction :
PÉRIODE CONSTRUCTION
1ère RT
RT 2000
2ème guerre
1ère RT
Prix de Revient
Prévisionnel €
Nombres de
logements
1 208 312
28
369 860
111
Grands ensembles ZUP
545 000
HBM
807 558
275
Immeuble ancien issu d’AA
1 141 910
17
TOTAL
4 072 640
431
L’ Alizé - Lyon 9e
LES OPÉRATIONS MARQUANTES :
Aménagement du nouveau point contact Perrache (Lyon 2e)
Démolition du bâtiment B et commerces Mermoz Nord (Lyon 8e)
Résidentialisation des bâtiments C, C’, D, E, F, G La Grappinière (Vaulx-en-Velin)
Aménagement des espaces extérieurs Mas du Taureau (Vaulx-en-Velin)
Réhabilitation de la résidence Montchat (Lyon 3e)
Réhabilitation de L’ Albatros, Mermoz Nord (Lyon 8e)
Réhabilitation de Châteauroy (Fontaines-sur-Saône)
Réhabilitation de Champvert Tranche 2 (Lyon 5e)
Réhabilitation de la Résidence Personnes Agées Vermeil (Rillieux-la-Pape)
Résidentialisation de L’ Alizé (Lyon 9e)
21
4
L’ ACCESSION SOCIALE PAR LE NEUF
Depuis plusieurs années, GRANDLYON HABITAT permet à ses locataires d’acheter un
logement dans certaines de ses résidences et depuis 2013, l’organisme s’est engagé
dans l’Accession Sociale à la propriété.
Cette activité de vente, complémentaire à celle du locatif, a pour principaux objectifs de :
fluidifier le parcours résidentiel dans le logement social en permettant aux
familles les moins contraintes financièrement d’accéder à la propriété dans
un cadre sécurisé,
libérer des logements locatifs sociaux pour des ménages économiquement
plus modestes,
favoriser la mixité des statuts d’occupation.
Les Jardins d’Adèle Pépin - Chassieu
Les 4 Temps - Lyon 9e
LE VOLUME D’ACTIVITÉ 2014
L’objectif de production attendue à terme, en matière de logement en accession sociale,
est d’environ 50 logements par an.
En 2014, l’activité compte 6 programmes d’accession sociale à la propriété en cours,
totalisant 149 logements livrables entre 2015 et 2017.
La marge attendue sur ces programmes représente en moyenne 5 840 € par logement,
soit environ 3 % du prix de vente total prévisionnel.
En parallèle, 4 programmes, représentant 110 logements, sont en étude de faisabilité.
149
logements livrables
en accession sociale
à la propriété entre
2015 et 2017
LA CIBLE DE PRIX ET LE PROFIL CLIENTÈLE
Les prix de vente moyens par programme se situent entre 2 400 et 2 700 € TTC/ m²
de surface habitable hors garage, soit en moyenne environ 20 % en-dessous des prix
plafonds réglementaires par zone.
Le cœur de cible clientèle vise les familles sous plafonds de ressources PLUS + 10 %.
Par ailleurs, l’ensemble des programmes d’accession sociale situés dans le périmètre
du Grand Lyon sont labellisés Plan 3A garantissant un prix abordable et permettant aux
acquéreurs de bénéficier de primes allant de 3 000 € à 4 000 € selon les plafonds de
ressources et la composition familiale.
110
logements en cours
d’étude de faisabilité
UNE BANQUE PARTENAIRE
Un accord a été signé par GRANDLYON HABITAT en juin 2014 avec La Banque Postale,
afin de faciliter l’accès des services de La Banque Postale aux candidats à l’accession à la
propriété et renforcer le devoir de conseil lié à l’activité.
LES COMMERCIALISATIONS 2014
44 logements ont été commercialisés en 2014 et seront livrés en 2015 :
Les 40 logements du programme Les 4 Temps, situés dans le 9e arrondissement
de Lyon, dont 50 % sont réservés et les premiers actes de vente signés.
Il s’ agit d’un programme mixte qui comporte également 17 logements locatifs :
- Prix de vente moyen : 2 425 € TTC/ m² de SHAB hors garages.
- Livraison prévisionnelle : fin novembre 2015.
44
logements
commercialisés en 2014
Les 4 maisons des Jardins d’Adèle Pépin à Chassieu qui ont connu un vif succès.
C’est un programme mixte intégrant 4 maisons en locatif :
- Prix de vente moyen : 2 773 € TTC/ m² de SHAB.
- Livraison prévisionnelle : septembre 2015.
23
Crédit Photo : DR / GRANDLYON HABITAT - Direction de la Communication et de la promotion - 2015
TBWA\CORPORATE
Le Terra Mundi I 2, place de Francfort I CS 13754 I 69444 Lyon Cedex 03
www.grandlyonhabitat.fr
TOUT UN MONDE
EN MOUVEMENT
EDITO
d’habiter dans la métropole de Lyon.
agence comme au siège et de nos divers partenaires, nous
œuvrons chaque jour pour progresser en lien étroit avec la
métropole et en complémentarité avec les autres bailleurs
sociaux. Dans un contexte où les ressources se raréfient et où
le vivre ensemble est bien chahuté, ce n’est pas si simple et
pas si facile.
ont à cœur de bien exercer leurs métiers
et ceux-ci sont particulièrement divers
depuis le développement de l’offre,
l’entretien du parc existant en passant par
la gestion des attributions des logements,
les relations avec les locataires et bien
sûr, les multiples actions qui améliorent la
vie dans les immeubles et les résidences.
D’année en année, les résultats présentés
dans le cadre des bilans annuels témoignent de leur forte
implication et de leur indéfectible volonté de progresser pour,
sans cesse, améliorer la qualité de vie dans le parc social de
notre belle agglomération.
1
GRANDLYON HABITAT s’affirme comme le premier bailleur social
lyonnais. Attribuer, construire, gérer, entretenir et réhabiliter sont
ses missions premières, à quoi s’ajoutent aujourd’hui de plus en
plus de services, tant le lien social est nécessaire dans une société
de plus en plus individualiste.
Au cours des dernières années, le niveau de production locale de
logements sociaux a atteint des records. Pourtant, près de
48 000 demandeurs sont enregistrés dans le Fichier Commun du
Rhône sur l’agglomération lyonnaise, dont 20 000 d’entre eux sont
déjà locataires du parc HLM et 5 000 en situation de sous-occupation.
Le dispositif actuel d’attribution des logements
mérite d’être modernisé pour plus d’efficacité
et plus de transparence au profit des familles
en attente d’un logement répondant à leur
besoin.
En assurant depuis 2 ans la présidence de
l’Association du Fichier Commun du Rhône
et d’ABC HLM, GRANDLYON HABITAT a
activement contribué à ce projet ambitieux en
cohérence avec la loi ALUR et expérimentera
dès 2016 la location choisie et le portail
d’information local.
Il sera partie prenante du réseau des lieux labellisés pour l’accueil
et l’enregistrement des demandeurs, tout en poursuivant son action
partenariale en faveur des publics prioritaires.
ENGAGEMENTS DE GRANDLYON HABITAT
GRANDLYON HABITAT inscrit sa stratégie d’attributions et de peuplement dans un acte
citoyen pour répondre à la demande de chaque population, en fonction de son parcours
de vie.
Outre une offre de logements diversifiée (du centre-ville aux communes de la Métropole,
du studio au 5 pièces, du neuf ou de l’ancien, du collectif ou de l’individuel), l’organisme
propose des accompagnements adaptés à chaque public. Il s’engage au quotidien à :
garantir la transparence dès la demande de logement
assurer un accompagnement personnalisé de l’accès au logement
proposer un habitat adapté, tout au long de la vie du locataire
GRANDLYON HABITAT est soucieux d’apporter une réponse la plus adaptée possible aux
demandeurs de logements et cela dans la plus grande transparence.
La Commission d’Attributions des Logements (composée de 8 membres administrateurs
de l’organisme, titulaires et suppléants) est soucieuse des équilibres de peuplement.
Afin d’apporter une réponse fine et très adaptée à certaines problématiques, l’organisme
a choisi :
de mettre en place un système de cotation de priorité de la demande de
mutation (logement trop grand, trop petit, problème de santé…).
d’informer le mieux possible les demandeurs par un centre d’appels
intégré afin de leur faire connaître l’état d’avancement de leurs demandes.
de travailler sur une piste innovante : la location choisie, qui permettra
aux demandeurs de se positionner sur les secteurs de la Métropole selon
leur urgence d’hébergement.
à noter
GRANDLYON HABITAT accompagne ses locataires depuis leurs demandes jusqu’à l’obtention
de leurs logements. Dix-neuf gestionnaires relocation et onze conseillères sociales sont à
leur écoute, pour une demande classique ou en cas de problèmes complexes.
En lien avec les dispositifs existants (DALO, Accord collectif d’attribution intercommunal et
départemental, prévention des expulsés, …), GRANDLYON HABITAT s’est engagé auprès de
tous ses partenaires pour une meilleure prise en charge des publics en difficulté.
De nombreuses conventions ont par ailleurs été signées avec des centres hospitaliers.
Enfin, une équipe d’experts est au service du locataire. Chaque ménage doit pouvoir
évoluer au sein du parc social. GRANDLYON HABITAT propose un logement adapté à la
taille et aux revenus des ménages, ce qui lui permet également de renouveler son offre.
Un véritable parcours résidentiel positif est proposé au locataire qui peut se loger à la
mesure de ses moyens, à chaque étape de sa vie. Il peut également devenir propriétaire
d’un logement dans l’une des 18 résidences actuellement mises en copropriété,
représentant plus de 1 000 logements. Depuis 2013, l’organisme s’est également
lancé dans l’accession sociale à la propriété, permettant à des locataires de devenir
propriétaires dans des programmes neufs sur le territoire de la Métropole de Lyon.
En cas d’accident de la vie, GRANDLYON HABITAT est également présent auprès des
familles qui rencontrent des difficultés pour se loger en leur proposant des logements
adaptés à leur situation.
19
gestionnaires
relocation.
11
conseillères
sociales.
18
résidences
en copropriété,
représentant
plus de
1 000
logements.
Les 4 temps - Lyon 9e
L’Hippiatre - Lyon 9e
3
2
BILAN 2014
L’ACTIVITÉ DE LA COMMISSION D’ATTRIBUTION DES LOGEMENTS (CAL)
35
séances
(12 commissions)
5
50
refus sur plus de
2000 dossiers
examinés et traités.
MOTIFS PRINCIPAUX DE REFUS
34 % en raison de l’inadaptation
du logement à la composition du
ménage, 28 % en raison du taux
d’effort trop important sur le
logement proposé.
pré-commissions pour des livraisons de programmes neufs de plus de 10 logements
et d’acquisitions améliorations de plus de 10 logements proposés à la relocation.
LE PATRIMOINE GÉRÉ
Au 31 décembre 2014, GRANDLYON HABITAT gère au total 25 727 logements.
Dans cet ensemble, 1 000 logements sont gérés pour le compte de tiers (Ville de Lyon et
CCAS) et 953 équivalents logements sont situés dans des résidences spécialisées.
GRANDLYON HABITAT est donc propriétaire de 23 804 logements (hors foyers), répartis de
la façon suivante :
17 810
logements dont
20 villas sur Lyon.
5 994
logements dont
355 villas hors Lyon.
44 % du patrimoine est situé en Zone Urbaine Sensible soit 10 565 logements.
De plus, GRANDLYON HABITAT gère 582 locaux commerciaux et 7 887 places de
parkings ou garages.
Le Bois d’Argent - Lyon 8e
Les Contalias - Tour de Salvagny
LE TAUX DE ROTATION
Le taux de rotation est en légère baisse, 6,9 % soit 1 636 départs contre 1 669 en 2013.
Hors mutation, ce taux se situe à 5 %.
L’évolution de la rotation :
Baisse progressive du nombre de départs pour l’agence Centre (-1 % en 2 ans)
ainsi que l’agence Presqu’Île qui passe de 6,1 % en 2013 à 5,3 % pour 2014.
7,3 %
7,3 %
7%
7,2 %
2009
2010
7,2 %
2011
2012
6,9 %
2013
2014
Des disparités selon les secteurs gérés
10
9
8
7
6
8,1 %
8,3 %
8,7 %
5,7 %
6%
7,6 %
5,3 %
6,1 %
5,4 %
7,8 %
7,5 %
7,1 %
7,1 %
7,9 %
7,6 %
5
4
3
2
1
0
Agence Grand Ouest
2012
Agence 8e
2013
2014
Agence Presqu’Île
Agence Centre
Agence Sud Est
Taux global 2014
5
LE FICHIER COMMUN DE LA DEMANDE DU RHONE (FCR)
52 281 demandes actives de logement sur le département au 31 décembre 2014 :
21 393
demandes de
mutation soit 41 %
de la demande
totale.
46 904
demandes actives
sur le territoire de la
métropole (89 % de
la demande active).
19 209
demandes actives
pour la commune de
Lyon soit 37 % de la
demande totale.
À l’échelle de GRANDLYON HABITAT :
6 684 demandes créées ou renouvelées par GRANDLYON HABITAT soit 9 % du fichier au
31 décembre 2014 :
3 228 demandes de mutation actives soit 6 % de la demande totale du FCR.
ne demande de mutation exprimée principalement sur les T3 et T4 avec
U
comme motif principal l’inadéquation entre la typologie et la composition
familiale.
LES ATTRIBUTIONS
2 041
baux ont été signés en 2014 contre 2 026 en 2013 soit une légère
hausse (0,7 %).
La part des mutations reste stationnaire avec un niveau de 21 %. Ces mutations traduisent
la volonté de GRANDLYON HABITAT de favoriser les parcours résidentiels en proposant à ses
locataires des logements correspondant à l’évolution des familles.
Les contractualisations en 2014 :
Relogements urbains et opérationnels : 51 relogements
Accords collectifs : 97 attributions
Mutations : 426 attributions dont 27 reconnues prioritaires DALO
Sur réservations Préfecture : 98 relogements
Engagements partenariaux avec les hôpitaux psychiatriques :
4 signatures de baux glissants
Conventions en droit unique avec Action Logement : 103 attributions
32 %
des attributions au
profit des locataires
HLM (tous bailleurs
confondus)
1584
1615
65 %
1456
1560
1595
1684
L’évolution du nombre d’attributions par an
des attributions :
t2 et t3
390
367
2010
2011
2012
à noter
Entrées nouvelles
858
426
417
2009
442
413
ancienneté moyenne de
la demande attribuée :
2013
2014
23 mois
Mutations
attributions ont été réalisées au titre des réservataires contre 862 en 2013,
ce qui représente 42 % du total des attributions.
Cette part est stationnaire par rapport à 2013, ceci est dû aux nombreuses livraisons
des deux dernières années.
Les attributions par contingent depuis 2010
925
logements
789
logements
800
logements
862
logements
858
logements
95
272
217
224
231
179
415
367
366
390
383
238
205
210
241
201
2010
2011
2012
2013
2014
1%
Préfecture
Communauté Urbaine
Autres réservataires
7
LE PROFIL SOCIAL DES NOUVEAUX MÉNAGES
41 ans
La répartition par âge : une sur-représentation des 30/40 ans
< 30 ans
30 - 40 ans
40 - 50 ans
2012
50 - 65 ans
2013
5%
4%
4%
15 %
13 %
14 %
22 %
20 %
19 %
32 %
36 %
35 %
27 %
27 %
28 %
Âge moyen du cHef
de Ménage
> 65 ans
2014
La composition familiale : une part importante des isolés
nombre moyen
d’enfants
Isolés
Couple
sans enfant
2012
Couple
avec enfants
2013
21 %
18 %
20 %
24 %
25 %
27 %
19 %
21 %
16 %
36 %
36 %
37 %
1
Monoparentaux
2014
2,38
Le niveau des ressources
72 %
demandes des nouveaux entrants ont des ressources
imposables qui se situent en dessous de 60 % du plafond
PLUS (contre 70 % en 2014) dont 39 % à moins de 20 %.
nombre moyen de
personnes dans le
ménage
7%
perçoivent des ressources
supérieures aux plafonds
PLUS.
2012
2013
7%
8%
7%
22 %
22 %
20 %
70 %
73 %
72 %
de 60 % à 100 %
du plafond PLUS
< 60 % du plafond PLUS
> 100 % du plafond PLUS
2014
43 %
des ménages ont
un emploi stable
LES OBJECTIFS DE RELOGEMENT
97
L’ACCORD COLLECTIF DÉPARTEMENTAL
Relevant de la loi contre l’exclusion (1998), l’Accord Collectif Départemental
d’Attribution (ACDA) favorise l’accès à un logement à des ménages défavorisés.
relogements
Ces relogements se font sur 2 volets :
Les ménages sortants de CHRS (Centre d’Hébergement et de Réadaptation
Sociale) et des dispositifs ALT (Allocation Logement Temporaire).
Ces situations sont portées par la Maison de la Veille Sociale (MVS).
Les ménages dits « réfugiés statutaires », programme ACCELAIR.
Ces situations sont portées par Forum Réfugiés.
Au total, pour l’année 2014, GRANDLYON HABITAT a effectué 97 relogements pour
un engagement total de 102 relogements soit un objectif réalisé à 95 %.
Cet accord collectif représente près de 5 % de nos attributions annuelles.
un objectif
réalisé à
95 %
L’évolution de la réalisation des objectifs par an
2014
95 %
2013
98 %
2012
96 %
2011
79 %
2010
2009
105 %
66 %
9
LE DROIT AU LOGEMENT OPPOSABLE (DALO)
Au total, 98 relogements ont été réalisés dans le cadre du Droit Au Logement
Opposable, ce qui représente 5 % des attributions de GRANDLYON HABITAT.
90 % des attributions DALO ont été réalisées sur la ville de Lyon.
Pour la grande majorité (80 %), ces relogements se sont faits sur le contingent des
réservataires (Préfecture, collecteurs…).
L’évolution du nombre de logements relevant de la loi DALO
2014
98
2013
51
2012
70
2011
54
2010
81
62
2009
2008
17
20 %
des attributions DALO ont été réalisées
en direct et concernent les locataires
de GRANDLYON HABITAT en demande de mutation.
Le Voltaire - Pierre Benite
51 %
des relogements
ont été réalisés hors
ZUS.
Le Louksor - Lyon 7e
98
relogements ont été
réalisés dans le cadre
du Droit Au Logement
Opposable
LE CONTINGENT PRÉFECTORAL EN FLUX
En plus de la gestion en stock des réservations du Préfet, GRANDLYON HABITAT doit
réaliser 104 relogements en flux pour le compte de l’État. Cet objectif a été atteint à
hauteur de 94 % pour l’année 2014.
Ces relogements concernent trois catégories de publics prioritaires :
#1
#2
#3
57
29
12
Les ménages
sortant de
résidences sociales
ou de foyers
du Rhône, afin
de fluidifier
les sorties
de logements
temporaires :
Les locataires
HLM menacés
d’expulsion, en
impayés ou ayant
un reste à charge
trop élevé afin
de prévenir les
impayés locatifs
et les expulsions :
relogements
réalisés
relogements
réalisés
2014
57
2013
73
2012
47
2011
Les ménages
sortant du
programme
« ANDATU »
(opération
de relogement
et d’insertion
sociale de publics
« ROMS ») :
relogements
réalisés
29
Soit un total de
98 relogements
12
34
1
13
0
20
40
Sorties de foyer
60
80
100
Mutations/Impayés
ANDATU
120
11
Crédit Photo : DR / GRANDLYON HABITAT - Direction de la Communication et du Marketing - 2015
TBWA\CORPORATE
TOUT UN MONDE
EN MOUVEMENT
TIV
C
A
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SERV
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RAPP
O
&
OIRES
T
I
R
R
E
T ITÉ 2014
EDITO
À l’écoute des locataires, des salariés sur le terrain,
en agence comme au siège et de nos
divers partenaires, nous œuvrons chaque
jour pour progresser en lien étroit avec
la Métropole et en complémentarité avec
les autres bailleurs sociaux. Dans un
contexte où les ressources se raréfient et
où le vivre ensemble est bien chahuté, ce
n’est pas si simple et pas si facile.
l’entretien du parc existant en passant
par la gestion des attributions des logements, les relations
avec les locataires et bien sûr, les multiples actions qui
améliorent la vie dans les immeubles et les résidences.
agglomération.
GRANDLYON HABITAT s’affirme comme le premier bailleur
social lyonnais. Attribuer, construire, gérer, entretenir et
réhabiliter sont ses missions premières, à quoi s’ajoutent
aujourd’hui de plus en plus de services, tant le lien
social est nécessaire dans une société de plus en plus
individualiste.
Faire de la mixité la clé de voute des équilibres
sociaux comme durable suppose d’en assumer la
complexité de gestion au quotidien.
La diversité sociale induit des modes de vie, des
comportements et des attentes différenciés, qu’il
faut accorder et satisfaire pour atteindre l’objectif
d’une vie collective harmonieuse et durable.
Ainsi GRANDLYON HABITAT développe des
services adaptés avec les particularités des
publics et de territoires, s’appuyant pour cela
sur un réseau d’agences locales à l’écoute des
locataires et en synergie avec les partenaires de proximité.
La culture et l’organisation de l’organisme stimulent la réactivité,
les initiatives et l’autonomie, garantes de l’efficience et de la
pertinence des actions.
1
GRANDLYON HABITAT MET TOUT EN ŒUVRE POUR SATISFAIRE TOUS SES CLIENTS :
75 000 500
locataires
copropriétaires
2 000
résidents
en foyers ou en EPHAD
Avec plus de 350 collaborateurs hommes et femmes, répartis sur l’ensemble de la
métropole, ses engagements sont d’apporter le meilleur service technique et social dans
une relation de bienveillance vis-à-vis de ceux qui en ont le plus besoin. Cela nécessite
de la proximité, un attachement intransigeant à la qualité et à la rigueur dans tous les
actes professionnels accomplis quotidiennement. Satisfaction de ses clients, efficacité et
performance vont de pair et représentent les objectifs de l’organisme sur le terrain.
L’année 2014 a été l’occasion d’une profonde réorganisation avec un renforcement
de l’autonomie des territoires. Les agences territoriales ont acquis une capacité à se
concerter avec les partenaires locaux pour définir des plans d’action adaptés à chaque
quartier de la métropole et à les mettre en œuvre avec l’appui des services du siège.
La proximité pour GRANDLYON HABITAT, c’est une capacité de réaction plus rapide et
plus fine. La réorganisation touche ainsi les cinq agences de GRANDLYON HABITAT,
puisqu’elle élargit leurs domaines d’intervention opérationnels. Cela modifie
profondément le mode de fonctionnement des services et des directions du siège.
Par ce choix stratégique, GRANDLYON HABITAT veut entrer dans l’ère du travail
collaboratif.
Les directeurs d’agence ont, durant cette année, réalisé une analyse stratégique à
3 ans afin d’adapter les services de l’organisme aux contextes particuliers de chaque
territoire. En effet, même si GRANDLYON HABITAT assure à tous ses locataires les
mêmes services, ils peuvent nécessiter des adaptations en fonction de nombreux
paramètres :
population : séniors, handicapés, ….
patrimoine : villa, copropriété, collectif locatif,…
environnement : quartier inscrit dans la politique de la ville, …
attente des partenaires qui se trouvent sur les territoires : associations, régie de
quartier, …
Les directions du siège doivent par leur expertise apporter ainsi au terrain un soutien
efficace, qui permettra aux agences de proximité de tenir le cap de leurs engagements.
2
LE BILAN 2014
UN SERVICE DE COPROPRIÉTÉ RENFORCÉ
La gestion de copropriété est un enjeu majeur qui ouvre la voie du
parcours résidentiel au plus grand nombre de locataires. Une nouvelle
équipe (d’environ 6 personnes) a été dédiée à la gestion de chacune des
copropriétés de GRANDLYON HABITAT dans le but d’offrir une gestion
patrimoniale transparente et un accompagnement total auprès
des conseils syndicaux et copropriétaires avec un support technique
de haut niveau.
C’est, en quelque sorte, l’alliance de la force de la proximité et celle
de la compétence. L’activité syndic est gérée directement par deux
gestionnaires de syndic issus d’entreprises privées de gestion de biens
pour garantir aux propriétaires un meilleur suivi de leur résidence.
L’apport de la proximité permet aux locataires, qui habitent dans des
résidences gérées par des syndics de copropriété tiers, d’avoir la même
qualité de service dans leur logement que ceux qui habitent dans les
résidences gérées en pleine gestion par GRANDLYON HABITAT.
Comme GRANDLYON HABITAT développe de plus en plus l’accession
à la propriété, le service syndic est associé très en amont (c’est-à-dire
dès la conception de la résidence). Sa contribution au travail du chargé
d’opérations ou à celle du responsable d’opérations foncières permet de
simplifier la gestion administrative des futures charges de copropriété.
Les propriétaires auront ainsi une vision claire et transparente de leur bien.
Dès qu’il a été possible de le faire, GRANDLYON HABITAT a cherché à
éviter les servitudes, les partages d’activité au sein de ses copropriétés,
ce qui complique le contexte foncier, juridique et administratif de la
gestion de ces résidences.
En 2014
SYNDIC :
28
copropriétés et assimilées
gérées par GRANDLYON
HABITAT soit
2 800
lots
COPROPRIÉTAIRE BAILLEUR :
130
copropriétés et assimilées
gérées par des syndics
externes soit
2 917
lots
3
UN SERVICE RELATION CLIENT BIEN RÔDÉ
Véritable tour de contrôle à l’écoute 24H/24, 7J/7, le Service Relation Client
créé il y a plus de dix ans, apporte une réactivité sur les dysfonctionnements
des équipements, qui peuvent se produire dans les logements ou les parties
communes. Les téléconseillers de GRANDLYON HABITAT sont formés
régulièrement pour répondre à toutes les questions administratives, qui se
posent aux locataires.
Ils facilitent la relation en transmettant les demandes aux collaborateurs
de proximité, lorsqu’une expertise est nécessaire dans les logements. Il est,
par ce fait, un véritable trait d’union entre les locataires et les référents de
proximité.
L’engagement de l’organisme dans ce service est de trouver une solution
définitive, dès le premier appel du locataire, qu’il s’agisse de question
administrative (gestion du compte du locataire, par exemple) que de prise
de rendez-vous (organisée immédiatement par audioconférence à trois avec
les entreprises). Le nombre de réclamations, sans relance de la part des
locataires, a progressé ces trois dernières années et se situe aujourd’hui à
un niveau supérieur à 90 %, ce qui est un indice excellent dans le domaine
du logement social.
En 2014
145 286
appels ont été enregistrés
(contre 79 410 en 2003)
soit plus de 588 appels
servis par jour.
35 %
de ces appels sont pris en
charge en moins de
30 secondes.
GRANDLYON HABITAT a également amélioré sa réactivité ces dernières
années, puisque les commandes de prestations, qui ne sont pas couvertes
par des contrats, sont réalisées dans un délai de cinq jours. Ce délai tient
compte de la disponibilité des locataires pour dépêcher une expertise
technique dans leur logement.
DES AGENCES DE PROXIMITÉ RESPONSABLES
Pour permettre à chaque locataire d’être reçu au plus près de chez
lui et partout dans l’agglomération avec la même écoute et le même
professionnalisme, le personnel d’accueil est formé à la communication
positive, seule garante d’une bonne relation entre le bailleur et ses clients.
La relation humaine, l’écoute active, l’échange sont privilégiés et sont
favorisés également entre les locataires entre eux, car c’est la meilleure
manière d’apporter de la cohésion sociale dans les quartiers.
Les gardiens, souvent en première ligne, jouent évidemment un rôle
primordial et bienveillant, afin que vive le lien social dans les résidences.
L’entretien des allées est assuré généralement par les gardiens de
GRANDLYON HABITAT, qui sont les plus proches interlocuteurs des
locataires. Lorsque la mise en place de gardien n’est pas une solution
économiquement satisfaisante pour les locataires, GRANDLYON HABITAT
fait alors appel à des entreprises spécialisées.
En 2014, le contrôle des prestations a été renforcé par la mise en place à
titre expérimental de tablettes informatiques, qui facilitent les constats
contradictoires avec les manageurs des entreprises et qui permettent
d’objectiver le travail réalisé. La généralisation de ce dispositif est prévue
progressivement.
Toujours dans le souci de proposer aux demandeurs de logements plus
de logements disponibles, GRANDLYON HABITAT a renforcé ses équipes
technico-commerciales.
Un nouveau service de relocation a été créé dans chaque agence. Sous
le pilotage d’un cadre, qui a la charge d’optimiser le délai de relocation,
assistants techniques et gestionnaires de relocation travaillent ainsi dans
un même objectif : celui de réduire le délai entre locataire parti et locataire
entrant. Et cela, en dépit de la nouvelle réglementation parue en 2014
concernant l’amiante, qui est venue renforcer la protection des locataires et a
entraîné de ce fait un allongement des délais dû au diagnostic obligatoire.
Au 31 juillet 2015
239
collaborateurs travaillent
à la proximité, dont
189 gardiens et assimilés
5
agences se partagent
la gestion de
l’agglomération
85 %
de locataires de
GRANDLYON HABITAT
sont satisfaits de leur
bailleur
UNE DIRECTION DE LA VIE SOCIALE AU SIÈGE POUR FACILITER
LE MAILLAGE AVEC LES PARTENAIRES ET DÉVELOPPER
LA POLITIQUE SOCIALE
Vieillissement de la population, évolution des modèles familiaux, fragmentation des
parcours professionnels... face aux mutations structurelles qui caractérisent la société
française, l’offre de logement social évolue en permanence.
La spécificité de GRANDLYON HABITAT est d’associer à ces évolutions un
accompagnement spécifique.
La Direction de la vie sociale (composée de 7 collaborateurs) est chargée d’anticiper
toutes ces évolutions sociétales pour adosser aux offres de logements spécifiques, des
services adaptés : prévention, adaptation des logements, solidarité entre les générations,
santé mentale, gens du voyage, autant d’approches, qui facilitent la vie au quotidien
de ces publics fragilisés. En effet, le volet purement technique ne suffit pas à lui seul à
rompre l’isolement et la précarité.
Les objectifs stratégiques de cette direction sont, tout en continuant de s’adapter aux
évolutions de la société, de recentrer les équipes sur leur cœur de métier pour éviter
une trop grande dispersion des ressources. Il devient important pour cette direction de
pouvoir délimiter le périmètre des services proposés par GRANDLYON HABITAT et de
clarifier les frontières avec les acteurs locaux.
La politique d’action sociale de GRANDLYON HABITAT se décline suivant quatre grands
axes :
la tranquillité résidentielle des sites,
le handicap, le vieillissement et la précarité,
l’insertion sociale et économique,
et l’action collective, pour lutter contre l’isolement et favoriser la solidarité.
LA TRANQUILLITÉ RÉSIDENTIELLE DES SITES, UN DROIT POUR TOUS
GRANDLYON HABITAT se positionne comme un acteur de la tranquillité
résidentielle et comme un partenaire de la sécurité publique.
Cette implication au sein des réseaux de partenaires est essentielle car
elle permet la mobilisation de ressources et la résolution de difficultés que
seul l’organisme ne pourrait réaliser. Inversement, les partenaires, moins
en proximité que le bailleur, seraient démunis seuls face aux difficultés
rencontrées au cœur des quartiers. Ce partenariat se matérialise notamment
au sein des dispositifs mis en place pour les quatre Zones de Sécurité
Prioritaires de l’agglomération lyonnaise (Duchère, Vénissieux, Vaulx-en-Velin
et Lyon 8e). D’autres situations complexes existent en dehors de ces zones
(par exemple, à Lyon dans le 5e arrondissement ou à Saint-Genis-Laval).
En 2014, un poste de chargé de projet tranquillité-sûreté a été créé au sein
de la direction de la vie sociale. Le chargé de projet tranquillité apporte ainsi
un appui fonctionnel et opérationnel aux équipes des agences confrontées
aux situations d’insécurité ou de troubles de la tranquillité résidentielle.
Il analyse et propose des solutions permettant d’améliorer de manière
continue l’efficacité globale de la gestion de la tranquillité des sites (partenariats,
dispositifs de médiation et de sécurité privée, prévention situationnelle…).
Il développe et optimise, par ailleurs, les processus et procédures internes.
5
GRANDLYON HABITAT a, également, participé à la création du Kit Tranquillité
conçu par ABC HLM. L’objet de ce kit Tranquillité est d’accompagner, soutenir le
personnel de proximité (gardiens, agents de résidence) et leurs encadrants dans
leurs missions quotidiennes. Ce kit, composé d’un « guide » pédagogique et de
« l’essentiel pour agir », doit permettre aux professionnels de tenir leur rôle
d’acteurs responsables de la tranquillité au quotidien.
Enfin, les dispositifs de vidéo protection ont continué à se développer avec
plus ou moins de succès. A Lyon 8e, sur les résidences Tango – Bravo- Charlie,
ils ont très clairement contribué à lutter contre les trafics de drogue, suite aux
réquisitions de la police. Deux dossiers de demandes de financements ont été
déposés auprès du FIPD (l’un concerne La Darnaise : il a été accepté - et l’autre
Paul Santy : il est en cours d’analyse).
GRANDLYON HABITAT s’est, par ailleurs, engagé dans un processus de
renforcement professionnel de ses équipes pour faire face à la complexité
croissante des questions relatives à la tranquillité des sites et au manque
de sécurité de certaines zones urbaines. Dans cet objectif, une formation
d’envergure a été organisée auprès des cadres de proximité, comme de certains
services du siège sur le thème du « management de la tranquillité ». Il s’agissait
de faire connaître le cadre d’actions et les bonnes pratiques pour agir le plus
efficacement et le plus sereinement possible. Les gardiens sont également tous formés
(fin de la formation mai 2015) sur le thème de « La tranquillité au quotidien ».
Les ZSP 8, 9 mobilisent de nombreux partenaires (Police, Justice, Préfecture, action
sociale institutionnelle et associative).
Dans ce contexte, pas toujours facile, GRANDLYON HABITAT a su prendre sa place et
tenir ses positions. Il reste nécessaire d’être vigilant pour ne pas être impliqué au-delà
de ses responsabilités de bailleur social.
L’ALTM reste le principal partenaire de
GRANDLYON HABITAT. Il faut, cependant, noter
la difficulté rencontrée en fin d’année en ce qui
concerne le montage financier de ce dispositif.
L’organisme a opté pour une possibilité de
mobiliser ce dispositif en cas de conflit de
voisinage et pour certaines missions à l’échelle
du patrimoine. Sur le 8e arrondissement, une
convention est en cours de formalisation avec
AMELY.
Formation de l’encadrement au
«management de la tranquilité»
En 2014
20
cadres formés sur les
bonnes pratiques de
management de la
tranquillité
34
chargés de secteurs
et chargés de clientèle
formés au management
de la tranquillité
154
gardiens formés à la
gestion de la tranquillité
au quotidien
LE HANDICAP, LE VIEILLISSEMENT ET LA PRÉCARITÉ
L’année 2014 a été consacrée, dans ce domaine, à identifier les partenaires
potentiels et les attentes de La Métropole, afin de pouvoir aligner la stratégie de
GRANDLYON HABITAT avec celle de la Métropole.
Ce premier diagnostic a été réalisé, à travers les actions et implications suivantes :
identification de partenaires associatifs fiables et avec lesquels il conviendra de
contractualiser,
suivi de la convention « Santé psychique et logement », signée avec le Vinatier,
réponse à l’appel à projet « USH 10 000 logements accompagnés »,
m
ise en place de conventions pour les instances « santé psychique et logement »
à Lyon 3e et Lyon 8e,
r encontres avec le GIHP (Groupement pour l’Insertion des personnes
Handicapées Physiques) dans le cadre de l’évaluation réalisée pour la résidence
intergénérationnelle « Le Victoria » à Lyon 8e,
m
ise en œuvre de la charte vieillissement de la ville de Lyon. (première phase de la
démarche qui a consisté à identifier sur 3 territoires pilotes les logements adaptés
et le niveau d’accessibilité des résidences).
La domotique au service du handicap
résidence Victoria - Lyon 8e
L’accompagnement des précarités
Les dossiers traités par les agences sont de plus en plus complexes, mais les seuls
éléments, qui sont donnés à voir tant en interne qu’en externe, portent sur le nombre
de dossiers ASLL suivis, ce qui est loin d’être représentatif de tous les dossiers gérés.
A titre d’exemple, l’Agence du 8e a instruit 34 dossiers ASLL, pour plus de
350 accompagnements et plus de 800 entretiens… Sur ces 350 suivis, seul 1/3 porte
sur la question des impayés. 30 % concernent plutôt la question de l’occupation des
logements, ce qui signifie souvent un cumul de difficultés.
Au-delà, il devient de plus en plus évident que le travail des conseillères sociales
ne suffira pas pour prendre en compte les précarités rencontrées et que seul un
travail partenarial le permettra. D’où la réponse à l’appel à projet « 10 000 logements
accompagnés ».
La prise en compte du vieillissement de la population
En 2014, celle-ci a été importante et (fait nouveau) de nombreux
T4 ont dû également être adaptés. Ceci s’explique par les besoins
des locataires occupant ces logements, pour qui la mobilité n’est
pas toujours possible (âge, entourage, vie de quartier).
En 2014
350
accompagnements
80
logements adaptés au
vieillissement
7
L’intergénérationnel
La gestion des résidences de type « Victoria », « Castors » et « Costes » (basées
sur la solidarité entre générations) impose par leur spécificité la mise en place
d’un projet social dédié. Ce projet social doit prévenir les situations à risques, peu
impacter les charges locatives et être porté en grande partie par les résidents.
Ceci nécessite une ingénierie de projet et là encore la mobilisation
de partenariats.
En 2014
12
conseillers en vie
sociale et familiale à
GRANDLYON HABITAT
47
familles de gens du voyage
sédentarisés, logées dans
des résidences sur-mesure.
Résidence Victoria - Lyon 8e
Résidence Castors - Lyon 5e
Zoom sur le Victoria – Lyon 8e
Ce type de résidence intergénérationnelle, livré en mai 2012, basé sur
un « nouvel esprit de famille » et évoqué dans le cadre de la loi d’adaptation
de la société au vieillissement, reste encore une innovation à ce jour.
La gestion des engagements partenariaux
Le respect de ces engagements nécessite non seulement l’attribution de
logements, mais aussi un travail d’accompagnement social. La mise en place
d’une convention avec le VINATIER a montré que ceci était loin d’être simple.
Un processus transverse se doit d’être formalisé et strictement respecté par
l’ensemble des parties pour permettre la fluidité et la réactivité.
La question du handicap et la perte de mobilité
Les logements construits à GRANDLYON HABITAT respectent la charte
« Rhône + », même si l’organisme a des difficultés pour attribuer un logement
handicapé à une personne qui en a besoin (difficulté d’identification des
personnes concernées, ajustement entre l’offre et les souhaits des personnes)
L’INSERTION SOCIALE ET ÉCONOMIQUE
En 2014, GRANDLYON HABITAT a fait le choix de mettre en place un marché
d’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) pour assurer le suivi de l’application de la
clause sociale.
Il s’agit :
de faire en sorte que le suivi et le contrôle des entreprises soient pris en
charge par un tiers, de manière à pouvoir centrer les ressources internes sur le
développement de la politique d’action sociale,
de mobiliser pleinement tous les rouages territoriaux liés à l’insertion,
d
’avoir une vision qualitative de l’impact social de la mobilisation de la clause sociale,
d
e maximiser la politique d’achat socialement responsable de GRANDLYON HABITAT,
en mobilisant la clause sociale sur les marchés de travaux comme sur ceux
d’exploitation.
Le marché confié après appel d’offres, au groupement ALLIES – UNIEST EMPLOI,
a été mis en œuvre à compter d’avril 2014. Il inclut plusieurs natures de prestations :
l’inscription de la clause sociale lors du montage de l’opération, du marché en vue
de l’appel d’offres,
l a mise en œuvre et le suivi de l’application de la clause sociale durant le chantier,
en lien avec les entreprises,
le bilan et l’évaluation de l’emploi ou des sorties positives générées, suite à
l’application de la clause sociale.
En cohérence avec sa zone géographique d’intervention, GRANDLYON HABITAT a
choisi d’orienter l’application de la clause sociale, pour que celle-ci puisse bénéficier
aux demandeurs d’emplois présents sur chacun des territoires concernés. Cette
orientation se traduit dans la volonté de donner aux différents facilitateurs présents
sur les communes, l’information relative à l’application de la clause sociale au sein des
marchés de GRANDLYON HABITAT, afin de promouvoir l’emploi sur ces communes.
Ainsi, les heures d’insertion des opérations de GRANDLYON HABITAT sont « mises
à disposition » des territoires en cohérence avec les politiques de l’emploi mises en
place par les communes.
Les prestataires (GEIQ, ETTI, SIAE, PLIE…) présents sur ces territoires doivent
pouvoir avoir connaissance de cette clause, sur les opérations de GRANDLYON
HABITAT et ainsi se positionner comme une solution auprès des entreprises
concernées.
En 2014
1 453 K€
de commandes réalisées
auprès des structures
d’insertion
37 682
heures d’insertion réalisées
via les entreprises
attributaires des marchés
de travaux et d’hygiène et
de propreté
18 170
heures d’insertion
réalisées via des chantiers
spécifiques d’insertion
(contrats de travail
portés par des structures
d’insertion)
L’objectif de GRANDLYON HABITAT est aussi de mobiliser ce dispositif sur ses
marchés de services ou autres actions « politique de la ville ». En 2015, l’AMO
sera notamment mobilisée sur les marchés Hygiène et Propreté et de gestion des
espaces extérieurs.
Ces marchés seront attribués à des entreprises privées comme d’insertion.
Ce dispositif s’inscrit pleinement dans une démarche qui consiste à mobiliser
l’ensemble des ressources d’un territoire (MDEF – PLIE – Politique de la ville/Mairie,
EI, ETTI, GEIQ, AI, Régie de Quartier et maîtres d’ouvrage) afin de maximiser l’emploi
d’insertion. A l’instar de ce qui se fait sur le 8e arrondissement de Lyon, par exemple.
Parmi les 243 salariés embauchés
46 %
habitent en ZUS
90 %
sont des hommes
32 %
étaient au RSA
9
En ce qui concerne les chantiers jeunes et d’insertion, il est
important aussi de signaler le renforcement partenarial en ce
domaine, puisque GRANDLYON HABITAT s’oriente vers la mise en
place d’une convention cadre.
Un chantier réalisé par les jeunes
A noter, la sollicitation récente des missions locales, qui envisagent
également un partenariat pour la mise en place de chantiers école,
à forte dimension « éducative ». GRANDLYON HABITAT agit ainsi en
tant que contributeur à l’action socio-éducative, mise en place sur
les quartiers.
Les jardins partagés - Lyon 8e
En 2014, la contribution à l’action socio-éducative c’est :
Les chantiers jeunes
5 388 140 65 37
heures de chantiers
jeunes par 205 jeunes
garçons
filles
Les services civiques
4
jeunes ont travaillé dans le pôle social
de l’agence 8e (actions de sensibilisation
à la gestion des déchets)
chantiers jeunes
réalisés dont 30 en
quartier politique de
la ville
144 621 €
Budget total
L’ACTION COLLECTIVE
2014 a permis de consolider les acquis des années précédentes. Ceux-ci ont notamment
été déployés sur le territoire de l’agence du 8e mais également sur celui des agences
Grand Ouest et Sud –Est.
En 2014, le savoir-faire de GRANDLYON HABITAT s’est centré sur :
la participation des habitants,
les actions de sensibilisations,
les économies d’énergie,
la gestion des déchets et le tri,
le comportement des locataires,
la participation active et visible aux actions d’intérêt collectif engagées par les
partenaires de GRANDLYON HABITAT.
En 2014
12
résidences engagées dans des
démarches participatives
Faire des choix collectivement pour améliorer sa résidence
15
jardins partagés, plaçant
GRANDLYON HABITAT comme le
bailleur social le plus engagé dans
cette démarche, en région Rhône-Alpes
3
Les jardins partagés de la résidence Paul Santy (Les Pré-Santy) - Lyon 8e
expérimentations pédagogiques
concernant la sensibilisation énergétique
des locataires (Consotab, Visuconso
et WATT&MOI) dont certaines à visée
internationale ou démonstrateur pour un
développement national
11
UNE CELLULE « HABITAT SPÉCIALISÉ »
GRANDLYON HABITAT ne peut à lui seul assurer tout le spectre des différents modes
d’habiter dans le parcours résidentiel. C’est pour cela qu’il s’associe avec des partenaires
spécialisés et leur confie la gestion de résidences, où l’accompagnement des résidents est
plus (voire très) spécifique : étudiant, foyer, EPHAD.
En 2014
29
Soit un nombre total de lits de
foyers et résidences
spécialisées gérés par
15 gestionnaires
2 127 unités
Plusieurs projets d’opérations de logements foyers en cours pour les années à venir,
dont le foyer de 198 logements sur l’ancienne friche RVI (Lyon 3e) et le Projet Parmentier
(80 à 100 logements).
LES FAITS MARQUANTS DE 2014
our apporter un service adapté à chaque gestionnaire, GRANDLYON HABITAT est en
P
cours d’étude d’une prestation « contrats de maintenance » à la carte. L’organisme
propose ainsi aux gestionnaires, qui ne sont pas dotés d’une équipe technique en
propre, de s’appuyer sur les équipes de GRANDLYON HABITAT pour mieux assurer la
maintenance de leur patrimoine.
’accélération et l’achèvement de la mission de diagnostics techniques du patrimoine.
L
Ces diagnostics permettent la mise en place d’un plan pluriannuel de travaux de gros
entretien.
L’intégration du plan pluriannuel de travaux Habitat Spécialisé au Plan moyen terme
de GRANDLYON HABITAT et dans la base de données techniques de l’organisme.
La participation du chargé d’Habitat Spécialisé au comité d’engagement de
GRANDLYON HABITAT, pour permettre une intégration des travaux dans le suivi de
chaque territoire comme le reste du patrimoine locatif.
a délégation aux agences territoriales de GRANDLYON HABITAT de gérer les
L
relations techniques avec les gestionnaires, avec appui si nécessaire de la direction de
la maintenance.
U
ne analyse des actions préventives réglementaires réalisée de la même façon que
pour les immeubles en pleine gestion (DAAF, accessibilité handicapés…).
En 2014
Cette activité représente un peu plus de
3%
du chiffre d’affaires de GRANDLYON HABITAT
avec un montant de redevance d’environ 4 Me.
LA DIRECTION DE LA MAINTENANCE, UNE EXPERTISE TECHNIQUE AU
SERVICE DE LA PROXIMITÉ
Le fait le plus marquant de l’année 2014 dans ce domaine est, sans aucun doute, la mise
en place d’une démarche en mode support fortement contractualisée avec les agences
territoriales. En effet, pour chaque unité : énergie, espace vert, ascenseur, hygiène, …
un contrat d’appui a été passé entre les acteurs responsables de l’activité opérationnelle
en agence et les services supports, en cas de difficultés techniques importantes.
GRANDLYON HABITAT en espère une meilleure synergie au bénéfice des locataires.
LES ÉVÈNEMENTS NOTABLES RÉALISÉS EN 2014 SONT LES SUIVANTS :
ÉNERGIE :
Rénovation des chaufferies Chevreul et Jaboulay à Lyon 7e (nouveau concept de chaufferie
hybride associant des générateurs gaz et pompes à chaleur). Réalisation effectuée dans le
cadre d’un Field Test sur deux ans (premiers résultats attendus pour l’été 2015).
Remplacement des chaudières gaz du groupe Millon (Lyon 8e) pour des chaudières à
condensation.
Chauffage individuel :
Les Résidences « les Deux Amants » et « Lortet » (Lyon 7e) avec la rénovation du système de
chauffage électrique par des convecteurs équipés d’un pilotage intelligent, qui s’adapte au
rythme de vie des locataires (détecteurs de présence et d’ouverture des fenêtres).
Les convecteurs déploient une chaleur la plus douce possible entraînant un confort optimisé
et une économie de charge sur le poste électricité pouvant aller jusqu’à 30 %.
BÂTI :
Mise en place de marchés et suivis de travaux pour le réaménagement des agences
territoriales,
Mise en place de marchés et suivis de travaux de la résidence universitaire Paradin (Lyon 8e),
Suivi de l’exécution du marché de pose des détecteurs autonomes des fumées,
Mise en place de marchés et suivis de travaux de la résidence universitaire Croix du Sud
(Lyon 9e),
Mise en place de marchés et suivis des travaux de la tranche 1 de Cazeneuve (Lyon 8e),
Mise en place de marchés et suivis de travaux de réfection des colonnes électriques de
Mermoz (Lyon 8e),
Mise en place des marchés de protections collectives toiture et terrasse,
Recensement des ravalements de façade à réaliser pour rester en conformité avec les règles
de La Métropole,
Mise en place de processus de gestion de la réglementation sur l’amiante.
Chaufferie de la résidence Jaboulay - Lyon 7e
13
ESPACES VERTS :
Installation de ruches aux abords de la résidence Joseph Kessel et au siège
(en toiture du Terra Mundi),
Aménagement des abords du centre social de Santy,
Aménagement de deux parcelles de jardin à Mermoz.
Les ruches de la résidence Joseph KESSEL - Saint-Genis-Laval
Les nouveaux abords du centre social Santy
ASCENSEURS :
Renouvellement des marchés de portes
automatiques de garage, de gestion de l’astreinte
sur le patrimoine, de domotique et des appels des
ascensoristes, en cas de personne incarcérée.
Finalisation des travaux des 24 ascenseurs de la
résidence JD Trait à Caluire.
Réhabilitation des groupes Montchat (Lyon 3e),
Mas du Taureau (Vaulx-en-Velin).
Le Stade (Caluire), Perrache (Lyon 2e) et
Champlong (Saint-Genis-Laval), gérés par la
direction du patrimoine et du renouvellement
urbain.
Les jardins partagés - Mermoz
Engagement de la rénovation des ascenseurs du groupe
Gerland (Cité Jardin à Lyon 7e) pour le compte de la Ville
de Lyon.
En 2014
+ de 21 millions d’euros
ont été consacrés à la maintenance
près de
2 millions d’ euros
liés aux ascenseurs (panne, rénovation,
remplacement)
1,3 million d’ euros
à la rénovation des chaudières
5
Réhabilitation de la résidence
Perrache en cours - Lyon 2e
jardins ou espaces de jeux
ont été créés (à Lyon 8e
et à Vaulx-en-Velin).
15
TBWA\CORPORATE
TOUT UN MONDE
MARKETING, FO
RC
ED
E
EN MOUVEMENT
COMMUNICATIO
&
E
N
T
N
VE
EDITO
en agence comme au siège et de nos divers partenaires,
nous œuvrons chaque jour pour
progresser en lien étroit avec la
Métropole et en complémentarité avec
contexte où les ressources se raréfient
et où le vivre ensemble est bien
chahuté, ce n’est pas si simple et pas
si facile.
Mais, les équipes de GRANDLYON
HABITAT ont à cœur de bien exercer
leurs métiers et ceux-ci sont
particulièrement divers depuis le
développement de l’offre, l’entretien du
parc existant en passant par la gestion des attributions des
logements, les relations avec les locataires et bien sûr, les
multiples actions qui améliorent la vie dans les immeubles
et les résidences.
agglomération.
aujourd’hui de plus en plus de services, tant le lien social est
nécessaire dans une société de plus en plus individualiste.
La politique de vente s’inscrit dorénavant dans la durée et
constitue une fonction pérenne de notre organisme. Elle permet
de contribuer à un équilibre durable par
la mixité sociale de nos résidences et de
constituer des ressources financières
propres indispensables à la production
de nouveaux logements économes et à la
réhabilitation énergétique du parc existant.
Que ce soit par la vente aux locataires ou par
l’accession sociale, la commercialisation des
logements, la recherche du juste équilibre
entre le prix, l’attractivité du produit et les
attentes des acheteurs ne s’improvisent pas.
C’est un vrai métier, qui nécessite beaucoup
de professionnalisme et une organisation
sans faille, et qui allie le « savoir-faire » et le « faire savoir ».
Le « faire savoir » (la Communication) comme le « faire agir »
(la Promotion) sont pour l’un comme pour l’autre des domaines
d’excellence de GRANDLYON HABITAT, sollicité régulièrement
par les associations professionnelles régionale et nationale.
Depuis la création de la direction de la communication, une
douzaine de prix ou récompenses professionnelles lui ont été,
d’ailleurs, attribuée.
1
ENGAGEMENTS DE GRANDLYON HABITAT
En 2014, le pôle Marketing et Communication de GRANDLYON HABITAT a été créé et a
rassemblé sous un pilotage unique :
- d’une part la ligne complète de commercialisation des biens, à savoir le marketing,
la force de vente et la promotion,
- d’autre part, la communication.
Cette organisation complémentaire assure une transversalité très forte. Elle vitalise ainsi
chacune des parties prenantes, notamment la force de vente dans la mise en œuvre des
stratégies et des plans de marketing à développer. En subordonnant hiérarchiquement
les vendeurs à l’autorité du directeur de pôle, GRANDLYON HABITAT s’assure ainsi que
les activités des commerciaux s’intègrent bien dans la politique adoptée et que la fluidité
nécessaire entre ces différentes activités est assurée au maximum.
MARKETING : CHACUN SON RÔLE DANS UNE CHAÎNE BIEN HUILÉE
En 2014, GRANDLYON HABITAT a mis en place les synergies des différents services
composant ce pôle, réfléchi sur les procédures à développer, tout en continuant une
activité importante de vente (accession sociale et vente HLM) et de location (garages,
parkings, logements dits PLS). La force de vente gère également les baux, reprise de
baux, recherche commerciale des locaux professionnels (commerces et bureaux).
Une véritable chaîne commerciale a été initiée en 2014. C’est une force pour l’organisme
et chacun y a un rôle précis :
L
E MARKETING ÉTUDES :
le chargé d’études marketing de GRANDLYON HABITAT a un rôle situé très en amont
dans l’entreprise. Il est à la fois expert et conseil. Son travail repose sur la réalisation
d’études (du marché, des cibles, des produits, de la concurrence, de l’environnement),
la préconisation d’une stratégie (politique des prix, rachat foncier ou immobilier),
le suivi des indicateurs de satisfaction (études et tables rondes), l’aide à la décision pour
les différents services de GRANDLYON HABITAT (cahier des charges immobilier, etc.).
L
E MARKETING OPÉRATIONNEL OU PROMOTION :
le communicant opérationnel dépendant de la direction de la communication est
le stratège pour faire agir. Les plans de promotion sont des prévisions sur les
comportements et appartiennent, par conséquent, au domaine privilégié de l’erreur.
Ils ne doivent pas être le prétexte du commercial pour se dédouaner d’un quelconque
résultat. Le résultat commercial est l’affaire de toute l’entreprise.
LA FORCE DE VENTE :
les commerciaux de GRANDLYON HABITAT ont un travail de prospection active (travail
de fichiers, recherche de partenariats, visites sur site, tractage, diffusion d’outils
promotionnels, opérations coup de poing, implication des commerçants, institutionnels…)
et s’inscrivent dans les valeurs de l’organisme. GRANDLYON HABITAT mise, même dans
ces activités commerciales, sur l’accompagnement social, l’écoute et la primauté de ses
clients.
3
L’ARCHITECTURE DE MARQUES : OPTIMISER LA VISIBILITÉ
La marque AXIMMO créée en 2009 a disparu. Cette marque très dynamique s’est révélée
très éloignée des valeurs fondatrices de GRANDLYON HABITAT. Sous un prétexte
commercial, elle servait à effacer le label « logement social » auprès du grand public,
surtout pour la location PLS. Après une étude d’image effectuée auprès de tous les
publics de GRANDLYON HABITAT (locataires, institutionnels, fournisseurs, grand public),
il s’est avéré que la marque GRANDLYON HABITAT est porteuse de valeurs très fortes et
reconnues par tous, comme le professionnalisme et le savoir-faire.
En 2014, il apparait important de capitaliser sur la marque mère GRANDLYON HABITAT
et de la nourrir de tous ces produits. GRANDLYON HABITAT a, par conséquent,
abandonné son portefeuille de marques et sa marque AXIMMO pour ré-ancrer ses
produits et ses services sous le nom de sa marque mère et autour de ses valeurs :
solidarité, transparence et intégrité.
COMMUNICATION : UN PROFESSIONNALISME POUR DONNER DU SENS
La communication de GRANDLYON HABITAT, reconnue par les professionnels du secteur,
couvre les domaines corporate, locataires, interne et relations presse.
En 2014, la stratégie de communication a donné une grande part à l’événementiel
comme l’année précédente avec le Village de la proximité. Après la récompense
« Coup de Cœur » du jury professionnel de Stratégies remise en 2013, cet événement a
reçu en 2014, le trophée d’Or du cadre de vie en démarche de communication primé par
Fimbacte.
GRANDLYON HABITAT s’est également beaucoup investi dans le projet inter-organisme
de l’ARRA (Association Régionale Rhône-Alpes Habitat) : « Le Village de l’innovation
solidaire », tenu lors du Congrès HLM à Lyon Eurexpo en septembre 2014, reprenant les
principes de base de son Village de la proximité.
Trophée Or du cadre de vie en démarche de communication
« Le village de l’innovation solidaire » - congrès nationnal des HLM
2
BILAN 2014
MARKETING ETUDES
Les études marketing chez GRANDLYON HABITAT concernent un grand nombre de
services et directions. Elles touchent principalement l’Accession sociale, la Force de
Vente, la Direction de la Communication et le Pôle Immobilier (opportunités foncières,
développement, réhabilitations).
Une cinquantaine d’études ont été réalisées en 2014 :
d
es enquêtes afin de mieux connaître nos locataires et les attentes de nos prospects
d
es études de marché (ou d’opportunité en amont) en accession sociale, en vente HLM
et en locatif intermédiaire
d
es études d’analyse de la vacance
c réations d’outils marketing (fichiers contacts, fichiers clients)
u
n important travail sur les garages (étude, enquête, groupe de travail)
d
es études d’attractivité du produit dans le cadre de projets de renouvellement urbain
et de réhabilitation
d
es études de marché sur les produits immobiliers d’entreprises.
FORCE DE VENTE
La direction de la force de vente est une direction créatrice de fonds propres.
En 2014, le chiffre d’affaires généré par la direction de la force de vente a été de plus
de 17 Millions d’euros. Il est constitué des ventes HLM, vente accession, des loyers des
commerces, des logements PLS, des loyers de garages et parkings et de produits divers
(antenne relais, affichage).
5
LES VENTES HLM
L’objectif annuel est d’environ 40 ventes (qui passeront à 50 en 2016). Ce sont plus de
80 dossiers qui ont permis de réitérer 36 actes de vente en 2014. En 2015, l’accent sera
mis sur la vente de biens aux locataires en place, afin de pallier à la baisse du nombre de
logements vacants proposés à la vente, estimée à 20 % environ.
Chaque année, un bilan des acquéreurs est réalisé, pour mieux suivre les cibles
concernées.
actes de vente
en 2014
Nature des acquéreurs en 2014
7%
100 %
26 %
90 %
38 %
80 %
70 %
31 %
60 %
50 %
55 %
30 %
20 %
44 %
40 %
10 %
Locataire GRANDLYON HABITAT
occupant
non occupant
Externe
0%
Candidat
sans suite
Signature de
compromis
10 %
3%
Répartition des acquéreurs par statut d’occupation en 2014
5%
Hébergé
Locataire HLM autre bailleur
26 %
56 %
Locataire HLM
GRANDLYON HABITAT
Locataire parc privé
Propriétaire
Répartition des acquéreurs par situation familiale en 2014
Seul sans enfant
10 %
26 %
Seul avec 1 ou 2 enfants
23 %
Couple sans enfant
Couple avec 1 ou 2 enfants
28 %
13 %
Couple avec 3 enfants et +
Vente HLM - Les Haut de Saône - Lyon 9e
L’ACCESSION SOCIALE PAR LE NEUF
En 2014, GRANDLYON HABITAT a commercialisé deux programmes totalisant
44 logements. La résidence « Les Jardins d’Adèle Pépin » est intégralement
commercialisée, tandis que l’organisme poursuit les ventes sur les « 4 Temps »
à Lyon 9ème. De nombreux programmes sont d’ores et déjà en prévision pour 2015
(« L’Adamantin » à Meyzieu) et les années suivantes, avec une vitesse de croisière plutôt
située aux alentours de 50 ventes / an comme pour les ventes HLM.
Le profil des acquéreurs en accession sociale pour la période 2013-2014 est le suivant :
4%
Statut d’occupation actuel des acquéreurs de GRANDLYON HABITAT
Hébergé
28 %
Locataire HLM autre bailleur
52 %
Locataire parc privé
16 %
Composition familiale des acquéreurs en
accession sociale de GRANDLYON HABITAT
16 %
Seul sans enfant
32 %
40 %
Seul avec 1 ou 2 enfants
40 %
4%
24 %
0%
Profil des ressources des acquéreurs
en accession sociale de GRANDLYON HABITAT
PLS
Seul avec 3 enfants et +
PLUS
Couple sans enfant
Couple avec 1 ou 2 enfants
16 %
PLAI
28 %
Couple avec 3 enfants et +
Accession sociale, les Jardins d’Adèle Pépin - Chassieu
7
LES LOCAUX PROFESSIONNELS (COMMERCES ET/OU BUREAUX)
GRANDLYON HABITAT commercialise 746 commerces et bureaux et 31 en gestion pour
des tiers. L’objectif 2014 de cette activité était de 20 locations de commerce par an.
Il devrait passer à 40 l’an prochain.
GRANDLYON HABITAT a, en effet, réorienté sa stratégie commerciale en ne faisant plus
de ces équipements des locaux accessoires, mais en les plaçant comme de véritables
outils de la politique de la ville, répondant aux attentes des habitants et aux besoins
de mettre de la vie dans la ville. Les études marketing permettent sur ce point, de mieux
rapprocher l’offre de la demande.
LES LOCATIONS DE GARAGES ET LOGEMENTS PLS
(Logement social à destination des classes moyennes supérieures) – En 2014,
631 garages et parkings ont été loués et 158 appartements PLS.
Les logements PLS (logement social à destination des classes moyennes supérieures)
sont destinés à des ménages soumis à des plafonds et planchers de ressources. Ils
permettent à la fois d’apporter de la mixité à nos résidences et de loger des ménages qui
rencontrent eux aussi de plus en plus de difficulté à se loger dans la Métropole lyonnaise.
En 2014, le profil des ménages ayant signé un bail PLS chez GRANDLYON HABITAT
est le suivant :
Répartition par catégorie de ressources
6%
12 %
PLAI
PLUS
31 %
51 %
PLS
PLI
Répartition par situation familiale
Répartition par typologie
7%
6%
17 %
T1
32 %
24 %
T2
T3
T4
31 %
46 %
6%
T5
Seul sans enfant
Seul avec enfants
Couple sans enfant
31 %
Couple avec enfants
Exposition de peinture - Corinne Hurlus
Inauguration de l’Oïkos - Lyon 5e
COMMUNICATION ET PROMOTION
Informer, communiquer et promouvoir sont au cœur des métiers de la direction de la
communication et de la promotion de GRANDLYON HABITAT. Elle définit les orientations
globales et pilote les actions les plus emblématiques. Son objectif : toujours plus de
visibilité des services et des engagements de GRANDLYON HABITAT.
LES FAITS MARQUANTS DE L’ANNÉE 2014
Événementiel
Le succès populaire des expositions artistiques des locataires (il s’agit de permettre
aux locataires artistes d’avoir un lieu pour exposer, de les aider à se faire connaître et
de nouer des liens différents avec l’organisme ou leurs voisins).
3 expositions :
- De slam avec Philippe Bouchet-Flochet, locataire à Lyon 8e
- De photographie avec Sébastien Roure, locataire à Lyon 3e
- De peinture avec Corinne Hurlus, locataire à Lyon 5e
Des événements partenaires plébiscités :
- 5 inaugurations dont celle de l’emblématique « Oïkos » (premier bâtiment
passif)
- 2 Matinales, des petits-déjeuners débats réunissant tous les professionnels
de l’habitat social sur des thématiques particulières :
Mars 2014 : « Enjeux énergétiques de l’habitat : comportements des locataires
et économies de charges sont-ils en contradiction ? »
Novembre 2014 : « L’intégration par le logement : sur-mesure ou prêt-à-porter ? »
Doit-on diversifier l’habitat pour s’adapter aux différences ou réaliser des
standards pour intégrer la diversité ?
9
Le déploiement d’expérimentations énergétiques permettant aux habitants de suivre en
direct leurs consommations d’énergie (eau, gaz électricité) :
- Avril 2014 :
Lancement de VisuConso avec EDF (Résidence Malraux à Ecully) sur 28 pavillons.
Aménagement d’une maison témoin pédagogique.
Budget consacré au lancement : 8 300 € TTC.
- Juin 2014 :
Inauguration de ConsoTab avec Toshiba (Résidente Perrache à Lyon 2e) qui concerne
206 logements.
Réalisation de 5 fiches « Bonnes pratiques » et organisation de tables rondes avec les
locataires pour tester le site internet.
Budget consacré au lancement : 12 300 € TTC.
- Septembre 2014 :
Fin de Watt & Moi avec ERDF (1116 locataires concernés).
Organisation d’une soirée de clôture pour les participants et conférence de presse pour
présenter les résultats finaux.
Une communication interne « thématisée » via 2 séminaires
- « L’Amiante » : 204 collaborateurs présents.
- « L’évolution de la stratégie de proximité et du métier de gardien » : 120 personnes
concernées.
Séminaire « L’ évolution de la stratégie de proximité et du métier du gardien »
Lancement de l’expérimentation VisuConso
Édition
D
es plaquettes thématiques à forte teneur pédagogique en lien avec des actions de proximité
gérées par les agences territoriales de GRANDLYON HABITAT :
- « Guide des éco-gestes » pour les locataires de la résidence Malraux à Ecully
-«
Consignes de tri pour la collecte de pain » à destination des locataires de la Darnaise
à Vénissieux
-3
plaquettes dans le cadre d’un accompagnement des locataires de la tour Charlie à
Lyon 8e : « Locataire-bailleur : nos engagements réciproques » ; « J’adopte les
éco-gestes pour faire des économies » ; « J’aime mon quartier, j’agis pour lui »
-«
Les encombrants : bon débarras, oui mais au bon endroit ! » pour la résidence
Mermoz à Lyon 8e
-«
Mon éco-mémo pour rendre mon logement plus économe » pour l’Alizé à Lyon 9e
6
manuels d’utilisation pour sensibiliser les locataires des résidences environnementales
aux bons gestes : Les Contalias, Le Mistral, Le Natura, Le Bois d’Argent, le Charlie et l’Oïkos.
L
e lancement d’une lettre d’informations immobilières « 100% Immo » envoyée chaque mois,
avec la lettre d’informations, à tous les locataires. Des conseils pour réussir son projet
de vie, toutes les informations sur les programmes neufs, des astuces déco, un lexique et
toutes les petites annonces de vente diffusées en avant-première.
Digital
Composée de 8 personnes, l’équipe s’est étoffée et a accueilli en fin d’année un webmaster
éditorial chargé de la production de contenus sur le web et de l’animation des réseaux
sociaux.
Relations presse
2
6 communiqués et 5 dossiers de presse diffusés
1
46 articles recensés dans la presse locale et nationale
Promotion commerciale immobilière
S
uccès commercial : 4 pavillons en accession sociale à la propriété vendus en 1 journée.
La campagne promotionnelle prévoyait : un courrier personnalisé aux locataires,
une information dans la lettre mensuelle aux locataires, un article dans le journal de la
commune, un panneau sur le site de construction, une annonce dans le plan immobilier
du Grand Lyon…
8
personnes à la
direction de la
communication dont
1 webmaster éditorial
ET DEMAIN, EN 2015 ?
U
n développement du digital : lancement d’un blog pour les partenaires, mise en ligne
d’un nouveau site internet dédié en priorité aux locataires de l’organisme, création d’un
compte twitter…
U
ne communication Corporate renforcée par la mise en valeur des services proposés par
l’organisme auprès de ses partenaires : Attributions, Vie Sociale…
D
e plus en plus d’actions de communication communes avec les habitants.
D
e nouvelles expositions individuelles et une exposition collective sur le thème du partage.
1
directeur promu
chevalier de l’ordre
national du mérite
U
ne collaboration renforcée avec l’Union Sociale pour l’Habitat ou l’ARRA :
- Participation à des groupes de travail à l’USH sur la communication, l’amiante,
l’espace collaboratif des communicants de l’USH.
- Animation de journées professionnelles :
- « Communication commerciale, quand les HLM veulent séduire », table
ronde (Intégrer une démarche marketing et développer une communication
commerciale offensive : impact au plan organisationnel, managérial et sur la
stratégie de communication) à Paris le 15 janvier 2015,
- « Marketing et Communication commerciale : quelles pratiques en HLM ? »
intervention Catherine Isabel Baudry : « Marketing, communication et force
de vente : quelle complémentarité ? Exemple d’une organisation intégrée »,
le 9 juin 2015 en région.
11
TBWA\CORPORATE
TOUT UN MONDE
EN MOUVEMENT
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0
2
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V
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EDITO
en agence comme au siège et de nos divers partenaires,
nous œuvrons chaque jour pour
progresser en lien étroit avec la
Métropole et en complémentarité avec
contexte où les ressources se raréfient et
où le vivre ensemble est bien chahuté, ce
n’est pas si simple et pas si facile.
l’entretien du parc existant en passant
par la gestion des attributions des
et les résidences.
agglomération.
aujourd’hui de plus en plus de services, tant le lien social est
nécessaire dans une société de plus en plus individualiste.
L’avenir se prépare aujourd’hui. Avec près d’un siècle d’existence,
GRANDLYON HABITAT sait ce que durer veut dire. Notre action
quotidienne ne peut se développer que sur un
terrain sain et solide et il n’est pas question de
compromettre l’avenir en bradant le présent.
Toute notre politique « ressources » s’ordonne
donc autour de 4 axes :
- des pratiques professionnelles préventives
et curatives qui préservent nos intérêts tout en
privilégiant des relations de confiance courtoises
et respectueuses avec nos partenaires,
- des outils fiables et bien renseignés.
Notre système d’information est en recherche
permanente d’optimisation des résultats.
Il répond aux demandes de plus en plus émergentes en matière
de développement durable et de base de données sur le patrimoine
avec la contrainte amiante,
- des méthodes et une orchestration générale efficientes.
À chaque nouveau challenge (accession sociale, amélioration de
la qualité de service), notre direction de la performance s’attache
à analyser les processus transverses et à trouver le chemin de
l’efficience,
- une politique de Ressources Humaines ouverte et
inventive s’appuyant sur une culture d’entreprise
partagée,qui donne du sens à nos actions.
1
À GRANDLYON HABITAT, toutes les ressources ont été regroupées dans un pôle dédié.
Celui-ci représente l’ensemble des directions concourant au bon fonctionnement de
l’organisme et à son efficience :
les moyens humains, avec une Direction des Ressources Humaines très
professionnalisée, qui met en œuvre toute la palette des politiques de ressources
humaines, pour installer un personnel compétent (636 collaborateurs), motivé et
mobile, en lien avec de nombreux partenaires,
les moyens informatiques et logistiques qui permettent aux collaborateurs de travailler
dans des conditions optimales de confort, de sécurité et d’efficacité, avec la gestion
d’un parc de 465 ordinateurs,
une « intelligence collective » avec la Direction de la Performance et de la Qualité, qui
intervient en conseil auprès de la Direction Générale pour optimiser les organisations
internes,
et enfin, trois directions opérationnelles, les marchés, le recouvrement et le juridique,
qui sécurisent nos procédures d’achat et de recouvrement des impayés avec un apport
permanent et polyvalent en conseil juridique.
Le pôle ressources est, de ce fait, à la croisée de tous les chemins de l’entreprise.
Il est à la fois l’assise opérationnelle de GRANDLYON HABITAT, le garant de sa
pérennité et de son avenir.
2
BILAN 2014
LES RESSOURCES HUMAINES
UNE CONTRIBUTION ACTIVE SUR LE MARCHÉ DE L’EMPLOI
GRANDLYON HABITAT mène sur la Métropole de Lyon une politique active en matière
d’emploi, pour renouveler ses effectifs, actualiser ses compétences, répondre aux
besoins émergents et lutter contre toutes formes de discriminations, notamment
celles liées aux situations de handicap.
Effectif total au 31 décembre 2014 : 636 personnes
636 salariés 110
dont 371 femmes et
265 hommes.
10
recrutement réalisés en 2014
dont 43 embauches en CDI.
emplois d’avenir
recrutés.
Clôture du projet « Handi’ressources »
Ce projet a permis de développer de nombreuses actions de sensibilisation et de
prévention des discriminations à l’encontre des personnes en situation de handicap
(affiches, ateliers découverte, réalisation d’un guide à destination des salariés, …).
Des salariés ont participé à des ateliers :
un goûter et un parcours réalisés les yeux bandés
UN ATTACHEMENT FORT À LA MOBILITÉ PROFESSIONNELLE
Si le recrutement externe reste incontournable, GRANDLYON HABITAT accorde une
attention particulière au développement des parcours professionnels et stimule la
mobilité interne de son personnel par des dispositifs d’accompagnement adaptés.
47
mutations professionnelles
dont 9 promotions en 2014
6
gardiens
tuteurs
3
90 %
UN EFFORT DE FORMATION CONSTANT
Fort d’un engagement sociétal profond, relayé par un management structuré,
GRANDLYON HABITAT accompagne ses salariés dans le développement de leurs
compétences, pour leur permettre de s’adapter aux évolutions de l’environnement.
de l’effectif a bénéficié
d’au moins une action
de formation en 2014
Effort de formation 1 M€, soit 6,1 % de la masse salariale
90 % de l’effectif a bénéficié d’au moins une action de formation en 2014
Séminaire gardiens
Formation tranquilité
UNE POLITIQUE DE PRÉVENTION OFFENSIVE
L’organisme renforce également ses moyens de prévention des risques professionnels
par une politique volontariste d’amélioration des conditions de travail.
130 k€
Budget « Prévention –
Sécurité ».
65 k€
Formations « Sécuritéconditions de travail ».
Séminaire amiante
10o%
des personnels sensibilisés au
risque amiante en 2014.
LA PRÉVENTION DES RISQUES PSYCHO – SOCIAUX
Les gardiens sont les premiers personnels exposés aux risques
psycho-sociaux (RPS) croissants, inhérents à la relation client.
En 2014, GRANDLYON HABITAT a mené une table ronde sur les
« RPS », puis élaboré un plan d’actions approuvé en CHSCT
à l’unanimité.
Pour cerner tous les enjeux, 10 objectifs ont été définis,
dont notamment :
clarifier les cadres d’intervention des personnels,
notamment les gardiens,
optimiser les méthodes collectives de travail,
sensibiliser sur la notion de « bien-être au travail »,
prévenir et traiter le risque « agressions »,
travailler sur la culture d’entreprise.
LA VALORISATION DES MÉTIERS DE PROXIMITÉ
Dans le prolongement de ses orientations stratégiques, GRANDLYON HABITAT a lancé,
en 2014, un projet d’évolution des missions des gardiens, afin de s’appuyer davantage
sur la richesse de ses ressources humaines au premier contact des locataires.
175 gardiens incarnent le cœur de métier de GRANDLYON HABITAT et les services
fondamentaux en matière de gestion locative. GRANDLYON HABITAT veut poursuivre
ses efforts pour valoriser leurs compétences, rendre plus lisible et améliorer ainsi leur
contribution à la qualité des services de proximité.
Signature compte épargne temps
Séminaire proximité
UN DIALOGUE SOCIAL AFFIRMÉ
Trois négociations principales abouties en 2014 :
Compte Épargne Temps (accord du 18/02/2014),
NAO pour 2014 (accord du 18/03/2014),
Égalité professionnelle Homme/Femme (accord du 4/06/2014).
5
UN ENGAGEMENT COMPLÉMENTAIRE AU SEIN DE LA FÉDÉRATION DES OPH
Depuis 2014, l’organisme participe en tant que conseiller à la préparation des
Commissions Paritaires Nationales de fédération des OPH, pour apporter son
expérience, dans le domaine des ressources humaines, aux membres de la délégation
Employeur de la fédération.
Membre actif de l’association des DRH d’OPH, GRANDLYON HABITAT contribue à
développer le réseau des professionnels en ressources humaines des Offices Publics
de l’Habitat (création d’un site internet dédié, forum d’échanges de pratiques, base
documentaire, …).
LA PERFORMANCE ET LA QUALITÉ
La Direction de la Performance et de la Qualité a commencé à déployer
son activité au 2e semestre 2014.
Son objectif : aider tous les secteurs de l’entreprise à améliorer leur
efficience pour viser l’excellence. Elle agit comme un consultant interne,
avec un rôle d’évaluation, de conseil et d’aide à la décision auprès de la
direction générale pour le pilotage global de l’entreprise.
Sa première mission : optimiser des interfaces entre le processus de
gestion de la demande et la location des logements pour réduire les
délais de relocation et simplifier la gestion administrative.
Ses axes de travail : élaborer des indicateurs clés de performance
liés à notre projet d’entreprise, piloter des actions d’amélioration des
processus et de l’organisation, évaluer nos prestations et préparer la
formalisation d’engagements de service auprès de nos locataires et
copropriétaires.
LES MARCHÉS
La Direction des Marchés a pour missions de gérer la passation des marchés, d’assurer
la sécurité juridique sur ce domaine d’activité, d’initier et de participer à l’élaboration des
procédures d’achat et d’assister l’ensemble des directions de GRANDLYON HABITAT sur
toutes les problématiques liées aux marchés.
Depuis 2012, GRANDLYON HABITAT applique les règles de l’ordonnance
du 6 juin 2005 et de son décret d’application du 30 décembre 2005.
L’organisme s’est doté de procédures internes d’achat qui visent à
assurer la transparence, rechercher le meilleur achat et à garantir la
sécurité juridique.
Les marchés supérieurs aux seuils communautaires (5 186 000 € HT de
travaux et 207 000 € HT de fournitures ou de services) sont passés selon
les procédures formalisées de l’ordonnance.
Pour l’attribution de ces marchés et des avenants afférents,
GRANDLYON HABITAT a mis en place des instances consultatives
associant des membres du Conseil d’Administration et des membres
du Comité de Direction Élargi : la commission d’appel d’offres ou le
jury (selon la procédure menée).
En-dessous des seuils communautaires, différentes procédures sont mises en œuvre.
Ces procédures intègrent une phase de négociation dont l’objectif est d’optimiser
l’achat. L’attribution des marchés de travaux compris entre 1 000 000 € HT et 5 186 000 € HT est
systématiquement soumise, pour avis, à la Commission des Marchés, instance présidée
par le Directeur Général, assisté des directeurs concernés par les projets.
Cette Commission est également consultée sur les projets d’avenants des marchés
inférieurs aux seuils communautaires.
LES ENGAGEMENTS DE LA DIRECTION DES MARCHÉS
La Direction des Marchés s’engage au côté du pôle immobilier pour atteindre les
objectifs de production et de réhabilitation fixés par le conseil d’administration et
respecter les engagements vis-à-vis des partenaires (Contrat de Plan, CUS, PNRU).
Elle s’engage au côté du pôle services et territoires pour mettre en place les marchés
destinés à l’entretien du patrimoine et répondre aux objectifs de services aux locataires.
La Direction des Marchés contribue à la professionnalisation des acteurs internes en
dispensant de nombreuses formations.
Elle fait sans cesse progresser les outils informatiques et évoluer ses pratiques pour
gérer efficacement les marchés.
Les marchés 2014 en chiffres
120
procédures de consultation
correspondant à des achats
supérieurs à 100 000 euros
hors taxes ont été lancées.
1 600
réponses ont été
enregistrées.
530
marchés ont été notifiés aux
entreprises représentant un
engagement juridique
de 66 000 000 euros.
En 2014, la Commission d’Appel d’Offres s’est réunie 16 fois.
La Commission des Marchés s’est, quant à elle, réunie 18 fois.
LE RECOUVREMENT
GRANDLYON HABITAT est fortement engagé dans l’accompagnement des familles
en difficulté financière et met tout en œuvre pour que celles-ci ne perdent pas leur
logement.
Une part très importante du travail mené par la Direction du Recouvrement consiste
à rechercher des solutions amiables contractualisées notamment par des plans
d’apurement ou des recherches d’aides financières comme le FSL, l’activation de la
garantie LOCAPASS…
Des commissions de prévention des impayés se tiennent avec les services sociaux
dans certaines communes ou arrondissements de Lyon. Les situations des familles
en difficulté sont étudiées dans le respect des règles de confidentialité afin de trouver
des solutions en coordination avec tous les partenaires sociaux.
GRANDLYON HABITAT a participé activement à ces commissions tout au long de l’année 2014.
4 733
locataires en
impayés en fin
d’année 2014
Malgré cela, 383 locataires ont été assignés en résiliation de bail en 2014.
130 locataires ont signé un protocole de cohésion sociale au 31/12/2014 comprenant un
engagement à la résorption de la dette en contrepartie du maintien (ou du rappel) d’APL
éventuel et du maintien dans les lieux.
82 locataires ont pu régulariser leur situation et signer un nouveau bail au cours de l’année
dernière suite au respect de ces protocoles ou des plans judiciaires.
Des solutions sont recherchées tout au long des procédures y compris contentieuses mais
néanmoins dans certains cas, l’expulsion est parfois inévitable. En 2014, 33 familles ont été
expulsées, dont la moitié environ n’était plus dans les lieux au moment des opérations.
7
LE JURIDIQUE
La Direction Juridique opère une gestion des risques juridiques liés aux activités d’OPH.
Par la prévention des risques juridiques et leur gestion rationnelle, elle assure la maîtrise
du risque juridique et contient, autant que faire se peut, le risque pénal ainsi que les
hypothèses de responsabilité civile liées notamment aux activités de constructeur et de
gestionnaire de parc immobilier de GRANDLYON HABITAT.
LA PRÉVENTION DES RISQUES JURIDIQUES
Conseils et consultation
En 2014, en dehors des consultations réalisées par le biais d’un avocat et
des conseils oraux prodigués, de nombreuses consultations écrites ont
été réalisées par la direction juridique pour ses clients internes dans
des domaines tels que : la gestion locative, les marchés publics, la
gestion technique, les assurances, la vente HLM, les baux commerciaux,
l’urbanisme, le montage d’opérations, les copropriétés, l’accession sociale.
Des interventions ont été sollicitées sur des dossiers précontentieux
(notamment gestion locative et technique, marchés publics) avec recherche
d’argumentaire et solution au litige.
Veille juridique
La Direction Juridique assure une veille ciblée et commentée permettant
d’informer les services internes des modifications des textes et de leurs
conséquences.
Élaboration ou validation des documents contractuels
La Direction Juridique élabore, modifie ou valide les documents contractuels
(baux d’habitation et commerciaux, contrats et conventions diverses).
Participation aux projets internes
Elle contribue aux projets internes (accession sociale, troubles de jouissance,
tranquillité, GPA, Pack CNIL…) ou participe en qualité de chef de projet (gestion des
sinistres multirisques, gestion des sinistres dommages-ouvrages).
Formation du personnel
La Direction Juridique réalise des formations internes (gestion des sinistres
multirisques) ou y participe (procédure troubles de jouissance).
311
consultations écrites
internes en 2014
LA GESTION DES RISQUES JURIDIQUES
La Direction Juridique suit le contentieux général de l’organisme : affaires pendantes
devant les tribunaux judiciaires et administratifs (hors procédures de recouvrement
d’impayés) ceci en lien avec les avocats prestataires et les services et directions
concernés.
Elle est l’interlocutrice des avocats, constitue les dossiers, réunit en interne les preuves
écrites et étudie les moyens de défense.
Elle élabore avec l’avocat un argumentaire pour la défense de l’organisme et vérifie
l’opportunité d’exercer une voie de recours.
Elle informe en interne et organise les réunions de suivi.
La Direction Juridique participe également aux expertises judiciaires.
60
affaires en contentieux
général en 2014
9
LES SYSTÈMES D’INFORMATION
La Direction des Systèmes d’Information pilote l’informatisation des différents services de
GRANDLYON HABITAT.
Elle gère l’ensemble des ressources matérielles informatiques et assure la veille
technologique informatique.
LES GRANDS OBJECTIFS
roposer des solutions de matériels et de logiciels en alignement avec la stratégie de
P
GRANDLYON HABITAT.
Couvrir le périmètre le plus large possible des besoins de stockage et de gestion de
l’information de l’organisme.
Être garant de l’unicité et du partage de l’information.
LA MAINTENANCE DE L’EXISTANT, DES LOGICIELS ET DU MATÉRIEL
L’exploitation informatique
Elle concerne les serveurs, les équipements réseaux et de sécurité, les équipements
bureautiques et de téléphonie, la messagerie.
2 042
appels référencés
sur la ligne
téléphonique SOS
info.
465 182
PC fixes
recensés et
71 portables.
postes migrés de
Windows XP vers
Windows 7.
Les études et le développement
Ils couvrent plus particulièrement les logiciels en place :
la maintenance, les évolutions réglementaires et
spécifiques, les mises à jour de versions, le référencement
et le suivi des corrections d’anomalies.
LOGICIELS CONCERNÉS :
- Estia (gestion locative),
- Abel Ouvrages (gestion budgétaire des opérations),
- Conso+ (logiciel de gestion du centre d’appels),
- Abyla (base de données techniques du patrimoine),
- Basware pour la dématérialisation des factures,
- Advantage RH pour la partie SIRH,
- E-temptation pour la gestion du temps.
334
installations et
mouvements
de postes
informatiques.
LES PROJETS À L’ÉTUDE
Analyse et recherche de solutions
La gestion SI des diagnostics Amiante, DPE, électricité.
La dématérialisation des factures d’eau.
L’évolution de notre système de gestion locative : étude de scénarios et impacts.
En appels d’offres
Le nouveau site Internet.
Le logiciel de gestion des opérations d’investissements.
Une solution décisionnelle pour le contrôle de gestion
(quittancement, gestion de la vacance, gestion de la rotation et
rapport social pour la DCL).
Un système d’information géographique (cartographie).
En test avant mise en production
La mise en place d’une solution externalisée pour la gestion de
la lutte contre le travail illégal (relances fournisseurs tous les
6 mois pour la fourniture de pièces justificatives).
Les nouvelles applications terminées
Mise en place des nouvelles normes européennes de paiement SEPA/IBAN.
Mise en place d’un nouveau module de gestion de l’accession.
Mise en place d’une nouvelle éditique.
Mise en place d’un développement spécifique pour le suivi de la relocation.
Mise en place du module de gestion des recrutements.
Mise en place d’une GED pour les diagnostics Amiante.
Application en mode SaaS du suivi commercial.
Mise en place d’une photothèque pour le service communication.
Expérimentation d’une documenthèque au niveau des agences de proximité.
Mise en place d’une GED pour la gestion des copropriétés (login).
11
TBWA\CORPORATE
TOUT UN MONDE
F
EN MOUVEMENT
GESTION
T
E
ES
C
NCIER 2014
A
N
N
I
F
A RT
N
I PO
P
A
R
EDITO
agence comme au siège et de nos divers partenaires, nous
œuvrons chaque jour pour progresser en lien étroit avec la
Métropole et en complémentarité avec les autres bailleurs
sociaux. Dans un contexte où les ressources se raréfient et
où le vivre ensemble est bien chahuté, ce n’est pas si simple
et pas si facile.
Mais, les équipes de GRANDLYON HABITAT ont à cœur de
bien exercer leurs métiers et ceux-ci sont particulièrement
divers depuis le développement de l’offre, l’entretien du
parc existant en passant par la gestion des attributions des
et les résidences.
des bilans annuels témoignent de leur forte implication
et de leur indéfectible volonté de progresser pour,
sans cesse, améliorer la qualité de vie dans le parc
social de notre belle agglomération.
GRANDLYON HABITAT s’affirme comme le premier
bailleur social lyonnais. Attribuer, construire, gérer,
entretenir et réhabiliter sont ses missions premières,
à quoi s’ajoutent aujourd’hui de plus en plus de
services, tant le lien social est nécessaire dans une
société de plus en plus individualiste.
La démarche de développement durable de
GRANDLYON HABITAT s’inscrit aussi dans sa stratégie
financière.
« Satisfaire le présent sans compromettre l’avenir »
suppose faire des choix de gestion et d’investissement
qui s’appuient sur des montages optimisés et robustes,
permettant de faire durer dans le temps des équilibres
solides et contribuant ainsi à la solidité financière pérenne
de l’organisme.
Durant l’année 2014, les engagements pris avec la
Métropole et l’Etat dans le cadre du Contrat de Plan et de
la Convention d’Utilité Sociale se sont poursuivis. Ils sont
tenus pour le développement de l’offre, l’amélioration
de la performance énergétique du parc existant,
l’exploitation et la gestion sociale.
3
SOMMAIRE
1 PRÉAMBULE
2 L’ANALYSE SYNTHÉTIQUE DE L’EXPLOITATION
6
LA FORMATION DU RÉSULTAT
6
LES PRODUITS D’EXPLOITATION
14
5
les loyers
14
les charges locatives
14
les autres produits d’activité et de gestion
15
les impayés locatifs
15
les pertes de loyers et charges dues à la vacance
16
la vacance
16
LES CHARGES D’EXPLOITATION
17
la fiscalité
17
la politique d’entretien
18
les charges de structure
19
les coûts de gestion
20
les dotations
20
les annuités d’emprunts
22
LES PRODUITS FINANCIERS
23
LE RÉSULTAT EXCEPTIONNEL
23
3 LA CAPACITÉ D’AUTOFINANCEMENT
4 L’ ANALYSE DU BILAN
25
L’ ÉVOLUTION DU FONDS DE ROULEMENT EN K€
26
L’ ÉVOLUTION DU BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT EN K€
26
LA TRÉSORERIE EN FIN D’ANNÉE EN K€
26
LES ÉQUILIBRES STRUCTURELS
27
L’ ÉVOLUTION DU FONDS DE ROULEMENT
27
LE BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT
27
5 L’ INVESTISSEMENT
6 L’ AFFECTATION DU RÉSULTAT
7 LES COMPTES ANNUELS
29
26
32
33
1
PRÉAMBULE
2014
s’inscrit dans la continuité des objectifs fixés
par la Métropole dans le cadre du Contrat de Plan et
déclinés dans la Convention d’Utilité Sociale signée
avec l’État.
Pour GRANDLYON HABITAT ces objectifs sont
atteints pour 2014 sur les trois axes du contrat, tout
en conservant une bonne maîtrise de sa gestion :
le développement de l’offre
l’amélioration de la performance
énergétique du parc existant
les engagements liés à l’exploitation et la
gestion sociale.
Ainsi, le développement de l’offre est assuré avec
la mise en chantier de 476 nouveaux logements
familiaux (hors foyers) en 2014 permettant de viser un
total de 2 464 nouveaux logements sur la période du
Contrat de Plan (5 ans) mais également la poursuite
sur le même rythme jusqu’en 2016 au terme de la
Convention d’Utilité Sociale conclue avec l’État (20112016).
La livraison effective de 320 nouveaux logements sur
l’année 2014 et 1 112 prévus sur 2015 montre combien
GRANDLYON HABITAT est actif sur le développement
de l’offre de qualité répondant aux normes les plus
abouties sur le plan environnemental.
Au sujet de l’amélioration de la performance
thermique du parc existant, notre organisme a
lancé en 2014 plusieurs réhabilitations de très
grandes envergures concernant la rénovation de
913 logements afin d’offrir aux locataires une issue à
la précarité énergétique.
Au total, les dépenses d’investissement sont très
importantes puisqu’elles s’élèvent en 2014 à
104,3 M€.
Pour l’exploitation et la gestion sociale,
GRANDLYON HABITAT a continué ses actions sur le
fichier commun de la demande et la fiabilisation des
données liées aux attributions, poursuivi l’objectif de
favoriser les mutations, maintenu la politique envers
les personnes âgées, contribué à la tranquillité via des
dispositifs de partenariat et réuni de nombreuses fois
le Conseil de Concertation Locative pour entendre,
répondre et soutenir les associations de locataires.
Cette solidité financière est confirmée en 2014 avec
un résultat net qui s’élève à 17,7 Me obtenu grâce
à une bonne gestion tirée par le haut par le résultat
courant (12,8 M€ avant intéressement) et consolidé
par le résultat exceptionnel (5,5 M€).
Au niveau de l’activité courante, nous pouvons noter
plusieurs résultats positifs :
la vacance commerciale nette et les
impayés sont maîtrisés.
l e taux d’endettement est favorable avec
un taux d’annuité d’emprunt représentant
31,9 % des loyers contre 35,1 % en 2013.
l e coût de gestion CUS est en diminution
avec 1 363 €/logt et en dessous du plafond
maximum.
l a politique d’entretien est maintenue avec
18,5 M€ représentant 748 € par logement,
au-dessus de la médiane nationale des
O.P.H. (605 €).
De son coté, le résultat exceptionnel de 5,5 M€
provient principalement des ventes de logements
aux locataires. Cette stratégie financière de vente de
patrimoine continue de contribuer au financement de
logements sociaux supplémentaires.
Au final, le potentiel financier à terminaison de 44 M€
(1 778 €/logement) permet à l’organisme de faire
face à son ambitieux plan de développement et de
rénovation du parc.
Avec cette robustesse financière, l’organisme
conserve les moyens d’assurer ses missions
tournées vers son objectif global du « bien vivre sa
ville durablement » tant sur le plan de l’offre de
logements que du mieux vivre ensemble.
Pour accompagner ces réalisations et les inscrire
dans le temps, GRANDLYON HABITAT s’appuie sur
une bonne solidité financière.
5
Le Bravo - Lyon 8e
L’ANALYSE SYNTHÉTIQUE
DE L’EXPLOITATION
LA FORMATION DU RÉSULTAT
Les résultats de l’exercice
Pour l’exercice 2014, le résultat net comptable
excédentaire s’élève à 17,7 M€.
Ce résultat est composé d’un résultat courant de
12,8 M€ (avant déduction de l’intéressement de
0,65 M€) et d’un résultat exceptionnel de 5,5 M€
provenant principalement de la vente de patrimoine
et permettant ainsi le financement à moyen terme de
logements sociaux supplémentaires.
Pour mémoire, le résultat net 2013 de 16,1 M€
comprenait un résultat exceptionnel de 8,5 M€.
Résultat net de l’exercice en M€
Les intérêts d’emprunts, liés aux investissements
locatifs, atteignent 13,4 M€ en 2014 pour 17 M€
en 2013 (-3,6 M€, soit -21,2 %).
Cette diminution s’explique par la baisse du Livret
A (passage de 1,25 % à 1 %) et par la limitation du
volume de nouveaux emprunts souscrits, en utilisant
notre trésorerie pour faire face aux investissements
toujours importants.
Les dotations aux amortissements des
investissements locatifs représentent 33,3 M€
et sont stables par rapport à 2013 (33,0 M€),
dans un contexte de maintien d’un haut niveau
d’investissements.
25,2
16,1
17,7
2010
12
Dans le même temps, les reprises de subventions
d’investissement virées au résultat représentent
6,2 M€ (6,2 M€ en 2013).
17
2
2011
2012
2013
2014
L’analyse des soldes intermédiaires de gestion
(document ci-après) permet de comprendre la
formation du résultat net.
La marge brute totale s’élève à 70,4 M€ et progresse
de 5,5 M€ par rapport à 2013 (64,9 M€).
A la bonne progression des loyers (+2,5 M€) s’ajoutent
la baisse des charges financières et la maîtrise de
l’ensemble des coûts d’exploitation et des dotations
aux amortissements.
L’augmentation des recettes nouvelles de loyers
représente 2,5 M€ (+2,37 %), soit une progression liée
notamment à la hausse des tarifs de loyers (0,8 %)
mais aussi au développement du parc locatif, avec la
mise en gestion de 383 logements supplémentaires
(détail Variation du patrimoine en page 30).
Les charges locatives récupérables représentent 29,1 M€
et sont en baisse de -5,8 % par rapport à 2013 en
raison d’une faible froidure engendrant moins de
charges de chauffage. La récupération des charges
locatives représente un taux de 93,1% des charges
récupérables. La part résiduelle non récupérée est
essentiellement liée à la vacance brute.
La valeur ajoutée s’élève à 36,9 M€ et s’améliore
logiquement de 4,9 M€ par rapport à 2013 (soit + 15,3 %).
Les charges externes nettes de subventions
augmentent de 0,4 M€ d’un exercice à l’autre. Cela
est lié pour l’essentiel à l’augmentation de la taxe
foncière alors que les autres charges externes sont
très bien maîtrisées.
L’excédent brut d’exploitation s’élève à 13,9 M€
augmentant de 4,5 M€ par rapport à 2013.
Les frais bruts de personnel et les taxes liées
représentent 22,8 M€ en 2014 pour 22,7 M€ en 2013
(+0,9 %).
Dans ce cadre, le coût de gestion CUS est contenu à
1 363 €/logement (1 356 € en 2013) en-dessous du
seuil d’objectif maximum de 1 422 €.
Le Bois d’Argent - Lyon 9e
Le résultat d’exploitation qui s’élève à 11,9 M€
(7,2 M€ en 2013), comprend des variations de
provisions : litiges, clients douteux, gros entretien et
dépréciation des actifs immobilisés.
Le résultat courant représente 12,8 M€ pour 8,2 M€
en 2013.
Cette remontée résulte donc de la stabilité retrouvée
des dotations aux amortissements, de la baisse des
charges financières et de la maîtrise du coût de
gestion.
2014
Le résultat exceptionnel s’élève à 5,5 M€ et est
inférieur à celui de 2013 (8,5 M€) qui comprenait une
vente d’immeuble.
2010
èsE
En synTh
5,5
2013
8,5
12,8
2012
22,4
8,2
2011
Résultat exceptionnel
en M€
7,2
3,4
2010
5,2
11,5
Résultat courant en M€
Le résultat exceptionnel 2014 comprend notamment
la poursuite des ventes de logements diffus mis en
copropriété (36 ventes en 2014 pour 40 en 2013)
qui ont généré des plus-values à hauteur de 5 M€
(4,4 M€ en 2013).
6
Le résultat financier, hors emprunts locatifs, ressort
positif de 0,9 M€ (contre 1,1 M€ en 2013) traduisant
ainsi l’excellente optimisation des mouvements de
trésorerie tout au long de l’année.
2011
2012
2013
2014
L’intéressement du personnel s’élève à 0,65 M€
en 2014 (0,56 M€ en 2013).
Le résultat net 2014 est positif grâce à :
12,8 M€ 5,5 M€
résultat courant positif
résultat exceptionnel
lié à la stratégie de
mise en vente d’une
partie du patrimoine
7
7
SOLDES INTERMÉDIAIRES DE GESTION (EXERCICE 2014)
CHARGES
2
PRODUITS
1
7011
Ventes d’immeubles construits
7012
Ventes de terrains lotis
70471
601
Achats de terrains (net de 6091)
0.00
6031
Variation des stocks : terrains
Loyers des logements
en location-accession
0.00
604-608 Achats liés à la production de stocks
immobiliers (net de 6 094, 6 098)
7063
Autres produits des activités d’accession
0.00
607
Imm. acquis par résolution de vente ou
par adjudication
72232
Transferts d’éléments de stock
en immobilisation
0.00
6037
Variation des stocks - Immeubles acquis
par résolution de vente ou par adjudication
66114
Accession à la propriété
(crédit-relais et préfinancement)
19 809.02
SOLDES INTERMÉDIAIRES (1-2)
3
N
N-1
3 063 152.04
Variation des stocks :
19 809.02
Total
7062
Rémunération sur gestion de prêts
0.00
76241
76242
Revenus des prêts accession
0.00
Total
7041
0.00
7133
Immeubles en cours (inverser le signe)
7135
Immeubles achevés (inverser le signe)
Total
66115
7043
Loyers des logements conventionnés
87 068 687.07
681122
Autres
704
Autres loyers
13 358 408.76
681123 et 681124 (sauf 68112315, 6811235,
68112415 et 6811245)
Constructions locatives
742
Primes à la construction
743
Subventions d’exploitation
777
Subventions d’investissement virées
au résultat de l’exercice
7963
Intérêts compensateurs
0.00
7222
Production immobilisée - Immeubles
de rapport (frais financiers externes)
0.00
78725
Reprises d’amortissements dérogatoires
0.00
703
7732
Récupération et réduction de
charges locatives
Total
27 145 832.74
141 375 344.39
72 sauf 7222 et 72232
Production immobilisée
7064 - 7065 - 7066 - 7067 - 7068
Autres prestations de service
708
Produits des activités annexes
Total
63 174.02
0.00
Marge sur
prêts
0.00
Dotations aux amortissements :
681112 - 681113 - 681114 - 681115 :
Baux emphytéotiques, à construction,
à réhabilitation, droit d’usufruit locatif social
261 824.12
Marge sur
accession
Total
7 336 330.01
6 204 261.69
(43 365.00)
62 544.00
Intérêts liés à la gestion de prêts accession
Loyers des logements
non conventionnés
0.00
(3 106 517.04)
0.00
1 120 005.07
Agencements et aménagements de terrains
68725
Amortissements dérogatoires
6863
Intérêts compensateurs à répartir
Charges d’intérêts nettes de bonifications (C. 669) :
661121 Opérations locatives Crédits relais et avances
661122
Opérations locatives Financements définitifs (net de 6691)
661123
661124
Intérêts de préfinancement consolidables
6….2 et
6732
charges locatives récupérables et réduction
de récupération de charges locatives
Total
32 134 896.51
690 204.42
12 786 432.71
(36 204.06)
29 094 086.99
75 789 421.64
Marge sur
65 585 922.75
locatifs
60 037 029.29
2 644 029.74
812 808.53
1 331 025.69
Productions
diverses
4 787 863.96
4 787 863.96
4 834 438.79
MARGE
70 436 960.73 64 934 012.08
BRUTE TOTALE
744
Total
Subventions pour travaux de gros entretien
379 624.01
379 624.01
Consommations de l’exercice en provenance de tiers (1) :
602
Achats d’approvisionnements (net de 60921)
6032
Variation des stocks des approvisionnements
606
Achats non stockés de matières
et fournitures (net de 60961)
611
Sous-traitance générale
612
Redevances de crédit-bail et loyers des baux
6151
Entretien et réparations courants
sur biens immobiliers
6152
Gros entretien sur biens immobiliers
6156
Maintenance
6158
Autres travaux d’entretien
628
Divers
1 071 324.52
Autres
61 et 62
Autres, part non récupérable (net de 6191, 6291)
4 013 119.24
635-637
Autres impôts, taxes et versements
assimilés (net de 63591)
9 565 651.22
Total
5 225.79
964 770.10
3 995 622.30
252 691.39
2 555 219.56
10 774 437.94
743 056.34
33 941 118.40
(33 561 494.39) (32 842 542.60)
VALEUR
AJOUTÉE
36 875 466.34
32 091 469.48
SOLDES INTERMÉDIAIRES DE GESTION (EXERCICE 2014)
PRODUITS
1
CHARGES
2
Charges de personnel (1) :
631-633 Impôts, taxes et versements assimilés
sur rémunérations (net de 63191, 63891)
641-6481 Rémunérations (net de 64191, 64891)
645-647 Charges sociales (net de 64591, 64791, 64895)
et 6485
Total
3
SOLDES INTERMÉDIAIRES (1-2)
N
N-1
1 896 026.72
14 481 281.07
6 565 266.42
22 942 574.21
EXCÉDENT (ou INSUFFISANCE) BRUT(E) D’EXPLOITATION
Reprises :
Dotations :
7811
Sur amortissements
681118
78157
Sur provisions pour gros entretien
2 009 632.00
68112315 - 6811235 et 68112415 - 6811245 :
Amortissements des autres constructions
575 513.10
Autres
7815
Sur autres provisions d’exploitation
291 837.00
681125 - 681128
Amortissements des autres immobilisations
383 086.69
7816
Sur provisions pour dépréciation
des immobilisations
6812
Amortissements des charges
d’exploitation à répartir
78173
des stocks / en-cours
68157
Provisions pour gros entretien
78174
des créances
Autres
6815
Autres provisions d’exploitation
791
Transferts de charges d’exploitation
6816
Dotations pour dépréciations
des immobilisations
68173
Dotations pour dépréciations des stocks
et en-cours
68174
Dotations pour dépréciations des créances
1 727 342.12
134 007.92
75
Autres produits de gestion courante
sauf 755
Amortissements des autres
immobilisations incorporelles
654
Pertes sur créances irrecouvrables
651-658 Redevances et charges diverses
de gestion courante (1)
Total
755
4 162 819.04
655
Quotes-parts de résultat sur
opérations faites en commun
Total
Total
0.00
Produits des participations
762 sauf Produits des autres immob. finance.
76241
et 76242
763-764 Produits versés par les établissements
financiers et revenus des valeurs mobilières
de placement
765
Autres produits financiers
766-768
767
Produits nets sur cessions de VMP
786
Reprises sur provisions
financières
796
sauf
7963
Autres transferts de charges financières
Total
1 340 286.09
54 691.57
55 000.00
2 555 582.17
531 624.27
6 217 940.16
(2 055 121.12)
(2 182 572.40)
RESULTAT D’EXPLOITATION
11 877 771.01
7 210 457.97
0.00
0.00
0.00
0.00
945 553.42
1 019 276.24
12 823 324.43
8 229 734.21
5 537 890.44
8 468 703.38
Quotes-parts de résultat sur
opérations faites en commun
Total
0.00
Autres
661
Autres charges d’intérêts
667
Charges nettes sur cessions de VMP
666-668 Autres charges financières
591 538.35
287 285.76
686 sauf Autres dotations aux amortissements,
aux dépréciations et
6863
aux provisions financières
55 625.87
Total
878 824.11
123 941.15
671-6731 Charges exceptionnelles
sur opérations de gestion
Résultat
financier
297 610.75
775
Produits des cessions d’éléments d’actif
6 542 712.99
675
Valeurs comptables des éléments
d’actif cédés, démolis, remplacés
1 480 743.40
778
Autres produits exceptionnels
2 136 514.95
678
Autres charges exceptionnelles
3 251 832.28
2 194 265.69
687 sauf Autres dotations aux amortissements,
aux dépréciations et aux provisions
68725
exceptionnelles
797
Total
9 393 030.37
1 806 499.00
RESULTAT COURANT
787 sauf Autres reprises sur prov. et deprec.
exception.
78725
13 932 892.13
373 774.00
1 824 377.53
771-7731 Produits exceptionnels sur
opérations de gestion
(22 698 439.11)
310 634.93
QUOTE-PART DE RÉSULTAT SUR OPÉRATIONS FAITES EN COMMUN
761
(22 942 574.21)
429 357.91
Transferts de charges exceptionnelles
10 997 434.78
Total
69
Total
5 459 544.34
Participations des salariés Impôts sur les bénéfices et assimilés
Résultat
exceptionnel
652 238.74
652 238.74
RESULTAT DE L’EXERCICE
(652 238.74)
(564 986.41)
17 708 976.13
16 133 451.18
La comparaison au budget recadré 2014
Le résultat net 2014 ressort à 17,7 M€ contre14,8 M€ prévu au budget recadré.
Le résultat courant 2014 est au-dessus des prévisions du budget recadré de +2,1 M€ en raison de
l’amélioration de la marge brute locative provenant d’une meilleure maîtrise que prévu, des intérêts sur
emprunts et des dotations aux amortissements.
De son côté, le résultat exceptionnel est supérieur au budget recadré (+0,9 M€). Cela s’explique par des
marges sur ventes légèrement au-dessus des attentes et aux compléments de ventes de terrains dans
le cadre du renouvellement urbain.
Résultat net 2014 en M€
12,8
5,5
10,7 4,6
14,8
17,7
-0,5
budget recadré
-0,65
budget réalisé
Résultat courant
Intéressement total
ThèsE
n
y
s
n
E
Les recettes et les dépenses varient
favorablement par rapport au budget
recadré et au final, le résultat est de :
17,7 m€
contre 14,8 M€ prévu initialement
Le Charlie - Lyon 8
e
11
7
COMPARAISON AU BUDGET RECADRÉ 2014 – RECETTES EN K€
Comptes
Désignation
Budget
recadré 2014
Réalisé au
31/12/2014
Ecarts
en K€
70
PRODUIT DES ACTIVITÉS
701
VENTES D’IMMEUBLES
140 021
137 072
- 2 949
0
20
20
703
7031
Récupération des charges locatives
29 627
27 146
- 2 481
Charges et prestations communes
12 009
12 291
282
7032
Impôts, taxes locatives et droits
7033
Fournitures individuelles
3 141
2 812
-329
13 836
11 459
- 2 377
7034
Frais de poursuites
326
326
0
7035
Réparations locatives
315
258
- 57
7036
Refacturation locataires
704
Loyers
7041
Loyers des logements non conventionnés
7042
SLS
0
0
0
108 231
107 763
- 468
8 872
7 357
- 1 515
614
557
- 57
7043
Loyers des logements conventionnés
85 905
87 156
1 251
7044
Loyers commerciaux
5 827
5 715
- 112
7045
Garages et parkings
3 228
3 288
60
7046
Résidences universitaires et foyers
3 843
3 798
- 45
7049
Réduction de loyers
-58
- 108
- 50
706
Prestations de service
924
813
- 111
7064
Prestations de service : aménagement
7065
Prestations de service : autres
7067
Refacturation autres organismes
708
Produit des activités annexes
7081
7083
7084
Activités annexes : Ventes d’énergie
7085
Remboursement Ville
7088
Remboursement CCAS
7089
Remboursement Masse HIJ
71
VARIATION DES IMMEUBLES ACHEVÉS
72
PRODUCTION IMMOBILISÉE
2
2
0
663
501
- 162
259
310
51
1 239
1 331
92
Panneaux publicitaires
103
111
8
Locations diverses
804
856
52
50
73
23
255
254
-1
7
21
14
20
16
-4
65
3 107
3 042
2 328
2 644
316
74
SUBVENTIONS D’EXPLOITATION DIVERSES
791
641
- 150
743
Subventions d’exploitation diverses
218
262
44
744
Subventions pour travaux GR
76
PRODUITS FINANCIERS
77
PRODUITS EXCEPTIONNELS
771-772
Produits except. sur opérations de gestion
7750
7770
573
379
- 194
1 198
1 451
253
15 792
15 007
- 785
70
124
54
Produits de cession d’élément d’actif
7 280
6 543
- 737
Quote-part des subventions d’investissement
6 200
6 204
4
7784
Indemnités d’assurances
1 042
210
- 832
7788
Produits exceptionnels divers
1 200
1 926
726
78
REPRISES / AMORTISSEMENTS ET PROVISIONS
4 848
6 596
1 748
78151
Reprise provision pour risques
0
291
291
7815
Reprise provision pour grosses réparations
1 041
2 010
969
7817
Reprise provision créances douteuses
1 750
1 727
-23
786
Reprise provision dépréciation
787
Reprise sur provision démolition et exception.
373
374
1
1 684
2 194
510
79
REMBOURSEMENTS
162
134
- 28
791
Transfert de charges (rembt ijss sytral div)
162
134
- 28
796
Transfert de charges financières
Total général
0
165 204
0
166 652
1 448
COMPARAISON AU BUDGET RECADRÉ 2014 – CHARGES EN K€
Comptes
Désignation
60
603
604
606
61
611
612
613
615
6151
ACHATS
VARIATION DE STOCK
ACHAT D’ETUDES ET DE PRESTATIONS
FOURNITURES NON STOCKEES
SERVICES EXTERIEURS
SOUS-TRAITANCE
REDEVANCE CREDIT BAIL
LOCATIONS
TRAVAUX D’ENTRETIEN ET G.R.
Entretien courant non récupérable
Entretien courant récupérable
Gros entretien
Grosses réparations
PRIMES D’ASSURANCES
ETUDES ET RECHERCHES
DIVERS
AUTRES SERVICES EXTERIEURS
PERSONNEL EXTERIEUR
REMUN.D’INTERMEDIAIRES ET HONOR
PUBLICITE, PUBLICATION
TRANSPORTS DE BIENS
DEPLACEMENTS, MISSIONS
FRAIS POSTAUX ET TELECOM.
SERVICES BANCAIRES
AUTRES CHARGES D’EXPLOITATION
IMPOTS TAXES ET ASSIMILES
TAXES SUR LES SALAIRES
AUTRES IMPOTS ET TAXES SUR REMUN.
AUTRES IMPOTS
TAXES CONTRIBUTIONS
CHARGES DE PERSONNEL
REMUNERATION DU PERSONNEL
CHARGES SOCIALES
AUTRES CHARGES SOCIALES
AUTRES CHARGES DE PERSONNEL
AUTRES CHARGES DE GESTION
PERTES SUR CREANCES
CHARGES FINANCIERES
CHARGES D’INTERETS
AUTRES CHARGES FINANCIERES
BONIFICATIONS
CHARGES EXCEPTIONNELLES
CHARGES EXCEP.SUR OPER. DE GEST
CHARGES SUR EXERCICES ANTERIEURS
VALEUR NETTE COMPTABLE
SINISTRES ET TRAVAUX DEMOLITION
DOT. AUX AMORT. ET PROVISIONS
DOT. AUX AMORT. ET PROV
D.A.P charges exceptionnelles
Intéressement
Sous-total
Résultat
6152
6153
6158
616
617
618
62
621
622
623
624
625
626
627
628
63
631
633
635
637
64
641
645
647
648
65
654
66
661
668
669
67
671
672
675
678
68
681
687
69
Budget
recadré 2014
Réalisé au
31/12/2014
Ecarts
en K€
15 865
0
0
15 865
31 830
13 105
244
78
16 169
2 724
1 338
11 207
0
900
1 314
68
852
3 558
188
1 743
600
6
224
683
114
0
15 105
1 519
646
12 940
0
23 716
16 481
5 781
382
1 072
800
800
14 450
14 173
277
0
6 661
290
0
2 546
3 824
37 939
37 939
0
500
150 424
14 781
17 200
5
3 063
14 132
29 507
12 197
253
68
15 808
2 555
1 586
10 774
0
893
1 120
61
0
4 245
184
1 443
559
6
205
652
125
1 071
14 710
1 566
554
12 590
0
23 377
16 344
5 670
379
984
532
532
14 319
14 032
287
0
5 030
298
0
1 481
3 251
39 371
38 942
429
652
148 943
17 709
1 335
5
3 063
- 1 733
- 2323
- 908
9
- 10
- 361
- 169
248
- 433
0
-7
- 194
-7
- 852
687
-4
- 300
- 41
0
- 19
- 31
11
1 071
- 395
47
- 92
- 350
0
- 339
- 137
- 111
-3
- 88
- 268
- 268
- 131
- 141
10
0
- 1 631
8
0
- 1065
- 573
1 432
1 003
429
152
- 1 481
2 928
383
107,8 m€
LES PRODUITS D’EXPLOITATION
Les loyers
Les produits des loyers totaux 2014 s’établissent à
107,8 M€ et progressent de + 2,5 M€, soit +2,37 %.
nouveaux
logements
mis en gestion
en 2014
produits des loyers
totaux 2014
Les charges locatives
Loyers en M€
102,3
105,3
107,8
2010
98,3
95,4
Les charges récupérables comptabilisées au titre de
l’exercice 2014 s’élèvent à 29,1 M€ pour 30,9 M€ en
2013 (soit - 5,8 %).
2011
2012
2013
2014
Les loyers logements s’élèvent à 95,0 M€ et
progressent de 2,4 M€ par rapport à 2013 (+2,6 %)
compte tenu :
des nouveaux logements mis en gestion en 2014 :
383 logements (+ 0,6 M€) (hors foyers)
Cette baisse des charges récupérables est
essentiellement liée au chauffage avec notamment
une froidure inférieure de 30 % par rapport à 2013 et
un nombre de jours de chauffage en diminution de 10 %
(moins 20 jours par rapport à 2013).
Les provisions ont été revues en juin et septembre
2014 mais malgré cela, notre régularisation des
charges 2014 sera fortement créditrice.
La récupération des charges locatives est estimée,
après déduction de la vacance et des locaux
improductifs de revenus, à 27,1 M€ pour 2014, soit un
taux de récupération de 93,1 %.
Charges récupérables en M€
Progression loyers logements +2,4 M€
1,2
0,6
0,6
Mise en service 2013 année pleine
Mise en service 2014
Hausse des loyers
30,9
29,1
2010
29,1
Cette augmentation de 0,8 % se situe légèrement
en-dessous de l’indice de référence des loyers (IRL)
du 3ème trimestre 2013 de 0,9 % (seuil maximum
autorisé par l’article 51 de la Loi ALUR).
28,2
de l’augmentation de loyers approuvée par le
Conseil d’Administration de GRANDLYON HABITAT :
+0,8 % au 1er janvier 2014 (environ 0,6 M€).
27,9
de l’impact en année pleine des mises en service
2013 (+ 1,2 M€).
2011
2012
2013
2014
Les autres produits d’activité
et de gestion
Les autres produits s’élèvent à 5,42 M€ en 2014
contre 6,01 M€ en 2013 et sont constitués par :
Prestations de services : 2,14 M€
(2,30 M€ en 2013)
Activités de promotion, rémunérations sur opérations
de gestion et prestations de service, activités annexes
et contributions versées par EDF pour valoriser les
travaux d’exploitation ayant conduit à générer des
économies d’énergie.
Production immobilisée : 2,64 M€
Les admissions en non-valeurs (annulation de créances anciennes de
locataires partis) ont porté sur l’apurement de 0,53 M€ de créances
irrécouvrables en 2014 contre 0,56 M€ en 2013 et sont couvertes par des
provisions antérieurement constituées.
Conformément au plan comptable, les autres annulations de dettes imposées
par les tribunaux dans le cadre des procédures de désendettement ont été
comptabilisées au niveau des charges exceptionnelles pour un montant de
0,25 M€ en 2014 (contre 0,19 M€ en 2013) et ne sont plus intégrées au coût
des impayés.
Impayés en M€
7,3
6,88
6,87
3,37
3,53
3,46
2010
2011
2012
6,33
8,23
(2,54 M€ en 2013)
Rémunération interne des services pour la part relative
à la conduite d’opérations.
Le taux de 4 % est appliqué au montant des
investissements (sauf les VEFA ayant un taux de 1,3 %).
Ce poste est significatif en raison du nombre
important d’opérations suivies.
Subventions d’exploitation : 0,64 M€
Ces subventions diminuent d’une année sur l’autre,
notamment sur la part du Gros Entretien subventionné
au travers des actions de GSUP (0,38 M€ en 2014 pour
0,72 M€ en 2013).
2013
4,11
2014
Impayés totaux après admissions en non valeurs
(1,17 M€ en 2013)
Subventions pour travaux de Gros Entretien, gestion
de proximité, EDF, GDF, etc..
3,79
Impayés de l’exercice
La dotation pour créances douteuses de l’exercice a été effectuée
conformément au calcul réglementaire et augmente de 17,54 % d’une
année sur l’autre.
Combinée à la reprise pour admission en non-valeur et pour recouvrement,
elle a contribué à augmenter la provision totale de 6,03 à 6,92 M€.
Les impayés locatifs
Les impayés de l’exercice 2014 s’élèvent à 4,11 M€
contre 3,79 M€ en 2013, soit un taux de 3,29 %
des loyers et charges, en augmentation par rapport à
2013 (3 %). Les impayés totaux s’établissent quant à
eux, à 8,23 M€ fin 2014.
Les jardins de la République - Décines
COÛT DES IMPAYÉS
2010 2011 2012
2013
2014
Dotations de l’exercice
1,79 1,95 1,85 2,11 2,48
Non-valeur 0,94 0,35 0,68 0,56 0,53
Reprises sur provisions 1,94 1,37 1,87 1,75 1,59
Coût des impayés
0,79
0,93 0,66
0,92 1,42
Provision disponible 5,11 5,68 5,66 6,03 6,92
Taux de couverture
des impayés 80,71 % 82,51 % 82,4 % 82,65 % 84,15 %
Coût réel des impayés
en % des loyers 0,83 % 0,95 % 0,65 % 0,87 % 1,32 %
Le coût des impayés a augmenté et est à présent de 1,42 M€ soit 1,32 %
des loyers tout en restant en-dessous de la médiane nationale des OPH
de 2013 (1,5 %).
15
7
Les pertes de loyers et charges dues à la
vacance
Le coût de la vacance totale (logements, IDR, garages,
commerces et activités) en 2014 est en hausse avec
10,5 M€ (loyers + charges) contre 9,5 M€ en 2013.
Ce coût de la vacance brute totale s’explique par
le nombre de logements bloqués toujours plus
élevé pour renouvellement urbain, réhabilitations
lourdes et travaux d’amélioration suite à acquisitions
d’immeubles mais aussi de ventes aux locataires.
En pourcentage des produits locatifs, ce coût augmente
puisqu’il passe de 7,10 % en 2013 à 7,77 % en 2014.
Par ailleurs, les logements improductifs de revenus
(IDR) représentent 1,11 M€ (loyers + charges),
montant légèrement moins élevé que celui de 2013
(1,16 M€).
Cette hausse des coûts de la vacance montre une lente
remontée du nombre de logements vacants sur 2014,
en lien avec plusieurs opérations de réhabilitation.
Il reste ainsi encore 425 logements bloqués
(en grande partie pour renouvellement urbain) sur un
total de 775 logements vacants.
Vacance totale : 775 logements
Logements
bloqués
Coût total de la vacance
350
Loyers + charges en % des produits locatifs (703 et 704)
Vacance nette
7,33 %
7,10 %
7,77 %
2010
7,75 %
7%
425
2011
2012
2013
2014
La vacance sur logements
Le manque à gagner sur les loyers des logements
s’établit à 5,9 M€, soit 5,88 % des loyers théoriques
logements.
Le manque à gagner induit sur les charges
récupérables des logements s’élève à 1,5 M€.
Au total, sur les logements, le poids de la vacance
(loyers + charges) représente 7,4 M€ : ce manque à
gagner augmente de 0,7 M€ par rapport à 2013.
Ce coût représente 6,87 % des loyers pour 6,36 %
en 2013, se plaçant au-dessus de la médiane nationale
des OPH 2013 à 5,4 %.
2010
7,4
7
6,8
6,7
2011
2012
2013
En moyenne, la vacance nette a représenté 1,46 % du
patrimoine sur l’année 2014.
Ratio CUS
La vacance est l’un des indicateurs financiers suivi
dans la Convention d’Utilité Sociale (C.U.S.).
Il s’agit du taux de vacance - hors vacance technique
supérieure à trois mois.
LE TAUX DE VACANCE
Objectif fixé dans la CUS
Évolution de la vacance logements loyers
+ charges en millions d’euros
6
La vacance nette représente 350 logements (soit
1,50 % du patrimoine) au 31/12/2014, pour
323 logements en 2013.
2014
Réalisation
2012
2013
2014
1%
1%
1%
0,40 %
0,62 %
0,53 %
LES CHARGES D’EXPLOITATION
La fiscalité
La charge non récupérable de taxe foncière s’établit
donc à 9,3 M€ et progresse ainsi de 0,2 M€ par rapport
à 2013.
La taxe foncière 2014 représente 8,64 % des loyers,
comme en 2013.
8,1
8,6
9,1
9,3
7,9
460
470
2011
2012
2013
2014
Les autres taxes
Les taxes sur les rémunérations sont en légère
diminution d’une année sur l’autre et s’élèvent à
2,12 M€ (dont 1,90 M€ non récupérables) pour
2,19 M€ en 2013, soit -3,2 %.
La taxe d’ordures ménagères s’élève à 3,12 M€ dont
0,23 M€ non récupérable.
TFPB en million d’euros
2010
2010
432
Malgré tout, celle-ci a poursuivi sa progression
régulière, compte tenu de l’imposition des nouveaux
immeubles après 15 ans d’exonération et des
acquisitions d’immeubles non encore conventionnés
et donc sans exonération de taxe pour l’instant.
410
Depuis 2001, les dégrèvements de 30 % liés aux
immeubles situés en ZUS (impact 1,4 M€) ont permis
à GRANDLYON HABITAT d’avoir un taux de taxe
foncière inférieur à la moyenne nationale.
TFPB en euros en logement
405
La Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties
(TFPB)
2011
2012
2013
2014
La TFPB porte en 2014 sur 19 788 logements.
Elle représente 470 € par logement soumis
(460 € en 2013).
9,3 M€
charge non récupérable
de taxe foncière
17
7
La politique d’entretien
La maintenance du patrimoine s’élève, en 2014 à
18,5 M€ (contre 18,2 M€ en 2013), soit 748 €/
logement*, représentant 17,2 % des loyers.
Évolution de la politique d’entretien en M€
16,5
Il s’agit des dépenses d’entretien courant et de gros
entretien, non récupérables.
17,7
18,3
18,2
2011
2012
2013
18,5
La progression régulière des budgets de maintenance
sur plusieurs années (voir graphique ci-après)
témoigne de la volonté de l’organisme à bien entretenir
son patrimoine.
Exprimé en € par logement, soit 748 €, le niveau de
GRANDLYON HABITAT se situe au-delà de la médiane
des OPH (605 € en 2013).
2010
L’entretien courant non récupérable au sens du DIS
de l’Union Sociale pour l’Habitat (1) reste stable d’une
année sur l’autre avec 7,7 M€.
Le principal poste de dépenses concerne les petites
réparations et petits entretiens notamment auprès
des locataires en place (2,6 M€ en 2014).
Le poste surveillance du patrimoine demeure élevé
en 2014 avec un budget de 0,5 M€.
Le gros entretien s’élève à 10,8 M€ contre 10,4 M€ en
2013.
L’effort important de remise en état des logements au
moment de la relocation continue d’être un axe fort de
la stratégie pour lutter contre la vacance.
Cette enveloppe financière est maintenue et contribue
ainsi à la rénovation progressive du patrimoine
(2,7 M€ soit 25 % des dépenses de Gros Entretien)
et tient compte du taux de rotation des locataires
(7,2 % pour 2014).
Gros entretien
EN M€
2010
2011
2012
2013
2014
Entretien courant (1)
7,0
7,1
7,8
7,8
7,7
Gros Entretien
9,5
10,6
10,5
10,4
10,8
Total maintenance
notion DIS
16,5
17,7
18,3
18,2
18,5
En € au logement
691
728
758
743
748
Médiane ensemble OPH
556
578
580
605
NC
2012
2013
2014
Objectif CUS
612
612
612
Réalisation
608
586
588
(en € /logements)
Entretien courant
En € au logement, la politique d’entretien de GRANDLYON HABITAT place
toujours notre organisme largement au-dessus des moyennes nationales.
Ratio CUS
La maintenance est l’un des indicateurs financiers suivi
dans la Convention d’Utilité Sociale (C.U.S.).
Cette maintenance est calculée en € par logement hors
foyers en regroupant seulement : l’entretien courant, le
gros entretien et le coût de la régie (mais hors contrats de
maintenance).
LE COÛT DE MAINTENANCE
2014
Ainsi, pour 2014, la réalisation est de 588 € pour un objectif
de 612 €.
La réalisation reste en-dessous de l’objectif notamment
parce que le poste entretien des copropriétés n’est
finalement pas inclus dans cet indicateur mais dans celui
du coût de gestion.
(1) y compris régie d’entretien et contrats de maintenance
*Les ratios au logement du présent rapport ont été établis sur la base de 24.757 logements gérés en compte propre, foyers compris, au 31 décembre 2014
(24. 502 en 2013).
Le Natura - Lyon 9e
Les charges de structure
Inclues dans le coût de gestion
Les frais de personnel (hors intéressement)
L’ensemble des dépenses de personnel toutes charges
sociales et fiscales comprises (comptes 63 + 64 hors
intéressement) s’établit à 25,50 M€ en 2014 pour
25,38 M€ en 2013.
Frais de personnel NR en Me
La partie non récupérable brute s’élève à 22,9 M€
en 2014 pour 22,7 M€ en 2013 (+0,9%).
Les frais de personnel non récupérables nets
s’élèvent en 2014 à 19,56 M€, pour 19,27 M€ en 2013,
soit une hausse de +1,50 %.
Ramenés au logement, les frais de personnel non
récupérables nets représentent 790 € à comparer à
786 €/logement en 2013 (+0,5 %).
Pour obtenir ce coût net, nous déduisons les
éléments suivants :
conduite d’opération (2,64 M€),
18.81
19.61
16.38
16.26
2010
2011
21
18.12
2012
22.7
22.9
19.27
19.56
2013
2014
Frais de personnel NR (63 + 64 hors 69)
Frais de personnel NR - subventions (74 + 79) - CO
subventions liées au personnel (0,12 M€),
r emboursements directs frais personnel
(0,13M€ : CPAM, décharges syndicales, Sytral, etc…)
r efacturations de prestations honoraires Syndic,
Ville, CCAS, Masse HIJ (0,48 M€).
La conduite d’opération (CO) représentant
la part interne de travail liée aux opérations
d’investissement atteint 2,64 M€ en 2014 (contre
2,54 M€ en 2013).
Ce produit compense les charges de personnel
concernées par les travaux d’investissement et
contribue à calculer le ratio de frais de personnel
net ci-dessus.
La conduite d’opération 2014 revient à son niveau
connu en 2011 du fait du rattrapage du retard dans
le lancement des opérations d’investissement.
Les frais de fonctionnement divers
(hors entretien) avec intéressement
Ils sont constitués des achats administratifs, des
contrats de maintenance informatique, des baux,
locations, assurances, honoraires et autres services
extérieurs, des impôts (hors TFPB et taxes sur les
salaires) et de l’intéressement.
Pour 2014, les frais de fonctionnement non
récupérables sont très stables et s’élèvent à 6,30 M€
contre 6,47 M€ en 2013.
Les principales variations de l’exercice se compensent
entre elles :
cotisations
CGLLS (+ 0,34 M€) La cotisation CGLLS
2014 tient compte de la mutualisation pour un
montant de 0,34 M€.
es principales autres variations sont les
L
assurances (-0,27 M€), les honoraires (-0,09 M€) et
l’intéressement du personnel (+0,09 M€).
19
7
Les coûts de gestion au logement
Les coûts de gestion incluent :
les achats,
les frais d’entretien courant,
les contrats de maintenance (mais hors GE),
les frais de personnel,
les frais de fonctionnement divers (dont on déduit
les subventions liées au personnel),
les produits des activités annexes,
la production immobilisée (conduite d’opérations).
En 2014, le coût de gestion est maîtrisé puisqu’il représente
1 321 €/logement, soit -0,4 % par rapport à 2013 (1 327 €).
Coût de gestion en €/logement
790
254
276
786
277
264
281
750
668
259
253
266
1 321
686
1 180
1 327
255 247
1 188
1 297
2010
2011
2012
2013
2014
Entretien courant
Frais fonctionnement
Frais personnel
Les dotations et reprises aux amortissements
et provisions
Indépendamment de la provision pour créances douteuses
(détaillée au paragraphe « impayés locatifs »), les dotations
ou reprises ont été effectuées au titre de :
les dotations aux amortissements des immobilisations locatives, sont d’un montant net de 33,3 M€ pour
33,04 M€ en 2013.
Cette stabilité s’explique, malgré les mises en service
de nombreux nouveaux logements, par la fin des fortes
dépréciations de certains composants d’immeubles
acquis récemment et qui feront l’objet de travaux de
remplacement dans les toutes prochaines années.
Ces amortissements respectent la norme comptable
d’affectation par composant. Les durées d’amortissement
sont de 15, 20, 25 et 55 ans selon la nature des
composants. Les dotations aux amortissements des autres
immobilisations corporelles (véhicules, matériel, mobilier,
siège social) sont également stables avec 1,3 M€ en 2014.
Une moitié de ces dotations représente l’amortissement
du siège social Terra Mundi.
la provision pour risques liée à des litiges est égale à
1,3 M€ et diminue légèrement (1,54 M€ en 2013).
Cette provision résulte de dénouements de plusieurs
anciens litiges compensés par de nouveaux, nés au cours
de l’année 2014 et de la provision pour propre assureur
liée aux cotisations chômage.
la provision pour démolition, est revue à la baisse pour
passer de 2,8 M€ en 2013 à 0,9 M€ en 2014 (-1,9 M€).
Cette reprise de provision concerne le dossier MermozNord, et permet d’ajuster la provision aux dépenses
restantes non entièrement couvertes par les subventions
ANRU.
Ratio CUS
Le coût de fonctionnement est l’un des indicateurs
financiers suivi dans la Convention d’Utilité Sociale
(C.U.S.).
Ce coût est calculé en € par logement hors foyers
en regroupant : les frais de structure, les frais de
personnel net et hors régie, la perte de récupération
des charges locatives mais non l’entretien courant.
Ainsi, pour 2014, la réalisation est de 1 363 €
en-dessous du seuil d’objectif maximum de 1 422 €
hors activités annexes (ventes, syndic).
LE COÛT DE
FONCTIONNEMENT
EN €/LOGEMENT
2012
2013
2014
Objectif CUS actualisé
1 337
1 384
1 422
Réalisé hors activités
annexes (ventes,
syndic, accession…)
1 375
1 356
1 363
EN M€
2010
2011
2012
La Sauvegarde
0,5
0,7
0,3
0
Mermoz-Nord
0
4,8
4,8
2,8
0,9
Total provision
0,5
5,5
5,1
2,8
0,9
(Explications détaillées en annexe page 40)
coût de gestion au logement, Maîtrisé :
1 321€/logement
2013
2014
Avec le maintien d’une provision moyenne d’environ
3 M€ sur les 3 dernières années, l’organisme démontre
tout de même sa capacité à maîtriser et prioriser ses
actions à moyen terme.
EN K€
Provision pour Gros Entretien (PGE)
Les normes comptables nous autorisent à constater au
passif une provision pour Gros Entretien équivalente à
3 années environ de dépenses.
Il convient de ne conserver en provision que les
dépenses de Gros Entretien clairement identifiées en
montant, affectées à des immeubles précis et planifiés
dans le temps.
31 déc. 2014
Travaux 2015
1 124
Travaux 2016
983
Travaux 2017
735
PGE
2 842
Le Zéphyr- Lyon 3e
Depuis 2011, la PGE est arbitrée par un Comité
d’Engagement qui a priorisé les opérations de Gros
Entretien et les a provisionnées.
Ainsi, nous avons comptabilisé, au 31 décembre 2014,
une PGE de 2,84 M€ représentant trois ans de travaux
clairement identifiés.
2,97
3,05
2,84
2010
1,98
1,65
Evolution de la dotation et du stock PGE
en million d’euros
2011
2012
2013
2014
L’enveloppe de travaux programmables constituant la
PGE est modérée au regard des dépenses annuelles
de gros entretien (10,8 M€ en 2014), car cela permet
de conserver la possibilité d’être davantage réactif sur
les travaux non programmables.
21
7
34,4 m€
Les annuités d’emprunts
d’annuités d’emprunts
pour 2014
Pour l’exercice 2014, les annuités d’emprunts représentent
34,4 M€ contre 37 M€ en 2013 soit une baisse de -2,6 M€
(-7 %).
1,51
1,39
2011
2012
2013
2014
20,1
19
20,5
1,70
34,4
1,62
20,55
17,84
37
2010
21,64
19,7
15,1
34,8
1,46
41,1
14,3
39,5
Annuités d’emprunts
en k€/logement
18
Annuités d’emprunts
en millions d’euros
Le Bravo - Lyon 8e
2010
2011
2012
2013
2014
Amortissements
Intérêts
Les annuités des emprunts baissent en 2014 en raison :
de la baisse du taux du Livret A passant de 2,25% en 2012,
1,25 % en 2013 à 1 % au 1er août 2014,
du différé de souscription et d’encaissement des prêts
locatifs. Nous avons, en effet, privilégié le ralentissement des
souscriptions d’emprunts au détriment de notre trésorerie
et ainsi contribué à limiter chaque fois que cela était possible
nos frais financiers.
Taux du Livret A
3%
4%
1,25 %
2,25 % 2,25 %
1,25 %
1,25 %
1%
1,75 %
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Janv.2014
Août 2014
Le taux d’endettement est de 31,9 % pour 2014.
Taux d’endettement
en pourcentage des loyers
35,1 %
31,9 %
2010
40,1 %
Il faut noter aussi que le taux d’endettement de l’organisme
passe en-dessous du niveau de la médiane nationale : ainsi
en 2013, la médiane nationale des autres organismes était
de 37,7 % pour 35,1 % à GRANDLYON HABITAT (source
D.I.S 2013).
40,2 %
Ce taux diminue logiquement compte tenu de la maîtrise des
souscriptions des nouveaux emprunts et de la baisse du taux
du Livret A.
36,4 %
Le taux d’endettement représente les annuités rapportées aux
loyers de l’année et permet ainsi de mesurer la bonne capacité
de l’organisme à rembourser ses emprunts avec ses propres
ressources.
2011
2012
2013
2014
LES PRODUITS FINANCIERS
Les produits financiers de placement représentent 1,45 M€ en 2014 pour 2,19 M€ en 2013.
Ce résultat, même en diminution, représente un montant significatif dans un contexte de baisse aussi bien des taux courts
que du Livret A.
Comme sur les deux années précédentes, une part importante de ces placements a été obtenue par l’optimisation au jour le
jour des flux de trésorerie en utilisant principalement le Livret A comme outil de placement.
LE RÉSULTAT EXCEPTIONNEL
Le résultat exceptionnel s’élève à 5,5 M€ (notion Soldes
Intermédiaires de Gestion OPH) grâce essentiellement aux
plus-values vente de patrimoine.
Examen analytique du résultat exceptionnel :
Plus value sur la vente de 36 logements
+ 4,1 M€
GRANDLYON HABITAT poursuit sa stratégie de vente
d’une partie du patrimoine permettant de dégager les
fonds propres nécessaires au développement de l’activité
(+ 4,1 M€ avec 36 ventes d’appartements pour 40 en 2013).
Plus value s/vente terrains et divers
+ 1,2 M€
+/- values diverses et sorties composants
- 0,3 M€
Sous-total plus-values
5 M€
pour
méMoire
La vente de terrains principalement à Mermoz-Nord dans
le cadre du renouvellement urbain a permis de dégager
une plus value de 1,5 M€.
Le résultat exceptionnel 2013 s’élevait à 8,5 M€
et comprenait la vente d’un immeuble en sus des
plus values sur ventes d’appartements (Total des
plus-values = 7,7 M€).
Sinistres
- 0,8 M€
Dégrèvements d’impôts
+ 1,4 M€
Divers autres produits et charges
- 0,1 M€
TOTAL (selon SIG OPH page 8)
5,5 M€
23
7
CAPACITÉ D’AUTOFINANCEMENT (EXERCICE 2014)
Exercice N
Exercice N-1
*
13 932 892.13
9 393 030.37
*
(36 204.06)
(42 489.28)
*
33 254 901.58
33 035 423.73
*
(6 204 261.69)
(6 249 456.91)
*
*
134 007.92
240 502.33
*
*
(531 624.27)
(557 017.59)
* 1 824 377.53
* (373 774.00)
1 450 603.53
1 450 603.53
2 187 925.07
* (878 824.11)
*
(878 824.11)
(878 824.11)
(928 220.64)
(19 842 439.15)
(18 773 981.72)
21 279 051.88
18 305 715.36
123 941.15
191 926.44
2 136 514.95
2 363 505.78
EXCÉDENT BRUT D’EXPLOITATION (OU INSUFFISANCE BRUTE D’EXPLOITATION)
+ ou - Variations intérêts compensateurs (c/16883) (1)
+ Dotations aux amortissements des immobilisations locatives et baux à long terme
(c/681112-681113-681114-681115-681122-681123 (sauf 68112315 et 6811235)-681124
(sauf 68112415 et 6811245) )
+ Dotations aux provisions réglementées (c/6872) (Amortissements dérogatoires)
- Reprises sur provisions réglementées (78725 )
- Quote-part des subventions d’investissement virées au résultat de l’exercice (c/777)
+ Autres produits d’exploitation
*
*
Autres transferts de charges d’exploitation (c/791)
Autres produits de gestion courante (c/75 sauf 755)
- Autres charges d’exploitation
Pertes sur créances irrécouvrables (c/654)
Redevances et charges diverses de gestion courante (651 et 658)
+ ou - Quotes-parts de résultat des opérations faites en commun
+ Produits financiers
Sous-total
Sauf reprises sur provisions et dépréciations financières (c/786)
Charges financières
Sous-total
Sauf dotations aux amortissements, aux dépréciations et aux provisions (c/686, sauf 6863)
*
REMBOURSEMENT D’EMPRUNTS LOCATIFS (Etat du passif code 2.21
«Financements définitifs») (3)
AUTOFINANCEMENT COURANT - HLM
+
Produits exceptionnels
Produits exceptionnels sur opérations de gestion (c/771)
Mandats annulés (sur exercices antérieurs) (c/7731) (4)
Autres produits exceptionnels (c/778)
Transferts de charges exceptionnelles (c/797)
*
*
*
*
Charges exceptionnelles
Charges exceptionnelles sur opérations de gestion (c/671)
Titres annulés (sur exercices antérieurs) (c/6731)
Autres charges exceptionnelles (678)
*
*
*
(297 610.75)
(264 505.12)
(3 251 832.28)
(3 614 288.00)
Participation des salariés - Impôts sur les bénéfices et assimilés (c/69)
*
(652 238.74)
(564 986.41)
AUTOFINANCEMENT NET HLM
19 337 826.21
16 417 368.05
RÉSULTAT DE L’EXERCICE
17 708 976.13
16 133 451.18
Reprises sur amortissements, dépréciations et provisions (c/78)
Valeurs comptables des éléments d’actif cédés, démolis, remplacés (c/675)
Produits des cessions d’éléments d’actifs (c/775)
Quote-part des subventions d’investissement virées au résultat de l’exercice (c/777)
+
-
39 370 575.38
(6 596 850.81)
1 480 743.40
(6 542 712.99)
(6 204 261.69)
38 440 681.72
(5 405 915.79)
3 214 300.85
(10 899 222.00)
(6 249 456.91)
CAPACITÉ D’AUTOFINANCEMENT (PCG) (2)
39 216 469.42
35 233 839.05
(19 842 439.15)
(36 204.06)
(18 773 981.72)
( 42 489.28)
+ Dotations aux amortissements, aux dépréciations et aux provisions (c/68)
- Remboursements emprunts locatifs (Etat du passif code 2.21 «financements définitifs») (3)
+ ou - Variations intérêts compensateurs ou différés (c/16883) (1)
- Dotations aux amortissements des charges intérêts compensateurs à répartir (c/6863)
AUTOFINANCEMENT NET HLM
(*) A partir du tableau des soldes intermédiaires de gestion (annexe XII du compte financier).
(1) Cette variation n’est à renseigner que pour les intérêts compensateurs non inscrits au compte 4813.
(2) A reporter au tableau de financement.
(3) Hors remboursements anticipés (Annexe VIII - Fiche 1 - code 2.21 colonne 10).
19 337 826.21
16 417 368.05
LA CAPACITÉ D’AUTOFINANCEMENT
La capacité d’autofinancement (CAF) représente le flux
financier qui reste à disposition de l’entreprise lorsqu’elle a
encaissé tous ses produits et décaissé toutes ses charges.
L’autofinancement net constitue un dégagement de ressources
permettant d’assurer la pérennité économique et financière de
l’entreprise après déduction des remboursements d’emprunts
locatifs.
L’autofinancement net s’établit à 19,3 M€ en 2014,
représentant 17,9 % des loyers (médiane nationale OPH
2013 = 9,7 %).
Ce bon résultat 2014 s’explique principalement par
l’amélioration du résultat courant qui, avec 12,8 M€ (pour
8,2 M€ en 2013), est bonifié par la progression des nouveaux
loyers quittancés, associé à une maîtrise des principaux coûts
(gestion, entretien, taxes foncières, endettement).
Ces excédents vont participer au financement de l’ambitieux
plan d’investissement prévu au Plan Moyen Terme (PMT)
notamment en matière de réhabilitations fortement
consommatrices de fonds propres.
(voir ci-contre).
Au 31 décembre 2014, l’organisme se situe au-dessus
du double niveau d’alerte financière :
12 % sur l’année 2014
à zéro
8,3 % en moyenne sur 3 ans
à 3 %.
Pour rappel, en 2012, la CAF est amputée de 3,2 M€ destinés
à rembourser les intérêts compensateurs d’emprunts CDC et
contribuer ainsi à assainir notre dette.
2014
2010
17,9 %
2013
15,6 %
19,3
2012
7,26 %
16,4
2011
10,7 %
7,4
2010
Le décret n°2014-1151 du 7 octobre 2014 instaure
un nouveau dispositif d’alerte basé sur l’atteinte
ou non d’un certain taux d’autofinancement net
exprimé en pourcentage des produits d’activité
et des produits financiers, (modalités de calcul
fixées à l’article R423-1-4 du CCH), et qui diffère
du ratio habituellement suivi en % des seuls loyers
Autofinancement net sur loyers
en pourcentage
10,5
14,3
Autofinancement net
Nouveau seuil d’alerte réglementaire
15 %
3
2011
2012
2013
2014
25
7
4
L’ ANALYSE DU BILAN
L’ ÉVOLUTION DU FONDS DE ROULEMENT EN K€
Actif
immobilisé
Dépenses
opérations
préliminaires
2014
2013
1 068 069
999 134
Capitaux propres
-19 386
-28 221
Provisions
(1) hors amortissements et intérêts courus non échus
(considérés à Court Terme) compris dépôts de garantie
locataires (considérés Long Terme) compris intérêts
compensateurs car non différés et donc associés à la
dette financière (norme DIS)
(2) Les subventions classées en comptes 13 mais restant
à recevoir sur les opérations terminées non soldées
et en cours sont retraitées en BFR (Position de l’USH
dans le D.I.S.).
2014
2013
454 427
427 735
5 099
7 758
Dettes financières (1)
628 017
597 358
Part des subventions à
recevoir reclassées (2)
-39 539
-44 464
Financement des
opérations préliminaires
-19 661
-11 312
Fonds de roulement
-20 340
6 162
L’ ÉVOLUTION DU BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT EN K€
Actif
Circulant (3)
Dépenses des
opérations
préliminaires
2014
2013
76 133
77 823
19 386
28 221
2014
2013
Dettes
à court terme (4)
63 843
62 609
Part des subventions à
recevoir reclassées (2)
39 539
44 464
Financement des
opérations
préliminaires
19 661
11 312
27 524
12 341
Diminution du Besoin
en fonds de roulement
(=ressource)
(3) y compris les intérêts courus à recevoir sur placements
financiers
(4) y compris les intérêts courus à payer sur placements
financiers
LA TRÉSORERIE EN FIN D’ANNÉE EN K€
2014
2013
Fonds de roulement
-20 340
6 162
Diminution du besoin
en fonds de roulement
27 524
12 341
Trésorerie fin d’année
7 184
18 503
Cité Perrache - Lyon 2e
LES ÉQUILIBRES STRUCTURELS
Nous avons appliqué la méthode de calcul du fonds de
roulement et du besoin en fonds de roulement telle que
préconisée par la Fédération Nationale des OPH pour l’analyse
financière comparative des organismes.
Ce niveau de fonds de roulement d’une vingtaine de millions
traduit davantage le niveau régulier de l’organisme et
représente un potentiel de ressources suffisant pour supporter
les dépenses des opérations d’investissement en cours et à
venir, surtout lorsqu’on tient compte du taux très favorable
d’endettement.
Ainsi, les emplois et ressources liés aux opérations
préliminaires et réserves foncières sont pris en compte dans
le besoin en fonds de roulement et non pas dans le fonds de
roulement.
Le besoin en fonds de roulement est constitué par l’écart
entre l’actif circulant et les dettes à court terme.
De même, les subventions notifiées sur les opérations
terminées non soldées ou en cours (comptes 13) sont retraitées
en BFR et neutralisent une partie des subventions à recevoir
parce que non encore exigibles (opérations non terminées).
Il s’agit pour la troisième année consécutive d’une diminution
du Besoin en fonds de roulement ce qui représente une
ressource en trésorerie de 27,5 M€ en 2014 contre 12,3 M€
en 2013.
LE BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT
L’ ÉVOLUTION DU FONDS DE ROULEMENT
Le fonds de roulement qui constitue généralement un excédent
de ressources permanentes sur les emplois stables, s’élève
au 31 décembre 2014 à - 20,3 M€ et diminue de 26,5 M€ par
rapport à celui de l’année précédente (6,2 M€).
Évolution du besoin en fonds
de roulement en millions d’euros
Cette baisse provient des remboursements de prêts relais
pour 40 M€ en décembre 2014, sans pour autant enclencher
les souscriptions des prêts CDC prévus pour ces opérations
d’acquisitions–améliorations et réalisés début 2015.
à noter
En effet, nous avons préféré utiliser notre trésorerie pour
différer la souscription de ces emprunts et ainsi optimiser le
coût financier.
-20,34
Précisons qu’il s’agit d’une photographie au 31 décembre
2014 et que sans cet arbitrage limité dans le temps (décembre
2014 à janvier 2015), nous aurions un fonds de roulement
supplémentaire de 40 M€ soit : -20,3 M€ + 40 M€ = 19,7 M€.
Fonds de roulement
2014
52,3
2012
16,5
2011
37,8
2010
-22
-2
18
2010
12,3
27,5
2012
2013
2014
-3,4
2011
Cette diminution du besoin en fonds de roulement d’une année
sur l’autre de + 15,2 M€, favorise ainsi la trésorerie.
Les grands équilibres du besoin en fonds de roulement sont
assurés (niveau des créances locataires, des subventions à
recevoir, des dettes fournisseurs) mais nous assurons en
2014 un moindre portage de trésorerie pour nos opérations
préliminaires (avant chantier), ce qui explique une variation
favorable sur la trésorerie de 17 M€.
Le délai de paiement des factures aux fournisseurs reste
constant avec 29 jours, soit en-dessous du délai légal de
30 jours pour les marchés publics.
6,2
2013
-3,6
0,7
38
Les créances locataires sont stables en dehors d’une
régularisation des charges davantage créditrice en 2014
(-4,7 M€) qu’en 2013 (- 2,3 M€).
Quant aux subventions à recevoir nettes (subventions totales
à recevoir – subventions reclassées), elles diminuent de
1,4 M€ et favorisent le BFR au 31/12/2014.
27
7
La trésorerie
La trésorerie au 31 décembre 2014 s’élève à 7,18 M€.
Composition de la trésorerie
au 31 décembre 2014
M€
Elle représente 290 € par logement, ce qui l’éloigne
beaucoup de la médiane nationale qui était en 2013 de
2 109 €/logement.
Bons Moyen Terme Négociables
(BMTN) 3 et 4 ans
+ 1,25
Livret A et comptes sur Livret
+ 17,43
Trésorerie
Dépôt à Terme 2 ans et 5 ans (DAT)
+ 2,96
SICAV
+ 0,19
Soldes de banques
- 14,65
34,8
13,1
52,9
18,5
7,18
Soit un total de
2010
2011
2012
2013
2014
La trésorerie est depuis deux ans assez faible, notamment
en fin d’exercice, essentiellement en raison du différé
de souscription d’emprunts et du remboursement par
anticipation de plusieurs emprunts, afin d’optimiser les
charges financières.
Plus particulièrement fin 2014, des prêts relais venant à
échéance pour 40 M€, liés à d’importantes acquisitions
améliorations, ont été remboursés alors que la
souscription des prêts CDC correspondants intervient
seulement en 2015.
Sans ce différé de souscription, la trésorerie aurait été plus
importante de 40 M€, soit : 7,18 M€ + 40 M€ = 47,18 M€.
Le Natura - Lyon 9e
7,18
Nous avons opté, en cette fin d’année 2014, pour un
découvert bancaire afin de supporter le remboursement
des prêts relais (voir ci-contre) plutôt que de perdre le
bénéfice d’intérêts de placement en Livret A.
7,18 m€
trésorerie au
31 décembre 2014
5
L’INVESTISSEMENT
Investissement locatif
Les dépenses d’investissement réalisées en 2014
s’élèvent à 104,3 M€ dont :
• 83,3 M€ pour l’activité constructions neuves et
acquisitions améliorations,
• 21 M€ au titre de l’adaptation du parc.
Ces 21 M€ se partagent en 14,1 M€ pour les
réhabilitations classiques d’immeubles et 6,9 M€
pour les réhabilitations thématiques (personnes
âgées, ascenseurs,...).
Dépenses d’investissement
104,3
80
83,7
13,4 14
15,4 14,1 54,2
21
2011
2012
2013
2014
Réhabilitation
AA
24,4
19,1 24,4
2010
52,6
23,4 44,7
58,9
100,2
56,7
83,5
151,6
Neuf
Avec ce rythme très élevé de dépenses,
GRANDLYON HABITAT se donne les moyens d’atteindre
ses objectifs et respectera ses engagements pris
avec la Communauté Urbaine, via le Contrat de Plan
(2011-2014), et l’Etat, via la Convention d’Utilité
Sociale (CUS 2011-2016).
La livraison en 2014 de 320 nouveaux logements
concoure à atteindre l’objectif de 1 800 logements sur
4 ans fixés au Contrat de Plan.
De même, les livraisons des travaux de réhabilitations
qui participent à l’amélioration de la performance
énergétique, prévus au contrat de plan, suivent,
également, un bon rythme d’avancement.
Les constructions neuves avec 58,9 M€ sont assez
stables.
M€
2011
2012
2013
2014
Neuf hors VEFA
Neuf VEFA
34,5
22,2
26,2
26,4
22,4
31,8
34,6
24,3
Total
56,7
52,6
54,2
58,9
Les acquisitions amélioration s’élèvent en 2014
à 24,4 M€. Elles sont constituées de quelques
très grosses opérations (JD.Trait, Le Stade, Abbé
Boisard) et de nombreuses petites opérations situées
principalement sur Lyon. Cette activité représente
1/3 du développement et est souvent une adaptation
coûteuse de travaux longs et « sur-mesure » qui
participent ainsi à davantage de mixité sociale en
centre ville.
Les dépenses d’adaptation du parc s’élèvent à 21 M€
en 2014.
A l’intérieur de ce montant, les dépenses de
réhabilitations classiques représentent 14,1 M€ :
Château Roy, Fontaines-sur-Saône
Résidence Vermeil, Rillieux La Pape
Garages résidentialisation Alizé, Lyon 9e
A. Malraux, Écully
Jean Gay, Lyon 5e.
Les dépenses de réhabilitations thématiques
(remplacement de composants) représentent
6,9 M€ et concernent la poursuite des travaux de
rénovation d’ascenseurs, ainsi que de nombreux
travaux de remise en état sur le groupe Tony Garnier.
De multiples opérations de rénovation viennent
compléter ces dépenses.
Les livraisons de logements, au sens mises en
gestion, s’élèvent à 383 en 2014 contre 533 en 2013.
Ce chiffre est à mettre en perspective avec les
livraisons de travaux d’investissement en neuf
et
acquisitions
améliorations,
représentant
320 équivalents logements en 2014 (1 112 prévus sur
2015).
29
7
Financement de l’investissement
Variation du patrimoine
2013
2014
24 165
24 502
371
206
3
0
Acquisition amélioration
159
177
Total augmentation brute
533
383
Vente accession
-40
-36
Ventes diverses
-137
0
-2
-90
Divers
-17
-2
Total augmentation nette
337
255
Nombre de logements au
31 décembre
24 502
24 757
Nombre de logements au 1er janvier
Constructions neuves
Foyers (équivalents logements)
Démolitions
Fin Bail Réhabilitation
Les subventions d’investissement perçues se
répartissent comme suit :
État : Conseil Régional :
Communauté Urbaine :
Ville :
Autres :
1 % :
4,30 M€
1,40 M€
5,10 M€
2,19 M€
0,93 M€
1,28 M€
Soit un total de :
15,20 M€
Les financements encaissés en 2014 portent sur :
67 M€ d’emprunts,
15,20 M€ de subventions
3,31 M€ de dotation du Grand Lyon.
L’encours des prêts en fin d’exercice auprès des
établissements financiers s’élève à 631,86 millions
d’euros dont 454,57 millions d’euros contractés
auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations
(CDC) et de la Caisse de Garantie du Logement
Social (CGLS).
Aide financière du GRAND LYON
La répartition de l’encours par prêteur au 31 décembre 2014 est la
suivante :
En millions d’euros
2013
2014
CDC/CGLS
466,02
454,57
Collecteur 1 %
34,22
44,39
Caisse d’Épargne
12,84
12,62
Crédit Foncier de France
1,57
1,50
Dexia
34,17
32,97
Natexis
0,10
0
Société Générale
20,34
20,08
Crédit Agricole
1,79
18,27
ARKEA
25,18
25,05
Crédit Coopératif
5,96
7,49
0
13,38
Divers
1,11
1,54
TOTAL
603,30
631,86
Banque Postale
La Communauté Urbaine du GRAND LYON apporte
un fort soutien financier à l’organisme sous trois
formes (sommes perçues) :
1 Subvention
d’investissements pour
financer directement des
opérations de
constructions neuves et
d’amélioration du parc
2 Financement des
acquisitions-améliorations
via une minoration du droit
au bail emphytéotique
3 Dotation en fonds
propres pour soutenir
le développement
et l’amélioration du
patrimoine
Contrat de plan 2011-2014
2013
2014
6,23 M€
5,10 M€
0,7 M€
3,9 M€
3,1 M€
3,31 M€
10,03 M€
12,31 M€
L’organisme s’endette de 30 M€ supplémentaires fin
2014 de la manière suivante :
Souscription de prêts pour 91 M€ (67 M€ pour des
opérations immobilières courantes et 24 M€ de
préfinancement pour diverses acquisitions),
Remboursements à hauteur de 61 M€
(21 M€ d’échéances courantes et 40 M€ de
préfinancement contractualisé en 2009 pour les
acquisitions améliorations Abbé Boisard et Caluire).
Le potentiel financier à terminaison
Le potentiel financier s’obtient en retranchant du fonds de
roulement les provisions pour risques et charges (dont PGE) et
les dépôts de garantie des locataires.
Il constitue le reliquat de fonds propres et/ou de ressources
externes potentiellement affectable au financement des
immobilisations.
Pour avoir une vision plus juste, il convient de projeter le
potentiel financier « à terminaison », en intégrant les dépenses
restant à payer et les fonds à encaisser sur les opérations
d’investissement non soldées et en cours.
Potentiel financier
à terminaison
en M€
Potentiel
en €/ logement
2011
2012
2013
2013
23,3
50,0
44,9
44,0
956
2 070
1 834
1 778
Le Charlie - Lyon 8e
Le potentiel financier représente 44,0 M€, soit 1 778 € par
logement.
Ce ratio se situe au-dessus de la médiane nationale qui
représente 995 € fin 2013.
Le haut niveau du potentiel financier s’explique par les bons
résultats dégagés chaque année mais aussi par la politique de
vente d’immeubles qui a permis en 2012 de dégager 22,2 M€
de plus-values de cession d’actifs. Cette politique se poursuit
chaque année via les ventes de logements réalisées auprès
des locataires.
A présent, le potentiel financier décroît progressivement au fur
et à mesure que d’importantes opérations d’investissement
sont lancées, tel que prévu à notre Plan Moyen Terme (P.M.T.).
Il s’agit d’un pilotage financier sur plusieurs années.
Ainsi, GRANDLYON HABITAT utilise progressivement les
ressources exceptionnelles mises en place et nécessaires
au financement de sa forte activité d’investissement prévue
au Plan Moyen Terme (P.M.T), pour financer notamment
les réhabilitations de plusieurs groupes d’immeubles très
fortement consommatrices de fonds propres (groupes
d’immeubles HBM à Perrache, Dauphiné, Montchat et Clos
Jouve).
le potentiel financier
représente
44 me
1 778 e
soit
par logement
31
7
6
L’ AFFECTATION DU RÉSULTAT
Conformément à l’article L.443.13 alinéa 4 du Code
de la Construction et de l’Habitation, et aux règles
comptables relatives à l’affectation du résultat,
le surplus des sommes perçues lors de ventes
d’immeubles de rapport doit être affecté en priorité au
financement de programmes nouveaux de construction
ou d’acquisition de logements locatifs, ou encore à des
travaux destinés à améliorer de façon substantielle les
habitations.
C’est pourquoi le compte 10685 est crédité
obligatoirement lors de l’affectation du résultat du
montant des plus-values réalisées sur la cession des
biens immobiliers locatifs de GRANDLYON HABITAT.
En 2014, les cessions de patrimoine locatif ont généré
des plus-values nettes.
Ainsi, il est proposé au Conseil d’Administration
d’affecter le résultat 2014, d’un montant de
17.708.976,13 € :
au compte 10685 à hauteur des plus-values nettes
immobilières locatives réalisées sur l’exercice, soit
4.253.385,10 €,
au compte 119000 « report à nouveau » le surplus,
soit + 13.455.591,03 €.
A contrario, lorsque ces cessions ont dégagé des
moins-values, elles doivent impacter le même compte
10685 de façon négative.
Montant avant affectation
Affectation proposée
Montant après affectation
c/106720
Excédents d’exploitation
affectés à l’investissement
4 570 621.73
/
4 570 621.73
c/10685
Plus-values nettes
sur cessions immobilières
60 484 259.73
4 253 385.10
64 737 644.83
c/119000
Report à nouveau créditeur
83 964 607.77
13 455 591.03
97 420 198.80
c/120000
Résultat de l’exercice
17 708 976.13
-17 708 976.13
/
166 728 465.36
0
166 728 465.36
En euros
Totaux
7
LES COMPTES ANNUELS 2014
Le Zéphyr - Lyon 3e
8
Le Charlie - Lyon 8
e
COMPTES ANNUELS 2014
33
7
BILAN - ACTIF (EXERCICE 2014)
N° de compte
Brut
2
3
ACTIF IMMOBILISÉ
1
20
201
2082
2083-2084
203-205-2085-2088
232-237
21
2111
2112-2113 - 2115
212
213 (sauf 21315,
2135 et 21318)
214 (sauf 21415,
2145 et 21418)
21315-213521415-2145
21318-21418
215-218
22
23
2312
2313-2314
2318-235
238
26-27
261-266-267
(sauf 2672 et 2678)
2672
271-272
2781-2782
274-275-2761
2678-2768
1 161 816.09
31 (net 319)
33
ACTIF CIRCULANT
35 sauf 358
(net 359)
358
37
32
409
411 (sauf 4113)
412-4113
414-417
415
416
418
42-43-44
(sauf 441)
441
COMPTES DE
RÉGULARISATION
46 (sauf 461)
461 (sauf 4615)
4615
47 (sauf 476
4781)
50
Exercice N
ACTIF
Amortissements
et dépréciations
4
Exercice N-1
Net
Totaux partiels
5 = (3) - (4)
6
IMMOBILISATIONS INCORPORELLES
Frais d’établissement
49 726 363.90
Baux emphytéotiques, à construction et à réhabilitation
Autres (1)
Immobilisations incorporelles en cours/ avances et acomptes
IMMOBILISATIONS CORPORELLES
Terrains nus
Terrains aménagés, loués, bâtis
Agencements et aménagements de terrains
Constructions locatives (sur sol propre)
Constructions locatives (sur sol d’autrui)
Bâtiments administratifs
Autres ensembles immobiliers
Installations techniques, matériel et outillage et autres
immo.corporelles
Immeubles en location-vente, reçus en affectation
IMMOBILISATIONS CORPORELLES EN COURS
Terrains
Constructions et autres immobilisations corporelles en cours
Avances et acomptes versés sur immobilisations corporelles
IMMOBILISATIONS FINANCIERES (2)
Participations et créances rattachées à des participations
Prêts participatifs
Titres immobilisés
Prêts pour accession
Autres
Intérêts courus
TOTAL ( I )
STOCKS ET EN-COURS
Terrains à aménager
Immeubles en cours
Immeubles achevés :
Disponibles à la vente
Temporairement loués
Immeubles acquis par résolution de vente ou adjudication
Approvisionnements
FOURNISSEURS DÉBITEURS
CRÉANCES D’EXPLOITATION
(sauf 4113) Locataires et organismes payeurs d A.P.L
Créances sur acquéreurs
Clients - autres activités
Emprunteurs et locataires-acquéreurs
Clients douteux ou litigieux
Produits non encore facturés
Autres
Subventions à recevoir
CRÉANCES DIVERSES (3)
Débiteurs divers
Opérations pour le compte de tiers
Opérations d’aménagement
511
515
516
5188
Autres 51
53-54
Comptes transitoires ou d’attente
VALEURS MOBILIERES DE PLACEMENT
DISPONIBILITES
Valeurs à l’encaissement
Compte au Trésor
Comptes de placement court terme
Intérêts courus à recevoir
Comptes courants – Autres que le Trésor
Caisse, régies d’avances et accréditifs
486
Charges constatées d’avance
48 993 089.63
680 004.75
53 269.52
216 826.95
93 186 127.73
177 190.20
39 636.75
93 186 127.73
48 363 013.56
684 513.50
13 749.03
871 684 867.63
39 636.75
81 621 079.93
1 009 313 778.10
361 598 374.94
647 715 403.16
627 296 841.69
118 083 244.66
35 692 821.89
82 390 422.77
77 645 278.04
22 202 903.65
84 902 852.56
4 063 456.74
4 016 605.84
21 516 154.15
2 764 894.42
18 186 297.81
63 386 698.41
1 298 562.32
18 589 711.39
65 163 083.67
1 329 236.16
906 203 148.95
111 122 474.05
17 866 426.42
94 240 673.52
984 625.89
17 866 426.42
77 588 481.36
20 362 742.17
93 256 047.63
57 225 739.19
1 016 982.36
169
Primes de remboursement des obligations (IV)
476-4781
TOTAL (IV)
Différences de conversion ou d’indexation - Actif (V)
TOTAL (V)
799 477.86
197 197.75
197 197.75
20 328.25
819 784.61
819 784.61
779 149.61
1 501 986 132.90
433 917 163.64
1 068 068 969.26 1 068 068 969.26
999 134 102.94
4 050 489.21
949 197.96
3 897 684.43
3 897 684.43
152 804.78
313 911.90
152 804.78
313 911.90
10 239 849.79
310 490.55
10 239 849.79
310 490.55
8 064 639.37
683 332.05
6 924 538.78
791 167.39
313 911.90
69 301 654.07
223 208.53
1 104 845.71
347 612.80
1 855 491.19
55 072 389.90
631 422.87
61 499 051.67
2 106 148.85
1 996 453.74
68 749.81
0.00
2 285 815.39
38 879.14
191 765.35
38 879.14
191 765.35
4 205 000.00
70 283.44
18 251 137.24
4 205 000.00
70 283.44
18 251 137.24
72 407.34
105 929 090.39
7 147 747.31
158 030.57
708 676.71
73 684 336.48
10 101 403.43
1 140 100.59
683 332.05
2 324 694.53
Charges à répartir sur plusieurs exercices
49 061 276.09
4 939 859.78
2 226 636.53
2 509 023.92
481
7
53 932 949.41
2 906 641.28
53 269.52
1 855 491.19
55 072 389.90
TOTAL (II)
Net
191 765.35
22 526 420.68
40 945.3
208 886.74
20 483 508.18
10 205 000.00
301 657.66
9 976 850.52
72 407.34
98 781 343.08
72 407.34
98 781 343.08
72 723.31
98 213 478.23
1 166 850 312.34
1 166 850 312.34
1 097 347 581.17
TOTAL (III)
TOTAL GENERAL (I + II + III + IV + V)
1 607 915 223.29
441 064 910.95
(1) Dont droit au bail
(2) Dont à moins d’un an
(3) Dont à plus d’un an
40 380.46
81 807.53
34 660.46
142 318.25
BILAN - PASSIF - AVANT AFFECTATION DU RÉSULTAT (EXERCICE 2014)
N° de compte
1
DETTES
PROV. R&C
CAPITAUX PROPRE
10
102
103
106
1067
10685
10686
10687
10688
11
12
13
131
132
138
14
145
Exercice N
PASSIF
Détail
3
2
DOTATIONS ET RESERVES
Dotations
Autres fonds propres - autres compléments de dotation,
dons et legs en capital
Réserves :
Excédents d’exploitation affectés à l’investissement
Plus-values nettes sur cessions immobilières
Réserve de compensation
Réserve pour couverture du financement des immobilisations
non amortissables
Réserves diverses
Report à nouveau (a)
Résultat de l’exercice (a)
Montant brut Inscrit au résultat
Subventions d’investissement
256 926 262.24
Subventions d’équipement
73 044 886.27
18 145 695.53
Participation employeurs à l’effort de construction
Autres subventions d’investissement
PROVISIONS RÉGLEMENTÉES
Amortissements dérogatoires
TOTAL I
15
151-152
1572
153-158
PROVISIONS
Provisions pour risques
Provisions pour Gros Entretien
Autres provisions pour charges
16
162
163
164
1641
1642
1643
1644
1645
1646
1648
165
1651
1654
1658
DETTES FINANCIERES (1) (2)
Participation des employeurs à l’effort de construction
Emprunts obligataires
Emprunts auprès des Etablissements de Crédit :
Caisse des dépôts et Consignations
C.G.L.L.S.
Crédit Foncier de France
Caisse d’Epargne
Crédit Agricole
Crédit Local de France - Dexia
Autres établissements de crédit
Dépôts et cautionnements reçus :
Dépôts de garantie des locataires
Redevances (location-accession)
Autres dépôts
Emprunts et dettes financières diverses :
Participation des salariés aux résultats
Emprunts assortis de conditions particulières
Dettes consécutives à la mise en jeu de la garantie des emprunts
Autres emprunts et dettes assimilées
Intérêts courus non échus sur emprunts en cours d’amortissement
Intérêts courus capitalisables
Crédits et lignes de trésorerie
Droits des locataires acquéreurs, droits des affectants
Locataires, acquéreurs, emprunteurs, locataires-acquéreurs
et organismes payeurs d’APL
Avances
Locataires - Excédents d’acomptes
DETTES D’EXPLOITATION
TOTAL II
166
167 (sauf 1677)
1677
168 (sauf 1688)
16881
16882
16883
5181 - 519
229
419
4191
4195
COMPTES DE
RÉGULARISATION
Produits constatés d’avance
Au titre de l’exploitation et autres
Produits des ventes sur lots en cours
Rémunération des frais de gestion PAP
477-4782
Différences de conversion ou d’indexation - Passif
4
150 726 406.17
Exercice N-1
5
85 671 524.71
139 642 342.72
82 357 324.71
4 570 621.73
60 484 259.73
4 570 621.73
52 714 396.28
83 964 607.77
17 708 976.13
83 964 607.77
17 708 976.13
202 027 071.50
75 601 020.04
16 133 451.18
196 358 688.85
180 583 113.79
15 745 695.53
29 879.53
454 427 061.57
427 735 502.79
5 099 571.00
7 758 315.00
4 702 632.00
3 045 683.00
10 000.00
7 758 315.00
183 881 375.97
18 145 695.53
454 427 061.57
2 247 021.00
2 842 550.00
10 000.00
5 099 571.00
5 099 571.00
645 046 677.94
44 389 526.29
617 589 130.25
34 221 841.84
453 862 944.92
703 316.26
1 502 918.36
12 617 560.55
18 272 939.80
32 969 989.19
66 000 454.08
463 179 862.70
2 837 409.45
1 565 999.46
12 835 615.91
1 791 804.00
34 174 050.57
51 583 400.28
7 203 236.91
6 953 277.49
1 541 379.08
5 925 732.99
1 111 081.88
7 241 903.10
56 679.51
15 507 653.11
15 507 653.11
5 233 964.75
499 237.03
4 734 727.72
21 882 170.02
401-4031-4081
40711 (b) Fournisseurs
40721 (b) 402
4032-4082-40712 (b)- Fournisseurs de stocks immobiliers
40722 (b)
42-43-44
Dettes fiscales, sociales et autres
DETTES DIVERSES
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés :
404-405-4084
40714 (b)
Fournisseurs d’immobilisations
40724 (b)
Autres dettes :
46 (sauf 461)
Créanciers divers
461 (sauf 4615)
Opérations pour le compte de tiers
4615
Opérations d’aménagement
47 (sauf 477 et 4782) Comptes transitoires ou d’attente
487
4871-4878
4872
4873
Totaux partiels
11 180 043.16
92 883.57
2 088 891.10
2 821 697.96
536 599.60
2 285 098.36
18 023 979.33
9 762 872.68
55 131.75
10 646 995.11
15 327 404.48
8 261 106.65
19 678 238.73
11 359 937.61
16 164 730.76
953 909.23
2 944 046.27
624 350.21
2 849 907.19
69 511.37
39 250.57
4 325 809.47
1 651 826.01
1 651 826.01
4 325 809.47
TOTAL III
TOTAL IV
707 323 679.77
707 323 679.77
661 853 763.38
TOTAL GENERAL (I + II + III + IV)
(a) Montant entre parenthèses (ou précédé du signe moins) lorsqu’il s’agit de déficit. (1) Dont à plus d’un an
(b) Montant précédé du signe moins lorsque le compte est débiteur.
(2) Dont à moins d’un an
1 166 850 312.34
616 956 054.49
28 090 623.45
1 166 850 312.34
1 097 347 581.17
549 564 727.79
68 024 402.46
COMPTE DE RÉSULTAT- CHARGES (EXERCICE 2014)
N° de compte
CHARGES
1
2
Exercice N
CHARGES D’EXPLOITATION (1)
60-61-62
Consommations de l’exercice en provenance des tiers
60 (net de 609)
Achats stockés :
601
- Terrains
602
- Approvisionnements
607
- Immeubles acquis par résolution de vente ou adjudication
603
Variation des stocks (a) :
6031
- Terrains
6032
- Approvisionnements
6037
- Immeubles acquis par résolution de vente ou adjudication
604-608
Achats liés à la production de stocks immobiliers
606
Achats non stockés de matières et fournitures
61-62 (nets de 619 et 629) Services extérieurs :
611
Travaux relatifs à l’exploitaton
6151
Entretien et réparations courants sur biens immobiliers locatifs
6152
Gros Entretien sur biens immobiliers
6156
Maintenance
6158
612
Redevances de crédit bail et loyers des baux à long terme
616
Primes d’assurances
621
Personnel extérieur à l’organisme
622
Rémunérations d’intermédiaires et honoraires
623
Publicités, publications, relations publiques
625
Déplacements, missions et réceptions
6285
Redevances
Autres comptes 61 et 62 Autres
63 (net de 6319,
6339 et 6359)
Impôts, taxes et versements assimilés
631-633 (net
de 6319, 6339)
Sur rémunérations
- 63512
Taxes foncières
Autres 635-637
(net de 6359)
Autres
64 (net de 6419,
6459, 6479 et 6489)
Charges de personnel
641-6481 (net du
6419 et 64891)
Salaires et traitements
645-647-6485 (net
du 6459, 6479 et 64895) Charges sociales
681
Dotations aux amortissements, aux dépréciations et aux provisions
Dotations aux amortissements :
68111 sauf 681118,
681122 à 681124
sauf 68112315, 68112318, - Immobilisations locatives
6811235, 68112415,
68112418 et 6811245
Autres 6811
- Autres immobilisations
6812
Charges d’exploitation à répartir
6816
Dotations aux dépréciations des immos. incorporelles et corporelles
6817
Dotations aux dépréciations des actifs circulants
6815
Dotations aux provisions d’exploitation :
68157
- Provisions pour Gros Entretien
Autres 6815
- Autres provisions
65 (sauf 655)
Autres charges de gestion courante
654
Pertes sur créances irrécouvrables
651-658
Redevances et charges diverses de gestion courante
655
Quotes-parts de résultat sur opérations faites en commun
66 (net du 669)
CHARGES FINANCIÈRES
6863
Dotations aux amortissements des intérêts compensateurs à répartir
Autres 686
Autres dotations aux amortissements et aux provisions
Charges d’intérêts :
661121
- Intérêts sur opérations locatives - crédit-relais et avances
661122 (net de 6691)
- Intérêts sur opérations locatives - financement définitif
661123
- Intérêts compensateurs
661124
- Intérêts de préfinancement consolidables
66114
- Accession à la propriété - crédit-relais et avances
66115
- Gestion de prêts - Accession à la propriété
Autres 661
- Intérêts sur autres opérations
667
Charges nettes sur cessions de valeurs mobilères de placement
666-668
Autres charges financières
67
CHARGES EXCEPTIONNELLES
671
Sur opérations de gestion
673
Titres annulés (sur exercices antérieurs)
6731
Hors réduction de récupération des charges locatives
6732
Réduction de récupération des charges locatives
Sur opérations en capital :
675
Valeurs comptables des éléments d’actifs cédés (b) :
6751
- Immobilisations incorporelles
6752
- Immobilisations corporelles
6756
- Immobilisations financières
6758
- Autres éléments d’actifs
678
Autres
687
Dotations aux amortissements, aux dépréciations et aux provisions :
6871
- Dotations aux amortissements des immobilisations
68725
- Dotations aux provisions réglementées (amortiss. dérogatoires)
Autres 687
- Dotations aux autres provisions
69
Participations des salariés aux résultats - Impôts sur les bénéfices et assimilés
691
Participations des salariés aux résultats
695
Impôts sur les bénéfices et assimilés
TOTAL DES CHARGES
(a) Stock initial moins stock final = montant de la variation négative entre parenthèses.
(b) À l’exception des valeurs mobilières de placement.
Totaux partiels
Charges
récupérables
3
Charges non
récupérables
4
29 094 086.99
23 515 622.58
99 419 686.39
27 438 619.22
128 513 773.38
50 954 241.80
126 399 969.43
50 002 066.73
5 225.79
5 225.79
(17 914.58)
3 063 152.04
964 770.10
3 063 152.04
14 132 324.36
728 623.39
16 251 702.94
8 201 706.53
1 585 518.57
3 995 622.30
2 555 219.56
10 774 437.94
12 197 328.83
4 140 738.13
10 774 437.94
11 782 373.73
4 244 665.61
10 390 196.37
150 323.83
1 565.56
743 056.34
252 691.39
1 079 870.56
182 620.39
1 073 931.83
558 897.55
211 294.08
893 380.17
252 691.39
1 079 870.56
184 185.95
1 073 931.83
558 897.55
211 294.08
825 658.88
239 185.53
1 351 294.68
176 647.01
1 171 200.88
598 178.29
215 270.60
408 953.83
1 977 829.35
2 386 783.18
2 044 983.40
3 248 002.29
11 461 677.94
14 709 680.23
14 707 959.04
223 225.32
139 852.00
1 896 026.72
9 318 652.66
2 119 252.04
9 458 504.66
2 193 678.44
9 354 451.89
2 884 924.97
246 998.56
3 131 923.53
3 159 828.71
13 167 554.26
5
Exercice N-1
6
2 330 462.12
21 046 547.49
23 377 009.61
23 190 751.71
1 861 746.17
14 481 281.07
16 343 027.24
16 240 242.55
468 715.95
6 565 266.42
38 941 217.47
7 033 982.37
38 941 217.47
6 950 509.16
37 942 174.36
31 197 114.97
31 197 114.97
30 940 073.24
3 327 021.33
3 327 021.33
3 362 223.86
2 555 582.17
2 555 582.17
2 218 790.26
1 806 499.00
55 000.00
531 624.27
531 624.27
1 806 499.00
55 000.00
531 624.27
531 624.27
1 098 237.00
322 850.00
557 017.59
557 017.59
14 319 257.18
14 319 257.18
18 215 611.87
240 428.19
690 204.42
12 786 432.71
(36 204.06)
690 204.42
12 786 432.71
(36 204.06)
564 636.15
16 524 816.17
(42 489.28)
591 538.35
591 538.35
586 292.43
287 285.76
5 459 544.34
297 610.75
287 285.76
5 459 544.34
297 610.75
341 928.21
7 351 173.14
264 505.12
2 741.83
1 478 001.57
1 480 743.40
2 741.83
1 478 001.57
3 214 300.85
0.92
3 214 299.93
3 251 832.28
3 251 832.28
429 357.91
3 614 288.00
258 079.17
429 357.91
652 238.74
652 238.74
429 357.91
652 238.74
652 238.74
258 079.17
564 986.41
564 986.41
29 094 086.99
119 850 726.65
Solde créditeur = Excédent
TOTAL GÉNÉRAL
148 944 813.64
17 708 976.13
166 653 789.77
152 531 740.85
16 133 451.18
168 665 192.03
(1) Dont charges afférentes à des exercices antérieurs (compte 672)
c/6721 (part non récupérable)
c/6722 (part récupérable)
427 198.82
176 331.11
COMPTE DE RÉSULTAT- PRODUITS (EXERCICE 2014)
Exercice N
PRODUITS
N° de compte
1
2
Détail
Totaux partiels
3
4
Exercice N-1
5
PRODUITS D’EXPLOITATION (1)
147 627 715.77
144 407 933.53
70
701
7011
7012
703
704
7041
7042
7043
7046
7047
Autres 704
706
7062-7063
Autres 706
708
71
Produits des activités
Produits des ventes :
- Ventes d’immeubles construits
- Ventes de terrains lotis
Récupération des charges locatives
Loyers :
- Loyers des logements non conventionnés
- Suppléments de loyers
- Loyers des logements conventionnés
- Résidences pour étudiants, foyers, résidences sociales
- Logements en location - accession et invendus
- Autres
Prestations de services :
- Activités de gestion de prêts et d’accession
- Autres
Produits des activités annexes
Production stockée (ou destockage) (a)
137 072 901.82
136 624 806.87
72
7222
72232
Autres 72
74
742
743
744
781
78157
78174
Autres 781
791
75 sauf 755
755
Production immobilisée
Immeubles de rapport (frais financiers externes)
Transferts d’éléments de stocks en immobilisations
Autres productions immobilisées
Subventions d’exploitation
Primes à la construction
Subventions d’exploitation diverses
Subventions pour travaux de Gros Entretien
Reprises sur amortissements et provisions
Reprises sur provisions pour gros entretien
Reprises sur dépréciations des créances
Autres reprises
Transferts de charges d’exploitation
Autres produits de gestion courante
Quotes-parts de résultat sur opérations faites en commun
76
761
762
76241-76242
Autres 762
763-764
765-766-768
786
796
7963
7961
767
PRODUITS FINANCIERS
De participations
D’autres immobilisations financières :
- Revenus des prêts accession
- Autres
Produits versés par les établissements financiers et revenus de VMP
Autres
Transfert de charges financières :
- Intérêts compensateurs
- Pénalités de renégociation de la dette
Produits nets sur cessions de VMP
77
771
773
7731
7732
PRODUITS EXCEPTIONNELS
Sur opérations de gestion
Mandats annulés (sur exercices antérieurs)
Mandats hors charges récupérables
Mandats relatifs aux charges récupérables
Sur opérations en capital :
Produits des cessions d’éléments d’actif (b) :
- Immobilisations incorporelles
- Immobilisations corporelles
- Immobilisations financières
- Autres éléments d’actifs
Subventions d’investissements virées au résultat de l’exercice
Autres
Reprises sur provisions réglementées (amortissements dérogatoires)
Autres reprises
Transferts de charges exceptionnelles
775
7751
7752
7756
7758
777
778
787
78725
- Autres 787
797
TOTAL DES PRODUITS
(a) Stock final moins stock initial = montant de la variation négative entre parenthèses
dans le cas de déstockage de production.
(b) À l’exception des valeurs mobilières de placement.
19 809.02
27 145 832.74
29 030 497.31
7 336 330.01
556 563.29
87 068 687.07
3 798 568.67
7 436 326.70
569 524.67
84 664 929.89
3 930 769.35
9 003 276.80
8 697 374.84
812 808.53
1 331 025.69
3 106 517.04
3 106 517.04
957 953.12
1 337 430.99
791 167.39
2 644 029.74
2 539 054.68
641 448.13
2 539 054.68
1 171 708.77
2 644 029.74
261 824.12
379 624.01
134 007.92
445 350.27
726 358.50
3 040 693.49
1 023 791.00
1 961 352.49
55 550.00
240 502.33
1 824 377.53
2 187 925.07
4 028 811.12
2 009 632.00
1 727 342.12
291 837.00
134 007.92
1 340 286.09
54 691.57
373 774.00
1 681 812.69
64 471.41
55 625.87
441 640.97
123 941.15
17 201 696.47
22 069 333.43
191 926.44
6 542 712.99
10 899 222.00
6 204 261.69
2 136 514.95
6 249 456.91
2 363 505.78
2 194 265.69
2 365 222.30
168 665 192.03
166 653 789.77
166 653 789.77
Solde débiteur = Déficit
0.00
0.00
166 653 789.77
168 665 192.03
2 344 309.40
2 590 730.98
TOTAL GÉNÉRAL
(1) Dont produits afférents à des exercices antérieurs (compte 772)
c/7721 (hors récupération de charges locatives)
c/7223 (complément de récupération de charges locatives)
37
7
Le Terre de Bannière - Lyon 3e
L’ ANNEXE DES COMPTES ANNUELS AU 31 DÉCEMBRE 2014
Les faits caractéristiques de l’année
Néant.
Les principes, règles et méthodes comptables
Les états financiers de GRANDLYON HABITAT sont présentés et évalués conformément aux règles
et principes généraux de la comptabilité commerciale et aux dispositions particulières applicables
aux Offices Publics de l’Habitat (O.P.H.).
Les conventions générales comptables ont été appliquées dans le respect du principe de prudence
et le respect des obligations de régularité et de sincérité, conformément aux hypothèses de base :
c ontinuité de l’exploitation,
permanence des méthodes comptables d’un exercice à l’autre,
indépendance des exercices.
Dérogation aux principes comptables
Néant.
Changements comptables ou circonstances qui empêchent de comparer
Néant.
Notes sur le bilan
Actif immobilisé : ventilation par composants et durées d’amortissement
Les immeubles inscrits à l’actif sont ventilés par composants conformément à l’avis n° 2004 -11 du Conseil National de
la Comptabilité du 23 juin 2004.
Les durées d’amortissements sont basées sur les durées d’utilisation de chacun des composants.
Le mode d’amortissement unique est linéaire.
A compter de 2010, nous avons introduit un composant supplémentaire intitulé « structure moyen terme ».
Ce composant permet d’affiner la ventilation des coûts des acquisitions-améliorations et des réhabilitations en
appliquant, pour certaines dépenses, une durée de vie de 20 ans (certains espaces extérieurs, tri sélectif …).
Pourcentage de ventilation par composant et durée d’amortissement :
Composants
Logements
individuels
Logements collectifs
Avec ascenseur
Sans ascenseur
Durée
d’amortissement
Composants principaux :
Structure
Structure moyen terme
80,8
77,7
80,5
55 ans
20 ans
Menuiseries extérieures
5,4
3,3
3,3
25 ans
3,2
3,2
Chauffage collectif
Chauffage individuel
/
3,2
25 ans
15 ans
/
1,1
1,1
15 ans
2,7
2,1
2,1
15 ans
Électricité
4,2
5,2
5,2
25 ans
Plomberie/ sanitaire
3,7
4,6
4,6
25 ans
/
2,8
/
15 ans
Étanchéité
Ravalement avec amélioration
Composants supplémentaires :
Ascenseurs
Les durées et taux d’amortissement des postes de l’actif sont ainsi les
suivants :
Durée
Taux
Immeubles neufs
de 15, 25 et 55 ans*
6,67-4 et 1,8 % L
Réhabilitations avant 2005 de 15 à 20 ans
5 à 6,67 % L
Agencements des constructions
20 ans
5%L
Installations techniques
matériels et outillages
10 ans
10 % L
Matériels de transport
5 ans
20 % L
Petits matériels
3 ans
33,3 % L
Gros matériels
5 ans
20 % L
Mobilier
10 ans
10 % L
Logiciels et licences
5 ans
20 % L
Logiciels bureautiques
3 ans
33,3 % L
Matériel de bureau
8 ans
12,5 % L
* selon les composants
Dépréciation des créances locataires
Traitement des subventions
GRANDLYON HABITAT
applique les règles de
l’instruction comptable pour l’évaluation des créances
douteuses et des provisions correspondantes.
Les subventions d’investissement représentent
202,03 M€ au passif du Bilan au 31/12/2014. Elles sont
inscrites en compte 13 lorsqu’elles sont notifiées par
Déclaration d’Attribution (DAS).
Les taux retenus sont les suivants :
Partis
Présents – Dette entre 4 et 6 mois
Présents – Dette entre 6 et 12 mois
Présents – Dette de plus d’un an
Provisionné à
100 %
25 %
50 %
100 %
Le montant de la provision pour locataires douteux
s’élève au 31 décembre 2014 à 6 924 K€.
Capitaux propres : dotation communautaire
Un Contrat de Plan a été signé en décembre 2011
avec la communauté urbaine de LYON pour la période
2011 à 2014.
Ce contrat nous engage à développer l’offre en
lançant 1 800 nouveaux logements et à améliorer
la performance énergétique de 1 776 logements
existants, tout en respectant les critères de gestion
fixés dans la C.U.S.
En contrepartie, la communauté urbaine s’est
engagée à nous verser une dotation en fonds propres
de 14 M€ sur quatre ans dont 3,3 M€ sont inscrits au
titre de cette année 2014.
Elles sont virées au compte de Résultat via le
compte de produits exceptionnels 777 au rythme
des plans d’amortissement des composants des
immobilisations qu’elles financent.
La quote-part de subvention virée au compte de
résultat 2014 s’élève à 6,2 M€.
L’article 38 de la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994
autorise les organismes visés à l’article L.411-2 du
C.C.H. à constater en charges différées le montant
des intérêts compensateurs des prêts définis aux 2°,
3° et 5° de l’article L.351-2 du C.C.H.
Mais afin d’obtenir une meilleure information
financière, comme cela est préconisé par les
instances nationales de la comptabilité, ce différé de
charges a été supprimé en 2005 via une diminution
des réserves comme prévu par la réglementation
relative aux changements de méthodes comptables.
De plus, la quasi-totalité des intérêts compensateurs
courus a été remboursé en 2012 pour 3,2 M€.
Il reste seulement 57 K€ d’intérêts compensateurs
courus au 31/12/2014 (part des résidences foyers).
39
7
Le programme de
travaux prévu pour 2014,
Provision pour Gros Entretien
La Provision pour Gros Entretien respecte les préconisations fixées par le règlement
n° 2004-11 du 23 juin 2004 relatif aux organismes de logement social.
1 012 ke
a été totalement
effectué
Cette provision pour gros entretien, correspond à un programme de travaux détaillés
et affectés par immeuble sur une période de trois ans représentant 2 842 K€ au
31 décembre 2014.
En K€
01 janv.
2014
Reprise PGE
Utilisée / non utilisée
Dotation
PGE
31 déc.
2014
Travaux 2014
1 012
Travaux 2015
1 051
- 556
629
1 124
Travaux 2016
983
- 442
442
983
735
735
1 806
2 842
- 1 012
Travaux 2017
PGE
3 046
- 2010
Le programme de travaux prévu pour l’année 2014, 1 012 K€, a été totalement
effectué.
Provisions pour démolition
Afin de respecter au mieux le règlement n° 2000-06 du Comité de la Réglementation
Comptable relatif aux passifs, nous avons, depuis 2005, scindé en deux parties
l’incidence des frais de démolitions à venir :
D
’une part, la valeur nette comptable de la partie à démolir, et les subventions
d’investissements rattachées, sont constatées en charges.
Un amortissement exceptionnel est calculé en fonction de la valeur nette comptable
de l’année précédant la démolition, et réparti sur le temps restant à courir jusqu’à
cette date. Au 31 décembre 2014, les valeurs nettes comptables des actifs à démolir
sont, soit déjà ramenées à zéro, soit celles-ci correspondent à la durée restante
jusqu’à la date de démolition.
D
’autre part, les frais de démolition et de relogement, après déduction des
subventions liées, sont inscrites au 31 décembre 2014 en provision pour risques
pour 943 K€.
La provision de 2 788 K€ fin 2013 a été ramenée à 943 K€ au 31/12/2014 (-1 845 K€)
pour tenir compte de l’avancement de l’opération Mermoz Nord.
En K€
31 déc.
2013
Dotations
2014
Reprises
2014
31 nov.
2014
Mermoz Nord
2 788
1 845
943
Total provision
pour démolitions
2 788
1 845
943
Le Céladon - Lyon 3e
Par ailleurs, il est tenu compte de la position de
l’ANRU (et de l’Administration fiscale) qui considèrent
ces programmes soumis à la TVA (à collecter sur
les recettes et à déduire sur les dépenses). De ce
fait, nous avons constaté une TVA à reverser sur les
subventions de 810 K€ pour Mermoz Nord.
Provision pour risque financier
Contrat d’échange de taux
L’organisme est détenteur de plusieurs contrats d’échange de
taux, souscrits en 2014, pour une valeur nominale totale de 11 M€
et venant à échéance en mars 2017.
Ces contrats ont le caractère de micro couverture parfaite,
ce qui revient à transformer le taux variable du financement initial
(Euribor 3 mois) en taux fixe sécurisé (0,3041%).
Ces contrats ont les caractéristiques suivantes :
Contrats Notionnel
N°1
N°2
N°3
Total
3 M€
5 M€
3 M€
11 M€
Taux
emprunt
initial
Taux moyen
des 3
couvertures
Échéances
Euribor
3 mois
0,3041 %
30.03.17
Prêt structuré
L’organisme est détenteur depuis 2006 d’un prêt structuré pour
8,3 M€ sur 30 ans, pour financer divers investissements locatifs (classés
E3 selon la charte européenne GISSLER).
Le capital restant dû au 31 décembre 2014 est de 6,01 M€.
Le taux d’intérêt est déterminé par référence au différentiel entre le
CMS 10 ans et le CMS 2 ans.
Même si le risque d’une inversion de courbe n’est pas nul, les taux
d’intérêts sont depuis le début, constamment bien orientés. Ce prêt ne
nécessite pas la constitution d’une provision pour risque.
41
7
Diverses autres provisions pour risques et charges
Donnent lieu à constitution de provisions, les risques et les
charges, nettement précisés quant à leur objet, que des
événements survenus ou en cours rendent probables.
Les provisions sont évaluées pour le montant correspondant à
la meilleure estimation de la sortie de ressources nécessaires
à l’extinction des obligations, et selon le principe de l’hypothèse
la plus probable.
Les risques induits par les contentieux avec les tiers
(fournisseurs, locataires, le personnel, etc) sont provisionnés
en fonction de l’estimation du risque total encouru, et du
taux de probabilité de réalisation de ce risque. Toutes les
informations disponibles à la date d’établissement des
comptes sont retenues pour estimer le montant probable de
la sortie de ressources.
Ainsi, nous retenons, lorsqu’elles existent, les conclusions
des rapports d’experts qui évaluent un risque auquel nous
appliquons un taux moyen d’imputabilité des responsabilités.
Récapitulatif des provisions pour risques et charges au
31 décembre 2014 :
P.G.E. Risques démolitions 2 842 Ke
Risques financiers Risques contentieux 0 Ke
392 Ke
Risques Personnel 912 Ke
943 Ke
(Entreprises et locataires)
(indemnités chômage, licenciements)
Provision pour charges TOTAL comptes 15 10 Ke
5 099 Ke
La part de provision liée au personnel comprend principalement
la provision pour propre assureur pour versement des
allocations chômage pour 760 K€.
Le Tango - Lyon 8e
Notes sur le résultat
Autres informations et engagements hors bilan
Conduite d’opération
Indemnités de départ à la retraite
La conduite d’opération représente le travail réalisé par le
personnel de l’organisme pour mener à bien les dossiers
d’investissements locatifs.
Ce coût interne est incorporé au coût des immobilisations
par la contrepartie d’un produit d’exploitation en compte
722 représentant pour 2014 : 2 644 K€.
GRANDLYON HABITAT détient depuis 2003 un contrat
d’assurance vie géré actuellement par BNP Paribas et
CARDIF pour financer une partie de notre engagement en
matière d’indemnités de fin de carrière.
Le produit est calculé à partir d’un taux de 4 % appliqué aux
dépenses HT des travaux et honoraires des investissements
locatifs au rythme de 50 % à l’Ordre de Service (OS) et 50 % au fur
et à mesure jusqu’au solde de l’opération (taux de 1,3 % seulement
pour les acquisitions en VEFA).
Ce taux de 4 % est déterminé sur la base des données
historiques de coûts des différents services intervenant dans la
conduite d’opération (taux plafonné).
Le résultat exceptionnel s’élève à 11,7 M€ au 31/12/2014
pour 14,7 M€ en 2013 et est composé des éléments suivants :
Plus-values s/cession de 36 logements
Plus-values s/vente terrains et divers
4,1 M€
1,2 M€
+ou- values diverses, sorties composants
-0,3 M€
Ss-total Marge s/cession actif immobilisé
+5,0 M€
Produits liés aux démolitions
+1,8 M€
Charges liées aux démolitions
-2,0 M€
Sinistres
-1,0 M€
Indemnités d’assurances perçues
+0,2 M€
Dégrèvements d’impôts (TFPB) perçus
+1,4 M€
Créances effacées surendettement
-0,2 M€
Divers autres éléments exceptionnels
+0,3 M€
Résultat exceptionnel (présentation SIG OPH)
5,5 M€
Quote-part subventions virée au Résultat
+6,2 M€
RÉSULTAT EXCEPTIONNEL 2014
11,7 M€
GRANDLYON HABITAT ne comptabilise pas de provision au
titre des indemnités de retraite et fait figurer le montant de
l’engagement net (engagement hors bilan) dans les notes
annexes.
Le fonds est évalué au 31 décembre 2014 à 765 K€ et
couvre une partie du passif social de l’organisme estimé à
1 669 K€, à cette date.
Ce passif social, c’est-à-dire la dette de l’organisme vis-àvis de ses salariés, est évalué sur la base des hypothèses
techniques suivantes (OPH – décret 8/6/2011) :
Age prévu de départ à la retraite : 62 ans
Taux charges patronales : 50 %
Taux revalorisation des salaires (inflation comprise) : 2 %
Taux de rendement net estimé : 2,5 % (il correspond
au taux d’actualisation : 2,50 %)
Taux de démission : 2,60 %.
Engagements liés aux opérations d’investissements
en cours
Les Fiches de Situation Financières et Comptables (FSFC)
permettent d’évaluer les engagements pris au sujet des
opérations d’investissements tant en matière d’emprunts
restant à contracter, que de dépenses restant à opérer :
coût de production prévisionnel des opérations non
liquidées : 213 293 K€ (dépenses à venir pour les
opérations en cours).
contrats d’emprunts locatifs et autres signés et non
portés à l’encaissement : 36 889 K€, auxquels se
rajouteront des subventions et emprunts restant à
contracter et à appeler en cohérence avec les plans de
financement des opérations d’investissement.
résultat exceptionnel
11,7
M€
au 31/12/14
43
7
Crédit Photo : DR / GRANDLYON HABITAT - Direction de la Communication et de la promotion- 2015
TBWA\CORPORATE

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