immobilier

Transcription

immobilier

DOSSIER
DES HAUSSES DE PRIX ININTERROMPUES
• En six ans, le prix du m2
Achat : prix moyen du m2
(en euros)
Source : FNAIM
Location : prix mensuel moyen du m2
(en euros)
Source : FNAIM
30
36
39
Crédit : taux effectif global moyen
ILLUSTRATIONS : S. FELLAY/«60»
Lionel Maugain. Avec
Emmanuel Masset-Denevre,
économiste, Nicolas
Tilmant-Tatischeff, juriste.
La flambée des prix de l’immobilier, qui a
que les taux du crédit restent, eux, très atPour autant, les candidats à l’achat en 2007
à évaluer les risques financiers qu’ils pren-
28
CIGARETTE : ALIX/PHANIE
Immobilier :
propriétaire en 2007 ?
Ville par ville :
faut-il acheter ?
9 clés pour obtenir
le meilleur crédit
Pouvoir emprunter
malgré un risque de santé
IMMO
Propriétaire
Source : Banque de France
dans l’ancien a doublé
en France. Dans le même
temps les loyers ont
augmenté de 28 %.
Ces hausses délirantes
par leur ampleur ont
pourtant de nombreuses
justifications. Manque
de logements sociaux,
pénurie de résidences
de standing et rareté
des studios dans les centresville… la France souffre
d’un déficit chronique
de logements qui contribue
à alimenter la hausse.
• Désespérant de trouver
un logement abordable à
louer, de plus en plus de
jeunes ménages préfèrent
acheter, quitte à s’endetter
sur vingt-cinq ou trente ans
et à revendre au bout de
quelques années.
• Les banques sont toutefois
parvenues à amortir la
hausse des taux survenue
depuis un an. Si bien que
les ménages désireux
ou contraints d’acheter
peuvent encore emprunter
sans grande difficulté.
N°412/JANVIER 2007 <<< 60 MILLIONS DE CONSOMMATEURS
IMMOBILIER
BILIER
en 2007 ?
marqué les dix dernières années, semble se calmer. Tandis
tractifs.
devront consentir un effort soutenu. Notre dossier les aidera
dront.
franciliens. « Les prix continuent d’augmenter de 5 à 6 %,
mais on n’assiste plus à une
flambée, sauf dans le Sud-Est
», observe pour sa part le
réseau d’agences immobilières
Era.
Les acheteurs
négocient les prix
Il y aurait bien des raisons
d’imaginer une baisse des prix
de l’immobilier en 2007 : pouvoir
d’achat en berne, hausse affolante du foncier depuis presque
dix ans, alourdissement de l’endettement des ménages ou fin
de la baisse des taux d’intérêt.
Pourtant, peu d’observateurs
estiment que le marché se
retournera : « Les intentions
d’achat n’ont jamais été aussi
élevées depuis 2000 », constate
Jean-Pierre Szaleniec, président d’Espaces immobiliers
BNP Paribas (qui commercialise des logements).
Après les années 2004 et 2005,
durant lesquelles les hausses
furent les plus importantes de
la décennie, le rythme de l’inflation se calme. « On s’achemine vers une progression
annuelle à un seul chiffre sur
2006 et, à terme, vers une évolution des prix plus compatible
avec celle des revenus des
ménages, dont les besoins en
logement restent considérables », analysent les notaires
60 MILLIONS DE CONSOMMATEURS >>> JANVIER 2007/N°412
Concrètement, les délais de
vente d’un bien s’allongent
légèrement, selon les réseaux
Century 21, pour atteindre en
moyenne 69 jours (78 jours à
Marseille, 54 jours à Paris).
Toujours selon les agents
immobiliers de Century 21, les
acheteurs négocient un peu
plus les prix demandés par les
vendeurs, puisque l’écart de
prix entre le moment de la mise
en vente et l’acte de compromis de vente s’est accru, atteignant 4,8 % (2 % à Paris).
Le moteur du marché reste
l’acquisition de la résidence
principale, avec 83 % de la
demande d’achat, pour la majorité des ménages accédant à la
propriété. L’année 2006 devrait,
au final, afficher une hausse de
3 à 4 % dans l’ancien.
« Le marché français est à
l’abri d’un retournement
brutal, analyse le cabinet de
conseil immobilier CB Richard
Ellis dans son étude internationale annuelle. Les besoins
en logement restent inassouvis.
Contrairement à ce qui s’est
passé aux États-Unis, la majorité des prêts se fait
à taux fixe, ce qui limitera
les impacts des prochaines
hausses sur le niveau des remboursements. » Interrogés par
leur organisme Immonot, 70 %
des notaires, quant à eux, pensent que les prix auront tendance à stagner dans les mois
qui viennent.
Une demande
toujours très forte
Ce n’est pas tout à fait l’opinion
exprimée par les agents immobiliers. « L’indicateur de solvabilité des ménages est favorable à une bonne expression de
la demande », jargonne la
Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), qui estime,
en clair, qu’une hausse modérée va se poursuivre. Le
Bureau d’information et de
prévisions économiques (BIPE)
est beaucoup moins optimiste
et annonce une baisse des prix
de 4 % en 2007.
En tout cas, les prix semblent
stagner depuis cet automne,
malgré une demande toujours
très forte des ménages, en
DOSSIER >>>
29
DOSSIER
IMMOBILIER
butte à une carence de l’offre..
Selon une étude réalisée pour le
Crédit foncier, notre pays
devrait construire 500 000 logements par an jusqu’en 2010
pour faire face à la demande.
En 2006, le gouvernement
affirme que 430 000 logements
ont été construits.
La démographie
pèse sur le marché
L’éclatement de la cellule familiale se traduit à lui seul par un
besoin de 85 000 logements. Le
nombre de familles monoparentales s’élève à 1,6 million, et
8,5 millions de personnes vivent
seules. Autre pression sociodémographique qui pèsera sur
le marché, celle des seniors. La
France dénombre 12,6 millions
de personnes de plus de 60 ans
et en comptera 22,3 millions en
2050. L’impact de ce phénomène est profond, selon le
Crédit foncier, qui estime cette
évolution « mal cernée et mal
anticipée ».
Un levier pourrait inverser cette
tendance inflationniste modérée : une importante hausse
des taux d’intérêt. Pour un crédit sur quinze ans, on est passé
de 3,45 % hors assurance en
2005 à environ 4 % fin 2006. «
Ce relèvement n’a pas eu trop
d’impact sur la charge de remboursement des ménages »,
constate Christophe Crémer,
président du courtier meilleurtaux.com. Les ménages qui
avaient dû renoncer à leur opération d’accession ont pu acheter grâce à l’élargissement des
conditions du prêt à taux zéro.
Des taux d’intérêt
stables en 2007
Les observateurs des marchés
financiers ne voient pas de
hausse significative des taux
d’intérêt jusqu’à fin 2007. « Tout
indique que le bas niveau des
taux d’intérêt ainsi que la souplesse des banques contribuent
à maintenir la solvabilité de
30 <<< DOSSIER
nombreux ménages soucieux d’accéder à la propriété », assure la chambre
des notaires de Paris.
Pourtant, dans ce tableau
plutôt favorable , des taches
noires apparaissent. Entre
2004 et 2005, le coût moyen de
l’accession a sacrément augmenté, passant de 168 800 à
190 000 € dans l’ancien,
selon l’Observatoire du financement du logement (OFL),
ce qui correspond à 4,6
années de revenus (contre
4,1 un an auparavant). Une
dépense plus importante
pour un logement moins
grand, puisqu’on passe de
4,2 pièces en moyenne en
2004 à 4 pièces en 2005. La
durée de l’endettement s’établit désormais à 18,4 années
(1,4 année de plus) et le taux
d’effort dépasse maintenant
30 % des revenus (contre
27,8 % en 2004).
Les acheteurs s’endettent
donc de manière considérable, même si cela reste
supportable.
Songeons
qu’en 1992 le coût moyen
d’achat, ancien et neuf
confondus, s’établissait à
88 400 €, et qu’on empruntait sur 12,3 années pour
accéder à un logement de
103 m2. En 2005, le chèque
s’élève en moyenne à 182
800 €, avec un emprunt sur
plus de dix-huit ans, pour
92 m2 !
Baisse, stagnation ou légère
hausse, il est toujours difficile
de prévoir l’évolution des
prix. Notre dossier montre
qu’elle a, en tout cas, un
impact considérable sur
toute opération immobilière.
Retrouvez notre guide interactif, avec des calculateurs
pour des simulations personnalisées, accompagné de
fiches pratiques pour 5 € sur
www.60millions-
Ville par
L’acquéreur d’un appartement
fait-il une bonne opération financière ?
Grâce à un outil inédit et selon trois
scénarios, «60» apporte la réponse
dans trente-neuf villes françaises.
L’achat d’un bien
immobilier est un projet
envisagé sur le long
terme. Aussi est-il
important d’évaluer
concrètement
la charge financière
qu’il représente et
le bénéfice que l’accédant
pourra en retirer.
COMMENT LIRE NOS FICHES
Pour
chacune des trenteans) et de l’évolution
COMMENT
LIRE
NOSdu FIC
neuf villes, «60» a calculé
marché. C’est pourquoi trois
le nombre d’années durant
lesquelles il est préférable
de rester dans le logement
pour que l’achat soit économiquement intéressant.
Pour un logement de 60 m2,
au bout de combien
de temps, le patrimoine du
propriétaire dépassera-t-il
celui qu’il aurait constitué
s’il était resté locataire ?
Cette durée dépend en
grande partie de celle du
crédit (dix, vingt ou trente
scénarios sont envisagés
pour chaque ville :
• un scénario optimiste,
incluant une augmentation
de 5 % par an durant trois
ans, puis de 3 % par an
ensuite (représentant la tendance du marché immobilier
sur le très long terme) ;
• un scénario neutre,
avec des prix stables durant
trois ans, puis en hausse
de 3 % par an ensuite ;
• enfin un scénario
Acheter est un projet de vie. C’est
aussi une opération financière
très lourde, qui engage les
familles pour de nombreuses
années, parfois des décennies.
Au moins, pense généralement
l’accédant à la propriété, les
acheté, pour que l’opération
soit financièrement positive,
par rapport à la location.
Pour calculer ces résultats
dans trente-neuf villes, nous
nous sommes appuyés sur
plusieurs sources. Le montant
des loyers et le prix au mètre
carré proviennent des données
de la Fnaim. Les loyers sont
ceux établis au premier
semestre 2006, tandis que les
prix sont ceux du troisième trimestre 2006. Certaines villes
importantes n’apparaissent
pas : les chiffres de la Fnaim
n’y sont pas suffisamment
représentatifs.
Les taux d’intérêt pris en
compte proviennent du courtier Empruntis, qui les établit
région par région (chiffres au
1er novembre). Sur nos calculs
eux-mêmes, aucun paramètre
n’a été oublié.
Concernant l’achat, nous avons
pris en compte les honoraires
de notaire, les frais de caution
(source Credilogement), les
frais de dossier de 1 % du capital emprunté (plafonné à
1 000 €), ainsi qu’une indemnité
mensualités du prêt immobilier
ne sont pas versées à fonds
perdus, comme c’est le cas avec
un loyer. Pas si simple. Devenir
propriétaire, c’est non seulement acquérir un appartement
ou une maison, mais également
acheter un prêt immobilier et
régler des frais de notaire. Des
dépenses telles que si le logement est revendu quelques
années après son achat, le propriétaire aura perdu beaucoup
plus d’argent que s’il était resté
locataire…
Comment nous
avons procédé
En ces temps de hausses ininterrompues des prix à l’achat,
nous avons voulu construire un
outil qui permette de mesurer
concrètement l’engagement
que prend l’accédant à la
propriété.
En combinant deux variables
(durée du crédit et évolution
du marché), nous indiquons
dans les trente-neuf fiches
présentées le nombre d’années
durant lesquelles il est souhaitable d’occuper le logement
dans lequel
ESpessimiste,
HES
le marché chute de 5 % par an
durant les trois premières
années puis augmente de
3 % par an ensuite.
Prenons l’exemple de la fiche
France entière ci-contre.
Dans un marché neutre où les
prix stagnent à moyen terme,
l’accédant à la propriété qui
emprunte sur vingt ans doit
rester sept ans dans son logement avant que son achat soit
économiquement avantageux.
En cas de baisse des prix, il lui
faudra attendre dix ans pour
FRANCE ENTIÈRE
SCÉNARIO
optimiste
neutre
pessimiste
Crédit
10 ans
2 ans
6 ans
8 ans
Crédit
20 ans
3 ans
7 ans
10 ans
Crédit
30 ans
3 ans
8 ans
13 ans
Les prix à l’achat ont continué de progresser en 2005 et début 2006, mais à
PRIX MOYEN/M2
• à la location 12,10 € un rythme moins soutenu qu’avant, sur• à l’achat
3 029 € tout en Île-de-France, Centre et Alpes.
que son patrimoine dépasse
celui qu’il aurait constitué
s’il était resté locataire. En
revanche, trois ans suffiront
pour rentabiliser l’opération
dans un marché haussier. Dans
le pire des cas, le propriétaire
empruntant sur trente ans et
de remboursement anticipé
(plafond légal de 3 %). Le montant de l’assurance emprunteur s’élève à 0,3 % par an.
Tous les éléments
pour bien choisir
Nous avons ajouté un surplus
de charges annuelles d’un montant de 10 € par mètre carré,
sans oublier les impôts fonciers
ville par ville. Nous avons choisi
l’hypothèse d’un apport de 15 %
du montant de l’opération. Le
montant de cet apport n’a que
peu d’impact sur le résultat en
nombre d’années.
Pour l’évaluation du loyer, nous
avons pris l’hypothèse d’une
hausse moyenne annuelle de
2,5 %. Nous avons également
intégré la rémunération de
l’épargne que le locataire peut
faire fructifier. Cette épargne est
l’équivalent de l’apport personnel s’il avait acheté, rémunéré à
2,5 % nets annuels.
Le résultat final doit faire réfléchir l’accédant, surtout s’il s’apprête à emprunter sur plus de
vingt ans.
subissant un retournement de
marché réalise une opération
risquée puisqu’il lui faudra
patienter treize ans pour
que son patrimoine soit plus
important que celui qu’il aurait
constitué en restant locataire.
En revanche, un remboursement sur trente ans a peu
d’impact quand les prix grimpent. Nous indiquons le prix
au mètre carré à la location
et à l’achat. Le commentaire
apporté sur chaque fiche a été
rédigé avec l’aide des études
publiées par le Crédit foncier.
DOSSIER >>>
31
IMMOBILIER
ville : faut-il acheter ?
IMMOBILIER
AIX-EN-PROVENCE
Foncier ruineux. Le prix des appartements a bondi de 20 % en 2004 et
de 12 % en 2005. Les loyers suivent la
même tendance (+ 5 % en 2005 environ).
Maine-et-Loire
SCÉNARIO
optimiste
neutre
pessimiste
Marché dynamique : + 10 % en 2005 pour
les appartements et + 15 % pour les maisons. Avec une certaine population étudiante, développement de la colocation.
BESANÇON
O. T. BESANÇON
Le marché se calme. Les acheteurs
peuvent être plus exigeants et négocier.
Le marché locatif évolue peu : l’offre est
un peu plus étoffée et la demande stable.
C. FEMENIAS/VILLE DE BÉZIERS
BÉZIERS
Hérault
SCÉNARIO
optimiste
neutre
pessimiste
PRIX MOYEN/M2
• à la location 8,20 €
• à l’achat
1 744 €
32 <<< DOSSIER
Crédit Crédit Crédit
10 ans 20 ans 30 ans
2 ans 3 ans 3 ans
5 ans 6 ans 7 ans
8 ans 9 ans 11 ans
3 ans 3 ans 3 ans
6 ans 7 ans 8 ans
8 ans 10 ans 12 ans
Recherchée surtout pour les résidences
secondaires, Béziers voit ses prix encore
grimper : + 30 % pour les maisons au
3e trimestre 2006, selon la Fnaim !
SCÉNARIO
optimiste
neutre
pessimiste
PRIX MOYEN/M2
• à l’achat
2 572 €
SCÉNARIO
optimiste
neutre
pessimiste
PRIX MOYEN/M2
• à l’achat
1 900 €
3 ans 3 ans 3 ans
6 ans 7 ans 8 ans
9 ans 11 ans 13 ans
Avec les rénovations, les prix à l’achat
ont flambé. Le moindre standing bondit
plus haut que le haut de gamme.
En location, les studios sont recherchés.
Pas-de-Calais
3 ans 3 ans 3 ans
6 ans 7 ans 8 ans
9 ans 10 ans 13 ans
Même si l’on part d’assez bas, les prix
ne cessent de grimper : près de 14 % pour
les appartements au 3e trimestre 2006
selon la Fnaim, et 8 % pour les maisons.
BREST
Doubs
SCÉNARIO
optimiste
neutre
pessimiste
PRIX MOYEN/M2
• à l’achat
1 885 €
2 ans 3 ans 3 ans
5 ans 6 ans 8 ans
8 ans 10 ans 12 ans
Gironde
BOULOGNE-SUR-MER
O.T. BREST MÉTROPOLE OCÉANE
TH. BONNET/MAIRIE D’ANGERS
ANGERS
PRIX MOYEN/M2
• à l’achat
2 154 €
2 ans
3 ans 3 ans
6 ans
7 ans 8 ans
8 ans 10 ans 12 ans
Finistère
SCÉNARIO
optimiste
neutre
pessimiste
PRIX MOYEN/M2
• à l’achat
1 562 €
2 ans 3 ans 3 ans
5 ans 6 ans 6 ans
7 ans 8 ans 10 ans
Incroyable flambée depuis deux ans
(+16 % en 2004, + 20 % en 2005).
Le locatif est favorable aux locataires en
raison du départ de nombreux accédants.
CAEN
GUICHARD/O.T. CAEN
PRIX MOYEN/M2
• à l’achat
3 929 €
Bouches-du-Rhône
D. MASSACRIER/MAIRIE DE CLERMONT-FERRAND
O.T./J.C. CARBONNE
SCÉNARIO
optimiste
neutre
pessimiste
BORDEAUX
MAIRIE DE BORDEAUX
Au bout de combien de temps, pour
un logement de 60 m2, le patrimoine
du propriétaire dépassera-t-il celui qu’il aurait
constitué s’il était resté locataire ? Nous avons
envisagé trois scénarios (voir pages 30-31),
pour l’évolution du marché de l’immobilier.
Nous indiquons, en outre, le prix au mètre
carré à la location et à l’achat.
S.C./VILLE DE BOULOGNE-SUR-MER
DOSSIER
Calvados
SCÉNARIO
optimiste
neutre
pessimiste
PRIX MOYEN/M2
• à l’achat
2 216 €
Forte demande à l’achat, engendrant prix
en hausse de 6 à 10 % (jusqu’à 12 % pour
les maisons) selon les secteurs en 2005.
Les loyers, eux, sont vraiment sages.
CLERMONT-FERRAND
SCÉNARIO
optimiste
neutre
pessimiste
PRIX MOYEN/M2
• à l’achat
1 773 €
2 ans 3 ans 3 ans
5 ans 6 ans 7 ans
8 ans 9 ans 11 ans
Puy-de-Dôme
2 ans 3 ans 3 ans
5 ans 5 ans 6 ans
7 ans 8 ans 10 ans
L’offre de qualité en ville est rare, et met
une pression sur les prix. Prétentions
des vendeurs trop importantes. Taux
de vacance important dans le locatif.
Les acheteurs négocient à la baisse,
surtout sur les biens de qualité. Les prix
tendent à se stabiliser. En location, les
candidats sont plutôt en position de force.
Côte-D’Or
PRIX MOYEN/M2
• à l’achat
2 225 €
Les prétentions excessives des vendeurs
sont contrecarrées par les acheteurs. Le
marché locatif se heurte à la solvabilité
des candidats : pression à la baisse.
GRENOBLE
O.T. GRENOBLE
PRIX MOYEN/M2
• à l’achat
2 664 €
LA ROCHELLE
O.T. LA ROCHELLE
PRIX MOYEN/M2
• à l’achat
3 337 €
3 ans 3 ans 3 ans
7 ans 8 ans 10 ans
Prix de l’ancien de qualité proche de
celui du neuf. Des familles se rabattent
sur des quartiers délaissés. Les loyers
des petites surfaces ne progressent plus.
LILLE
O.T. LILLE
SCÉNARIO
optimiste
neutre
pessimiste
PRIX MOYEN/M2
• à l’achat
2 601 €
Inflation sur les petites surfaces des
quartiers populaires. Marché difficile
pour les accédants. En location, la limite
de solvabilité des familles est atteinte.
PRIX MOYEN/M2
• à l’achat
2 928 €
Bouches-du-Rhône
Moselle
SCÉNARIO
optimiste
neutre
pessimiste
2 ans 3 ans 3 ans
5 ans 6 ans 8 ans
8 ans 9 ans 11 ans
Marché actif avec des prix qui progressent modérément. Les loyers augmentent eux aussi, surtout en périphérie
immédiate, car l’offre se raréfie.
MONTPELLIER
Hérault
SCÉNARIO
optimiste
neutre
pessimiste
PRIX MOYEN/M2
• à l’achat
2 687 €
2 ans 3 ans 3 ans
5 ans 6 ans 7 ans
8 ans 10 ans 12 ans
En cinq ans, les prix ont plus que doublé
avec le TGV et les rénovations urbaines.
Mais un ralentissement s’opère. Forte
hausse des loyers (+ 7,2 % en 2005).
METZ
PRIX MOYEN/M2
• à l’achat
1 994 €
3 ans 3 ans 3 ans
6 ans 7 ans 8 ans
9 ans 11 ans 13 ans
Après trois années de fortes hausses,
l’offre reste très développée, mais les
délais de vente s’allongent. Les loyers
ont bondi de 30 % entre 1998 et 2004.
SCÉNARIO
optimiste
neutre
pessimiste
Nord
2 ans 3 ans 3 ans
5 ans 6 ans 7 ans
8 ans 9 ans 11 ans
Rhône
MARSEILLE
Charente-Maritime
SCÉNARIO
optimiste
neutre
pessimiste
PRIX MOYEN/M2
• à l’achat
2 936 €
2 ans 3 ans 3 ans
5 ans 6 ans 8 ans
8 ans 10 ans 12 ans
Plusieurs années de fortes hausses.
L’arrivée du tramway devrait encore
doper les prix sur les grands boulevards.
En location, pénurie de petites surfaces.
Succession de hausses : les accédants
s’éloignent et les personnes âgées aisées
reviennent en ville. Les loyers plafonnent
avec les nombreux programmes neufs.
SCÉNARIO
optimiste
neutre
pessimiste
Isère
SCÉNARIO
optimiste
neutre
pessimiste
PRIX MOYEN/M2
• à l’achat
1 475 €
LYON
O.T.C. MARSEILLE
MAIRIE DE DIJON
SCÉNARIO
optimiste
neutre
pessimiste
SCÉNARIO
optimiste
neutre
pessimiste
2 ans 3 ans 3 ans
5 ans 6 ans 7 ans
8 ans 9 ans 11 ans
VILLE DE LYON
DIJON
C. LEGAY-M. ROYER/VILLE DE METZ
PRIX MOYEN/M2
• à l’achat
2 218 €
Haute-Vienne
2 ans 3 ans 3 ans
5 ans 6 ans 6 ans
7 ans 8 ans 10 ans
2 ans 2 ans 3 ans
5 ans 6 ans 7 ans
8 ans 9 ans 11 ans
La pression démographique soutient le
marché sans hausse brutale puisque les
délais de vente s’allongent. La demande
locative se heurte au niveau des loyers.
DOSSIER >>>
33
IMMOBILIER
SCÉNARIO
optimiste
neutre
pessimiste
LIMOGES
V. SCHRINE/VILLE DE LIMOGES
Haut-Rhin
3 ans 3 ans 3 ans
6 ans 7 ans 9 ans
9 ans 11 ans 13 ans
C. ESCOLANO/O.T. MONTPELLIER
G. WÜRTH/O.T. COLMAR
COLMAR
DOSSIER
IMMOBILIER
Haut-Rhin
Le tram arrive, ce qui devrait faire
repartir les prix à la hausse. Ils avaient
parfois un peu baissé en 2005 sous l’effet
de négociations avec les acheteurs.
SCÉNARIO
optimiste
neutre
pessimiste
PRIX MOYEN/M2
• à l’achat
2 008 €
Les familles se rabattent sur les appartements, ce qui dope le prix, jusqu’à
valoir celui du neuf. Vacance locative
malgré la forte population estudiantine.
ROUTIER-MÉNORET/VILLE DE NANTES
NANTES
Marché en ébullition ; l’extension de
la ligne 2 du tram et le Trambus vont
renforcer la tendance haussière. Loyers
peu supportables par les ménages.
NEVERS
S. JEAN-BAPTISTE/VILLE DE NEVERS
O.T.C. NICE/NICE AND YOU
PRIX MOYEN/M2
• à l’achat
3 612 €
34 <<< DOSSIER
2 ans
3 ans 3 ans
6 ans
7 ans 8 ans
8 ans 10 ans 12 ans
Forte demande, mais faible rotation pour
la location, ce qui, paradoxalement, assagit les loyers. À l’achat, la concurrence
des acheteurs étrangers booste les prix.
Loiret
SCÉNARIO
optimiste
neutre
pessimiste
PRIX MOYEN/M2
• à l’achat
2 122 €
3 ans
3 ans 3 ans
6 ans
7 ans 8 ans
8 ans 10 ans 12 ans
Malgré les problèmes d’accès, la
demande pour les logements centraux
est soutenue. Le marché locatif n’est pas
trop tendu, du fait de la vitalité du neuf.
2 ans
3 ans 3 ans
5 ans
6 ans 7 ans
8 ans
9 ans 11 ans
Ralentissement de la hausse des prix
à l’achat. Les loyers ont baissé en 2004
et 2005 mais restent élevés, ce qui
explique un taux de vacance anormal.
Seine
SCÉNARIO
optimiste
neutre
pessimiste
PRIX MOYEN/M2
• à l’achat
5 853 €
2 ans
2 ans 3 ans
5 ans
6 ans 7 ans
8 ans
9 ans 11 ans
Très forte hausse en 2005. Les rénovations ont dopé les prix. Les accédants
sont quasiment exclus. En location, les
capacités des locataires sont à la limite.
PAU
Pyrénées-Atlantiques
SCÉNARIO
optimiste
neutre
pessimiste
Alpes-Maritimes
SCÉNARIO
optimiste
neutre
pessimiste
PRIX MOYEN/M2
• à l’achat
2 124 €
2 ans 3 ans 3 ans
5 ans 5 ans 6 ans
7 ans 8 ans 9 ans
En l’absence de programmes neufs,
les prix augmentent de 5 à 10 % selon
les biens. L’offre locative progresse et les
exigences des propriétaires sont discutées.
NICE
SCÉNARIO
optimiste
neutre
pessimiste
PARIS
Nièvre
SCÉNARIO
optimiste
neutre
pessimiste
PRIX MOYEN/M2
• à l’achat
1 167 €
2 ans
3 ans 3 ans
6 ans
7 ans 8 ans
8 ans 10 ans 13 ans
Gard
ORLÉANS
Loire-Atlantique
SCÉNARIO
optimiste
neutre
pessimiste
PRIX MOYEN/M2
• à l’achat
2 574 €
2 ans 3 ans 3 ans
5 ans 6 ans 7 ans
8 ans 9 ans 11 ans
P; WYSOCKI/HÉMISPHÈRE
Meurthe-et-Moselle
H. GARAT/MAIRIE DE PARIS
C. COSSIN/MAIRIE DE NANCY
NANCY
O.T.C. PAU/DG-FH
PRIX MOYEN/M2
• à l’achat
1 588 €
NÎMES
PRIX MOYEN/M2
• à l’achat
2 039 €
Pyrénées-Orientales
SCÉNARIO
optimiste
neutre
pessimiste
PRIX MOYEN/M2
• à l’achat
1 905 €
3 ans
3 ans 3 ans
6 ans
6 ans 8 ans
8 ans 10 ans 12 ans
Prix stabilisés, les petits logements
trouvent difficilement preneur, tandis que
les grandes surfaces sont recherchées.
Marché locatif en phase de détente.
PERPIGNAN
P. MARCHESAN/VILLE DE PERPIGNAN
VILLE DE MULHOUSE
SCÉNARIO
optimiste
neutre
pessimiste
3 ans 3 ans 3 ans
5 ans 6 ans 7 ans
8 ans 9 ans 11 ans
L. MARTORELL/O.T. NIMES
MULHOUSE
2 ans
3 ans 3 ans
5 ans
6 ans 7 ans
8 ans
9 ans 11 ans
Malgré un marché toujours actif, les prix
à l’achat comme à la location se stabilisent. Une pause avant l’arrivée du TGV
en 2009 et la rénovation de quartiers.
Les prix progressent toujours, faute
d’une offre suffisante en ville et dans les
communes limitrophes. Les loyers augmentent fortement depuis des années.
Marne
SCÉNARIO
optimiste
neutre
pessimiste
PRIX MOYEN/M2
• à l’achat
2 249 €
Insuffisance persistante de l’offre ; cela
ne décourage pas les acquéreurs, qui
négocient davantage. Les accédants s’excentrent, vu les prix. Stabilité des loyers.
Ille-et-Vilaine
SCÉNARIO
optimiste
neutre
pessimiste
PRIX MOYEN/M2
• à l’achat
2 738 €
2 ans
3 ans 3 ans
5 ans
6 ans 8 ans
8 ans 10 ans 12 ans
Prix toujours orientés à la hausse, surtout dans des quartiers jadis délaissés.
Ville peu accessible aux ménages
moyens. Loyers élevés, vacance pas rare.
C. VERDET/MAIRIE DE ROANNE
ROANNE
Loire
SCÉNARIO
optimiste
neutre
pessimiste
PRIX MOYEN/M2
• à l’achat
1 385 €
Surchauffe de + 26 % sur les appartements au 3e trimestre 2006, selon
la Fnaim. En locatif ou à l’achat,
cette hausse risque de continuer.
S. HANSSENS/O.T. STRASBOURG
STRASBOURG
PRIX MOYEN/M
• à l’achat
2 339 €
TOURS
Indre-et-Loire
SCÉNARIO
optimiste
neutre
pessimiste
PRIX MOYEN/M2
• à l’achat
2 198 €
2 ans
3 ans 3 ans
5 ans
6 ans 7 ans
8 ans
9 ans 11 ans
De nombreux seniors vendent leur maison en périphérie pour acheter en ville,
où les jeunes en mal de location accèdent
à la propriété. Prix en forte hausse, donc.
Aube
SCÉNARIO
optimiste
neutre
pessimiste
PRIX MOYEN/M2
• à l’achat
1 583 €
2 ans
2 ans 3 ans
5 ans
5 ans 6 ans
7 ans
8 ans 9 ans
Vaste opération de rénovation depuis des
années, avec de nombreux programmes
neufs. Marché équilibré entre offre
et demande, à l’achat et à la location.
Drôme
SCÉNARIO
optimiste
neutre
pessimiste
PRIX MOYEN/M2
• à l’achat
1 686 €
3 ans 3 ans 3 ans
5 ans 6 ans 7 ans
8 ans 10 ans 11 ans
Alors que le nombre de ménages
augmente, le marché peine à proposer
assez d’appartements à vendre. Les prix
des loyers sont, quant à eux, stables.
VICHY
Allier
3 ans
3 ans 3 ans
6 ans
6 ans 8 ans
8 ans 10 ans 12 ans
Après plusieurs années de folie
haussière (+15 % en 2005), les candidats
à l’achat sont plus sélectifs et attentistes.
Les loyers grimpent anormalement.
2 ans
3 ans 3 ans
6 ans
6 ans 8 ans
8 ans 10 ans 12 ans
Avec la deuxième ligne de métro et
les nombreuses rénovations, on construit
beaucoup pour louer. À l’achat, offre
moindre, ce qui maintient les prix hauts.
VALENCE
Bas-Rhin
SCÉNARIO
optimiste
neutre
pessimiste
2
3 ans
3 ans 4 ans
6 ans
7 ans 9 ans
9 ans 11 ans 13 ans
PRIX MOYEN/M2
• à l’achat
2 690 €
TROYES
RÉZOMEDIA/O.T.TROYES
RENNES
O. T. RENNES
3 ans
3 ans 3 ans
6 ans
7 ans 9 ans
9 ans 11 ans 13 ans
F. GUIZION/HÉMISPHÈRE
J. DRIOL/MAIRIE DE REIMS
REIMS
O.T. TOULOUSE
PRIX MOYEN/M2
• à l’achat
1 738 €
Haute-Garonne
SCÉNARIO
optimiste
neutre
pessimiste
PHTOTHÈQUE-ARCHIVES MUNICIPALES DE TOURS
SCÉNARIO
optimiste
neutre
pessimiste
TOULOUSE
SCÉNARIO
optimiste
neutre
pessimiste
2
PRIX MOYEN/M
• à l’achat
1 723 €
3 ans 3 ans 3 ans
6 ans 7 ans 8 ans
9 ans 10 ans 13 ans
Longtemps à l’écart de l’inflation, Vichy
subit un rattrapage depuis trois ans. Les
prix semblent être au plafond. Nombreuses offres locatives en meublé ou neuf.
DOSSIER >>>
35
IMMOBILIER
Vienne
2 ans
3 ans 3 ans
5 ans
6 ans 7 ans
7 ans
9 ans 10 ans
VILLE DE VICHY
D. PROUX/VILLE DE POITIERS
POITIERS
DOSSIER
IMMOBILIER
9 clés pour obtenir
le meilleur crédit
Notre comparatif de onze établissements de crédit le
démontre : les emprunteurs peuvent faire de substantielles
économies à condition de respecter quelques règles d’or.
Avant de vous mettre à la
recherche de votre futur logement, il convient de savoir quel
est votre “budget”, c’est-à-dire
le montant total de l’opération
d’achat... Pour calculer cette
somme, le mieux est d’évaluer
le taux d’effort. Il aboutit à
déterminer la mensualité que
vous serez en mesure d’honorer sans mettre à mal votre
niveau de vie. L’on estime généralement qu’un tiers des revenus
peut être consacré au remboursement du prêt.
Contrairement à une idée
reçue, le banquier n’a pas de
point limite : certains acceptent
des dossiers avec plus de 50 %
de taux d’effort, notamment les
personnes ayant de bons revenus. Tout dépend de votre situation. De plus, n’oubliez pas
d’inclure les charges que vous
supporterez en tant que
propriétaire : taxes foncières,
et charges de copropriété pour
un appartement.
1
Calculez les
mensualités
La mensualité que vous êtes
prêt à voir partir en remboursement sert de base pour calculer le montant que vous
pouvez emprunter.
Schématiquement, le montant
de l’emprunt sera égal à la différence entre votre apport personnel et le prix du logement,
frais de notaire inclus. Il faut
36 <<< DOSSIER
aussi prévoir une marge de
manœuvre pour faire face à
d’éventuels travaux, aux frais
de déménagement et aux
dépenses inattendues lorsque l’on change de vie.
2
Optimisez
l’apport
Actuellement, 23 % du montant
de l’achat est couvert par un
apport de l’emprunteur en
moyenne. Cet apport provient
de ses économies personnelles, constituées, si possible,
sous forme de plan (PEL) ou de
compte épargne logement
(CEL), des aides familiales,
mais aussi de la somme prêtée à taux zéro. Parmi les montants également considérés
comme fonds propres, les prêts
aidés (prêts conventionnés ou à
l’accession sociale, ou encore
les prêts à 0 % octroyés par
certaines collectivités). Plus
l’apport personnel est important, plus le taux d’emprunt est
optimal : les banques apprécient les clients capables d’économiser et le moindre risque
que cela suppose pour elles.
3
Valorisez
votre dossier
Outre le montant de la somme
que vous apporterez, les critères qui présideront aux
meilleures conditions d’em-
prunt sont, bien sûr, liés aux
revenus de l’emprunteur (ou du
ménage), à leur montant actuel
et futur ainsi qu’à leur régularité. Les banques font des
efforts sur leur taux en cas de
(bons) revenus réguliers en
CDI, de personnes peu endettées
par des prêts à la consommation, de jeunes gens susceptibles de connaître de belles
carrières professionnelles, et
de ménages pourvus d’un joli
patrimoine mobilier ou immobilier. Difficile d’avoir une prise
sur ces critères de sélection,
d’autant que c’est l’ordinateur de
la banque qui calculera l’offre.
4
Excitez la
concurrence
C’est une nécessité. Les
sommes en jeu sont telles que
le gain d’un dixième de point
sur le taux nominal vous fait
gagner des milliers d’euros.
En acceptant de financer votre
opération, la banque vous fidélise durant des années. Elle
amortira largement son “investissement” sur les divers produits
que vous souscrirez.
Il existe plusieurs moyens de
faire jouer la concurrence. On
peut le faire soi-même en faisant
le tour des agences. Mais cette
démarche est longue et peu
efficace. Le mieux reste sans
doute de solliciter un courtier en
prêt dont le métier est précisément d’aligner tous les
n Couple dont l’apport ne couvre
que les frais de notaire.
n Achète un appartement
d’une valeur de 120 000 €.
n Souhaite un prêt à taux fixe,
avec mensualités modulables,
remboursable sur 20 ans.
Couple avec 80 000 €
d’apport personnel
(avec frais de notaire).
n Désire acquérir un
appartement d’une valeur
de 200 000 €.
n Souhaite un prêt à taux fixe,
d’une durée de 15 ans.
n
Qui propose actuellement les
meilleures conditions de prêts
aux accédants à la propriété ?
Pour le savoir, nous avons
adressé les deux dossiers
d’emprunteurs ci-dessus
aux établissements prêteurs
et aux courtiers en prêt. Huit
banques et trois intermédiaires
nous ont fait une proposition de
financement. Nous regrettons
l’absence du Crédit agricole,
Ce jeune ménage ne dispose pas
de fonds propres, sauf pour payer
les frais de notaire. Sur ce profil très
courant actuellement, les banques
se montrent plutôt compétitives,
notamment la Banque postale, qui est
la mieux placée avec un TEG de 4,65 %,
juste devant la Société générale.
Mais, cette année encore, tous les
établissements classiques ou les spécialistes du crédit immobilier se font
ramasser par les propositions imbattables des courtiers en prêt. Alors que
l’an dernier, Meilleurtaux (qui n’a pas
répondu cette fois) proposait 3,66 %
sur ce dossier, la meilleure offre
provient en 2007 d’un autre courtier
en ligne, Empruntis, devant les
courtiers “historiques” Ace et Cafpi.
Empruntis parvient à descendre sous
la barre des 4 % : un effort à saluer.
IMMOBILIER
PRÊT SANS APPORT PERSONNEL : JUSQU’À 25 % D’ÉCONOMIE
Crédit à taux fixe modulable
de 120 000 € sur 20 ans (apport 0 %)
* TEG (Taux effectif global) : taux nominal + assurance + frais de dossier.
** Durant 5 ans, puis 783,28 €.
Courtiers
Banques
Courtiers
Banques
PRÊT AVEC APPORT PERSONNEL : JUSQU’À 24 % D’ÉCONOMIE
Sur ce dossier, la différence entre
les courtiers et la Banque postale est
plus resserrée, puisque Cafpi propose
à un dixième de point près la même
offre que l’établissement public.
À nouveau, Empruntis devance
les autres offres avec une proposition
canon de 3,89 %, contre 3,79 % l’an
dernier. L’intermédiaire parvient donc
à limiter la répercussion de la hausse
des taux. Les banques sont nettement
distancées, notamment LCL et
la Caisse d’épargne d’Île-de-France,
dont les propositions dépassent
50 000 € en coût total de crédit.
À noter le bon comportement du spécialiste UCB, ainsi que l’intérêt marqué de la Bred pour ce dossier constitué d’un solide apport personnel.
pourtant plusieurs fois sollicité.
À des fins de comparaison,
ces profils d’emprunteurs sont
les mêmes que dans notre précédent dossier («60» n° 403,
mars 2006). On peut ainsi
se rendre compte que les taux
globaux restent modérés, malgré la petite hausse du coût de
l’argent sur les marchés financiers. Alors que les indices qui
servent à fixer les conditions
Crédit à taux fixe modulable
de 120 000 € sur 15 ans (apport 40 %)
* TEG (Taux effectif global) : taux nominal + assurance + frais de dossier.
aux particuliers ont grimpé
puis rebaissé récemment
entre nos deux enquêtes,
les établissements prêteurs
n’ont répercuté que partiellement ces variations. La BNP
propose, par exemple,
un taux de 4,72 % à notre
premier couple, contre
4,53 % en mars dernier.
L’offre du courtier Empruntis
est supérieure de 0,1 % à
celle faite pour ce même
dossier début 2006. Le plus
fort écart se trouve à la Caisse
d’épargne Île-de-France,
qui passe de 4,72 % à 5,11 %
cette année.
Le classement des banques
n’est pas bouleversé par
rapport à notre précédente
étude : la Banque postale et,
à un degré moindre, la BredBanques populaires demeu-
rent les établissements
les plus attractifs pour
les emprunteurs qui les
démarchent directement.
Mal placée l’an dernier, la
Société générale n’a pratiquement pas changé son taux
effectif global pour le premier
profil : 4,68 % aujourd’hui,
contre 4,66 % alors. De fait,
elle devient compétitive
sur les prêts sans apport.
DOSSIER >>>
37
DOSSIER
IMMOBILIER
Etant donné les
sommes en jeu,
il faut faire jouer
la concurrence
sans scrupules,
quitte à changer
de banque.
professionnelle, elle peut en
revanche exiger une indemnité
de remboursement anticipé si
vous vendez pour acheter plus
grand par exemple. Cette
somme s’élève au maximum à
3 % du montant restant dû.
Mieux vaut dès le départ négocier la réduction ou la suppression de cette indemnité.
7
Étudiez bien
l’assurance
établissements de crédit et de
ressortir les meilleures offres.
«60» a déjà pu vérifier par des
clients mystères que l’emprunteur gagnait à recourir à un
courtier, même si cette profession n’est pas exempte de tout
reproche. Certains conseillent
trop souvent les banques qui les
rémunèrent le plus grassement. Mais le courtier obtiendra pour vous des conditions
que le particulier ne peut décrocher seul face à un chargé de
clientèle, sauf à être un très bon
client de l’agence.
Le conseil est d’aller ensuite
voir votre propre agence afin
de lui présenter les conditions
du plus brillant concurrent.
Libre à vous ensuite de quitter
votre banque si elle n’est pas
capable de s’approcher de
l’offre concurrente ou alors d’y
rester si elle fait un effort. Car
l’établissement qui accepte de
vous prêter à de bonnes conditions exige en retour la domiciliation de vos revenus pendant toute la durée du contrat.
Une condition compréhensible
bien que jugée abusive par la
Commission des clauses abusives.
38 <<< DOSSIER
Notons que banquiers et courtiers préfèrent travailler à partir d’un compromis de vente. Il
faudra donc avoir signé une
promesse de vente avant de
solliciter ces établissements.
Vous avez un mois pour trouver le crédit, mais l’affaire peut
être réglée en dix jours.
Le courtier ne touchera des
honoraires (négociables) que si
vous acceptez sa proposition.
Vous n’aurez pas à verser des
frais de dossier bancaire.
5
Demandez
à moduler
Généralement incluses dans
l’offre de prêt, les échéances
modulables permettent de faire
varier le montant de l’échéance
en cas de difficultés financières
passagères ou, au contraire,
lors d’une hausse des revenus.
Les contrats de prêt l’intègrent
de plus en plus, avec un délai de
carence. Il est même parfois
possible de reporter intégralement le paiement d’une mensualité à une ou deux reprises.
La clause se négocie avec le
chargé de clientèle.
6
Prévoyez
le rachat
Rares sont les emprunteurs qui
rembourseront leur prêt mensuellement jusqu’à la fin.
L’accroissement de la mobilité
professionnelle et les aléas de la
vie font que l’on revend sa résidence principale plus souvent
qu’autrefois. Si la banque ne
doit rien réclamer en cas de
revente pour cause de mutation
Dans les faits, la banque n’octroie
aucun prêt si l’emprunteur n’est
pas assuré contre le décès et
l’invalidité. Pour cela, vous
devrez remplir un questionnaire
médical : c’est là que les ennuis
peuvent commencer (voir encadré page ci-contre). Pour les coemprunteurs, l’idéal est de
s’assurer chacun à 100 % ; une
solution moins onéreuse
consiste à couvrir les têtes selon
leur contribution. Même si c’est
peu apprécié par les banques, il
est en principe possible de
souscrire son assurance-décès
auprès d’un autre organisme,
pour un coût moindre.
La banque vous proposera également d’autres assurances,
comme le risque d’arrêt de travail. Vérifiez les franchises et
FUYEZ LES PRÊTS À TAUX RÉVISABLES
Rien ne justifie plus de
souscrire un prêt à un taux
révisable. Explications.
de 10 ans, celui du prêt à
taux révisable se cale sur
l’Euribor 3 mois ou un an.
Certains établissements
Le premier se situe à 3,76 %
appâtent encore le client
actuellement (contre 3,28 %
en proposant des taux
début 2006), tandis que
révisables d’apparence
le second atteint de 3,58 %
attractive. Non seulement
(Euribor 3 mois) à 3,8 %
ce taux ne s’applique souvent (Euribor 1 an). Ce type de
que quelques mois, mais en
prêt est injustifié, d’autant
plus il variera selon un indice que l’emprunteur est quasien petite forme actuellement. certain que sa charge va
Si le taux fixe d’un crédit
augmenter. Les courtiers en
immobilier est calculé à
prêt proposent de racheter
partir de l’obligation
le prêt à taux révisable et de
assimilable du Trésor (OAT)
contracter un prêt à taux fixe.
8
Choisissez
la caution
La banque a besoin d’une
garantie en cas de défaillance
dans le remboursement. Pour
cela, deux solutions existent :
le privilège de prêteur de
deniers et la caution mutuelle. La
deuxième solution est moins
onéreuse : pas de main levée et
restitution d’environ 75 % de la
somme versée à la fin du crédit.
9
Sachez
comparer
Trop souvent, la première proposition reçue est calculée hors
assurance. Les seuls taux susceptibles d’être comparés les
uns aux autres sont les taux
effectifs globaux car ils intègrent en principe toutes les
dépenses liées au prêt. Mais il
arrive que les banques se
mélangent les pinceaux dans
leurs calculs et proposent des
simulations un peu étranges.
Pour accéder à la vraie “douloureuse”, demandez le coût
total du crédit en euros, assurances comprises. Il permet de
connaître exactement ce que va
vous coûter le crédit
l
POUVOIR EMPRUNTER
MALGRÉ UN RISQUE DE SANTÉ
Où et comment trouver l’assurance décès-invalidité de son prêt immobilier
lorsqu’on présente un risque de santé ? Entrée en vigueur dès le 1er janvier,
la convention Aeras doit aider l’emprunteur à assurer son crédit.
À plusieurs reprises, « 60 » a débusqué et
dénoncé le cartel des assureurs et des banquiers qui conduit à surfacturer l’assurance
décès-invalidité des crédits immobiliers de tous
les emprunteurs et à exclure directement ou
par des surprimes quasi-usuraires les personnes présentant un risque de santé plus ou
moins avéré (voir notre dernière enquête
n°408, septembre 2006 : Stop aux discriminations injustifiées).
En 2007, un nouveau dispositif conventionnel,
signé par certaines associations de malades, de
consommateurs, les assureurs et les banquiers
devrait permettre aux emprunteurs en surpoids,
handicapés, remis d’un cancer, séropositifs, diabétiques, hypertendus ou touchés par une affection durable de bénéficier de la convention Aeras
(s’assurer avec un risque de santé aggravé).
POUR LES PRÊTS DE MOINS DE 300 000 €
Bien que les précédentes conventions se soient
soldées par des semi-échecs (9 000 exclus en
2004) du fait de leur non-application par certains
professionnels, l’emprunteur en difficulté, pour
s’assurer contre le risque décès et invalidité, doit
pouvoir faire appliquer cette convention. Pour
en bénéficier, il doit être âgé de moins de 70 ans
et son prêt ne doit pas dépasser 300 000 €
au total, sans limite de durée du crédit.
Le dispositif est composé de trois niveaux. Un
niveau où l’assureur peut refuser l’assurance
de groupe associée à l’emprunt pour cause de
risque aggravé. Un deuxième niveau permet
un examen individualisé qui aboutit à une proposition à un tarif adapté à la situation. Si l’assureur n’offre aucune solution, un pool de
risques très aggravés, au troisième niveau,
proposera une formule de garantie et déterminera le montant de la prime. Les offres du
2e et 3e niveau sont toujours plus coûteuses,
même si la convention prévoit une mutualisation des primes en faveur des personnes à
revenus modestes.
TRAITEMENT PLUS RAPIDE DES DOSSIERS
Les banques se sont engagées par cette
convention à accepter les contrats individuels
d’assurance décès-invalidité (par le biais d’une
délégation d’assurance, souvent facturée par
les établissements) et les garanties alternatives en cas de refus de l’assurance (cautions,
nantissement de contrat d’assurance-vie, etc.).
Autre promesse de taille : réduire les délais
de traitement de ces dossiers. Même couchés
sur le papier, ces engagements risquent de ne
pas redescendre immédiatement dans les
agences. Les emprunteurs en mal d’assurance peuvent donc contacter les organismes cidessous, dont l’une des vocations est de trouver des solutions en cas de risques de santé.
Plus d’info Plus
d’info Plus
d’info Plus• www.handid’info
• eia-assur.com,
risques aggravés ;
Pour les emprunteurs présentant
un risque de santé,
aggravé, des organismes proposent
des formules
d’assurance adaptées.
ASSUREURS
• AGF propose
un contrat adapté
à tous : Soluxis ;
• April est l’un
des spécialistes
de l’assurance des
• AIG Vie présente
ses solutions sur
www.aigvie.com ;
• Swiss Life propose
plusieurs offres.
COURTIERS
EN ASSURANCE
• cabip.com ;
• Capvie, sur
www.garantieemprunteur.com,
travaille avec la
société Cardif ;
où l’on retrouve
Acarat, AIG Vie,
Aprep ou April ;
• le courtier Assurea
(www.connectassur.
com), qui travaille
avec GPA (Generali),
AIG, April, et Acte Vie ;
• Solly Azar, sur
superassureur.com ;
• Solidaris ;
• Spheria Vie,
sur www. cdcrisquesaggraves.com ;
assur.com, à Nantes.
COURTIER EN PRÊT
• Cafpi affirme
proposer des crédits
sans exiger d’assurance emprunteur.
LES COMPARATEURS
• connectassur.com,
avec Assurea ;
• www.sos-assurance.com regroupe
trois intermédiaires.
DOSSIER >>>
39
IMMOBILIER
les modalités de prise en charge.
Elle proposera aussi une assurance
contre le risque de perte d’emploi.
À vous de juger si cela est nécessaire, selon votre situation, mais
aussi des exclusions dans le
contrat (mal de dos, problèmes
psychiques ne sont pas souvent
couverts). Cette garantie est
assez onéreuse. Certaines
banques (CIC, Bred, Crédit
mutuel et Crédit foncier) proposent une autre assurance : la
garantie contre une moins-value
en cas de revente précoce. Une
option qui peut être intéressante
étant donné l’impact de l’évolution des prix sur la valorisation du
patrimoine.

immobilier

Transcription

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