NOTE No 61 JURISPRUDENCE RECENTE

SALMON et ASSOCIES
Avocats à la Cour
LETTRE d’INFORMATION
DROIT IMMOBILIER
Mois : JANVIER 2012
N : 61
Objet : JURISPRUDENCE RECENTE
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SALMON et ASSOCIES
Société d’Avocats
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Lettre d’information Droit Immobilier
N°: 61
Sujet : JURISPRDENCE RECENTE
De récents arrêts de la Cour de Cassation nous conduisent à vous adresser cette lettre d’information
pour faire le point sur des solutions connues pour lesquelles un rappel peut être utile ou des
solutions nouvelles sur lesquelles il nous faut attirer votre attention.
1° Congé d’un bail d’habitation
Une Cour d’Appel avait jugé le congé valable bien que celui-ci notifié par lettre recommandée fut
retourné avec la mention « non réclamée – retour à l’envoyeur » ; la Cour de Cassation en son arrêt
du 13 Juillet 2011 casse cette décision confirmant ainsi sa jurisprudence antérieure.
Nous savons qu’en matière de copropriété les mises en demeure par lettre recommandée ont pour
point de départ le lendemain du jour de la première présentation. Il en est différemment en matière
locative puisque l’article 15 de la Loi de 1989 précise que le délai de préavis ne commence à courir
qu’à compter du jour de la « réception de la lettre ou de la signification ».
C’est évidemment une prime à la mauvaise foi pour les locataires mais la Cour de Cassation a
confirmé sa jurisprudence.
Dans ces conditions et à l’évidence, il faut privilégier la signification du congé par huissier. En cas
d’envoi recommandé le congé doit être présenté avec un temps suffisant pour permettre en cas
d’absence de retrait ou de refus la délivrance d’un congé par huissier.
2° Changement de destination de l’immeuble
La Cour de Cassation en son arrêt du 19 Octobre 2011 rappelle qu’il ne peut y avoir de changement
de destination de l’immeuble sans décision de l’Assemblée Générale quelles qu’en soient les raisons
et cette destination ne peut être modifiée que par une décision prise à l’unanimité.
3° Changement de syndic
L’arrêt de la Cour de Cassation du 3 Novembre 2011 rappelle que l’ancien syndic est tenu de
remettre dans le mois de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds
et l’ensemble des documents et archives du syndicat à défaut l’ancien syndic peut y être contraint
par décision du Tribunal de Grande Instance statuant comme en matière de référé.
Cette règle est connue cependant l’arrêt rendu présente un intérêt dans la mesure où il considère
que les documents et archives du syndicat sont « portables » et c’est donc à l’ancien syndic
d’adresser les documents au nouveau syndic. Cette décision présente un intérêt complémentaire
dans la mesure où l’arrêt complète la jurisprudence antérieure en précisant que le syndic ayant
l’obligation de tenir l’ensemble des documents nécessaires à la gestion de la copropriété ; il
appartient dans ces conditions à l’ancien syndic de « prouver » qu’il a satisfait à son obligation ou le
fait qu’il ne détient effectivement pas les documents nécessaires.
Cette preuve peut être quelquefois extrêmement difficile à rapporter d’où la nécessité absolue pour
un syndic entrant en fonction de dresser un état complet des documents qui lui sont remis y compris
ceux relatifs à la construction de l’immeuble dont vous savez qu’ils sont indispensables en cas de
constitution d’un dossier de procédure relative aux travaux de construction ou de réhabilitation d’un
immeuble.
4° Responsabilité de l’agent immobilier
Deux arrêts viennent d’être rendus en Septembre et Novembre 2011 lesquels rappellent le devoir
d’information et de conseil de l’agent immobilier à l’égard des acquéreurs potentiels d’un bien
immobilier. L’agent immobilier doit veiller « au-delà de l’apparence » au descriptif des annonces qu’il
publie.
La Cour d’Appel avait écarté la responsabilité de l’agence au motif que l’annonce comportait des
photographies permettant de considérer que le château disposait d’un toit en ardoises en bon état et
qu’il n’entrait pas dans la mission de l’agent immobilier de vérifier le descriptif des annonces qu’il
publie. La Cour de Cassation a cassé cette décision en considérant que l’agent immobilier a commis
une faute en proposant à la vente un bien précisant « maison rénovée » alors que le bien est vétuste.
Dans une autre espèce, le toit de l’immeuble était affaissé ce qui était, précise la Cour de Cassation,
visible mais il n’en demeurait pas moins que l’agent immobilier aurait dû attirer l’attention des
acquéreurs sur cet affaissement du toit.
Bien évidemment il ne peut suffire que ce devoir de conseil et d’information à l’égard des acquéreurs
soit que verbal dans la mesure où il appartient au professionnel de rapporter la preuve de l’exécution
de ses obligations…
***
Nous sommes bien sûr à votre disposition pour vous donner toutes précisions quant à ces évolutions
jurisprudentielles et les conditions dans lesquelles il convient d’en tenir compte.
Quoi qu’il en soit de ces difficultés nouvelles, nous vous souhaitons une bonne année 2012.
Jean-Jacques SALMON
Nous vous adresserons nos prochaines lettres d’information par E-mail, ce qui
nous permettra, si vous le souhaitez de diffuser dans le même temps, nos
lettres d’information auprès de l’ensemble de vos collaborateurs.
Nous vous remercions de nous retourner par E-mail, la liste des adresses de
ceux-ci pour que nous leur assurions directement la transmission.