Les copropriétés dégradées

Transcription

FACULTE DE DROIT ET DE SCIENCE POLITIQUE
Les copropriétés dégradées
Mémoire soutenu le 27 juin 2006 pour la
Validation des Acquis de l’Expérience
(V.A.E.) de la
Licence Professionnelle
Management des organisations,
organisations, spécialité
gestionnaire de ll''HHaabbiittaatt Locatif & social
Dominique GANAYE
Responsable Pédagogique :
Madame Martine BARRE-PEPIN
[email protected]
Directeur de mémoire :
Madame Marguerite BOUTELET-BLOCAILLE
Maître de Conférences
[email protected]
Service de Formation Continue
[email protected]
[email protected]
-2-
SOMMAIRE
Préambule
Introduction
Brefs rappels sur la copropriété
Les immeubles collectifs à travers l’histoire
Les sources des difficultés
Chapitre I : La dégradation des copropriétés : un problème aux
causes multiples
Section I : Les constats des difficultés
Section II : Les causes des difficultés
Section III : Les définitions de la dégradation
Chapitre II : La gestion des copropriétés dégradées : un défi pour
les syndics
Section I : Les pouvoirs du syndic en phase normale
Sous section I : L’exercice des pouvoirs du syndic : contexte général
Sous section II : Les moyens de recouvrement des impayés de charges
Sous section III : les moyens pour obtenir des décisions de l’assemblée des
copropriétaires
Sous section IV : la possibilité d’obtenir des aides publiques et des
exonérations
Sous section V : Les modalités de gestion issues de la loi du 13 décembre 2000
Section II : Des exemples concrets
Section III : Les prérogatives de l’administrateur judiciaire
Chapitre III : Les perspectives d’évolution du cadre législatif : des
idées en quête de financements
Section I : Les textes législatifs existants et en préparation
Section II : Les propositions du rapport du Conseil Economique et Social
Section III : Les préconisations des professionnels
Section IV : Les critiques d’Emmaüs
Section V : Exemples étrangers
Section VI : Essai de propositions personnelles
Conclusion
Annexes
Table des matières
Bibliographie
-3-
Préambule :
Ce mémoire prend une dimension particulière, en s’inscrivant tout à la fois dans la globalité
de mon parcours professionnel, et au cœur de celui-ci, dans la phase de Validation d’Acquis
d’Expérience.
Dimension particulière, tout d’abord au sein de mon parcours professionnel, où après une
longue période d’activité salariée de 19 ans chez le même employeur, je fus licencié. Entré
comme employé de bureau, je fus tour à tour, responsable d’un service, puis de deux, puis
responsable du management des ressources humaines de ces deux services, et enfin quasi
« bras droit » du binôme de dirigeants. Le tout sans aucune formation spécifique en matière
immobilière avant d’arriver dans l’entreprise.
Dimension particulière également, parce qu’arrivé à 43 ans, soit à peu près à mi parcours
d’une vie professionnelle, j’ai donc choisi, après avoir validé cette idée dans le cadre d’une
prestation O.P.I. (Objectif Projet Individuel), choisi de mettre à profit ce temps de chômage,
pour entrer dans une phase de V.A.E. (Validation d’Acquis d’Expérience). La première partie
a abouti le 13 septembre 2005, à la soutenance d’un mémoire sur mon expérience
professionnelle proprement dite, dans lequel je décrivais de façon détaillée ma formation,
mon expérience professionnelle et mon expérience complémentaire associative. J’y analysais
ensuite mes acquis, et terminais par une partie illustrative de quatre exemples dits
« complexes », avant de conclure. Cette soutenance a reçue de la part du Jury, un accueil
favorable sous la forme d’une validation partielle, et m’a invité à suivre et valider les
épreuves de l’enseignement « Droit », pour à acquérir des connaissances fondamentales en
droit des contrats et des contrats spéciaux.
J’ai donc repris le chemin « des bancs de la faculté » dès octobre 2005 pour suivre ces cours.
En concertation avec l’équipe pédagogique de cette Licence Professionnelle et sa responsable,
j’ai également décidé de suivre en candidat libre un certain nombre d’autres matières que
celles de l’unité d’enseignement « Droit », afin, tant
de parfaire et de compléter mes
connaissances.
Dispensé du stage en entreprise, qu’effectuent les autres étudiants, j’utilise ce temps pour des
recherches et la rédaction de ce mémoire sur le thème des copropriétés dégradées.
-4-
Je vais tâcher d’y mettre à profit à la fois, mes acquis antérieurs, et ceux tout récents et plus
théoriques, des cours suivis dans la licence professionnelle.
Si le Jury accepte de m’accorder la validation de cette nouvelle partie, j’aurais ainsi pu
réaliser la consécration diplômante de mon parcours professionnel complété par ces récentes
études, et je pourrai me lancer dans la deuxième phase de cette vie professionnelle.
-5-
Introduction :
La propriété envisagée par le code Civil est une propriété individualiste. Celle-ci n’est pas
compatible avec la réalité, car en fait les propriétés ne sont pas isolées du reste du monde1. La
plupart du temps, nous nous trouvons en présence de propriétés collectives. Il en existe quatre
styles : la propriété entre époux (partie communautaire), la mitoyenneté (en général un mur),
l’indivision (dès lors qu’il y a un décès et plusieurs héritiers, fin d’un mariage avec régime
communautaire) et la copropriété des immeubles bâtis. C’est ce quatrième et dernier cas qui va
intéresser notre travail.
Brefs rappels sur la copropriété :
Après une présentation rapide de l’évolution des textes sur la copropriété des immeubles
bâtis, nous analyserons les formes particulières qui caractérisent la copropriété.
Survol de l’évolution des textes réglementant les immeubles en copropriété
A l’origine, existait la méthode dite « de Grenoble » (ville où elle avait commencé à
s’utiliser) : il s’agissait de raisonner par étage. Puis est apparu en 1804 le code Civil, un seul
article régissait la copropriété, il s’agit de l’article 664. Le phénomène était peu répandu. La loi
du 28 juin 1938 l’a organisée : création du syndicat des copropriétaires et du règlement de
copropriété. Puis, elle a été complétée par un décret du 4 janvier 1955 qui prévoyait la
rédaction du règlement de copropriété sous forme authentique.
Cette loi a été remplacée par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars
1967 encore aujourd’hui en vigueur.
Diverses lois traitent de telle ou telle question sur la copropriété depuis cette date, et affinent la
façon de les gérer, mais c’est toujours la même loi de base. Notons juste au passage, la loi dite
Bonnemaison du 31 décembre 1985 axée sur le contrôle des charges.
Une est remarquable sur la question de ce mémoire, c’est celle du 21 juillet 1994, qui complète
la loi Bonnemaison et permet au syndicat de recouvrer les charges, mais avec plus de pouvoirs
(privilège spécial article 19-1). Elle instaure également l’administrateur provisoire.
1
Capoulade, Giverdon et Givord, La copropriété : Dalloz, 2005, page 15.
-6-
La loi du 13 décembre 2000 dite loi SRU (Sécurité et Rénovation Urbaine), texte important qui
intervient dans tous les domaines de l’immobiliers, elle concerne la copropriété à la fois au
niveau de la clarification et de la facilitation de son fonctionnement, et également pour le
versement d’aides et/ou l’exonération en cas de difficulté.
Une autre modification notable ayant directement trait à la question spécifique de notre
mémoire est intervenue avec la loi du 1er août 2003 qui instaure la possibilité d’une
expropriation pour non paiement des charges (articles L 615-6 & 7 du code de la Construction
et de l’Habitat).
Le survol des quarante dernières années de la copropriété permet de constater trois lignes
directrices :
-
la volonté de transparence et de lisibilité des éléments notifiés avant la prise de
décision de l’assemblée générale
-
la volonté de veiller au respect individuel de chaque copropriétaire qui ne connaît
que deux limites : la destination de l’immeuble et le respect du droit des autres
copropriétaires
-
la troisième ligne qui nous concerne plus particulièrement dans ce travail : la
volonté du législateur de maintenir un patrimoine immobilier en bon état d’entretien
et d’en favoriser les améliorations, en facilitant l’adoption des décisions et en dotant
le syndicat des copropriétaires de garanties de paiement.
Forme particulière de la propriété immobilière
Selon l’étude de l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) d’avril
20042, la copropriété concerne 7 600 000 logements (sur 28 221 000 au total3) en France en
2006, ce qui représente 6 500 000 copropriétaires. La taille moyenne des immeubles en
copropriété est de 12 logements, mais elle va de 2 à plusieurs milliers pour certaines cités des
années 1970. Toujours selon cette même étude, 6,1 % des immeubles présentent des impayés
de charges nombreux et importants et 11,8 % peu nombreux et importants, ce qui représente
2
Disponible sur internet à la page :
http://www.anil.org/servlet/anil.document.DocVoir?id_appli=4&id_categ=73&id_scateg=0&id=3412&inter=1
3
Rapport du Conseil Economique et Social présenté par Madame Frédérique RASTOLL, rapporteure et adopté le 24 septembre 2002.
-7-
tout de même ramené au nombre de logements en copropriété plus de 1 300 000 logements
présentant des problèmes importants de charges. L’étude menée porte donc sur une catégorie
de près d’un cinquième du total des immeubles en copropriété.
La copropriété est une forme particulière de propriété qui allie la propriété exclusive et
l’indivision : l’immeuble est envisagé par lots4, et ensuite, que chaque copropriétaire est
propriétaire d’au moins un de ces lots, et que à l’intérieur même de chacun d’eux, il existe une
partie dont il a l’usage de façon exclusive, ou privative, et il est en même temps copropriétaire
d’une partie, ou quote-part des parties communes, c’est donc une indivision. La copropriété
est donc un mélange de propriété exclusive et d’indivision. De cette nature particulière et
originale, naissent différentes règles.
La difficulté vient donc souvent de la cohabitation qui doit s’opérer entre la propriété
exclusive de la partie privative, et la propriété indivise des parties communes. De plus même
pour les parties privatives, le règlement de copropriété édicte une destination ou affectation,
qui peut être prévue pour tout l’immeuble ou certains lots seulement, il y a donc limite de
jouissance par rapport à la propriété individuelle. Cette limite est prévue par le règlement de
copropriété.
La nature même de cette forme de propriété immobilière fait naître une personnalité juridique
civile à part entière qu’est le syndicat des copropriétaires5, et dont la représentation sera faite
par son syndic en exercice, qui pourra être un professionnel ou un copropriétaire à titre
bénévole. Pour l’étude de la question des copropriétés dégradées qui nous occupe, nous
aurons exclusivement affaire à la représentation professionnelle, car il s’agira toujours
d’immeubles assez importants, voir très importants au niveau de leur taille, et ceux-ci seront
donc tout le temps gérés par des professionnels, l’exercice bénévole étant quasi
systématiquement réservé à de petits immeubles.
Les immeubles collectifs à travers l’histoire de l’habitat
Pour bien appréhender la question des copropriétés dégradées, et après avoir brièvement
rappelé dans quel cadre juridique évolue un immeuble en copropriété, il semble utile de
4
5
Christian Atias, Droit Civil, les Biens, huitième édition 2005, page 248
Christian Atias, Droit Civil, les Biens, huitième édition 2005, page 248
-8-
passer part quelques repères historiques, qui nous permettrons de mieux comprendre les
questions quasi exclusivement financières qui soutendent l’aboutissement à une copropriété
dégradée6. Nous envisagerons successivement la naissance des immeubles collectifs, puis
l’expansion de l’habitat collectif.
La naissance des immeubles collectifs
Il faut se replacer dans le contexte du démarrage de la croissance industrielle vers 1850-1880,
pour voir poindre un transfert de population vers les villes, et un besoin quantitatif
d’hébergement.
En 1931, un recensement met en évidence que le seuil de 50 % de la population urbaine est
atteint (nous sommes en 2006 arrivés à 85 %). A partir de 1920, apparaissent donc des
politiques de l’habitat, et avec elles le début de la planification.
Et c’est après la seconde guerre mondiale, dans les années 1950, que le transfert massif vers
villes fait cette fois apparaître une exigence de logements en nombre important, avec la
problématique de sortir des mauvaises conditions d’hygiène et de confort.
L’évolution et l’expansion de l’habitat collectif
Disons successivement quelques mots du développement d’abord des villes elles mêmes,
c'est-à-dire sous l’angle de la planification, puis ensuite de l’habitat lui-même, et de
l’apparition d’une catégorie jusque là non prise en compte en terme qualitatif, puisqu’il
s’agissait des pauvres, et donc de ce qui deviendra l’habitat dit social.
•
Le développement des villes
Au sortir de la guerre (1950), deux problèmes se posent de façon connexe : la reconstruction
et la réponse à des critères de modernité. L’option de rénovation des centres villes ne sera pas
retenue dans un premier temps (elle le sera une dizaine d’années plus tard vers 1962 avec les
lois dites « Malraux ») principalement eu égard à l’urgence des besoins en logement, et c’est
la solution de construction quantitative à la périphérie des villes qui l’emportera, ce sera le
début de l’apparition des zones d’urbanisation prioritaire (Z.U.P.), et aussi du débat sur les
6
Cours de Madame FORTUNET, Maître de Conférences à la faculté de Droit et Sciences Politiques de Dijon « L’histoire de l’Habitat »
J-M. STEBE, Le logement social, Paris, P.U.F., 1998
J-M. STEBE, La réhabilitation de l’habitat social en France, Paris, P.U.F., 1998
Ph. ZITTOUN, La politique du logement, Paris, l’Harmattan, 2001
-9-
inconvénients de l’habitat locatif de grande taille. L’évaluation de 200 000 logements par an
est faite, et à la fin de 1958 l’objectif de 100 000 logements est atteint avec le programme
« plan Courant » (du nom du Ministre du logement de l’époque). Dans la décennie des années
1960 toutes les villes de moyenne importance disposeront d’une Z.U.P. On basculera vers
l’excès et le gigantisme : une partie des difficultés des copropriétés dégradées issues de la
privatisation du parc social proviendra de là (voir plus loin dans « Les sources des
difficultés »)
•
Le développement de l’habitat social
Il ne faut pas perdre de vue que les critères choisis sont ceux de modernité et de confort, et
que ces immeubles seront au départ un net progrès par rapport à l’existant. Les surfaces
proportionnelles au nombre d’habitants, la luminosité étaient jusque là des critères pour
lesquels les catégories les moins favorisées n’avaient pas de possibilité d’accès. La politique
mise en place se développe autour de deux axes : des mécanismes de protection (aide à la
personne) et l’élaboration d’une politique globale (politique de la ville).
Les sources des difficultés
Les deux principales sources des difficultés sont la privatisation d’une partie du parc social
justement issue de ce développement dans les années 1960, et la dégradation d’une partie du
parc privé principalement situé dans les centres villes dont la rénovation ne sera entreprise
que plus tard.
La privatisation d’une partie du parc social
La médiocrité des constructions va faire qu’au bout de 15 à 20 ans, il apparaît des bâtiments
qui se dégradent prématurément. La médiocrité de l’environnement issue d’une logique de
ségrégation fonctionnelle, fait que les zones d’activités, de loisirs, de sports ou de commerces
sont ailleurs. La mise en place d’une politique globale dite « Habitat Vie Sociale » (H.V.S.),
puis de la « Rénovation Urbaine » (R.U.) feront que progressivement, afin de pouvoir faire
face aux coûts engagés par les rénovations, tout en continuant à construire (mais de meilleure
qualité, et donc plus cher), les organismes H.L.M. se mettront progressivement à privatiser
une partie de leur parc afin de bénéficier de rentrées d’argent frais. En général, la privatisation
est faite après une phase de rénovation, et sous forme d’accession à la propriété et/ou de prêt
- 10 -
d’accession à la propriété (P.A.P.) – qui deviendront prêts à taux zéro par la suite - , mais
auprès d’un public à revenus modestes, et qui donc n’auront pas la possibilité de faire face en
même temps au remboursement de leurs prêts et aux travaux d’entretien et de rénovation qui
leurs incomberont désormais puisqu’ils seront en copropriété, donc propriétaires et devant
supporter tous ces travaux.
La dégradation d’une partie du parc privé
Plusieurs axes peuvent être dégagés pour cette catégorie, et classés suivant trois critères qui
seront ceux des propriétaires occupants, ceux des propriétaires bailleurs, et des éléments plus
transversaux.
•
Les propriétaires occupants
Acquéreurs pendant leur période d’activité salariée ou souvent dans les immeubles anciens en
centre ville comme commerçants, puis au moment de l’inactivité, victimes d’une baisse de
revenus (retraites de commerçants faibles, décès d’un membre du couple et pension de
réversion diminuée de moitié), ils ne peuvent faire face aux frais d’entretien.
Acquéreurs par héritage et suite au paiement des droits de succession (qui restent en France
les plus élevés d’Europe), les héritiers sont eux aussi dans l’incapacité de faire face aux
travaux.
•
Les propriétaires bailleurs
Victimes des blocages des loyers, et souvent dépendants des revenus locatifs comme
complément indispensable pour vivre, ils ne peuvent pas non plus investir dans des travaux
d’entretien.
Se pose également la question des locations sous l’empire de la loi du 1er septembre 1948, qui
même si elles sont en diminution, vient certainement pour partie alimenter la masse des
copropriétés en difficultés. Là, c’est de façon encore plus prégnante le montant ridiculement
bas du loyer combiné à un droit au maintien dans les lieux très protecteur7 qui aboutit à
l’alimentation du nombre des copropriétés en difficultés.
7
Loi du 1er septembre 1948, chapitre I «Du maintien dans les lieux », articles 4 à 17 et chapitre II « Du droit de reprise », articles 18 à 25.
- 11 -
•
Eléments transversaux
Recoupant les deux catégories ci-dessus, quatre questions peuvent également influer et
augmenter les difficultés :
-
celle des secteurs protégés et/ou des immeubles classés et/ou inscrit à l’inventaire
supplémentaire des Monuments Historiques et du niveau d’exigence requis dans
l’exécution des travaux souvent impossible à suivre malgré les subventions,
-
après l’embellie des « trente glorieuses » (1945-1975), il s’est opéré une baisse
progressive, mais générale et majoritaire des revenus et notamment l’apparition
d’une nouvelle catégorie de pauvres qui sont ceux qui travaillent, sont logés en
étant propriétaires, mais qui ne bénéficient justement pas d’aides au regard de ce
qui précède,
-
la troisième étant celle des personnes subissant des « accidents de la vie » soit au
chômage (en constante augmentation), soit en situation de séparation (divorce8 ou
autres…) et qui étaient propriétaires avant ces changements. La baisse des revenus
étant source des difficultés là encore,
-
la constante augmentation des ménages (au sens fiscal) unipersonnels est aussi une
autre source d’affaiblissement des revenus9.
La division de la propriété qui a permis l’accès au logement d’un grand nombre depuis une
cinquantaine d’années s’avère recéler de redoutables difficultés pour assurer l’entretien des
copropriétés. La liberté du propriétaire s’oppose à la nécessité de contribuer aux dépenses
communes d’entretien. La copropriété est une indivision forcée dont il n’est pas possible de
sortir (sauf à vendre), et les difficultés de ce genre de situation qui se rencontre aussi
fréquemment dans les familles, là où l’indivision est possible à faire cesser, ne l’est pas pour
ce qui concerne les immeubles utilisant cette typologie juridique.
Avec le temps, le problème devient crucial, on continue même en augmentant le nombre de
propriétaires sous ce régime, avec l’augmentation des ventes à la découpe.
8
Source INSEE recensements 2005 de la population : passage du nombre de divorce de 14,7% en 1974 à 39,6% en 2004. Voir aussi tableau
« Taux de divorce selon la durée du mariage et l'année du divorce » en annexe n°1 page 99
9
Source INSEE recensements 2005 de la population : passage de 1968 à 1999 pour les hommes seuls 6,4 à 12,5 %, femmes seules 13,8 à
18,5 %, familles monoparentales 2,9 à 7,4 %. Voir aussi tableau détaillé « Structure familiale des ménages » en annexe n° 2 page 100
- 12 -
Les pouvoirs publics saisis de l’affaire s’en sont emparés et essaient de s’en occuper. Les
solutions ne sont pas faciles et font appel à des mécanismes complexes et multiples. C’est ce
que nous allons essayer de montrer dans ce travail.
Après avoir analysé le problème de la dégradation de ces copropriétés dans un chapitre I, nous
examinerons la question de la gestion de ces copropriétés dégradées et les moyens juridiques
permettant la rénovation de ces copropriétés dans un deuxième chapitre. Compte tenu des
difficultés rencontrées, nous examinerons les perspectives d’évolution de la gestion de ces
copropriétés dans un troisième et dernier chapitre.
- 13 -
Chapitre I :
La dégradation des copropriétés : un
problème aux causes multiples
Il s’agira dans ce chapitre de traiter successivement du constat des difficultés dans une
première section, puis dans une deuxième section des causes de ces difficultés, enfin nous
traiterons dans une troisième et dernière section des définitions de la dégradation.
Section I : Les constats des difficultés
Dans cette section, nous présenterons un certain nombre d’éléments chiffrés, tant sur
l’ampleur du fait, que sur l’âge des immeubles en question.
1) Ampleur des chiffres
L’étude de l’ANIL d’avril 2004 déjà citée dans notre introduction10 fournit quelques
indications dans sa dernière partie11. Nous y apprenons notamment que sur une base de
7 600 000 logements en copropriété en France, près d’un cinquième relève d’une catégorie
pouvant les classer en « difficultés » (ce qui est quand même non négligeable puisque cela
représente 1 300 000 logements).
6,1 % des immeubles en copropriétés présentent des
impayés « nombreux et importants », 3,7 % des impayés « nombreux mais peu importants »,
11,8 % des « peu nombreux mais importants », 27 % « peu nombreux et peu importants ».
Ces catégories situant le niveau des impayés de façon globale à 18 % avec niveau important et
tous niveaux confondus à 58,7 %, soit largement plus de la moitié du parc en copropriété
français.
Pour ce qui est du niveau d’entretien, 8,5 % disposent des prestations essentielles assurées,
mais pas de travaux d’entretien, 17,4 % d’un entretien correct, mais de travaux
d’amélioration. Là encore, le pourcentage est non négligeable puisque le total est de 25,9 %,
soit près d’un tiers.
10
Page 6 de notre mémoire, la copropriété comme « forme particulière de la propriété immobilière »
Page 6 du rapport, « le fonctionnement des copropriétés » ; Rapport disponible sur Internet à la page :
11
- 14 -
En marge nous pouvons aussi relever que 5,8 % fonctionnent très mal. Cela n’est pas
directement du mauvais entretien ou des impayés, mais il est évident qu’un mauvais
fonctionnement ne peut qu’inéluctablement être générateur de difficultés, et c’est bien l’objet
de notre étude.
Au final donc, 90,3 % des copropriétés présentent, soit à un niveau financier, soit à un niveau
entretien, soit à un autre niveau (fonctionnement), une difficulté. Ce chiffre est énorme, et
nous amène à poser la question de la nature même de la copropriété comme étant peut être
génératrice de problèmes, quel qu’il soit ?
Un rapport sur les copropriétés en difficultés réalisé par la Direction Régionale de
l’Equipement d’Ile de France (D.R.E.I.F.)12, nous apprends aussi que 75 % des copropriétés
dites dégradées, connaissent déjà des impayés de charges avant de passer en phase de
dégradation13. Cela est une indication significative quant à la corrélation directe entre impayés
et dégradations. Toujours selon ce même rapport, dans trois quarts des sites, la part des
propriétaires occupants est supérieure à 50 %14.
2) Ages des copropriétés
La dégradation des copropriétés est souvent liée à l’âge des bâtiments, mais pas seulement.
Il n’existe à priori aucune étude sur la France entière permettant de circonscrire
les
différentes catégories de copropriétés pour en définir les âges. Toutefois, le rapport de la
D.R.E.I.F. déjà cité ci-dessus, ainsi qu’un autre, de la même
autorité publique15, nous
permettent de dégager un certain nombre d’éléments chiffrés.
Bien que réalisée par la Direction de l’Equipement au niveau de la région Ile de France, la
première étude comporte aussi des indications concernant les agglomérations de Grenoble, de
Montpellier, Marseille, Vaulx en Velin (Lyon). Ces chiffres pourront donc quand même nous
12
Synthèse et compte rendu des ateliers DREIF sur les copropriétés en difficultés (septembre 1999 à mai 2000) réalisé par Ville et Habitat
pour le compte de la DREIF sous la direction d’Olivier MILAN et Virginie BATHELLIER, Division de l’Habitat, Division de l’Urbanisme
et du Schéma Directeur.
13
Ateliers DREIF sur les copropriétés dégradées page 107
14
15
La copropriété en difficulté, état des lieux 1996, DREIF. Division de l’Habitat, Division de l’Urbanisme et du Schéma Directeur.
- 15 -
servir de référentiel. De plus, ces deux études de la D.R.E.I.F., sont elles-mêmes reprises dans
le rapport du Conseil Economique et Social de septembre 200216 comme base pouvant être
retenue pour la France entière.
Trois grandes catégories peuvent être délimitées :
-
les immeubles anciens construits avant 1948. Ils représentent 21 %17 des cas
relatés dans ces études,
-
les immeubles moyennement récents, et principalement issus de la vente du parc
social. Construits entre 1955 et 197518, ils représentent la grande majorité, soit
65 %19 des cas,
-
les immeubles récents, voir non fini de construire (faillite de promoteur,
financements publics non renouvelés…) forment le solde, soit 14 %20. Il est à noter
que pour cette dernière catégorie, elles ne regroupent pas seulement des immeubles
en copropriété, mais également des sociétés d’attributions, des Associations
Syndicales Libres (A.S.L.), des Associations Foncières Urbaines Libres
(A.F.U.L.). Elles sont souvent situées dans des Z.A.C. (Zones d’Aménagement
Concerté)21.
En conclusion, on peut dire que si la majeure partie des copropriétés dégradées sont des
immeubles construits entre 1955 et 1975 avec des techniques de construction plus modernes
mais durables, on observe que des immeubles récents peuvent aussi rencontrer des difficultés
en raison de l’inachèvement de la construction.
Section II : Les causes des difficultés
Les causes de la dégradation des copropriétés sont multiples : elles sont d’ordre économique,
sociologique, juridique, technique, et enfin liées à une gestion défaillante.
16
Page II-18.
17
18
La copropriété en difficulté, état des lieux 1996, page 12
19
20
21
La copropriété en difficulté, état des lieux 1996, page 12
- 16 -
A) Les causes économiques
Toujours selon le rapport de la D.R.E.I.F.22, les causes des difficultés relevant de questions
économiques sont liées quasiment à chaque fois à des facteurs ayant trait à des difficultés
financières des propriétaires, et non pas à des problèmes financiers provenant du syndicat des
copropriétaires et/ou de son représentant légal, le syndic (même si par ricochet cela peut aussi
s’entendre). Ces facteurs sont les suivants : chômage des habitants, précarisation et
paupérisation économique (d’une façon plus globale que pour des individus), endettement,
qui obèrent la réalisation de travaux nécessaires à l’entretien ou à l’amélioration de la
copropriété. La question des personnes arrivées à la retraite est également assez prégnante, car
cette arrivée est accompagnée quasi systématiquement d’une baisse relativement importante
de revenus. Voir très importante pour les cas où l’un des deux membres du couple disparaît,
car pour ce qui est des femmes n’ayant pas travaillées, la réversion n’est alors que de 50 %
dans le meilleur des cas.
B) Les causes sociologiques
Notre source est toujours la même que précédemment : délinquance, insécurité ou sentiment
d’insécurité, problèmes de cohabitation (jeunes/vieux, anciens/nouveaux habitants), part
importante de populations étrangères, population jeune très importante, présence de familles
« lourdes » qu’il est difficile de reloger sur la commune, démobilisation des copropriétaires
présents dès l’origine qui souhaitent vendre.
C) Les causes juridiques
Les causes des difficultés, lorsqu’elles relèvent des questions juridiques, peuvent être issues
de montages juridiques incomplets, d’organisation complexe juxtaposant syndicat de
copropriété, syndicat secondaires, A.S.L.23, A.F.U.L.24-25. Dans ces cas, les blocages
engendrés par des modes différents, mais coexistant, sont à l’origine même de l’apparition des
difficultés. La question est alors plus extérieure aux habitants que comme dans les difficultés
économiques par exemple.
22
A.S.L. : Association Syndicales Libres
24
A.F.U.L. : Associations Foncières Urbaines Libres
25
23
- 17 -
Mais le blocage issu d’une cause juridique est plus fréquemment celui lié au fonctionnement
même de la copropriété qui réclame des majorités diverses à atteindre selon les styles de
travaux à réaliser, et pour lesquels les intérêts individuels sont souvent en conflits entre les
personnes, et également avec l’intérêt collectif.
D) Les causes techniques
Pour cette qualification des difficultés, comme précédemment, les causes sont encore plus
extérieures : mauvaise qualité du bâti, bâti présentant des désordres techniques ou des
malfaçons, dégradations des parties communes et des espaces26. Cela est en grande partie dû à
une construction en hâte au sortir de la seconde guerre mondiale. Ce sont les plans
« Courant » (du nom du Ministre du logement de l’époque) lancés en 1953. La solution
quantitative est retenue au détriment de la qualité. L’objectif est de 100 000 logements par an,
avec un mode de construction selon le principe dit « du chemin de grue »27.
E) Les causes liées à une gestion défaillante
Pour cette cause, il peut s’agir d’une succession de syndics, de mauvaises relations entre le
syndic et les occupants, d’une gestion comptable opaque, d’un manque d’entretien lié à la
négligence du gestionnaire (et non pas à un manque de fonds pour la réalisation) ; bref, toutes
des questions ayant trait majoritairement au professionnel chargé d’assurer la gestion de
l’immeuble28.
Comme analyse de cette deuxième section, deux idées ressortent :
-
Nous pouvons dégager de l’étude des différentes causes, que 20 % d’entres elles
sont liés à des éléments concernant les individus habitants les logements (causes
économiques), 20 % sont « mixtes » : les causes sociologiques (concernant les
individus et des causes extérieures), et enfin, la majorité, 60 %, sont extérieures :
ce sont les causes juridiques, techniques et de mauvaise gestion29.
-
Par ailleurs, lorsque l’ensemble de ces difficultés se combinent sur un même site,
elles conduisent à une dépréciation de la copropriété caractérisée par une forte
26
Cours de Madame FORTUNET, Maître de Conférences à la faculté de Droit et Sciences Politiques de Dijon « L’histoire de l’Habitat »
28
29
Ces chiffres sont issus de mes propres calculs du croisement des données contenues dans le rapport sur les Ateliers DREIF.
27
- 18 -
décote immobilière, une accélération des mutations, un fonctionnement en parc
« très social privé », un phénomène grave de vacance ou de suroccupation30, et
donc une accélération tant des difficultés que des dégradations.
Un élément complémentaire est à noter :
-
A ces difficultés endogènes31, peuvent s’ajouter, dans certains cas, des difficultés
exogènes liées soit au quartier lui-même (peu attractif, mauvaise image, peu ou
mal desservi par les transports collectifs, proche d’un quartier d’habitat social en
difficulté…) soit à la ville (faibles moyens financiers, manque d’intérêt des élus,
absence de stratégie…).
En conclusion, nous retiendrons que les causes sont multiples, mais se cumulent souvent sur
les mêmes bâtiments, à tel point que ces dégradations posent un véritable problème social
auquel le législateur à souhaité répondre par un certain nombre de mesures législatives qui
amènent à caractériser son champ d’application en recherchant quelles sont les définitions de
la dégradation.
Section III : Les définitions de la dégradation
Le législateur est intervenu à plusieurs reprises, on a donc une définition légale, mais aussi sur
un plan technique une définition pratique. La dégradation est le résultat de difficultés.
L’analyse de la dégradation, telle qu’elle est envisagée par la loi, ne permet pas d’avoir une
vision suffisante des problèmes que soulève cette question. Je me propose donc de regarder
également les termes de copropriétés « en difficulté(s) » et « fragiles » ou « fragilisées ». En
effet les copropriétés dégradées sont la plupart du temps passées par des phases relatives à ces
qualificatifs, avant de pouvoir être considérées comme « dégradées ». Aussi, nous
examinerons d’abord les copropriétés en difficultés et fragiles (A), avant d’examiner la
dégradation retenue par la loi (B).
Quelques lignes seront consacrées aux définitions purement sémantiques en fin de section.
30
Les cinq causes de la section sont considérées comme endogènes au niveau du fait qu’elles viennent toute des copropriétés elles-mêmes,
que ce soient des éléments que j’ai qualifié d’extérieurs aux habitants, ou prenant de leur qualité de copropriétaire.
31
- 19 -
A) Copropriétés en difficulté(s) et « fragiles » 32
La différence n’est pas très significative à l’étude des deux définitions, mais une approche
serait celle de considérer que la copropriété en difficulté est appréhendée plus sous l’angle du
syndicat des copropriétaires, et celle fragile sous celui le l’individualité des parties la
constituant, à savoir les copropriétaires. Toutefois, le syndicat, bien qu’ayant une personnalité
juridique propre, est quand même bien l’émanation des copropriétaires…
1) En difficulté(s)
La définition n’apparaît qu’en 1994, dans la loi du 21 juillet33. Cette loi prévoit des
dispositions particulières pour les cas où l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires
est gravement compromis (sur le modèle du surendettement des particuliers34) ou lorsque le
syndicat est dans l’impossibilité de pouvoir à la conservation de l’immeuble. Elle prévoit
également le bénéfice du privilège qui reconnaît le syndicat créancier prioritaire lors de la
vente d’un lot détenu par un copropriétaire débiteur à l’égard de la copropriété.
Nous reviendrons plus en détail sur les modalités de cette loi dans une autre partie de ce
travail35.
2) Fragiles
En 1996, dans la loi du 14 novembre36, la notion de copropriétés fragiles apparaît. Des
mesures particulières ont été prévues dans le cadre de plans de sauvegarde. Est toutefois
exclue du champ de ces mesures « la copropriété dont la situation s’avère irrémédiablement
compromise », à savoir l’immeuble dans lequel la faculté contributive de chaque
copropriétaire ne permet plus de faire face aux travaux nécessaires à la restauration du bâti
très dégradé37.
32
Page II-14.
33
Loi
n° 94-624du 21 juillet 1994 relative à l’habitat et disponible sur le site Internet Légifrance à la page :
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/Ajour?nor=LOGX9400039L&num=94-624&ind=1&laPage=1&demande=ajour
34
Article L 330-1 du code de la consommation. A noter que dans le cas des particuliers, la notion est celle « d’irrémédiablement
compromise », alors que là il s’agit de « gravement compromis ». La différence étant qu’une situation grave peut ne pas recouvrir un
caractère d’irrémédiabilité, et donc permettre un accès plus facile au bénéfice de cette loi.
35
Chapitre II, La gestion des copropriétés dégradées : un défi pour les syndics, section I, les pouvoirs en phase normale,, sous section III, les
moyens pour obtenir des décisions de l’assemblée des copropriétéaires.
36
Loi n° 96-987 du 14 novembre 1996 relative à la mise en œuvre du pacte de relance pour la ville et disponible sur le site Internet
Légifrance à la page :
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/Ajour?nor=AVIX9600044L&num=96-987&ind=1&laPage=1&demande=ajour
37
Circulaire du 22 avril 1997
- 20 -
B) Dégradation visée par la loi38
Pour envisager sous l’angle légal une notion, il faut se référer aux textes réglementaires, et
donc passer par l’approche juridique.
C’est au cours des travaux sur le projet de loi relatif à la solidarité et au renouvellement
urbains qu’apparaît la notion de « copropriétés dégradées ». Lors de la présentation du projet
de loi au Conseil National de l’Habitat, Louis Besson, secrétaire d’Etat au Logement
annonçait, « le traitement des copropriétés les plus dégradées sera facilité ». Dans l’exposé
des motifs du projet de loi, le ministère de l’Equipement, des transports et du logement
précisait l’intention de « renforcer les capacités d’intervention dans les copropriétés
dégradées ». Enfin, cette loi adoptée, cette notion a été confirmée dans une circulaire39
présentant la loi et les premières modalités d’application précisent l’amélioration de « la
procédure du plan de sauvegarde des copropriétés dégradées ».
Nous pouvons également relever, que l’approche juridique amène à considérer qu’un syndicat
est en difficulté lorsque le juge l’a constaté.
Toutefois, la loi ne définit pas stricto sensu la réalité de cette dégradation. Mais nous
relèverons, qu’elle se manifeste par l’aspect physique des bâtiments, tel que le rapport du
Conseil Economique et Social en donne une description apocalyptique40 : l’aspect physique
du bâti est un des éléments de repérage. La dégradation d’un bâtiment et de ses abords peut
faire découvrir une situation parfois plus grave que celle connue dans certains quartiers de
logements locatifs sociaux, y compris les plus dégradés. Les difficultés d’administration et de
gestion sont aussi un indicateur : les travaux non votés, l’absence d’entretien, l’importance
des impayés de charges et des contentieux, l’arrêt des prestations (coupure d’eau, de
chauffage, ascenseurs hors services…) sont autant d’indices d’alerte. Des bâtiments peuvent
alors se trouver en situation d’insalubrité ou de péril. Un autre élément de repérage est celui
de l’évolution des statuts de propriété ou de statut d’occupation41.
38
Page II-15.
39
Circulaire du 18 janvier 2001
40
Page II-15 à 17.
41
Lorsque le nombre de copropriétaires bailleurs rejoint celui des copropriétaires occupants, une difficulté supplémentaire apparaît : il s’agit
du désengagement des propriétaires bailleurs conduisant au blocage du fonctionnement de l’assemblée générale des copropriétaires où les
décisions d’engager des travaux ne peuvent plus être prises.
- 21 -
La copropriété dégradée présente un état de gravité dans lequel la vie quotidienne est tout à
fait affectée, confiant parfois au drame : il peut s’agir d’immeubles de quinze étages dans
lesquels les ascenseurs ne fonctionnement plus depuis des années et où les habitants, ayant
renoncés à descendre leurs ordures, les jettent par les fenêtres, ou de copropriétés dans
lesquelles les parties communes sont privées d’éclairage. Ces situations d’absence de confort
et de d’hygiène se rencontrent dans de très grands ensembles.
C) Approche sémantique42
•
Dégradé : qui a subi une détérioration progressive. Existe une notion de faible ampleur
mais méthodique et donc continue. Pour un immeuble, qui est délabré en raison du
manque de soins.
•
Dégrader : détériorer en infligeant des dégâts matériels, endommager.
•
Fragile : du latin fragilis, de frangere, briser. De nature à rester difficilement stable, à se
casser, à s’altérer très facilement. Par rapport à un immeuble, ont peut faire ressortir la
notion de manque de stabilité, de situation mal assurée. Synonymes : délicat, vulnérable.
•
Difficulté : du latin difficultas. Caractère de ce qui est difficile. Cet adjectif s’appliquant à
quelque chose qui est malaisé, pas facile, qui présente des obstacles, exige des efforts.
Pour un immeuble, en situation problématique ou délicate. Cela renvoi à une notion
d’intervention en vue de résoudre les difficultés.
En conclusion de cette section, nous pouvons remarquer que les différentes appellations
relatives aux copropriétés présentant des problèmes peuvent être graduées, en commençant
par les copropriétés « fragiles » ou « fragilisées », puis en continuant avec les « en
difficultés », et en terminant avec celles « dégradées ». Toutefois, dans un certain nombre de
documents sur la question, la différence n’est pas toujours faite en ce sens, et même certaines
fois, les appellations sont employées de façon indistinctes.
42
Nos définitions seront étayées par les éléments du dictionnaire Hachette informatique du programme Word et du Larousse
encyclopédique.
- 22 -
Chapitre II :
La gestion des copropriétés dégradées :
un défi pour les syndics
Ce chapitre II va être consacré à l’étude du fonctionnement des copropriétés une fois qu’elles
sont en phase dites « de dégradation ». Même s’il s’agit en soit de dysfonctionnements
lorsque nous sommes en présence de situations « dégradées », il est tout de même nécessaire,
et même plus, indispensable, d’utiliser une manière de gérer encore plus particulière et
précise, qu’en fonctionnement dit « courant ».
Pour ce faire, nous étudierons tout d’abord dans une première section, les pouvoirs du syndic
en phase normale, puis dans une seconde section, nous illustrerons nos propos par des
exemples concrets, à la fois issus de la documentation de travail de ce mémoire, mais
également des situations du contexte local issu de mon expérience professionnelle passée.
Enfin, dans une troisième et dernière section, nous nous intéresserons aux prérogatives de
l’administrateur judiciaire.
Section I : les pouvoirs du syndic en phase normale
Dans cette section, nous sommes toujours dans le cadre de la gestion dite « normale » de la
copropriété par le syndic, mais nous utilisons des dispositions spécifiques que nous pourrions
appeler la « première phase » de gestion des copropriétés en difficultés.
Pour traiter de cette question, nous commencerons par une brève sous section I, afin de
resituer l’exercice des pouvoirs du syndic ; dans une deuxième sous section, nous traiterons
des moyens de recouvrement des impayés de charges ; dans une troisième, des moyens pour
obtenir des décisions de l’assemblée des copropriétaires ; dans une quatrième, de la possibilité
d’obtenir des aides publiques et des exonérations ; et enfin dans une cinquième et dernière,
des modalités de gestion issues de la loi du 13 décembre 2000, dite loi « SRU ».
- 23 -
Sous section I : L’exercice des pouvoirs du syndic : contexte
général
Le syndic a deux moyens principaux d’exercer ses pouvoirs : soit qu’il les reçoit de
l’Assemblée Générale, ce dont nous traiterons dans un paragraphe B, soit il les exerce en
application de la loi même, ce dont nous traiterons dans un paragraphe C. Avant cela, nous
verrons dans un premier paragraphe (A), la référence générale aux textes fixant les pouvoirs
du syndicat.
A) Notions générales sur les pouvoirs du syndicat
Les éléments nous permettant de définir ces notions sont tirés du JurisClasseur Copropriété43.
Les textes qui définissent les pouvoirs du syndicat sont, en vérité, assez laconiques. L’article
14, alinéas 3 & 4 de la loi du 10 juillet 1965, édicte :
- établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété ;
- a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.
Bien que classées dans deux catégories, il est cependant à remarquer que certaines
dispositions de la loi, ne pourront être appliquées qu’après que l’Assemblée générale ait
statuée. Il y a donc imbrication de ces pouvoirs, et c’est ce qui rend à de nombreux moments,
l’exercice de syndic de copropriété particulièrement difficile.
B) Sur mandat de l’Assemblée Générale
Elle constitue physiquement le syndicat des copropriétaires. Ce syndicat commence par
donner mandat à un syndic (professionnel ou bénévole), d’exécuter les décisions qu’elle
prendra. On pourra classer sous la rubrique des pouvoirs donnés par l’Assemblée Générale,
les questions dont il n’est pas rendu obligatoire de par la loi, l’inscription à l’ordre du jour.
C) En application de la loi
Ici, on considérera tout à la fois le règlement de copropriété qui est en quelque sorte la loi
propre de la copropriété, et la loi dans son cadre générale, c'est-à-dire, l’ensemble des textes
législatifs régissant ce type de propriétés. Ces pouvoirs
43
sont ceux d’administration : le
JurisClasseur Copropriété, fascicule n° 79 : « Syndicat des copropriétaires », pouvoirs, notions générales sur les pouvoirs du syndicat,
pouvoir d’administration et pouvoir de réglementation.
- 24 -
principal est de prendre les mesures nécessaires pour la maintenance et l’amélioration de
l’immeuble. Un certain nombre d’autres, telle que la représentativité auprès des tiers, par
exemples existent. Ils ne sont pas moins importants, mais secondaires pour la question objet
de ce travail.
Avant de passer à la sous section II, et après avoir situé d’une façon générale le cadre
d’intervention du syndic, notons encore que l’imbrication à laquelle nous faisions référence
plus haut, est celle qui rend obligatoire l’inscription de certaines questions à l’ordre du jour
de l’Assemblée Générale, mais dont les copropriétaires ne sont pas obligés de suivre l’esprit
ou la recommandation. On citera en illustration directe avec ce travail, celle qui consiste à être
obligé de proposer la constitution d’une provision spéciale pour travaux (confère sous section
II de ce même chapitre).
Sous section II : Les moyens de recouvrement des impayés de
charges
Distinguons d’abord ces moyens44 :
Le syndicat bénéficie de deux garanties particulières pour le recouvrement de ses créances sur
les copropriétaires : le privilège spécial immobilier créé à son profit par l'article 2103-1 bis du
Code civil et l'hypothèque légale que lui accorde l'article 19, alinéa 1er de la loi du 10 juillet
1965.
Chaque garantie a son domaine propre d'application. Le privilège n'existe que dans la mesure
où le lot du copropriétaire débiteur fait l'objet d'une mutation de propriété, amiable ou
judiciaire.
L'hypothèque légale prend effet dès que le syndic procède à son inscription à la conservation
des hypothèques selon les règles du droit commun inscrites dans le Code civil.
Par contre, le privilège spécial immobilier a un caractère occulte ; il n'est soumis à aucune
publicité ; mais il ne peut être mis en œuvre que dans la mesure où, d'une part, le lot du
débiteur est vendu, d'autre part, le syndic informé de la vente, procède à une opposition au
paiement du prix de cession.
La formalité de l'opposition est strictement réglementée par la loi ; à défaut de l'observer, le
syndicat serait privé de son privilège.
44
JurisClasseur Copropriété, Fascicule 106-10 : Privilège spécial immobilier et hypothèque légale du syndicat, Commentaires.
- 25 -
Les créances du syndicat garanties par le privilège ne sont pas les mêmes que celles protégées
par l'hypothèque légale.
En outre, les créances garanties par le privilège doivent être énoncées avec une grande
précision dans l'acte d'opposition.
Avant de s’intéresser à chaque type de moyens, distinguons également le fait que les garanties
offertes sont de deux ordres distincts, à savoir d’ordre législatif et d’ordre réglementaire45 :
Le paiement d'intérêt de retard constitue déjà le premier stade d'une sanction infligée au
copropriétaire qui ne règle pas ses charges en temps voulu.
Mais les mesures les plus efficaces édictées pour assurer le fonctionnement normal du
syndicat sont :
-
l'institution d'une hypothèque légale au profit du syndicat ;
-
la possibilité, en cas de vente du lot du débiteur, de faire opposition au versement
du prix de cession entre les mains du notaire rédacteur de l'acte et de mettre ainsi
en œuvre le privilège spécial immobilier du syndicat pour certaines de ses
créances ;
-
l'existence d'un privilège mobilier sur les biens garnissant les parties privatives.
A) La constitution d’une hypothèque
Il nous faut traiter ici de plusieurs cas : tout d’abord de celui de la vente de parties communes
(1) (peu fréquent il est vrai, mais le cas est prévu par la loi…), puis de celui de la constitution
d’une sureté sur un lot de copropriété (2).
1) Vente des parties communes
Prévue par l’article 16-1 de la loi du 10 juillet 196546 qui nous fixe le cadre.
C’est l’alinéa 2 de cet article qui nous intéresse ici. Il dispose : « la part du prix revenant à
chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic, et ce, nonobstant l’existence
de toute sûreté grevant son lot ». Rappelons que nous nous situons dans le cadre de la vente
des parties communes d’un immeuble (ou d’une partie d’entre elles).
45
46
JurisClasseur Copropriété, fascicule 75 : Charges communes, Procédures et garanties de recouvrement.
Texte de l’article en annexe n° 3 page 103
- 26 -
La problématique est de se poser la question de savoir si le fait de verser directement au
copropriétaire éventuellement défaillant dans le règlement de ses charges, une somme lui
revenant sur la vente d’une partie commune peut paraître anormale ?
La réponse juridique est clairement non. En effet, la quote-part du produit de la vente d’une
partie commune ne peut juridiquement être grevée d’une sureté, et ce, de part l’essence même
du caractère indivis des parties communes.
La réponse plus pratique pourrait vouloir s’orienter vers une formulation opposée, par soucis
de couverture des dettes du copropriétaire concerné…
En l’état actuel des choses, c’est le caractère juridique qui l’emporte, et dans ce cas pour le
recouvrement, il faut que ce soit la vente judiciaire du lot du copropriétaire lui-même qui soit
activée, ce sera l’objet du point 3 du paragraphe B de cette sous section II.
2) La constitution de l’hypothèque elle-même
Contrairement à ce qui précède, c’est cette fois-ci sur le lot en entier (parties communes et
parties privatives), qu’il s’agit de statuer.
La loi du 10 juillet 1965 prévoit dans son article 19, de permettre la constitution d’une sureté
sur le lot de copropriété au profit du syndicat des copropriétaires afin de garantir le paiement
des charges afférant au lot considéré. Le pouvoir de constituer cette sureté est dévolu au
syndic.
L’article précise dans son alinéa premier les modalités de constitution47. Le second prévoit les
modalités de mainlevée en cas d’extinction de la dette. Dans son troisième alinéa, il est
envisagé la possibilité pour le copropriétaire défaillant de demander la mainlevée en
contrepartie d’un engagement de règlement de sa créance.
Le quatrième alinéa, quant à lui, précise, et cela est important, que l’inscription hypothécaire
ne pourra être obtenue pour des impayés de charges antérieurs à cinq ans. Il y a donc une
attention particulière à avoir de la part du syndic, dans la prise d’hypothèque. Notons à cet
47
- 27 -
endroit, que les formulaires de prises d’hypothèque sont complexes à remplir48, que la prise
d’hypothèque est relativement onéreuse. Les frais occasionnés restent à la charge de
l’ensemble de la copropriété tant qu’il n’y a pas eu de décision de justice permettant leurs
répercutions sur le copropriétaire défaillant49, et ce nonobstant le fait que cela soit
éventuellement porté au contrat de syndic50-51.
Enfin les deux derniers alinéas précisent les modalités de recevabilité des créances, en se
référant notamment à l’article 2102 alinéa 1er du code Civil52.
Il est à remarquer que les créances garanties par l’hypothèque légale sont plus nombreuses
que celles prévues par le privilège immobilier spécial53, mais rappelons encore que le champ
d’application est différent.
Cet article est intéressant pour garantir les créances du syndicat, mais il est lourd à mettre en
œuvre, et bien que fort, désormais, d’une inscription d’une partie des dettes en super
privilège, il faut d’une part, que le montant des sommes dues soit suffisamment important au
regard des frais engagés (et du temps nécessaire au versement correspondant après les délais
procéduraux), et d’autre part bien prendre soin de vérifier que le copropriétaire ne sera pas
dans le champ d’application d’une procédure de rétablissement personnel54 qui rendrait
caduque tout le travail par l’extinction de la créance au profit du syndicat.
B) L’exercice du privilège immobilier spécial
J’ai regroupé dans ce paragraphe, un certain nombre d’éléments mais dont la mise en œuvre
doit être réalisé soit en cas de vente amiable (ou normale), il s’agira du point N° 2, et d’autres
qui ne s’appliqueront que lorsque nous aurons à passer par le biais d’une vente judicaire (ou
forcée), ce sera notre point N° 3. Mais avant tout, nous verrons dans un premier point,
48
Voir les formulaires n°2367-C et 2367-R des Services Fiscaux en annexe n°5 pages 105 à 110. Etant précisé que ces bordereaux ne
peuvent être remplis que par un Notaire, un Avocat ou un Huissier de Justice, qu’il n’existe pas de version téléchargeable, et qu’ils doivent
impérativement être dactylographiés en trois originaux.
49
En application de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
50
Encore récemment confirmé par un arrêt de la cour de cassation de la 3ème chambre civile du 11 octobre 2005.
51
Toutefois un projet de loi actuellement en discussion en 2ème lecture au Sénat les 30 mars, 4-5-6 et 11 avril 2006, prévoit la modification
de cet article 19 de la loi du 10 juillet 1965 afin de pouvoir mettre directement à la charge du copropriétaire débiteur les frais de
recouvrement. Article du « Portail (Internet) de la Copropriété » du 27 mars 2006 en annexe n°6 pages 111 à 114.
52
L’article 2102-1 du code Civil a été remplacé par l’article 2332 par l’Ordonnance 2006-346 du 23 mars 2006. En fait, il s’est agit de
créer dans le code Civil un Livre IV regroupant tous les articles traitant des suretés. Voir cet article 2332 en annexe n° 7 page 115
53
Fascicule 106-10 du JurisClasseur Copropriété, Privilège spécial immobilier et hypothèque légale du syndicat. - Commentaires
Hypothèque légale du syndicat, Champ d'application.
54
Prévue désormais par la loi 2003-710 du 1er août 2003 pour l’orientation et la programmation pour la ville et la réorientation urbaine dite
« loi Borloo » et disponible sur le site Internet Légifrance à la page :
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/Ajour?nor=VILX0300056L&num=2003-710&ind=13&laPage=1&demande=ajour
- 28 -
l’exercice du privilège immobilier spécial, alors que le copropriétaire est titulaire de ses droits
dans son intégralité, et qu’il n’envisage pas d’utiliser celui notamment de disposition, mais
qu’il est quand même redevable de sommes envers le syndicat : le retard de charges pendant
la jouissance (1).
1) Le retard de charges pendant la jouissance
C’est l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 196555 qui instaure le privilège immobilier spécial. Il
a été introduit dans la loi sur les copropriétés par une autre loi du 21 juillet 199456 relative à
l’habitat. Trois articles sont situés au chapitre cinquième de ce texte et intitulé « Amélioration
du fonctionnement des copropriétés ». Tout d’abord le début de l’article 34, porte
modification de l’article 210357 du code Civil au sujet du passage au rang de créance
privilégiée des charges de copropriété. Il y est repris que le syndicat est placé juste derrière le
vendeur comme indiqué à l’article 2103 du code Civil, mais une précision de taille arrive juste
après qui énonce : « Toutefois le syndicat est préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour
les créances afférentes aux charges et travaux de l’année courante et des deux dernières
années échues ». Ceci est capital quant à la bonne santé financière d’une copropriété, et à tout
le moins permet d’éviter une entrée trop rapide en phase de difficulté élevée, voir de « mise
sous tutelle » par le biais de l’administration judiciaire.
Ensuite il est précisé que l’article 210758 du code Civil est également modifié par
l’introduction de ces charges et travaux impayés de copropriété dans la liste des créances
dispensées de la formalité de l’inscription de créance.
Vient ensuite l’introduction dans la loi du 10 juillet 1965 de l’article 19-1. Il s’agit de
l’introduction du privilège spécial affectant les charges de copropriété. Il modifie l’article
2103 du code Civil : il porte sur les créances privilégiées des immeubles.
Il fixe par ordre décroissant les différents créanciers qui peuvent prétendre présenter leurs
éventuels impayés, afin qu’ils soient honorés sur la vente de l’immeuble en question.
55
Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 relative à l’habitat et disponible sur le site Internet Légifrance à la page :
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/Ajour?nor=LOGX9400039L&num=94-624&ind=1&laPage=1&demande=ajour
57
Désormais article 2374 du code Civil : voir texte en annexe n°9 page 117
58
Désormais article 2378 du code Civil : voir en annexe n°10 page 118
56
- 29 -
La partie nous concernant est contenue dans le premièrement de l’article. Nous noterons ici
qu’elle précise que les créances d’un syndicat de copropriété sont conjointes avec le vendeur,
et le cas échéant avec le préteur. Les derniers sont cités en premièrement, puis vient tout de
suite derrière le syndicat de copropriété. La référence aux articles 10 et 30 de la loi du 10
juillet 1965 y est faite : il s’agit de la participation aux charges dans les deux cas. Aux charges
courantes pour l’article 10, et aux charges d’amélioration pour l’article 30.
Enfin, dans un sixièmement, cet article 34 de la loi du 21 juillet 1994, édicte la date d’entrée
en vigueur de ces modifications. Elle est au 1er janvier 1995, mais surtout, et cela a une
importante que je qualifierai de capitale, que l’application est valable pour toutes les créances
nées antérieurement à son entrée en vigueur. Cela veut donc dire que de nombreuses créances
irrécouvrables jusqu’alors, parce que reléguées derrière une foule d’autres créanciers, sont
désormais susceptibles d’être recouvrées. Cela est profondément novateur en la matière.
2) En cas de vente amiable
En cas de vente amiable, plusieurs actions sont établies par la loi de base sur les copropriétés,
à savoir la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967 : nous
regarderons successivement quatre questions classées dans l’ordre où elles interviennent
lorsqu’ une vente est en prévision, puis passée, à savoir en premier lieu le questionnaire
préalable au Notaire, puis le certificat du « article 20 », puis l’opposition à la vente, et enfin la
notification au syndic.
a) Le questionnaire préalable59
La loi du 10 juillet 1965 ne traite pas directement de cette question. C’est dans son décret
d’application60 que les éléments constitutifs de travail sont contenus, et plus précisément à
l’article 5 du décret du 17 mars 196761.
En fait cet article du décret est divisé en trois parties qui précisent chacune ce que doivent
contenir les renseignements de ce que l’on a coutume d’appeler le « questionnaire préalable »
59
Voir modèle de questionnaire préalable en annexe n° 11 pages 119 à 121.
Texte complet du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la
copropriété des immeubles bâtis, et disponible sur le site Internet Légifrance à la page :
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/Ajour?nor=&num=67-223&ind=1&laPage=1&demande=ajour
61
Texte de l’article en annexe n°12 page 122.
60
- 30 -
à toute vente de lot(s) de copropriété, et que le Notaire futur rédacteur de l’acte authentique,
adresse au syndic de l’immeuble où est inclus le lot en question.
C’est l’alinéa 1er de cet article 5 du décret du 17 mars 1967 qui est intéressant par rapport à
notre étude, car c’est lui qui indique en cinq points successifs, les sommes dont le
copropriétaire pourrait rester débiteur à l’égard du syndicat, au moment de la vente, et sous
réserve de l’apurement par ce dernier. Celles-ci sont réparties en diverses catégories qui
permettent de les repérer plus facilement et aussi de les identifier pour le cas échéant les
reprendre dans l’opposition qui sera formuler sur le prix de la vente si le vendeur ne s’acquitte
pas de celles-ci préalablement. C’est ce que nous verrons avec l’opposition, après la question
du certificat de l’article 20, dans le paragraphe c sur l’article 5-1 de ce même décret.
b) Le certificat dit « article 20 »62
Lorsque l’on parle de certificat de l’article 2063, c’est de la loi du 10 juillet 1965 dont il s’agit.
A noter que cet article 20 n’est pas d’origine, et qu’il a été inséré par la loi du 21 juillet 1994,
et plus précisément de la dernière partie de l’article 34 de cette dernière.
Il porte sur les modalités applicables lors de la mutation à titre onéreux d’un lot de
copropriété, c'est-à-dire une vente, et précise que si un certificat (appelé couramment dans le
jargon immobilier « certificat article 20 »). Ledit certificat n’est en fait à délivrer que si le
copropriétaire vendeur est totalement à jour de ses charges. Dans la pratique il est rarement
délivré car le copropriétaire même à jour de ses charges courante, aura à régler au moment de
la vente la plupart du temps une provision sur l’échéance en cours et le montant des
honoraires de mutation du lot dû au syndic. Dans ce cas, il aura lieu de faire réaliser par acte
extra judicaire64 une opposition entre les mains du Notaire chargé de vente afin qu’il retienne
le montant de l’opposition sur celle-ci65.
Cet article précise dans son dernier alinéa, que l’opposition ainsi réalisée vaut mise en œuvre
du privilège mentionné à l’article 19-1 étudié ci-dessus. C’est donc pour le travail qui nous
occupe le moyen d’obtenir le paiement des arriérés de charges au moment d’une vente, et ce,
62
Voir modèle de certificat « article 20 » en annexe n°13 page 123.
Texte de l’article en annexe n° 14 page 124.
64
Acte extra judiciaire exclusivement, la forme par lettre recommandée avec accusé de réception n’est dans ce cas de figure pas autorisé, ce
qui alourdi la procédure et augmente également le coût.
65
Voir aussi à ce sujet la recommandation n° 12 de la commission relative à la copropriété en annexe n°15 pages 125 à 127.
63
- 31 -
si l’article 19-1 n’avait pas encore été actionné au préalable. Il y aura donc aussi utilité à
essayer de se projeter avec circonspection dans l’avenir, afin de ne pas réaliser une prise
d’hypothèque si l’on arrive à savoir de façon relativement certaine que le copropriétaire
souhaite vendre son bien. Voir également le lui conseiller, si l’on s’aperçoit qu’il y aurait
meilleur intérêt, plutôt que d’arriver à une vente judiciaire, qu’elle soit par le biais d’un
redressement personnel ou simplement la vente judiciaire du lot considéré ordonné par le
Tribunal.
c) L’opposition au paiement du prix de vente66
C’est dans l’article 5-1 du décret du 17 mars 196767 que nous sont données toutes les
précisions nécessaires à la bonne rédaction de l’acte extrajudiciaire d’opposition qui est
réalisé lorsque le certificat de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas délivré au
regard de sommes non liquidées par le copropriétaire au moment de la vente de sont lot.
L’article détaille en quatre points les sommes qui doivent être reportées et bien séparées les
unes des autres au regard de leur nature. C’est ce qui permettra qu’elles soient inscrites avec
un niveau de privilège différent, suivant qu’elles relèvent d’une période et/ou d’une nature.
Le dernier alinéa donne des indications quant à la façon de signifier l’acte, ainsi qu’au
destinataire de celui-ci, suivant les différentes situations vis-à-vis, tant des acheteurs et/ou
préempteurs, que des créanciers.
d) La notification
Elle est prévue par l’article 6-1 du décret du 17 mars 196768. Ce tout petit article est toutefois
important en ce qu’il complète l’article 6 de ce même décret d’application, car il vient
apporter la précision de l’obligation pour le notaire destinataire d’une opposition en vertu de
l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, de notifier aux créanciers inscrits l’existence d’une
telle opposition (publicité).
Cela permet donc au privilège afférant aux charges de copropriété de pouvoir s’exercer
suivant son rang, par rapport aux autres dettes qui pourraient venir grever le prix de vente, et
66
Voir modèle d’acte extrajudiciaire d’opposition au prix de vente en annexe n°16 pages 128 à 130.
Texte de l’article en annexe n°17 page 131.
68
Texte de l’article en annexe n°18 page132.
67
- 32 -
notamment les prêts bancaires comme fréquemment en pareil cas. Et depuis la mise en place
du privilège en question, les organismes prêteurs ne sont justement plus prioritaires.
Ceci est une amélioration qui va tout à fait dans le sens de la facilitation du maintien du
fonctionnement le meilleur possible du syndicat des copropriétaires.
D’autres précisions sont apportées par une des recommandations de la commission relative à
la copropriété69, et plus précisément par la recommandation n° 9 de la commission relative à
la copropriété70. Cette recommandation est relative à l’information réciproque de l’acquéreur
et du syndic en cas de vente amiable d’un lot. La recommandation commence par rappeler les
articles 19 et 20 de la loi du 10 juillet 1965, puis différant autres articles du décret
d’application 17 mars 1967 de cette même loi. Pour ce qui nous occupe, l’article 5 est utile.
Nous observerons dans les commentaires de cette recommandation plusieurs points en rapport
avec les situations où les copropriétaires vendeurs peuvent se trouver débiteurs de sommes au
moment de leur vente amiable :
•
L’opposabilité de la vente n’est effective qu’après notification au syndic, il faut
donc en cas de vente judicaire opérant le transfert de propriété, et si le vendeur
reste débiteur de charges de copropriété, soit en obtenir le paiement avant la
délivrance du certificat visé à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, soit mettre en
œuvre une opposition par acte extrajudiciaire dans les huit jours.
•
Que la créance du syndicat pour un arriéré de charges n’a qu’un caractère
chirographaire71 et que l’opposition formée par le syndic ne confère pas de
privilège au syndicat. Seule l’inscription de l’hypothèque légale du syndicat à son
rang peut procurer un tel résultat.
69
Texte complet des recommandations de la commission relative à la copropriété disponible sur le site Internet Univers Immo.com à la
page : http://www.universimmo.com/accueil/unijur004.asp
Cette commission, instituée après d'importantes modifications de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, introduites par la loi
du 31 décembre 1985 et le décret du 9 juin 1986, la Commission relative à la copropriété avait pour objectif de faire le point des difficultés
d'application de cette législation avant une éventuelle refonte ultérieure. Il s'agissait en réunissant des juristes éminents, des représentants des
ministères concernés (logement et justice), des représentants des professionnels de l'immobilier, et notamment de la profession de syndic, et
enfin des représentants des copropriétaires, de savoir si nombre des difficultés identifiées ne pouvaient pas être aplanies par une explication
des textes en vigueur et de leur esprit, et par l'adoption librement consentie par les parties prenantes de quelques principes vertueux
d'application.
70
Texte complet de la recommandation en annexe n° 19 pages 133 à 136.
71
Créance dont le bénéficiaire n’est titulaire d’aucune garantie (hypothèque, privilège, sûreté) pour le remboursement de sa créance et qui a
pour gage l’ensemble du patrimoine de son débiteur.
- 33 -
Il sera donc là, utile de bien évaluer l’intérêt ou non de l’inscription, notamment en fonction
du montant de la dette au regard des frais à engager pour l’hypothèque, mais aussi comme
déjà indiqué dans nos commentaires au sujet du certificat de l’article 20 de la loi du 10 juillet
1965, en fonction de ce que l’on pourra anticiper sur les éventuels autres dettes du
copropriétaire.
3) En cas de vente judiciaire
Lorsque la situation exige que l’on doive avoir recours à une vente judiciaire, une pratique
s’était instaurée, qui consistait à incérer un dire dans le cahier des charges de la vente, faisant
passer le paiement des dettes au syndicat des copropriétaires, comme prioritaire. Or, la
jurisprudence à fini par considérer cette pratique comme nulle. La nature ayant horreur du
vide, cela a donné naissance à l’instauration du privilège spécial immobilier crée par la loi du
21 juillet 1994.
A noter que ce privilège immobilier spécial, qui s’applique seulement au moment de la vente
(car exonéré de publicité), est valable 5 ans, mais en deux parties : une première sur les deux
années écoulées de charges, et une seconde, seulement à titre chirographaire, sur les trois
années qui précèdent. De plus, les autres créanciers, du fait de l’absence de publicité, n’auront
connaissance de la vente, que par l’information du Notaire chargé de passer la vente, qu’au
moment de celle-ci.
Nous envisagerons successivement trois cas : la vente sur saisie immobilière (a), puis
l’expropriation (b), et enfin, le droit de préemption (c).
a) La vente sur saisie immobilière
On la dénomme aussi vente par adjudication.
Cette vente se fait alors que le copropriétaire est déjà en phase où il ne peut plus faire face à
ses dettes (qu’elles soient issues des charges de copropriété où d’autres éléments d’ailleurs, la
situation au regard de la procédure à mettre en œuvre ne varie pas).
Nous trouvons dans la recommandation n° 11 de la commission relative à la copropriété72, des
éléments précisant sa mise en œuvre.
72
Texte complet de la recommandation en annexe n° 20 pages 137 à 139.
- 34 -
L’attention des personnes prêtant leur concours à la réalisation de vente judiciaire73 est attirée
sur plusieurs éléments importants :
•
Le certificat article 20 ne pouvant être délivré puisque la vente étant judiciaire,
par essence, elle est réalisée pour cause de dette(s), il est nécessaire de demander
au syndic de fournir l’état détaillé ou « questionnaire préalable au Notaire » et
prévu à l’article 5 du décret du 17 mars 196774.
•
La nécessité de faire figurer l’élection de domicile de réception de l’opposition,
celle-ci n’étant pas réglementée
•
L’exigence de notifier le procès verbal d’adjudication ou le jugement au syndic
(qui constitue l’acte translatif de propriété) sans délai qui permet de faire courir
le délai d’opposition et son mode de mise en œuvre (acte extrajudiciaire)
•
Sur le contenu de l’opposition, le rappel de la clause de solidarité entre les
créanciers, et en rapport avec cela, l’utilité d’inscrire au plus tôt l’hypothèque
légale du syndicat
•
Il est fait renvoi à la recommandation n°9 pour ce qui est du rang d’inscription
des privilèges (voir paragraphe précédent 1))
•
Enfin, que dans le cas d’une vente sur saisie immobilière, l’opposition du syndic
n’aura nécessairement qu’un objet limité à la partie du prix disponible après que
les créanciers inscrits auront été désintéressés. La jurisprudence en déduit que le
défaut de notification de l’adjudication au syndic n’ouvrirait droit à une
indemnisation du syndicat que s’il était établi que le prix excédait les créances
privilégiées et que le syndicat avait une chance d’être effectivement payé.
Lors d’une vente de ce type, il est intéressant de nous arrêter un instant au devenir du
privilège spécial immobilier. Deux cas :
-
soit la vente judiciaire est réalisée sur demande du syndicat, et dans ce cas, il se
confond avec la vente, le solde, s’il existe, revenant au copropriétaire,
-
soit la vente sur saisie est réalisée à la diligence d’un ou plusieurs autres
créanciers, et dans ce cas, le privilège spécial immobilier vient s’intercaler dans le
rang des créances à honorer. La partie privilégiée étant celle (comme nous l’avons
déjà vue plus haut) qui correspond aux deux dernières années de charges, viennent
73
Il est rappelé que l’on doit obligatoirement recourir au ministère d’un Avocat pour une telle vente.
Chapitre II, La gestion des copropriétés dégradées : un défi pour les syndics, section I, sous section II, Les moyens de recouvrement des
impayés de charges, paragraphe B, l’exercice du privilège spécial, point 2, en cas de vente amiable, a : le questionnaire préalable. Page 29.
74
- 35 -
ensuite les autres créances dans l’ordre prévu par le code Civil, et si la dette est
supérieure à deux ans (et à concurrence de cinq ans), le solde se place à son rang
chirographaire.
b) L’expropriation
Nous ne nous intéresserons ici, qu’à l’expropriation pour cause de
dégradation. Les
expropriations pour utilité publique n’entrant pas dans le champ de notre étude.
Elle va intervenir alors que l’immeuble va être classé Z.U.S. (Zones Urbaines Sensibles).
C’est la loi n° 96-987 du 14 novembre 199675 relative à la mise en œuvre du pacte de relance
pour la ville, qui a introduit cette possibilité.
On y trouve à l’article 3476, une mesure qui rend possible l’expropriation des ensembles bâtis
et rentrant dans le champ d’application des Z.U.S., pour l’envisager lot par lot. Cette mesure,
bien que radicale, peut participer à la disparition d’immeubles parfois trop endommagés pour
qu’il puisse en être envisagé de façon rationnelle une rénovation, et du même coup, peut
réduire le nombre de copropriétés en difficulté.
c) Le droit de préemption
C’est la loi du 13 décembre 200077, dans son article 7478, qui prévoit ce droit. Les dispositions
édictées, interdisent la division en cas d’insalubrité ou de menace de ruine ; elles n’autorisent
pas non plus la division qui atteindrait des surfaces trop petites. Ces mesures sont destinées à
éviter ce que l’on appelle le vente à la découpe, qui prend à l’heure actuelle une amplitude
importante suite au coût de plus en plus élevé de l’immobilier, et dont un certain nombre de
professionnels peu scrupuleux se font extrêmement friands.
Bref, un ensemble de mesures, qui même si elles ne sont peut être pas complètement
directement dirigées vers les copropriétés en difficultés, encore une fois, sont à mon avis,
autant de facteurs qui permettent d’éviter de créer des situations menant tout droit à entrer
dans cette catégorie.
75
Loi n° 96-987 du 14 novembre 1996 relative à la relance pour la ville et disponible sur le site Internet Légifrance à la page :
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/Ajour?nor=AVIX9600044L&num=96-987&ind=1&laPage=1&demande=ajour
76
Texte complet de l’article en annexe n°21 page 140.
77
Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain dite loi « SRU » et disponible sur le site
Internet Légifrance à la page :
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/Ajour?nor=EQUX9900145L&num=2000-1208&ind=1&laPage=1&demande=ajour
Cette très importante loi (209 articles), touche à tous les domaines de l’immobilier, et même plus encore puisqu’une partie est consacrée aux
déplacements et transports. Le titre I (articles 1 à 54) est consacré au renforcement de la cohérence des politiques urbaines et territoriales. Le
titre II (articles 55 à 93) au confortement de la politique de la ville. Le titre III (articles 94 à 139) à la mise en œuvre d’une politique de
déplacement au service du développement durable Le titre IV (articles 140 à 201) est intitulé « assurer une offre d’habitat diversifiée et de
qualité». La loi se termine avec un titre V contenant des dispositions dites « diverses » et des abrogations. Ce sont dans les titres III et IV que
certains articles touchent la question du sujet de notre étude.
78
- 36 -
C) L’exercice du privilège mobilier sur les loyers
Evoquons maintenant, l’exercice du privilège mobilier sur les loyers.
Il est prévu par l’article 2102 alinéa 1 du code Civil79.
L’article porte sur les créances privilégiées sur certains meubles. Seul nous intéresse l’alinéa
premier de cet article en ce qu’il ouvre la possibilité de saisir les loyers d’un copropriétaire
bailleur qui ne serait pas à jour de ses charges.
Cela n’est peut être pas très fréquent, mais constitue pour les cas où le cas se présente, une
opportunité intéressante, et dont la relative certitude de couverture n’est pas à négliger.
Avant de clore cette sous section sur les moyens de recouvrement des impayés de charges, il
nous faut dire quelques mots quant à la justification de la créance du syndicat. A noter que les
critères édictés sont communs tant à la procédure d’hypothèque légale, qu’à l’opposition au
prix de vente, qu’à l’exercice du privilège spécial.
La règle générale étant qu’il appartient au syndicat qui poursuit auprès de l’un de ses
membres le recouvrement des charges communes, d’apporter la preuve que le copropriétaire
poursuivit est effectivement débiteur des sommes réclamées par la production notamment des
états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur. Mais il faut également
produire les procès verbaux des Assemblées Générales ayant approuvé les comptes de
l’exercice écoulé, et le budget prévisionnel de l’année en court. La régularité des comptes eux
même n’est pas à prouver : le simple fait que l’Assemblée Générale les aient approuvées est
suffisant80.
Sous section III : Les moyens pour obtenir des décisions de
l’Assemblée des copropriétaires
Il va s’agir dans cette sous section de passer en revue, diverses mesures sur lesquelles la loi
s’est prononcer, mais sans leurs conférer un caractère obligatoire (on retrouve là notre
dichotomie sur l’exercice des pouvoirs dans leur cadre général81), mais dont les
copropriétaires ont la possibilité de s’emparer pour envisager (avec leur organe de gestion
79
Désormais article 2332 du Code Civil, voir texte en annexe n° 7 page 115.
Pour plus de détails et des éléments complémentaires jurisprudentiels, se reporter à la fiche synthétique du fascicule n° 75 du
JurisClasseur Copropriété, Charges Communes. Procédures et garanties de recouvrement, Conditions de recouvrement, Dispositions
générales, Justification de la créance du syndicat.
81
Page 23
80
- 37 -
qu’est le syndic, et le conseil syndical) un avenir sans difficultés, ou du moins si elles
devaient quand même apparaître, des difficultés limités et contenues.
Nous trouvons dans la loi du 21 juillet 1994 à laquelle nous avons déjà fait référence, l’article
36. Mais avant cela disons quelques mots de l’article 3582. Seul le troisièmement de cet article
nous intéresse, en ce qu’il crée le titre, après la section 1, du chapitre II de la loi 65-557 du 10
juillet 1965, une section 2 intitulée « Dispositions particulières aux copropriétés en
difficulté ». l’introduction d’un tel titre, même s’il ne comporte ensuite qu’un seul article, est
quand même d’une portée certaine dans le sens où il reconnaît au niveau d’une partie
spécifique d’une loi, qu’il existe des copropriétés en difficulté, et que celles-ci ont la
possibilité de bénéficier de dispositions propres. Par ailleurs il est aussi introduit par cet
article, la possibilité pour certaines décisions requérant la majorité des copropriétaires (article
25) - (comme le vote de certains travaux), de resoumettre au vote de l’Assemblée générale la
décision dans une seconde résolution, à la majorité simple (article 24), à condition que la
première ait obtenu au moins les deux tiers des voix des présents ou représentés.
Auparavant, pour cela, il fallait soit attendre l’Assemblée générale suivante (et donc la
plupart du temps un an), soit reconvoquer une seconde Assemblée (s’il s’agissait de travaux
urgents ou du mandat du syndic). Il s’agit là d’un progrès notable, permettant de réduire les
délais, et donc d’éviter l’aggravation des dégradations, tant au niveau matériel, qu’au niveau
financier : les travaux augmentent au fil du temps, et de part la dégradation matérielle, ils
deviennent aussi d’une plus grande ampleur. La combinaison de ces deux éléments rendait
exponentielle l’augmentation.
Pour en revenir à cet article 3683 n’est peut être, à première vue, pas directement lié aux
copropriétés en difficulté, mais en faite il est quand même particulièrement intéressant dans le
sens où il crée un cadre permettant une possibilité d’anticipation, voir de prévention, puisqu’il
institue au niveau de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, l’obligation au moment de la
première désignation d’un syndicat gérant une copropriété, et ensuite tous les trois ans au
moins, de soumettre des copropriétaires, la constitution ou non d’une provision spéciale en
vue de faire face aux travaux d’entretien à venir et non encore décidés par l’assemblée
générale.
82
83
- 38 -
Je regrette pour ma part deux éléments :
-
que la majorité applicable soit celle de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965,
c'est-à-dire la majorité de l’ensemble des copropriétaires et non pas celle de
l’article 24 qui est celle des présents et représentés à l’assemblée. Ou bien il aurait
été possible de prévoir la même disposition que pour le mandat de syndic, ou les
travaux, c'est-à-dire de revoter à une majorité inférieure immédiatement.
-
que l’obligation ne porte que sur la soumission de la constitution de la provision, et
non l’obligation d’en constituer une. On pourra me rétorquer que cela serait une
entrave au droit de propriété, peut être, mais il aurait par exemple pu être prévu un
système de pourcentage en fonction de l’âge de la copropriété et de son niveau
d’équipement afin de faire correspondre le mieux possible le montant de ladite
provision à la réalité des montants des entretiens rendus nécessaires.
Le nombre de ces mesures incitatives à ce que l’Assemblée des copropriétaires prenne des
décisions, est certes peu important, mais leurs qualités intrinsèques sont de nature à les rendre
particulièrement utiles. Enchaînons maintenant sur des situations où ces mesures ne suffisent
plus, lorsque les copropriétaires n’ont plus les moyens de prendre en charge les travaux
nécessaires.
Sous section IV : La possibilité d’obtenir des aides publiques
et des exonérations
Il va s’agir là, de venir en appui des incitations traitées juste avant. Cet appui de concrétisera
sous la forme d’aides publiques. Certaines seront des aides directes aux personnes (A), et
d’autres des aides directement au syndicat des copropriétaires (B).
Dans cette sous section, toutes les aides dont nous parlerons, qu’elles s’adressent
individuellement aux personnes, ou bien collectivement aux copropriétés, seront d’ordre
financières. Il y aura tant des versements, que des exonérations.
- 39 -
A) Les aides directes aux personnes
Une première série de mesures est apparue sous forme d’aides directe à la personne avec la loi
du 14 novembre 1996 (dont nous avons déjà parlé plus haut) relative à la mise en œuvre du
pacte de relance pour la ville.
D’abord les deux articles 35 et 36 de cette loi84 :
-
L’article 35 prévoit que le Fonds de Solidarité Logement (F.S.L.), peut aussi
attribuer des aides directes à la personne aux copropriétaires occupants pour le
paiement de leurs charges
-
L’article 36 il introduit dans le Code Général des Impôts (C.G.I.), un l’article 749
A qui exonère la cession de lots d’immeubles bâtis visés par la loi du 10 juillet
1965, soit du droit d’enregistrement, soit de la Taxe Foncière.
Une seconde série de mesures sont elles, issues de la loi S.R.U. du 13 décembre 2000.
Les articles 82 et 8385, complètent la loi du 14 novembre 1996, en ajoutant aux articles L
615-1 et L 615-5, des modalités encore plus favorables aux propriétaires occupants (et
notamment aux copropriétaires) quant aux exonérations de taxes (prolongation à cinq ans
pour l’exonération des taxes foncières), et à l’accès à des aides (que ce soient sous forme
remboursable tel prêt à taux zéro, ou bien des aides directes acquises définitivement sous
conditions).
L’article 8486 de la loi S.R.U. introduit dans la loi du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre
du droit au logement, des dispositions dont nous avons déjà également parlé avec l’article 35
de la loi du 14 novembre 1996, et qui permet donc désormais que des propriétaires occupants
puissent aussi bénéficier d’aides du F.S.L. pour le paiement de leurs charges de copropriété à
l’instar des locataires en difficulté de règlement de loyers. Il est aussi possible que ce même
fonds aide les copropriétaires en cas de retard dans le remboursement des modalités
d’emprunts, et par là même, permettre de faciliter le règlement des retards de charges qui sont
souvent le corolaire de retards dans les échéances de prêts.
84
Textes complets des articles en annexe n°25 page 144.
Textes complets des articles en annexe n°26 page 145.
86
85
- 40 -
Enfin, toujours dans cette loi S.R.U., un dernier article concerne des aides directes à la
personne : il s’agit de l’article 14087, il est situé dans la partie de la loi (IV) sur l’habitat
diversifié, et il précise qu’outre les aides au paiement des charges et/ou prêts en cas de retards,
il est aussi possible de bénéficier d’aides directes pour la réalisation de travaux (et non plus
seulement les propriétaires bailleurs comme auparavant), il y a encore un abaissement des
conditions d’accès aux prêts aidés.
Nous allons maintenant, après ces aides directes à la personne, aborder les aides qui seront
tournées en direction des copropriétés entières, sachant que bien souvent c’est une
combinaison de toutes celles-ci qui est adoptée et/ou demandée.
B) Les aides au syndicat des copropriétaires
Tout d’abord, intéressons nous à la partie de la loi du 14 décembre 1996 entièrement consacré
au thème de notre travail, puisqu’elle comporte dans son titre même le mot de « de
difficulté ».
C’est au chapitre troisième que les mesures sur les copropriétés sont inscrites. Ce chapitre est
intitulé : « Dispositions relatives à l’habitat, aux copropriétés et aux ensembles d’habitat
privé en difficulté ». Il est constitué des articles 29 à 38. Après toute une partie sur les Z.U.S.
(Zones Urbaines Sensibles) et les conférences du logement (articles 29 à 31), l’article 32
institue dans le code de la Construction et de l’Habitation (C.C.H.), un chapitre V dénommé
«Mesures de sauvegardes ».
L’article L615-1 de ce code, dans son alinéa 2, prévoit que ces mesures sont applicables entre
autres, aux immeubles bâtis soumis au régime de la copropriété. L’article suivant (L 615-2 du
C.C.H88.), détaille les mesures. Nous relèverons au passage la troisième qui est ainsi
formulée : « réaliser des travaux de conservation de l'immeuble ou tendant à la réduction des
charges de fonctionnement ». Après divers autres articles, l’article L 615-4-189 toujours du
code de la construction et de l’Habitat, il est indiqué que parmi les occupants pouvant
bénéficier des mesures, les propriétaires occupants figurent, puis que ces propriétaires
occupants peuvent être (entre autres également), des personnes copropriétaires.
87
89
88
- 41 -
Ces mesures de sauvegardes, ne sont ni plus ni moins que des subventions dont bénéficient les
syndicats, pour les aider à effectuer leurs travaux. Les articles du code de la Construction et
de l’Habitat viennent en détailler les contours et les critères de versement (confère ces
derniers dans les annexes citées ci-dessus). Le plan de sauvegarde prévu à l’origine pour deux
ans, est dans sa version actuellement en vigueur d’une durée de cinq, pendant laquelle la
copropriété peut accéder à de multiples financements.
Nous pouvons toutefois rapidement résumer celles-ci. Elles se déroulent en deux étapes90 :
-
Tout d’abord l’élaboration du plan par une commission composée d’au plus dix
membres choisis par les services de l’Etat et les collectivités locales concernées,
ainsi que les personnes qualifiées, associations, bureaux d’études…
-
Une fois le plan élaboré sur la base de diagnostics techniques, sociaux, financiers,
ce qui peut prendre plusieurs années, il est mis en œuvre par un opérateur désigné
par le préfet.
Voyons maintenant, comme pour les aides à la personne, les mesures prévues par la loi S.R.U.
L’article 85 de la loi du 13 décembre 200091 est quant à lui aussi un complément de la loi du
14 novembre 1996 pour l’exonération des frais de la publicité foncière en cas de redistribution
des parties communes d’immeubles en copropriété lorsqu’elles sont en difficulté. Il s’agit là,
d’exonérer de publicité foncière, les immeubles dont le réaménagement est en lien avec une
réhabilitation le plus souvent. Par exemple : hall d’entrées reconstruits et agrandis, balcons et
terrasses (dont une partie est parties communes) créés, redistribution d’appartement avec
emprise sur des parties communes, etc.…
Ensuite, les articles 168 à 17592, concernent les questions d’insalubrité. Il s’agit d’un
ensemble de mesures destinées à faciliter tant la disparition de ces immeubles, que, lorsque
cela est encore possible, leur rénovation. L’ordonnance de travaux par le Préfet est possible
(charge à l’Etat de recouvrer en suite les sommes auprès des occupants) : la durée de la
90
Voir article du Monde pratique du 23 janvier 2005 en annexe n° 59 page 199.
92
Textes complets des articles en annexe n°32 pages 151 à 153.
91
- 42 -
situation d’insalubrité peut donc est réduite. Là encore ces dispositions permettent une sortie
plus prompte des situations de crise, et évite de perdurer dans les difficultés.
Une autre série d’articles concerne les immeubles « menaçant ruine » : ce sont les articles 178
à 18493. Il s’agit, comme pour les immeubles touchés par des questions d’insalubrité, de
faciliter à la fois les rénovations (mais de façon plus rare, vue l’état souvent avancé de
dégradations), que les destructions. Les indemnisations sont aussi facilitées pour ce qui est de
la destruction. Une autre question figure parmi ces articles, c’est celle du relogement, cela
rend plus rapide la sortie des difficultés.
Nous en avons terminé avec cette loi du 13 décembre 2000, dont au final, nous nous
apercevons qu’il s’agit beaucoup de mesures incitatives, et donc plutôt « douces » (même si
celles sur l’insalubrité et la menace de ruine peuvent paraître parfois expéditives, leur esprit
est, je pense, plus de l’ordre de la facilitation ou de l’incitation). Donc des mesures
d’évitement, de sortie, de crise. Des mesures d’incitation, certes il s’agit de texte législatifs,
donc impératifs par définition, mais rédigés ans un sens de conciliation, d’aide.
Sous section V : Les modalités de gestion issues de la loi du
13 décembre 2000
Nous avons déjà fait référence à ce texte pour son article 74 au sujet du droit de préemption94.
Dans la sous section précédente, nous avons également passé en revue les articles de cette loi
concernant les aides tant à la personne, qu’aux immeubles entiers. Voyons maintenant, les
articles de cette loi, qui constituent cette fois des incitations, par le biais de l’Assemblée
Générale des copropriétaires.
Mais un certain nombre d’autres articles se doivent d’être étudier ici dans un ensemble de
mesures que j’appellerais incitatives. Il s’agit des articles 75 à 8195, qui modifient tous
diverses dispositions de la loi du 10 juillet 1965 :
-
L’article 75 est destiné à permettre un provisionnement suffisant des charges par le
syndicat des copropriétaires, et précisent les règles de versement des provisions.
93
Page 35, paragraphe sur le droit de préemption et note de bas de page n° 77 présentant le texte global.
95
94
- 43 -
-
L’article 76 demande à ce que les nouveaux règlements de copropriétés précisent
le mode de calcul de la répartition des charges.
-
L’article 77, oblige à la proposition à l’Assemblée Générale des copropriétaires de
l’ouverture d’un compte bancaire ou postal particulier.
-
L’article 78, de tenir un carnet d’entretien de l’immeuble.
-
L’article 79, d’obliger à la fourniture de ce carnet d’entretien lors d’une vente,
ainsi qu’au diagnostic technique de ce même immeuble.
-
L’article 80, oblige la réalisation d’un tel diagnostic avant la mise en copropriété
de tout immeuble construit depuis plus de quinze ans.
-
L’article 81 est un très long article qui statut sur diverses modalités de la loi du 10
juillet 1965. Nous ne retiendrons que celles ayant directement trait à notre sujet :
•
la possibilité de mise à la charge du copropriétaire défaillant des frais de
recouvrement de ce débiteur au profit d’un syndicat, si elle est logique en
termes d’équité, ne favorise pas le copropriétaire déjà en difficulté. Il est
toutefois laissé au juge la liberté de statuer autrement (introduction article
10-1 dans la loi du 10 juillet 1965).
•
L’introduction dans la loi du 10 juillet 1965 d’un article 19-2 précisant et
facilitant le recouvrement des provisions à verser sur les charges par les
copropriétaires au profit du syndicat.
•
La modification de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 qui oblige
désormais le Notaire chargé de la rédaction de l’acte de transfert de
propriété d’un lot à réaliser sa notification au syndicat des copropriétaires
dans un délais de quinze jours si le « certificat article 20 » n’a pas été
délivré. Il s’agit là de pouvoir mettre en œuvre plus rapidement les
modalités de recouvrement des impayés.
•
D’autres disposition de l’article 81 de la loi S.R.U. concernent
l’administration judiciaire et seront étudier dans ce même chapitre à la
section III96.
96
Page 58.
- 44 -
Section II : Des exemples concrets
Dans cette deuxième section, nous allons d’abord prendre un exemple issu de ma
documentation de travail : Le Petit Bard à Montpellier, puis nous nous intéresserons d’une
manière plus globale à l’ensemble des mesures mises en place par le Conseil Régional d’Ile
de France. Ces deux premiers exemples seront une illustration d’obtention d’aides publiques
et exonérations.
Après ces deux paragraphes, nous traiterons dans deux autres, d’exemples locaux de
l’agglomération dijonnaise, d’abord dans de l’ancien, puis dans des immeubles type H.L.M.
Les exemples dans l’anciens illustreront pour le premier, la mise sous administration
judicaire97, et pour les second, une lente, mais certaine avancée vers la dégradation confirmée.
Pour ce qui est des autres exemples de l’agglomération locale, ceux du type H.L.M., ils
illustreront plutôt, eux, la réussite des mesures conjuguées des moyens d’obtenir des décisions
de l’assemblée générale, et des modalités de gestion issues de la loi S.R.U.
A) Le Petit Bard à Montpellier98
1) Contexte historico-géographique99
Cet ensemble immobilier est considéré par les uns et les autres, soit comme l’une des plus
grosses copropriétés du parc privé français, soit comme la plus grande, toujours est-il qu’elle
est constituée de 860 logements (848 selon le recensement de 1999), ce qui représente environ
5 000 habitants. Son quartier d’implantation est situé dans l’agglomération montpelliéraine, à
l’ouest, entre les quartiers des Cévennes au nord, et de Celleneuve au sud-ouest, dans le
canton de Montpellier-7100. La zone d’implantation est classée en Z.U.S..
Construite à partir de juillet 1962, dans un contexte de crise du logement provoquée par
l’arrivée des rapatriés d’Algérie, c’est une situation d’urgence qui prévaut à son édification, et
comme nombre d’immeubles de cette époque, la construction est réalisée avec des matériaux
peu couteux et de qualité médiocre.
97
Section III de ce chapitre II à venir page 58.
Photos de la copropriété dans son ensemble, et de la « Grande barre » principale en annexe n°35 page 160.
99
D’après un article de l’Encyclopédie Libre « Wikipédia » mis à jour le 04.05.2006, disponible sur Internet à la page :
http://fr.wikipedia.org/wiki/Le_Petit_Bard. Voir aussi ce même article en annexe n°36 pages 161 & 162.
100
Voir plan de situation en annexe n°37 page 163.
98
- 45 -
Des les années 1970, les premiers habitants quittent déjà le quartier : certains vendent,
d’autres louent. Le renouvellement des habitants s’opère avec une majorité de travailleurs
immigrés. Dans les années 1980, avec les augmentations de loyers et la crise du logement, la
copropriété devient le seul endroit de Montpellier où les loyers restent « abordables », la
concentration des immigrés s’intensifie donc encore.
L’affaire se complique quand, à partir de 1998 : plusieurs syndics se succèdent et pratiquent
une gestion chaotique. Fin 2001, le syndic du Petit-Bard est en faillite avec un déficit d’au
moins 3 millions d’€uros. Une partie des habitants (environ une centaine) porte plainte pour
détournement de charges envers plusieurs des syndics qui se sont succédés entre 1998 et
2001. L’affaire n’est pas encore réglée à ce jour.
En juin 2004, un incendie dû à la vétusté des installations électriques se déclare et provoque la
mort d’un homme101. En 2005, le financement de la réhabilitation fait l’objet d’un bras de fer
politique entre différents protagonistes locaux.
2) Analyse
La taille d’un tel ensemble immobilier semble particulièrement mal adaptée à ce mode de la
propriété qu’est la copropriété. La manière de construire et la période où l’édification à été
réalisé, ont entraînées une dégradation par trop rapide. Cela, joint au fait que l’évolution des
habitants n’a pas favorisé la possibilité de travaux de rénovation, a conduit à un engrenage
dont la vitesse exponentielle n’a pu être enrayée. Un élément supplémentaire a encore
compliqué le problème : c’est celui de la démission (au sens de laisser aller), des syndics
successifs, voir l’indélicatesse de certains (sous toutes réserves, puisque l’affaire n’est pas
encore jugée à ce jour).
3) Les éléments de la dégradation
-
Des propriétaires en difficultés financières qui ne paient plus leurs charges
-
D’autres qui le font volontairement par mécontentement
-
D’autres qui s’en désintéresse (propriétaires bailleurs)
-
L’incapacité, devant cela, du syndic à faire face ne serait-ce qu’au paiement des
charges courantes d’exploitation (ne parlons pas alors de travaux…)
101
Voir à ce sujet également en annexes n°38 & 39 pages 164 à 167, deux articles de « Droit au logement » du 17 septembre 2004 et « Ce
Qu’il Faut Dire, Détruire, Développer » Mensuel de critique social, du 15 juillet 2004.
- 46 -
-
La mise sous administration judiciaire en décembre 2001
-
La période qui s’en suit ne permet pas un retour à une gestion équilibrée et encore
moins un début de normalisation
4) Vers une sortie de crise
Un élément déclencheur va apparemment permettre d’entrevoir la sortie de crise : il aurait pu
figurer dans le paragraphe de ceux de la dégradation, mais je préfère le classer ici avec une
connotation positive, au-delà de son caractère hélas tragique, puisqu’il y a eu mort d’homme :
c’est l’incendie qui se déclenche le 13 juin 2004 suite à un court circuit dû à la vétusté des
installations électriques des parties communes.
Malgré un classement dès octobre 2001, parmi les dix sites prioritaires (au niveau national) de
l’opération « grand projet de ville », la situation n’a pas évolué. Un manque de volonté
politique (voir une mésentente des différents niveaux), un manque de fonds, mais surtout et
peut être principalement un manque de coordination des différents acteurs, incontournables
vue l’ampleur de la tâche, sont à l’origine de ce profond blocage102.
Il faudra toute la pugnacité de la mobilisation de nombreux leadeurs tant syndicaux
qu’associatifs (Droit au Logement avec Monseigneur Jacques Gaillot, José Bové…), pour que
les pressions exercées puissent enfin faire entrevoir, ce qui, souhaitons le, sera la sortie
définitive du problème, avec la mise sur pieds de la Convention Territoriale Urbaine signée le
25 novembre 2005 avec l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (A.N.R.U.)103. Pour
être tout à fait complet sur la question, nous pourrons aussi nous reporter à la phase préalable
complémentaire de négociations plus « officielle » qu’a constitué entre autres, la séance de
questions orales sans débat à l’Assemblée Nationale, le mardi 1er mars 2005, du député de
l’Hérault, Jacques Domergue104.
Je crois que l’A.N.R.U. est l’élément clé, en ce qu’elle permet une coordination des acteurs
engagés dans le projet.
Pour résumer, les mesures les plus importantes qui vont être prise sur la durée du plan (20052009), nous noterons :
102
Voir à ce sujet l’article du Monde du 29 juillet 2004 signé Guy Trubuil en annexe n°40 pages 168 & 169.
Voir dossier de Presse de cette convention en annexe n°41 pages 170 à 177.
104
Détail des débats en annexe n°42 page178.
103
- 47 -
-
le projet de rénovation urbaine sera accompagné de mesures en faveur du
développement de l’emploi (indispensable pour que les personnes puises honorer
leurs charges)
-
le classement en Zone de Redynamisation Urbaine (Z.R.U.)
-
la démolition de 483 logements (les plus dégradés)
-
la réhabilitation de 371 autres, dont l’acquisition de 99 par un organisme H.L.M.,
et leur rénovation puis leur mise à disposition en logements sociaux (les 272 autres
étant rénovés également, mais restant dans le secteur privé)
-
la « résidentialisation » : requalification des espaces extérieurs, clarification des
limites publiques/privées, protection des espaces collectifs ou privatifs
-
le redécoupage de la copropriété unique en 9 copropriétés de dimension plus
acceptable, avec la gestion des installations indissociables par une union de
syndicats de copropriétaires, crée à cette occasion
B) Mesures du Conseil Régional d’Ile de France
Ce paragraphe sera en fait constitué d’un essai de synthèse des deux documents publiés par la
Direction Régionale de l’Equipement de l’Ile de France, à savoir :
-
Ateliers sur les copropriétés en difficulté, septembre 1999-mai 2000
-
La copropriété en difficulté, état des lieux, décembre 1996
Nous avons parlé dans le premier chapitre, des constats des difficultés, de leurs causes, et de
la définition ce celles-ci ; la D.R.E.I.F. relève par rapport à ces éléments, la lourdeur d’un tel
travail, mais sa nécessité absolue. Le croisement d’informations multiples permet le repérage
et le diagnostic. Ce n’est ensuite qu’aux vues de ces éléments que les différents modes
d’interventions pourront être efficacement mis en place et actionnés. Notons encore, avant de
passer aux mesures proprement dites, que les approches quantitatives, bien que partielles, sont
indispensables pour adapter l’ampleur des moyens à mettre en œuvre, et enfin, que la
compréhension du fonctionnement du marché du logement s’avère être la condition d’une
compréhension globale du problème.
- 48 -
Les interventions se regroupent selon trois types principaux :
•
Dans les situations de « crise », ou de dégradation importante et irréversible, les
collectivités locales interviennent en recourant à l’acquisition publique totale des
bâtiments, voir à une démolition ou une démolition-reconstruction : c’est ce que
l’on nome le transfert du privé au public. Ces opérations nécessitent le recours à
des Déclaration d’Utilité Publique (D.U.T.), des Périmètres de Restauration
Immobilière (P.R.I.), des Résorptions de l’Habitat Insalubre (R.H.I.). ce sont des
mesures lourdes et coûteuses.
•
Le deuxième type d’intervention privilégie la concertation avec le privé combinée
avec une acquisition partielle par un opérateur public : c’est alors de la
co-requalification. Pour ce mode, il y a une recomposition du système d’acteurs
de la copropriété selon un principe de mixité privée/publique, de la Maîtrise
d’ouvrage ainsi qu’un partage de compétences et de responsabilités. Les
organismes H.L.M. sont fréquemment partie prenante de ce genre d’opérations.
•
Le troisième type se développe dans le cadre de négociation/contractualisation
avec le privé. Il s’agit alors dans ce cas plus d’animer, d’impulser, de catalyser.
Les démarches sont partenariales sur la base d’engagements, de mesures ou
d’outils incitatifs négociés avec les copropriétaires.
Un quatrième type d’intervention pourrait être dégagé, mais il est en marge des précédents
(cela ne le rend pas moins intéressant) : c’est une logique de prévention en appui à la
maîtrise d’ouvrage.
La D.R.E.I.F. note que le déploiement de mesures est récent et timide, et que compte tenu de
l’ampleur des moyens nécessaires (notamment financiers), il ne peut qu’être adosser à un
renforcement des moyens au plan national.
Le Conseil Régional à mis en place des moyens spécifiques en complément des aides de
l’état : subvention complémentaire pour des revenus inférieurs à 140 % de plafond du
P.A.P.105. Egalement une aide au financement des études et des diagnostics engagés sur les
copropriétés.
105
Prêt d’Accession à la Propriété
- 49 -
Les Conseils Généraux interviennent dans le cadre des O.P.A.H.106 par des aides destinées
exclusivement aux propriétaires occupants (elles restent peu nombreuses et toujours moindres
que pour les propriétaires bailleurs, malgré l’élargissement du F.S.L.107 à ces mêmes
propriétaires occupants). Ils interviennent aussi à parité avec les communes dans les fonds
d’intervention sur copropriétés anciennes (Fonds d’Intervention de Quartier).
Le niveau municipal intervient quant à lui de plus en plus dans la création de fonds de
solvabilisation pour les travaux sous fromes d’aides et de prêts complémentaires aux aides de
droit commun : par exemple fonds d’aides pour les impayés de charges à Pierrefitte en Seine
Saint Denis pour palier à la non ouverture d’un F.S.L108, fonds d’assistance aux copropriétés à
Saint et Cergy pour pré-fiancer des frais de procédures judiciaires.
Si l’on devait résumer ce train de mesures, on pourrait dire qu’il s’agit tout à la fois, de
complémentarité entre les différents niveaux d’intervention, de coordination , d’appui
technique, et de substitution là où le droit commun n’existe pas ou fonctionne mal.
Après un exemple dans le sud de la France (Petit Bard à Montpellier), les mesures globales en
Ile de France, passons maintenant à des exemples locaux sur Dijon.
C) Deux éléments particuliers dijonnais dans l’ancien
Commençons par deux immeubles anciens : le premier concerne une mise sous administration
judiciaire, il est situé 54-56 rue Monge, et le second, 36 rue du Transvaal sera étudier par
rapport à la particularité de ses occupants.
1) 54-56 rue Monge109
a) Contexte historico-géographique
Situé au sud le secteur sauvegardé, le quartier « centre ville sud » (dénomination ville de
Dijon) constitue l’hyper-centre le la ville110, avec de très nombreux commerces, services et
emplois. Puisque situé dans le secteur sauvegardé, il est principalement constitué
d’immeubles particulièrement anciens111, et les travaux sur ceux-ci sont soumis à des règles
106
Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat
Article 35 de la loi du 14 novembre 1996 et voir page 39 paragraphe « aides directes aux personnes »
108
La D.R.E.I.F. notait qu’en septembre 2000, seulement 4 départements avaient ouvert leur F.S.L. aux copropriétaires alors que la loi le
prévoyant datait déjà de 4 ans (Ateliers sur les copropriétés en difficulté, page 41)
109
Les éléments de et exemple viennent de mon expérience professionnelle antérieure.
110
Voir plan de situation en annexe n° 43 page 179.
111
Voir photo aérienne du secteur sauvegardé dijonnais (le plus étendu de France) en annexe n° 44 page 180.
107
- 50 -
spécifiques sous contrôle strict de l’Architecte des Bâtiments de France. A noter que
l’immeuble de notre exemple, est également situé dans le périmètre d’une O.P.A.H.112. Il
s’agit d’un immeuble ancien de la fin du 19ème siècle. La copropriété est d’aspect assez mal
entretenu, un porche la clôture sur rue, et depuis peu on ne peut plus y pénétrer librement
suite à la mise en place d’un système de digicode113. L’intérieur de la cour est réparti entre
plusieurs bâtiments assez disparates, desservis par différents escaliers. Beaucoup de travaux
ont été réalisés par des propriétaires différents et successifs dans les lots privatifs eux-mêmes,
et les parties communes ont été laissées à l’abandon faute d’entente permettant de dégager
une majorité suffisante pour leurs rénovations. En 1997, un des escaliers desservant le
bâtiment sur rue menace de s’effondrer, mais le règlement de copropriété est ainsi rédigé qu’il
prévoit que tous les escaliers de l’ensemble de la copropriété sont en charges communes
générales et non en charges bâtiment correspondant à chaque série d’appartements desservis.
Cette situation est alors contestée par plusieurs copropriétaires, et aucune majorité ne se
dégage pour exécuter les travaux. Un des propriétaires du bâtiment sur rue, devant
l’aggravation de l’état de l’escalier et l’impossibilité de faire voter les travaux demande alors
au Tribunal de nommer un administrateur judiciaire : en effet la copropriété était administrée
bénévolement par cet occupant, et ne voulant pas engager les travaux sous motif d’urgence114
sachant qu’il n’arriverait pas à en recouvrir le montant auprès des occupants contestataires, il
ne lui restait plus que cette solution.
b) Analyse
Dans la situation présentée, il ne fait absolument aucun doute que l’appréciation de l’urgence
ne pouvait être qu’avérée au regard du problème : le maintient d’un accès aux appartements
desservis par l’escalier menaçant de s’effondrer relevait bien de la sauvegarde de l’immeuble.
Mais si le syndic bénévole avait commander les travaux et lancé l’appel de fonds
correspondant en application de l’article 35 du décret d’application de la loi du 10 juillet
1965, compte tenu de la contestation, certains propriétaires n’auraient pas réglé leur quotepart, et les autres (ceux qui étaient d’accord) ne voulaient pas non plus honorer la leur si les
autres ne s’y obligeaient pas. La situation était donc complètement bloquée !
112
Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat
Voir photos façade sur rue et porche en annexe n°45 page 181.
114
Cela est possible en vertu de l’article 37 du décret d’application de la loi du 10 juillet 1965, cet article dispose : « Lorsqu'en cas d'urgence
le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les
copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale. Par dérogation aux dispositions de l'Article 35 ci-dessus, il peut, dans ce
cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale
mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis
estimatif des travaux. » La difficulté réside souvent dans l’appréciation de l’urgence, la définition relative, il s’agit de savoir si les travaux sont
nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.
113
- 51 -
De plus les travaux étaient particulièrement onéreux, puisque la position en secteur
sauvegardé imposait une reconstruction spécifique dont les critères de qualité rendent le
montant des devis bien plus élevés115.
Le syndic bénévole aurait pu, commander et devant le non règlement, faire engager des
poursuites pour recouvrer les sommes, mais compte tenu de sa qualité bénévole, il est vrai
qu’il ne disposait peut être pas de l’assise suffisante et de l’aplomb nécessaire, et de toutes
façon cela aurait pris énormément de temps.
Le Tribunal a judicieusement nommé un administrateur judiciaire dont l’activité
d’administrateur de biens était accessoire à celle principale, d’Huissier de Justice.
L’administrateur, revêtu de pouvoirs particuliers116, a pu ainsi moins difficilement, procéder à
l’exécution de l’ordonnance rendue par le Tribunal et qui prévoyait la mise en place d’un
escalier provisoire, et la nomination d’un architecte expert judicaire devant rendre un avis
technique sur la question.
La difficulté résidait surtout dans le fait que l’ensemble des escaliers étaient prévus en charges
communes générales. Après avis technique de l’architecte expert sur la question matérielle, le
Tribunal a débouté de leurs demandes117, les opposants au règlement, et ordonné le
recouvrement forcé des quotes-parts de travaux.
Sur cet exemple, on peut mettre en exergue plusieurs éléments :
-
la difficulté augmentée pour un syndic bénévole confronté à une situation
conflictuelle,
-
le fait qu’une situation amenant à la nomination d’un administrateur judiciaire est
souvent une accumulation de plusieurs causes (ici mauvais entretien lié à une
question de contestation de règlement de copropriété),
-
la nomination d’un administrateur judicaire, même si elle peut paraître un échec,
peut aussi amener à un déblocage de la situation par les pouvoirs étendus qu’elle
donne justement à l’administrateur.
115
Il y avait parmi les griefs des opposants, outre la contestation de la répartition prévue par le règlement de copropriété, également le fait
qu’ils trouvaient les devis trop élevés et en proposaient d’autres moins chers, mais dont les critères n’entraient pas dans les impératifs des
monuments historiques.
116
Que nous allons étudier juste après, dans la section III de ce chapitre II, page 53.
117
L’argument principal était que le règlement de copropriété aurait dérogé à la loi en prévoyant de faire participer à des charges, des
personnes qui n’auraient pas eu à utiliser le bien objet des travaux. Le tribunal a rétorqué que cela se serait entendu s’il c’était agit de
bâtiments complètement distincts (par exemple plusieurs bâtiments implantés dans un terrain et ne se touchant pas), mais que compte tenu de
la situation imbriquée des bâtiments dans ce cas précis, le règlement de copropriété n’avait pas été établi de façon inopportune. A noter : Je
ne procède malheureusement pas le jugement correspondant et ne puis me le procurer au regard de la situation conflictuelle dans laquelle j’ai
quitté mon dernier employeur qui était l’administrateur judiciaire nommé.
- 52 -
Passons maintenant à notre deuxième exemple dans l’ancien, mais dont les difficultés relèvent
d’autres origines.
2) 36 rue du Transvaal118
L’immeuble est cette fois situé dans le quartier « Tivoli-Transvaal-Berbisey ». Celui-ci est en
centre ville, mais plus en hyper-centre. Une partie du quartier est encore en secteur
sauvegardé, mais l’immeuble de notre exemple, ne l’est pas. Il est situé en fait sur le rond
point qui fait face à l’entrée du lycée privé Saint Joseph119. Le secteur est plus à dominante
d’habitat que celui de notre exemple précédent. Il y existe des immeubles du début du 20ème
siècle dont fait partie le nôtre120.
Parmi les copropriétaires, une femme âgée et sa fille présentent des troubles psychiatriques
sous forme obsessionnelle : elles sortent la nuit venue et ramassage dans les poubelles tous les
journaux et tous les flacons plastiques en tous genres qu’elles trouvent et les entassent
inlassablement dans leurs deux appartements. Malgré les menaces répétées du syndic alerté
par un certain nombre d’autres occupants, elles ne cessent pas. Il faut engager une procédure à
leur encontre après que l’Assemblée Générale121 en ait pris la décision. La procédure aboutira
à une condamnation de vider les lieux de tous les objets entreposées avec charge au syndic
d’en assurer l’exécution forcée122. Lors de l’exécution, une vingtaine d’hommes d’une société
de nettoyage a été nécessaire, les forces de police afin de retenir les copropriétaires
condamnées, le tout sous le contrôle d’un Huissier de Justice afin de vérifier qu’aucun objet
de valeur n’était détourné. La manœuvre dura trois jours complets123.
b) Analyse
En soit, ceci ne pourrait être qu’une anecdote, si cela n’avait pas entraîné une dégradation de
la copropriété. Je m’explique : le climat rendu délétère dans l’immeuble, a fortement
contribué à faire naître des conflits interpersonnels aigus entre les copropriétaires. Il fait
vendre certains autres, avec d’importantes pertes pécuniaires, car les biens se négocient assez
118
Comme pour le précédent exemple, il s’agit d’éléments provenant de mon expérience professionnelle passée, et je n’aurai donc pas non
plus d’annexes justifiant mes dires.
119
Voir plan de situation et photo aérienne en annexes n° 46 & 47 pages 182 & 183.
120
Voir photos en annexe n°48 page 184.
121
Réunie à plusieurs reprises dans des situations de crises exacerbées avec intervention de la police car les copropriétaires se battaient.
122
Il faudra l’intervention des services d’hygiène, de la D.D.A.S.S.
123
Il y eu même un reportage télévisuel sur France 3 Bourgogne sur ce fait divers hors du commun ! Au court des opérations un sceau
métallique rempli de billets fût trouvé alors que les copropriétaires ne réglaient pas leurs charges…
- 53 -
largement plus bas compte tenu de la notoriété que l’évènement a pris. Du coup d’autres
copropriétaires issus de l’immigration, ne pouvant se loger ailleurs achètent donc à bas prix
ces appartements, exacerbant plus encore les conflits déjà existants et en faisant survenir de
nouveaux. L’immeuble déjà d’un entretien plus que minimum, se voit alors prendre le chemin
de la dégradation. Là, une stratégie initiée par le syndic, consistera à faire acheter par des
copropriétaires bailleurs investisseurs les lots au fur et à mesure qu’ils se libéreront124 : les
nouveaux copropriétaires se moquent du type d’occupation puisque n’habitants pas sur place
(même si cela est très discutable vis-à-vis de leurs futurs locataires…), ils voient au premier
chef le prix peu élevé d’achat, et la possibilité pour ces contribuables à forts taux
d’imposition, de faire du déficit foncier125. Du même coup, les travaux permettent petit à petit
de s’acheminer vers une nouvelle mixité sociale d’occupation et un début de redressement de
la situation.
Il ressort de ce nouvel exemple que :
-
même gérée avec célérité, une situation hors du commun peut entraîner en cascade
une lente mais sûre descente vers la dégradation. Les problèmes différents
s’enchaînent et se combinent et l’ampleur se démultiplie. Il y a donc lieu, dans
toute la mesure du possible de rester extrêmement attentif à tous éléments
anormaux afin de traiter les questions dès leurs apparitions,
-
il peut pourtant être possible de mettre en place des leviers pour éviter d’arriver au
point de non retour où la demande d’administration judiciaire ne peut plus être
qu’activer,
-
aucun type d’habitat, ni de secteur, n’est à l’abri de la survenance d’une telle
situation, il faut se garder des raccourcis qui consistent à considérer que les
difficultés ne surviennent que dans certaines zones dites « sensibles ».
-
Nous étions arrivés au moment où j’ai quitté le cabinet gérant cette copropriété, à
un début de redressement, mais déjà deux ans plus tard, et à la vue des photos
réalisées ces jours derniers, il n’est pas si évident que cela, que la barre se redresse
si bien : le retour à une situation normale est toujours beaucoup plus long et
difficile que le chemin qui y amène.
124
Soit par désaffection des occupants et la continuité des ventes pour cette cause, soit pour certains la menace arrivant de la vente judiciaire
pour non paiement des charges.
125
Se répercutant sur leur imposition personnelle afin de la réduire.
- 54 -
De ces éléments nous tirerons un certain nombre d’enseignements plus généraux et plus en
forme de recommandations et/ou de propositions personnelles dans notre troisième et dernier
chapitre.
Enchainons sur nos deux autres exemples dijonnais, dans le type H.L.M. cette fois.
D) Deux éléments particuliers dijonnais dans du type H.L.M.126
Les deux exemples qui vont suivre, sont en fait en quelque sorte, des « contre-exemples »,
dans le sens où ils constituent une démonstration de ce qu’il est possible de faire afin d’éviter
le chemin vers l’entrée en phase de dégradation.
1) Le Groupe Jouvence 6 rue de Beaune
Situé dans le quartier « Montchapet-Jouvence-Victor Hugo »127 (dénomination et délimitation
de la Ville de Dijon), il s’agit d’un ensemble immobilier constitué de deux bâtiments
parallèles, et dont l’espace entre eux forme les parkings de l’immeuble128. Ces bâtiments sont
construits perpendiculairement à la rue de Beaune. Le quartier est au nord-ouest de l’hypercentre. Il est principalement constitué de petits immeubles anciens et de pavillons résidentiels,
et l’implantation au sein de ce quartier d’un ensemble immobilier d’apparence plutôt H.L.M.
ne répond pas aux habitudes constatées par ailleurs. La copropriété est constituée de 183
appartements répartis en 86 dans le bâtiment A et 97 dans le bâtiment B. Les deux bâtiments
comportent chacun 7 étages. Il s’agit d’appartements de types duplex129, dont les accès sont
constitués de coursives à l’origine extérieures130. La copropriété ne possède pas de gardien à
demeure, mais par contre un employé d’immeuble travail à temps plein sur la copropriété. Le
syndic est un administrateur de biens privé dijonnais local, le Cabinet Soulard.
La construction s’est faite en 1954 et une importante phase de rénovation a été réalisée vers le
milieu des années 1990 : il s’est agit, outre de ravaler les façades, de transformer les coursives
126
Les éléments nécessaires à la description de ces deux exemples, ont été recueilli lors d’un entretien avec un des responsable du Cabinet
Soulard Syndic de ces immeubles, en date du mardi 30 mai 2006 ; et également à l’aide d’éléments de mon expérience professionnelle
antérieure au court de laquelle je gérais des appartements en location pour le compte de copropriétaires bailleurs, ce qui m’a permis d’avoir
une bonne connaissance de la situation.
127
128
Voir photos aériennes de la copropriété en annexe n°50 page 186.
129
Voir photos détails de la copropriété en annexe n° 51 page 187.
130
Cet élément nous conforte dans l’idée qu’il s’agissait bien d’une construction type H.L.M. puisque c’est exactement le modèle de
construction des immeubles justement eux-mêmes H.L.M. du quartier des Grésilles dénommés Billardon et Epirey, et qui ont fait l’objet
d’une destruction il y a quelques années.
- 55 -
en balcons privatifs (donnant ainsi plus de confort et d’attraits aux appartements), de
redistribuer les parties communes en modifiants les accès depuis les escaliers et ascenseurs,
de transformer les halls d’entrées. Le tout s’est accompagné de la réfection de l’électricité des
parties communes, du changement des boîtes aux lettres, et de l’installation de contrôles
d’accès131 sur les parkings.
b) Analyse
Le fait que cet ensemble immobilier, bâti dans un quartier où l’habitat principal est différent,
a pu éviter le glissement vers une situation de dégradation. La mixité sociale qui a été
préservée de part sa localisation géographique, sa taille raisonnable (notamment par rapport
aux autres immeubles de ce type comme Billardon et Epirey), son statut dès l’origine de
copropriété (et non d’H.L.M. vendu en copropriété), sont autant d’éléments qui ont participé à
ce maintient.
Mais peut être et surtout, le travail d’un syndic de copropriété, en lien avec un conseil
syndical actif, qui a su, dès avant la mise en place de la mesure d’obligation de proposition en
Assemblée Générale, de la soumission au vote de la constitution d’une provision spéciale
pour travaux132,
obtenir de l’Assemblée Générale des copropriétaires, le vote de la
constituions d’une telle provision. Celle-ci se faisait sur la base du versement chaque année,
pour l’ensemble des copropriétaires, d’un montant égal à deux douzièmes du budget
prévisionnel, réparti au prorata des tantièmes de chacun, et payable par quart, avec chacune
des provisions pour charges trimestrielles courantes. Cela s’est fait sur une durée de 8 années,
et a permis d’engager ensuite, une phase de rénovation importante, dont le vote a été favorisé
par le fait que le montant à régler par chaque copropriétaire, était inférieur à 50 % du coût
total des parts de travaux de chacun. Ces fonds étaient de plus placés133, et le rapport a permis
d’augmenter de près d’un tiers la somme venant en déduction des travaux134.
Sur cette question du provisionnement volontaire, j’ai eu l’expérience à gérer moi-même dans
une copropriété du portefeuille dont j’avais la charge dans mon précédent emploi, et les
opposants rétorquaient souvent, que les personnes pouvaient placer individuellement les fonds
si elles choisissaient de régler leurs travaux en autofinancement. Certes, cela est vrai, mais
l’expérience montre qu’individuellement, les copropriétaires ne le font pas, ou très peu, et le
131
Par des barrières à télécommande.
Article 36 de la loi du 21 juillet 1994. Se reporter au paragraphe sur les moyens d’obtenir des décisions de l’Assemblée des
copropriétaires en pages 37 & 38.
133
Pour partie en SICAV de trésorerie, et pour partie sur un Livret A d’épargne.
134
Les placements ont réalisés au moment où les SICAV de trésorerie rapportaient entre 12 à 15 %.
132
- 56 -
fait que cela soit collectif, permets que tous soient sur le même pied d’égalité, et que le
recouvrement des fonds se fasse de façon beaucoup plus facile. La majorité à obtenir est aussi
plus facilement réunie, car les copropriétaires ont moins de réticence à voter des travaux dont
ils savent qu’une partie est déjà financée par leurs versements antérieurs.
Cet exemple, prouve, s’il était besoin, la parfaite pertinence de la mesure de la loi du 21 juillet
1994 relative à l’habitat. Même si son principe en a été mis en œuvre de façon volontaire dès
avant sa codification en terme législatif et réglementaire.
2) La Tour 43, 1 allée de la Source à la Fontaine d’Ouche
Situer dans le quartier de la Fontaine d’Ouche135, à l’ouest de Dijon, c’est dans sa partie est136,
que ce quartier comporte une zone d’habitat social assez importante. Elle construite à partir du
début des années 1970, suite à l’aménagement du lac Kir. On y retrouve un mélange
d’immeuble d’habitat social H.L.M., et de copropriétés privées, mais tous sont réalisés sur le
style. Une proportion importante d’immeubles de grande hauteur (tours de 12 à 17 étages), y
alterne avec des bâtiments en longueur, mais d’ampleur également significative137.
Cet immeuble lui-même a été construit en 1970. Il se compose de 114 répartis sur 14
étages138. Le syndic est le même cabinet d’administrateur d’immeuble que précédemment, le
cabinet Soulard.
Compte tenu de la faible emprise au sol (il s’agit d’une tour), et du nombre relativement
important d’appartement, il existe deux étages de sous-sol dans lesquels se répartissent les
caves. Il existe un gardien résident sur place. Une importante phase de rénovation a été
entreprise au début des années 2000. Il s’est agit de la condamnation des caves, de la
modernisation et de la mise aux normes des ascenseurs, ainsi que de la réfection de
l’ensemble des joints d’étanchéité, tant des fenêtres par rapport au bâti, que des panneaux de
façade formant le bâti lui-même.
135
Voir photos du quartier en annexe n° 52 page 188.
137
Voir photos aériennes quartier et tour en annexe n° 54 page 190.
138
Voir photos de face de la tour et de l’entrée en annexe n°55 page 191.
136
- 57 -
b) Analyse
Cet immeuble situé au milieu d’un quartier beaucoup plus homogène que celui de notre
précédent exemple, aurait toutefois pu devenir une copropriété dégradée, sans la perspicacité
du syndic. En effet, situé dans une zone dite sensible, le bâtiment est du même genre de
construction que les immeubles locatifs sociaux l’entourant, c'est-à-dire construit relativement
à la hâte avec des matériaux de qualité très moyenne, mais n’étant pas lui-même un immeuble
locatif du secteur public et social, les copropriétaires, ne disposaient pas des capacités
financières, ni de certaines aides dont pouvaient à l’époque, seules bénéficier ces sociétés
H.L.M.
La rénovation menée a été d’autant plus pertinente, que sa visibilité était assez différente que
précédemment, puisque n’incluant pas à proprement parlé de ravalement de façade : la
question de l’esthétisme est souvent un argument porteur pour entraîner l’adhésion des
copropriétaires au projet. Le ravalement en lui-même n’est pas utile, le revêtement étant en
carrelage. Le coût des travaux était toutefois assez significatif, car vue la grande hauteur de
l’immeuble, les moyens à mettre en œuvre étaient coûteux, même si les travaux à réaliser à
l’aide de ces équipements étaient eux assez raisonnables (réfection des joints entre les
panneaux de carrelage de façade). La nécessité de condamnation des deux étages de caves en
sous-sols, a été rendu nécessaire par les vols et les dégradations permanents commis dans ces
lieux : les copropriétaires ont jugés plus rationnel de se passer de ces dépendances plutôt que
d’investir des sommes élevées pour la sécurisation qui serait restée improbable.
Au moment où cette phase de rénovation s’est opérée, les aides publiques sur les copropriétés
dégradées n’avaient d’une part pas encore été étendues aux immeubles privés, ni les
subventions de l’A.N.A.H. aux propriétaires occupants. Mais le syndic a eu la chance que
l’occupation fût majoritairement locative, et donc, il avait à faire à une majorité de
copropriétaires bailleurs procédant la plupart du temps plusieurs appartements. De plus dans
ce quartier, s’agissant principalement d’investisseurs, et non de «petits» propriétaires, il a été
relativement aisé d’obtenir une majorité : les copropriétaires souhaitant réaliser du déficit
fonciers destiné à baisser leur imposition sur leurs revenus locatifs, et la plupart pouvant
également bénéficier des subventions A.N.A.H. encore réservées à ce moment là aux seuls
propriétaires bailleurs. Le montage du dossier collectif pour cet organisme (s’agissant de
travaux d’ordre collectif), étant assuré par syndic. Sa lourdeur entraîne un travail minutieux,
fastidieux et long de collectes d’informations et de documents individuels des copropriétaires,
- 58 -
mais la rigueur, la qualité organisationnelle et la perspicacité de ce dernier ayant palier à des
potentiels freins. Le tout étant d’ailleurs couvert par un complément d’honoraires prévus au
contrat de syndic et lui aussi subventionnable par l’A.N.A.H.
Ce second exemple du secteur dit H.L.M., montre qu’un syndic peut même si le contexte
n’est pas forcément très favorable, réussir, grâce à une gestion rigoureuse et précise, à
emporter l’adhésion à un projet même relativement coûteux avant que la copropriété entre
réellement dans le champ des copropriété dégradées de part ses critères physique du bâti.
Par contre, il pose à mon sens, la question du risque que pourraient avoir certains syndics
et/ou copropriétés, à attendre que leur immeuble entre dans ce champ, afin de pouvoir
bénéficier de mesures plus intéressantes financièrement. Il faut relativiser avec l’évolution des
mesures, et l’élargissement du champ, et également le fait que dans l’intervalle il y assez
indubitablement pertes soit de revenus pour les bailleurs, soit de qualité de jouissance pour les
propriétaires occupants, mais quand même…
Ce dernier exemple clos la série de six qui illustraient chacun des mesures, incitations et mode
de gestion différents, et après cette deuxième section, entamons maintenant la troisième sur la
question des prérogatives de l’administrateur judicaire.
Section III :
judiciaire139
Les
prérogatives
de
l’administrateur
Pour clore avec la partie sur l’étude de la gestion des copropriétés dégradées, abordons dans
une troisième et dernière section, l’étape ultime qui intervient en dernière limite :
l’administration judiciaire.
Nous traiterons six paragraphes successifs, des objectifs de l’administration provisoire, des
cas pour ouvrir une telle procédure, de comment désigner l’administrateur provisoire, des
missions de celui-ci, puis de l’évaluation de sa mission, et pour terminer, de la façon dont les
copropriétaires sont tenus informés.
139
Pour cette section, nous nous sommes largement inspirés d’une fiche du Ministère du Logement intitulée « Administration provisoire des
copropriétés en difficulté », disponible sur le site Internet de ce Ministère, dans la rubrique Infos Pratiques, Réglementation, Fonctionnement
de la copropriété, Fiche n° 10, date de fraîcheur octobre 2003.
Adresse du lien direct : http://www2.logement.gouv.fr/infos/copropri%C3%A9t%C3%A9/Usa_f10_03.PDF
- 59 -
Mais avant tout, commençons par citer les textes législatifs de références regroupés au début
de cette section, avec reports aux textes complets (sauf la loi 85-99) en fin de travail, pour
plus de facilité nous ne ferons pas de renvois par notes de bas de page dans les paragraphes
qui suivent :
-
Les articles 29-1 à 29-3,29-4 et 29-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le
statut de la copropriété des immeubles bâtis140,
-
Les articles 62-1 à 62-14 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967* portant règlement
d’administration publique pour l’application de la loi du 10 juillet 1965141,
-
Loi n° 85-99 du 25 janvier 1985 relative aux administrateurs judiciaires
mandataires judiciaires à la liquidation des entreprises et experts en diagnostic
d’entreprise142,
-
Les articles L 811-1, L811-2, L 814-3 et L 814-4 du code de commerce143.
Présentons maintenant, l’articulation de ce procédé144.
A) Quels sont les objectifs de l’administration provisoire ?
La loi du 21 juillet 1994 exclut expressément les syndicats de copropriété du champ
d’application des différentes lois relatives aux entreprises en difficulté et met en place un
système spécifique d’administration provisoire de la copropriété (article 29-6 de la loi du 10
juillet 1965).
L’administration provisoire de la copropriété est une procédure judiciaire. Elle tend à
redresser la situation financière du syndicat de copropriété tout en préservant le droit au
logement de l’ensemble des occupants de l’immeuble. Elle est, notamment, destinée à régler à
l’amiable avec les créanciers, par la désignation d’un administrateur provisoire, les difficultés
nées de l’endettement du syndicat.
140
Voir textes complets des articles en annexe n°56 pages 192 & 193.
Voir textes complets des articles en annexe n°57 pages 194 à 196.
142
Disponible sur le site Internet Légifrance à la page :
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/Visu?cid=248674&indice=1&table=LEX_SIMPLE_AV90&ligneDeb=1
143
Voir textes complets des articles en annexe n°58 pages 197 & 198.
144
Un résumé synthétique et clair est également disponible dans un article du Monde du 23 janvier 2005 en annexe n° 59 page 199.
141
- 60 -
B) Dans quels cas ouvrir une procédure d’administration provisoire ?
Ce dispositif peut être utilisé (article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965) :
-
lorsque le syndicat des copropriétaires voit son équilibre financier gravement
compromis à cause de l’importance du montant des charges impayées,
-
lorsque le syndicat des copropriétaires se trouve dans l’impossibilité de pourvoir à
la conservation de l’immeuble, faute de pouvoir faire adopter certains travaux
indispensables.
La notion de copropriété en difficulté recouvre de multiples situations que le juge judiciaire
apprécie afin de décider ou non l’application du régime d’administration provisoire.
C) Comment est désigné l’administrateur judiciaire ?
L’initiative de la demande est régie par l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Cette désignation peut être demandée à plusieurs niveaux différents :
-
les copropriétaires représentant ensemble 15 % au moins des voix du syndicat,
-
le syndic,
-
le procureur de la République.
1) La désignation de l’administrateur provisoire
Le Président du Tribunal de Grande Instance (T.G.I.) du lieu de situation de l’immeuble
désigne l’administrateur provisoire (article 62-1 du décret de 1967). Il statue comme en
matière de référé ou sur requête. Il est saisi à cette fin :
-
lorsque la demande est faite par les copropriétaires eux-mêmes, par la voie
d’une assignation dirigée contre le syndicat des copropriétaires représenté par
le syndic.
-
lorsque la demande émane du syndic, par la voie d’une
requête accompagnée des pièces de nature à justifier la demande. L’habilitation
de l’assemblée générale n’est pas nécessaire.
-
lorsque la demande émane du Procureur de la République,
par la voie d’une requête qui doit indiquer les frais de nature à motiver la
demande. Le Président du TGI fait alors convoquer le syndicat représenté par
- 61 -
le syndic à comparaître. A cette convocation, est jointe la requête du procureur
de la République.
La demande de désignation d’un administrateur provisoire est communiquée au Procureur de
la République qui est avisé de la date de l’audience (article 62-3 du décret du 17 mars 1967).
2) Le choix de l’administrateur provisoire
-
En principe, il est choisi à partir de la liste nationale des administrateurs
judiciaires civils.
-
Mais les tribunaux peuvent à titre exceptionnel, et après avis du procureur de la
République, désigner comme administrateur judiciaire une personne physique
justifiant d'une expérience ou d'une qualification particulière au regard de la
nature de l'affaire145 (article L 811-2 alinéa 2 du code de commerce).
-
Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre
d'administrateur provisoire de la copropriété. (Article 29-1 al 3 de la loi de
1965).
3) Les conditions d’exercice de l’administration judiciaire
Elles sont prévues par l’article 29-1 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965.
L'administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée.
Il peut, lorsque le bon déroulement de la mission le requiert, se faire assister par un tiers
désigné par le président du tribunal de grande instance sur sa proposition et rétribué sur sa
rémunération.
4) Les conditions nécessaires à l’exercice de l’administration judiciaire
en matière civile
-
L’administrateur judiciaire doit justifier d’une assurance couvrant sa responsabilité
civile professionnelle (article L 814-4 du code de commerce) ainsi que d’une
garantie affectée au remboursement des fonds (article L 814-3 du code de
commerce)
-
L’administrateur judiciaire est tenu de déposer sur un compte ouvert à son nom à
la Caisse des Dépôts et Consignations tous les fonds reçus dans le cadre de sa
mission dès leur réception (article 69 du décret n° 85 1389 du 27 décembre 1985).
145
Ainsi, mon ex-employeur, Huissier de Justice exerçant la profession d’Administrateur d’Immeubles à titre accessoire, a été à plusieurs
reprises désigné comme Administrateur Provisoire de copropriété. Il est en de même à Dijon, pour Maître Soulard, également Huissier
Justice et s’occupant également de gestion d’immeuble.
- 62 -
D) Quelles sont les missions de l’administrateur judiciaire ?
Les administrateurs judiciaires sont les mandataires, personnes physiques ou morales, chargés
par décision de justice d'administrer les biens d'autrui ou d'exercer des fonctions d'assistance
ou de surveillance dans la gestion de ces biens (article L 811-1 du code de Commerce).
1) La définition de sa mission
C’est en fonction de la demande du requérant que le Président du T.G.I. définit, par
ordonnance, l’étendue de la mission de l’administrateur provisoire. Cette mission est donc
fortement liée à la précision de la question posée au juge par le requérant. Le juge garde la
maîtrise de cette procédure : il peut à tout moment modifier la mission de l’administrateur
provisoire, la prolonger ou y mettre fin.
2) Ses pouvoirs
L’administrateur provisoire a pour mission de rétablir le fonctionnement normal de la
copropriété.
-
Ce qu’il peut faire : Le président du T.G.I.confie à l’administrateur provisoire tout
ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale (pouvoir de décision), du conseil
syndical (pouvoir d’assistance et de contrôle) et tous les pouvoirs du syndic
(pouvoir de gestion).
-
Ce qu’il ne peut pas faire : l’administrateur provisoire ne peut ni procéder à des
actes d’acquisition ou de vente immobilière (sauf lorsqu’ils résultent d’obligations
légales ou réglementaires) ni modifier les clauses du règlement de copropriété
relatives à la jouissance, à l’usage et à l’administration des parties communes.
3) Suspension ou interdiction des poursuites
Prévues par l’article 29-2 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 62-10 du décret du 17 mars
1967.
•
Initiative de la demande : L’administrateur provisoire peut demander au
président du Tribunal de Grande Instance la suspension ou l’interdiction des
poursuites.
- 63 -
•
Nature de la décision suspendue ou interdite :
-
Seules peuvent être suspendues ou interdites les actions en justice antérieures
tendant :
-
à la condamnation du syndicat débiteur au paiement d’une somme d’argent,
-
à la résolution d’un contrat de fourniture d’eau, de gaz, d’électricité ou de
chaleur pour défaut de paiement d’une somme d’argent.
•
Effets de la décision de suspension ou d’interdiction des poursuites :
-
Elle arrête toute voie d’exécution à l’encontre du syndicat et suspend les délais
impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits, pendant une période
d’au plus six mois renouvelable une fois.
-
Les actions en justice et les voies d’exécution autres que celles suspendues,
interdites ou arrêtées dans ces conditions sont poursuivies à l’encontre du
syndicat après mise en cause de l’administrateur provisoire (article 29-3 de la
loi de 1965).
4) Division de la copropriété
Elle est prévue par l’article 29-4 de la loi de 1965.
Le président du T.G.I. peut prononcer, sur le rapport de l’administrateur provisoire, le retrait
d’un ou plusieurs bâtiments de la copropriété initiale pour constituer une copropriété ou une
propriété séparée.
- Initiative de la demande : l’administrateur provisoire à l’initiative de proposer au juge la
division. Il présente au juge un rapport qui précise les conditions matérielles, juridiques et
financières du retrait de la copropriété et consigne l’avis des copropriétaires.
- Décision : le président du TGI statuant comme en matière de référé, peut prononcer au vu de
ce rapport et aux conditions qu’il fixe la division. Cette décision ne peut être prise que si
aucune autre solution ne permet de rétablir le fonctionnement normal de la copropriété.
E) Comment est évaluée la procédure d’administration provisoire ?
L’administrateur provisoire rend compte par écrit de sa mission au président du T.G.I. soit à
la fin de sa mission soit à tout moment de sa mission sur demande du Président du T.G.I.
(article 62-11 du décret de 1967).
- 64 -
F) Comment sont informés les copropriétaires ?
•
En début de procédure : l’ordonnance de nomination de l’administrateur
provisoire est portée à la connaissance des copropriétaires dans le mois de son
prononcé à l’initiative du syndic ou de l’administrateur provisoire (article 62-5 du
décret de 1967) soit par remise contre émargement, soit par lettre recommandée
avec demande d’avis de réception.
•
En cours de procédure : l’administrateur provisoire peut convoquer les
copropriétaires afin de les informer et de les entendre (article 62-7 du décret de
1967). Les décisions de l’administrateur provisoire sont portées à leur date sur le
registre des délibérations de la copropriété (article 62-8 du décret de 1967). Une
copie de ces décisions est adressée aux copropriétaires soit par l’administrateur
provisoire soit par le syndic s’il demeure investi de ce pouvoir (article 62-9 du
décret de 1967).
•
En fin de procédure : (Article 62-12 du décret de 1967) Le syndic informe
chaque copropriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception
qu’il peut prendre connaissance du rapport de l’administrateur provisoire à son
bureau ou en tout autre lieu fixe par l’assemblée générale pendant les heures
ouvrables dans le mois qui suit. Les copropriétaires qui le souhaitent peuvent
demander au syndic de leur délivrer, à leurs frais, une copie de tout ou partie du
rapport.
Le rapport rédigé par l’administrateur provisoire étant déposé au secrétariat-greffe du
Tribunal de Grande Instance du lieu de la situation de l’immeuble, le syndic, en sa qualité de
mandataire du syndicat de copropriété, peut demander au secrétariat-greffe une copie du
rapport à l’attention des copropriétaires.
Cette troisième section sur les prérogatives de l’administration judiciaire, et part la même,
l’étude de la gestion des copropriétés dégradées est terminée. Pour que le travail ne soit pas
fermé, il va nous falloir maintenant dans un troisième chapitre envisager les perspectives
d’évolution de ces mêmes copropriétés dégradées.
- 65 -
Chapitre 3 :
Les perspectives d’évolution du cadre
législatif : des idées en quête de financements
Dans ce troisième et dernier chapitre, après avoir étudié de façon assez détaillée la gestion des
copropriétés dégradées sous ces différents aspects, nous allons envisager sous plusieurs angles
d’attaque, les perspectives d’évolution de cette même gestion.
Dans un premier temps, ce sera sous l’aspect des textes législatifs existants et en préparation,
et plus spécialement à travers les lois dites Borloo, la première datant de 2003 et intitulée « loi
d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine », et la seconde «loi
de programmation pour la cohésion sociale » de 2005. Un troisième est actuellement en
phase de bouclage en ce moment même où nous rédigeons. Cela fera l’objet de notre première
section.
Dans une seconde section, la question sera abordée à travers le prisme du rapport du Conseil
Economique et Social du 24 septembre 2002. Dans une troisième section, il sera question de
s’intéresser aux propositions que les professionnels ont élaborées. Nous verrons ensuite un
aspect plus critique de la part d’Emmaüs, ce qui sera l’objet de la quatrième section. Pour
continuer, une cinquième section passera en revue des exemples étrangers à travers trois
pays : le Royaume Uni, l’Espagne et le Québec. Et enfin, pour clore ce chapitre III, une
sixième et dernière section, sera consacrée à un essai de proposition personnelle.
Section 1 : Les textes législatifs existants et en préparation
Nous verrons successivement les trois textes du Ministre actuel de l’Emploi et de la Cohésion
Sociale, Monsieur Jean-Louis Borloo. Les deux premiers ont des lois déjà publiées en 2003 et
2005 (paragraphes A & B), et le troisième est un projet de loi actuellement en discussion
(paragraphe C).
- 66 -
A) La loi Borloo « 1 » d’orientation et de programmation pour la
ville et la rénovation urbaine
Il s’agit de la loi 2003-710 du 1er aout 2003146. Cette loi comprend quatre titres
respectivement consacrés à la politique de la ville et à la rénovation urbaine, au
développement économique des quartiers prioritaires, à la procédure de rétablissement
personnel et à des dispositions diverses, en particulier à la caisse de garantie du logement
locatif social et à la réforme des sociétés anonymes d’H.L.M.
Le chapitre IV du titre I, est spécifiquement consacré à la sécurité dans les immeubles
collectifs et copropriétés en difficultés, toutefois nous allons quand même nous intéresser à
certains autres articles, car il me semble pouvoir être en relation, même si cela l’est moins
directement, avec notre sujet.
Dans ce titre I intitulé : « Politique de la ville et rénovation urbaine », le chapitre I est
consacré à la réduction des inégalités dans les Zones Urbaines Sensibles (Z.U.S.). Cela est
intéressant parce qu’un certain nombre de mesures que nous avons étudiées dans notre
chapitre II sur la gestion des copropriétés en difficultés, dépendent directement du fait que
l’immeuble en question se situe ou non dans une telle zone. L’observatoire que créé cette loi,
permet un suivi de l’évolution de ces zones.
Le chapitre II de ce titre I, porte sur le programme national proprement dit de rénovation
urbaine. La loi le crée. Il représente 30 milliards d’euros d’investissement sur 5 ans et vise à
restructurer en profondeur les quartiers en Z.U.S. et à titre exceptionnel des quartiers
présentant les mêmes caractéristiques. Ce dernier élément est à souligner, dans le sens où il
permet à des immeubles pour la plupart souvent anciens qui ne figurent pas dans les Z.U.S. de
pouvoir accéder aux mesures d’aides publiques et exonérations jusqu’ici réservées à ces
zones. Outre pour la période 2004-2008, la construction de 200 000 logements locatifs
sociaux, il prévoit également la réhabilitation ou la restructuration lourdes pour également
200 000 logements, et encore la démolition de 200 000 autres vétustes. Les deux dernières
catégories incluent des copropriétés en difficultés, leurs disparations par démolition ou
rénovations aidées, feront qu’elles ne compteront ensuite plus parmi celles-ci.
146
Texte complet de la loi disponible sur le site Internet Légifrance à la page :
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/Ajour?nor=VILX0300056L&num=2003-710&ind=1&laPage=1&demande=ajour
- 67 -
Le chapitre III (toujours de ce titre I), intitulé : « Agence Nationale pour la Rénovation
Urbaine » » (A.N.R.U.) est lui, à envisager dans le cadre de notre travail pour la possibilité
qu’offre cette agence de pouvoir faire bénéficier les immeubles se trouvant dans les zones
couvertes par ses circonscriptions, des mesures permettant la prise en charge de maîtrise
d’ouvrage (et des études préalables également). Cela représente dans des opérations de
rénovations de copropriété dégradées, des coûts souvent non négligeables. De plus, ces
copropriétés profitent aussi dans ce cadre, des compétences techniques spécifiques
indispensables, de personnes participant à ces dispositifs.
Nous en arrivons ensuite au chapitre IV, qui est donc celui qui comporte dans son titre même,
outre la question de la sécurité dans les immeubles collectifs, les mots de copropriétés en
difficulté. Ce sont les articles 18 à 22 de la loi147. Une nouvelle procédure est instituée
permettant aux maires de prescrire des travaux sur les équipements communs des immeubles
d’habitation lorsque la sécurité des habitants est menacée (article 18) : cela permet dans les
cas où il n’est pas possible d’obtenir la décision de la par de l’Assemblée des copropriétaires,
de pouvoir l’imposer via le cadre règlement législatif. Ce dispositif complète ceux relatifs à
l’insalubrité et aux immeubles menaçant ruine que nous avons détaillés précédemment148.
Par ailleurs, pour les copropriétés, la procédure du plan de sauvegarde instituée par la loi
pacte de relance pour la ville du 14 novembre 1996 est complétée. Il est désormais possible de
constater par la président du Tribunal de Grande Instance l’état de carence de l’organisme
gestionnaire d’un immeuble collectif à usage d’habitation en vue des on expropriation (article
19). Enfin l’article 22 précise que certaines copropriétés peuvent bénéficier de l’aide
juridictionnelle.
Ensuite le titre II : « Développement économique des quartiers prioritaires ». Il y est question
de la création de 41 Zones Franches Urbaines supplémentaires dès janvier 2004. Le lien avec
notre travail est que cela permet d’étendre les territoires où les copropriétés en difficulté
pourront bénéficier des mesures spécifiques. Le reste des mesures de ce titre, concerne
essentiellement les entreprises et les mesures fiscales qui leurs sont destinées.
Les dispositions des deux derniers titres de cette loi ne concernent pas notre travail.
147
148
Voir textes complets de articles en annexe n° 60 pages 200 & 201.
Pages 40 & 41, paragraphe « Aides au syndicat des copropriétaires »
- 68 -
B) La loi Borloo « 2 » de Programmation pour la Cohésion Sociale
Cette loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005149, est intéressante en lien avec notre travail pour
deux de ses articles du titre II : « Dispositions en faveur du logement ». Il s’agit des articles
91 et 92150.
L’article 91 modifie l’article 6 de la loi du 1er août 2003 (loi Borloo « 1 » étudiée ci-dessus),
en portant, entre autres mesures ne concernant pas le sujet de mémoire, la démolition prévue à
hauteur de 200 000 le nombre de logements vétustes, à 250 000 ; cela est donc dans le sens
d’une diminution des copropriétés en difficultés, pour la part de celles qui seront incluses
dans ce quota où figureront quand même majoritairement des immeubles H.L.M. locatifs
sociaux.
Mais c’est surtout l’article 92-3 qui est beaucoup plus intéressant, car il porte l’exonération de
taxes foncières de 5 à 15 ans des logements rénovés au moyen de subventions provenant de
l’A.N.A.H.151 à conditions que ceux-ci se trouvent dans le périmètre d’une Z.U.S. ou d’une
Z.F.U. L’article prévoit même que cette durée exonération puisse être portée à 25 ans, dans la
mesure où la subvention A.N.A.H. est attribuée entre le 1er juillet 2004 et le 31 décembre
2009. Rappelons à cet endroit, que désormais les subventions de cette agence, peuvent
également être attribuées également à des propriétaires occupants. Cette seconde mesure de la
loi Borloo « 2 » est donc d’une portée incitative particulièrement intéressante. Notons enfin,
que des dispositifs de compensations des pertes engendrées pour les communes sont prévus.
C) Le projet de loi Borloo « 3 » portant Engagement National sur
le Logement
Ce projet de loi n° 57, dont la deuxième lecture au Sénat s’est achevée le 3 mai de cette
année, va débuter aujourd’hui même où nous écrivons ces lignes, mardi 30 mai, sa deuxième
lecture à l’Assemblée Nationale. Il a été déposé le 27 octobre 2005.
149
Texte complet de la loi disponible sur le site Internet Légifrance à la page :
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnTexteDeJorf?numjo=SOCX0400145L
150
Voir textes complets de articles en annexe n° 61 pages 202 à 204.
151
Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat
- 69 -
A priori, sous réserve d’amendements complémentaires de la deuxième lecture à l’Assemblée
Nationale, et du vote effectif de cette loi, nous pouvons extraire de son contenu les éléments
suivants pouvant avoir une influence sur l’évolution des copropriétés dégradées152.
Dans l’article 5 : passage au taux de 5,5 % de la Taxe sur la Valeur Ajoutée sur le montant de
l’achat d’un logement en accession sociale à la propriété situés dans les zones en rénovation
urbaine.
Dans l’article 6 : transformation de l’A.N.A.H. : après le précédent élargissement des
bénéficiaires possibles des subventions issues de cet organisme aux propriétaires occupants, il
s’agit cette fois, de l’équilibrer sur le principe que le parc privé français représente 20 millions
de logements dont 80 % sont des résidences principales. Que celles-ci sont diversifiées dans
leurs natures dont des copropriétés occupantes. L’amélioration sensible de réponse aux
besoins de logements depuis 50 ans se caractérise majoritairement par de la construction
neuve, au détriment de la rénovation de l’ancien, il s’agit donc d’influer sur cette partie du
parc, afin de rééquilibrer les choses. Le champ d’application des subventions est prévu d’être
sera assez substantiellement élargi à des types de travaux non encore subventionables (il ne
s’agissait que d’amélioration, la rénovation était très peu ou pas prise en compte).
Ces deux éléments participeront, si le projet de loi est voté, à une réduction des copropriétés
dégradées.
Section 2 : Les propositions du rapport du Conseil
Economique et Social du 24 septembre 2002153
Ce rapport, auquel nous avons déjà fait référence une première fois dans ce travail154, est tout
entier centré sur les copropriétés en difficultés, puisqu’il s’agit là, de son titre même. Nous
noterons avant de passer à son étude, que celui-ci a été adopté à l’unanimité des votants de
conseil, soit 144 personnes représentant toutes les corporations, syndicats, entreprises et
personnes qualifiées qui le composent.
152
On peut se reporter à l’exposé des motifs de ce projet de loi, et à son texte lui-même disponible sur le site Internet du Sénat à la page :
http://www.senat.fr/leg/pjl05-057.html
153
Rapport du Conseil Economique et Social présenté par Madame Frédérique RASTOLL, rapporteure et adopté le 24 septembre 2002 et
disponible sur le site Internet de cette institution à la page :
http://www.conseil-economique-et-social.fr/ces_dat2/3-1actus/frame_derniers_rapports.htm
154
Chapitre I, Section I, Constat des difficultés, paragraphe 2, Ages des copropriétés page 14.
- 70 -
Il pourrait se résumer dans son entier par ces quelques lignes : notre pays compte environ 6,5
millions de logements régis par le régime de la copropriété issu de la loi du 10 juillet 1965.
Les difficultés que peuvent éprouver certains propriétaires ou locataires se répercutent sur
l’ensemble de la copropriété, mais aussi sur les quartiers. C’est la gravité de certaines
situations qui a conduit les pouvoirs publics à agir sur ce parc privé. Tardive, puisqu’elle n’a
débuté que dans les années quatre-vingt-dix, l’intervention qui a porté dans un premier temps
sur les copropriétés en difficulté s’est étendue en 2000 aux copropriétés dégradées. Le Conseil
économique et social conscient que nombre de copropriétés fragiles risquent, faute
d’intervention rapide, de basculer dans les difficultés et la dégradation formule les
préconisations suivantes qui privilégient les mesures préventives sur un parc reconnu, élément
important de la politique de logement du pays.
Nous voyons donc que d’emblée l’accent est mis sur la carence à l’égard du parc privé dans
l’accès aux mesures diverses et variées dont peut bénéficier le parc public (au moment de la
rédaction de ce rapport, c'est-à-dire rappelons le, en septembre 2002).
Nous allons tenter d’extraire dudit rapport, l’essentiel des recommandations qu’il préconisait
au moment de sa rédaction, tout en précisant au fil de l’exposé de celles-ci, les cas où il y a
déjà eu évolution, et ceux où celle-ci reste encore à mettre en place.
•Améliorer la connaissance du parc : mieux connaître pour mieux agir en réformant et
adaptant l’appareil statistique (reste à mettre en œuvre, notons toutefois qu’une proposition de
loi visant à la création d’un observatoire national de la copropriété a été déposé le 18
décembre 2002, mais que faute de constitution d’une commission spéciale dans les délais
prévus, celle-ci a été renvoyée à la commission des lois constitutionnelles155) ;
• Mettre au point un système de veille et d’alerte. Le syndic, le conseil syndical, les
copropriétaires doivent pouvoir, à partir de diagnostics de gestion, donner l’alerte en cas de
difficulté à un service municipal clairement identifié (reste à mettre en œuvre).
• Passer à une gestion responsable et dynamique et pour ce faire :
- réformer la loi Hoguet du 2 janvier 1970 réglementant notamment la profession de syndic
dont le rôle est déterminant. Ses missions et sa formation mériteraient d’être renforcées : dans
155
Voir texte de la proposition de loi en annexe n° 62 en pages 205 à 207.
- 71 -
les copropriétés en difficulté ou dégradées, l’assistance aux propriétaires et locataires pour
bénéficier des aides nécessaires et les relations avec les élus doivent être développées (loi
réformée par ordonnance du 1er juillet 2004 et loi du 15 avril 2006) ;
- intéresser les locataires au fonctionnement et à la désignation de représentants de la
copropriété en favorisant la constitution d’associations de locataires et leur présence dans les
instances où sont prises les décisions les concernant : assemblée générale, conseil syndical
(reste à mettre en œuvre) ;
- financer la maîtrise d’œuvre urbaine et sociale par le Fonds de renouvellement urbain mis en
place par la Caisse des Dépôts et Consignations fait pour partie, mais d’une façon un peu
différente, pour partie par l’A.N.A.H., pour partie contenue dans le projet de loi Borloo « 3 »
étudié ci avant) ;
- favoriser la présence de gardiens d’immeuble en facilitant leur recrutement par des mesures
d’aide à l’emploi des mesures d’ordre général ont été prises, mais rien de spécifique quant aux
gardiens d’immeubles proprement dit, reste donc à mettre en œuvre).
• Conforter les aides aux travaux. Le carnet d’entretien prévu par la loi SRU devrait
permettre d’élaborer un programme de travaux pour maintenir en état le patrimoine. Il devrait
aussi donner des informations sur la nature et la date des travaux réalisés, sur la durée de vie
des équipements ainsi que sur les actions juridiques en cours (reste à mettre en œuvre).
- Créer un produit d’épargne pour faciliter le financement des travaux prévus et programmés.
Un compte ouvert au nom du syndicat de copropriétaires devrait permettre d’accueillir les
provisions pour grosses réparations. Ce fonds défiscalisé serait attaché au lot et non à la
personne et donc cessible au moment de la vente dudit lot (reste à mettre en œuvre) ;
- Conforter l’action de l’ANAH en garantissant à celle-ci les moyens nécessaires à ses
missions (prévu dans le projet de loi Borloo « 3 ») ;
• Diffuser les modes d’intervention ayant apporté la preuve de leur efficacité (reste à
mettre en œuvre) ;
- 72 -
• Mieux informer les accédants à la propriété et les copropriétaires. La consultation préalable
d’une A.D.I.L.156 devrait limiter le nombre d’accédants mal informés sur le montant des
remboursements, le mode de fonctionnement et le coût des charges de copropriété (reste à
mettre en œuvre).
• Donner toute son efficacité à la première intervention publique sur une copropriété en
difficulté. La situation de difficulté étant reconnue par le juge, celui-ci désigne un
administrateur provisoire. L’efficacité de l’intervention sera accrue si :
- l’administrateur est mieux formé aux problèmes de la copropriété (reste à mettre en
œuvre) ;
- la copropriété peut bénéficier de l’aide juridictionnelle (prévu dans le projet de loi
Borloo « 3 ») ;
- l’administrateur peut procéder à un examen complet de la situation débitrice du
syndicat (reste à mettre en œuvre) ;
- une procédure de règlement et de liquidation judiciaire est adaptée à la copropriété
(reste à mettre en œuvre).
• Engager une réflexion à moyen terme en insérant la question des copropriétés en
difficulté dans un ensemble politique plus large : politique du logement, politique
sociale, politique d’accueil des étrangers. L’interministéralité du ministère de la ville
devrait faciliter cette démarche (mis pour bonne partie en œuvre).
Pour en finir sur ces préconisations du rapport du Conseil Economique et Social, le bilan des
propositions mis en œuvre donne assez à réfléchir sur la réelle envie des parties prenantes de
voir les choses changées rapidement… En effet, sur 16 éléments synthétisés parfaitement
délimités et précisés, 2 seulement on été menés depuis le rapport à bien, et 3 sont inclus dans
le projet de loi Borloo « 3 ». Ou bien il s’agit d’un manque cruel de fonds nécessaires, ou bien
la volonté réelle n’existe pas !
Nous allons après ce rapport du
Conseil Economique et Social, nous intéresser aux
propositions des professionnels.
156
Agence Départementale pour l’Information sur le Logement.
- 73 -
Section 3 : Les préconisations des professionnels
Nous verrons si un certain nombre sont communes avec le rapport précédemment étudié, pour
celles qui sont novatrices, et nous réaliserons le même travail consistant à savoir si depuis leur
écriture, ces propositions ont été mises en œuvre, ou restent à l’être.
Dans cette section, nous nous baserons principalement sur les propositions de
l’U.N.A.R.C.157.
Certaines propositions sont d’ordre général aux copropriétés, mais peuvent avoir un impacte
direct sur le fonctionnement de celles en phase de difficulté ou dégradées. D’autres sont
spécifiquement proposées dans le cadre des copropriétés en difficultés. Nous verrons dans un
premier paragraphe (A) les spécifiques, puis dans un second celles d’ordre général (B).
A) Les propositions spécifiques aux copropriétés en difficulté
Une série de mesures ont été proposées le 18 octobre 2001 dans un manifeste158. Toutes ces
mesures relève du traitement curatif. Elles sont les suivantes :
-
Elaboration d’un cahier des charges concernant l’audit de gestion et la mise en
place d’un financement systématique de ces audits pour les copropriétés en
difficulté (prévu dans la loi Borloo « 3 » actuellement en discussion) ;
-
Mise en place d’une aide juridictionnelle pour les copropriétés en O.P.A.H.159,
Plan de Sauvegarde ou déclarées judiciairement « en difficulté » (également
prévu dans le projet de loi Borloo « 3 ») ;
-
Instruction accélérée des procédures judiciaires et déblocage provisionnel des
sommes dues au titre du superprivilège (non mis en œuvre) ;
-
Prise en charge automatique des personnes reconnues surendettées (non mis en
œuvre) ;
-
Aide à l’individualisation des contrats d’eau dans les copropriétés en
difficulté (non mis en œuvre);
157
Union Nationale des Associations de Responsables de Copropriété.
Document sur les mesures plus en détail (12 pages) disponible sur le site Internet de l’AR.C. à la page :
http://www.unarc.asso.fr/site/actions/actiomoi/coprodif.htm#4#4
159
Opération Programmé d’Amélioration de l’Habitat
158
- 74 -
-
Aide aux syndics sous forme de rémunération complémentaire versée par les
Conseils Généraux pour le traitement des spécificités des copropriétés en
difficulté (non mis en œuvre);
-
Financement des travaux d’urgence par des subventions attribuées aux
syndicats des copropriétaires (non mis en œuvre) ;
-
Pour de véritables outils de « portage provisoire » sans effet pervers : dans le
sens où les logements saisis judiciairement doivent être « maîtrisés », c'est-àdire pas achetés par un organisme social, mais un vrai porteur provisoire (non
mis en œuvre) ;
-
Une aide efficace aux conseils syndicaux notamment par la mise à disposition
d’une formation de ces acteurs (non mis en œuvre) ;
-
Le préfinancement des subventions (non mis en œuvre) ;
-
Une « police » des bailleurs indélicats : un service d’hygiène disponible pour
contrôler les logements locatifs (non mis en œuvre).
Nous voyons donc au final que dans ce train de mesure proposées par le syndicat des
responsables de copropriétés, seulement deux sur onze sont prise en compte dans un projet de
loi encore actuellement en discussion.
Il est aussi proposé par ces professionnels, des mesures d’ordre préventif. Ils les regroupent
sous trois types d’actions :
-
mise en place localement à l’initiative des villes d’actions de formations à
l’attention des copropriétaires ;
-
mise en place « d’observatoires des copropriétés » locaux qui permettent de
repérer les tendances à partir de quatre ou cinq indicateurs, afin de pouvoir
intervenir en très peu de temps ;
-
mise en place avec les grands fournisseurs (eau, électricité, gaz), d’un
observatoire des copropriétés fragiles (défaillances) déclenchant un prédiagnostic pouvant orienter sur un diagnostic.
Elles se décomposent en une progression en cinq étapes :
-
Cesser d’attendre : quand on intervient aujourd’hui, le problème est déjà
souvent insoluble ;
- 75 -
-
Dès qu’une copropriété commence à aller mal, on identifie les fragilités et on
intervient vite (quand cela va encore plus ou moins bien) ;
-
On passe d’un repérage souvent non suivi des faits, directement à un prédiagnostic rapide suivi immédiatement de faits. Trois cas se dessinent souvent
majoritairement : les défaillances sont occasionnelles, la situation va se
redresser d’elle-même ; la situation traduit un ou des dysfonctionnement(s), il
y aura une correction des dysfonctionnements ; ou alors la situation traduit une
situation globale dégradée, et il faut alors la traitée globalement en partenariats
(Ville, Etat, copropriété, justice, services publics) ;
-
Proposition de mise en place expérimentale d’un observatoire ;
-
Le partenariat du service public devient plus effectif et réactif.
Pour ce qui est de ce volet préventif, aucune des préconisations n’a été suivi de faits.
Le 6 mars 2003, une nouvelle série de huit mesures était proposées cette fois à une interministérialité « Justice-Logement-Ville »160 :
-
susciter la naissance de « syndics de redressement » spécifiques : aujourd’hui
ils ne sont que des syndics de redressement « généraux » (redressements civils)
ayant aussi bien en charges des entreprises de tous ordres que des immeubles,
ils ne sont pas formés aux spécificités de la gestion des copropriétés (à mettre
en œuvre) ;
-
fiancer l’aide juridictionnelle des copropriétés reconnues en difficulté (déjà
préconisé, et en cours de mise en œuvre à travers la loi Borloo « 3 » à voter) ;
-
mettre au point un cahier des charges du diagnostic de gestion des copropriétés
en difficulté (le financement est acquis, mais le cadre référentiel d’étude
n’existe toujours pas) ;
-
susciter le traitement préventif rapide des copropriétés par le diagnostic de
gestion ;
-
utiliser de façon différente l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 :
actuellement faute d’aide juridictionnelle et de syndics de redressement
spécifiques, il ne sert à rien ;
160
prévoir le financement des travaux d’urgence ;
Document sur les mesures plus en détail (8 pages) disponible sur le site Internet de l’AR.C. à la page :
http://www.unarc.asso.fr/site/coprodif/8mesure.htm A noter que l’intubé de l’article est « huit mesures », mais qu’il n’en comporte en fait
que sept.
- 76 -
-
systématiser l’individualisation des contrats d’eau dans les copropriétés en
difficultés.
Nous remarquons que ce syndicat professionnel, martèle des mesures dont certaines se
renouvellent d’une fois sur l’autre, mais qu’entre temps un certain nombre disparaissent parce
que mises en place.
Notons encore, avant d’en terminer avec ces mesures spécifiques, une intéressante expérience
menée par l’A.R.C., et consistant à utiliser le dispositif des emplois-jeunes pour la création
d’agents d’insertion dans les copropriétés en difficultés161 (en 1997).
Après ces mesures spécifiquement orientées vers les copropriétés déjà déclarées en difficulté,
passons maintenant aux mesures d’ordre général, mais dont l’effet peut avoir un impact direct
sur les copropriétés en difficulté.
B) Les propositions d’ordre général
Ici, nous nous attacherons seulement à présenter les mesures, certes d’ordre général, mais
pouvant avoir une influence directe sur la gestion des copropriétés dégradées ou en difficulté.
Et quand je dis impact direct, cela peu être un impact en amont de la phase d’entrée en
difficulté.
La mesure la plus significative est celle de l’obligation d’un fonds de travaux avec la mise en
place d’un « plan d’épargne copropriété »162 : le principe repose sur la transformation de
l’obligation actuelle de proposition de constitution de ce fonds163, en une obligation pure et
simple (non soumise à vote préalable de l’Assemblée des copropriétaires). La proposition
faite, suggère d’adosser à cette obligation, une contrepartie en créant un produit d’épargne
travaux adapté aux copropriétés comme par exemple un « plan d’épargne copropriété ». Le
principal argument en faveur de cette obligation légale est la quasi impossibilité de constituer
volontairement ce fonds puisque le syndicat professionnel indique que seulement 5% des
161
Consciente du fait qu’il fallait des moyens spécifiques et nouveaux pour aider les villes et les conseils syndicaux des copropriétés en
difficulté, l’A.R.C. a créé des postes « d’agent d’insertion » à l'aide du dispositif « emploi-jeune », là encore avec des villes pionnières
(Cergy, Garges-lès-Gonesse, Clichy sous Bois, Sarcelles) et des partenaires liés au service public (Agence de l’Eau, EDF). Sept ans après,
ces postes sont en passe de devenir des emplois reconnus et des postes généralisables.
162
Demande de l’A.R.C. en date du 5 novembre 2003 et dont le détail (en pages) de la mesure est disponible sur le site Internet de ce
syndicat à la page : http://www.unarc.asso.fr/site/actions/actiomoi/nov03/travaux.htm Nous en avons part ailleurs reproduit la note principale
en annexe n°63 aux pages 208 & 209 de ce travail.
163
Dont nous rappelons qu’il a été introduit par l’article 36 de la loi du 21 juillet 1994 modifiant l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
- 77 -
copropriétés y étaient parvenu en octobre 2003. Il est toutefois à noter que les arguments en
défaveur de la mesure sont principalement tournés envers les syndics professionnels et le
risque de détournements, ou de « forçage » des copropriétaires aux travaux, puisque par
ailleurs selon une enquête de l’A.R.C164. 72% des copropriétés en gestion directe (syndic
bénévole), disposent de façon volontaire d’un tel fonds placé le plus souvent.
Notons au passage, que lors de la présentation de l’introduction de la mesure d’obligation de
proposition de la constitution de ce fonds (seule encore en vigueur à ce jour) par la loi du 21
juillet 1994, j’avais moi-même critiqué cette simple proposition pour en regretter le caractère
non obligatoire165. Nous verrons plus loin qu’elle l’est dans d’autres pays.
Pour en finir avec ces propositions des professionnels, notons que l’A.R.C. s’est attelé à cette
question des copropriétés en difficulté depuis maintenant 15 ans, et qu’elle réactive
régulièrement ses dossiers afin de les faire progresser. Par ailleurs elle a activement collaboré
à la préparation du rapport Economique et Social étudié en section 2 de ce présent chapitre.
Section 4 : Les critiques d’Emmaüs
Intéressons nous maintenant à un acteur célèbrement connu depuis 1954 et son fameux hiver
rigoureux, il s’agit de la Fondation Abbé Pierre pour le logement des défavorisés, du nom de
son fondateur.
Dans son 10ème rapport annuel de 2005166 et son 11ème de février 2006167, nous allons relever
celles des propositions en lien avec le sujet de notre étude sur les copropriétés en difficultés.
Le rapport 2005, se place dans une critique générale de la question de la décentralisation en
matière d’éclatement des compétences qu’elle a autorisée. Sont concernées la question du
F.S.L. et des aides qu’il autorise, et la répartition des responsabilités entre collectivités
164
Enquête de l’A.R.C. de mai 2004 portant sur 300 copropriétés et disponible sur le site Internet de ce syndicat à la page :
http://www.unarc.asso.fr/site/actions/actiomoi/juin04/fond2.htm
165
Page 38.
166
Le rapport 2005 n’est plus disponible en ligne à ce jour, si vous souhaiter le consulter je vous l’adresserais volontiers sur simple demande
à l’adresse courriel suivante : [email protected]
167
Disponible sur le site Internet de la Fondation à la page : http://www.fondation-abbe-pierre.fr/_pdf/rml_2006.pdf
- 78 -
publiques et les orientations de l’action et moyens d’intervention ainsi que le financement de
la politique du logement168. Passons en revue les 11 thématiques de cette édition 2005 :
-
la proposition n°5 de la thématique 3 « réaffirmer la dimension sociale du parc
privé», insiste sur la nécessité de réorganisation de l’A.N.A.H169 (en appui de
la question de l’ouverture des aides aux copropriétaires occupants) ;
-
la proposition n° 10 de la thématique 5 «donner au renouvellement urbain une
véritable dimension sociale», demande de veiller aux critères de démolition et
au respect du principe de un logement construit pour un logement
démoli170 (question de l’équilibre entre les pouvoirs étendus pour obtenir cette
des démolitions -introduits par la loi du 14 novembre 1996-
et les
reconstructions) ;
-
les propositions n° 21 & 22 de la thématique 8 « mieux lutter contre
l’insalubrité et le saturnisme », demande les moyens financiers et législatifs
afin de permettre une véritable politique de lutte pour l’éradication des
logements insalubres et indignes tout en veillant à ne pas le faire disparaître au
profit de logements inaccessibles aux plus démunis (question autour de la
disparition des copropriétés en trop mauvais état et de l’impossibilité de les
sortir de leur situation).
Quant au rapport 2006, il est plus axé sur le logement des jeunes, mais nous y trouvons
toutefois un certain nombre d’éléments de revendications pouvant être reliées au sujet de
notre travail.
Dans le chapitre 2 du rapport « la baisse alarmante de la solvabilité des ménages », il est
question dans la proposition n° 3171 de « redonner aux aides personnelles au logement leur
rôle de solvabilisation des ménages modestes », pour ce faire, il est proposé d’indexer les
aides directes à la personne sur le nouvel indice de révision des loyers (I.R.L.) et de rétablir le
versement pour ceux dont le montant calculé est inférieur à 24 € (en le rendant semestriel) :
168
Rapport fondation Abbé Pierre pour le logement 2005, page 2 introduction.
Page 4 de la synthèse des propositions 2005.
170
171
169
- 79 -
les aides dont peuvent bénéficier certains copropriétaires rentrent dans ce champ (notamment
l’A.P.L.172).
Les propositions 2006 consacrent un chapitre entier à « l’éradication de l’habitat indigne »173.
Les quatre propositions de celui –ci vont tout à fait dans le sens d’une baisse des copropriétés
dégradées :
-
Instaurer un fichier unique des logements insalubres, indécents ou dangereux
afin de mieux planifier les politiques d'éradication de l'habitat indigne,
-
constituer dans chaque département un groupe d’action et de suivi
pluridisciplinaire,
-
Elaborer un dispositif législatif confiant à une seule autorité (l’Etat, avec
faculté de délégation de compétence) la mise en œuvre d’une procédure unique
et efficace d’éradication des immeubles très dégradés,
-
Elargir le pouvoir général de police des maires au logement décent en
instaurant un droit d'injonction faite au propriétaire de réaliser les travaux pour
assurer la décence de l'immeuble. Doter le pouvoir des maires de la faculté de
réaliser des travaux d'office sur la base d'obligations réglementaires renforcées.
Comme en 2005, une proposition est consacrée à « la réaffirmation de la dimension sociale du
parc privé »174, et donc de certaines copropriétés. Dans cette proposition, une mesure insiste à
nouveau sur les aides de l’A.N.A.H. (copropriétaires occupants compris).
Enfin, il est aussi à nouveau mis l’accent sur la nécessaire attention lors des démolitions de la
reconstruction de l’équivalent de logements (comme en 2005, proposition n°9 page 8).
Les rapports de la Fondation Abbé Pierre pour le Logement des défavorisés sont globalement
plus tournés vers les questions locatives, mais concernent quand même par certains côtés les
copropriétés, et surtout celles dégradées. Par ailleurs, il ne faut pas non plus perdre de vue que
dans les immeubles locatifs, un nombre significatif sont issus du parc privé, et sont donc des
copropriétés, les questions sont fortement imbriquées, et ne pouvions pas faire l’économie de
passer en revue ces rapports.
172
Aide Personnalisée au Logement.
174
173
- 80 -
Nous allons enchaîner avec l’éclairage de certains de nos voisins, dont les solutions sont
parfois différentes.
Section 5 : Exemples étrangers
Ces exemples vont être empruntés à une nouvelle étude de l’A.N.I.L. (dont nous avons déjà
parlé en début de notre travail) qui vient de publier dernièrement (décembre 2005) : « Les
copropriétés en difficulté et la spécificité française »175 Nous regarderons successivement
dans trois pays, deux en Europe (le Royaume Uni (paragraphe B) et l’Espagne (C)) et un en
Amérique du Nord (le Québec au Canada (D)), puis pour refermer cette section 5, nous
reviendrons sur l’A.R.C. et les points de divergence que cet syndicat pointe avec sa propre
analyse sur la question (E). Avant toute chose, commençons par une approche globale (A).
A) Une approche globale
Selon ce nouveau rapport qui titre sur la spécificité française, et qui tente de comprendre, à la
lumière des situations étrangères, pourquoi il a en France des copropriétés en difficulté, les
autres pays occidentaux avancés ne seraient pas concernés par ce phénomène.
Partout la copropriété se développe, mais en France elle a mauvaise presse. Elle y est pourtant
ancienne et concerne un parc de logements très important. Mais le fonctionnement en est
souvent jugé conflictuel et les professionnels catalysent les mécontentements. Plus grave, les
copropriétés en difficulté constituent un enjeu majeur des politiques publiques.
Qu'en est-il à l'étranger ? La comparaison avec les pratiques étrangères conduit à relativiser
l'importance des mécanismes strictement juridiques dans le plus ou moins bon
fonctionnement de la copropriété. Plusieurs pays ont, en effet, récemment réformé les règles
de ce qui correspond à la copropriété au sens large, c'est-à-dire le cadre juridique de la gestion
des immeubles appartenant à une pluralité de propriétaires, lorsque la propriété est associée,
pour chacun d'entre eux, à la jouissance ou à l'usufruit privatif d'une partie précise de
l'immeuble. Or, il apparaît que la plupart des réformes adoptées ou en cours tendent à faire
évoluer
175
les
législations
existantes
vers
des
schémas
proches
Etude disponible sur le site Internet de cette agence à la page :
du
nôtre.
- 81 -
Quant aux copropriétés en difficultés, si elles constituent un très grave problème pour les
anciens pays socialistes d'Europe de l'Est, on n'observe aucune situation qui s'en rapproche ni
en Angleterre, au Canada, en Allemagne, ni même en Espagne où le statut de copropriétaire
occupant est pourtant de très loin majoritaire.
Dans nombre de pays de l'ex-bloc soviétique, la propriété des logements locatifs sociaux a été
transférée, souvent dans un état déplorable, aux locataires. En l'absence d'un marché du
logement constitué de longue date, ceux-ci n'ont pas pris l'exacte mesure de la valeur
patrimoniale de leur bien et n'ont pas perçu les implications de leur changement de statut, sauf
celles qui se traduisent par l'accroissement de charges d'entretien ou de fonctionnement, qui
pour certaines d'entre elles n'étaient jusqu'alors pas liées au logement, comme les fournitures
d'eau.
En revanche, rien de tel dans les quelques pays de l'Europe de l'Ouest ou d'Amérique du Nord
sur lesquels a porté l'étude. Nulle part une réalité comparable à celle que recouvre le concept
de copropriétés en difficulté en France ne s'observe ou ne constitue un enjeu de politique
publique.
Diverses explications peuvent être avancées, mais la plus déterminante semble être que, dans
aucun des pays considérés, la copropriété n'accueille une telle proportion de locataires et plus
particulièrement de locataires très pauvres et nulle part n'existent en nombre des immeubles "
pauvres ", situés dans des quartiers déqualifiés, où cohabitent copropriétaires occupants et
copropriétaires bailleurs. Dans ces pays, la copropriété adopte des formes diverses, mais
toujours conçues pour régler les rapports entre des copropriétaires occupants ; ce n'est pas un
cadre juridique communément utilisé pour l'investissement locatif, surtout lorsque les
logements sont destinés à des locataires modestes. Est-ce à dire que la copropriété serait un
statut mal adapté à l'investissement locatif destiné à loger des ménages les plus modestes ?
Probablement, mais il reste que dans les autres pays étudiés, les locataires pauvres, voire ceux
qui sont exclus des circuits traditionnels de l'accès au logement, s'ils sont absents des
copropriétés, se retrouvent dans d'autres segments du parc, qu'il s'agisse du parc public ou
d'immeubles privés appartenant en totalité à un propriétaire unique, personne physique ou
société.
- 82 -
Il se trouve que plusieurs pays ont récemment mis en chantier des réformes du cadre juridique
qui régit la propriété individuelle dans les immeubles collectifs. C’est notamment le cas de
l'Espagne en 1999, de certains états du Canada et de l'Angleterre en 2001.
B) Au Royaume Uni
1) Situation, histoire et évolution
Au Royaume-Uni, la proportion de propriétaires occupants est de l’ordre de 67 %, proche de
celle des Etats-Unis ; la maison individuelle en bande représente une part importante de la
propriété populaire. Le parc locatif social a perdu de son importance à la suite de la politique
du "right to buy"176, mais loge encore 26 % des ménages.
Le type de copropriété177 qui existe dans ce pays, associe propriété privée des parties
privatives et propriété indivise, qui peut prendre diverses formes, des parties communes. C’est
le système français de la copropriété, c’est aussi celui du condominium anglo-saxon.
Toutefois, l'Angleterre fait actuellement l'expérience du passage volontaire à un nouveau
statut ad hoc défini par la loi : le « commonhold »178, destiné à gérer les immeubles collectifs
en copropriété, statut qui doit se substituer aux outils du droit commun de la propriété.
Les textes anglo-saxons reflètent une vision plus communautaire et sont plus tournés vers
l'institution des règles du jeu d’une communauté d’habitants. C’est également l’analyse des
experts étrangers qui, étudiant le système français, sont déconcertés par l'accent mis sur la
protection du droit de chaque copropriétaire contre les décisions collectives. La conception
communautaire des britanniques explique par exemple qu’il soit possible d’exclure de la
copropriété le copropriétaire dont la conduite est jugée insupportable ; c’est une décision de
dernier recours, mais cohérente avec le fait qu’il s’agit de régler les rapports entre des
habitants. Les règles de majorité requises pour les décisions de la copropriété reflètent le
caractère plus ou moins communautaire du dispositif : la logique de l’indivision patrimoniale
suppose des majorités plus élevées, alors qu’une approche plus communautaire ne peut
fonctionner que si les majorités sont faciles à réunir. La copropriété française est une modalité
176
Littéralement « droit d’acheter ».
Dans cette section, nous appellerons indifféremment copropriété toutes formes de copropriétés. Leurs développement est un phénomène
mondial. Il résulte de plusieurs évolutions simultanées : la concentration urbaine, les progrès de la propriété occupante, et l'émiettement de la
propriété immobilière. Par commodité, on qualifiera ici de copropriété, l’ensemble des formes juridiques qui permettent de gérer un
immeuble appartenant à une pluralité de propriétaires, lorsque la propriété est associée, pour chaque propriétaire individuel, à la jouissance
ou à l’usufruit privatif d’une partie précise de l’immeuble.
178
Commonhold : on peut traduire se terme par « détention commune ».
177
- 83 -
de gestion de l'indivision patrimoniale, alors que condominium et coop anglo-saxons
regroupent les règles du jeu d'une communauté d'habitation.
Globalement, le droit anglais est inadapté aux immeubles collectifs, et c’est la raison pour
laquelle la plupart des immeubles collectifs étaient et restent vendus sur la forme d'un
leasehold179, les acheteurs bénéficiant d'un bail dont la durée la plus commune s’étage entre
90 ans à 125 ans. On le voit, la réforme tend donc, par certains aspects, à faire évoluer le
système anglais vers un système à la française.
2) La question des copropriétés en difficulté
En Ecosse, le développement de la copropriété s'est accompagnée d'un effacement des
professionnels, les factors180, qui géraient les immeubles pour leurs propriétaires. Lorsque
l'entretien de certaines de ces nouvelles copropriétés est déficient, les autorités locales ont le
pouvoir de notifier aux copropriétés la liste des travaux à entreprendre et d'accorder des aides
aux copropriétaires pour les financer. L'utilisation des statutory repair notices181 et des
subventions qui les accompagnent font de la puissance publique le gestionnaire de dernier
ressort lorsque la situation de l'immeuble est critique et force les copropriétaires à coopérer.
Les difficultés des accédants ont été considérables en Angleterre lorsque la hausse des taux a
asphyxié les ménages qui avaient souscrit des prêts à taux variable, mais ceux-ci avaient plus
souvent acquis des maisons individuelles.
Toujours dans ce pays, comme on l'a vu, la pleine propriété d'un appartement est une chose
nouvelle. Dans les immeubles réunissant des personnes se considérant comme copropriétaires,
en droit des locataires emphytéotiques, les décisions touchant à la gestion et à l'amélioration
appartenaient encore au landlord. La réforme en cours qui institue le commonhold n'est pas
encore tout à fait achevée, et la possibilité de louer fait justement débat. Il est possible que les
commonholders182 soient limités dans la possibilité de louer leur appartement. Cette
interdiction de louer est précisément justifiée par le souci de conserver à l’immeuble sa
vocation à ne loger que des propriétaires occupants. Elle a pour effet de maintenir
l’homogénéité des statuts d’occupation. On retrouve ici l'approche de la copropriété comme
communauté d'habitants. Un des objectifs de la limitation du droit de mettre en location serait
179
Leasehold : donner à bail.
Factors : agents, régisseurs.
181
statutory repair notices : notification de redressement réglementaire (ou légal, de par la loi).
182
Commonholders : propriétaires dans les détentions communes = copropriétaires.
180
- 84 -
d’éviter que les bailleurs soient distants et négligent l’entretien de leur bien33. Quelle qu’en
soit la raison, forte proportion d’habitat individuel, protection du patrimoine par refus de la
mixité sociale ou recherche d’une communauté d’intérêt au sein d’un immeuble, le résultat est
qu’une mixité des statuts d’occupation, identique à la coexistence entre copropriétaires
bailleurs et copropriétaires occupants en France, est rare en Angleterre.
C) En Espagne
L’Espagne est un pays de copropriétaires, puisque les Espagnols sont des propriétaires
occupants à près de 85 % et que les maisons individuelles y sont rares ; les immeubles
souffrent d'un défaut d'entretien ; le parc social y est quasi-inexistant.
En France, la plupart des textes qui régissent la copropriété sont d’ordre public et laissent peu
de place à la liberté contractuelle. Non seulement les règles de majorité sont fixées par la loi,
mais la latitude laissée au règlement de copropriété ou même aux décisions du conseil
syndical est très limitée. Certaines des règles que se donnent les copropriétaires eux-mêmes
au Royaume-Uni, aux Etats-Unis ou au Canada seraient illégales en France. Il est ainsi de
toutes les règles qui précisent la destination de l’immeuble, par exemple en limitant son usage
aux seuls copropriétaires occupants.
En Espagne, le régime des copropriétés est de caractère mixte. En dehors des règles
impératives prévues par la loi, les copropriétés peuvent s’organiser librement. Les règles
impératives touchent les aspects essentiels de l’organisation de la copropriété (convocation de
l’Assemblée Générale, compétences fondamentales des organes de la copropriété, règles de
majorité pour les décisions...), de telle sorte qu’en pratique, la grande majorité des
copropriétés n’ont pas de statuts particuliers et se régulent en fonction de la loi. Dans ce pays,
le copropriétaire qui n’est pas à jour du paiement de ses charges se voit privé du droit de
vote. Mais aux dires des syndics espagnols, ce serait surtout le fait d’afficher dans l’entrée de
l’immeuble le nom des mauvais payeurs qui serait efficace.
La profession de syndic : Les espagnols ont obtenu ce dont rêvent certains syndics français :
être constitués en ordre professionnel comme les notaires. Le Collège National Syndical des
Administrateurs de biens a été créé en 1968 et a été modifié en 1977. Il faut être inscrit à
l’ordre pour exercer la profession d’administrateurs de biens. Peuvent y prétendre, les
licenciés en droit, en sciences politiques, en économie et commerce, les magistrats, les
- 85 -
ingénieurs agronomes et les ingénieurs des « montagnes », les vétérinaires, les ingénieurs
techniques agricoles et les assistants de montagne.
Concernant les moyens de recouvrir les impayés, les espagnols ont réformés en 1999, par le
vote d’une loi faisant désormais passer le recouvrement du modèle français d’une assignation
au fonds longue et couteuse, au système dit du "proceso monitorio", similaire à la procédure
d'injonction de payer en France, permet un recouvrement des dettes rapide et moins onéreux.
Le juge peut exiger du copropriétaire défaillant qu'il paie sa dette ou qu'il comparaisse et
donne les motifs de son refus de paiement ; s'il ne comparait pas, la copropriété peut procéder
à la saisie de ses biens. Les frais de justice sont à la charge du copropriétaire débiteur. Les
copropriétaires qui, au début de l’assemblée générale, ne sont pas à jour du paiement de toutes
les charges échues peuvent participer aux travaux de l’assemblée générale, mais n’ont en
revanche pas le droit de vote, sauf s’ils sont en procès ou s’ils n’ont pas procédé à la
consignation judiciaire ou notariée de la somme en litige ; leurs tantièmes de copropriété ne
seront pas pris en compte pour atteindre les majorités exigées par la loi. En outre, la
convocation de l’assemblée générale comporte, comme en France, la liste des copropriétaires
non à jour des créances échues. C'est, aux dires des syndics, avec l'affichage du nom des
copropriétaires défaillants dans l'entrée de l'immeuble, la pratique la plus efficace. Le
véritable acquis de cette réforme a été de rendre possible la récupération des frais et dépens et
l’augmentation du volume du contentieux en est son effet le plus visible.
S’il est un pays où des situations identiques à celles de nos copropriétés en difficulté devraient
se rencontrer c’est bien l’Espagne ; la propriété occupante d’un appartement situé dans un
immeuble collectif y constitue la forme d’habitat majoritaire. La majorité des habitants
d’appartements sont donc des propriétaires occupants qui ont le même intérêt au bon entretien
et au bon fonctionnement de l’immeuble. Le parc locatif privé est de faible importance et les
immeubles sont souvent détenus par des mono-propriétaires. Le cas des personnes privées
possédant un logement locatif unique est beaucoup moins répandu qu’en France, même s’il a
tendance à se développer actuellement à Madrid, encouragé par la très rapide hausse des prix.
Mais l’attitude de ces propriétaires est très différente de celle d’un propriétaire français ; ils
sont très présents, se considèrent encore comme chez eux dans le local loué, procèdent
souvent eux-mêmes à la collecte des loyers et au menu entretien. Le lien personnel entre le
propriétaire et son locataire l'emporte sur le rapport abstrait entre le donneur et le preneur à
- 86 -
bail. Leur comportement est proche de celui des loueurs de gîtes ruraux en France. Le divorce
des attentes entre le propriétaire occupant, inquiet du bon fonctionnement de l’immeuble et
celles du propriétaire bailleur, soucieux de rendement et même de rendement immédiat dans
les immeubles les plus pauvres, n’a pas lieu d’être. Les problèmes de coexistence au sein d'un
même immeuble se posent comme partout et peut-être même avec une acuité particulière
puisque le feuilleton télévisé en vogue en Espagne Aquí no hay quien viva illustre les
difficultés de cohabitation au sein d’un même immeuble de personnes ayant des modes de vie
très contrastés, mais ce ne sont en rien des problèmes liés au statut juridique de la
copropriété.34 Il existe assurément des immeubles pauvres en Espagne, occupés par des
copropriétaires impécunieux ; comme en France, les difficultés plus lourdes éprouvées par
certains affectent probablement l'ensemble de la copropriété, mais pas au point d'entraîner
l'immeuble dans les spirales de dévalorisation observées en France.
D) Au Québec
Le Québec est la seule province du Canada où les maisons individuelles représentent moins
de la moitié du parc de logements. Dans l'ensemble du Canada, les appartements ont
principalement été construits pour servir de logements locatifs. Le taux de propriétaires
occupants a augmenté considérablement entre 1996 et 2001, passant de 63,6 % (mais 58 %
seulement au Québec) à 65,8 %. La réforme qui est décrite plus loin a favorisé le
développement de la copropriété collective dans les grandes villes.
Les copropriétés y sont ici de deux types qui coexistent : à la fois le système français que l’on
retrouve également au Royaume Uni183, et également le « coop »184 : il correspond à une
forme de location coopérative choisie par le gouvernement pour favoriser la production de
logements sociaux. Aussi, dans les études conduites au Canada sur les avantages relatifs des
divers statuts d’occupation, les coopérateurs sont comparés aux locataires et non aux
propriétaires. Les coop canadiens ne rentrent donc pas dans le cadre de cette étude puisqu'ils
s'apparentent plus à nos HLM qu'à la copropriété. Cette dernière trouve son équivalent dans le
condominium. Dans la formule du condominium canadien, le copropriétaire possède l'espace
intérieur de son domicile (tout ce qui se trouve à l'intérieur de l'enduit des murs) et il en est
183
Au Canada ou aux Etats Unis, il s’agit du « commonhold » anglais est proche du « condominium », mais le nombre de logements
concernés par ce statut est encore très modeste.
184
La coop canadienne est différente de la coop américaine. Littéralement coop signifie cage à poule, le verbe to coop se traduit par
enfermer, emmurer. Il s’agit en fait d’un mot formé par l’abréviation de co-operative stores (approvisionner).
- 87 -
responsable. L'entretien du bâtiment et des terrains est assuré par l'ensemble des
copropriétaires et financé au moyen d'un montant versé mensuellement par les résidants.
Vue de France, la différence entre condominium et coop semble fondamentale, d’un côté une
froide division des propriétés et de l’autre une communauté d’habitants ; les entretiens
conduits avec les experts de ces différents pays tendent à relativiser ce jugement. Certes, les
coop peuvent aller beaucoup plus loin dans les préconisations ou les limites qui sont fixées à
la façon d’utiliser son logement. Cependant, pour l’essentiel, tant dans le cas du condominium
que dans le cas des coop, liberté est laissée aux copropriétaires de définir des règles d’usage
ou d’occupation très strictes. Ces règles peuvent aller, et c'est un élément essentiel, jusqu’à
réserver l’achat de logements ou de parts à des propriétaires occupants et interdire la location.
L’objectif est de s'assurer que les copropriétaires auront les mêmes attentes à l'égard de
l'immeuble et que leurs intérêts seront de même nature.
Pour ce qui est des réformes, de façon synthétique, on peut résumer en disant que jusque dans
les années 1990185, l’équivalent de notre vente à la découpe française, n’était autorisée que
pour les immeubles neufs, il n’y avait donc que peu de copropriétés, l’habitat majoritaire étant
la maison individuelle, ou sous forme de « blocs appartements »186. La réforme entreprise au
Canada vise donc essentiellement à permettre au condominium d’être utilisé comme l’est la
copropriété en France et notamment pour la promotion et la commercialisation
d’appartements neufs.
Lorsqu’un copropriétaire n’a pas acquitté sa quote-part des charges communes ou sa
contribution au fonds de prévoyance, depuis plus de trois mois, (contre trente jours en
Ontario), celui-ci est privé de son droit de vote. Dans la pratique, dès le début du deuxième
mois de retard dans le paiement des charges communes ou de la participation au fonds de
prévoyance, une mise en demeure est adressée au copropriétaire défaillant, en l’informant
qu’à défaut d’exécuter ses obligations financières une hypothèque légale sera prise sur son lot.
Il semble que, dans la grande majorité des cas, le copropriétaire défaillant procède alors au
paiement à ce moment ou bien au moment où le créancier hypothécaire est informé de
l’existence d’une hypothèque légale. Si toutefois le copropriétaire n’est pas en mesure de
185
Deux réformes ont lieu, l’une en 1990, l’autre en 1994.
Ils ‘agit de petits immeubles dont chaque propriétaire possède un niveau entier, et où il n’y a pas de parties communes, ce ne sont donc
pas des copropriétés.
186
- 88 -
s’acquitter de ses obligations, il est procédé à la vente forcée du bien, demandée devant le
juge de droit commun187.
La profession de syndic : Un entretien avec un syndic français installé à Montréal résumait
ainsi la situation : « Ne cherchez pas dans une quelconque disposition juridique l’explication
du bon fonctionnement des copropriétés canadiennes. C’est la force de la culture canadienne
du compromis qui s’oppose à la culture française du conflit ».
Au Québec, les personnes rencontrées et la littérature font état de condominiums ou de coops
en difficulté, mais il s’agit d’immeubles souffrant de problèmes d’humidité parce que mal
construits ; aucun lien n’existe entre ces malfaçons et le régime juridique de la propriété. A la
suite de ces problèmes, la loi a été modifiée pour permettre aux copropriétés d’emprunter afin
de procéder aux travaux nécessaires. Ce système de prêts aux copropriétés est regroupé sous
le programme HPO (Home owner Protection Office). Mais on ne rencontre aucun problème
du type de ceux associés en France à la copropriété en difficulté. Cela peut être lié au fait que
le statut du condominium permet de prévoir, et c’est une disposition fréquemment mise en
pratique, que les propriétaires d’un appartement doivent nécessairement l’habiter. Sauf cas
particulier, le propriétaire occupant n’a pas le droit de donner son logement en location ; s’il
déménage durablement, il se doit de vendre. L’immeuble ne mêle donc pas propriétaires
occupants et propriétaires bailleurs. La communauté des attentes et des intérêts semble donc
la clef d’une harmonie que le droit permet d’inscrire dans les textes. Il est fréquent que la
déclaration de copropriété, sans interdire la location des unités à des tiers, réglemente celle-ci
en exigeant l’accord des autres copropriétaires. Les tribunaux n’ont pas encore eu l’occasion
de se prononcer sur les clauses interdisant strictement la location. En revanche, même dans le
cas où la déclaration de copropriété reste silencieuse sur ce point, les tribunaux ont reconnu le
droit à la copropriété de limiter le droit de louer son bien188.
Lorsqu’un copropriétaire loue sa partie privative, il doit le notifier au syndicat et indiquer le
nom du locataire189. Si le locataire ne respecte pas l’une des obligations découlant de la
déclaration de copropriété, et que ce non-respect cause un préjudice sérieux à un
187
Code civil du Québec : article 1080
Cour d’appel du Québec, arrêt du 24.01.2001 : l’assemblée générale avait adopté un règlement interdisant les locations pour une durée
inférieure à une année, ce qui a été considéré comme étant justifié eu égard à la destination de l’immeuble (il s’agissait d’un immeuble
résidentiel haut de gamme) et au désir de la part des copropriétaires de maintenir la valeur de leur investissement, des déménagements
fréquents pouvant nuire à la tranquillité des résidents. Il est admis que la vie en copropriété comprend inévitablement des restrictions au droit
de propriété.
189
Code civil du Québec : article 1065.
188
- 89 -
copropriétaire ou un autre occupant de l’immeuble, le syndicat peut demander la résiliation du
bail190. La demande en résiliation se fait auprès d’un tribunal spécialisé dans les questions de
droit locatif (la Régie du Logement) et la procédure peut prendre environ une année. En cas
de location d’une unité, lorsque celle-ci est autorisée par la déclaration de copropriété, le
bailleur a l’obligation d’aviser l’association que la partie privative est louée et doit lui
remettre une copie du bail, ainsi que les coordonnées du locataire. Si le propriétaire bailleur
ne paie pas ses charges, l’association peut exiger du locataire qu’il paie le montant exigible ou
bien le montant du loyer s’il suffit pour couvrir la dette191. Le paiement a lieu même lorsque
le titulaire d’une sûreté réelle sur la partie privative avait déjà acquis le droit de recevoir les
loyers.
Mais l'élément essentiel tient à ce que si les ménages les plus pauvres ne sont pas tous logés
dans le parc social public, ceux qui sont locataires du parc privé le sont dans des immeubles à
vocation exclusivement locative.
Après avoir passé en revue les immeubles collectifs de trois pays étrangers, essayons une
synthèse de ceux-ci, et une comparaison avec le fonctionnement français.
E) Synthèse étrangère et comparaison avec la France
Pour conclure sur les trois pays étrangers étudiés, on le voit, si plusieurs pays tendent à faire
évoluer le cadre légal de la copropriété, ce n’est pas pour répondre à des difficultés identiques
à celles rencontrées en France. La copropriété est récente en Angleterre, au Québec ou en
Australie ; les réformes ont eu avant tout pour objet de permettre son développement. Il s’est
agi de créer le cadre juridique de la pleine propriété d’un appartement et de faire que les
décisions de gestion de l’immeuble appartiennent à ses copropriétaires en Angleterre, de
permettre aux promoteurs de vendre des appartements en copropriété tout en offrant des
garanties solides aux acheteurs au Québec et de pallier les insuffisances de la justice dans le
règlement des impayés en Espagne. Il n’y a rien là de novateur par rapport à la pratique
française. Bien au contraire, dans certains cas, les réformes ont eu pour effet de rapprocher le
cadre légal de la copropriété de celui qui existe en France. C’est notamment, pour certains
aspects, ce que l’on observe au Royaume-Uni et au Québec. L’expérience française, il faut le
rappeler est ancienne, alors qu’en Angleterre, aux Etats-Unis et au Québec, la copropriété n’a
connu de développement que récemment.
190
191
Code civil du Québec : article 1079.
Loi québécoise de 1998 : article 87.
- 90 -
On le voit, en fait les difficultés de nos copropriétés sont très françaises, puisqu’il ne semble
pas se reproduire chez nos voisins. On pourrait toutefois en trouver (des copropriétés en
difficulté), dans les pays de l’Est, mais la comparaison ne peut servir car la naissance des
copropriétés est très récente, et provient en quasi-totalité de la cession à titre gracieux des
bâtiments d’état (et non de la vente).
En revanche, à la lumière des exemples des trois pays qui précèdent, on peut s’attacher à
dégager des particularités concernant le parc français des copropriétés. Un premier élément
tient aux caractéristiques de la propriété locative. Le parc locatif privé français présente la
caractéristique d’être majoritairement le fait de petits propriétaires individuels : 1.674 millions
de propriétaires possèdent 3.481 millions de logements, le parc moyen étant proche de deux
logements et 60 % des propriétaires n’en possèdent qu’un. De ce fait, le parc en copropriété
est occupé dans une forte proportion par des locataires, ce qui constitue une spécificité. Le
parc en copropriété français est celui qui accueille le plus de locataires pauvres. Les ménages
à bas revenus sont logés pour 32,1 % dans le secteur locatif social et pour 24,3 % dans le
secteur locatif privé31. Dans les autres pays envisagés dans cette étude, les « pauvres » sont
surtout logés dans le parc locatif social ou dans des immeubles locatifs en mono-propriété.
Les plus pauvres ne sont pas logés en copropriété. En France, les immeubles occupés par ces
locataires pauvres comptent également des copropriétaires occupants, eux-mêmes pauvres.
Or, copropriétaires occupants et copropriétaires bailleurs, dans un immeuble pauvre, ont des
intérêts divergents. En France, la partie la plus dévalorisée de ce que l’on appelle le parc
social de fait voit rassemblés dans un même immeuble des copropriétaires occupants pauvres
et des locataires pauvres d’appartements détenus par des copropriétaires bailleurs. Cette
mixité des statuts dans des immeubles accueillant les plus défavorisés ne semble pas être
répandue dans les pays étudiés. Ce n’est pas pour autant qu’il n’existe pas de logements
dégradés, souvent situés dans des zones déqualifiées, mais, comme le montre l’exemple
anglais, ils n’habitent pas dans des immeubles en copropriété. Ceux qui sont rejetés des
circuits « normaux » d’accès au logement se trouvent dans d’autres segments du parc,
immeubles strictement locatifs, foyers, etc.
De tous les pays envisagés, la France est celui qui compte la plus grande part de locataires
dans les copropriétés. Cela tient pour partie à ce que ce statut est à la fois ancien et développé,
mais surtout à ce qu’ailleurs la copropriété est un cadre juridique très peu utilisé pour la
propriété locative. Ceci s'explique en partie par la conception majoritaire de la copropriété
- 91 -
dans les pays étrangers : le cadre élaboré pour permettre l'organisation d'une communauté
d'habitants n'est pas utilisé comme un outil de gestion du parc locatif privé, à tout le moins
dans les immeubles destinés aux ménages modestes. Notre hypothèse est que, ce qui
différencie tous les pays étudiés de la France, c'est que nulle part ne cohabitent, dans une
même copropriété pauvre, et/ou située dans un quartier pauvre, des copropriétaires bailleurs et
des copropriétaires occupants. Il existe des bailleurs, mais peu de copropriétaires bailleurs
dans les immeubles occupés par les familles les plus modestes. Corollaire, les plus pauvres se
trouvent logés dans d’autres segments du parc, parc social public, mono propriété privée à
vocation exclusivement locative, pavillons partagés à plusieurs familles. Il est possible
qu'existent à l'étranger des immeubles dans une situation comparable à celles de nos
copropriétés en difficulté qui n'auraient pas retenu l'attention des experts que nous avons
consulté, mais leur nombre limité expliquerait qu'ils ne constituent ni un enjeu de politique
copropriétés en difficultés qui réunissent une large majorité de copropriétaires occupants ne
nous paraît pas infirmer notre hypothèse. C'est le nombre des copropriétés en partie locatives
qui a fait de ce problème un enjeu de la politique du logement.
L’idée selon laquelle la vie des copropriétés pose d’autant moins de problèmes que le statut
des occupants est homogène est assez commune. Elle rejoint l’observation de la plupart des
syndics de copropriété français : la difficulté de gérer des copropriétés s’élève avec le
pourcentage de copropriétaires bailleurs. La gestion des immeubles en est rendue plus
délicate, la difficulté à faire adopter des décisions relatives aux investissements croît avec le
pourcentage de propriétaires bailleurs. Un immeuble comportant une grande majorité de
propriétaires occupants est plus facile à gérer, qu'un immeuble regroupant propriétaires
occupants et propriétaires bailleurs. L'enquête conduite par l’ANIL en 2001 sur la copropriété
mettait en évidence la plus grande indifférence du propriétaire bailleur à l'égard du confort de
l'immeuble, indifférence qui peut aller, dans certains cas, jusqu'à en compromettre le bon
entretien.
Avec la loi de juillet 1965, la France dispose d’un cadre juridique unique qu’elle utilise pour
répondre à des situations sociales de natures très diverses. Les problèmes auxquels font face
les copropriétés en difficulté ont peu de rapports avec les difficultés que rencontrent les
copropriétaires des immeubles « normaux », soucieux de la préservation de leur patrimoine. Il
ne faudrait pas que les dispositions de la loi de 1965 sur la copropriété contrarient le
traitement d’immeubles en quasi-déshérence. Une loi dont le propos est de protéger l’avoir
- 92 -
des propriétaires d’appartements offre un cadre peu adapté au traitement des copropriétés les
plus pauvres, alors même que les interventions auprès des copropriétés en difficulté obéissent
à une logique d’action sociale, voire de protection des personnes.
La comparaison internationale montre qu’en créant la copropriété, la France a innové et que le
statut qu’elle a mis au point a bien fonctionné, puisque plus de 22 % des logements se
trouvent aujourd’hui régis de façon satisfaisante par ce cadre juridique, qui évolue
périodiquement et dont se rapprochent plusieurs autres pays. Dans le cas des immeubles les
plus pauvres, il trouve ses limites. La loi est la même quelle que soit la taille des immeubles,
leur destination ou les caractéristiques sociales de leurs occupants. Une loi conçue pour la
protection du patrimoine de petits propriétaires se révèle inadaptée pour la gestion des
immeubles en partie locatifs occupés par des ménages pauvres.
Avant de clore cette section, mettons en regard cette dernière étude de l’A.N.I.L. avec la
position de l’A.R.C., assez différente…
F) Les divergences entre l’A.N.I.L. et l’A.R.C.192
D’après l’A.R.C., l’A.N.I.L. conclut que la copropriété en difficulté est un phénomène
français pour deux raisons majeures :
- Les locataires « pauvres » sont, en France, logés dans la copropriété en difficulté, parc
« social de fait ».
- Les copropriétés qui accueillent les locataires pauvres sont, de surcroît, des copropriétés
mixtes (propriétaires occupants/propriétaires bailleurs) donc très fragiles, ceci d’autant
plus que les propriétaires occupants sont également souvent très modestes.
Pour ma part, je ne me retrouve pas exactement dans cette conclusion et dirais plutôt que
l’A.N.I.L. met en exergue la particularité française de mixité des statuts d’occupation des
immeubles en copropriété, entre les propriétaires occupants et les propriétaires bailleurs, ce
qui n’est pas du tout le cas majoritairement dans les pays étudiés.
L’A.R.C. analyse la situation française sous un angle effectivement non abordé par l’A.N.I.L.,
à savoir celui du logement des immigrés. Elle dit que le rapport parle de pauvres, mais jamais
d’immigrés. Que les immigrés sont souvent pauvres, mais elle les stigmatise en faisant
192
Voir article de l’A.R.C. du 11 janvier 2006 disponible sur le site Internet de ce syndicat à la page :
http://www.unarc.asso.fr/site/actual/actudumo/0106/anil.htm
- 93 -
ressortir qu’ils sont d’abord des immigrés qui peuvent avoir une relation au logement qui
entraine des difficultés en matière d’entretien patrimonial, et de donner un certain nombre
d’exemples. Cette approche me paraît extrêmement discutable, et à la limite de la
xénophobie : il suffirait à ce moment là, de dire qu’il y a des catégories de personnes
occupants les copropriétés, qui le font avec des motivations différentes quant au niveau du
désire d’entretien de leur patrimoine, et ce indépendamment de leur nationalité. Il s’en trouve
d’ailleurs beaucoup dans la population française elle-même…
Par contre, l’A.R.C. fait ressortir par rapport à cette étude, qu’il n’est pas étudié de façon
comparative, aussi bien l’absence de provisions pour gros travaux, que l’absence de garantie
des impayés de charges de copropriété. Il n’est non plus pas pris en compte, l’absence ou la
faiblesse de l’individualisation des charges193. Enfin, il prend bien en compte la question du
rapport entre propriétaires occupants et propriétaires bailleurs, mais soutient qu’il s’agit là
souvent d’une conséquence, et non d’une cause. Là encore, je ne partage pas le point de vue
de l’A.R.C., dont l’examen me semble plus soutendue par des positionnements plus
politiques, que part une analyse socio-économique objective.
Après ce « voyage » chez certains de nos voisins, nous allons nous livrer à un essai de
propositions personnelles.
Section 6 : Essai de propositions personnelles
Cet exercice délicat, recoupera sans doute à certains moments, telle ou telle propositions faite
par un organisme ou des professionnels entrant dans le champ d’intervention de notre sujet.
Toutefois, il s’agira alors pour moi, de donner sur la question, mon analyse et/ou ma
conviction sur le sujet.
Je vais regrouper en deux paragraphes distincts ces propositions : un premier (A) regroupera
celles qui sont d’ordre de l’amélioration dans les conditions existantes, et un second (B), sera
plus centré sur des éléments relevant de la réforme juridique.
Bien sûr, je ne reviendrai pas sur les propositions des sections précédentes de ce chapitre III,
sauf à ce que je reprenne à mon compte certains de leurs éléments pour les compléter et/ou
développer. Ce sont des propositions qui existent et se doivent d’être prise en considération.
193
Particulièrement la question des abonnements individuels d’eau auprès des compagnies distributrice, et ce, malgré que cela soit prévu par
la loi S.R.U. du 13 décembre 2000. Le syndicat fait remarquer, à juste titre me semble-t-il, la résistance des distributeurs.
- 94 -
A) Améliorations possibles dans le système existant
Le gouvernement a souvent parlé de recréer des emplois par le redéploiement des gardiens
d’immeubles, mais à ma connaissance, aucune mesure incitative n’a été mise en place pour
favoriser cela. Sans celles-ci, il est évident que les copropriétés ne le feront pas d’elles même,
le niveau des charges étant la plus part du temps déjà jugé trop élevé. L’exonération des
charges patronales de tels employés (totale ou partielle), a été proposée. A cet égard, l’essai
réalisé par l’A.R.C. avec des emplois-jeunes est aussi intéressant et va dans le même sens194.
Ceci constitue un première piste qui permet quand le gardien existe d’une part de réalisé une
partie de petits travaux d’entretien à faible coût, et d’autre part, participe à une fluidité des
relations entre occupants. La mesure simple aurait un double effet curatif et préventif.
Une autre question tournant autour des Assemblées me parait ensuite être utile à soutenir : il
pourrait s’agir de permettre à des délégués des locataires de pouvoir participer à ces
assemblées195, rendant les locataires plus attentifs à la gestion de l’immeuble et donc plus
responsables. Le dialogue et la coexistence souvent difficile pointée dans section qui précède
sur les exemples étrangers, pourrait s’en trouver améliorée.
La question de la formation des acteurs du Conseil Syndical proposé par l’A.N.I.L. me parait
aussi importante, et j’y reviens ici pour faire part de mon expérience personnelle au sein d’une
copropriété que j’ai eu l’occasion de gérer dans mon dernier emploi196. A chaque
renouvellement des membres de ce conseil, tous les trois ans, je consacrais une séance entière
à une mini-formation, autour de ce qu’est un conseil syndical, un conseiller, son rôle, ce que
les lois disent de ce statut, et je constatais un investissement et une collaboration bien
meilleure ensuite. Il y avait aussi demande de la part des personnes. Cette formation pourrait
être institutionnalisée et généralisée.
Venons-en à quelque chose qui n’a pas été évoqué, ou pas directement, mais sur lequel j’ai eu
aussi l’occasion de travailler. Il s’agit de la mise en place d’un réseau d’entreprises
connaissant bien le parc géré par un syndic, et avec lequel une charte est passée197. La difficile
194
Se reporter à notre travail en page 76, chapitre III, perspectives d’évolution, section II, préconisations des professionnels, paragraphe A
sur les propositions spécifiques aux copropriétés en difficulté.
195
Par exemple sur le modèle de la consultation possible des factures du syndicat prévu dans la loi du 6 juillet 1989, mais en simplifiant en
en obligeant pas à la création préalable d’une association loi 1901 pour permettre l’assistance à l’assemblée.
196
Il s’agit de « La Sénancole » 2 à 8 rue d’Alger à Dijon et dont je parlais déjà dans mon premier mémoire de Validation d’Acquis
d’Expérience
197
Charte qui prévoit des délais d’interventions spécifiques, des tarifs étudiés, etc.…, un peu sur le style, mais en plus allégé, de la norme
« ISO 9001 ».
- 95 -
confiance entre le syndic et les copropriétaires vis-à-vis des entreprises et des avantages que
le premier retirent trop souvent sur les seconds, est alors plus grande, et les travaux plus
facilement réalisables par l’obtention de majorités. La confiance générale des copropriétaires
dans son syndic en est aussi améliorée.
L’accélération de l’individualisation des compteurs d’eau avec abonnements directs auprès
des compagnies distributrices me semble être une absolue nécessité, et là, il faut que les
pouvoirs publics soient fermes puisque la mesure existe. La question du lobby des
compagnies est prépondérante dans cette question et il est complètement anormal que la
situation actuelle perdure.
A un niveau plus large que l’immeuble lui-même, il peut aussi être envisagé la construction
de partenariats spécifiques avec des fournisseurs de prestations (E.D.F., compagnie de
distribution d’eau, etc….) afin de générer un réseau d’alertes mutuelles pour la mise en
exergue de l’arrivée des difficultés.
Après ces quelques pistes d’améliorations avec la cadre existant, voyons ce que je classe
maintenant une rubrique faisant appel à la réforme d’ordre juridique.
B) Améliorations possibles avec une réforme juridique
La question de la réforme de la soumission au vote de l’Assemblée Générale de la
constitution d’une provision spéciale pour travaux me paraît être de tout premier ordre et
particulièrement opportune. Rendre ce fonds obligatoire est à mon avis d’une grande
importance ; Je ne reviendrai pas sur les arguments déjà développés à ce sujet par deux
fois198, mais je suis complètement persuadé qu’une nette amélioration pourrait être obtenue
avec la mise en place de cette mesure obligatoire. Bien sûr l’adosser à un produit d’épargne si
possible relativement attractif permettrait de rendre l’application à la fois plus aisée et plus
populaire199. Au surplus, notons que ce soit le Québec, la Belgique, mais aussi l’Autriche ou
l’Allemagne, chacun de ces pays impose la constitution de fonds travaux attachés au lot (et
non à la personne).
198
199
En pages 37-38 et 76.
Et de ne pas tomber dans le travers d’une application « à la hussarde » du style C.P.E. !
- 96 -
Ensuite, il me paraît dommage que la proposition de loi de création d’un observatoire de la
copropriété200, soit à l’heure actuel au point mort. Une meilleure connaissance du parc (très
importants – voir les chiffres en début de ce travail), permettrait une meilleure adaptation de
mesures, une meilleure approche. Elle permettrait en outre à mon avis un traitement plus
rapide et plus spécifique et ciblé.
Egalement, la possibilité que des syndics soient spécifiquement formés en vue de gérer les
copropriétés en difficulté, me paraîtrait être une bonne chose. La remarque de l’A.R.C. sur le
fait que ce soit à l’heure actuelle seulement des syndics de redressements civils non
spécialisés, ou bien des huissiers de justice administrateurs d’immeubles, est judicieuse, car la
problématique est suffisamment complexe pour qu’une spécialité puisse être créée. Le
traitement ensuite de ces immeubles, ne pourrait qu’en être amélioré, et le passage par cette
phase raccourci.
Enfin, mais là, la question est délicate et engageante de façon très lourde, faut il se poser la
question d’une réforme en profondeur du système lui-même de la copropriété et de son
articulation telle qu’elle existe en France ? Nous voyions au début de ce travail que la
copropriété était une forme particulière de la propriété immobilière201, cette spécificité
nécessiterait-elle une réforme en profondeur ? Quelle pourrait être le cœur de cette
réforme pour qu’elle permette ensuite qu’il y ait moins d’immeuble en copropriété en
difficulté ? Les éclairages étrangers en la matière n’abondent pas en ce sens… Cette réforme
est-elle raisonnablement envisageable ? Il y a là, toute une série de questions qui tendent à
dire que non, mais la question peut quand même rester ouverte pour la réflexion…
Je ne sais si ces éléments d’améliorations, tant avec, que sans réforme juridiques, sont
particulièrement novateurs ou pertinents, mais j’ai toutefois essayé de les formuler afin de
compléter ce travail par un éclairage personnel.
Il ne nous reste donc plus qu’à aborder désormais la conclusion de ce travail.
200
Du 18 décembre 2002 en annexe n° 62 page 205 et sur laquelle le Conseil Economique et Sociale insistait. Voir dans ce travail à la page
70 dans ce 3ème chapitre dans la section des propositions dudit conseil.
201
Pages 6 & 7 dans l’introduction sur la question des rappels sur la copropriété.
- 97 -
Conclusion
Le problème des copropriétés dégradées et en difficulté en France est complexe. Un chapitre
entier (le premier) de ce travail y était d’ailleurs consacré. Le problème à des causes
multiples, certes elles sont multiples, mais aussi complexes.
Deux questions sont prégnantes et constituent à mon sens le nœud du problème :
-
Celle des propriétaires bailleurs et de leur proportion au sein d’une
copropriété. Faut-il légiférer en la matière ? trancher est pour celle-ci
difficile.
-
La seconde, c’est celle du passage de la proposition obligatoire de la
constitution d’un fonds de travaux à celle de l’obligation de celui-ci adossé
à un produit d’épargne spécifique. Dans ce cas, me semble-t-il, il faut
impérativement y venir le plus rapidement possible.
Ces deux questions s’inscrivent dans une problématique de paupérisation de la majorité des
Français (au-delà des pauvres eux-mêmes). Cela relève d’un effet de balancier par rapport à
l’acceptation de l’autre impliquant toutes les questions très larges qui tournent autour du
racisme, de la différence. Cela est certes regrettable au pays des droits de l’Homme, mais il
apparaît que ce soit quand même inévitable.
Après une période faste avec les « trente glorieuses », les difficultés économiques étant de
nouveau au rendez-vous il ne peut en être autrement que celles-ci retentissent aussi sur les
copropriétés.
Dans d’autres pays, la situation est différente, les copropriétés peuvent s’organiser autour de
règles permettant la sélection des occupants, elles excluent même les locataires, mais ne
s’agit-il pas alors de discriminations institutionnalisées bien pire encore que celles que nous
vivons dans nos propres copropriétés ?
Les autres pays s’inspirent de notre modèle, pour certains ils tendent à y arriver. Il ne doit
donc pas être si mauvais que ça, même s’il nécessite des améliorations et des réformes.
- 98 -
L’A.N.I.L. dans son dernier rapport de décembre 2005, indique à un moment que la définition
même de la copropriété en difficulté élargirait en faite le phénomène auquel il doit porter
remède de part l’intervention financière publique elle-même. C’est encore un éclairage de la
complexité du problème. C’est d’ailleurs souvent l’ambigüité des politiques publiques d’aide
dans tous les domaines.
Il semble judicieux de militer pour un maintien du système actuel français, tout en réclamant
un équilibre entre les aides publiques et la responsabilisation individuelle.
- 99 -
ANNEXES
Liste des annexes (on trouvera la pagination des annexes dans la table des matières en page 215)
Annexe n°1 : Taux de divorces selon la durée du mariage et l’année du divorce
Annexe n°2 : Structure familiale des ménages
Annexe n°3 : Hypothèque des parties communes (Article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965)
Annexe n°4 : Hypothèque d’un lot complet (Article 19 de la loi du 10 juillet 1965)
Annexe n°5 : Bordereaux de prise d’hypothèque et de renouvellement
Annexe n°6 : Débat au Sénat sur les frais de recouvrement (Article du portail de la copropriété sur la
modification de l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965)
Annexe n°7 : Privilège mobilier sur les loyers saisissables pour payer les charges du
copropriétaire bailleur (Article 2332 du code Civil (ancien 2102))
Annexe n°8 : Le privilège immobilier spécial (Article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965)
Annexe n°9 : Ordre des créances privilégiées sur les immeubles (Article 2374 du code Civil (ancien 2103))
Annexe n°10 : Exemption d’inscription d’hypothèque (Article 2378 du code Civil (ancien 2107))
Annexe n°11 : Modèle de questionnaire préalable aux Notaires
Annexe n°12 : Le questionnaire préalable (Article 5 du décret d’application de la loi du 10 juillet 1965)
Annexe n°13 : Modèle de certificat « Article 20 »
Annexe n°14 : Le certificat « article 20 » (Article 20 de la loi du 10 juillet 1965)
Annexe n°15 : Recommandation n°12 Commission relative à la copropriété
Annexe n°16 : Modèle d’acte extrajudiciaire d’opposition au prix de vente
Annexe n°17 : Opposition au prix de vente (Article 5-1 du décret d’application de la loi du 10 juillet 1965)
Annexe n°18 : Notification de la vente au syndic (Article 6-1 du décret d’application de loi du 10.07.1965)
Annexe n°21 : Expropriation dans les Z.U.S. (Article 34 de la loi du 14 novembre 1996)
Annexe n°22 : Droit de préemption (Article 74 de la loi du 13 décembre 2000)
Annexe n°23 : Introduction des copropriétés en difficulté dans la loi (Article 35 de la loi du 21.07.1994)
Annexe n°24 : Constitution de provisions pour travaux (Article 36 de la loi du 21 juillet 1994)
Annexe n°25 : F.S.L. pour charges de copropriété et exonération de taxe foncière (Articles 35 & 36
de la loi du 14 novembre 1996)
Annexe n°26 : Extension exonération taxe foncière et conditions d’accès aux prêts aidés (Articles
82 & 83 de la loi du 13 décembre 2000)
Extension du bénéfice du F.S.L. (Article 84 de la loi du 13 décembre 2000)
Aides directes à la personne (Article 140 de la loi du 13 décembre 2000)
Mesures de sauvegarde (Article L 615-2 du C.C.H)
Précisions sur les aides à la personne (Article L 615-4-1 C.C.H)
Exonération d’enregistrement (publicité) (Article 85 de la loi du 13 décembre 2000)
L’insalubrité (Articles 168 à 175 de la loi du 13 décembre 2000)
Immeubles menaçant ruine (Articles 178 à 184 de la loi du 13 décembre 2000)
Mesures incitatives (Articles 75 à 84 de la loi du 13 décembre 2000)
Annexe n°27 :
Annexe n°28 :
Annexe n°29 :
Annexe n°30 :
Annexe n°31 :
Annexe n°32 :
Annexe n°33 :
Annexe n°34 :
Annexe n°35 : Photos de la copropriété du Petit Bard à Montpellier
Annexe n°36 : Article Encyclopédie Wikipédia sur le Petit Bard
Annexe n°37 : Plan de situation du Petit Bard à Montpellier
Annexe n°38 : Article du D.A.L. du 17 septembre 2004 (Petit Bard)
Annexe n°39 : Article de C.Q.F.D. du 15 juillet 2004 (Petit Bard)
Annexe n°40 : Article du Monde du 29 juillet 2004 (Petit Bard)
Annexe n°41 : Dossier de Presse A.N.R.U. (Petit Bard)
Annexe n°42 : Questions orales à l’Assemblée Nationale 1er mars 2005 (Petit Bard)
- 100 -
Annexe n°43 : Plan de situation 54-56 rue Monge
Annexe n°44 : Photo aérienne 54-56 rue Monge
Annexe n°45 : Photos 54-56 rue Monge
Annexe n°46 : Plan de situation 36 rue du Transvaal
Annexe n°47 : Photo aérienne 36 rue du Transvaal
Annexe n°48 : Photos 36 rue du Transvaal
Annexe n°49 : Plan de situation Groupe Jouvence, 6 A & B rue de Beaune
Annexe n°50 : Photos aériennes Groupe Jouvence
Annexe n°51 : Photos détails de l’immeuble, Groupe Jouvence
Annexe n°52 : Photos du quartier de la Fontaine d’Ouche à Dijon
Annexe n°53 : Plan de situation Tour 43, 1 allée de la Source
Annexe n°54 : Photos aériennes Tour 43, allée de la Source
Annexe n°55 : Photos de la Tour 43 et de son hall d’entrée
Annexe n°56 : Administration judiciaire (1) (Articles 29-1 à 29-4 de la loi du 10 juillet 1965)
Annexe n 57 : Administration judiciaire (2) (Articles 62-1 à 62-14 du décret d’application de la loi du 10
juillet 1965)
Annexe n°58 : Administration judiciaire (3) (Articles L 811-1 & 2, 814-3 & 4 du code du Commerce)
Annexe n°59 : Article du Monde du 23 janvier 2005 (Administration judiciaire)
Annexe n°60 : Injonction de travaux de sécurité (Articles 18 à 22 de la loi du 1er août 2003)
Annexe n°61 : Dispositions en faveur du logement (Articles 91 & 92 de la loi du 18 janvier 2005)
Annexe n°62 : Proposition de loi visant à la création d’un observatoire national de la copropriété
Annexe n°63 : Note de l’A.R.C. sur l’obligation d’un fonds de travaux
- 101 -
Annexe n° 1
Taux de divorce selon la durée du mariage et l'année du divorce
pour 1 000 mariages
Durée du mariage
Année
du
divorce
1974
1984
1994
2004
Moins d'un an
1 an
2 ans
3 ans
4 ans
5 ans
6 ans
7 ans
8 ans
9 ans
10 ans
11 ans
12 ans
13 ans
14 ans
15 ans
16 ans
17 ans
18 ans
19 ans
20 ans
21 ans
22 ans
23 ans
24 ans
25 ans
26 ans
27 ans
28 ans
29 ans
0,1
2,5
6,4
8,9
10,1
9,8
10,3
9,5
9,1
8,4
7,5
6,8
6,0
5,7
5,3
4,4
4,5
4,0
3,9
3,6
3,2
3,1
2,7
2,4
2,3
1,9
1,5
1,3
1,1
0,9
0,2
3,6
11,3
15,9
17,3
17,8
17,1
16,5
15,3
14,6
13,9
12,8
11,8
11,4
11,2
10,5
9,6
9,1
8,3
7,8
7,1
6,1
5,7
5,0
4,5
3,8
3,5
3,0
2,7
2,4
0,1
3,7
13,8
21,2
21,8
20,8
20,2
19,7
17,8
17,3
15,8
14,7
14,2
13,2
12,4
11,6
11,2
10,4
9,7
9,7
8,9
8,4
8,1
7,3
7,1
6,2
5,7
5,0
3,9
3,6
0,0
3,6
16,4
24,5
23,1
23,4
23,6
20,7
18,6
19,4
18,6
18,2
16,6
15,8
14,0
13,1
12,0
12,1
11,5
11,5
11,0
10,4
9,5
9,2
8,2
7,5
6,8
6,2
5,3
4,9
Total
147,2
279,8
343,5
395,7
Pourcentage
14,7
28,0
34,4
39,6
Champ : France
métropolitaine.
Source :Insee, Bilan démographique 2005
- 102 -
Annexe n° 2
Structure familiale des ménages
Structure familiale
Homme seul
Femme seule
Famille monoparentale
Couple sans enfant
Couple avec enfant
Ménage complexe
1968
6,4
13,8
2,9
21,1
36,0
19,8
1975
7,4
14,8
3,0
22,3
36,5
16,0
1982
8,5
16,0
3,6
23,3
36,1
12,5
1990
10,1
17,1
6,6
23,7
36,4
6,1
1999
12,5
18,5
7,4
24,8
31,5
5,3
Nombre de ménages (millions)
15,8
17,7
19,6
21,5
23,8
Champ : France métropolitaine.
Source : Insee, Recensements de la population 2005
- 103 -
Annexe n° 3 : Hypothèque des parties communes
Article 16-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965
fixant le statut des immeubles bâtis
Article 16-1
Créé par Loi n°79-2 du 2 janvier 1979 art. 2 (JORF 3 janvier 1979 en vigueur le 1er
juillet 1979).
Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires
dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties
afférentes à chaque lot.
La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce, nonobstant
l'existence de toute sûreté grevant son lot.
Les présentes dispositions ne dérogent pas à celles de l'article L. 12-3 du code de l'expropriation pour cause
d'utilité publique.
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Annexe n° 4 : Hypothèque d’un lot complet
Article 19 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965
Article 19
Modifié par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 I (JORF 24 juillet 1994).
Les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire sont, qu'il s'agisse de provision
ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L'hypothèque peut être inscrite soit
après mise en demeure restée infructueuse d'avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le
copropriétaire invoque les dispositions de l'article 33 de la présente loi.
Le syndic a qualité pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat : il peut valablement en consentir la
mainlevée et requérir la radiation, en cas d'extinction de la dette, sans intervention de l'assemblée générale.
Le copropriétaire défaillant peut, même en cas d'instance au principal, sous condition d'une offre de paiement
suffisante ou d'une garantie équivalente, demander mainlevée totale ou partielle au président du tribunal de
grande instance statuant comme en matière de référé.
Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de
cinq ans.
Les créances visées à l'alinéa 1er bénéficient, en outre, du privilège prévu par l'article 2102 1° du code civil en
faveur du bailleur. Ce privilège porte sur tout ce qui garnit les lieux, sauf si ces derniers font l'objet d'une location
non meublée.
Dans ce dernier cas, il est reporté sur les loyers dus par le locataire.
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Annexe n° 5
Bordereaux de prise d’hypothèque et de
renouvellement
- 106 -
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Annexe n° 6 Débat au Sénat sur les frais de recouvrement
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Les sénateurs entament jeudi 30 mars la deuxième lecture du projet de loi portant Engagement national pour le logement. Petit
rappel des articles additionnels relatifs au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Nous vous proposons ici une revue des principales modifications apportées en commission par les sénateurs sur le texte voté
par l’Assemblée nationale le 30 janvier dernier concernant des articles additionnels relatifs au statut de la copropriété des
immeubles bâtis. Discussion en séance publique les 30 mars, 4, 5, 6 et 11 avril 2006.
Article 19 A (nouveau)
(Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété dans des immeubles bâtis)
Imputation des frais de relance en cas de recouvrement d'une créance par un syndicat de copropriétaires
Le texte adopté par l'Assemblée nationale
Sur proposition de M. Gérard Hamel, les députés ont adopté un article additionnel permettant de mieux préciser une dérogation
aux dispositions de
l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.. En vertu de l'article 10-1, le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, peut
faire reposer sur le seul copropriétaire « défaillant » les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement d'une créance
justifiée à son encontre. Les modifications adoptées par les députés précisent que sont visés notamment à ce titre les frais de
mise en demeure, les frais de relance et les frais de prise d'hypothèque.
Propositions de la commission
La commission estime que cette évolution est totalement légitime car il n'est pas acceptable que les copropriétaires en règle par
rapport à leurs obligations supportent les dépenses liées aux « payeurs indélicats ». Celle-ci vous propose, par un
amendement, de compléter cet article pour permettre une autre dérogation aux dispositions de l'article 10 de la loi de 1965.
En effet, préalablement à la vente d'un lot de copropriété, le syndic est tenu d'accomplir plusieurs tâches spécifiques en lien
avec la mutation immobilière, qui se traduisent par l'élaboration de documents individualisés. Ces documents, tout
particulièrement « l'état daté » (article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars
1967), sont destinés à informer les parties à la vente et le notaire sur les sommes versées ou à verser par le syndicat, et à
communiquer au vendeur et à l'acquéreur une information sur les procédures en cours, sur l'état de l'immeuble et sur d'autres
renseignements administratifs. Il est légitime que ces honoraires soient supportés par le seul vendeur puisque ces prestations
sont effectuées à son seul profit. Or, actuellement, ces honoraires doivent être répartis entre tous les copropriétaires, comme l'a
rappelé récemment la Cour de cassation (Arrêt de la troisième chambre civile du 11 octobre 2005, pris sur le fondement de
l'effet relatif des contrats). En conséquence, il est nécessaire de prévoir dans la loi que les honoraires afférents aux prestations
que le syndic effectue pour l'établissement de « l'état daté » sont imputables au seul copropriétaire concerné.
Article 19 B (nouveau)
(Article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Simplification des obligations comptables des « petites copropriétés »
L'Assemblée nationale a, sur proposition de son rapporteur, adopté un article modifiant les règles comptables relatives aux
copropriétés.
Le droit en vigueur
Depuis le vote de la loi SRU, l'établissement des comptes des syndicats de copropriétaires obéit à des règles comptables
spécifiques (Article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) définies par décret. En outre, cette loi a transformé le compte des
recettes et dépenses, qui ne prenait en compte que les charges réellement payées et les recettes réellement encaissées, en
véritable compte de résultat ou compte d'exploitation générale retraçant les charges d'un exercice, qu'elles aient été réglées ou
non, et les appels de fonds, qu'ils aient été encaissés ou non. Comme le soulignait notre collègue Pierre Jarlier dans son
rapport pour avis, cette réforme avait pour objectif d'obliger les copropriétés à tenir ce document « au fil de l'eau », c'est-à-dire
au fur et à mesure de l'intervention de l'exigibilité des charges et produits, et non de leur règlement, et de transformer leur
système comptable en véritable comptabilité d'engagement. Malgré la définition de ce nouveau corpus juridique, il y a
maintenant plus de cinq ans, force est de constater que celui-ci n'est toujours pas entré en vigueur. En effet, le décret
- 112 -
d'application devant définir les règles comptables n'a été publié que récemment (Décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif
aux comptes du syndicat des copropriétaires), ce qui a d'ailleurs conduit votre rapporteur à être l'auteur de trois amendements,
chacun dans le cadre d'un projet de loi différent, tendant à repousser le délai d'entrée en vigueur de ces dispositions. Aux
termes de l'article 19, celles-ci devraient être applicables à compter du 1er janvier 2007. Selon l'article 10 du décret du 14 mars
2005, les charges pour opérations courantes et les charges pour travaux et opérations exceptionnelles doivent faire l'objet d'une
double présentation, par nature et par ventilation analytique par catégories de charges. C'est ce point de la comptabilité en
partie double qui serait remis en cause par l'article 19 B.
En vertu des dispositions adoptées par les députés, les copropriétés comportant moins de dix lots à usage de logements, de
bureaux ou de commerces et dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs serait inférieur à
15.000 euros, ne seraient pas obligées de tenir leur comptabilité en partie double. En conséquence, les engagements de ces
copropriétés pourraient être constatés en fin d'exercice.
La commission n'est pas convaincue par les arguments présentés par les députés pour justifier cette dérogation. Certes, elle
comprend les objectifs de simplification des obligations comptables des petites copropriétés poursuivis par cet amendement.
Cette volonté avait, au demeurant, été exprimé par notre collègue Pierre Jarlier au moment de la discussion du projet de loi «
SRU ». La commission estime néanmoins que cet article présente plus d'inconvénients que d'avantages. Elle propose la
suppression par un amendement.
Tout d'abord, la protection des intérêts comptables du syndicat de copropriétaires se trouve renforcée par la tenue et la
présentation de ses comptes en partie double. Loin d'être purement formelle, cette contrainte permet de connaître avec
précision l'état réel de la comptabilité d'un organisme à un instant donné, en intégrant des flux certains même si non encore
matérialisés.
Elle permet donc d'engager des dépenses ou d'exiger des recettes au vu d'une situation de trésorerie véritablement
transparente et réellement en phase avec la réalité comptable. Elle donne, par là même, la possibilité aux copropriétaires, à
l'occasion de leur assemblée générale, de se prononcer «en temps réel» sur les comptes de leur copropriété. Par ailleurs, il est
permis de s'interroger sur l'opportunité de modifier les dispositions afférentes de la loi SRU alors que ses mesures d'application,
attendues depuis plus de cinq ans, sont aujourd'hui en passe d'entrer en vigueur. Une telle modification induirait la nécessité
d'un nouveau décret d'application, dont on peut craindre que la rédaction et la publication soient tout aussi longues.
En outre, la mesure adoptée par les députés pourrait aboutir paradoxalement, sous couvert de simplification, à une
complexification du régime de comptabilité applicable aux syndics. Ce dernier se scinderait en effet en deux, selon que la
copropriété considérée comporte plus ou moins de dix lots et gère un budget prévisionnel triennal supérieur ou inférieur à
15.000 euros. On imagine aisément les effets de seuil qui s'en suivraient, obligeant les syndics à connaître précisément le
régime leur étant spécifiquement applicable et à adapter leurs pratiques comptables en conséquence, celles-ci étant donc
susceptibles de varier à relativement brève échéance pour des considérations parfois purement conjoncturelles. A cet égard,
les critères de détermination des « petites copropriétés » auxquels il est fait référence -nombre de lots et montant du budget
prévisionnel- sont arbitraires et critiquables, en tant que tels. Après avoir longtemps réfléchi sur ce point, la commission relative
à la copropriété a d'ailleurs renoncé à dégager de tels critères objectifs, écartant notamment celui du budget prévisionnel
comme sujet à fortes variations. Enfin, le degré de contrainte et de technicité de la comptabilité en partie double, présenté par
les auteurs de l'amendement comme justifiant son adoption dans l'optique d'une simplification des obligations des petites
structures syndicales, est largement contestable. Ces petites copropriétés sont justement celles dont les opérations de
trésorerie sont peu importantes et relativement faciles à retracer. Au surplus, la tenue d'une telle comptabilité ressort d'une
gestion budgétaire de bon sens dont la rationalité devrait normalement s'imposer d'elle-même, quelle que soit l'extension de la
copropriété. En tout état de cause, il serait sans doute envisageable que les services ministériels compétents, dans un souci
pédagogique, mettent à disposition des plus petites copropriétés un guide énumérant et expliquant les obligations comptables
auxquelles elles sont soumises.
Article 19 C (nouveau)
Privilège spécial immobilier du syndicat de copropriétaires
L'Assemblée nationale a, sur proposition de M. Jean-Yves Le Bouillonnec, adopté une précision relative au privilège spécial
immobilier.
Le droit en vigueur
L'article 2103 du code civil énumère les créanciers qui bénéficient du privilège spécial immobilier, c'est-à-dire d'un droit de
priorité en cas de vente d'un immeuble.
En vertu de ces dispositions, bénéficient d'une priorité :
- le vendeur, sur l'immeuble vendu, pour le paiement du prix ;
- conjointement avec le vendeur et, le cas échéant, avec le prêteur, le syndicat des copropriétaires, sur le lot vendu, pour le
paiement des charges et travaux, mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, relatifs à l'année courante et aux
quatre dernières années échues ;
- même en l'absence de subrogation, ceux qui ont fourni les deniers pour l'acquisition d'un immeuble, sous certaines conditions
;
- les cohéritiers, sur les immeubles de la succession ;
- les architectes, entrepreneurs, maçons et autres ouvriers employés ;
- ceux qui ont prêté les deniers, pour payer ou rembourser les ouvriers, sous certaines conditions ;
- les créanciers et légataires d'une personne défunte, sur les immeubles de la succession ;
- les accédants à la propriété titulaires d'un contrat de location-accession.
- 113 -
Le dispositif de l'article 19 C donne au syndicat des copropriétaires le bénéfice du privilège spécial immobilier, en cas de faillite
commerciale ou civile, sur les charges dues par le failli ou par son liquidateur. En pratique, un tel dispositif a pour objet de faire
échapper le privilège spécial immobilier, qui garantit le paiement des charges dues par un copropriétaire en redressement ou en
liquidation judiciaire, aux effets de la procédure collective. Son adoption permettrait au syndicat des copropriétaires de disposer
d'un droit de priorité sur l'ensemble des autres créanciers en cas de liquidation judiciaire.
La commission s'interroge sur la portée de ce dispositif et souhaiterait, à ce titre faire plusieurs observations. En premier lieu,
elle constate que cet article porte atteinte, sans raison objective, à l'égalité entre les créanciers, qui constitue un principe
fondamental du droit des procédures collectives.
Ce principe postule que tous les créanciers d'un même débiteur défaillant doivent être traités pareillement, sauf ceux ayant pris
la précaution de garantir leur créance par une sûreté et sauf si la loi en dispose autrement. Il est destiné à inciter les créanciers
potentiels, quels qu'ils soient, à faire confiance à leur interlocuteur, étant assurés de ne pas être devancés par d'autres
créanciers en cas de défaillance de leur débiteur commun. Il a été réaffirmé avec force par la loi du 26 juillet 2005 de
sauvegarde des entreprises, dans laquelle le législateur s'est efforcé de placer sur un pied d'égalité les différents créanciers de
l'entreprise en faillite. La loi peut, certes, rompre cette égalité. Mais encore faut-il, que cette rupture repose sur un intérêt
légitime : il en va de la sécurité des affaires et du crédit, mais aussi de la préservation du fragile équilibre instauré par la loi
précitée. Or, en l'espèce, il ne se trouve objectivement aucun argument justifiant que la copropriété créancière soit préférée aux
autres créanciers (banques, fournisseurs...) du copropriétaire défaillant.
En second lieu, le syndicat des copropriétaires dispose déjà, pour obtenir le paiement des charges, en plus des voies de
recouvrement de droit commun, de procédures particulières et rapides en application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Cet article prévoit qu'à défaut du versement, à sa date d'exigibilité, de la provision due par un copropriétaire sur le fondement
du budget prévisionnel, les autres provisions et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en
demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter
du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire. Après avoir
constaté le vote du budget prévisionnel par l'assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le
président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut alors condamner le copropriétaire défaillant
au versement de ces provisions devenues exigibles.
L'ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de plein droit. Enfin, lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à
exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation,
cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Enfin, la commission relève que sur le fondement de l'article 24 de la loi du 26
juillet 2005 (Loi n° 2005-842 du 26 juillet 2005 pour la confiance et la modernisation de l'économie), le Gouvernement est
actuellement en train d'élaborer une ordonnance sur la réforme des sûretés et des hypothèques. Dès lors, le vote dans le cadre
du projet de loi « ENL » de mesures y ayant trait risquerait de poser des problèmes de coordination avec les modifications
actuellement à l'étude. Même si sur le fond, votre commission ne souscrit pas à la réforme proposée par l'article 19 C du projet
de loi, elle souligne qu'un tel débat trouverait plutôt sa place au moment de la ratification de cette ordonnance.
Tels sont les motifs de l'amendement de suppression.
Article 19 D (nouveau)
Unions coopératives
Toujours sur proposition de M. Jean-Yves Le Bouillonnec, les députés ont voté un article additionnel autorisant certaines
catégories de syndics à se regrouper en unions coopératives.
Le paragraphe I dispose que les syndicats coopératifs, les syndicats gérés par un copropriétaire syndic non professionnel et
les associations syndicales libres peuvent constituer entre eux des unions coopératives ayant pour objet de créer et de gérer
des services destinés à faciliter leur gestion, même si les immeubles ne sont pas contigus ou voisins.
En vertu du paragraphe II, ces unions coopératives ne pourraient être propriétaires des biens nécessaires à leur objet. Leurs
adhérents seraient représentés à l'assemblée générale de l'union par leurs présidents ou par leurs syndics. L'assemblée
générale élirait, pour un mandat d'au plus trois ans ne pouvant donner lieu à rémunération, les membres du conseil
d'administration parmi les représentants des syndicats ou des associations syndicales libres.
Le paragraphe III indique que chaque syndicat ou association syndicale libre décide, parmi les services proposés par une
union coopérative, ceux dont il veut bénéficier. Il précise enfin que les unions coopératives ne sont pas soumises aux
dispositions du décret du 17 mars 1967 (Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10
juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis) relatives aux unions de syndicats de copropriétaires.
La commission demande d'adopter cet article sans modification.
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Article 19
(Article 75 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000)
Report des nouvelles obligations comptables des copropriétés
Cet article a été adopté par le Sénat en première lecture sur proposition de la commission. Il se compose de deux paragraphes.
Le premier proroge de trois ans le délai avant lequel l'assemblée générale des copropriétaires a la possibilité, dans des
conditions de majorité plus souples, de décider les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les
modifications législatives depuis son établissement. Cet alinéa n'a fait l'objet d'aucune modification de la part des députés.
Le second paragraphe repousse d'un an, au 1er janvier 2007, l'entrée en vigueur des nouvelles règles comptables s'appliquant
aux syndicats des copropriétaires. L'Assemblée nationale a voté, sur ce paragraphe, une modification rédactionnelle qui
n'appelle aucune observation de la commission. La commission demande d'adopter cet article sans modification.
Source : http://www.senat.fr/dossierleg/pjl05-057.html
Rapport n° 270, tome I (2005-2006) de M. Dominique BRAYE, fait au nom de la commission des affaires économiques, déposé
le 22 mars 2006
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Annexe n° 7 : Privilège mobilier sur les loyers saisissables pour
payer les charges d’un copropriétaire bailleur
Article 2332 du code Civil
(Ancien article 2102)
CODE CIVIL
Section 2 : Des privilèges spéciaux
Article 2332
(Inséré par Ordonnance nº 2006-346 du 23 mars 2006 art. 9 Journal Officiel du 24 mars 2006)
Les créances privilégiées sur certains meubles sont :
1º Les loyers et fermages des immeubles, sur les fruits de la récolte de l'année, et sur le prix de tout ce qui
garnit la maison louée ou la ferme, et de tout ce qui sert à l'exploitation de la ferme ; savoir, pour tout ce qui est
échu, et pour tout ce qui est à échoir, si les baux sont authentiques, ou si, étant sous signature privée, ils ont une
date certaine ; et, dans ces deux cas, les autres créanciers ont le droit de relouer la maison ou la ferme pour le
restant du bail, et de faire leur profit des baux ou fermages, à la charge toutefois de payer au propriétaire tout ce
qui lui serait encore dû ;
Et, à défaut de baux authentiques, ou lorsque étant sous signature privée ils n'ont pas une date certaine, pour
une année à partir de l'expiration de l'année courante.
Le même privilège a lieu pour les réparations locatives et pour tout ce qui concerne l'exécution du bail. Il a lieu
également pour toute créance résultant, au profit du propriétaire ou bailleur, de l'occupation des lieux à quelque
titre que ce soit.
Néanmoins, les sommes dues pour les semences, pour les engrais et amendements, pour les produits
anticryptogamiques et insecticides, pour les produits destinés à la destruction des parasites végétaux et animaux
nuisibles à l'agriculture, ou pour les frais de la récolte de l'année, seront payées sur le prix de la récolte, et celles
dues pour ustensiles, sur le prix de ces ustensiles, par préférence au propriétaire, dans l'un et l'autre cas.
Le propriétaire peut saisir les meubles qui garnissent sa maison ou sa ferme, lorsqu'ils ont été déplacés sans son
consentement, et il conserve sur eux son privilège, pourvu qu'il ait fait la revendication, savoir, lorsqu'il s'agit du
mobilier qui garnissait une ferme, dans le délai de quarante jours ; et dans celui de quinzaine, s'il s'agit des
meubles garnissant une maison ;
2º La créance sur le gage dont le créancier est saisi ;
3º Les frais faits pour la conservation de la chose ;
4º Le prix d'effets mobiliers non payés, s'ils sont encore en la possession du débiteur, soit qu'il ait acheté à
terme ou sans terme ;
Si la vente a été faite sans terme, le vendeur peut même revendiquer ces effets tant qu'ils sont en la possession
de l'acheteur, et en empêcher la revente, pourvu que la revendication soit faite dans la huitaine de la livraison et
que les effets se trouvent dans le même état dans lequel cette livraison a été faite ;
Le privilège du vendeur ne s'exerce toutefois qu'après celui du propriétaire de la maison ou de la ferme, à
moins qu'il ne soit prouvé que le propriétaire avait connaissance que les meubles et autres objets garnissant sa
maison ou sa ferme n'appartenaient pas au locataire ;
Il n'est rien innové aux lois et usages du commerce sur la revendication ;
5º Les fournitures d'un aubergiste, sur les effets du voyageur qui ont été transportés dans son auberge ;
6º (paragraphe abrogé) ;
7º Les créances résultant d'abus et prévarications commis par les fonctionnaires publics dans l'exercice de leurs
fonctions, sur les fonds de leur cautionnement et sur les intérêts qui en peuvent être dus ;
8º Les créances nées d'un accident au profit des tiers lésés par cet accident ou leurs ayants droit, sur l'indemnité
dont l'assureur de la responsabilité civile se reconnaît ou a été judiciairement reconnu débiteur à raison de la
convention d'assurance.
Aucun paiement fait à l'assuré ne sera libératoire tant que les créanciers privilégiés n'auront pas été
désintéressés ;
9º Les créances nées du contrat de travail de l'auxiliaire salarié d'un travailleur à domicile répondant à la
définition de l'article L. 721-1 du code du travail sur les sommes dues à ce travailleur par les donneurs d'ouvrage.
- 116 -
Annexe n° 8 : Le privilège Immobilier spécial
Article 19-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965
Les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire
sont, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une
hypothèque légale sur son lot. L'hypothèque peut être inscrite soit après une
mise en demeure restée infructueuse d'avoir à payer une dette devenue
exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l'article 33
de la présente loi.
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Annexe n° 9 : Ordre des créances privilégiées sur les immeubles
CODE CIVIL
Section 1 : Des privilèges spéciaux
Article 2374
Les créanciers privilégiés sur les immeubles sont :
1º Le vendeur, sur l'immeuble vendu, pour le paiement du prix ;
S'il y a plusieurs ventes successives dont le prix soit dû en tout ou en partie, le premier vendeur est préféré au
second, le deuxième au troisième, et ainsi de suite ;
1º bis Conjointement avec le vendeur et, le cas échéant, avec le prêteur de deniers mentionné au 2º, le syndicat
des copropriétaires, sur le lot vendu, pour le paiement des charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de
la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, relatifs à l'année
courante et aux quatre dernières années échues.
Toutefois, le syndicat est préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour les créances afférentes aux charges
et travaux de l'année courante et des deux dernières années échues.
2º Même en l'absence de subrogation, ceux qui ont fourni les deniers pour l'acquisition d'un immeuble, pourvu
qu'il soit authentiquement constaté, par l'acte d'emprunt, que la somme était destinée à cet emploi et, par
quittance du vendeur, que ce paiement a été fait des deniers empruntés ;
3º Les cohéritiers, sur les immeubles de la succession, pour la garantie des partages faits entre eux, et des
soultes ou retours de lots ; pour la garantie des indemnités dues en application de l'article 866, les immeubles
donnés ou légués sont assimilés aux immeubles de la succession ;
4º Les architectes, entrepreneurs, maçons et autres ouvriers employés pour édifier, reconstruire ou réparer des
bâtiments, canaux ou autres ouvrages quelconques, pourvu néanmoins que, par un expert nommé d'office par le
tribunal de grande instance dans le ressort duquel les bâtiments sont situés, il ait été dressé préalablement un
procès-verbal, à l'effet de constater l'état des lieux relativement aux ouvrages que le propriétaire déclarera avoir
dessein de faire, et que les ouvrages aient été, dans les six mois au plus de leur perfection, reçus par un expert
également nommé d'office ;
Mais le montant du privilège ne peut excéder les valeurs constatées par le second procès-verbal, et il se réduit à
la plus-value existante à l'époque de l'aliénation de l'immeuble et résultant des travaux qui y ont été faits ;
5º Ceux qui ont prêté les deniers, pour payer ou rembourser les ouvriers, jouissent du même privilège, pourvu
que cet emploi soit authentiquement constaté par l'acte d'emprunt, et par la quittance des ouvriers, ainsi qu'il a
été dit ci-dessus pour ceux qui ont prêté les deniers pour l'acquisition d'un immeuble ;
6º Les créanciers et légataires d'une personne défunte, sur les immeubles de la succession, pour la garantie des
droits qu'ils tiennent de l'article 878.
7º Les accédants à la propriété titulaires d'un contrat de location-accession régi par la loi nº 84-595 du 12 juillet
1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière sur l'immeuble faisant l'objet du contrat, pour la
garantie des droits qu'ils tiennent de ce contrat.
- 118 -
Annexe n° 10 : Exemption d’inscription hypothécaire
Article 2378
Sont exceptées de la formalité de l'inscription les créances énumérées à l'article 2375 et les
créances du syndicat de copropriétaires énumérées à l'article 2374.
- 119 -
Annexe n° 11
Questionnaire préalable au Notaire ou Etat daté
Etude Maître XX
Notaire
10 rue des Platanes
06000 NICE
Nice, le
Cabinet des Bambous
25 rue des Géranium
06000 NICE
Monsieur,
Par la présente, j’ai l’honneur de porter à votre connaissance que Monsieur Pierre LAFLEUR,
envisage de céder à Monsieur et Madame Paul ROSIER, l’appartement dont vous êtes syndic
dans la copropriété sises……………………………………………………………………….
Aussi, en application de l’article 5 du décret n' 67-223 du 17 mars 1967 modifié, je vous
saurai gré de bien me retourné, dûment rempli et signé, l’état daté ci après.
État daté relatif au lot faisant l'objet de la mutation à titre onéreux en vue de
l'information des parties et des créances inscrits
Lots concernés par vente :
(ne pas omettre les lots annexes : parking, cave, garage…..)
Y a-t-il eu modification du règlement de copropriété ?
Si oui, à quelle date :
Nom et adresse du Notaire dépositaire de ce modificatif :
1) Sommes dues par le vendeur au syndicat :
- budget du dernier exercice approuvé :
- dernier budget prévisionnel voté :
- les provisions exigibles du budget prévisionnel :
- les provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel :
- 120 -
- les charges impayées sur les exercices antérieurs :
- les sommes dues au titre du paiement différé par le copropriétaire vendeur qui n’a pas donné
son accord aux travaux d’amélioration :
- les avances exigibles, c’est à dire décidées par l’assemblée générale et non réglées (réserve
prévue au règlement de copropriété, avances décidées par l’assemblée générale pour faire face
à des travaux d’entretien ou de conservation susceptibles d’être nécessaires dans les trois ans
et avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par
l’assemblée générale :
2) Sommes dues par le syndicat au vendeur (syndicat débiteur) :
- avances non utilisées :
- provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période au cours de
laquelle se situe la vente et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme, soit après
mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse
pendant plus de trente jours :
Ces sommes sont comme auparavant indiquées par le syndic, pour le lot considéré, d’une
manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes :
3) Sommes qui devraient incomber au nouveau propriétaire :
- reconstitution des avances, même approximative et sous réserve de l’apurement des
comptes :
- provisions non encore exigibles du budget prévisionnel :
- provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget
prévisionnel :
- somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot
considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel :
- s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie :
- 121 -
- répartition des dépenses entre le vendeur et l’acquéreur :
- le paiement de la ou des provision(s)exigible(s) du budget prévisionnel, correspondant aux
périodes antérieures à la vente et à celle au cours de laquelle la vente se passe, incombe au
vendeur :
- provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel (incombe à celui qui est
copropriétaire au moment de l’exigibilité) :
- trop ou moins perçu sur provisions révélé par l’approbation des comptes est porté au crédit
ou au débit de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes :
Annexes :
Merci de joindre également à cet état détaillé :
- le certificat de recherche d’amiante dans les parties communes de l’immeuble
- le diagnostic technique (s’il existe)préalable à la mise en copropriété d’un immeuble
construit depuis plus de quinze ans (Rappel :Ce diagnostic est porté à la connaissance de tout
acquéreur par le notaire lors de la première vente des lots issus de la division et lors de toute
nouvelle mutation réalisée dans un délai de trois ans à compter de la date du diagnostic).
- le carnet d’entretien de l’immeuble
- le dernier procès Verbal de l’Assemblée Générale
- si possible un compte informatique récapitulatif du copropriétaire
Fait à Nice, le
Signature, nom et qualité du signataire
Tampon du cabinet
- 122 -
Annexe n° 12 : Le questionnaire préalable
Article 5 du décret d’application de la loi du 10 juillet 1695
(décret du 17 mars 1967 )
Article 5
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 4 (JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Le syndic, avant l'établissement de l'un des actes mentionnés à l'article 4, adresse au notaire chargé de recevoir
l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot,
un état daté comportant trois parties.
1° Dans la première partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement
des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au
titre :
a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;
b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;
c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;
d) Des sommes mentionnées à l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;
e) Des avances exigibles.
Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les
porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.
2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement
des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l'égard du copropriétaire
cédant, au titre :
a) Des avances mentionnées à l'article 45-1 ;
b) Des provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues
exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour
le lot considéré, au titre :
a) De la reconstitution des avances mentionnées à l'article 45-1 et ce d'une manière même approximative ;
b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;
c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.
Dans une annexe à la troisième partie de l'état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux
exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des
dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans
lesquelles le syndicat est partie.
- 123 -
Annexe n° 13
CERTIFICAT DU SYNDIC
Délivré en application des dispositions de l'article 20
modifié de la loi n' 65-557 du 10 juillet 1965
« Art. 20. - Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au
notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute
obligation à l'égard du syndicat avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic
de l'immeuble, par lettre recommandée avec avis de réception. Avant l'expiration d'un délai
de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu,
par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour
obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition
contient l'élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation
de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Les effets
de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé.
« Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions
de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.
«L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre du privilège mentionné à
l'article 19- 1. »
Le syndic soussigné atteste que le copropriétaire ci-après nommé, pour les lots lui
appartenant, est libre, à ce jour, de toute obligation à l'égard du syndical.
Si la mutation n'intervient pas dans un délai d'un mois de la date du présent certificat, avis de
celle-ci devra être donné par lettre recommandée avec avis de réception, conformément à
l'article 20 de la loi précitée du 10 juillet 1965, afin de permettre au syndic de former
éventuellement opposition.
Fait à : ................. Le: ..............
- 124 -
Annexe n° 14 : Le certificat « article 20 »
Article 20 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965
Article 20
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 81 3° (JORF 14 décembre 2000).
Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic
ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la
mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception
dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de
quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire,
opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par
l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance
de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Les effets de
l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé.
Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent
est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.
L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre du privilège mentionné à l'article 19-1.
- 125 -
Annexe n° 15
COMMISSION RELATIVE A LA COPROPRIETE
RECOMMANDATION n° 12 relative au transfert de propriété d'un lot : mise
en œuvre des articles 5 et 5-1 du décret du 17 mars 1967 et 20 de la loi du 10
juillet 1965
Vu l'article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifié fixant le statut de la copropriété des immeubles
bâtis ;
Vu les articles 5 et 5-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour son application, modifiée par le décret du
17 février 1995 ;
Considérant que l'article 5 du décret du 17 mars 1967 modifié dispose :
« Le syndic adresse, avant l'établissement de l'un des actes visés au précédent article, au notaire chargé de
recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire partie à l'acte, un état daté qui, en vue
de l'information des parties et le cas échéant, des créanciers inscrits, indique d'une manière même
approximative, pour le lot considéré, et sous réserve de l'apurement des comptes :
a) les sommes qui correspondent à la quote-part du copropriétaire intéressé
•
•
dans les charges dont le montant n'est pas encore liquidé ou devenu exigible à l'encontre du syndicat ;
dans les charges qui résulteront d'une décision antérieurement prise par l'assemblée générale mais non
encore exécutée ;
b) éventuellement, le solde des versements effectués par le copropriétaire intéressé à titre d'avance ou de
provision, à quelque titre que ce soit, ainsi que les décisions de l'assemblée générale d'où résultent ces avances
et provisions ;
c) s'il y a lieu, le montant des sommes restant dues à un titre quelconque au syndicat et leur justification ;
d) le montant des charges afférentes au lot considéré, pour le dernier exercice approuvé et le dernier budget
prévisionnel voté ».
Considérant que l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967 modifié dispose :
« Pour l'application des dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n'est tenu compte que
des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.
L'opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d'une manière précise :
1.
2.
3.
4.
le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux
articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l'année courante et des deux dernières années échues ;
le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux
articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années
échues ;
le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale
et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux l' et 2' ci-dessus ;
le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances
visées au 1°, 2° et 3°ci-dessus ;
- 126 -
Si le lot fait objet d'une vente sur licitation ou sur saisie immobilière, l'avis du mutation prévu par l'article 20 de
la loi précitée du 10 juillet 1965 est donné au syndic, selon le cas soit par le notaire soit par l'avocat du
demandeur ou du créancier poursuivant; si le lot fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique ou
de l'exercice d'un droit de préemption publique, l'avis de mutation est donné au syndic, selon le cas, soit par le
notaire ou par l'expropriant soit par le titulaire du droit de préemption ; si l'acte est reçu en la forme
administrative, l'avis de mutation est donné au syndic par l'autorité qui authentifie la convention ».
Considérant qu'afin de faciliter, lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, les relations entre le notaire,
éventuellement l'avocat du demandeur ou du créancier poursuivant d'une part, et le syndic d'autre part, la
pratique a élaboré des formulaires contenant les informations prescrites par les textes ;
Considérant que l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 ayant été modifié par la loi du 21 juillet 1994 relative à
l'habitat, et que les articles du décret du 17 mars 1967 ayant été également modifiés, il est apparu utile à la
commission, à titre indicatif et non normatif, de proposer en annexe de la présente recommandation deux
modèles relatifs respectivement à l'état daté prévu par l'article 5 du décret (annexe 1) et au certificat délivré en
application de l'article 20 de la loi (annexe 2).
Que, préalablement, la commission précise
1. - Concernant l'état daté prévu à l'article 5 du décret du 17 mars 1967 modifié :
Que le notaire chargé de recevoir tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété à titre
onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un droit réel, doit demander au
syndic, préalablement à l'établissement de cet acte, l'état daté prévu par l'article 5 du décret ;
Que l'état daté, établi par le syndic et adressé par ce dernier au notaire, est destiné à l'information des parties, et,
le cas échéant, des créanciers inscrits ;
Que l'état daté indique, d'une manière même approximative, et sous réserve de l'apurement des comptes les
sommes mentionnées aux a, b, c et d de l'article 5, portant sur Je lot faisant l'objet d'un transfert ou de la
constitution d'un droit réel ;
Que les sommes visées au a de l'article 5 sont celles, correspondant à la quote-part du copropriétaire cédant, qui
pourront être demandées à l'acquéreur, si elles deviennent exigibles après le transfert de propriété ou la
constitution du droit réel :
•
•
dans les charges dont le montant n'est pas encore liquidé ou devenu exigible à l'encontre du syndicat
(par exemple, consommation d'eau froide, condamnation du syndicat par une décision de justice non
définitive) ;
dans les charges qui résulteront d'une décision antérieurement prise par l'assemblée générale mais non
encore exécutée (par exemple, décision portant sur la réalisation de travaux).
Que les sommes visées au b de l'article 5 correspondent à des versements effectués par le copropriétaire cédant à
titre d'avance ou de provision sans que la charge définitive du versement lui incombe, et dont en conséquence le
syndicat des copropriétaires pourrait être débiteur à son égard (par exemple, solde de l'avance de trésorerie
permanente, provision spéciale de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée) ;
Que les sommes visées au c de l'article 5 sont celles qui pourraient rester dues par le copropriétaire cédant, pour
le lot considéré, au syndicat des copropriétaires à un titre quelconque (par exemple, charges impayées avec
mention à la date de l'appel de fonds) ;
Que l'information prévue par le d de l'article 5 sur le montant des charges afférentes au lot considéré, pour le
dernier exercice approuvé et le dernier budget prévisionnel voté, a pour objet de porter ces indications à la
connaissance de l'acquéreur éventuel pour lui permettre de vérifier, en cas d'acquisition, qu'il sera en mesure de
faire face aux obligations juridiques et financières attachées à sa qualité de copropriétaire
2. - Concernant le certificat de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée :
- 127 -
Que le certificat prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée est établi, le cas échéant, par le syndic et
remis au vendeur ou adressé au notaire chargé de recevoir l'acte de mutation à titre onéreux ;
Que le syndic n'a à délivrer le certificat prévu à l'article 20 précité que dans la mesure où le vendeur est libre de
toute obligation à l'égard du syndicat;
Que, sous réserve de l'interprétation des tribunaux, les termes « libre de toute obligation » paraissent devoir
s'entendre comme s'appliquant à l'ensemble des lots dont le vendeur est propriétaire, et non pas seulement au lot
concerné par la mutation, du moins en vue de l'opposition au versement des fonds ;
Que, conformément aux dispositions de l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967 modifié, il ne doit être tenu
compte, pour l'établissement du certificat, que des créances effectivement liquides et exigibles à la date de la
mutation, étant précisé que :
•
•
d'une part, constituent des créances liquides et exigibles les appels de fonds votés par l'assemblée
générale avant la cession, fût-ce pour le financement de travaux non encore exécutés ;
d'autre part, que les sommes correspondant au coût de travaux payés par le cédant par annuités, en
application de l'article 33 de la loi du 10juillet 1965, deviennent immédiatement exigibles lors de la
première mutation entre vifs du lot de l'intéressé.
- 128 -
Annexe n° 16
Acte extrajudiciaire d’opposition au prix de vente
«v998010»
«v998020»
«V998030»
«v998040»
«v998050»
«v998060»
«v998070»
«v998080»
«v998090»
«v998100»
Références à Rappeler :
«v050570»/«v990050»/«v990580»/
«v991880»
«v100980» «v990070»
«v800010»
(article 20 de la Loi du 10.07.1965).
«v800090» «v800100»
«v800110» «v800120» «v800130»
OPPOSITION au PAIEMENT du PRIX de CESSION
d’un LOT de COPROPRIETE
Le «v800140»
«v800150»
«v100010» «v100020» «v100030» «v100040»
- 129 -
DIT et DECLARE :
A:
«v301011» «v301020» «v301030»
«v301050» «v301060»
«v301080» «v301090»
«v800040»
A LA DEMANDE DE :
«v013010» «v013020» «v013030» «v013040» «v013050» «v013060». «v013070»
«v013080» «v013090» «v013100»
Erreur ! Nom de fichier incorrect.Elisant domicile en mon Etude,
AGISSANT EN VERTU des dispositions de l’article 20 de la Loi du 10 Juillet 1965.
Que conformément aux dispositions de l’article 20 de la Loi du 10 Juillet 1965, par le
présent acte, mes requérants S'OPPOSENTformellement à ce que vous vous libériez ou
dessaisissiez de toutes sommes ou valeurs provenant du prix de cession revenant à :
«v131011» «v131020» «v131030»
«v131050»
«v131060»
«v131080» «v131090»
«v031011» «v031020» «v031030»
«v031050»
«v031060»
«v031080» «v031090»
suite à la vente en date du «vman101» du lot n° «vman102» de l’état descriptif de la
division de l’immeuble sis à «vman103».
Cette opposition est faite pour conservation et obtenir le paiement des charges de
copropriété dont détail est fourni ci-après :
«v051160» .................................................................................................
«v051190» .................................................................................................
«v051590» .................................................................................................
«v051180» .................................................................................................
«v051220» «v050600» ..............................................................................
A
«v051200»
.................................................................................................
U
«v051210»
.................................................................................................
Droit de recouvrement ou d’encaissement ttc Art. 8 du Déc. du 12.12.96......
T de l’acte ttc ........................................................................................
Coût
I
A DEDUIRE
LE(S) ACOMPTE(S) REÇU(S)........................................................
T
R
E
DE :
SOLDE A PAYER en «v993790»
«vsom501»
«v050190»
«v050590»
«v050180»
«v990010»
«v050200»
«vsom502»
«v990130»
«v995120»
«vsom503»
«vc01601»
«ec01602»
«v060070»
Je vous déclare enfin que la présente opposition vous est faite en vertu des dispositions
de l’article 20 de la Loi du 10 Juillet 1965 et que les fonds doivent être adressés à mon
Etude.
Faute par vous de tenir compte de la présente opposition vous vous exposez à être
personnellement responsable des causes de ladite opposition.
- 130 -
Lui déclarant également que la présente opposition, conformément à l’article 34-1 de la
Loi du 21 Juillet 1994 modifiant l’article 20 de la Loi du 10 juillet 1965, met en œuvre le
principe spécial immobilier du Syndicat prévu à l’article 2103 du Code Civil.
Article 20 de la Loi du 10 Juillet 1965 :
Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot et si le vendeur n’a pas présenté au Notaire
un certificat du Syndic ayant mois d’un mois de date attestant qu’il est libre de toute
obligation à l’égard du Syndicat, avis de mutation doit être donné par le Notaire au
Syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
«v800170»
COUT ACTE
(Décret 096-1080 du 12.12.1996)
DROITS FIXES
Article 6 et 7
«v995030»
DROIT D'ENGAGEMENT
DE POURSUITES
Article 13
«v995070»
FRAIS DE DEPLACEMENT
Article 18
«v995020»
________________
HT
«v990230»
TVA «v990220» % «v990240»
TAXE FORFAITAIRE
Article 20
«v995010»
________________
TTC (1)
«v995000»
«e995000»
Avant l’expiration d’un délai de 15 JOURS à compter de la réception de cet avis, le
Syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des
fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par
l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du
Tribunal de Grande Instance de l’immeuble et à peine de nullité énonce le montant et les
causes de la créance. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.
Toute paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des
dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au Syndic ayant fait régulièrement
l’opposition. L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre du privilège
mentionné à l’article 19 §1.
A ce qu’il n’en ignore.
«v800060»
«v800070»
LETTRE
Article 20
«v995110»
TTC (2)
«e995120»
«v995120»
________________
- 131 -
Annexe n° 17 : Opposition au prix de vente
Article 5-1 du décret d’application de la loi du 10 juillet 1695
Article 5-1
Créé par Décret n°95-162 du 15 février 1995 art. 2 (JORF 17 février 1995).
Pour l'application des dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n'est tenu compte que des
créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.
L'opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d'une manière précise :
1° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles
10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l'année courante et des deux dernières années échues ;
2° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles
10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;
3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et
non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;
4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées
aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.
Si le lot fait l'objet d'une vente sur licitation ou sur saisie immobilière, l'avis de mutation prévu par l'article 20 de loi
du 10 juillet 1965 précitée est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire, soit par l'avocat du demandeur ou
du créancier poursuivant ; si le lot fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique ou de l'exercice d'un
droit de préemption publique, l'avis de mutation est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire ou par
l'expropriant, soit par le titulaire du droit de préemption ; si l'acte est reçu en la forme administrative, l'avis de
mutation est donné au syndic par l'autorité qui authentifie la convention.
- 132 -
Annexe n° 18 : Notification de la vente au syndic
Article 6-1 du décret d’application de la loi du 10 juillet 1695
Article 6-1
Créé par Décret n°95-162 du 15 février 1995 art. 4 (JORF 17 février 1995).
Le notaire, ou, selon le cas, l'une des personnes mentionnées au dernier alinéa de l'article 5-1, informe les
créanciers inscrits de l'opposition formée par le syndic et, sur leur demande, leur en adresse copie.
- 133 -
Annexe n° 19
RECOMMANDATION n° 9 relative à l'information réciproque de
l'acquéreur et du syndic en cas de vente amiable d'un lot
(Nota : cette recommandation ne concerne ni les divisions ou réunions de lots, ni l'incidence des divers droits de
préemption).
La Commission
Considérant que les articles 19 et 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des
immeubles bâtis disposent que
" Article 19 :
Les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire sont, qu'il s'agisse de provision
ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L'hypothèque peut être inscrite soit
après mise en demeure restée infructueuse d'avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le
copropriétaire invoque les dispositions de l'article 33 de la présente loi.
Le syndic a qualité pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat ; il peut valablement en consentir
la mainlevée et requérir la radiation, en cas d'extinction de la dette, sans intervention de l'assemblée générale.
Le copropriétaire défaillant peut, même en cas d'instance au principal, sous condition d'une offre de paiement
suffisante ou d'une garantie équivalente, demander mainlevée totale ou partielle au président du tribunal de
grande instance statuant comme en matière de référé.
Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus
de cinq ans.
Les créances visées à l'alinéa 1er bénéficient, en outre, du privilège prévu par l'article 2102-l° du code civil en
faveur du bailleur. Ce privilège porte sur tout ce qui garnit les lieux, sauf si ces derniers font l'objet d'une
location non meublée.
Dans ce dernier cas, il est reporté sur les loyers dus par le locataire ».
" Article 20 :
Lors de la mutation à litre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic
ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la
mutation doit être donné au syndic de l'immeuble, par lettre recommandée avec avis de réception, à la diligence
de l'acquéreur. Avant l'expiration d'un délai de huit jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut
former, au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement
des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition, à peine de nullité, énoncera le montant et
les causes de la créance et contiendra élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la
situation de l'immeuble. Aucun paiement ou transfert amiable ou judiciaire de tout ou partie du prix ne sera
opposable au syndic ayant fait opposition dans ledit délai ».
Vu les articles 4, 5, 6 et 57 du décret no 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de cette loi, ainsi rédigés
:
" Article 4 :
Tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la
constitution sur ces derniers d'un droit réel, doit mentionner expressément que l'acquéreur ou le titulaire du
droit a eu préalablement connaissance, s'ils ont été publiés dans les conditions prévues par l'article 13 de la loi
du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l'ont modifié.
Il en est de même en ce qui concerne l'état descriptif de division et des actes qui l'ont modifié, lorsqu'ils existent
et ont été publiés.
Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été
publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux
actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en
résultent ».
" Article 5 :
Pour l'application des dispositions de l'article 20 de la toi du 10 juillet 1965, il n'est tenu compte que des
créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de mutation.
Indépendamment de l'application des dispositions dudit article 20, le syndic adresse, avant l'établissement de
l'un des actes visés au précédent article, au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à
- 134 -
celle du copropriétaire qui cède son droit, un état daté qui, en vue de l'amélioration des parties, indique, d'une
manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes
a) Les sommes qui correspondent à la quote-part du cédant :
Dans les charges dont le montant n'est pas encore liquidé ou devenu exigible à l'encontre du syndicat ;
Dans les charges qui résulteront d'une décision antérieurement prise par l'assemblée générale mais non encore
exécutée.
b) Eventuellement, le solde des versements effectués par le cédant à titre d'avance ou de provision ».
" Article 6 :
Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit
d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au
syndic soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avoué qui a obtenu la décision
judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.
Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom,
prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun
prévu à l'article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965 ».
« Article 57 (modifié par le décret du 31 juillet 1992) :
Lorsque le syndic s'est opposé, dans les conditions prévues à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, au paiement
du prix de vente d'un lot ou d'une fraction de lot, pour une créance inférieure au montant de ce prix, les effets de
l'opposition ainsi formée peuvent être limités, par décision du juge de l'exécution au montant des sommes restant
dues au syndicat par l'ancien propriétaire ; les règles de procédure prévues au chapitre Il du décret du 31 juillet
1992 instituant de nouvelles règles relatives aux procédures civiles d'exécution pour l'application de la loi du 9
juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution sont applicables ».
1. - Opposabilité, à l'acquéreur du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division
La Commission rappelle
aux notaires l'obligation qui leur est faite par l'article 4 ci-dessus de donner connaissance aux acquéreurs d'un lot
ou d'une fraction de lot, du règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, et des actes qui auraient pu
les modifier, afin que ces différents actes soient opposables à l'acquéreur, même s'ils n'ont pas été publiés au
fichier immobilier.
2. - Opposabilité au syndicat de la vente
La Commission rappelle que les formalités de publicité foncière sont sans portée dans les rapports de
l'acquéreur d'un lot d'un immeuble en copropriété avec le syndicat des copropriétaires. A l'égard de ce dernier, le
nouveau propriétaire du lot n'est substitué à l'ancien qu'à compter de la notification faite au syndic, en
application de l'article 6 du décret. Jusqu'à l'accomplissement de cette formalité, le vendeur est donc tenu au
paiement des charges, il est valablement convoqué à l'assemblée générale et a qualité pour en contester les
décisions.
La Commission recommande, en conséquence
Au notaire qui dresse l'acte constatant la vente, ou à l'avocat qui obtiendrait une décision judiciaire opérant un
transfert de propriété, de procéder sans délai à cette notification au syndic par lettre recommandée avec demande
d'avis de réception.
3. - Paiement des charges restant éventuellement dues par le vendeur
La Commission rappelle que si le copropriétaire vendeur reste débiteur de charges de copropriété, le syndicat a
la possibilité d'en obtenir le paiement sur le prix de la vente. A cet effet, avant de se dessaisir des fonds, le
notaire doit se mettre en rapport avec le syndic :
• soit préalablement à la vente, en sollicitant, par lettre simple, le certificat prévu par l'article 20 cidessus. Si le syndic atteste que le vendeur est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, les fonds
provenant de la vente peuvent, jusqu'à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date du
certificat, être remis au vendeur ;
• soit postérieurement, en notifiant la vente au syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de
réception. Le syndic dispose alors d'un délai de huit jours pour, s'il y a lieu, faire opposition sur le prix
de vente.
Elle constate que, dans la pratique, cette dernière notification est souvent confondue avec l'avis de mutation
prévu par l'article 6 du décret, une seule lettre recommandée étant adressée au syndic.
- 135 -
au vendeur, de requérir du syndic le certificat prévu par l'article 20 après avoir soldé son compte dans
ses livres. Si le compte ne peut pas être immédiatement apuré, par exemple si des travaux votés par
l'assemblée générale n'ont pas encore été exécutés, ou sont en cours d'exécution, le syndic et le vendeur
peuvent convenir du paiement d'une provision jusqu'à ce que les factures permettent un arrêté de
compte définitif.
• au notaire, d'informer à temps les parties des avantages de cette manière de procéder qui permet,
préalablement à la conclusion de la vente, d'assurer l'information complète de l'acquéreur (voir
paragraphe V, ci-dessous) ; elle dispensera le syndic de procéder dans le bref délai de huit jours qui lui
est imparti à une opposition qui aurait pour effet de bloquer la totalité du prix de vente
A défaut du certificat délivré par le syndic ;
•
La Commission recommande
• au notaire, de procéder sans délai, à la notification prévue par l'article 20 ci-dessus, par lettre
recommandée avec demande d'avis de réception à l'exclusion d'autre procédé tel qu'une lettre simple ou
une lettre remise contre émargement, en indiquant le domicile élu auquel une opposition pourrait être
faite. Ce domicile ne peut être situé que dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de
l'immeuble ;
• au syndic, lorsque le syndicat a une créance à faire valoir, de procéder à l'opposition, dans le délai de
huit jours, par voie d'acte extrajudiciaire à l'exclusion de tout autre procédé, au domicile élu mentionné
dans la notification.
Les créances dont il convient de tenir compte sont celles qui sont liquides et exigibles, c'est-à-dire, les comptes
des charges de copropriété ayant fait l'objet d'une approbation par l'assemblée générale, les provisions sur
l'exercice en cours, régulièrement appelées par le syndic pour l'exécution du budget prévisionnel et les provisions
spéciales pour travaux votés par l'assemblée générale, même si elles s'appliquent à des travaux non encore
exécutés.
L'opposition énoncera avec précision les causes des différentes créances, en indiquant notamment les exercices
auxquels elles se rapportent et les dates auxquelles l'assemblée générale s'est prononcée.
• que la clause qui figure parfois dans le règlement de copropriété, stipulant pour le paiement des charges
une solidarité entre le vendeur d'un lot et son acquéreur est nulle. Au demeurant, il serait sans effet de
reproduire cette clause dans le cahier des charges d'une adjudication ou de vouloir l'y introduire par un
« dire » ;
• que l'opposition a pour effet de rendre indisponible la totalité du prix de vente entre les mains du notaire
;
• que la créance du syndicat pour un arriéré de charges n'a qu'un caractère chirographaire et que
l'opposition formée par le syndic ne confère pas de privilège au syndicat. Seule l'inscription de
l'hypothèque légale du syndicat peut à son rang procurer un tel résultat.
•
• au syndic, de ne pas se fonder sur la clause dite « de solidarité » figurant éventuellement dans le
règlement de copropriété ;
• au vendeur ou au syndic, à défaut de paiement amiable, de saisir sans retard le juge de l'exécution pour
qu'il soit statué sur les mérites de l'opposition, seul moyen d'obtenir le transfert des fonds.
Pour éviter que la totalité du prix de vente soit immobilisé, le vendeur peut demander au juge de l'exécution le
cantonnement de l'opposition (article 57 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 31 juillet 1992).
4. - Assistance à l'assemblée générale
que la notification faite au syndic en application de l'article 6 du décret, détermine qui, du vendeur ou de
l'acheteur a, le jour de l'assemblée générale, la qualité de copropriétaire lui donnant vocation à y assister; que si
cette notification intervient dans le délai de quinzaine avant la date fixée par l'assemblée générale, cette dernière
est valablement convoquée, l'acquéreur ayant alors seul qualité pour y assister au vu de la convocation adressée à
son auteur.
• au syndic qui, ayant convoqué une assemblée générale, reçoit la notification d'une mutation plus de
quinze jours avant d'adresser une nouvelle convocation à l'acquéreur,
- 136 -
au syndic, dans tous les cas, de notifier le procès-verbal de l'assemblée générale à la personne qui, à sa
connaissance, à la date de l'assemblée, avait la qualité de copropriétaire. C'est en effet ce copropriétaire
qui aurait qualité pour contester une décision de l'assemblée générale.
• au copropriétaire qui, avant la tenue d'une assemblée générale, a notifié au syndic la vente de son lot, de
remettre la convocation à l'acquéreur, avec les documents annexés.
S'il n'a pas encore été procédé à la notification, la vente n'étant pas définitivement réalisée, le vendeur a la faculté
de donner à l'acquéreur un pouvoir pour le représenter à l'assemblée générale.
•
5.
- Information complémentaire du vendeur et de l'acquéreur
La Commission recommande
• au notaire qui sollicite le certificat prévu à l'article 20 de la loi, de demander au syndic l'état daté prévu
par l'article 5 du décret qui, en vue de l'information des parties, indiquera d'une manière même
approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, la situation comptable du vendeur à l'égard
de la copropriété, en faisant mention notamment des provisions déjà versées par le vendeur et de
l'existence d'une avance de trésorerie permanente.
• au syndic, lorsqu'un projet de vente est ainsi porté à sa connaissance, de communiquer aux parties et au
notaire chargé de la rédaction de l'acte toutes informations utiles sur le fonctionnement de la
copropriété, l'état d'entretien de l'immeuble, les questions importantes débattues au cours des dernières
assemblées générales, les litiges en cours, les aménagements et travaux envisagés par les
copropriétaires.
• au notaire, de provoquer un accord des parties sur des difficultés prévisibles, telles que les
conséquences d'un litige ou des décisions non encore exécutées de l'assemblée générale et d'en faire
mention dans l'acte de vente qui peut aussi régler le sort de l'avance de trésorerie permanente. Toutefois,
ces stipulations valables dans les relations entre vendeur et acquéreur ne seraient pas opposables au
syndicat.
• au notaire, d'indiquer les nom et adresse du syndic à l'acquéreur d'un lot dans un immeuble en
copropriété, en l'invitant à se mettre immédiatement en rapport avec ce dernier, tant pour se faire
connaître, que pour lui fournir les renseignements nécessaires à la mise à jour du fichier des
copropriétaires.
- 137 -
Annexe n° 20
RECOMMANDATION n° 11 relative aux ventes forcées intervenant sur un
immeuble en copropriété
La présente recommandation concerne la vente par adjudication, l'expropriation pour cause d'utilité publique ou
l'exercice d'un droit de préemption publique portant sur un ou plusieurs lots d'un immeuble en copropriété ou sur
des parties communes dudit immeuble.
Vu les articles 20 et 16-1 de la loi du 10 juillet 1965.
« Article 20 :
Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic
ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation, à l'égard du syndicat, avis de la
mutation doit être donné au syndic de l'immeuble, par lettre recommandée avec avis de réception, à la diligence
de l'acquéreur. Avant l'expiration d'un délai de huit jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut
former, au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement
des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition, à peine de nullité, énoncera le montant et
les causes de la créance et contiendra élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la
situation de l'immeuble. Aucun paiement ou transfert amiable ou judiciaire de tout ou partie du prix ne sera
opposable au syndic ayant fait opposition dans ledit délai ».
« Article 16-1 :
Article 16-1 (L. n° 79-2 du 2 janvier 1979, article 2). Les sommes représentant le prix des parties communes
cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes
et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot.
La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce, nonobstant
l'existence de toute sûreté grevant son lot.
Les présentes dispositions ne dérogent pas à celles de l'article L. 12-3 du Code de l'expropriation pour cause
d'utilité publique ».
Vu les articles 5 et 6 du décret du 17 mars 1967.
«Article 5 :
Pour l'application des dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, il n'est tenu compte que des
créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.
Indépendamment de l'application des dispositions dudit article 20, le syndic adresse, avant l'établissement de
l'un des actes visés au précédent article, au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à
celle du copropriétaire qui cède son droit, un état daté qui, en vue de l'information des parties, indique, d'une
manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes :
a) les sommes qui correspondent à la quote-part du cédant :
• Dans les charges dont le montant n'est pas encore liquidé ou devenu exigible à l'encontre du syndicat ;
• Dans les charges qui résulteront d'une décision antérieurement prise par l'assemblée générale mais
non encore exécutée.
b) Éventuellement, le solde des versements effectués par le cédant à titre d'avance ou de provision ».
« Article 6 :
Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit
d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au
syndic soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avoué qui a obtenu la décision
judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.
Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom,
prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire du droit et, le cas échéant, du mandataire commun
prévu à l'article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965 ».
1.
- Vente par adjudication
La commission rappelle :
• que les dispositions des articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 6 du décret du 17 mars 1967, ci-dessus
reproduites, sont applicables à une vente par adjudication d'un lot de copropriété, qu'il s'agisse d'une
- 138 -
vente devant le tribunal sur licitation ou sur saisie immobilière ou encore d'une adjudication devant
notaire.
En conséquence, la commission recommande à l'avocat du créancier poursuivant, ou au notaire :
• de demander au syndic, préalablement à la vente, l'état daté prévu par l'article 5 du décret, ceci afin
d'assurer la meilleure information possible des acquéreurs, à défaut de pouvoir recourir, dans la plupart
des cas, au certificat de l'article 20 de la loi ;
• de faire figurer dans le cahier des charges de la vente le domicile élu où sera reçue une éventuelle
opposition ; le choix de ce domicile n'est pas réglementé. Il se portera de préférence sur le cabinet de
l'avocat ou l'étude du notaire chargé de recevoir les fonds ;
• après la vente, de notifier sans délai au syndic le jugement ou le procès-verbal d'adjudication que
constitue l'acte translatif de propriété.
Cette notification rappellera l'élection de domicile, le délai de huitaine pour faire opposition et
l'obligation, le cas échéant, pour le syndic d'y procéder par acte extrajudiciaire.
Pour ce qui concerne le contenu de l'opposition, les créances dont le syndicat peut faire état, la pratique
de la clause dite « de solidarité » et l'opportunité d'inscrire au plus tôt l'hypothèque légale du syndicat, il
est renvoyé à la recommandation n' 9.
• enfin, d'aviser le détenteur effectif des fonds, par exemple le bâtonnier, s'il a été constitué séquestre et le
juge si une procédure d'ordre est ouverte.
Par ailleurs, il a été déjà rappelé dans la recommandation n° 9 que la créance du syndicat pour un arriéré de
charges n'a qu'un caractère chirographaire et que l'opposition formée par le syndic n'emporte pas de privilège au
profit du syndicat.
Dans le cas d'une vente sur saisie immobilière, l'opposition du syndic n'aura nécessairement qu'un objet limité à
la partie du prix disponible après que les créanciers inscrits auront été désintéressés. La jurisprudence en déduit
que le défaut de notification de l'adjudication au syndic n'ouvrirait droit à une indemnisation du syndicat que s'il
était établi que le prix excédait les créances privilégiées et que le syndicat avait une chance d'être effectivement
payé.
2.
- Expropriation pour cause d'utilité publique
La commission constate :
• que bien que cette situation soit peu fréquente, une procédure d'expropriation pour cause d'utilité
publique peut concerner un ou plusieurs lots dans un immeuble placé sous le statut de la copropriété, ou
bien certains lots en même temps que des parties communes, ou encore des parties communes
seulement. Moins rare sera l'hypothèse d'une procédure touchant la totalité de l'immeuble en copropriété
;
• que ni le code de l'expropriation ni la loi du 10 juillet 1965 n'envisagent ces éventualités ;
• qu'en vertu de l'article L. 12-1 du Code de l'expropriation le transfert de propriété est opéré par voie
d'accord amiable ou par une ordonnance rendue par le juge de l'expropriation et qu'il résulte des articles
R. 11-28 et R. 12-4 du même code que l'ordonnance désigne chaque immeuble ou fraction d'immeuble
exproprié, en précisant l'identité de chaque propriétaire, au vu des renseignements figurant au cadastre à
la date de l'ordonnance.
En conséquence, la commission considère, sous réserve de l'appréciation des tribunaux :
• que l'expropriation est poursuivie et prononcée à l'encontre de chacun des copropriétaires concernés,
tant pour la partie privative de son lot que pour la quote-part y afférente des parties communes, telle que
déterminée dans l'état descriptif de division ;
• que l'expropriation n'est poursuivie et prononcée à l'encontre du syndicat des copropriétaires que
lorsqu'elle porte exclusivement sur une partie commune, à charge par le syndic de répartir l'indemnité
entre les copropriétaires selon les dispositions de l'article 16-1 ci-dessus.
La commission recommande à l'autorité expropriante lorsque l'expropriation porte sur un ou plusieurs lots ;
• en cas d'accord amiable, faisant l'objet d'un acte authentique ou d'un acte administratif, de faire
application des dispositions de l'article 20 ;
• en cas d'ordonnance d'expropriation, de notifier au syndic l'avis de mutation prévu par ce texte, pour lui
permettre, dans le cas où le copropriétaire exproprié serait débiteur à l'égard du syndicat, de faire
opposition entre les mains de l'expropriant qui procédera alors à la consignation de l'indemnité
conformément aux dispositions de l'article R. 13-65 du Code de l'expropriation.
- 139 -
3.
- Exercice d'un droit de préemption publique
La commission rappelle
• que dans l'hypothèse de l'exercice par l'autorité publique, du droit de préemption qui lui est reconnu par
la loi, le transfert de propriété s'opère différemment suivant qu'il existe ou non accord sur le prix.
1. En cas d'accord sur le prix, le transfert de propriété s'opère :
o soit à la date de la notification de la décision du titulaire du droit de préemption d'acquérir aux
prix et conditions de la déclaration d'intention d'aliéner ;
o soit à la date de la notification de l'acceptation par le propriétaire de la contreproposition du
titulaire du droit de préemption
o soit à la date de l'accord amiable.
2. En cas de désaccord sur le prix, le transfert de propriété s'opère lorsque les deux conditions suivantes
sont réunies :
o une décision juridictionnelle est passée en force de chose jugée : jugement notifié non frappé
d'appel dans le délai ou arrêt de la Cour d'appel ;
o aucune des deux parties n'a exercé le droit de repentir prévu par l'article L. 213-7 du Code de
l'urbanisme.
3. En cas de délaissement (décision d'acquérir prise par le titulaire du droit de préemption à la demande du
propriétaire dans les périmètres de zones d'aménagement différé ou de droit de préemption urbain) le
transfert de propriété s'opère à la date de la notification de la décision d'acquérir par le titulaire du droit
de préemption, alors même que les parties seraient en désaccord sur le prix. Dans ce dernier cas et dans
la mesure, en effet, où le délaissement est irréversible, il est considéré qu'il y a accord sur la chose et sur
un prix déterminable.
En conséquence la commission recommande aux titulaires d'un droit de préemption :
• de notifier sans délai au syndic l'avis de mutation prévu par l'article 20 à l'une des dates correspondantes
aux hypothèses susvisées,
- 140 -
Annexe n° 21 : Expropriation dans les Z.U.S.
Article 34 de la loi 96-987 du 14 novembre 1996
relative à la mise en œuvre du pacte de relance pour la ville
Art. 34. - I. - Le chapitre Ier de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la
copropriété des immeubles bâtis est complété par un article 16-2 ainsi rédigé :
<< Art. 16-2. - L'expropriation pour cause d'utilité publique d'un immeuble bâti, d'un groupe
d'immeubles bâtis ou d'un ensemble immobilier soumis à la présente loi est poursuivie et
prononcée lot par lot à l'encontre des copropriétaires et titulaires de droits réels immobiliers
concernés, ainsi que, lorsqu'elle porte également sur des parties communes en indivision avec
d'autres copropriétaires, à l'encontre du syndicat.
<< Lorsque l'expropriation porte uniquement sur des parties communes à l'ensemble des
copropriétaires, elle est valablement poursuivie et prononcée à l'encontre du syndicat
représentant les copropriétaires et titulaires de droits réels immobiliers.
<< Lorsque l'expropriation est poursuivie et prononcée à l'encontre du syndicat, les
dispositions de l'article 16-1 sont applicables pour la répartition des indemnités
compensatrices. >> II. - Il est inséré, dans la section I du chapitre Ier du titre Ier du code de
l'expropriation pour cause d'utilité publique, un article L. 11-5-1 ainsi rédigé :
<< Art. L. 11-5-1. - Lorsque les immeubles expropriés sont soumis à la loi no 65-557 du 10
juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la déclaration d'utilité
publique peut prévoir que les emprises expropriées seront retirées de la propriété initiale. >>
III. - L'article L. 11-8 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est complété par
un alinéa ainsi rédigé :
<< Lorsque la déclaration d'utilité publique prévoit, conformément à l'article L. 11-5-1, le
retrait des emprises expropriées de la propriété initiale, l'arrêté de cessibilité précise
l'emplacement de la ligne divisoire. >> IV. - Il est inséré, dans la section I du chapitre II du
titre Ier du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, un article L. 12-2-1 ainsi
rédigé :
<< Art. L. 12-2-1. - Lorsque la déclaration d'utilité publique a prévu le retrait de la propriété
initiale des emprises expropriées, conformément à l'article L. 11-5-1, le juge de
l'expropriation constate, dans l'ordonnance portant transfert de propriété, l'existence de cette
décision de retrait. >> V. - Il est inséré, dans la section II du chapitre III du titre Ier du code de
l'expropriation pour cause d'utilité publique, un article L. 13-7-1 ainsi rédigé :
<< Art. L. 13-7-1. - Lorsqu'il est fait application des dispositions de l'article L. 11-5-1 et du
deuxième alinéa de l'article L. 11-8, le juge de l'expropriation fixe, dans son jugement, à la
demande de tout intéressé,
outre les indemnités principales et accessoires, les indemnités relatives aux conséquences
préjudiciables du retrait. >>
- 141 -
Annexe n° 22 : Droit de préemption
Article 74 de la loi 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative
à la solidarité et au renouvellement urbain
Article 74
I. - Au sein de la section 2 du chapitre Ier du titre Ier du livre Ier du code de la construction et de l'habitation, il
est créé une sous-section 1 intitulée : « Règles générales de construction », qui comprend les articles L. 111-4 à
L. 111-6 et une sous-section 2 ainsi rédigée :
« Sous-section 2
« Règles générales de division
« Art. L. 111-6-1. - Sont interdites :
« - toute division par appartements d'immeubles qui sont frappés d'une interdiction d'habiter, ou d'un arrêté de
péril, ou sont déclarés insalubres, ou comportent pour le quart au moins de leur superficie totale des logements
loués ou occupés classés dans la catégorie IV visée par la loi no 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée ;
« - toute division d'immeuble en vue de créer des locaux à usage d'habitation d'une superficie et d'un volume
habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3 ou qui ne sont pas pourvus d'une installation
d'alimentation en eau potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à la fourniture de
courant électrique, ou qui n'ont pas fait l'objet de diagnostics amiante en application de l'article L. 1311-1 du
code de la santé publique et risque de saturnisme lorsque l'immeuble est soumis aux dispositions de l'article L.
1334-5 du même code ;
« - toute division par appartements d'immeuble de grande hauteur à usage d'habitation ou à usage professionnel
ou commercial et d'habitation dont le contrôle exercé par la commission de sécurité a donné lieu à un avis
défavorable de l'autorité compétente ou à des prescriptions qui n'ont pas été exécutées.
« Sont punies d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 500 000 F les personnes qui mettent en
vente, en location ou à la disposition d'autrui des locaux destinés à l'habitation et provenant d'une division
réalisée en méconnaissance des interdictions définies au présent article.
« Les personnes morales peuvent être déclarées responsables pénalement des infractions définies ci-dessus dans
les conditions prévues à l'article 121-2 du code pénal. Elles encourent la même peine d'amende définie ci-dessus
et les peines mentionnées aux 2o, 4o et 9o de l'article 131-39 du même code.
« Art. L. 111-6-2. - Toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans est précédée
d'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état
des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité. »
II. - L'article 1er de la loi no 53-286 du 4 avril 1953 modifiant la loi no 48-1360 du 1er septembre 1948 portant
modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de
locaux d'habitation ou à usage professionnel est abrogé.
- 142 -
Annexe n° 23 :
Introduction des copropriétés en difficulté dans la loi
Article 35 de la loi 94-624 du 21 juillet 1994 relative à l’habitat
Art. 35. - I. - Il est créé, dans le chapitre II de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, une
section 1 intitulée: << Dispositions générales >> et comprenant les articles 17 à 29.
II. - L'article 26 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est complété par un alinéa ainsi
rédigé:
<< A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa
du présent article, les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli
l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des
voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle
assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité. >> III. - Il est
inséré, après la section 1 du chapitre II de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, une
section 2 ainsi rédigée:
- 143 -
Annexe n° 24 : Constitution de provisions pour travaux
Article 36 de la loi 94-624 du 21 juillet 1994 relative à l’habitat
Art. 36. - Il est inséré, après le quatrième alinéa de l'article 18 de la loi no 65-557 du 10 juillet
1965 précitée, un alinéa ainsi rédigé:
<< - de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de
l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux
travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement
commun,
susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par
l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la
présente loi; >>.
- 144 -
Annexe n° 25 :
F.S.L. pour charges de copropriété et exonération taxe foncière
Articles 35 & 36 de la loi du 15 novembre 1996
Art. 35. - Il est inséré, après le premier alinéa de l'article 6 de la loi no 90-449 du 31 mai 1990
visant à la mise en œuvre du droit au logement,
cinq alinéas ainsi rédigés :
<< Le plan départemental prévoit en particulier les conditions générales dans lesquelles une
garantie de paiement des loyers peut être accordée aux personnes ou familles résidant dans
une zone urbaine sensible définie au 3 de l'article 42 de la loi no 95-115 du 4 février 1995
d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire. >> << Le fonds de
solidarité peut également accorder des aides à des personnes propriétaires occupants au sens
du second alinéa de l'article L. 615-4-1 du code de la construction et de l'habitation, qui
remplissent les conditions de l'article 1er de la présente loi et se trouvent dans l'impossibilité
d'assumer leurs obligations relatives au paiement de leurs charges collectives ou au
remboursement d'emprunts contractés pour l'acquisition du logement dont ils ont la propriété
ou la jouissance, si celui-ci est situé dans le périmètre :
<< - soit d'une zone urbaine sensible mentionnée au 3 de l'article 42 de la loi no 95-115 du 4
février 1995 d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire ;
<< - soit d'une opération programmée d'amélioration de l'habitat définie à l'article L. 303-1 du
code de la construction et de l'habitation, limitée à un groupe d'immeubles bâtis en société
d'attribution ou en société coopérative de construction donnant vocation à l'attribution d'un lot
ou soumis au régime de la copropriété.
<< Que l'aide ait été accordée sous forme de cautions, prêts, garanties ou subventions, son
remboursement est immédiatement exigible, comme en matière de contributions directes, en
cas de mutation de lot de copropriété ou de cession de parts ou d'actions de sociétés
intervenant dans les dix ans suivant l'obtention de l'aide. >>
Art. 36. - Il est inséré, après l'article 749 du code général des impôts,
un article 749 A ainsi rédigé :
<< Art. 749 A. - Dans les zones franches urbaines définies au B du 3 de l'article 42 de la loi
no 95-115 du 4 février 1995 d'orientation pour l'aménagement et le développement du
territoire, sont exonérés du droit d'enregistrement ou de la taxe de publicité foncière prévu à
l'article 746 les partages d'immeubles bâtis, de groupes d'immeubles bâtis ou d'ensembles
immobiliers soumis à la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des
immeubles bâtis et la redistribution des parties communes qui leur est consécutive. >>
- 145 -
Annexe n° 26 :
Extension exonération taxe foncière
et conditions d’accès aux prêts aidés
Articles 82 & 83 de la loi 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative
Article 82
I. - Le douzième alinéa de l'article L. 421-1 du code de la construction et de l'habitation est complété par une
phrase ainsi rédigée :
« Dans ces mêmes copropriétés, lorsqu'elles font l'objet d'un plan de sauvegarde en application de l'article L.
615-1, ils peuvent, selon des modalités précisées par décret en Conseil d'Etat qui peuvent déroger aux règles
applicables aux habitations à loyer modéré, acquérir des lots en vue de leur revente, y effectuer tous travaux et
les louer provisoirement. »
II. - Le huitième alinéa de l'article L. 422-2 du code de la construction et de l'habitation et le septième alinéa de
l'article L. 422-3 du même code sont complétés par une phrase ainsi rédigée :
« Dans ces mêmes copropriétés lorsqu'elles font l'objet d'un plan de sauvegarde en application de l'article L. 6151, elles peuvent, selon les modalités précisées par décret en Conseil d'Etat qui peuvent déroger aux règles
applicables aux habitations à loyer modéré, acquérir des lots en vue de leur revente, y effectuer tous travaux et
les louer provisoirement. »
III. - Le premier alinéa de l'article L. 615-1 du code de la construction et de l'habitation est ainsi rédigé :
« Le préfet peut, à son initiative ou sur proposition du maire de la commune concernée, d'associations
d'habitants, d'associations de propriétaires ou copropriétaires, d'associations de riverains, confier à une
commission qu'il constitue le soin de proposer un plan de sauvegarde visant à restaurer le cadre de vie des
occupants et usagers d'un groupe d'immeubles bâtis ou d'un ensemble immobilier déterminé, à usage
d'habitation ou à usage mixte professionnel, commercial et d'habitation, soumis au régime de la copropriété, ou
d'un groupe d'immeubles bâtis en société d'attribution ou en société coopérative de construction donnant vocation
à l'attribution d'un lot. Cette commission comprend obligatoirement des représentants des propriétaires et des
locataires des immeubles concernés. »
IV. - Dans la première phrase du premier alinéa de l'article L. 615-2 du code de la construction et de l'habitation,
les mots : « dans un délai de deux ans » sont remplacés par les mots : « dans un délai de cinq ans ».
Article 83
I. - L'article 1384 A du code général des impôts est complété par un II ainsi rédigé :
« II. - Pour les logements en accession à la propriété situés dans un groupe d'immeubles ou un ensemble
immobilier faisant l'objet des mesures de sauvegarde prévues aux articles L. 615-1 à L. 615-5 du code de la
construction et de l'habitation, la durée d'exonération mentionnée au I est prolongée de cinq ans.
« Avant le 31 décembre de chaque année, la commission mentionnée à l'article L. 615-1 du code de la
construction et de l'habitation adresse à la direction des services fiscaux du lieu de situation de ces logements la
liste des logements et de leurs propriétaires répondant aux conditions mentionnées à l'alinéa précédent. »
II. - Les dispositions du I s'appliquent à compter de 2001.
- 146 -
Annexe n° 27 : Extension du bénéfice du F.S.L.
Article 84
Les quatrième à septième alinéas de l'article 6 de la loi no 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au
logement sont remplacés par deux alinéas ainsi rédigés :
« Le fonds de solidarité est également destiné à accorder des aides à des personnes propriétaires occupantes au sens du
second alinéa de l'article L. 615-4-1 du code de la construction et de l'habitation, qui remplissent les conditions de l'article 1er
de la présente loi et se trouvent dans l'impossibilité d'assumer leurs obligations relatives au paiement de leurs charges
collectives, si le logement dont ils ont la propriété ou la jouissance est situé dans un groupe d'immeubles bâtis ou un
ensemble immobilier faisant l'objet d'un plan de sauvegarde en application de l'article L. 615-1 du code de la construction et
de l'habitation.
« Le fonds de solidarité logement peut, en outre, accorder des aides à ces mêmes propriétaires occupants qui se trouvent dans
l'impossibilité d'assumer leurs obligations relatives au remboursement d'emprunts contractés pour l'acquisition de leur
logement. »
- 147 -
Annexe n° 28 : Aides directes à la personne
Article 140
I. - Les articles L. 301-1 et L. 301-2 du code de la construction et de l'habitation sont ainsi rédigés :
« Art. L. 301-1. - I. - La politique d'aide au logement a pour objet de favoriser la satisfaction des besoins de logements, de
promouvoir la décence du logement, la qualité de l'habitat, l'habitat durable et l'accessibilité aux personnes handicapées,
d'améliorer l'habitat existant et de prendre en charge une partie des dépenses de logement en tenant compte de la situation de
famille et des ressources des occupants. Elle doit tendre à favoriser une offre de logements qui, par son importance, son
insertion urbaine, sa diversité de statut d'occupation et de répartition spatiale, soit de nature à assurer la liberté de choix pour
toute personne de son mode d'habitation.
« II. - Toute personne ou famille éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l'inadaptation de ses
ressources ou de ses conditions d'existence, a droit à une aide de la collectivité pour accéder à un logement décent et
indépendant ou s'y maintenir.
« Art. L. 301-2. - La politique d'aide au logement comprend notamment :
« 1o Des aides publiques à l'investissement en faveur du logement locatif, à la construction neuve de logements, à
l'acquisition avec amélioration de logements existants et aux opérations de restructuration urbaine. Les aides sont majorées
lorsque les logements servent à l'intégration de personnes rencontrant des difficultés sociales particulières ;
« 2o Des aides publiques, accordées sous condition de ressources, aux personnes accédant à la propriété de leur logement,
sous la forme d'avances remboursables sans intérêt et de prêts d'accession sociale à taux réduit ;
« 3o Des aides publiques à l'investissement pour les travaux d'amélioration des logements existants réalisés par les
propriétaires bailleurs, dans le parc locatif social et dans le parc privé, ainsi que par les propriétaires occupants sous condition
de ressources ;
« 4o Des aides publiques à l'investissement pour les logements locatifs privés soumis en contrepartie à des conditions de
loyer encadré et destinés à des personnes sous condition de ressources ;
« 5o Des aides personnelles au logement, dont l'aide personnalisée instituée au chapitre Ier du titre V du présent livre, qui
sont versées aux locataires ou aux propriétaires accédants, sous condition de ressources. »
II. - Dans l'article L. 301-4 du même code, après les mots : « les communes », sont insérés les mots : « les établissements
publics de coopération intercommunale, ».
III. - Dans la dernière phrase du premier alinéa de l'article L. 303-1 du même code, après les mots : « ou l'établissement
public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat », sont insérés les mots : « ou le syndicat mixte qui
aurait reçu mandat de ces derniers ».
IV. - Après le septième alinéa de l'article 6 de la loi no 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au
logement, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« Le fonds de solidarité peut également accorder des aides à des personnes propriétaires occupants, qui remplissent les
conditions de l'article 1er de la présente loi et se trouvent dans l'impossibilité d'assurer leurs obligations relatives au paiement
de leurs charges collectives, ou aux remboursements d'emprunts contractés pour l'acquisition du logement dont ils ont la
propriété ou la jouissance si celui-ci est situé dans le périmètre d'une opération programmée d'amélioration de l'habitat définie
à l'article L. 303-1 du code de la construction et de l'habitation, limitée à un groupe d'immeubles bâtis en sociétés d'attribution
ou en société coopérative de construction donnant vocation à l'attribution d'un lot ou soumis au régime de la copropriété. »
V. - La première phrase du premier alinéa de l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation est complétée par
les mots : « ou en l'absence de travaux prévus par la convention, à la date de l'acceptation du bail par le locataire ou
l'occupant, après publication de la convention au fichier immobilier ou son inscription au livre foncier ».
- 148 -
Annexe n° 29 : Mesures de sauvegarde
Article L 615-2 du Code de la Construction et de l’Habitat
<< Art. L. 615-2. - Le plan de sauvegarde fixe les mesures nécessaires pour, dans un délai de
deux ans, sur la base des engagements souscrits par les collectivités publiques, les organismes
publics ou les personnes privées concernées :
<< - clarifier et simplifier les règles de structure et d'administration du groupe d'immeubles
bâtis ou de l'ensemble immobilier ;
<< - clarifier et adapter le statut de biens et équipements collectifs à usage public ;
<< - réaliser des travaux de conservation de l'immeuble ou tendant à la réduction des charges
de fonctionnement ;
<< - assurer l'information et la formation des occupants de l'immeuble pour restaurer les
relations sociales ;
<< - organiser la mise en place de mesures d'accompagnement.
<< Il précise l'échéancier de ces mesures ainsi que les conditions de leur financement.
- 149 -
Annexe n° 30 : Précisions sur les aides à la personne
Article L 615-4-1 du Code de la Construction et de l’Habitat
<< Art. L. 615-4-1. - Pour l'application des dispositions du présent chapitre, les occupants
sont les propriétaires occupants, les locataires, les occupants de bonne foi maintenus dans les
lieux et les preneurs de baux professionnels ou commerciaux.
<< Les propriétaires occupants sont les personnes copropriétaires, les associés de sociétés
d'attribution ou de sociétés coopératives de construction donnant vocation à l'attribution d'un
lot, qui occupent l'immeuble dont elles ont la propriété ou la jouissance.
- 150 -
Annexe n° 31 : Exonération d’enregistrement
Article 85
L'article 749 A du code général des impôts est ainsi rédigé :
« Art. 749 A. - Sont exonérés du droit d'enregistrement ou de la taxe de publicité foncière
prévus à l'article 746 les partages d'immeubles bâtis, de groupe d'immeubles bâtis ou
d'ensembles immobiliers soumis à la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la
copropriété des immeubles bâtis, et la redistribution des parties communes qui leur est
consécutive. »
- 151 -
Annexe n° 32 : L’insalubrité
Articles 168 à 175 de la loi 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative
Article 168
I. - L'article L. 1331-26 du code de la santé publique est ainsi rédigé :
« Art. L. 1331-26. - Lorsqu'un immeuble, bâti ou non, vacant ou non, attenant ou non à la voie publique, un groupe d'immeubles, un îlot
ou un groupe d'îlots constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé ou exploité, un danger pour la
santé des occupants ou des voisins, le préfet, saisi d'un rapport motivé du directeur départemental des affaires sanitaires et sociales ou,
par application du troisième alinéa de l'article L. 1422-1, du directeur du service communal d'hygiène et de santé concluant à l'insalubrité
de l'immeuble concerné, invite le conseil départemental d'hygiène à donner son avis dans le délai de deux mois :
« 1o Sur la réalité et les causes de l'insalubrité ;
« 2o Sur les mesures propres à y remédier.
« Le directeur départemental de la santé et de l'action sociale établit le rapport prévu au premier alinéa soit de sa propre initiative, soit
sur saisine du maire, du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de logement et
d'urbanisme, soit encore à la demande de tout locataire ou occupant de l'immeuble ou de l'un des immeubles concernés.
« Le maire de la commune ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale, à l'initiative duquel la procédure a
été engagée, doit fournir un plan parcellaire de l'immeuble avec l'indication des noms des propriétaires tels qu'ils figurent au fichier
immobilier de la conservation des hypothèques. Lorsque cette initiative a pour objet de faciliter l'assainissement ou l'aménagement d'un
îlot ou d'un groupe d'îlots, le projet d'assainissement ou d'aménagement correspondant est également fourni. »
II. - Il est inséré, après l'article L. 1416-1 du code de la santé publique, un article L. 1416-2 ainsi rédigé :
« Art. L. 1416-2. - Il peut être créé, au sein de chaque conseil départemental d'hygiène, une délégation permanente chargée de donner
l'avis prévu par l'article L. 1331-26. »
III. - Les commissions ad hoc chargées actuellement de donner l'avis prévu par l'article L. 1331-26 du code de la santé publique sont
maintenues en fonction jusqu'à la création des délégations permanentes mentionnées à l'article L. 1416-2 du même code.
Article 169
L'article L. 1331-27 du code de la santé publique est ainsi rédigé :
« Art. L. 1331-27. - Le préfet avise les propriétaires, tels qu'ils figurent au fichier immobilier de la conservation des hypothèques, au
moins trente jours à l'avance de la tenue de la réunion du conseil départemental d'hygiène et de la faculté qu'ils ont de produire dans ce
délai leurs observations. Il avise également, dans la mesure où ils sont connus, les titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux,
les titulaires de parts donnant droit à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, les occupants et, en cas d'immeuble
d'hébergement, l'exploitant.
« A défaut de connaître l'adresse actuelle des personnes mentionnées au premier alinéa ou de pouvoir les identifier, la notification les
concernant est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune ou, à Paris, Marseille et Lyon, de l'arrondissement où est
situé l'immeuble ainsi que par affichage sur la façade de l'immeuble, au moins trente jours avant la réunion du conseil départemental
d'hygiène. Si l'insalubrité ne concerne que les parties communes d'un immeuble en copropriété, l'invitation à la réunion du conseil
départemental d'hygiène est valablement faite au seul syndicat des copropriétaires.
« Le rapport motivé prévu à l'article L. 1331-26 est tenu à la disposition des intéressés dans les bureaux de la préfecture. Une copie est
déposée à la mairie de la commune ou, à Paris, Marseille et Lyon, de l'arrondissement où est situé l'immeuble.
« Toute personne justifiant de l'une des qualités mentionnées au premier alinéa est, sur sa demande, entendue par le conseil
départemental d'hygiène et appelée aux visites et constatations des lieux. Elle peut se faire représenter par un mandataire.
- 152 -
« Au cas où le conseil départemental d'hygiène émet un avis contraire aux conclusions du rapport motivé prévu à l'article L. 1331-26, le
préfet peut transmettre le dossier au ministre chargé de la santé. Celui-ci saisit le Conseil supérieur d'hygiène publique de France qui
émet son avis dans les deux mois de sa saisine, lequel se substitue à celui du conseil départemental d'hygiène. »
Article 170
Le troisième alinéa de l'article L. 1331-32 du code de la santé publique est supprimé.
Article 171
« Art. L. 1331-28. - Si le conseil départemental d'hygiène ou, éventuellement, le Conseil supérieur d'hygiène publique de France conclut
à l'impossibilité de remédier à l'insalubrité, le préfet prononce, dans le délai d'un mois, l'interdiction définitive d'habiter et d'utiliser les
lieux, en précisant, sur l'avis du conseil départemental d'hygiène ou, éventuellement, du Conseil supérieur d'hygiène publique de
France, si cette interdiction est d'effet immédiat ou applicable au plus tard à l'expiration d'un délai qu'il fixe et qui ne doit pas être
supérieur à six mois.
« Il prescrit toutes mesures appropriées pour mettre les locaux situés dans l'immeuble hors d'état d'être utilisables au fur et à mesure de
leur évacuation et du relogement ou de l'hébergement des occupants dans les conditions fixées aux articles L. 521-1 et suivants du
code de la construction et de l'habitation.
« Il peut en outre faire procéder d'office aux mesures nécessaires pour empêcher toute utilisation des locaux.
« Il peut, le cas échéant, ordonner la démolition de l'immeuble.
« Dans le cas où il est conclu à la possibilité de remédier à l'insalubrité, le préfet prescrit, dans le délai d'un mois, les mesures
appropriées et leur délai d'exécution indiqués par l'avis du conseil départemental d'hygiène ou, éventuellement, du Conseil supérieur
d'hygiène publique de France. Il peut prononcer l'interdiction temporaire d'habiter et d'utiliser les lieux. Cette interdiction prend fin à la
date de l'affichage de l'arrêté pris en application de l'article L. 1331-28-3.
« La personne tenue d'exécuter les mesures visées à l'alinéa précédent peut se libérer de son obligation par la conclusion d'un bail à
réhabilitation. Elle peut également conclure sur le bien concerné un bail emphytéotique ou un contrat de vente moyennant paiement
d'une rente viagère, à charge pour les preneur ou débirentier d'exécuter les travaux prescrits. Les parties peuvent convenir que
l'occupant restera dans les lieux lorsqu'il les occupait à la date de l'arrêté d'insalubrité.
« L'arrêté du préfet comporte le texte reproduit des articles L. 521-1 à L. 521-3 du code de la construction et de l'habitation. »
Article 172
Après l'article L. 1331-28 du code de la santé publique, il est inséré trois articles L. 1331-28-1, L. 1331-28-2 et L. 1331-28-3 ainsi rédigés
:
« Art. L. 1331-28-1. - Le préfet notifie l'arrêté d'insalubrité aux personnes visées au premier alinéa de l'article L. 1331-27. Lorsque les
travaux prescrits ne concernent que les parties communes d'un immeuble en copropriété, la notification aux copropriétaires est
valablement faite au seul syndicat des copropriétaires qui doit en informer dans les plus brefs délais l'ensemble des copropriétaires.
« A défaut de connaître l'adresse actuelle ou de pouvoir identifier les personnes visées au premier alinéa de l'article L. 1331-27, cette
notification est valablement effectuée par l'affichage de l'arrêté à la mairie de la commune ou, à Paris, Marseille ou Lyon, de
l'arrondissement où est situé l'immeuble ainsi que sur la façade de l'immeuble.
« L'arrêté d'insalubrité est transmis au maire de la commune, au président de l'établissement public de coopération intercommunale
compétent en matière de logement ou d'urbanisme, au procureur de la République, aux organismes payeurs des allocations de
logement et de l'aide personnalisée au logement du lieu de situation de l'immeuble, ainsi qu'aux gestionnaires du fonds de solidarité
pour le logement du département.
« A la diligence du préfet et aux frais du propriétaire, l'arrêté d'insalubrité est publié à la conservation des hypothèques dont dépend
l'immeuble pour chacun des locaux concernés.
- 153 -
« Art. L. 1331-28-2. - Les contrats à usage d'habitation en cours à la date de l'arrêté d'insalubrité sont soumis aux règles définies à
l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation.
« A compter de la notification de l'arrêté d'insalubrité prononçant une interdiction d'habiter et d'utiliser les lieux, les locaux vacants ne
peuvent être ni loués ni mis à disposition à quelque usage que ce soit.
« Art. L. 1331-28-3. - Le préfet constate par arrêté la conformité de la réalisation des travaux prescrits en application de l'article L. 133128 et leur date d'achèvement ; il prononce la mainlevée de l'arrêté d'insalubrité et, le cas échéant, de l'interdiction d'utiliser les lieux.
« Lorsque des travaux justifiant la levée de l'interdiction d'habiter et d'utiliser les lieux sont réalisés sur un immeuble dont l'insalubrité a
été déclarée irrémédiable, le préfet prononce par arrêté la fin de l'état d'insalubrité de l'immeuble et la mainlevée de l'interdiction
d'habiter et d'utiliser les lieux.
« L'arrêté du préfet, qui comporte le texte reproduit des articles L. 521-1 à L. 521-3 du code de la construction et de l'habitation, est
notifié selon les modalités prévues à l'article L. 1331-28-1 du présent code. A la diligence du propriétaire, cet arrêté est publié à la
conservation des hypothèques. »
Article 173
I. - L'article L. 1331-29 du code de la santé publique est ainsi rédigé :
« Art. L. 1331-29. - Si, hormis la démolition de l'immeuble, les mesures prescrites à l'article L. 1331-28 n'ont pas été exécutées dans le
délai imparti, le maire ou, à défaut, le préfet procède, au moins deux mois après une mise en demeure du propriétaire dans les formes
prévues à l'article L. 1331-27 et demeurée infructueuse, à l'exécution d'office des travaux. Si la démolition de l'immeuble a été prescrite,
le maire ou, à défaut, le préfet procède d'office à la réalisation des travaux provisoires nécessaires pour mettre fin au danger menaçant
la santé des occupants ou des voisins. Dans les deux cas, les travaux sont effectués aux frais du propriétaire ; le juge des référés est
saisi en cas de difficultés. »
II. - L'article L. 1336-2 du même code est ainsi rédigé :
« Art. L. 1336-2. - Celui qui, de mauvaise foi, n'aura pas fait droit, dans le délai d'un mois, à l'interdiction d'habiter est passible des
peines prévues à l'article L. 1336-4. »
Article 174
L'article L. 1331-30 du code de la santé publique est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Cette créance, augmentée des frais d'inscription hypothécaire, des frais de relogement ou d'hébergement s'il y a lieu, est garantie par
l'inscription, à la diligence du préfet et aux frais des propriétaires concernés, d'une hypothèque légale sur l'immeuble ou, s'il s'agit d'un
immeuble relevant des dispositions de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sur le ou
les lots concernés. »
Article 175
« Art. L. 1331-31. - Lorsque les locaux sont frappés d'une interdiction définitive ou temporaire d'habiter et d'utiliser les lieux ou lorsque
l'insalubrité est remédiable mais que les travaux nécessaires pour remédier à l'insalubrité rendent temporairement inhabitable un
logement, le propriétaire est tenu à l'égard des occupants visés à l'article L. 521-1 du code de la construction et de l'habitation d'assurer
leur relogement ou leur hébergement dans les conditions prévues aux articles L. 521-1 à L. 521-3 du même code. »
- 154 -
Annexe n° 33 : Immeubles menaçant ruine
Article 178
Il est inséré, dans le chapitre III du titre II du livre Ier du code de la construction et de l'habitation, un article L. 123-3 ainsi rédigé
:
« Art. L. 123-3. - Lorsqu'il a été prescrit à l'exploitant d'un immeuble recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement
de faire cesser la situation d'insécurité constatée par la commission de sécurité et, le cas échéant, de réaliser des
aménagements et travaux dans un délai fixé, le maire peut, à défaut d'exécution volontaire, et après mise en demeure
demeurée infructueuse, procéder d'office aux travaux nécessaires pour mettre fin à la situation d'insécurité manifeste, et voir
condamner l'exploitant à lui verser une provision à valoir sur le coût des travaux. En cas de litige sur les conditions d'entrée
dans l'immeuble, le juge des référés statue.
« Les dépenses des travaux à la charge de l'exploitant sont recouvrées comme en matière de contributions directes.
« Le relogement éventuel des occupants est réalisé dans les conditions fixées aux articles L. 521-1 et suivants du présent code.
»
Article 179
Le chapitre unique du titre Ier du livre V du code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :
1o Il est inséré un article L. 511-1-1 ainsi rédigé :
« Art. L. 511-1-1. - L'arrêté prescrivant la réparation ou la démolition du bâtiment menaçant ruine est notifié aux propriétaires et
aux titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux, tels qu'ils figurent au fichier immobilier de la conservation des
hypothèques. Il est également notifié, pour autant qu'ils sont connus, aux titulaires de parts donnant droit à l'attribution ou à la
jouissance en propriété des locaux, aux occupants et, si l'immeuble est à usage total ou partiel d'hébergement, à l'exploitant.
Lorsque les travaux prescrits ne concernent que les parties communes d'un immeuble en copropriété, la notification aux
copropriétaires est valablement faite au seul syndicat de la copropriété.
« A défaut de connaître l'adresse actuelle des personnes visées au premier alinéa ou de pouvoir les identifier, la notification les
concernant est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune ou, à Paris, Marseille et Lyon, de
l'arrondissement où est situé l'immeuble ainsi que par affichage sur la façade de l'immeuble.
« Cet arrêté reproduit le premier alinéa de l'article L. 521-2.
« A la demande du maire, l'arrêté prescrivant la réparation ou la démolition de l'immeuble menaçant ruine est publié à la
conservation des hypothèques dont dépend l'immeuble pour chacun des locaux aux frais du propriétaire. » ;
2o L'article L. 511-2 est ainsi modifié :
a) Le premier alinéa est ainsi rédigé :
« Dans les cas prévus au premier alinéa de l'article L. 511-1, le propriétaire est mis en demeure d'effectuer dans un délai
déterminé les travaux de réparation ou de démolition de l'immeuble menaçant ruine et, si le propriétaire conteste le péril, de
faire commettre un expert chargé de procéder, contradictoirement et au jour fixé par l'arrêté, à la constatation de l'état du
bâtiment et de dresser rapport. » ;
b) Le quatrième alinéa est remplacé par cinq alinéas ainsi rédigés :
« En outre, lorsque le tribunal administratif a constaté l'insécurité de l'immeuble, le maire peut prendre un arrêté portant
interdiction d'habiter et d'utiliser les lieux. Cet arrêté précise si cette interdiction est applicable immédiatement ou à l'expiration
d'un délai qu'il fixe et qui ne peut excéder six mois ; il est notifié aux personnes visées au premier alinéa de l'article L. 511-1-1
selon les modalités fixées par cet article. Il reproduit les dispositions des articles L. 521-1 à L. 521-3. A la demande du maire, il
est publié à la conservation des hypothèques dont dépend l'immeuble pour chacun des locaux aux frais du propriétaire.
« L'arrêté prescrivant la réparation ou la démolition du bâtiment menaçant ruine et l'arrêté portant interdiction d'habiter et
d'utiliser les lieux sont transmis au procureur de la République, aux organismes payeurs des allocations de logement et de
l'aide personnalisée au logement du lieu de situation de l'immeuble ainsi qu'au gestionnaire du fonds de solidarité pour le
logement du département.
« Sur le rapport d'un homme de l'art constatant la réalisation des travaux prescrits, le maire, par arrêté, prend acte de la
réalisation des travaux, de leur date d'achèvement et prononce la mainlevée de l'arrêté prescrivant la réparation ou la
démolition de l'immeuble menaçant ruine et, le cas échéant, celle de l'interdiction d'habiter et d'utiliser les lieux. Cet arrêté est
notifié aux personnes visées au premier alinéa de l'article L. 511-1-1 selon les modalités fixées par cet article. Il reproduit les
dispositions des articles L. 521-1 à L. 521-3. A la demande du propriétaire et aux frais de celui-ci, il est publié à la conservation
des hypothèques dont dépend l'immeuble pour chacun des locaux.
« La personne tenue d'exécuter les travaux prescrits peut se libérer de cette obligation en les réalisant dans le cadre d'un bail à
réhabilitation prévu aux articles L. 252-1 et suivants.
« Elle peut aussi conclure sur le bien concerné un bail emphytéotique ou un contrat de vente moyennant paiement d'une rente
viagère, à charge pour les preneur ou débirentier d'exécuter les travaux prescrits. Dans tous les cas, il peut être convenu que
cette personne restera dans les lieux lorsqu'elle les occupait à la date de l'arrêté prescrivant la réparation ou la démolition de
l'immeuble menaçant ruine. » ;
3o L'article L. 511-3 est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« La personne tenue d'exécuter les travaux prescrits peut se libérer de cette obligation en les faisant réaliser dans le cadre d'un
bail à réhabilitation. Elle peut aussi conclure sur le bien concerné un bail emphytéotique ou un contrat de vente moyennant
paiement d'une rente viagère, à charge pour les preneur ou débirentier d'exécuter les travaux prescrits. Dans tous les cas, il
peut être convenu que cette personne restera dans les lieux lorsqu'elle les occupait à la date de l'arrêté prescrivant la
réparation ou la démolition de l'immeuble menaçant ruine. » ;
- 155 -
4o L'article L. 511-4 est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Le paiement des travaux exécutés d'office ainsi que les frais d'inscription hypothécaire, les frais de relogement ou
d'hébergement s'il y a lieu, sont garantis par l'inscription, à la diligence du maire et aux frais des propriétaires concernés, d'une
hypothèque légale sur l'immeuble ou, s'il s'agit d'un immeuble relevant des dispositions de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965
fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sur le ou les lots concernés. » ;
5o Après l'article L. 511-4, sont insérés deux articles L. 511-5 et L. 511-6 ainsi rédigés :
« Art. L. 511-5. - Les contrats à usage d'habitation en cours à la date de l'arrêté portant interdiction d'habiter sont soumis aux
règles définies à l'article L. 521-2.
« A compter de la notification de l'arrêté portant interdiction d'habiter et d'utiliser les locaux mentionnés à l'article L. 511-2, les
locaux vacants ne peuvent être ni loués ni mis à disposition pour quelque usage que ce soit.
« Les dispositions de l'alinéa précédent cessent d'être applicables à compter de l'arrêté prononçant la cessation du péril et la
mainlevée de l'interdiction d'habiter et d'utiliser.
« Art. L. 511-6. - Est puni d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 500 000 F le fait de détruire, dégrader ou
détériorer des locaux ayant fait l'objet de l'arrêté prévu aux articles L. 511-1 et L. 511-2, dans le but de faire quitter les lieux aux
occupants.
« Le fait de contrevenir à l'interdiction édictée au deuxième alinéa de l'article L. 511-5 est puni des mêmes peines.
« Les personnes morales peuvent être déclarées pénalement responsables, dans les conditions prévues par l'article 121-2 du
code pénal, des infractions définies au présent article. »
Article 180
I. - L'article L. 442-6 du code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :
1o Après les mots : « les dispositions des chapitres Ier » sont insérés les mots : « , à l'exclusion de l'article 11 » ;
2o Il est complété par trois alinéas ainsi rédigés :
« Le droit au maintien dans les lieux ne peut être opposé au bailleur qui a obtenu du préfet l'autorisation de démolir un
immeuble afin d'en construire un nouveau, d'une surface habitable supérieure et contenant plus de logements que l'immeuble
démoli, ou de restructurer le quartier dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain.
« Le bailleur donne un préavis de six mois à chacun des occupants pour vider les lieux. Les locaux ainsi rendus disponibles ne
peuvent être réoccupés avant le début des travaux.
« Le relogement doit être assuré dans des conditions conformes aux dispositions prévues par l'article 13 bis de la loi no 481360 du 1er septembre 1948 précitée. »
II. - L'article L. 353-15 du même code est ainsi modifié :
1o Dans le premier alinéa, après les mots : « les dispositions des chapitres Ier », sont insérés les mots : « , à l'exclusion de
l'article 11 » ;
2o Après le deuxième alinéa, il est inséré trois alinéas ainsi rédigés :
« Le droit au maintien dans les lieux ne peut être opposé au bailleur qui a obtenu du préfet l'autorisation de démolir un
immeuble afin d'en construire un nouveau, d'une surface habitable supérieure et contenant plus de logements que l'immeuble
démoli, ou de restructurer le quartier dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain.
« Le bailleur donne un préavis de six mois à chacun des occupants pour vider les lieux. Les locaux ainsi rendus disponibles ne
peuvent être réoccupés avant le début des travaux.
« Le relogement doit être assuré dans des conditions conformes aux dispositions prévues par l'article 13 bis de la loi no 481360 du 1er septembre 1948 précitée. »
Article 181
Le chapitre Ier du titre II du livre V du code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :
1o L'article L. 521-1 est ainsi rédigé :
« Art. L. 521-1. - Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité assorti d'une interdiction d'habiter temporaire ou
définitive pris en application des articles L. 1331-23, L. 1331-28 et L. 1336-3 du code de la santé publique ou d'un arrêté portant
interdiction d'habiter, en cas de péril, en application de l'article L. 511-2, le propriétaire est tenu, sans préjudice des actions dont
il dispose à l'encontre des personnes auxquelles l'état d'insalubrité ou de péril serait en tout ou partie imputable, d'assurer le
relogement ou l'hébergement des occupants et de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l'article L.
521-3.
« Ces dispositions sont applicables lorsque les travaux nécessaires pour remédier à l'insalubrité ou au péril rendent
temporairement inhabitable un logement.
« Pour l'application du présent chapitre, l'occupant est le titulaire d'un droit réel conférant l'usage, le locataire, le sous-locataire
ou l'occupant de bonne foi des locaux à usage d'habitation et de locaux d'hébergement constituant son habitation principale. » ;
2o Après l'article L. 521-1, sont insérés trois articles L. 521-2, L. 521-3 et L. 521-4 ainsi rédigés :
« Art. L. 521-2. - Dans les locaux faisant l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril, le loyer en principal ou toute autre somme
versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la
notification de l'arrêté d'insalubrité ou de péril, ou dans les cas prévus au deuxième alinéa de l'article L. 1331-28-1 du code de
la santé publique ou au deuxième alinéa de l'article L. 511-1-1 du présent code, à compter du premier jour de l'affichage de
l'arrêté à la mairie et sur la porte de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit la date d'achèvement des travaux
constatée par l'arrêté prévu au premier alinéa de l'article L. 1331-28-3 du code de la santé publique ou à l'article L. 511-2 du
présent code.
« Dans les locaux frappés d'une interdiction temporaire d'habiter et d'utiliser les lieux, la durée résiduelle du bail à la date du
premier jour du mois qui suit celle de l'achèvement des travaux constatée dans l'arrêté d'insalubrité ou de péril est celle qui
restait à courir au premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de l'arrêté d'insalubrité ou de péril ou de son affichage.
« Ces dispositions s'appliquent sans préjudice des dispositions du dernier alinéa de l'article 1724 du code civil.
« Dans les locaux frappés d'une interdiction définitive d'habiter et d'utiliser, les baux et contrats d'occupation ou d'hébergement
poursuivent de plein droit leurs effets jusqu'au départ des occupants ou jusqu'à leur terme et au plus tard jusqu'à la date limite
fixée dans l'arrêté d'insalubrité ou de péril.
- 156 -
« Art. L. 521-3. - I. - En cas d'interdiction temporaire d'habiter et d'utiliser les lieux, le propriétaire ou, lorsque l'interdiction porte
sur un immeuble à usage total ou partiel d'hébergement, l'exploitant est tenu d'assurer l'hébergement décent des occupants,
lequel doit correspondre à leurs besoins. A défaut, le représentant de l'Etat dans le département prend les dispositions
nécessaires pour assurer leur hébergement provisoire.
« Le coût de cet hébergement est mis à la charge du propriétaire ou de l'exploitant. La créance est recouvrée comme en
matière de contributions directes et garantie par une hypothèque légale sur l'immeuble ou, s'il s'agit d'un immeuble relevant des
dispositions de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut des copropriétés des immeubles bâtis, sur le ou les lots
concernés.
« II. - En cas d'interdiction définitive d'habiter et d'utiliser les lieux, le propriétaire ou l'exploitant doit assurer le relogement des
occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l'occupant de l'offre d'un logement correspondant à ses besoins
et à ses possibilités. En cas de défaillance du propriétaire ou de l'exploitant, la collectivité publique à l'initiative de laquelle la
procédure d'insalubrité ou de péril a été engagée prend les dispositions nécessaires pour les reloger.
« Le propriétaire ou l'exploitant est tenu de verser à l'occupant évincé une indemnité d'un montant égal à trois mois de son
nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation. Lorsque la collectivité publique a procédé au relogement, le
propriétaire ou l'exploitant lui verse, à titre d'indemnité, une somme comprise entre 2 000 F et 4 000 F par personne relogée.
« La créance résultant du non-respect de cette obligation est recouvrée comme en matière de contributions directes et garantie
par une hypothèque légale sur l'immeuble ou chaque lot de copropriété concerné d'un immeuble soumis à la loi no 65-557 du
10 juillet 1965 précitée.
« Le propriétaire est tenu au respect de ces obligations si le bail est résilié par le locataire en application des dispositions du
dernier alinéa de l'article 1724 du code civil ou s'il expire entre la date de la notification des arrêtés portant interdiction définitive
d'habiter et la date d'effet de cette interdiction.
« Art. L. 521-4. - Toute menace ou tout acte d'intimidation à l'égard d'un occupant visé au dernier alinéa de l'article L. 521-1, en
vue de le contraindre à renoncer aux droits qu'il détient en application des articles L. 521-1 à L. 521-3, est puni de deux ans
d'emprisonnement et de 500 000 F d'amende.
« Les personnes morales peuvent être déclarées responsables pénalement, dans les conditions prévues par l'article 121-2 du
code pénal, des mêmes infractions. »
Article 182
I. - Après le deuxième alinéa de l'article L. 351-3-1 du code de la construction et de l'habitation, il est inséré un alinéa ainsi
rédigé :
« De la même façon, les dispositions prévues au premier alinéa ne s'appliquent pas aux personnes dont le logement a fait
l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril lorsque, dans les conditions définies au premier alinéa de l'article L. 521-2, elles
reprennent le paiement du loyer ou de toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation de ce logement ou lorsqu'elles
sont relogées. »
II. - L'avant-dernier alinéa de l'article L. 542-2 du code de la sécurité sociale est complété par une phrase ainsi rédigée :
« De la même façon, elles ne s'appliquent pas aux personnes dont le logement a fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril
lorsque, dans les conditions définies au premier alinéa de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation, elles
sont relogées. »
III. - Le dernier alinéa de l'article L. 831-4-1 du code de la sécurité sociale est complété par une phrase ainsi rédigée :
« De la même façon, elles ne s'appliquent pas aux personnes dont le logement a fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril
lorsque, dans les conditions définies au premier alinéa de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation, elles
sont relogées. »
Article 183
Le deuxième alinéa de l'article L. 314-1 du code de l'urbanisme est ainsi rédigé :
« Les occupants, au sens du présent chapitre, comprennent les occupants au sens de l'article L. 521-1 du code de la
construction et de l'habitation, ainsi que les preneurs de baux professionnels, commerciaux et ruraux. »
Article 184
Après le sixième alinéa de l'article L. 21-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, il est inséré un alinéa ainsi
rédigé :
« 2o bis Les immeubles en état manifeste d'abandon expropriés en application de l'article L. 2243-4 du code général des
collectivités territoriales, les immeubles expropriés et situés dans un ensemble immobilier faisant l'objet d'un plan de
sauvegarde en application de l'article L. 615-1 du code de la construction et de l'habitation, les immeubles expropriés en vue de
leur restauration en application de l'article L. 313-4-1 du code de l'urbanisme ; ».
- 157 -
Annexe n° 34 : Mesures incitatives
Article 75
I. - Après l'article 14 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré trois
articles 14-1 à 14-3 ainsi rédigés :
« Art. 14-1. - Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties
communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget
prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six
mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
« Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut
fixer des modalités différentes.
« La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
« Art. 14-2. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en
Conseil d'Etat.
« Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
« Art. 14-3. - Les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, la situation de
trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées
par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé.
« Les charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le
syndic indépendamment de leur règlement ou dès réception par lui des produits. L'engagement est soldé par le règlement.
« Les dispositions des articles 1er à 5 de la loi no 98-261 du 6 avril 1998 portant réforme de la réglementation comptable et
adaptation du régime de la publicité foncière ne sont pas applicables aux syndicats de copropriétaires. »
II. - Le quatrième alinéa de l'article 18 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi rédigé :
« - d'établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale
et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du
syndicat. »
III. - Les dispositions des articles 14-1 et 14-2 insérés dans la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 précitée entrent en vigueur le 1er
janvier 2002.
Les dispositions de l'article 14-3 inséré dans la même loi et les dispositions du II entrent en vigueur le 1er janvier 2004.
IV. - Le dernier alinéa de l'article 17 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est remplacé par un article 17-1 ainsi rédigé :
« Art. 17-1. - Dans le cas où l'administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d'un conseil
syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci. Il exerce de plein droit les
fonctions de président du conseil syndical. En outre, le conseil syndical peut élire, dans les mêmes conditions, un vice-président
qui supplée le syndic en cas d'empêchement de celui-ci.
« Le président et le vice-président sont l'un et l'autre révocables dans les mêmes conditions. L'assemblée générale désigne une
ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées
pour assurer le contrôle des comptes du syndicat.
« L'adoption ou l'abandon de la forme coopérative du syndicat est décidée à la majorité de l'article 25 et le cas échéant de
l'article 25-1. »
Article 76
L'article 10 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de
calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »
Article 77
I. - Le sixième alinéa de l'article 18 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi rédigé :
« - d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs
reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas
échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970
réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce
ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La
méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois
suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. »
II. - Pour les mandats de syndic en cours à la date de promulgation de la présente loi, l'obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal
séparé définie au I s'applique à compter du 31 décembre 2002, à peine de nullité de plein droit dudit mandat.
- 158 -
Article 78
Après le troisième alinéa de l'article 18 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« - d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret ; ».
Article 79
I. - Après l'article 45 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, il est inséré un article 45-1 ainsi rédigé :
« Art. 45-1. - Tout candidat à l'acquisition d'un lot de copropriété, tout bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente ou d'achat ou
d'un contrat réalisant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot peut, à sa demande, prendre connaissance du carnet d'entretien de
l'immeuble établi et tenu à jour par le syndic, ainsi que du diagnostic technique établi dans les conditions de l'article L. 111-6-2 du code
de la construction et de l'habitation. »
II. - L'entrée en vigueur des dispositions du I est fixée au 1er juin 2001.
Article 80
Après l'article 46 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, il est inséré un article 46-1 ainsi rédigé :
« Art. 46-1. - Le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans prévu à
l'article L. 111-6-2 du code de la construction et de l'habitation est porté à la connaissance de tout acquéreur par le notaire lors de la
première vente des lots issus de la division et lors de toute nouvelle mutation réalisée dans un délai de trois ans à compter de la date du
diagnostic. »
Article 81
La loi no 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi modifiée :
1o Après l'article 10, il est inséré un article 10-1 ainsi rédigé :
« Art. 10-1. - Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter
de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce seul
copropriétaire.
« Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est
dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres
copropriétaires.
« Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. » ;
2o Après l'article 19-1, il est inséré un article 19-2 ainsi rédigé :
« Art. 19-2. - A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, les autres provisions prévues à ce
même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec
demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première
présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.
« Après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par l'assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le
président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut condamner le copropriétaire défaillant au versement
des provisions prévues à l'article 14-1 et devenues exigibles. L'ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de plein droit.
« Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une
créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de
l'ordonnance. » ;
3o La première phrase de l'article 20 est ainsi rédigée :
« Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois
de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de
l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété.
»;
4o Le deuxième alinéa de l'article 21 est complété par une phrase ainsi rédigée :
« A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue
obligatoire. » ;
5o Le dernier alinéa de l'article 25 est remplacé par un article 25-1 ainsi rédigé :
« Art. 25-1. - Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le
projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la
majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
« Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est
convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24. » ;
6o Avant le dernier alinéa de l'article 25, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« m) L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires. » ;
7o Le premier alinéa de l'article 24 est ainsi rédigé :
« Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il
n'en est autrement ordonné par la loi. » ;
8o Dans le quatrième alinéa (c) de l'article 26, les références : « i et j » sont remplacées par les références : « i, j et m » ;
« Art. 26-3. - Par dérogation aux dispositions de l'avant-dernier alinéa de l'article 26, l'assemblée générale décide, à la double majorité
qualifiée prévue au premier alinéa dudit article, les aliénations de parties communes et les travaux à effectuer sur celles-ci, pour
l'application de l'article 25 de la loi no 96-987 du 14 novembre 1996 relative à la mise en œuvre du pacte de relance pour la ville. » ;
10o L'article 28 est ainsi rédigé :
- 159 -
« Art. 28. - I. - Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :
« a) Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient
retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce
propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
« b) Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la
majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat
initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L'assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous
les copropriétaires sur la demande formulée par l'assemblée spéciale.
« II. - Dans les deux cas, l'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et
financières nécessitées par la division.
« L'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble, procède, à la majorité de
l'article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l'état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.
« Si l'assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des
éléments d'équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l'article 24.
« Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu'à l'établissement d'un nouveau règlement de copropriété du
syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas.
« La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du
syndicat initial. » ;
11o Le deuxième alinéa de l'article 29-1 est ainsi rédigé :
« Le président du tribunal de grande instance charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement
du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans
indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article
26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l'assemblée générale, convoqués et présidés par l'administrateur provisoire, continuent
à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l'administrateur provisoire. » ;
12o La dernière phrase du dernier alinéa de l'article 29-1 est complétée par les mots : « à la demande de l'administrateur provisoire,
d'un ou plusieurs copropriétaires, du procureur de la République ou d'office » ;
13o L'article 29-4 est ainsi rédigé :
« Art. 29-4. - Sur le rapport de l'administrateur provisoire précisant les conditions matérielles, juridiques et financières mentionnées à
l'article 28 et consignant l'avis des copropriétaires, le président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé,
peut prononcer aux conditions qu'il fixe la division si d'autres mesures ne permettent pas le rétablissement du fonctionnement normal de
la copropriété.
« Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé désigne, pour chaque syndicat des copropriétaires
né de la division, la personne chargée de convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic. » ;
« Art. 29-5. - L'ordonnance de nomination de l'administrateur provisoire ainsi que le rapport établi par celui-ci sont portés à la
connaissance des copropriétaires et du procureur de la République.
« Le procureur de la République informe de cette nomination le préfet et le maire de la commune du lieu de situation des immeubles
concernés. A leur demande, il leur transmet les conclusions du rapport établi par l'administrateur provisoire. » ;
15o L'article 29-4, dans sa rédaction issue de la loi no 94-624 du 21 juillet 1994 relative à l'habitat, devient l'article 29-6 ;
16o L'article 29 est ainsi rédigé :
« Art. 29. - Un syndicat de copropriétaires peut être membre d'une union de syndicats, groupement doté de la personnalité civile, dont
l'objet est d'assurer la création, la gestion et l'entretien d'éléments d'équipement communs ainsi que la gestion de services d'intérêt
commun.
« Cette union peut recevoir l'adhésion d'un ou de plusieurs syndicats de copropriétaires, de sociétés immobilières, de sociétés
d'attribution régies par les articles L. 212-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation et de tous autres propriétaires dont
les immeubles sont contigus ou voisins de ceux de ses membres.
« Les statuts de l'union déterminent les conditions de son fonctionnement sous réserve des dispositions de la présente loi. Ils ne
peuvent interdire à l'un de ses membres de se retirer de l'union.
« L'adhésion à une union constituée ou à constituer est décidée par l'assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue à
l'article 25. Le retrait de cette union est décidé par l'assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue à l'article 26.
« L'assemblée générale de l'union est constituée par les syndics des syndicats, par le représentant légal de chaque société et par les
propriétaires qui ont adhéré à l'union. Les syndics participent à cette assemblée générale en qualité de mandataire du ou des syndicats
qu'ils représentent.
« L'exécution des décisions de l'union est confiée à un président de l'union désigné par l'assemblée générale de l'union.
« Il est institué un conseil de l'union chargé d'assister le président et de contrôler sa gestion. Ce conseil est composé d'un représentant
désigné par chaque membre de l'union. » ;
17o Après l'article 48, il est inséré un article 49 ainsi rédigé :
« Art. 49. - Dans les cinq ans suivant la promulgation de la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au
renouvellement urbains, l'assemblée générale décide, à la majorité prévue à l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété
rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de
copropriété sera effectuée au droit fixe. »
- 160 -
Annexe n° 35
Vue générale de la copropriété « Le Petit Bard » à Montpellier
(Photo extraite du dossier de presse ANRU du 25 novembre 2005)
Photo de la « Grande barre » de la copropriété « Le Petit Bard » à Montpellier
(Photo extraite de l’article de « l’Encyclopédie Libre Wikipédia », mai 2006)
- 161 -
Annexe n° 36
Article Encyclopédie Wikipédia sur le Petit Bard à Montpellier
Le petit Bard est une copropriété unique de 860 logements (848 selon le recensement de
1999) qui a donné son nom à un quartier de l'ouest de Montpellier.
Géographie
Le quartier est situé entre les quartiers des Cévennes au nord et de Celleneuve au sud-ouest et
dans le canton de Montpellier-7.
Il se trouve à proximité du carrefour où se croisent la route de Lodève et les avenues de
contournement ouest de la ville, ainsi que de l'échangeur entre ces avenues et la voie rapide
avenue de la Liberté partant du sud du centre-ville pour rejoindre la route nationale N 109
Montpellier-Clermont-l’Hérault (future autoroute A 750).
Trois lignes de bus desservent le quartier : deux relient la gare Saint-Roch au centre de
Montpellier au quartier périphérique de La Paillade, la troisième est une ligne qui emprunte
les avenues du contournement ouest et nord et permet un accès rapide au quartier des
hôpitaux et des facultés.
Classé en ZUS le quartier est considéré comme la plus grande copropriété privée de France.
Histoire
Avant les années 1960, l'espace qu'occupe aujourd'hui Le Petit Bard était principalement de la
garrigue.
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Juillet 1962 : c’est dans ce contexte de crise du logement provoqué par l’arrivée des
rapatriés d’Algérie, que le Petit Bard fut construit dans l’urgence. La résidence du
Petit Bard devait offrir 860 logements aux nouveaux venus. Comme nombres
d’immeubles bâtis à cette période, la résidence fut construite rapidement et avec des
matériaux moins coûteux. Cela était nécessaire face au million de rapatriés qui
débarquaient. Mais ce type de construction devait se révéler plus problématique dans
la vie future.
Années 1970 : les premiers habitants du quartier commencèrent à quitter les lieux.
Certains vendaient leurs appartements pour acheter un pavillon dans la ville ou dans
ses alentours. D’autres louaient le bien qu’ils avaient alors acquis. Les familles de
rapatriés étaient peu à peu remplacées par des familles de travailleurs immigrés,
souvent originaires du Maroc, qui travaillaient principalement comme ouvriers
agricoles.
Années 1980 : accélération de l’implantation des familles issues de l’immigration
dans le quartier qui, du fait de la crise du logement, devient un des rares quartiers de la
ville où elles trouvent encore des habitations à des loyers « abordables ». Ainsi la
- 162 -
résidence du Petit Bard se transforma petit à petit en destination privilégiée des
familles immigrées les plus modestes.
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A partir de 1998, plusieurs syndics se succèdent et pratiquent une gestion chaotique :
conditions d'habitation délabrées et prix astronomiques.
fin 2001, le syndic du Petit-Bard est en faillite : au moins 3 millions d'euros de
déficit ! Une centaine d'habitants portent plainte pour détournements de charges par
plusieurs syndics entre 1998 et 2001. L'affaire n'est pas encore réglée à ce jour.
juin 2004 à la suite d'un incendie dû à la vétusté des installations électriques, la mort
d'un homme provoque la colère des habitants qui s'organisent et occupent le gymnase
durant tout l'été, soutenus par le MIB et le DAL (avec notamment la venue de José
Bové). Les habitants revendiquent la réhabilitation du quartier.
2005 : Le financement de la réhabilitation du quartier fait l'objet d'un bras de fer
politique entre Hélène Mandroux-Colas, maire de Montpellier et son prédécesseur,
Georges Frêche, président de la communauté d'agglomération Montpellier
Agglomération et président d'ACM (Office public d'aménagement et de construction
de Montpellier).
Équipements
Le quartier est équipé d'un Maison pour tous (François Villon) et depuis 2005 d'une
médiathèque (William Shakespeare). Deux groupes scolaires (Louis Armstrong et Joseph
Delteil) accueillent les enfants.
Liens externes
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délimitation de la ZUS « Petit Bard Pergola »
Récupérée de « http://fr.wikipedia.org/wiki/Le_Petit_Bard »
Catégories: Wikipédia : ébauche France | Montpellier
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Annexe n° 37
1° Janvier 1997
DELEGATION INTERMINISTERIELLE A LA VILLE
ET AU DEVELOPPEMENT SOCIAL URBAIN
194, avenue du Président Wilson
93217 SAINT DENIS LA PLAINE CEDEX
ZRU
Carte au 1/25000 visée à l'article 1
du décret n° 96-1157 du 26 Décembre 1996
Herault (34)
Commune : Montpellier.
ZRU: Le Petit Bard, Pergola.
N° INSEE: 9105070 N° d'ordre : 185
Languedoc Roussillon 91
La zone concernée est délimitée par un trait de couleur rouge.
(c) IGN 1/ 25000 Carte(s) :2743ET (95)
Les documents relatifs aux délimitations rue par rue sont annexés à la présente carte.
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Annexe n° 38
Article du D.A.L. (Droit au Logement) du 17 septembre 2004
Relogement des sinistrés de la cité des petits bard à Montpellier
Montpellier le 17 septembre 2004
A Montpellier, les 21 familles sinistrées ont été relogées par la Mairie, grâce
au soutien et la mobilisation des habitants de la cité du « petit bard ». Le
projet de démolition de ce quartier populaire a été abandonné.
---------Soutien aux habitants de la cité des petits bard à Montpellier
Montpellier le 17 juin 2004
Les habitants de la cité des petits bards à Montpellier s'élèvent pour le
relogement immédiat des 21 familles sinistrées, le droit d'être logés en
sécurité et décemment.
Le 13 juin dernier, un incendie dans une cage d'escalier de la cité des petits
bard tue un jeune homme et met à la rue 21 familles. Cet incendie, dont
l'origine est selon les témoins un court circuit électrique dans la colonne
d'alimentation électrique de l'immeuble, est la conséquence de la vétusté de
cette cité de plus de 800 logements, classée copropriété dégradée, et de la
négligence des autorités qui n'ont pas jugé nécessaire d'anticiper ce sinistre
alors que plusieurs départs de feu similaires ont été signalés auparavant.
Habitée par une grande majorité de familles d'origine immigrées, aux revenus
modestes et souvent en situation de précarité, payant des loyers et des
charges élevées au regard de leur revenu et des prestations, cette cité des
années 60 située à proximité du centre ville s'est dégradée au fil des années
dans l'indifférence générale des autorités publiques.
Stigmatisations, discriminations, répressions, sont le lot quotidien des
habitants du petit bard.
Les logements sont "indécents" et ne répondent pas aux normes, les façades
n'ont pas été entretenues depuis leur construction, de nombreuses
irrégularités aux normes de sécurité mettent en danger les habitants, les rats
circulent librement, la municipalité qui a acquis 20% des logements en laisse
beaucoup vacants aggravant d'autant le déficit de gestion, la copropriété est
en faillite après une série d'escroqueries et de détournements de fonds et la
cité est désormais gérée par un administrateur.
C'est comme si on commençait à les chasser avant même de lancer une
opération de démolition, déjà annoncée la Mairie.
Une manifestation réunissant plus de 1000 habitants, enfants, jeunes, mères
et pères de familles, soutenue par le MIB, le DAL, la CIMADE s'est rendue
samedi 19 juin dernier à la préfecture; les portes sont restées fermées,
traduisant ainsi le mépris qui règne dans les institutions à l'égard des
habitants du petit bard.
- 165 -
Le soir même le gymnase du quartier est occupé pour installer les familles
sinistrées qui refusent désormais de rester dans les hôtels situés à 15km de
Montpellier. Dimanche la solidarité s'organise autour des sinistrés.
Lundi matin, une délégation reçue par le secrétaire général de la Préfecture
de l'Hérault constate qu'aucune proposition concrète, ni aucune initiative n'est
présentée. La délégation claque la porte et rejoint les familles qui occupent le
siège de l'office HLM du département. Les discussions se poursuivent sur
place, pour le relogement des sinistrés.
D'autres initiatives sont en préparation, l'espoir et la solidarité ont pris la
place de la résignation et de l'isolement.
C'est donc une authentique lutte populaire et urbaine qui émerge actuellement
dans la cité des petits bards...
Cette lutte pose la question du devenir des quartiers populaires
périphériques, dont les populations sont aujourd'hui l'objet de tout les
fantasmes sécuritaires et petits bourgeois, elle pose aussi celle des politiques
de "renouvellement urbain" qui ne sont pas autre chose que la reproduction des
politiques de rénovation des centres ville, lorsque le foncier devient attractif.
Nous apportons notre soutien aux habitants de la cité des petits bard
Nous demandons avec eux :
- Le relogement immédiat et l'indemnisation des sinistrés
- La sécurisation et l'entretien de la cité
- La mise en place avec les habitants d'un plan d'urgence de sécurisation
de l'habitat, de relogement et de réhabilitation pour l'ensemble des
habitants
du quartier.
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réservés
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- 166 -
Annexe n° 39
CQFD : Ce Qu’il Faut Dire, Détruire, Développer
Mensuel de Critique Sociale
CQFD N°014
INCENDIE MORTEL DANS UNE BANLIEUE DE MONTPELLIER
INSALUBRITE FUMANTE A LA CITE DU PETIT-BARD
Mis à jour le : 15 juillet 2004. Auteur : Yannick Seam.
Plus grande copropriété de France, la cité du Petit-Bard, à Montpellier, détient aussi la
palme de l’insalubrité. Un homme en est mort le 13 juin dernier, brûlé vif dans un incendie.
Depuis, un collectif d’habitants demande le relogement des familles et la réhabilitation du
quartier. Mais les politiques font les ânes.
Les traces de suie laissées par les doigts d’Hocine, avant qu’il ne s’effondre asphyxié dans sa
cage d’escalier livrée aux flammes, sont restées plusieurs jours sur la porte de Saïd, son voisin de
palier. Pour l’épouse de ce dernier, victime depuis des mois de troubles anxio-dépressifs, il n’est
plus question de revenir vivre dans cet immeuble de la rue des Trolles qu’elle ne supportait plus
depuis longtemps. Elle n’est pas la seule.« Les gens sont choqués, ils n’accepteront pas de
revenir », confirme le concierge. La cité montpelliéraine du Petit-Bard a beau être la plus grande
copopriété de France, c’est surtout sa décrépitude qui bat des records. En 2002, un
administrateur judiciaire avait été nommé pour gérer les lieux, suite à la condamnation des
précédents syndics par le TGI de Montpellier. Ces marchands de sommeil, « élus par les gros
propriétaires du Petit-Bard », ont détourné « plus de 10 millions de francs », explique Hocine
Djen, chef d’équipe de la copropriété et président du comité de quartier. Les millions ont disparu
mais l’insalubrité, elle, s’est incrustée. Les sept membres de la famille Ismaïli croupissent dans
leurs 60 m2 comme « la majorité des résidents du Petit-Bard », précise Hocine Djen : bien
qu’ayant toujours réglé leurs charges et leurs loyers, ils doivent vivre avec les carrelages creux
qui se défont, le vieux chauffe-eau hors normes dont les flammes lèchent la coque, les murs
humidifiés qui tombent en décrépitude, la rouille dans la salle de bain et les sols en ruine. Sans
parler des acariens et des tiques impossibles à extirper, ni de la chasse aux rats et aux souris qui
s’engouffrent dans l’appartement comme si c’était le leur...
Le directeur de l’ACM-OPAC, organisme responsable du logement social à Montpellier et
propriétaire de 20 % des logements du Petit-Bard, convient d’emblée que ses résidents vivent
une « situation horriblement difficile » : « C’est un système qui se délite depuis longtemps avec
des factures d’entreprises qui se sont accumulées », explique-t-il. « On en a ras-le-bol !, lâche le
jeune Karim. Il faut qu’il y ait des morts pour qu’on parle du quartier ! On a déjà eu six incendies
en deux ans. Et il y en aura d’autres si rien n’est réhabilité. » Le soir du 13 juin, après le décès
d’Hocine, une centaine de jeunes ont libéré leur colère en brûlant quelques poubelles et en
installant des barrages filtrants face à la police. Mais la convulsion a vite cédé la place à l’action
collective, grâce notamment au Mouvement de l’immigration et des banlieues (MIB) et de la
Cimade locale, venus en renfort. Les habitants ne sont manifestement plus disposés à ravaler
leur révolte. D’autant que ça fait dix ou vingt ans que nombre d’entre eux multiplient en vain les
demandes pour obtenir un logement social. Dans l’urgence du moment, il y a certes une
nécessité plus impérieuse que la réhabilitation du quartier : le relogement des dix-neuf familles
que l’incendie à jetées à la rue. Mais il faut croire que c’est encore trop demander aux bailleurs
privés et aux pouvoirs publics. Le 19 juin, une manifestation rassemblant six cents personnes se
rend à la préfecture mais trouve portes closes. Le soir même, le collectif occupe le gymnase du
quartier pour y abriter les familles sinistrées, celle de la victime ayant été la seule à obtenir un
relogement. Treize d’entre-elles y dormaient toujours deux semaines plus tard. Ce n’est que le
- 167 -
« début d’une bataille pour des logements dignes », annonce Omeyya Seddik, porte parole du
MIB. Jean-Baptiste Eyrault, du DAL, renchérit en lançant aux habitants : « On parle souvent de
renouvellement urbain et de destruction des HLM, mais qu’est-ce qui se cache derrière ?
L’objectif reste de reléguer les couches populaires toujours un peu plus loin à la périphérie, alors
que la spéculation immobilière bat son plein : le Petit-Bard est une cité proche du centre-ville et va
donc se valoriser. Si vous acceptez de faire démolir certains bâtiments, faites-les reconstruire
pour vous ! ».
Le 6 juillet, le collectif organise une deuxième manif. Pour toute réponse, c’est la police
municipale qui déboule. Mission de la troupe : escorter « un agent du service de l’hygiène de la
Ville » qui doit, comme l’explique Rabah, militant du MIB, « inspecter les lieux pour lancer une
procédure d’expulsion des familles pour cause d’insalubrité ». Amusant, quand on sait que les
propriétaires du Petit-Bard n’ont cessé, à l’instar des pouvoirs publics, d’inviter les familles
sinistrées à regagner leur immeuble... Dans ces conditions, il n’y a pas grand monde pour croire
aux velléités de « réhabilitation » proclamées ci et là. Tout est mis en œuvre pour convaincre les
gens qu’on se fout d’eux. Ainsi la nouvelle maire de Montpellier, Hélène Mandroux, qui promet un
rendez-vous pour le 13 juillet avec l’Agence nationale du renouvellement urbain (ANRU) pour
discuter de l’avenir du Petit-Bard. À peine annoncée la bonne nouvelle, le directeur de l’ANRU
s’empresse de la démentir : faux, dit-il, il n’y a jamais eu de rendez-vous. Le but du jeu semble
être de se renvoyer la patate fumante, préfecture et municipalité s’accusant réciproquement de
l’échec d’un ancien plan de réhabilitation mort-né. Parfois, un politique vient jouer à l’homme
providentiel, comme le ministre de la Culture, Renaud « Nomdedieu » de Vabres, qui a promis le
27 juin un « geste fort » pour le lendemain : dix jours plus tard, le « geste fort » se faisait toujours
attendre. Pour clore le tableau, le collectif des habitants s’est vu refuser l’accès au conseil
municipal du 29 juin, malgré l’invitation lancée par des élus de la majorité. Pourtant, les soutiens
n’ont pas manqué, de l’inévitable Mgr Gaillot au collectif No Border (qui a réagi en occupant la
Maison de Montpellier à Heidelberg, en Allemagne), en passant par un José Bové plus gaillard
qu’aux régionales, lorsqu’il avait soutenu la liste de Georges Frêche, le Néron socialiste de
Montpellier : « Je dis à la mairie : vous devez reloger ces sinistrés au lieu de les laisser dormir
dans un gymnase. Aujourd’hui, vous nous dites que vous êtes de gauche, mais ce n’est pas de
cette gauche-là que nous voulons ! Vous vous foutez de notre gueule ! [...] C’est pareil pour
l’Etat : ce n’est pas normal que Borloo laisse une cité se dégrader comme ça ! ». Pour les
habitants, une chose est sûre : ils ne se laisseront plus enfumer.
Publié dans CQFD n°14, juillet 2004.
- 168 -
Annexe n° 40
FRANCE SOCIÉTÉ
Les habitants du Petit-Bard, à Montpellier, ont décroché 80
millions d'euros pour leur quartier
Article paru dans l'édition du 29.07.04
L'Etat et la mairie ont accepté de financer la réhabilitation de cette cité très dégradée. Les résidents s'étaient
mobilisés après la mort de l'un d'eux dans l'incendie d'une cage d'escalier
Les habitants de la cité du Petit-Bard, à Montpellier, qui occupaient depuis juin un gymnase pour convaincre la
ville et l'Etat de réhabiliter leur quartier, l'avaient presque tous quitté samedi 24 juillet. Le secrétaire d'Etat au
logement, Marc-Philippe Daubresse, leur a promis, jeudi 22 juillet, un plan de rénovation urbaine de 80 millions
d'euros. Cette déclaration, faite à l'issue d'une visite sur place en compagnie du maire (PS) de la ville, Hélène
Mandroux, marque la fin d'un conflit inédit de cinq semaines entre les habitants de cette cité dégradée et l'Etat et
les autorités locales.
L'épreuve de force a commencé après la mort, le 13 juin, d'un résident, asphyxié sur son palier après l'incendie
d'une cage d'escalier. Les familles, relayées par des associations, principalement la Cimade et le MIB (Mouvement
de l'immigration et des banlieues), ont dénoncé l'état piteux des appartements et des parties communes, même si
l'enquête n'a, pour l'heure, pas démontré de lien direct. Les habitants se sont également indignés de l'inertie des
institutions, jugées responsables du délabrement du quartier.
Construit au début des années 1960 pour faire face à l'arrivée des pieds-noirs, constitué d'une tour et d'une
dizaine de barres de quatre à huit étages, l'ensemble urbain du Petit-Bard, où vivent quelque 5 000 personnes,
présente aujourd'hui toutes les caractéristiques d'une zone urbaine en difficulté, avec notamment un taux de
chômage supérieur à 50 % des actifs. Les loyers y sont plus élevés que ceux du parc HLM, malgré les huisseries
déformées par l'humidité, les installations électriques hors normes, les caves insalubres... « C'est la copropriété
privée la plus dégradée de France », a confirmé le secrétaire d'Etat.
Le lendemain de l'incendie, de légères échauffourées avaient opposé des jeunes gens aux policiers. Mais c'est une
manifestation, organisée dans le centre de Montpellier, qui a marqué les esprits. Femmes en tête, le Petit-Bard «
descendait en ville » pour demander le relogement des sinistrés et un véritable plan pour l'avenir de la cité. Ce
programme de réhabilitation, attendu depuis 1998, a constamment été reporté sans que les habitants sachent
pourquoi, et cette absence de dialogue n'est pas pour rien dans le ressentiment d'une population originaire à près
de 80 % du Maroc.
- 169 -
INCOMPATIBILITÉ D'HUMEUR
L'autre source de mécontentement est liée aux approximations des syndics de copropriété : frais administratifs «
proprement ahurissants », factures « assez extravagantes », selon le rapport de l'expert-comptable transmis à la
justice. Ces légèretés ont provoqué le gel du paiement des charges d'une partie des copropriétaires et une
dégradation importante des comptes. En décembre 2001, l'ensemble immobilier a été placé sous administration
judiciaire. Après des années d'incompatibilité d'humeur, la ville et l'Etat viennent de démontrer qu'une
collaboration devenait possible. Le secrétaire d'Etat au logement a notamment indiqué que l'Etat participerait aux
travaux d'urgence, et à 30 % au plan de réhabilitation ficelé par la mairie. « C'est malheureux, il a fallu un mort.
On a dû attendre cet incendie pour obtenir une prise de conscience », déplore un ancien habitant.
L'état de délabrement du quartier avait pourtant été démontré depuis au moins trois ans. En octobre 2001, le
Petit-Bard avait été classé parmi les dix sites prioritaires de l'opération « grand projet de ville », un dispositif
abandonné à Montpellier avec la défaite de Lionel Jospin à l'élection présidentielle, en avril 2002.
Quelques mois après, c'était la municipalité de Montpellier qui se montrait sceptique sur la capacité de l'Etat à
mobiliser des crédits pour le quartier, dans le cadre d'un plan de sauvegarde lancé par le préfet. Malgré l'incendie,
ce renvoi de responsabilités s'est encore poursuivi quelques jours, avant que la pression des habitants et des relais
associatifs impose le principe d'un relogement de toutes les familles.
Le gymnase occupé par les habitants a été libéré mais deux familles en attente de relogement y étaient encore
abritées, lundi 26 juillet. « On est satisfaits mais aussi très fatigués par cette occupation », souffle un père de
famille relogé dans le parc social. Un relogement que beaucoup attendent avec impatience : « On en a marre d'être
ici. Tout est à refaire. Et on se dit que, un jour, ce sera nous les victimes d'un incendie », reprend une mère de
famille. Les premiers travaux de sécurité doivent commencer à la fin du mois de juillet.
Guy Trubuil
- 170 -
Annexe n° 41
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Signature de la convention territoriale
urbaine du quartier des Cévennes
(Petit-Bard et Pergola)
Le contexte général et historique du projet de rénovation urbaine de la Ville de Montpellier
Le projet de rénovation urbaine de la Ville de Montpellier concerne environ 50 000 habitants :
5 000 habitants dans le quartier Cévennes,
22 000 habitants dans le quartier Mosson,
20 500 habitants dans le quartier Centre, soit 21% de la population communale (244 700
habitants au recensement partiel de janvier 2004) et 11,8% de la population de
l’agglomération.
Ces quartiers ont déjà fait l’objet de contrats signés entre la Ville et l’Etat (deux contrats de ville 19941999 et 2000-2006 et un Grand Projet de Ville 2000-2006). De plus, dans le cadre de la mise en
œuvre du programme national de rénovation urbaine, les quartiers de la Mosson et des Cévennes
sont inscrits sur la liste des 189 quartiers prioritaires établie par l’Etat.
Aujourd’hui, la Ville de Montpellier, en partenariat avec l’ANRU et les collectivités locales (Région,
Département, Communauté d’Agglomération), la Foncière, les bailleurs sociaux, la C.D.C, l’ANAH, les
copropriétaires concernés...) lance un projet de rénovation urbaine ambitieux sur ces trois quartiers
prioritaires : Mosson, Centre et Cévennes.
Le projet de rénovation urbaine repose sur deux enjeux majeurs : intervenir fortement sur l’habitat
(démolitions, reconstructions, réhabilitations, résidentialisations) impulser une nouvelle dynamique
économique.
Une première étape importante est franchie aujourd’hui avec la signature de la première convention
territoriale urbaine qui porte sur le quartier des Cévennes (Petit Bard et Pergola).
1 Dossier ANRU Vendredi 25 novembre 2005
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Le projet de rénovation urbaine
du quartier des Cévennes
La requalification porte essentiellement sur deux copropriétés représentant 854 logements
(copropriétés du Petit Bard et Apollinaire) et sur un ensemble immobilier de logement social de 478
logements (la Pergola) appartenant au bailleur social Hérault-Habitat.
Le projet de rénovation urbaine s’accompagnera de mesures en faveur du développement de l’emploi.
Ainsi, la Ville de Montpellier a sollicité l’Etat pour un classement de la Zone de Redynamisation
Urbaine (ZRU) du Petit Bard-Pergola en zone franche urbaine. Cette mesure permettrait d’une part de
dynamiser ce territoire en renforçant durablement la vingtaine d’activités artisanales et commerciales
présentes le long de l’avenue Paul Rimbaud et au cœur du square Apollinaire, d’autre part, d’attirer
d’autres entreprises.
Historique
Le secteur du Petit Bard-Pergola, classé en zone urbaine sensible (ZUS), est situé à 3 km du centreville, au sein du quartier des Cévennes. Il comptait 5 000 habitants en 1999. Il se compose de deux
ensembles, le Petit Bard et la résidence de la Pergola.
Bâtie en 1965-1967, la résidence la Pergola, propriété du bailleur social Hérault Habitat, comporte
478 logements locatifs sociaux HLM. Un gros effort d’entretien garantit aujourd’hui à ce quartier un
bon état général du bâti. Cet ensemble a fait l’objet d’une opération PALULOS de réhabilitation des
logements en 1992-1993. De plus, la Pergola a bénéficié d’une résidentialisation des espaces
extérieurs dès 2002 qui s’achèvera dans le cadre du projet de rénovation urbaine du quartier.
Construit en 1961-1964 pour accueillir les rapatriés d’Algérie à Montpellier, le secteur du Petit Bard se
compose de deux copropriétés privées :
la copropriété du Petit Bard (812 logements),
la copropriété Apollinaire (42 logements).
Aujourd’hui, la copropriété du Petit Bard cumule les difficultés. Des problèmes financiers, résultant
d’une mauvaise gestion de la copropriété par les propriétaires privés, expliquent la dégradation
avancée du bâti. Des logements exigus et sous-équipés sont trop souvent sur-occupés. Le Petit Bard
est l’une des plus grosses copropriétés privées de France. En crise depuis longtemps, elle est sous
administration judiciaire depuis décembre 2001.
Malgré des difficultés, ce quartier proche du centre possède de nombreux atouts :
il est proche de grands équipements sportifs (Stade de la Mosson), administratifs (Hôtel du
Département, CAF) et d’enseignement (école de commerce, ENSAM, lycées et collèges),
il est proche de pôles d’emplois ou de formation importants (SANOFI, Parc 2000, IPS,…),
il est bien desservi (grandes avenues, offre en transports publics importante, future 3ème
ligne de tramway).
Face aux difficultés sociales et urbaines du quartier Petit Bard-Pergola, la Ville de Montpellier s’est
engagée dès 1991 en matière d’équipements : constructions du gymnase Rocca, du groupe scolaire
Joseph Delteil, du square des Araucarias...
- 173 -
Le projet de rénovation urbaine sur le quartier des Cévennes (Petit Bard-Pergola) a plusieurs
objectifs, il doit :
améliorer les conditions de logement des habitants,
ouvrir le quartier sur la Ville,
redresser le fonctionnement et la gestion des copropriétés,
changer l’image du quartier,
redynamiser l’économie.
Plan masse 2005
Plan masse 2009
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Le contenu du programme
Améliorer les conditions de logement
Le projet prévoit la démolition des bâtiments qui sont les plus dégradés et qui empêchent le quartier
de s’ouvrir sur la ville. Les démolitions concernent 483 logements.
Le projet prévoit la reconstruction :
sur site de logements privés et de logements sociaux,
hors site de logements sociaux publics
La réhabilitation de 371 logements (99 logements publics et 272 logements privés) et le
réaménagement des espaces extérieurs des copropriétés ou des résidences créées après scission
sont inscrits dans le programme. L’acquisition - amélioration de 99 logements privés dans la
copropriété pour les transformer en logements sociaux.
En accompagnement de ces travaux sur les logements, des projets de résidentialisation sont prévus
sur la résidence la Pergola et sur les copropriétés du Petit Bard et Guillaume Apollinaire.
Ces opérations de résidentialisation :
requalifient les espaces extérieurs,
clarifient les limites publiques / privées,
protègent les espaces collectifs ou privatifs.
2005
2009
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Ouvrir le quartier sur la ville
Afin de favoriser le désenclavement du quartier, le projet prévoit l’amélioration des échanges avec les
quartiers environnants en réaménageant des voiries existantes, en créant de nouvelles voiries, en
traçant de nouveaux parcours piétons et cyclistes.
Pour rompre l’enfermement, de nouvelles rues sont créées, ouvertes sur les grands axes de la ville:
Avenue Paul Bringuier, Avenue de Lodève, rue d’Alco.
Pour améliorer l’accessibilité et l’irrigation interne du quartier, l’axe central du quartier (rue Paul
Rimbaud) est réaménagé.
Ce nouveau maillage, accompagné par l’aménagement de nouveaux chemins piétons, permet d’ouvrir
complètement ce quartier sur la ville.
La 3ème ligne de tramway desservira directement le quartier.
Redresser le fonctionnement et la gestion des copropriétés
La scission de la copropriété du Petit Bard en unités résidentielles de dimension modérée est menée
par l’administrateur judiciaire nommé par le Tribunal de Grande Instance.
Cette action assure le redressement financier de la copropriété, clarifie sa gestion, allège les charges
de la copropriété et permet une meilleure appropriation par les habitants de leur lieu d’habitation.
Changer l’image du quartier
Ce programme de rénovation urbaine établi sur 5 ans donnera une nouvelle forme urbaine au quartier
des Cévennes (Petit Bard-Pergola). Les démolitions, les créations de nouvelles voiries, l’implantation
de nouveaux équipements contribueront au changement d’image du quartier.
Redynamiser l’économie
Une action sur le logement ne suffit pas pour faire du quartier Petit Bard-Pergola un quartier comme
tous les autres de la ville. Il faut également favoriser le développement économique et l’emploi.
Le développement commercial est un autre moyen d’ouvrir le quartier et d’y créer des emplois. Une
étude menée par le G.I.E “Sud Habitat” titulaire de la CPA permettra de préciser l’accueil de nouveaux
commerces prévus en façade de la rue Paul Rimbaud rénovée.
2005
2009
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Le financement
L’enjeu essentiel du projet de rénovation urbaine est l’habitat (réhabilitations, logements neufs et
résidentialisations).
A ce titre, les travaux d’amélioration des logements pour les habitants du quartier représentent 84%
de l’enveloppe financière du projet soit 95,25 M €.
Les 16% restants, soit 18,35 M € sont consacrés aux aménagements d’espace public (voirie et jardins
publics), aux équipements (Maison pour tous François Villon, terrains de sport) ainsi qu’au pilotage du
dossier.
Les partenaires financiers
63% du partenariat financier soit 72,3 M € est assuré par les bailleurs sociaux, la Ville de Montpellier,
Montpellier Agglomération, le Département de l’Hérault, la Région Languedoc-Roussillon et le Syndic
de copropriété.
L’ANRU soutient le projet à hauteur de 21% soit 30,9 M €.
Les copropriétaires, la Caisse des Dépôts, l’ANAH, l’Etat participent à hauteur de 10,4% sur le projet,
soit 10,4 M €.
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Le déroulement opérationnel
du projet de rénovation urbaine
Le premier bâtiment qui sera démoli est situé rue des Trolles, ce qui entraînera la reconstruction
d’autres bâtiments, totalisant un nombre global de 165 logements. De plus, ces reconstructions seront
faites autour d’une nouvelle voirie (Rue du Lyciet prolongée) qui ouvrira ainsi le quartier sur la Rue
Rimbaud.
Direction de la communication
Service de presse
Tél. 04 67 34 73 92
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Annexe n° 42
Questions orales à l’Assemblée Nationale 1er mars 2005
RÉHABILITATION DU QUARTIER DU PETIT BARD À MONTPELLIER
Jacques Domergue, Député de l’Hérault
La cité du Petit Bard, qui comprend 580 logements, est l’une des plus grandes copropriétés de France. C’est un lieu vétuste, où règne
l’insalubrité et qui a connu en juin dernier un incendie qui a causé la mort d’une personne. M. Daubresse, qui est venu en juillet, a pu
constater l’état de ce quartier, totalement délaissé depuis trente ans par la majorité municipale. Il a annoncé un projet de rénovation,
d’un montant prévisionnel de 85 millions, auquel participent l’Etat et l’ensemble des collectivités locales. Hier, le président de la région a
annoncé, en séance plénière, que la région ne mettrait pas un sou dans le projet si l’Etat tardait à s’engager ! Avec retard, la ville de
Montpellier a déposé auprès de l’Agence nationale de rénovation urbaine un dossier de rénovation, pour le quartier du Petit Bard mais
également pour d’autres. Les moyens de financement n’étant pas illimités, cela risque de compromettre les engagements pris sur ce
dossier fondamentalement prioritaire.
Neuf mois plus tard, rien n’a changé et les habitants expriment leur mécontentement.
La majorité est en place depuis trente ans ! Il y a quinze jours, une quarantaine d’habitants du quartier ont fait irruption dans ma
permanence pour me demander d’interpeller le Gouvernement. Où en est le dossier ? Quand démarreront les travaux et quand les
premières familles seront-elles relogées, après démolition et reconstruction ? Le fait que le dossier déposé par la municipalité concerne
également d’autres quartiers - est-ce un piège ? - est-il de nature à compromettre la priorité donnée au Petit Bard ?
Nelly Olin, Ministre déléguée à l’intégration, à l’égalité des chances et à la lutte contre l’exclusion
Le programme national de rénovation urbaine vise à restructurer en profondeur, dans un objectif de mixité sociale et de développement
durable, les quartiers classés en zone urbaine sensible et, à titre exceptionnel, des quartiers aux caractéristiques analogues. Il
s’accompagne de financements d’une ampleur exceptionnelle, qui permettront de régler des situations jusqu’alors considérées comme
insolubles, telles que celle du Petit Bard. Mais l’importance de ces moyens rend indispensable la définition d’un projet pluriannuel et
global dont le délai de mise au point peut paraître long aux habitants qui connaissent au quotidien des situations difficiles.
Cependant, sans attendre, des actions ont été engagées. Pour faire face aux premiers travaux d’urgence demandés par l’administration
judiciaire de la copropriété du Petit Bard, l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat a dégagé 1,253 million, complété par une
aide de la ville et du conseil général. Sans attendre la décision de l’Agence nationale de rénovation urbaine, l’OPAC de Montpellier s’est
porté acquéreur de 122 logements dans la copropriété, ce qui a eu pour conséquence une diminution du reste à charge pour les
familles, un meilleur entretien des logements et une diminution des dettes de la copropriété. S’agissant du projet de rénovation urbaine,
la ville de Montpellier a effectivement déposé un dossier concernant le quartier du Petit Bard - Pergola, qui prévoit un investissement de
122 millions d’euros et sera examiné le 10 mars par le comité national d’engagement de l’ANRU. Deux autres dossiers seront ensuite
examinés : celui de La Paillade et celui du centre ville, dont la mise au point a demandé un délai supplémentaire.
La présentation quasi simultanée de ces trois projets n’est pas de nature à retarder l’opération de rénovation urbaine du Petit Bard ni à
remettre en cause son caractère prioritaire. Le démarrage des travaux pourrait intervenir très rapidement, puisque le comité national
d’engagement de l’Agence a la faculté d’identifier des opérations urgentes, pour lesquelles les travaux peuvent démarrer et les
financements être accordés sans attendre la signature définitive de la convention avec l’ANRU. Enfin, bien que la région ne participe
qu’à hauteur de 1% au financement du projet de rénovation urbaine, sa participation est indispensable, puisque l’ANRU accorde une
importance particulière à la mobilisation des différents partenaires. L’Etat, au travers de l’Agence, tiendra ses engagements et il est
indispensable que les collectivités tiennent les leurs.
Jacques Domergue, Député de l’Hérault
Je vous remercie de ces paroles rassurantes sur le caractère prioritaire du dossier du Petit Bard. Les habitants de ce secteur vivent
dans des conditions inacceptables et le drame de l’été dernier risque de se reproduire, puisque les travaux de sécurité indispensables
sont repoussés en attendant le lancement de la rénovation. Je regrette simplement que vous n’ayez pas donné de date précise pour
répondre à ces habitants.
Questions orales sans débat, mardi 1er mars 2005, Assemblée Nationale
http://www.ump.assemblee-nationale.fr/article.php3?id_article=3822
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Annexe n° 43
Plan de situation 54-56 rue Monge à Dijon
- 180 -
Annexe n° 44
Photo aérienne 54-56 rue Monge à Dijon
Photo Institut Géographique National à 60 m
54-56 rue Monge
- 181 -
Annexe n° 45
Photos 54-56 rue Monge
Façade sur rue Monge
Le porche
- 182 -
Annexe n° 46
Plan de situation 36 rue du Transvaal
- 183 -
Annexe n° 47
Photo aérienne 36 rue du Transvaal
36 rue du Transvaal
Photo Institut Géographique National à 30 m
- 184 -
Annexe n° 48
Photos 36 rue du Transvaal
Façade sur rue du Transvaal
Détail façade sur rue du Transvaal
Façade sur rue du Chaignot
Porte d’entrée
- 185 -
Annexe n°49
Plan de situation Groupe Jouvence, 6 A & B rue de Beaune à Dijon
- 186 -
Annexe n°50
Groupe Jouvence, 6 rue de Beaune 21000 DIJON
Photo aérienne Institut Géographique National à 30 m (ci-dessus) et à 60 m (ci-dessous)
On remarque bien la situation au milieu d’un quartier dont le reste de l’habitat est profondément différent
- 187 -
Annexe n°51
Photos Groupe Jouvence, 6 A & B rue de Beaune à Dijon
Vue d’ensemble du bâtiment
Bâtiment B vue de l’autre face
On remarque bien la structure extérieure de
l’immeuble délimitée en carrés formant chacun les
deux parties superposées des appartements duplex
Bâtiment B, hall d’entrée
Ouvrant sur la zone de stationnement entre les deux
immeubles
- 188 -
Annexe n°52
Le quartier de la Fontaine d’Ouche à DIJON
(Photos prise depuis l’observatoire du lac Kir)
- 189 -
Annexe n°53
Plan de situation Tour 43, 1 allée de la Source, Fontaine d’Ouche à Dijon
- 190 -
Annexe n°54
Tour 43
Tour 43, 1 allée de la Source Fontaine d’Ouche 21000 DIJON
Photo aérienne Institut Géographique Nationale à 30 m (ci-dessus) et 180 m (ci-dessous)
(On remarque bien la délimitation rectangulaire du quartier composé de bâtiments longs et de tours)
- 191 -
Annexe n°55
La Tour 43, 1 allée de la Source
à la Fontaine d’Ouche
Le hall d’entrée où l’on
remarque bien le panneau des
112 sonnettes de chacun des
appartements
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Annexe n°56 : L’administration judiciaire (1)
Les articles 29-1 à 29-3,29-4 et 29-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet
1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Article 29-1
Modifié par Loi n°2003-710 du 1 août 2003 art. 19 (JORF 2 août 2003).
Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans
l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal de grande instance statuant
comme en matière de référé ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président
du tribunal de grande instance ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15
p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic ou par le procureur de la République.
Le président du tribunal de grande instance charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures
nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les
pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de
l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26, et du conseil
syndical. Le conseil syndical et l'assemblée générale, convoqués et présidés par l'administrateur provisoire,
continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l'administrateur
provisoire. L'administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée. Il peut toutefois,
lorsque le bon déroulement de la mission le requiert, se faire assister par un tiers désigné par le président du
tribunal de grande instance sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération. Dans tous les cas, le syndic en
place ne peut être désigné au titre d'administrateur provisoire de la copropriété.
La décision désignant l'administrateur provisoire fixe la durée de sa mission. Le président du tribunal de grande
instance peut à tout moment modifier la mission de l'administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la
demande de l'administrateur provisoire, d'un ou plusieurs copropriétaires, du procureur de la République ou
d'office.
Article 29-2
Créé par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 III (JORF 24 juillet 1994).
Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut, pour les nécessités de
l'accomplissement de la mission confiée à l'administrateur provisoire et à la demande de celui-ci, suspendre ou
interdire, pour une période d'au plus six mois renouvelable une fois, toute action en justice de la part des
créanciers dont la créance contractuelle a son origine antérieurement à cette décision et tendant :
- à la condamnation du syndicat débiteur au paiement d'une somme d'argent ;
- à la résolution d'un contrat de fourniture d'eau, de gaz, d'électricité ou de chaleur pour défaut de paiement d'une
somme d'argent.
La décision de suspension ou d'interdiction provisoire des poursuites arrête toute voie d'exécution à l'encontre du
syndicat et suspend les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits.
Article 29-3
Créé par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 III (JORF 24 juillet 1994).
Les actions en justice et les voies d'exécution autres que celles suspendues, interdites ou arrêtées dans les
conditions prévues à l'article 29-2 sont poursuivies à l'encontre du syndicat après mise en cause de
l'administrateur provisoire.
- 193 -
Article 29-4
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 81 13° (JORF 14 décembre
2000).
Sur le rapport de l'administrateur provisoire précisant les conditions matérielles, juridiques et financières
mentionnées à l'article 28 et consignant l'avis des copropriétaires, le président du tribunal de grande instance,
statuant comme en matière de référé, peut prononcer aux conditions qu'il fixe la division si d'autres mesures ne
permettent pas le rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.
Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé désigne, pour chaque syndicat
des copropriétaires né de la division, la personne chargée de convoquer l'assemblée générale en vue de la
désignation d'un syndic.
Article 29-6
Transféré par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 81 15° (JORF 14 décembre
2000).
Les dispositions de la loi n° 84-148 du 1er mars 1984 relative à la prévention et au règlement amiable des
difficultés des entreprises et de la loi n° 85-98 du 25 janvier 1985 relative au redressement et à la liquidation
judiciaires des entreprises ne sont pas applicables aux syndicats de copropriétaires.
Anciennement : Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 29-4
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Les articles 62-1 à 62-14 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967* portant règlement
d’administration publique pour l’application de la loi du 10 juillet 1965
Article 62-1
Créé par Décret n°95-162 du 15 février 1995 art. 7, art. 8 (JORF 15 février 1995).
La demande tendant à la désignation d'un administrateur provisoire du syndicat est portée devant le président du
tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble.
Article 62-2
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 34 (JORF 4 juin 2004 en vigueur le
1er septembre 2004).
Lorsque la demande émane de copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat,
le président du tribunal de grande instance est saisi par la voie d'une assignation dirigée contre le syndicat
représenté par le syndic.
Lorsque la demande émane du syndic, le président du tribunal de grande instance est saisi par la voie d'une
requête accompagnée des pièces de nature à justifier de la demande après consultation du conseil syndical.
L'autorisation prévue à l'alinéa 1er de l'article 55 du présent décret n'est pas dans ce cas nécessaire.
Lorsque la demande émane du procureur de la République, il présente au président du tribunal de grande
instance une requête indiquant les faits de nature à motiver cette demande. Le président du tribunal, par les soins
du greffier, fait convoquer le syndicat représenté par le syndic, par acte d'huissier de justice, à comparaître dans
le délai qu'il fixe. A cette convocation est jointe la requête du procureur de la République.
Article 62-3
Toute demande tendant à la désignation d'un administrateur provisoire du syndicat est communiquée au
procureur de la République, qui est avisé, s'il y a lieu, de la date de l'audience.
Article 62-4
A l'effet de charger l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du
fonctionnement normal de la copropriété, et notamment de définir les pouvoirs dont l'exercice est confié à celui-ci,
le président du tribunal de grande instance peut ordonner toutes les mesures d'instruction légalement
admissibles. Il peut entendre le président du conseil syndical.
Article 62-5
L'ordonnance qui désigne l'administrateur provisoire fixe la durée et l'étendue de sa mission. Elle est portée à la
connaissance des copropriétaires dans le mois de son prononcé, à l'initiative de l'administrateur provisoire, soit
par remise contre émargement, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Cette communication reproduit soit le texte de l'article 490 du nouveau code de procédure civile s'il s'agit d'une
ordonnance du président statuant comme en matière de référé, soit le texte de l'article 496 du même code s'il
s'agit d'une ordonnance sur requête.
- 195 -
Article 62-6
L'ancien syndic est tenu à l'égard de l'administrateur provisoire des obligations prévues à l'article 18-2 de la loi du
10 juillet 1965.
Article 62-7
Lorsque l'administrateur provisoire est investi par le président du tribunal de grande instance de tout ou partie des
pouvoirs de l'assemblée générale, il doit avant de prendre à ce titre les décisions qui lui paraissent nécessaires à
l'accomplissement de sa mission, sauf urgence, recueillir l'avis du conseil syndical.
Il peut aussi convoquer les copropriétaires pour les informer et les entendre.
A ces occasions, il doit préciser le mode de financement pour la mise en œuvre de la ou des décisions
envisagées.
Article 62-8
Les décisions prises par l'administrateur provisoire sont mentionnées, à leur date, sur le registre des décisions
prévu à l'article 17 du présent décret.
Article 62-9
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 38 (JORF 4 juin 2004).
L'administrateur provisoire adresse copie aux copropriétaires de la ou des décisions prises et joint, s'il y a lieu,
l'appel de fonds correspondant.
Article 62-10
Lorsque l'administrateur provisoire du syndicat, pour les nécessités de l'accomplissement de sa mission, présente
une demande en application de l'article 29-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il saisit le président du tribunal
de grande instance par la voie d'une assignation dirigée contre chacun des créanciers concernés.
Article 62-11
L'administrateur provisoire du syndicat rend compte par écrit de sa mission au président du tribunal de grande
instance à la demande de celui-ci et en tout état de cause à la fin de sa mission.
Il dépose son rapport au secrétariat-greffe de la juridiction qui en adresse une copie au procureur de la
République et au syndic désigné.
Dans l'hypothèse où il rédige un pré-rapport, dans les conditions prévues à l'article 62-13, le secrétariat-greffe de
la juridiction adresse une copie de ce pré-rapport au procureur de la République et au président du conseil
syndical.
- 196 -
Article 62-12
Le syndic désigné informe les copropriétaires, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou
remise contre émargement, qu'ils peuvent prendre connaissance du rapport de l'administrateur provisoire à son
bureau, ou en tout autre lieu fixé par l'assemblée générale, pendant les heures ouvrables, dans le mois qui suit.
Un extrait du rapport peut être joint, le cas échéant, à la lettre. Une copie de tout ou partie du rapport peut être
adressée par le syndic désigné aux copropriétaires qui en feraient la demande, aux frais de ces derniers.
Article 62-13
Si un prérapport est déposé par l'administrateur provisoire avant la fin de sa mission, le prérapport est porté à la
connaissance des copropriétaires, à l'initiative de l'administrateur provisoire, dans les formes et conditions
prévues à l'article 62-12.
Article 62-14
Si les conclusions du rapport ou du prérapport de l'administrateur provisoire préconisent que certaines questions
soient soumises à l'assemblée générale, elles doivent être portées à l'ordre du jour de la prochaine assemblée
générale ou d'une assemblée générale convoquée spécialement à cet effet.
- 197 -
Les articles L 811-1, L811-2, L 814-3 et L 814-4 du code de Commerce
Article L811-1
(Loi nº 2001-420 du 15 mai 2001 art. 113 I 1º Journal Officiel du 16 mai 2001)
(Loi nº 2003-7 du 3 janvier 2003 art. 1 et art. 13 Journal Officiel du 4 janvier 2003)
(Loi nº 2005-845 du 26 juillet 2005 art. 158 V, art. 165 V Journal Officiel du 27 juillet 2005 en vigueur le 1er
janvier 2006 sous réserve art. 190)
Les administrateurs judiciaires sont les mandataires, personnes physiques ou morales, chargés par décision de
justice d'administrer les biens d'autrui ou d'exercer des fonctions d'assistance ou de surveillance dans la gestion
de ces biens.
Les tâches que comporte l'exécution de leur mandat leur incombent personnellement. Ils peuvent toutefois,
lorsque le bon déroulement de la procédure le requiert et sur autorisation motivée du président du tribunal,
confier sous leur responsabilité à des tiers une partie de ces tâches.
Lorsque les administrateurs judiciaires confient à des tiers des tâches qui relèvent de la mission que leur a
confiée le tribunal, ils les rétribuent sur la rémunération qu'ils perçoivent en application du décret prévu à l'article
L. 663-2.
Article L811-2
(Loi nº 2005-845 du 26 juillet 2005 art. 165 V Journal Officiel du 27 juillet 2005 en vigueur le 1er janvier 2006
sous réserve art. 190)
Nul ne peut être désigné en justice pour exercer ces fonctions, sous réserve des dispositions particulières à
certaines matières, notamment celles relatives aux mineurs et aux majeurs protégés, ou sous réserve des missions
occasionnelles qui peuvent être confiées aux membres des professions judiciaires et juridiques en matière civile,
s'il n'est inscrit sur la liste établie par une commission nationale instituée à cet effet.
Toutefois, à titre exceptionnel, le tribunal peut, par décision spécialement motivée et après avis du procureur
de la République, désigner comme administrateur judiciaire une personne physique justifiant d'une expérience ou
d'une qualification particulière au regard de la nature de l'affaire et remplissant les conditions définies aux 1º à 4º
de l'article L. 811-5.
Les personnes visées à l'alinéa précédent ne doivent pas, au cours des cinq années précédentes, avoir perçu à
quelque titre que ce soit, directement ou indirectement, une rétribution ou un paiement de la part de la personne
physique ou morale faisant l'objet d'une mesure d'administration, d'assistance ou de surveillance, d'une personne
qui détient le contrôle de cette personne morale ou de l'une des sociétés contrôlées par elle au sens des II et III de
l'article L. 233-16, ni s'être trouvées en situation de conseil de la personne physique ou morale concernée ou de
subordination par rapport à elle. Elles doivent, en outre, n'avoir aucun intérêt dans le mandat qui leur est donné et
n'être pas au nombre des anciens administrateurs ou mandataires judiciaires ayant fait l'objet d'une décision de
radiation ou de retrait des listes en application des articles L. 811-6, L. 811-12 et L. 812-4. Elles sont tenues
d'exécuter les mandats qui leur sont confiés en se conformant, dans l'accomplissement de leurs diligences
- 198 -
professionnelles, aux mêmes obligations que celles qui s'imposent aux administrateurs judiciaires inscrits sur la
liste. Elles ne peuvent exercer les fonctions d'administrateur judiciaire à titre habituel.
Les personnes désignées en application du deuxième alinéa doivent, lors de l'acceptation de leur mandat,
attester sur l'honneur qu'elles remplissent les conditions fixées aux 1º à 4º de l'article L. 811-5 qu'elles se
conforment aux obligations énumérées à l'alinéa précédent et qu'elles ne font pas l'objet d'une interdiction
d'exercice en application de l'avant-dernier alinéa de l'article L. 814-10.
Lorsque le tribunal nomme une personne morale, il désigne en son sein une ou plusieurs personnes physiques
pour la représenter dans l'accomplissement du mandat qui lui est confié.
Article L814-3
(Loi nº 2003-7 du 3 janvier 2003 art. 13, art. 27 Journal Officiel du 4 janvier 2003)
(Ordonnance nº 2006-346 du 23 mars 2006 art. 54 Journal Officiel du 24 mars 2006)
Une caisse dotée de la personnalité civile et gérée par les cotisants a pour objet de garantir le remboursement
des fonds, effets ou valeurs reçus ou gérés par chaque administrateur judiciaire et par chaque mandataire
judiciaire inscrit sur les listes, à l'occasion des opérations dont ils sont chargés à raison de leurs fonctions. Deux
magistrats du parquet sont désignés pour exercer, l'un en qualité de titulaire, l'autre de suppléant, les fonctions de
commissaire du Gouvernement auprès de la caisse.
L'adhésion à cette caisse est obligatoire pour chaque administrateur judiciaire et pour chaque mandataire
judiciaire inscrit sur les listes.
Les ressources de la caisse sont constituées par le produit d'une cotisation spéciale annuelle payée par chaque
administrateur judiciaire et par chaque mandataire judiciaire inscrit sur les listes.
Les cotisations payées par les administrateurs judiciaires et par les mandataires judiciaires sont affectées à la
garantie des seuls administrateurs judiciaires et mandataires judiciaires inscrits sur les listes.
Au cas où les ressources de la caisse s'avèrent insuffisantes pour exécuter ses obligations, elle procède à un
appel de fonds complémentaire auprès des professionnels inscrits sur les listes.
La garantie de la caisse joue sans que puisse être opposé aux créanciers le bénéfice de discussion prévu à
l'article 2298 du code civil et sur la seule justification de l'exigibilité de la créance et de la non-représentation des
fonds par l'administrateur judiciaire ou le mandataire judiciaire inscrits sur les listes.
La caisse est tenue de s'assurer contre les risques résultant pour elle de l'application du présent code.
Les recours contre les décisions de la caisse sont portés devant le tribunal de grande instance de Paris.
Article L814-4
Il doit être justifié par chaque administrateur judiciaire ainsi que par chaque mandataire judiciaire inscrit sur les
listes d'une assurance souscrite par l'intermédiaire de la caisse de garantie. Cette assurance couvre les
conséquences pécuniaires de la responsabilité civile encourue par les administrateurs judiciaires et les
mandataires judiciaires, du fait de leurs négligences ou de leurs fautes ou de celles de leurs préposés, commises
dans l'exercice de leurs mandats.
- 199 -
Annexe n°59
Le Monde ARGENT
DOSSIER
Ces copropriétés en difficulté
PRATIQUE
Article paru dans l'édition du 23.01.05
Qu'est-ce qu'un plan de sauvegarde d'une copropriété ?
Cette procédure a été introduite par le pacte de relance pour la ville de 1996. Elle se déroule en deux étapes. Tout
d'abord l'élaboration du plan par une commission composée d'au plus dix membres choisis parmi les services de
l'Etat et les collectivités locales concernées, ainsi que des personnes qualifiées, associations, bureaux d'études...
Une fois le plan élaboré sur la base de diagnostics techniques, sociaux, financiers, juridiques, ce qui peut prendre
plusieurs années, il est mis en œuvre par un opérateur désigné par le préfet.
Le plan de sauvegarde était prévu, à l'origine, sur deux ans, durée portée à cinq ans. Il permet d'accéder à de
multiples financements.
Quand un juge peut-il nommer un administrateur provisoire ?
Cette décision peut intervenir dans trois cas :
- l'absence de syndic, parce que l'assemblée générale n'a pu en désigner un ou parce que son mandat a expiré.
C'est le cas le plus fréquent ;
- l'empêchement ou la carence de syndic, par exemple lorsqu'un créancier n'est pas payé ;
- la situation de difficulté financière, c'est-à-dire, selon la loi, « si l'équilibre financier du syndicat des
copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de
l'immeuble ».
Quel est le rôle de l'administrateur provisoire ?
Il est fixé par le juge. Il peut se résumer à la convocation d'une assemblée générale pour désigner un nouveau
syndic, mais peut aussi être très étendu et doit, en théorie, être contrôlé par un rapport final. L'administrateur
provisoire peut prendre seul des décisions qui relèvent, ordinairement, des assemblées générales.
Sa nomination autorise la copropriété à demander la suspension des poursuites des créanciers et lui ouvre droit à
une aide juridictionnelle, pour mener ses éventuelles procédures. Les copropriétaires impécunieux peuvent, eux,
avoir accès au Fonds de solidarité logement pour payer leurs charges.
Qu'est-ce que le superprivilège d'une copropriété ?
Le superprivilège permet, depuis la loi habitat du 21 juillet 1994, à une copropriété de récupérer ses impayés en
priorité par rapport à tous les autres créanciers auprès d'un propriétaire débiteur à l'occasion de la vente de son
logement. Son instauration a été une petite révolution, car elle reconnaît que les créances d'une copropriété sont
prioritaires et supérieures même à une hypothèque légale, ce qui n'a guère plu aux banquiers.
Toutefois, la copropriété n'est prioritaire que pour les charges de l'exercice en cours et des deux précédents, et se
retrouve en concours avec les autres créanciers pour les dettes antérieures.
- 200 -
Annexe n°60 : Injonction de travaux de sécurité
Articles 18 à 22 de la loi 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de
programmation pour la ville et la rénovation urbaine
Chapitre IV
Dispositions relatives à la sécurité dans les immeubles collectifs à usage principal d'habitation et aux copropriétés en difficulté
Article 18
Le titre II du livre Ier du code de la construction et de l'habitation est complété par un chapitre IX intitulé « Sécurité des immeubles
collectifs à usage principal d'habitation » et comprenant les articles L. 129-1 à L. 129-7 ainsi rédigés :
« Art. L. 129-1. - Lorsque, du fait de la carence du ou des propriétaires, des équipements communs d'un immeuble collectif à usage
principal d'habitation présentent un fonctionnement défectueux ou un défaut d'entretien de nature à créer des risques sérieux pour la
sécurité des occupants ou à compromettre gravement leurs conditions d'habitation, le maire peut, par arrêté, prescrire leur remise en
état de fonctionnement ou leur remplacement, en fixant le délai imparti pour l'exécution de ces mesures.
« L'arrêté est notifié aux propriétaires et aux titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux tels qu'ils figurent au fichier immobilier de
la conservation des hypothèques. Lorsque l'immeuble est la propriété d'une société civile dont les parts donnent droit ou non à
l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, la notification est faite au gérant tel qu'il figure au registre du commerce où la
société est immatriculée. Lorsque les mesures prescrites ne portent que sur les parties communes d'un immeuble soumis aux
dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la notification aux copropriétaires
est valablement faite au syndicat des copropriétaires.
« A défaut de connaître l'adresse actuelle des personnes mentionnées à l'alinéa précédent ou de pouvoir les identifier, la notification les
situé l'immeuble ainsi que par affichage sur la façade de l'immeuble.
« Art. L. 129-2. - Si les propriétaires contestent les motifs de l'arrêté ou les mesures prescrites, ils peuvent demander à un expert de
procéder, contradictoirement et au jour fixé par l'arrêté, à la constatation de l'état des équipements et d'établir un rapport.
« Si, au terme du délai imparti, les mesures prescrites n'ont pas été exécutées et si les propriétaires n'ont pas cru devoir désigner
d'expert, il est procédé à la visite par l'expert désigné par le maire.
« Le tribunal administratif, après avoir convoqué les parties, statue, le cas échéant, sur le litige d'expertise et décide des mesures à
réaliser et du délai pour leur exécution. Il peut autoriser le maire à y faire procéder d'office et aux frais des propriétaires si cette
exécution n'a pas eu lieu au terme prescrit.
« Art. L. 129-3. - En cas d'urgence ou de menace grave et imminente, le maire, après en avoir informé les personnes visées au
deuxième alinéa de l'article L. 129-1, selon les modalités prévues à cet article, demande au juge d'instance de désigner un expert
chargé d'examiner l'état des équipements communs dans un délai de vingt-quatre heures suivant sa désignation.
« Si le rapport de l'expert constate l'urgence ou la menace grave et imminente, le maire ordonne les mesures provisoires permettant de
garantir la sécurité des occupants et, si nécessaire, l'évacuation de l'immeuble.
« Dans le cas où ces mesures provisoires ne sont pas exécutées dans le délai imparti par l'arrêté, le maire peut les faire exécuter
d'office et aux frais des propriétaires et des titulaires de droits réels immobiliers concernés.
« Il est ensuite procédé conformément à l'article L. 129-2.
« Art. L. 129-4. - Le montant des frais afférents à l'exécution d'office des mesures prescrites est avancé par la commune et recouvré
comme en matière d'impôts directs.
« Art. L. 129-5. - A Paris, les compétences du maire prévues aux articles L. 129-1 à L. 129-4 sont exercées par le préfet de police.
« Art. L. 129-6. - Le maire exerce les compétences visées au présent chapitre au nom de l'Etat. En cas de carence du maire, le
représentant de l'Etat peut se substituer dans les conditions visées au 1° de l'article L. 2215-1 du code général des collectivités
territoriales.
« Art. L. 129-7. - Un décret en Conseil d'Etat détermine les conditions d'application du présent chapitre et établit la liste des équipements
communs visés à l'article L. 129-1. »
- 201 -
Article 19
L'avant-dernier alinéa de l'article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est
complété par trois phrases ainsi rédigées :
« L'administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée. Il peut toutefois, lorsque le bon déroulement de la
mission le requiert, se faire assister par un tiers désigné par le président du tribunal de grande instance sur sa proposition et rétribué sur
sa rémunération. Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d'administrateur provisoire de la copropriété. »
Article 20
Le chapitre V du titre Ier du livre VI du code de la construction et de l'habitation est complété par deux articles L. 615-6 et L. 615-7 ainsi
rédigés :
« Art. L. 615-6. - Lorsque, dans un immeuble collectif à usage principal d'habitation, le propriétaire, la société civile immobilière, le
syndicat des copropriétaires, la société d'attribution ou la société coopérative de construction est, en raison de graves difficultés
financières ou de gestion et de l'importance des travaux à mettre en œuvre, dans l'incapacité d'exercer ses missions de gestion et
d'assurer la conservation de l'immeuble ou que la sécurité des occupants est gravement menacée, le président du tribunal de grande
instance, statuant comme en matière de référé ou sur requête, peut, sur saisine du maire ou du président de l'établissement public de
coopération intercommunale compétent en matière de logement sur le territoire duquel est implanté l'immeuble, désigner un expert
chargé de constater la nature et l'importance des travaux à mettre en œuvre ainsi que le déséquilibre financier du propriétaire, du
syndicat ou de la société assurant la gestion de l'immeuble. La saisine peut être également effectuée, après accord du maire ou du
président de l'établissement public, par le préfet, le syndic, l'administrateur provisoire défini à l'article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet
1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat.
« Les résultats de l'expertise sont notifiés au propriétaire, au syndicat des copropriétaires ou, s'il y a lieu, à l'administrateur provisoire
défini à l'article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ou au représentant légal de la société d'attribution, de la société civile
immobilière ou de la société coopérative de construction, avec mention du délai dans lequel un rapport de contre-expertise peut être
présenté.
« Le président du tribunal de grande instance peut, au vu des conclusions de l'expertise et après avoir entendu les parties dûment
convoquées, déclarer l'état de carence du propriétaire, de la société civile immobilière, du syndicat des copropriétaires, de la société
d'attribution ou de la société coopérative de construction.
« La décision du président du tribunal de grande instance est notifiée au propriétaire, au syndicat des copropriétaires, à l'administrateur
provisoire ou au représentant légal de la société d'attribution, de la société civile immobilière ou de la société coopérative de
construction, à l'auteur de la saisine, à chacun des copropriétaires et au maire de la commune ou au président de l'établissement public
de coopération intercommunale compétent en matière de logement.
« A défaut de connaître l'adresse actuelle des personnes mentionnées à l'alinéa précédent ou de pouvoir les identifier, la notification les
situé l'immeuble ainsi que par affichage sur la façade de l'immeuble.
« Art. L. 615-7. - Lorsque l'état de carence a été déclaré, l'expropriation de l'immeuble est poursuivie, dans les conditions fixées par le
code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, au profit de la commune ou de l'établissement public de coopération
intercommunale compétent en matière de logement afin de mettre en œuvre des actions ou opérations concourant à la réalisation
d'objectifs de rénovation urbaine et de politique locale de l'habitat. »
Article 21
Au 2° bis de l'article L. 21-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, après les mots : « les immeubles expropriés et
situés dans un ensemble immobilier faisant l'objet d'un plan de sauvegarde en application de l'article L. 615-1 du code de la construction
et de l'habitation », sont insérés les mots : « ou pour lesquels l'état de carence a été déclaré en application de l'article L. 615-6 du même
code ».
Article 22
L'article 2 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Aux mêmes conditions, il peut être accordé aux syndicats des copropriétaires d'immeubles soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, lorsque l'immeuble fait l'objet d'un plan de sauvegarde en application de l'article L.
615-1 du code de la construction et de l'habitation ou lorsqu'un administrateur provisoire est désigné en application de l'article 29-1 de la
loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, pour l'exercice des actions de recouvrement des créances tant en demande qu'en défense. »
- 202 -
Annexe n°61 : Dispositions en faveur du logement
Articles 91 & 92 de la loi 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation
pour la cohésion sociale
Article 91
La loi n° 2003-710 du 1er août 2003 précitée est ainsi modifiée :
1° Dans le dernier alinéa de l'article 6, l'année : « 2008 » est remplacée par l'année : « 2011 », les mots : « offre
nouvelle de 200 000 logements locatifs sociaux » sont remplacés par les mots : « offre nouvelle de 250 000
logements locatifs sociaux », les mots : « réhabilitation de 200 000 logements locatifs sociaux » sont remplacés
par les mots : « réhabilitation de 400 000 logements locatifs sociaux » et les mots : « démolition de 200 000
logements » sont remplacés par les mots : « démolition de 250 000 logements, cet effort global devant tenir
compte des besoins spécifiques des quartiers concernés » ;
2° Dans la première phrase de l'article 7, l'année : « 2008 » est remplacée par l'année : « 2011 » et le montant : «
2,5 milliards d'euros » est remplacé par le montant : « 4 milliards d'euros ».
Article 92
I. - L'article 1384 A du code général des impôts est ainsi modifié :
1° Après la deuxième phrase du deuxième alinéa du I, il est inséré une phrase ainsi rédigée :
« En Guadeloupe, en Guyane, à la Martinique et à La Réunion, l'exonération s'applique aux constructions de
logements neufs à usage locatif et affectés à l'habitation principale lorsqu'elles sont financées à concurrence de
plus de 50 % au moyen d'un prêt prévu à l'article R. 372-1 du code de la construction et de l'habitation. » ;
2° Dans la dernière phrase du même alinéa, après les mots : « aux articles R. 331-14 à R. 331-16 », sont insérés
les mots : « ou aux articles R. 372-9 à R. 372-12 » ;
3° Après le I bis, il est inséré un I ter ainsi rédigé :
« I ter. - Pour les constructions de logements mentionnées au deuxième alinéa du I, la durée de l'exonération est
portée à vingt-cinq ans, lorsqu'elles bénéficient d'une décision d'octroi de subvention ou de prêt aidé prise entre
le 1er juillet 2004 et le 31 décembre 2009. »
II. - L'article 1384 C du même code est ainsi modifié :
1° Dans le premier alinéa, après les mots : « de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation »,
sont insérés les mots : « ou au moyen d'un financement prévu à l'article R. 372-1 du même code » ;
2° Le même alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée :
« La durée de l'exonération est portée à vingt-cinq ans lorsque la décision de subvention ou de prêt intervient
entre le 1er juillet 2004 et le 31 décembre 2009. » ;
3° Il est complété par un II ainsi rédigé :
« II. - Sont exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de quinze ans les logements
détenus, directement ou indirectement par le biais d'une filiale à participation majoritaire, par l'Etablissement
public de gestion immobilière du Nord - Pas-de-Calais créé par l'article 191 de la loi n° 2000-1208 du 13
décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains lorsque ces logements sont améliorés au
moyen d'une aide financière de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat et qu'ils font l'objet d'une
- 203 -
convention avec l'Etat fixant les conditions de leur occupation et le niveau de ressources auquel est soumise leur
attribution dans des conditions définies par décret. L'exonération de quinze ans est applicable à compter de
l'année qui suit celle de l'achèvement des travaux d'amélioration pour les logements dont lesdits travaux sont
achevés depuis le 1er juillet 2004. La durée de l'exonération est portée à vingt-cinq ans lorsque la décision de
subvention intervient entre le 1er juillet 2004 et le 31 décembre 2009.
« Pour bénéficier de l'exonération, le propriétaire doit satisfaire aux obligations déclaratives prévues au I pour les
immeubles mentionnés au 4° de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation. La déclaration
doit préciser la date de décision et de versement de subvention par l'Agence nationale pour l'amélioration de
l'habitat ainsi que la date d'achèvement des travaux d'amélioration. » ;
4° Le deuxième alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée :
« La durée de l'exonération est portée à vingt-cinq ans lorsque la décision de subvention de l'Agence nationale
pour l'amélioration de l'habitat intervient entre le 1er juillet 2004 et le 31 décembre 2009. »
III. - L'article 1388 bis du même code est ainsi modifié :
1° Dans le dernier alinéa du II, l'année : « 2006 » est remplacée par l'année : « 2007 » ;
2° Après le II, il est inséré un II bis ainsi rédigé :
« II bis. - Ouvrent également droit à l'abattement prévu au I les logements faisant l'objet d'une convention
globale de patrimoine définie à l'article L. 445-1 du code de la construction et de l'habitation passée entre le
propriétaire et l'Etat.
« Cet abattement s'applique aux impositions établies au titre des années 2006 à 2009 et à compter du 1er janvier
de l'année suivant celle de la signature de la convention. » ;
3° Dans la deuxième phrase du III, les mots : « la convention visée au II et des documents » sont remplacés par
les mots : « la convention visée au II ou au II bis ainsi que des documents ».
IV. - Les dispositions du IV de l'article 42 de la loi de finances pour 2001 (n° 2000-1352 du 30 décembre 2000)
sont applicables aux pertes de recettes résultant du II bis de l'article 1388 bis du code général des impôts, quelle
que soit la collectivité concernée.
V. - Le code général des collectivités territoriales est ainsi modifié :
1° L'article L. 2335-3 est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Toutefois, les pertes de recettes pour les communes résultant de l'allongement de quinze à vingt-cinq ans des
exonérations de taxe foncière sur les propriétés bâties prévues aux articles 1384 A et 1384 C du code général des
impôts sont compensées intégralement. » ;
2° L'article L. 5214-23-2 est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Les pertes de recettes que la communauté de communes subit du fait de l'allongement de quinze à vingt-cinq
ans des exonérations de taxe foncière sur les propriétés bâties prévues aux articles 1384 A et 1384 C du code
général des impôts sont compensées conformément aux dispositions de l'article L. 2335-3 du présent code. » ;
3° L'article L. 5215-35 est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Les pertes de recettes que la communauté urbaine subit du fait de l'allongement de quinze à vingt-cinq ans des
exonérations de taxe foncière sur les propriétés bâties prévues aux articles 1384 A et 1384 C du code général des
impôts sont compensées conformément aux dispositions de l'article L. 2335-3 du présent code. » ;
4° Le chapitre IV du titre III du livre III de la troisième partie est complété par une section 4 ainsi rédigée :
« Section 4
- 204 -
« Subventions de fonctionnement sans affectation spéciale
« Art. L. 3334-17. - Les pertes de recettes que le département subit du fait de l'allongement de quinze à vingtcinq ans de la durée des exonérations de taxe foncière sur les propriétés bâties prévues aux articles 1384 A et
1384 C du code général des impôts sont compensées par une subvention de l'Etat, déterminée dans les mêmes
conditions que l'allocation servie aux communes conformément aux dispositions de l'article L. 2335-3 du présent
code. » ;
5° Le chapitre II du titre III du livre III de la quatrième partie est complété par une section 4 ainsi rédigée :
« Section 4
« Subventions de fonctionnement sans affectation spéciale
« Art. L. 4332-11. - Les pertes de recettes que la région subit du fait de l'allongement de quinze à vingt-cinq ans
de la durée des exonérations de taxe foncière sur les propriétés bâties prévues aux articles 1384 A et 1384 C du
code général des impôts sont compensées par une subvention de l'Etat, déterminée dans les mêmes conditions
que l'allocation servie aux communes conformément aux dispositions de l'article L. 2335-3 du présent code. »
- 205 -
Annexe n°62
o
N 491
ASSEMBLÉE NATIONALE
CONSTITUTION DU 4 OCTOBRE 1958
DOUZIÈME LÉGISLATURE
Enregistré à la Présidence de l'Assemblée nationale le 18 décembre 2002.
PROPOSITION DE LOI
visant à créer un Observatoire national de la copropriété.
(Renvoyée à la commission des lois constitutionnelles, de la législation et de l'administration
générale de la République, à défaut de constitution d'une commission spéciale dans les délais
prévus par les articles30 et 31 du Règlement.)
PRÉSENTÉE
par MM. Christian JEANJEAN, Manuel AESCHLIMANN, Marc BERNIER, LoÏc BOUVARD, Roland
CHASSAIN, Dino CINIERI, Paul-Henri CUGNENC, Jean-Pierre DECOOL, Jacques DOMERGUE,
Philippe DUBOURG, Jean-Michel FERRAND, André FLAJOLET, Mme Arlette FRANCO,
MM. Franck GILARD, Maurice GIRO, Jean-Pierre GRAND, Louis GUÉDON, JoËl HART, Patrick
LABAUNE, Jacques LE GUEN, Arnaud LEPERCQ, Jean-Pierre LE RIDANT, Céleste LETT,
Mme GeneviÈve LEVY, MM. Lionnel LUCA, Daniel MACH, Mme Muriel MARLAND-MILITELLO,
MM.Christian MÉNARD, Pierre MOREL-A-L'HUISSIER, Étienne MOURRUT, Bernard PERRUT,
Mme Josette PONS, MM. Daniel POULOU, Christophe PRIOU, Didier QUENTIN, Éric RAOULT,
Jacques REMILLER, Mme Julianna RIMANE, MM. Jean-Marc ROUBAUD, Max ROUSTAN,
Francis SAINT-LÉGER, André SAMITIER, Léon VACHET, Jean-Sébastien VIALATTE, Philippe
VITEL et Michel VOISIN,
Députés.
Copropriété.
EXPOSÉ DES MOTIFS
Mesdames, Messieurs
L'évolution économique, la concurrence européenne, la multiplication de la législation, l'apparition
de syndicats de copropriétés en difficulté font émerger depuis quelques années de graves
problèmes de gestion des copropriétés : impayés, réparations, dégradations, délinquance,
situation précaire de copropriétaires endettés ou privés d'emploi.
La recrudescence de ces événements fait apparaître le caractère obsolète de la réglementation en
même temps qu'émerge la spécificité de l'activité du syndic. L'exercice de l'activité de syndic est
actuellement régie par la loi du 2 janvier 1970 et le décret du 20 janvier 1972. Le syndic administre
et représente une personne morale, le syndicat.
Il convient d'étudier, en liaison avec les professionnels de la copropriété, les conditions d'accès, la
formation continue, l'éthique, un contrôle de l'existence des garanties suffisantes à l'activité de
syndic.
L'information relative à la connaissance du parc immobilier en copropriété ne figure pas dans les
statistiques usuelles. Les sociétés sont immatriculées et les associations déclarées mais il n'existe
nul recensement des syndicats de copropriété.
Un inventaire permettrait de connaître le nombre de lots, d'identifier le syndic et ainsi de débusquer
les syndics clandestins. Il est nécessaire d'envisager une déclaration des syndicats et de leur
syndic au greffe du tribunal d'instance de la structure de l'immeuble.
L'une des difficultés à l'origine des impayés réside souvent dans l'imprévision du montant des
charges qui place l'accédant dans une situation délicate dans la mesure où il doit, en même temps,
faire face au remboursement de son prêt. Le propriétaire ne dispose d'aucune référence pour
déterminer si la gestion est onéreuse ou non.
Il semble nécessaire de créer un organisme indépendant capable, entre autres, d'établir une
typologie des immeubles, de leurs équipements et des services afférents, et d'en dresser le coût
d'entretien et de fonctionnement. Les résultats de cette observation seraient mis à disposition du
- 206 -
public. Cette observation nécessite la collaboration des syndics. Cette approche permettrait aux
accédants, aux copropriétaires, aux syndics, d'être renseignés sur les coûts de gestion.
L'administrateur provisoire des copropriétés en difficulté est désigné par le président du tribunal de
grande instance parmi les administrateurs judiciaires (civils ou commerciaux), parmi les
administrateurs de biens ou des experts ayant la confiance du président. Aucune de ces
personnes n'a reçu une formation adaptée à la mission polyvalente qui leur est confiée (juridique,
financière, technique, sociale, psychologique). De plus, se posent des questions d'assurances et
de garanties des fonds détenus par rapport aux administrateurs judiciaires.
L'Observatoire de la copropriété établirait la sélection de personnes spécialisées, donnant toutes
les garanties d'aptitude, de compétence et d'assurances (sans pour autant créer un « corps »)
inscrits sur une liste régionale ou départementale, lesquelles accepteraient les contraintes de telles
missions.
Enfin, on constate une ignorance des copropriétaires sur l'organisation et le fonctionnement d'un
syndicat de copropriétaires.
Il faut envisager :
- de remettre à chaque acquéreur le texte de la loi et des décrets à jour à la date de l'acte;
- une information diffusée par l'administration sur Internet ou par CD-Rom.
L'Observatoire national de la copropriété étudierait la possibilité d'obtention d'une aide
juridictionnelle aux syndicats en difficulté au moins pour le recouvrement des impayés et pour la
défense aux poursuites exercées par les créanciers contre le syndicat.
L'objet de cette proposition de loi est donc de créer l'Observatoire national de la copropriété.
PROPOSITION DE LOI
er
Article 1
Il est créé un Observatoire national de la copropriété.
Article 2
L'Observatoire national de la copropriété est chargé de collecter toutes les informations utiles à la
connaissance du parc immobilier en copropriété permettant d'en dresser le coût d'entretien et de
fonctionnement en rapport avec la typologie des immeubles, de leurs équipements et des services
afférents. Cette observation sera faite en étroite collaboration avec les syndics. Les résultats de
cette observation seront mis à disposition du public.
Article 3
L'Observatoire national de la copropriété est chargé d'étudier, en liaison avec les professionnels
de la copropriété, les conditions d'accès, la formation continue, l'éthique de l'activité de syndic.
Article 4
L'Observatoire national de la copropriété dressera une liste par région d'administrateurs
spécialisés dans la gestion de copropriétés en difficulté, donnant toutes les garanties d'aptitude de
compétence et d'assurances.
Article 5
L'Observatoire national de la copropriété mettra à la disposition de chaque acquéreur une
documentation (textes de lois, CD-Rom) sur l'organisation et le fonctionnement des syndicats de
copropriétaires.
Article 6
L'Observatoire national de la copropriété étudiera les possibilités juridiques de déclarations
d'existence des syndicats et de leur syndic pour transmission au greffe du tribunal d'instance du
lieu de résidence de l'immeuble.
Article 7
L'Observatoire national de la copropriété mettra en place des formations adaptées à la mission
polyvalente exigée pour l'administration provisoire de copropriétés en difficultés (juridique,
financière, technique, sociale, psychologique).
Article 8
L'Observatoire national de la copropriété étudiera la possibilité d'obtention de l'aide juridictionnelle
pour les syndicats en difficulté.
Article 9
L'Observatoire national de la copropriété est dirigé par un conseil d'administration dont la
composition est fixée par décret. Il comprend les représentants de tous les acteurs de la
copropriété.
Article 10
Dans chaque région, l'Observatoire national de la copropriété disposera d'une antenne régionale
chargée de recueillir les données par région, de les analyser et de les communiquer à
- 207 -
l'Observatoire national.
Article 11
Les charges éventuelles qui résulteraient pour l'Etat de l'application de la présente loi sont
compensées, à due concurrence, par la création d'une taxe additionnelle aux tarifs visés aux
articles 575 et 575 A du code général des impôts.
_______________
N° 0491 - Proposition de loi visant à créer un Observatoire national de la copropriété (M. Christian
Jeanjean)
© Assemblée nationale
Création d'un Observatoire national de la copropriété
( 24 février 2005 )
(Les informations concernant les réunions à venir ont un caractère prévisionnel et sont susceptibles d'être modifiées)
Travaux préparatoires
Assemblée nationale 1re lecture
re
Assemblée nationale - 1 lecture
Proposition de loi de M. Christian JEANJEAN et plusieurs de ses collègues visant à créer
un Observatoire national de la copropriété, n° 491, déposée le 18 décembre 2002
et renvoyée à la commission des lois constitutionnelles, de la législation et de
l'administration générale de la république
© Assemblée nationale
- 208 -
Annexe n°63 :
Article de l’A.R.C. sur le fonds de travaux obligatoire
POUR TRAITER PREVENTIVEMENT LE PROBLEME DES
COPROPRIETES EN DIFFICULTE ET FACILITER LA REALISATION
DES TRAVAUX ASCENSEURS ET PLOMB :
des provisions " travaux " obligatoires et un plan d'épargne copropriété
Plus le temps avance, plus nous sommes persuadés que le seul moyen d'une part d'éviter la
dégradation irréversible de millier de copropriétés, d'autre part d'éviter le sous-entretien de
milliers d'autres, est :
· de rendre obligatoire en copropriété la constitution de " fonds travaux " ;
· de mettre en place un produit d'épargne travaux adapté aux copropriétés.
1- L'efficacité d'un fonds travaux
- Toutes les copropriétés qui disposent d'un fonds de travaux placé (donc intouchable) sont
des copropriétés où les décisions de gros travaux sont simplifiées et effectives.
- A contrario, celles qui n'en disposent pas ont beaucoup de mal, le jour venu, à faire prendre
les décisions nécessaires, ceci d'autant plus que les travaux sont lourds et les familles
modestes, naturellement…
2- Une épargne volontaire quasi-impossible
- La loi prévoit bien une obligation de délibérer sur l'ouverture d'un " fonds travaux " mais
elle n'oblige pas à ouvrir ce fonds. Conséquence : 5 % à peine des copropriétés en sont
pourvues.
- Pourquoi cela ?
· ceux qui ont les moyens financiers refusent une épargne obligatoire NON rémunérée ou
très mal rémunérée (parfois en raison des frais prélevés par le syndic) ;
· ceux qui n'ont pas les moyens refusent naturellement cette charge supplémentaire.
- 209 -
3- La solution proposée
- Créer un produit spécial d'épargne travaux pour les copropriétés qui permettrait de justifier
et de rémunérer cet effort d'épargne et ôterait tout argument fondé à ceux qui ont les moyens
financiers.
- Rendre ce fonds obligatoire pour tous par voie législative (ce qui est le cas au QUÉBEC et
en Allemagne, par exemple) et ne pas le limiter aux travaux à réaliser sous trois ans.
4- Les effets attendus
- Nous attendons trois effets :
1) le traitement préventif des copropriétés difficiles ou fragiles ;
2) la réalisation moins traumatisante des travaux obligatoires prévus à échéance 2013
(ascenseur, plomb) ;
3) plus généralement la mise en place d'une politique d'entretien patrimoniale dans les
copropriétés.
- Il est évident qu'au-delà nous aurons un formidable outil de financement des travaux et donc
de maintien d'un taux d'emploi très fort dans le " bâtiment ".
ARC - Octobre 2003.
- 210 -
BIBLIOGRAPHIE
BIBLIOGRAPHIE
Ouvrages
ARC (association des responsables de copropriété), Petit guide méthodologique pour le
repérage des copropriétés en difficulté en Ile-de-France, Paris, Caisse des dépôts et
Consignations et du Conseil régional d’Ile-de-France, 2002, 39 p.
ATIAS Christian, Droit Civil, Les Biens, 8ème édition, Paris, Litec, 2005, 457 p.
CAPOULADE Pierre, Claude GIVERDON, François GIVORD, La copropriété, 5ème édition,
Paris : Dalloz, 2005, 709 p.
CODE CIVIL, Edition 2006, 105ème édition, Paris, Dalloz.
Copropriétés dégradées : le devoir d’ingérence, Paris, Diagonal n° 135, janvier-février 1999,
p. 32-57
LEFEUVRE Marie-Pierre, La copropriété en difficulté : faillite d’une structure de confiance,
Paris, Editions de l’Aube, 1999, 184 p.
Ministère de la Justice ; Ministère de l’équipement, des transports et du logement ; Délégation
Interministérielle à la Ville ; ANAH ; Caisse des dépôts - Copropriétés en difficulté : le plan
de sauvegarde, Paris, 1998, volume 1, 38 p., volume 2, 29 p.
STEBE Jean-Marc, Le logement social, Paris, P.U.F., 1998, 128 p.
STEBE Jean-Marc., La réhabilitation de l’habitat social en France, Paris, P.U.F., 1998, 128 p
ZITTOUN Ph., La politique du logement, Paris, l’Harmattan, 2001, 290 p.
Publications et rapports
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2004, 7 p.
Direction Régionale de l’Equipement d’Ile de France, Atelier sur les copropriétés en
difficulté, Division de l’habitat groupe études et stratégies du logement, septembre 1999-mai
2000, 158 p.
Direction Régionale de l’Equipement d’Ile de France, La copropriété en difficulté : état des
lieux, Division de l’urbanisme et du schéma directeur, division de l’habitat et de la ville,
décembre 1996, 42 p.
- 211 -
Fondation Abbé Pierre pour le Logement des Défavorisés, 10ème rapport annuel 2005 sur
l’état du mal logement, février 2005, 278 p.
Fondation Abbé Pierre pour le Logement des Défavorisés, l’état du mal logement en Franc,
rapport annuel 2006, février 2006, 280 p.
LANNOU Maire-Annick (Ville et Habitat) sous la direction d’Olivier MILAN et Virginie
BATHELIER, Ateliers sur les copropriétés en difficulté, animés par Ville et Habitat pour la
direction Régionale de l’Equipement d’Ile de France, septembre 1999-mai 2000, 6 p.
RASTOLL Frédérique, Copropriétés en difficulté, Rapport du Conseil Economique et Social
présenté au nom de la section du cadre de vie, 11 septembre 2002, 104 p.
VORMS Bernard, ANIL, Etude : Difficultés des copropriétés et copropriété en difficulté, un
éclairage étranger, ANIL Habitat Actualité, décembre 2005, 47 p.
Articles
Pratique, dossier « Ces copropriétés en difficulté », Qu’est ce qu’un plan de sauvegarde
d’une copropriété ?, Le Monde Argent, 23 janvier 2005
REY-LEFEBVRE Isabelle, Ces copropriétés en difficulté, Le Monde Argent, 23 janvier
2005
REY-LEFEBVRE Isabelle, Des remèdes difficiles à administrer, Le Monde Argent, 23
janvier 2005
REY-LEFEBVRE Isabelle, Syndics : quand les garants de défilent, Le Monde Argent, 16
octobre 2005
TRUBUIL Guy, Les habitants du Petit-Bard, à Montpellier, ont décroché 80 millions d'euros
pour leur quartier, Le Monde, 29 juillet 2004
Notes de cours
FORTUNET F., Maître de Conférences à la faculté de Droit et Sciences Politiques de Dijon,
chapitre sur la question de l’habitat populaire, cours de l’histoire de l’Habitat, année scolaire
2005-2006.
Entretien
Cabinet d’administration d’immeubles SOULARD, une personne responsable de copropriétés
(elle a souhaité rester anonyme), mardi 30 mai 2006.
- 212 -
Sites Internet
ANIL, anil.org, Adresse URL : http://www.anil.org/
ARC, unarc.asso.fr, Adresse URL : http://www.unarc.asso.fr/
ASSEMBLEE NATIONALE, assemblee-nationale.fr, Adresse URL : http://www.assembleenationale.fr/
CONSEIL ECONOMIQUE ET SOCIAL, conseil-economique-et-social.fr, Adresse URL :
http://www.conseil-economique-et-social.fr/
COUR DE CASSATION, Courdecassation.fr, Adresse URL : http://www.courdecassation.fr/
DROIT DE LA COPROPRIETE, copropriete/index.htm#Sommaire, Adresse URL :
http://sos-net.eu.org/copropriete/index.htm#Sommaire
FONDATION
ABBE
PIERRE,
http://www.fondation-abbe-pierre.fr/
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GOOGLE MAPS France, google maps France, Adresse URL : http://maps.google.fr/
INSEE, insee.fr, Adresse URL : http://www.insee.fr/fr/home/home_page.asp
LE MONDE, Le Monde.fr, Adresse URL : http://abonnes.lemonde.fr/web/sequence/0,23208,1-0,0.html
LE PORTAI LDE LA COPROPRIETE, mon.immeuble.com, Adresse URL : http://www.monimmeuble.com/index.htm
LEGIFRANCE, Légifrance.gouv.fr, Adresse URL : http://www.legifrance.gouv.fr/
MINISTERE
DE
L’EQUIPEMENT,
http://www.equipement.gouv.fr/
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DU
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http://www.logement.gouv.fr/
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Cohesionsociale.gouv.fr,
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PAGES JAUNES, pagesjaunes.fr, Adresse URL : http://www.pagesjaunes.fr/pb.cgi
SENAT, senat.fr, Adresse URL : http://www.senat.fr/
WIKIPEDIA, l’Encyclopédie Libre,
http://fr.wikipedia.org/wiki/Accueil
wikipedia.org/wiki/Accueil,
Adresse
URL :
- 213 -
TABLE DES MATIÈRES
Préambule……………………………………………………. page 3
Introduction………………………………………………….. page 5
Brefs rappels sur la copropriété………………………………… page 5
Survol des textes réglementant les immeubles en copropriété……………. page 5
Forme particulière de la propriété immobilière…………………………... page 6
Les immeubles collectifs à travers l’histoire…………………… page 8
La naissance des immeubles collectifs……………………………………. page 8
L’évolution et l’expansion des immeubles collectifs……………………... page 8
Le développement des villes……………………………………………………….
Le développement de l’habitat social……………………………………………...
page 8
page 9
Les sources des difficultés……………………………………….. page 9
La privatisation d’une partie du parc social……………………………….
La dégradation d’une partie du parc privé………………………………...
page 9
page 9
Les propriétaires occupants………………………………………………………...
Les propriétaires bailleurs………………………………………………………….
Eléments transversaux……………………………………………………………..
page 10
page 10
page 11
Chapitre I : La dégradation des copropriétés : un
problème aux causes multiples……………………………... page 13
Section I : Les constats des difficultés………………………….. page 13
A) Ampleur des chiffres…………………………………………………... page 13
B) Ages des copropriétés…………………………………………………. page 14
Section II : Les causes des difficultés…………………………… page 15
A)
B)
C)
D)
E)
Les causes économiques………………………………………………
Les causes sociologiques……………………………………………...
Les causes juridiques………………………………………………….
Les causes techniques…………………………………………………
Les causes liées à une gestion défaillante……………………………..
page 16
page 16
page 16
page 17
page 18
Section III : Les définitions de la dégradation……………….. page 19
A) Copropriétés en difficulté et fragiles………………………………….. page 19
1.
2.
En difficulté…………………………………………………………………
Fragiles……………………………………………………………………...
page 19
page 19
B) Dégradations visées par la loi………………………………………… page 20
C) Approche sémantique…………………………………………………. page 21
Chapitre II : La gestion des copropriétés dégradées : un
défi pour les syndics…………………………………………. page 22
Section I : Les pouvoirs du syndic en phase normale………... page 22
Sous section I : L’exercice des pouvoirs du syndic : contexte
général………………………………………………………………...
A) Notions générales sur les pouvoirs du syndicat………………..
B) Sur mandat de l’Assemblée Générale………………………….
C) En application de la loi…………………………………………
page 23
page 23
page 23
page 23
- 214 -
Sous section II : Les moyens de recouvrement des impayés de
charges………………………………………………………………... page 24
A) La constitution d’une hypothèque…………………………... page 25
1)
2)
B)
Vente des parties communes…………………………………….
Constitution de l’hypothèque elle-même………………………..
page 25
page 26
L’exercice du privilège immobilier spécial………………….
page 27
1)
2)
page 28
page 29
Le retard de charges pendant la jouissance……………………...
En cas de vente amiable…………………………………………
a.
b.
c.
d.
3)
Le questionnaire préalable……………………………………………
Le certificat « article 20 »…………………………………………….
L’opposition au paiement du prix de vente…………………………..
La notification………………………………………………………...
En cas de vente judiciaire……………………………………….
a.
b.
c.
La vente sur saisie immobilière………………………………………
L’expropriation……………………………………………………….
Le droit de préemption………………………………………………..
C) L’exercice du privilège mobilier sur les loyers………………..
Sous section III : Les moyens pour obtenir des décisions de
l’Assemblée des copropriétaires…………………………………...
Sous section IV : La possibilité d’obtenir des aides publiques et
des exonérations…………………………………………………….
A) Les aides directes aux personnes……………………………...
B) Les aides au syndicat des copropriétaires……………………..
Sous section V : Les modalités de gestion issues de la loi du 13
décembre 2000……………………………………………………...
page 29
page 30
page 31
page 31
page 33
page 33
page 35
page 35
page 36
page 36
page 38
page 39
page 40
page 42
Section II : Des exemples concrets…………………………….. page 43
A) Le Petit Bard à Montpellier……………………………............ page 44
1)
2)
3)
4)
Contexte historico-géographique………………………………..
Analyse………………………………………………………….
Les éléments de la dégradation…………………………………
Vers une sortie de crise…………………………………………
B) Mesures du Conseil Régional d’Ile de France………………...
C) Deux exemples particuliers dijonnais dans l’ancien…………..
1)
54-56 rue Monge………………………………………………..
a.
b.
2)
Contexte historico-géographique……………………………………….
Analyse………………………………………………………................
36 rue du Transvaal…………………………………………….
a.
b.
Analyse……………………………………………………….................
page 44
page 45
page 45
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page 49
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Page 49
Page 50
page 51
Page 52
Page 52
D) Deux éléments particuliers dijonnais dans du type
H.L.M……………………………………………………….. page 54
2) Le Groupe Jouvence 6 rue de Beaune……………………...
a.
b.
Analyse……………………………………………………….................
3) La Tour 43, 1 allée de la Source à la Fontaine d’Ouche…...
a.
b.
Analyse………………………………………………………................
page 54
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Page 55
page 56
page 56
page 57
Section III : Les prérogatives de l’administrateur judiciaire.. page58
A) Quels sont les objectifs de l’administration provisoire ?................. page 59
B) Dans quels cas ouvrir une procédure d’administration provisoire ?. page 60
C) Comment est désigné l’administrateur judiciaire ?........................... page 60
1) La désignation de l’administrateur provisoire……………………………..
2) Le choix de l’administrateur provisoire……………………………………
3) Les conditions d’exercice de l’administration judiciaire…………………..
4) Les conditions nécessaires à l’exercice de l’administration judiciaire en
matière civile………………………………………………………………….
D) Quelles sont les missions de l’administrateur judiciaire ?................
1) La définition de sa mission…………………………………………………
page 60
page 61
page 61
page 61
page 62
page 62
- 215 -
2) Ses pouvoirs………………………………………………………………..
3) Suspension ou interdiction des poursuites………………………………….
4) Division de la copropriété………………………………………………….
E) Comment est évaluée la procédure d’administration provisoire ?....
F) Comment sont informés les copropriétaires ?...................................
page 62
page 63
page 63
page 64
page 64
Chapitre III: Les perspectives d’évolution du cadre
législatif : des idées en quête de financements…………….. page 65
Section I : Les textes législatifs existants et en préparation…. page 65
A) La loi Borloo « 1 » d’orientation et de programmation
pour la ville et la rénovation urbaine……………………. page 66
B) La loi Borloo « 2 « de programmation pour la cohésion
sociale……………………………………………………….. page 68
C) Le projet de loi Borloo « 3 » portant engagement national
pour le logement…………………………………………….. page 68
Section II : Les propositions du rapport économique et
social du 24 septembre 2002…………………………………… page 69
Section III : Les préconisations des professionnels………….. page 73
A) Les propositions spécifiques aux copropriétés en
difficulté…………………………………………………….. page 73
B) Les propositions d’ordre général………………………… page 76
Section IV : Les critiques d’Emmaüs…………………………. page 77
Section V : Exemples étrangers……………………………….. page 80
A) Une approche globale……………………………………
B) Au Royaume Uni………………………………………...
1) Situation, histoire et évolution………………………………..
2) la question des copropriétés en difficulté…………………….
C) En Espagne………………………………………………
1) Situation, histoire et évolution……………………………….
D) Au Québec……………………………………………….
1) Situation, histoire et évolution……………………………….
Page 80
page 82
page 82
page 83
page 84
page 84
page 85
page 86
page 86
page 88
E) Synthèse étrangères et comparaison avec la France……... page 89
F) Les divergences entre l’A.N.I.L. et l’A.R.C…………….. page 92
Section VI : Essai de propositions personnelles ……………... page 93
A) Améliorations possibles dans le système existant……….
B) Amélioration possibles avec une réforme juridique……..
page 94
page 95
Conclusion…………………………………………………… page 97
Annexes………………………………………………………. page 99
Liste des annexes…………………………………………………..
Page 99
Annexe n°1 : Taux de divorces selon la durée du mariage et l’année du divorce
Annexe n°2 : Structure familiale des ménages………………………………….
Annexe n°3 : Article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965………………………….
Annexe n°4 : Article 19 de la loi du 10 juillet 1965…………………………….
Annexe n°5 : Bordereaux de prise d’hypothèque et de renouvellement………...
Annexe n°6 : Article du portail de la copropriété sur la modification de l’article
19 de la loi du 10 juillet 1965…………………………………….
page 101
page 102
page 103
page 104
page 105
page 111
- 216 -
Annexe n°7 : Article 2332 du code Civil (ancien 2102)………………………..
Annexe n°8 : Article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965…………………………..
Annexe n°9 : Article 2374 du code Civil (ancien 2103)………………………...
Annexe n°10 : Article 2378 du code Civil (ancien 2107)……………………….
Annexe n°11 : Modèle de questionnaire préalable aux Notaires………………..
Annexe n°12 : Article 5 du décret d’application de la loi du 10 juillet 1965…...
Annexe n°13 : Modèle de certificat « Article 20 »……………………………...
Annexe n°14 : Article 20 de la loi du 10 juillet 1965…………………………...
Annexe n°15 : Recommandation n°12 Commission relative à la copropriété….
Annexe n°16 : Modèle d’acte extrajudiciaire d’opposition au prix de vente……
Annexe n°17 : Article 5-1 du décret d’application de la loi du 10 juillet 1965…
Annexe n°18 : Article 6-1 du décret d’application de la loi du 10 juillet 1965…
Annexe n°19 : Recommandation n°9 Commission relative à la copropriété…..
Annexe n°20 : Recommandation n°11 Commission relative à la copropriété….
Annexe n°21 : Article 34 de la loi du 14 novembre 1996……………………….
Annexe n°22 : Article 74 de la loi du 13 décembre 2000……………………….
Annexe n°25 : Articles 35 & 36 de la loi du 14 novembre 1996………………..
Annexe n°26 : Articles 82 & 83 de la loi du 13 décembre 2000………………..
Annexe n°28 : Article 140 de la loi du 13 décembre 2000……………………...
Annexe n°29 : Article L 615-2 du C.C.H……………………………………….
Annexe n°30 : Article L 615-4-1 C.C.H………………………………………...
Annexe n°32 : Articles 168 à 175 de la loi du 13 décembre 2000………………
Annexe n°33 : Articles 178 à 184 de la loi du 13 décembre 2000………………
Annexe n°34 : Articles 75 à 84 de la loi du 13 décembre 2000…………………
Annexe n°35 : Photos de la copropriété du Petit Bard à Montpellier…………...
Annexe n°36 : Article Encyclopédie Wikipédia sur le Petit Bard………………
Annexe n°37 : Plan de situation du Petit Bard à Montpellier…………………...
Annexe n°38 : Article du D.A.L. du 17 septembre 2004………………………..
Annexe n°39 : Article de C.Q.F.D. du 15 juillet 2004…………………………..
Annexe n°40 : Article du Monde du 29 juillet 2004…………………………….
Annexe n°41 : Dossier de Presse A.N.R.U……………………………………...
Annexe n°42 : Questions orales à l’Assemblée Nationale 1er mars 2005……….
Annexe n°43 : Plan de situation 54-56 rue Monge……………………………...
Annexe n°44 : Photo aérienne 54-56 rue Monge………………………………..
Annexe n°45 : Photos 54-56 rue Monge………………………………………...
Annexe n°46 : Plan de situation 36 rue du Transvaal…………………………...
Annexe n°47 : Photo aérienne 36 rue du Transvaal……………………………..
Annexe n°48 : Photos 36 rue du Transvaal……………………………………...
Annexe n°49 : Plan de situation Groupe Jouvence, 6 A & B rue de Beaune…...
Annexe n°50 : Photos aériennes Groupe Jouvence……………………………...
Annexe n°51 : Photos détails de l’immeuble, Groupe Jouvence………………..
Annexe n°52 : Photos du quartier de la Fontaine d’Ouche à Dijon……………..
Annexe n°53 : Plan de situation Tour 43, 1 allée de la Source………………….
Annexe n°54 : Photos aériennes Tour 43, allée de la Source…………………...
Annexe n°55 : Photos de la Tour 43 et de son hall d’entrée…………………….
Annexe n°56 : Articles 29-1 à 29-4 de la loi du 10 juillet 1965………………...
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- 217 -
Annexe n 57 : Articles 62-1 à 62-14 du décret d’application de la loi du 10
juillet 1965……………………………………………………...
Annexe n°58 : Articles L 811-1 & 2, 814-3 & 4 du code du Commerce……….
Annexe n°59 : Article du Monde du 23 janvier 2005…………………………...
Annexe n°60 : Articles 18 à 22 de la loi du 1er août 2003……………………....
Annexe n°61 : Articles 91 & 92 de la loi du 18 janvier 2005…………………...
Annexe n°62 : Proposition de loi visant à la création d’un observatoire
national de la copropriété……………………………………….
Annexe n°63 : Note de l’A.R.C. sur l’obligation d’un fonds de travaux………..
page 194
page 197
page 199
page 200
page 202
page 205
page 208
Bibliographie……………………………………………… page 210
Table des matières………………………………………... page 213
Remerciements………………………………………………………………….. page 218
Pages blanches pour vos notes de lecture………………………………………. page 219
- 218 -
REMERCIEMENTS
A Madame Marguerite BOUTELET, Directrice de ce mémoire, pour son accompagnement et
ses conseils,
A Madame Martine BARRE-PEPIN, Responsable Pédagogique de la Licence professionnelle de
l’Habitat Locatif et Social, pour l’accompagnement dans le choix du thème de ce travail et sa
documentation,
A Monsieur Michel BURDIN, Chargé de Mission à la Direction départementale de l’Equipement
de Côte d’Or, pour sa documentation et l’accès à la bibliothèque de la D.D.E.,
Au Cabinet SOULARD, Syndic de Copropriété, et à la responsable qui m’a consacré du temps
pour les renseignements pratiques sur les immeubles objets des exemples,
A Maître Sébastien TRAPON, Huissiers de Justice à Chalon sur Saône, pour la fourniture de
modèle d’acte,
A Jean-Claude MEUNIER, Principale du Collège Docteur Kuhn à Vitteaux, pour sa relecture,
Et à tous ceux qui m’auront côtoyé pendant ce travail et qui se reconnaîtront…
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NOTES DE LECTURE
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Les copropriétés dégradées

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