Notice d`Information - Solution Investissement Conseil

 NOTICE D’INFORMATION (Article L. 321-­1 à L. 321-­4 du Code du Tourisme) L'ACQUEREUR est avisé au moyen de la présente note des dispositions d'information des investisseurs de biens immobiliers exploités en Résidence de Tourisme, imposées par les textes ci-­‐après littéralement relatées : ARTICLE L 321-­1 : L'Etat détermine et met en œuvre les procédures de classement des résidences de tourisme selon des modalités fixées par décret. ARTICLE L 321-­2. L'exploitant d'une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d'exploitation distincts pour chaque résidence. If est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande. Une fois par an, il est tenu de communiquer à l'ensemble des propriétaires un bilan de l'année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence. ARTICLE L 321-­3. Les documents de commercialisation diffusés aux acquéreurs de logements situés dans des résidences de tourisme mentionnées à l'article L 321-­‐1 du présent code doivent mentionner explicitement l'existence du droit à l'indemnité dite d'éviction à l'article L 145-­‐14 du code de commerce en cas de refus de renouvellement du bail, ainsi que les modalités générales de son calcul. ARTICLE L 321-­4. Les documents de commercialisation diffusés aux acquéreurs de logements situés dans des résidences de tourisme doivent comprendre l'identité du gestionnaire retenu pour gérer la résidence et répondre à des critères fixés par arrêté du ministre chargé du tourisme.» En conséquence, il est ici précisé : I-­ SUR LE CLASSEMENT DE LA RESIDENCE (L 321-­1) Il est prévu qu'elle fera l'objet d'une demande de classement en résidence de tourisme et que le vendeur et l'exploitant s'engagent à faire toute diligence pour obtenir ce classement au plus tard dans les douze mois de la date de livraison (ou de la date d'achat si celle-­‐ci était postérieure) II-­ SUR LES OBLIGATIONS DE L'EXPLOITANT (L 321-­2) Conformément aux dispositions de l'article L 321-­‐2 du code du tourisme, l'exploitant respectera l'ensemble des obligations visées à l'article L.321-­‐2 du Code du Tourisme. III-­ SUR L'INDEMNITE D'EVICTION (L 321·3) Il est ici littéralement rappelé l'article L 145-­‐14 du code du commerce : «Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-­17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. » A titre indicatif, cette indemnité pourrait représenter 2 années du Chiffre d'Affaires TTC principal et accessoires généré par l'exploitation de l'Immeuble rapporté au(x) tantièmes de copropriété du/des lot(s) concerné(s). IV -­ SUR LES DOCUMENTS DE COMMERCIALISATION (L 321·4 et arrêté du 23 décembre 2009 publié au Journal Officielle 27 décembre 2009) a) Concernant le vendeur -­ maître d'ouvrage -­‐ Dénomination : SCCV « LA VALLEE MONTEVRAIN HOTEL » -­‐ Siège social : 8, place de la Libération – 77600 BUSSY SAINT GEORGES -­‐ Capital : 20.000 Euros -­‐ Numéro d'immatriculation au RCS : 531 074 169 RCS MEAUX -­‐ Engagements vis-­‐à-­‐vis de l'exploitant : la SCCV LA VALLEE MONTEVRAIN HOTEL en sa qualité d’actuel propriétaire s’engage à réaliser une résidence de tourisme classée intégrant un restaurant et un bar Lounge avec places de parking à l’extérieur, et parking en sous-­‐sol. -­‐ Date de réalisation : 3ème trimestre 2013 b) Concernant l'exploitant -­‐ Dénomination: SARL « LE NEST » -­‐ Siège social: 8 place de la libération 77600 BUSSY SAINT GEORGES -­‐ Capital: 100.000,00 Euros -­‐ Numéro d'immatriculation au RCS : 531 396 323 RCS MEAUX -­‐ Engagements vis-­‐à-­‐vis de l'acquéreur: prise à bail pour une durée ferme et définitive de 11 ans sans faculté de résiliation triennale conformément à l'article L 145-­‐7-­‐1 du Code de Commerce. Règlement des loyers payables par trimestre civil échu. c) Concernant les avantages fiscaux 1 -­‐ TVA. Faculté d'option pour le régime de TVA sur les loyers Dans l'hypothèse de l'option pour le régime de la TVA sur les loyers, ceux-­‐ci sont assujettis à la TVA au taux actuellement en vigueur de 5,5%. L'investisseur bailleur recevant un loyer TTC, devra payer au Trésor Public la TVA et conservera un loyer H.T. Cet assujettissement à la TVA permet à l'investisseur de récupérer la TVA qui lui a été facturée. Ainsi, la TVA grevant le prix de l'immeuble est récupérable comme celle grevant le mobilier ou tout autre charge (honoraires de notaire, frais de gestion comptable ou de copropriété) Pour bénéficier de ce régime, l'acquéreur doit renoncer à la franchise en base instaurée par l'article 293 F du CGI. Il lui est également recommandé de recourir à tout cabinet fiscal compétent à l'effet de procéder : -­‐ à la déclaration d'existence fiscale aux obligations déclaratives -­‐ aux demandes de remboursement de crédit de TVA 2-­‐ Impôt sur le revenu 2.1 Achat en qualité de Loueur en Meublé Non Professionnel Dans la mesure où la résidence sera classée dans les 12 mois de sa mise en exploitation effective, cet investissement ouvrira droit au bénéfice de la réduction d'impôt prévue à l'article 199 sexvicies du Code Général des Impôts qui est égale à 18 % du prix d'achat plafonné à 300.000,00 € H.T pour les acquisitions réalisées au cours de l'année 2011. Cette réduction d'impôt qui est étalée sur 9 ans s'applique soit (a) à compter de l'année d'achèvement des travaux s'agissant des logements achevés depuis au moins quinze ans qui font l'objet de travaux de réhabilitation ou soit (b) à compter de l'année d'acquisition s'agissant de logements achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l'objet de travaux de réhabilitation. Si ce montant excède l'impôt dû, le solde pourra être imputé sur l'impôt dû par l'acquéreur au titre des 6 années ultérieures. L'ensemble des avantages fiscaux incluant cette réduction d'impôt, ne peut pas procurer au contribuable une réduction de son impôt sur le revenu supérieure à la somme d'un montant forfaitaire et d'un montant exprimé en pourcentage de son revenu imposable soumis au barème progressif (pour 2011, ces montants s'établissent à 18.000 € et 6%). Cette réduction n'est applicable qu'aux contribuables qui destinent le logement à une location meublée qu'ils exercent à titre non professionnel. Ces revenus locatifs devront être déclarés dans la catégorie des BIC. L'acquéreur devra en outre s'engager à donner le logement en location meublée pendant au moins neuf ans à l'exploitant de la résidence dans laquelle le logement se situe. Cette réduction sera remise en cause, sauf exceptions limitativement énumérées par le texte, en cas de non respect de l'engagement de location ou des conditions de location, ou de cession du logement pendant la période d'engagement. Aucun amortissement des constructions ayant ouvert droit à la réduction susmentionnée n'est possible sauf pour la fraction du prix d'achat excédant 300.000,00 €. Le bien peut être acquis en indivision. La loi exclut expressément du bénéfice de cet avantage fiscal les logements dont le droit de propriété est démembré à l'exception du cas de décès de l'un des époux dans certaines conditions et cet investissement doit être réalisé directement par le contribuable et non par l'intermédiaire d'une société. Le fonctionnement de ce dispositif est commenté dans l'instruction 5 B-­‐2-­‐10 du 29 décembre 2009 parue le 13 janvier 2010. 2.2 Achat en qualité de Loueur en Meublé Professionnel Pour être éligible au statut de loueur en meublé professionnel, l'article 151 septies du code général des impôts impose les conditions cumulatives suivantes : -­‐ les recettes annuelles tirées de l'activité de loueur en meublé professionnel par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdant 23.000,00 Euros T.T.C -­‐ ces recettes excèdent la somme des autres revenus professionnels du. foyer fiscal (revenus d'activités, traitements, salaires et pension de retraite) et -­‐ un des membres du foyer fiscal est immatriculé au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel. Ces recettes seront imposées selon le régime normal des BIC. Le loueur en meublé professionnel ne pourra pas bénéficier de la réduction d'impôt prévue à l'article 199 services du Code Général des Impôts. L'acquéreur pourra acquérir le logement en indivision et pourra investir en direct ou par l'intermédiaire d'une société telle que, par exemple, une SARL de famille ou une Société en Nom Collectif. d) Concernant le projet de réalisation de la résidence Les plans du bien (plan masse et plan du logement) seront annexés aux documents de réservation permettant ainsi de déterminer la situation géographique précise de la résidence de tourisme. Les logements font partie d'une copropriété dont le syndic provisoire est le Vendeur en attente de la nomination d’un administrateur de biens qui serait choisi par le Vendeur ou le syndicat des copropriétaires. Concernant les charges de copropriété: l'ensemble des frais, charges, y compris de copropriété, impôts, taxes (sauf taxe foncière et charges visées à l'article 6.2 c) liés aux Locaux, même dus par le Bailleur, seront supportés par le Preneur. De manière à simplifier la gestion locative des Locaux, le Bailleur mandate le cas échéant expressément le Preneur de verser pour son compte, et directement entre les mains du syndic de copropriété, la quote-­‐part des charges de copropriété attachées aux Locaux et ce, dans la limite des sommes dues par le Preneur au Bailleur en vertu du présent bail. A cet effet, le Preneur est habilité par le Bailleur à procéder à toute notification utile auprès du syndic de copropriété. Il est précisé que le Preneur facturera au Bailleur une somme de 165 Euros HT annuel par lot appartement représentative d'un forfait de charges et de frais de gestion et payable à réception de la facture. Ce montant sera indexé dans les mêmes conditions que le loyer. Le mobilier des logements est vendu le même jour que l'acquisition du logement concerné, par la société LE NEST précitée à l'acquéreur nouveau bailleur. Prénom : ______________________________________________ NOM : ______________________________________________ N° de lot(s) réservé(s) : ______________________________________________ Atteste avoir pris connaissance le : ______________________________________________ A : ______________________________________________ SIGNATURE(S)