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Communauté
d’agglomération de
la Vallée de Montmorency
PROGRAMME LOCAL DE
L’HABITAT
INTERCOMMUNAL
Janvier 2005
MaJ Avril 2005
Communauté d’Agglomération de la Vallée de Montmorency
PLHI
SOMMAIRE
PRÉAMBULE…………………………………………………………………………..……3
DEMOGRAPHIE : l’essoufflement de la croissance démographique………………………………..5
REVENU ET STATUT SOCIAL : des niveaux de revenus élevés……………………………….12
MIGRATIONS DOMICILE-TRAVAIL : 80% des actifs travaillent à l’extérieur de la CAVAM...15
EMPLOI : une dynamique de l’emploi localisée au Sud-Ouest du territoire………………………..…17
ACTIFS ET EMPLOIS : un volume d’emploi faible et de plus en plus insuffisant par rapport à
celui des actifs résidents……………………………………………………………………………………....19
DESSERTE ET TRANSPORT : un territoire bien positionné sur les axes de transport, mais
inégalement irrigué par la desserte en transport en commun……………………………………………..21
STRUCTURE DU PARC DE LOGEMENT : un parc résidentiel valorisé………………………29
PARC LOCATIF PRIVE : une part du parc locatif privé joue le rôle de parc social de
fait………………………………………………………………………………………………………………...29
DYNAMIQUE DU MARCHE IMMOBILIERS : un marché sélectif, orienté vers l’accession à la
propriété dans les maisons individuelles……………………………………………………………………..35
LOGEMENT SOCIAL : un parc ancien et concentré sur le sud du territoire…………………..…..43
LOGEMENT ET PRECARITE : logements des populations défavorisées ………………………53
ETAT DES LIEUX DE LA PRODUCTION DE LOGEMENT ENTRE 1990 ET
2004 : …………………..……………………………………………………………………………………...56
CONTENU DES DOCUMENTS D’URBANISME : des objectifs partagés de stabilité
démographique et de préservation des espaces verts …………………………………….………………61
BILAN ET MOBILISATION DU FONCIER.................................................................64
SYNTHESE DU DIAGNOSTIC ET QUESTIONS CLEFS……………………..…...….73
Diagnostic général - GTC – Janvier 2005 – MaJ Avril 2005
PLHI
A PROPOS DES SOURCES
Un certain nombre de sources ont été mobilisées pour renseigner le diagnostic.
Le recensement général de la population 1999 a été utilisé pour des données de cadrage. Il renseigne
une partie des données socio-économiques et logement. Néanmoins, les informations datent de 1999
et ont été réactualisées par des sources complémentaires (données unédic, fiscales…).
Les principales sources mobilisées
SITADEL : Système d'information et de traitement automatisé des données élémentaires sur
les logements et les locaux. Le fichier permet d’avoir un suivi de l'
ensemble des opérations faisant
l'
objet d'
un permis de construire, des principales caractéristiques des opérations de construction de
logements et de locaux non résidentiels. Elle permet en outre d’étudier l'
évolution de la construction
neuve.
ECLN : Enquête sur la commercialisation des logements neufs. Elle traite du suivi trimestriel du
marché de logements neufs offerts à la vente.
EPLS : Enquête sur le parc locatif social. Cette enquête statistique, déclarée d'
intérêt général, est
effectuée auprès de tous les organismes qui gèrent le parc locatif social occupé par des ménages
ordinaires. Elle est réalisée par le service statistique des DRE. Cette enquête ne couvre pas les
logements-foyers, les résidences pour personnes âgées ou handicapées, etc. Elle renseigne
principalement les caractéristiques du parc de logements sociaux : nombre, âge, financement initial,
conventionnement, loyers, travaux, mobilité, nouvelles mises en location, vacance.
OPS : Occupation du parc social. Cette enquête donne des informations sur les occupants du parc
social (composition des ménages, revenus, emploi…)
FILOCOM : Le Fichier des Logements par Communes est construit par la DGI et est constitué à
partir du fichier de la taxe d’habitation auquel sont rapprochés : le fichier foncier, le fichier des
propriétaires et le fichier de l’Impôt sur les Revenus des Personnes Physiques (IRPP).
La source FILOCOM délivre entre autre des indications sur l’occupation sociale du parc de
logements, à partir des catégories de revenus, ventilés par rapport aux plafonds de revenus
HLM, en fonction du statut d’occupation (parc locatif privé, parc locatif public, parc des
propriétaires occupants).
CAF : Les données de la Caisse des Allocations Familiales fournissent des indicateurs de précarité
grâce au nombre de bénéficiaires de minima sociaux (RMI, AAH, API). Elles peuvent par ailleurs
mesurer la répartition des ménages les plus précarisés entre le parc public et parc privé.
OPERA : C’est le bilan de l’activité de l’ANAH entre 1992 et 2003. Il permet de mesurer les
dynamiques de réhabilitation du parc privé ancien sur le territoire.
EDF : Les relevés EDF permettent de réactualiser les données relatives à la vacance.
UNEDIC/ASSEDIC : Les données diffusées à N-2 par l’UNEDIC permettent chaque année de
mesurer le nombre d’emplois salariés par branche d’activités. Disponibles depuis 1993, elles
permettent de retracer l’évolution de l’emploi privé.
PLHI
PREAMBULE
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"
#
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%
La Communauté d’Agglomération de la Vallée de Montmorency s’engage dans l’élaboration d’un
Programme Local de l’Habitat Intercommunal.
Cette démarche intercommunale vise à une meilleure adéquation entre l’offre et la demande de
logements. Il convient au préalable de comprendre le fonctionnement global du territoire pour mieux
appréhender les tenants et les aboutissants d’une politique locale de l’habitat adaptée au contexte
territorial.
Ce diagnostic fait suite à un pré-diagnostic, qui s’appuie largement sur les principaux indicateurs
socio-économiques disponibles et/ou qui figurent dans le Porter-à-Connaissance des services de
l’Etat. Le diagnostic étoffe ce premier document par des approfondissements sur les thématiques
spécifiques déterminées par le pré-diagnostic et débattues par des groupes de réflexion, réunis à
l’occasion d’un séminaire.
Le diagnostic fait un état des lieux de la situation communautaire.
Ce document est complété par une série de monographies communales, qui ont examiné les
situations communales et les ont mises en perspective avec la situation communautaire.
Des regroupements communaux ont été réalisés dès lors que des points de convergence ou des
dynamiques comparables émergeaient.
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La CAVAM a été créée par arrêté du Préfet du
Val d’Oise le 26 Décembre 2001. Elle
regroupe huit communes : ANDILLY, DEUILLA-BARRE,
GROSLAY,
MARGENCY,
MONTMAGNY, MONTMORENCY, SAINTGRATIEN, SOISY-SOUS-MONTMORENCY.
Le périmètre intercommunal coïncide avec
celui du bassin habitat de la Vallée de
Montmorency sud, qui inclut en outre
ENGHIEN-LES-BAINS.
Le territoire appartient à l’aire urbaine de
PARIS selon la définition de l’INSEE.
source : INSEE
Ci- contre : en hachuré, les EPCI,
En rose : l’unité urbaine de Paris
L’aire communautaire est densément peuplée : la densité de population s’élève à 4102 habitants
au km2, alors que celle de l’aire urbaine est de 770 habitants au km2.
La vallée a été précocement urbanisée. Elle constitue l’un des premiers axes de développement de la
banlieue parisienne au XIXème siècle.
PLHI
L’armature urbaine présente une typologie de commune diversifiée, qui intègre des communes aux
accents ruraux préservés comme des villes importantes au tissu urbain achevé.
•
•
•
•
Au recensement de 1999, deux villes dépassent le seuil de 20.000 habitants :
MONTMORENCY et DEUIL-LA-BARRE. Elles occupent le centre géographique du territoire.
Deux villes dépassent le seuil des 15.000 habitants : SOISY-SOUS-MONTMORENCY et
SAINT-GRATIEN. Elles sont situées au sud-ouest du territoire.
ANDILLY et MARGENCY, localisées à la pointe Nord-Ouest du Territoire et dont la population
est inférieure à 3.000 habitants, offrent un profil périurbain plus marqué.
Quant à GROSLAY et MONTMAGNY, les deux villes frontalières avec la Seine-Saint-Denis,
elles présentent une taille inférieure à 15.000 habitants (dont 7.385 habitants pour la ville de
GROSLAY).
Les paysages diffèrent entre ANDILLY, SAINT-GRATIEN ou MONTMAGNY. Et les problématiques
communales peuvent sensiblement contraster en termes d’évolutions démographiques, socioéconomiques, d’offre d’habitat…
Pourtant, le territoire tire une certaine cohérence autour d’une fonction résidentielle affirmée, valorisée
sur le marché francilien, et qui type fortement le cadre de vie. Le présent document soulignera les
contrastes entre groupes territoriaux, les points d’unité et de divergence qui forment l’identité du
territoire.
PLHI
DEMOGRAPHIE
L’ESSOUFFLEMENT DE LA CROISSANCE DÉMOGRAPHIQUE
CC Ouest de la Plaine de France
Andilly
CA Val et Forêt
Margency
Montmorency
Soisy
Groslay
CAVAM
Deuil
Saint-Gratien
CA Val de France
Montmagny
Enghien
Evolution annuelle de la population 90-99
CA Plaine de France
Répartition par quartiles
> ou = à 1.5%
de 0.75 à 1.49 %
de 0 à 0.74%
perte de population
D’après INSEE 1999 – Traitement GTC
A. Un gain continu de population, mais une croissance qui se tarit sur les deux tiers du
territoire communautaire entre 1990 et 1999
140
La CAVAM enregistre une hausse continue de
population depuis 1975. Néanmoins, le rythme
de la croissance est inférieur à celui connu par le
département. De plus, la croissance s’est tassée
entre 1990 et 1999, après la dynamique
particulièrement positive des années 80 : si la
croissance annuelle entre 1990 et 1999 atteint
0,40%, elle est de 0.87% entre 1982 et 1990.
130
120
110
100
90
80
1975
1982
1990
1999
Val-d'Oise
Aire urbaine
CA de la Vallée de Montmorency
Ce ralentissement de la croissance ne s’observe
pas uniquement sur la CAVAM : il se constate à
l’échelle départementale et régionale.
Evolutions démographiques comparées entre 1975 et
1999 (source INSEE)
Le territoire intercommunal est au contact de secteurs aux dynamiques démographiques différenciées.
Globalement, les territoires à l’Ouest et au Nord-Ouest de la CAVAM poursuivent leur croissance,
alors que les territoires de première et deuxième couronnes, au Sud-Est du secteur, perdent de la
population.
PLHI
Si la CAVAM continue à gagner de la population entre 1990 et 1999, c’est grâce aux communes du
Sud-Est qui jouent le rôle de « locomotive démographique ». En effet, GROSLAY présente la
croissance la plus importante avec un taux de variation annuelle de 2,51%. C’est la seule commune
en développement. MONTMAGNY contribue à la croissance du territoire avec un taux de variation
annuel de 1,44% - bien que ce dernier ait reculé de moitié par rapport à la précédente période
intercensitaire. Ce sont les deux communes qui ont connu la plus forte progression de leur population.
A l’exception de ces communes, les dynamiques s’essoufflent, voire se détériorent ; les évolutions
peuvent être classées en trois catégories :
Rupture : la croissance positive observée sur la décennie 80 s’est effondrée pour devenir
négative. Les petites communes au nord-ouest de la CAVAM (ANDILLY et MARGENCY) sont
concernées. MONTMORENCY intègre cette typologie, dans une moindre mesure.
Tassement : la croissance se poursuit dans un rythme moins soutenu qu’à la période
intercensitaire précédente. C’est le cas de MONTMAGNY, SOISY-SOUS-MONTMORENCY et
DEUIL-LA-BARRE. Si la croissance est positive, les dynamiques s’érodent.
Amélioration : Si la commune de SAINT-GRATIEN continue à perdre de la population, elle
tend à contracter son déficit, et à redresser la courbe de la croissance vers une dynamique
positive. GROSLAY, en raison de la poursuite de son fort développement, intègre cette
typologie.
Seules les communes dont le taux de construction a été suffisant sont parvenues à maintenir une
dynamique positive.
B. L’évolution 1999 – 2004 : les tendances lourdes se poursuivent, avec des renversements de
situation d’une commune à l’autre
Taux annuel d'évolution de la population de la
CAVAM
1.00%
0.90%
Evo. 82-90
0.80%
0.70%
0.60%
0.50%
0.40%
Evo.90-99
Evo 99-04
(estim ée)
0.30%
0.20%
0.10%
0.00%
Source : INSEE , DGI (traitement GTC)
D’après les simulations démographiques
basées sur la taxe d’habitation, le territoire
communautaire continue à gagner de la
population. Mais la croissance se
maintient, bien qu’un léger fléchissement
des dynamiques s’amorce.
Elles confirment l’érosion des dynamiques
de croissance de deux communes du
groupe
« tassement » :
DEUIL
et
MONTMAGNY.
La
commune
de
MONTMAGNY enregistre une perte
significative de population. En revanche,
la
commune
de
SOISY
SOUS
MONTMORENCY connaît un regain de
croissance important.
Deux des trois communes en « rupture » de croissance bénéficient d’un renversement de situation,
ANDILLY et MARGENCY, qui est à relier à la reprise de la construction neuve ces quatre dernières
années. Quant à MONTMORENCY, elle accentue son déficit démographique.
L’amélioration amorcée sur la décennie 90 à SAINT-GRATIEN se confirme sur la dernière période
quinquennale. L’effort de construction neuve sur cette commune explique en partie le redressement
des dynamiques. Quant à la commune de GROSLAY, la croissance commence à se tasser.
En vingt-deux ans, en dépit des variations annuelles, des tendances lourdes apparaissent :
-
PLHI
l’Est du territoire est la locomotive démographique du territoire,
le Nord-Ouest du territoire soutient la croissance,
le Centre et le Sud-Est sont en retrait des dynamiques de croissance.
Population
1982
CAVAM
Andilly
Deuil-la-Barre
Groslay
Margency
Montmagny
Montmorency
Saint-Gratien
Soisy-sous-Montmorency
Bassin d'habitat
Aire urbaine
Val-d'Oise
Population 1990
91 600
1 590
16 388
4 909
2 455
8 958
20 792
20 621
15 887
101 339
10 000 462
840 885
98 179
2 115
19 058
5 905
2 745
11 501
20 919
19 341
16 595
108 256
10 861 022
1 049 716
Population
1999
Evo. Evo.9082-90
99
101 782 0.87%
2 013 3.63%
20 150 1.90%
7 347 2.34%
2 585 1.41%
13 085 3.17%
20 576 0.08%
19 219 -0.80%
16 807 0.55%
112 150 0.83%
11 173 886 1.04%
1 105 224 2.81%
0.40%
-0.55%
0.62%
2.46%
-0.67%
1.44%
-0.18%
-0.07%
0.14%
0.39%
0.32%
0.57%
Evo 99- Estimation
Evolution
04
population
82-2004
(estimée)
2004
0.38%
0.83%
0.26%
1.61%
2.35%
-0.24%
-0.27%
0.79%
0.41%
0.49%
-
103750
2098
20416
7956
2903
12929
20304
19987
17158
114907
-
Sources : INSEE 99 – DGI (traitement GTC)
Taux de variation annuelle de population
1982 - 2004 (d'
après INSEE et DGI)
Croissance forte (> à 1.0%)
Croissance significative (de 0.5 à 1.0%)
Croissance modérée (de 0 à 0.5%)
Perte de population
Andilly
Margency
Soisy sous
Montmorency
Montmorency
Groslay
Enghien les Bains Deuil-la-Barre
Saint-Gratien
Montmagny
0.57%
1.27%
1.00%
2.22%
0.76%
1.68%
-0.11%
-0.14%
0.35%
0.57%
-
PLHI
C. Des communes qui ne maintiennent pas leur population et qui vieillissent
Population 1999
CAVAM
Andilly
Deuil-la-Barre
Groslay
Margency
Montmagny
Montmorency
Saint-Gratien
Bassin d'habitat
Aire urbaine
Val-d'Oise
Evo.90-99
101 782
2 013
20 150
7 347
2 585
13 085
20 576
19 219
16 807
112 150
11 173 886
1 105 224
0.40%
-0.55%
0.62%
2.46%
-0.67%
1.44%
-0.18%
-0.07%
0.14%
0.39%
0.32%
0.57%
Dont Solde
Naturel
Natalité (pr Mortalité (pr
1000 hab)
1000 hab)
Dont Solde
Migratoire
5691 0.63%
-145 -0.78%
1480 0.84%
309 0.58%
75 0.30%
1312 1.21%
266 0.14%
1236 0.69%
1158 0.75%
6142 0.61%
795017 0.79%
89449 0.91%
-2022
42
-382
1166
-233
273
-587
-1348
-953
-2182
-479933
-33583
-0.23%
0.22%
-0.22%
2.02%
-0.98%
0.26%
-0.32%
-0.80%
-0.65%
-0.23%
-0.50%
-0.36%
14.6
10.0
15.3
16.7
9.9
16.6
13.8
13.3
15.0
14.3
15.2
15.4
Source : INSEE 1999
#(
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Le ralentissement de la croissance démographique s’explique par le déficit migratoire, qui atténue les
effets d’une natalité active. Le solde naturel se maintient au même niveau depuis 1975 (0,63%) et
alimente la croissance du secteur.
Taux de variation de la population
dû au solde migratoire
1.20%
0.80%
Taux de variation de la population
dû au solde naturel
1.00%
0.60%
0.80%
0.40%
0.60%
0.40%
0.20%
0.20%
0.00%
0.00%
-0.20%
-0.20%
-0.40%
-0.40%
-0.60%
-0.60%
-0.80%
CA de la Vallée
de Montmorency
Aire urbaine
75-82
82-90
Val-d'Oise
CA de la Vallée
de Montmorency
Aire urbaine
Val-d'
Oise
90-99
75-82
82-90
90-99
Source : INSEE – RGP 1999
Cette tendance générale de la CAVAM est le dénominateur commun de tous les territoires référents.
Mais la moyenne masque des logiques de développement différenciées d’une commune à l’autre.
Ainsi, ANDILLY perd de la population en dépit d’un solde migratoire positif.
Si MONTMAGNY et GROSLAY poursuivent leur développement démographique, elles répondent à
des logiques opposées : le principal moteur de la croissance de GROSLAY est un solde migratoire
excédentaire et largement supérieur au solde naturel, alors que MONTMAGNY présente un solde
naturel particulièrement élevé.
8.2
17.8
6.9
11.5
6.8
4.7
12.4
6.2
7.3
8.3
7.1
6.2
PLHI
Les communes attractives (Est territoire) : GROSLAY et MONTMAGNY captent des
populations nouvelles. Ces communes accueillent essentiellement des familles constituées, si
l’on juge la taille moyenne des ménages (2,7 et 3,02) et l’indice de jeunesse (1,76 et 3,11). La
taille moyenne des ménages a augmenté entre 1990 et1999.
Les communes en érosion (Ouest territoire) : La perte de population est provoquée par
l’exode. La majorité des communes de la CAVAM s’inscrit dans cette tendance. Le
phénomène se vérifie particulièrement sur l’Ouest du secteur. La taille des ménages diminue
et tend à se rapprocher de la moyenne de l’aire urbaine. ANDILLY présente une dynamique
inverse, mais les effets sur la démographie sont identiques.
Les communes à évolution lente (Centre territoire) : le déficit migratoire est moindre que
les communes de l’Ouest et est compensé par une natalité encore active. DEUIL-LA-BARRE
et MONTMORENCY, les deux villes les plus peuplées du territoire, s’inscrivent dans les
tendances générales des communes du nord parisien.
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Taille moyenne des
ménages 1999
Evolution / an 19901999 (desserrement)
2.55
2.70
2.48
2.70
2.67
3.02
2.44
2.42
2.52
2.51
2.38
2.74
-0.42%
-0.84%
-0.15%
0.15%
-0.62%
0.07%
-0.61%
-0.98%
-0.43%
-0.39%
-0.40%
-0.50%
CAVAM
Andilly
Deuil-la-Barre
Groslay
Margency
Montmagny
Montmorency
Saint-Gratien
Bassin d'habitat
Aire urbaine
Val-d'Oise
0-19 ans %
60 ans et + %
26.57%
23.70%
26.11%
28.79%
28.67%
32.98%
24.47%
24.68%
25.89%
26.01%
25.31%
29.07%
17.79%
16.99%
17.75%
16.35%
16.09%
10.60%
21.72%
18.36%
18.95%
18.48%
16.59%
14.18%
Indice de
jeunesse 99
(*)
1.49
1.39
1.47
1.76
1.78
3.11
1.13
1.34
1.37
1.41
1.53
2.05
(*)L’indice de jeunesse se calcule comme suit : moins de 20 ans / plus de 60 ans
Variation brute / an des ménages selon les charges de famille
445
450
400
Var.an 90/99
350
Var.an 99/04
300
250
200
165
150
100
58
19
50
0
-50
54
26
25
-7
0 PAC
1 PAC
2 PAC
19
9
-7
3 PAC
4 PAC
-4
5 PAC +
Source : d’après DGI, traitement GTC
La moitié des ménages est composée d’une à
deux personnes. Pour mémoire, la moyenne
francilienne avoisine les deux tiers.
La population est donc plutôt familiale, mais
elle n’échappe pas au phénomène de
contraction des ménages. Le desserrement
de la taille des ménages est corrélé au recul
de l’indice de jeunesse, signe
du
vieillissement de la population.
Mais il est surtout l’expression de la
décohabitation : les années 80 et 90 ont vu
l’arrivée massive de ménages avec enfants.
Aujourd’hui, les enfants quittent le foyer
parental. L’analyse du solde migratoire annuel
par âge confirmera cette interprétation.
PLHI
La diminution de la taille moyenne des ménages exprime également le vieillissement global de la
population.
Seule la commune de GROSLAY enregistre un rajeunissement de la population. Les autres
communes présentent un indice sensiblement inférieur à celui des territoires voisins et du Val d’Oise.
L’indice de jeunesse bas de la commune de MONTMORENCY s’explique par la présence de plusieurs
maisons de retraites.
Variation annuelle comparée des plus de 75 ans et des moins
de 20 ans entre 1990 et 1999
4.0%
3.0%
2.0%
1.0%
0.0%
-1.0%
Soisy-sousMontmorency
Saint-Gratien
Montmorency
Montmagny
Margency
-4.0%
Groslay
-3.0%
Deuil-la-Barre
Andilly
-2.0%
Evolution annuelle 90-99 des plus de 75 ans
Evolution annuelle 90-99 des moins de 20 ans
La part des plus de 75 ans
progresse plus rapidement que
celle des moins de 20 ans – sauf
à GROSLAY. Ce constat achève de
corroborer
les
dynamiques
précédemment
analysées.
La
diminution des moins de 20 ans
associée à une augmentation des
plus
de
75
ans
concerne
prioritairement l’Ouest territoire, et,
dans des proportions moindres, le
Centre territoire.
La dynamique inverse s’applique
sur
les
communes
en
développement
démographique
(Est territoire).
Source : INSEE 1990-1999, traitement GTC
D. L’analyse des profils migratoires : une opposition marquée entre l’Est et l’Ouest du
Territoire
Le fléchissement de la croissance démographique entre 1990 et 1999 s’explique essentiellement par
le déficit des flux résidentiels. L’analyse du solde migratoire par profil d’âge permet une qualification
plus fine des phénomènes migratoires qu’absorbe le territoire.
CA de la Vallée de Montmorency : SOLDE MIGRATOIRE 1990-1999
40
20
0
-20
-40
-60
-80
G.T.C, d'
après INSEE, RGP90-99
0 -4
5-9
10-14 15-19
2 024
2 529
30 34
3 539
40 44
4 549
5054
55-59
6 064
6569
70 74
75et +
Tendance générale de la CAVAM
La Communauté d’Agglomération
accueille
principalement
des
ménages dont les enfants sont déjà
pré-adolescents.
Cela
est
à
rapprocher
des
coûts
de
l’immobilier, qui sont peu favorables
aux primo-accédants. En revanche,
on observe une évaporation
importante des décohabitants et
des jeunes couples dès le
premier enfant.
PLHI
Les retraités, comme partout en Ile-de-France, sont largement sur le départ : les retraités revendent
leur maison pour investir la plus-value réalisée sur leur patrimoine immobilier dans un bien très
souvent localisé près des attaches familiales ou dans leur région de villégiature.
Une particularité est la part croissante des plus de 75 ans sur le territoire. La présence de structures
d’hébergement adaptées permet de maintenir une partie de cette population sur le territoire ou de
l’attirer.
Cette lecture générale de la CAVAM mérite d’être nuancée par groupe territorial. En effet, les profils
migratoires varient d’un secteur à l’autre, voire s’opposent.
Centre-Territoire : SOLDE MIGRATOIRE 1990-1999
30
20
10
0
-10
-20
-30
G.T.C, d'
0-4
5-9
10-14 15-19
2024
2529
3034
3539
4044
4549
5054
55-59
6064
6569
7074
75et+
Centre-Territoire (communes de
DEUIL
LA
BARRE
et
MONTMORENCY)
C’est le profil qui se rapproche le
plus de la tendance de l’aire
communautaire :
les
familles
constituées ne restent pas au-delà
du second enfant, les retraités
partent, et la part des plus de 75 ans
s’accentue. On assiste à des flux
croisés sur le territoire.
Est-Territoire
(communes
GROSLAY et MONTMAGNY)
Est-Territoire : SOLDE MIGRATOIRE 1990-1999
de
40
35
30
25
20
15
10
5
0
-5
-10
-15
G.T.C, d'après INSEE, RGP90-99
0 -4
5-9
10-14 15-19
2024
2 529
3034
3 539
4044
4 549
50 54
55-59
6064
6 569
70 74
75et +
Ouest-Territoire : SOLDE MIGRATOIRE 1990-1999
0
-5
-10
-15
-20
-25
-30
-35
-40
-45
G.T.C, d'
0-4
5-9
10 -14 15-19
2 024
2 529
3 034
3 539
4044
4549
5054
55-59
6 064
6569
7074
75et +
Le secteur se démarque par un
solde migratoire particulièrement
positif sur toutes les tranches
quinquennales antérieures à 55
ans : ménages en début de
parcours résidentiel et familles
constituées s’y installent, car le
territoire a su développer une offre
en logement suffisante. La part des
plus de 75 ans s’y développe
également.
Ouest-Territoire
(communes
d’ANDILLY, MARGENCY, SAINT
GRATIEN et SOISY)
Le secteur fait face à des départs
massifs sur toutes les tranches
d’âge. Le déficit touche plus
particulièrement
les
familles
constituées et les retraités. Cette
tendance est particulièrement lourde
pour les communes de SAINTGRATIEN
et
SOISY-SOUSMONTMORENCY
(Sud-Ouest
Territoire).
PLHI
Et, contrairement aux autres groupes territoriaux, une accélération du déficit est observable sur la
dernière classe d’âge. Les communes péri-urbaines d’ANDILLY et de MARGENCY (Nord-Ouest
Territoire), communes de petite taille au développement plus récent, accueillent encore des ménages
avec enfants en bas-âge. La part relative des plus de 75 ans est en développement.
PLHI
REVENU ET STATUT SOCIAL
DES NIVEAUX DE REVENUS ELEVES
Revenu
imposable
moyens
2003
(en € 2000)
CAVAM
Andilly
Deuil-la-Barre
Groslay
Margency
Montmagny
Montmorency
Saint-Gratien
Soisy
Enghien-les-Bains
Aire urbaine
Val-d'Oise
Evolution
Revenu
Rapport
annuelle 90déclaratif
inter03 (en €
médian 2001
décile (M)
2000)
des ménages
21 160 €
25 744 €
19 786 €
20 708 €
27 719 €
16 892 €
25 815 €
18 931 €
21 341 €
28 000 €
21 047 €
18 162 €
0.07%
-0.23%
0.05%
0.50%
-0.06%
-0.02%
0.31%
-0.30%
0.43%
NC
0.05%
0.01%
30 647 €
39 794 €
29 696 €
32 722 €
43 136 €
27 923 €
33 799 €
28 221 €
29 740 €
31 280 €
17 985 €
28 844 €
5.7
7.2
5.8
5.3
4.6
5.6
6.9
5.4
5.7
8.0
6.8
5.8
Taux de
salariés
précaires
1999
11.5%
11.0%
11.4%
10.5%
8.8%
12.7%
11.2%
11.5%
12.0%
10.0%
12.7%
12.3%
Taux de
chomage
global
10.4%
10.1%
9.4%
8.6%
6.4%
13.4%
9.1%
11.9%
10.6%
9.0%
11.5%
12.0%
Bac +2 diplom
sup (%)
22%
24%
21%
20%
30%
15%
29%
20%
21%
35%
24%
17%
Source : Revenus des ménages – INSEE 2001, RGP 1999, DGI 2003
Le revenu moyen par foyers fiscaux en 2003 est très nettement supérieur à la moyenne
départementale et parisienne. Le contraste est particulièrement fort avec les intercommunalités à
l’Est du territoire. Ce niveau de revenu est à corréler avec un taux de salariés précaires moindre
que la tendance départementale et de l’aire urbaine et un niveau de qualification supérieur (22% pour
la CAVAM contre 17% pour le Val d’Oise).
Bien qu’il ait chuté lors de la période
de crise de 1990 à 1996, il s’est
maintenu
à
une
moyenne
relativement élevée par rapport aux
territoires référents. La reprise
économique
de
1996
s’est
accompagnée d’une progression de
ce revenu moyen.
Evolution des revenus des foyers fiscaux
(en Euros 2000)
22 000 €
21 000 €
20 000 €
19 000 €
18 000 €
17 000 €
16 000 €
90
91
92
93
94
95
96
97
98
PARIS
99
00
Val-d'
Oise
Depuis 2000, alors que les revenus
continuent à croître sur l’ensemble
des référents, le niveau moyen de la
CAVAM tend à fléchir…. tout en
restant supérieur à moyenne de l’aire
urbaine et du Val d’Oise.
Cette moyenne cache néanmoins des disparités entre les communes. Les communes de
MONTMORENCY, SOISY-SOUS-MONTMORENCY et de GROSLAY ont connu une forte progression,
respectivement de 0,31%, 0,50% et de 0,43%, alors que le niveau moyen des revenus d’ANDILLY
accuse un recul de -0,23%. Le niveau de revenu des foyers des autres communes recule également,
mais dans des proportions sensiblement inférieures à celles de la tendance départementale.
PLHI
Les habitants des communes d’ANDILLY, MARGENCY et MONTMORENCY présentent les plus
hauts revenus de l’aire communautaire : un niveau de qualification plus élevé qu’ailleurs et des
taux de chômage et d’emploi précaire plus bas contribuent à expliquer ces scores. La commune de
MARGENCY émerge du lot par des taux de chômage et d’emplois précaires particulièrement bas et le
revenu médian le plus élevé.
Les ménages des communes localisées plus au Sud proposent des revenus moyens compris entre
17.000 €. et 21.000 €.. Corrélativement, les taux de salariés précaires et de chômage y sont plus
élevés qu’ailleurs. Ils s’inscrivent dans la moyenne départementale. C’est à MONTMAGNY que les
signes de précarité sont les plus marqués. Cette commune se démarque d’un ensemble plutôt
homogène.
La répartition des richesses ne présente pas
d’écarts importants. Pour la majorité des
1
communes, le rapport interdécile avoisine 5,7
(moyenne communautaire).
Répartition des foyers fiscaux par tranche de revenus
en 2001
35%
30%
Ces différents éléments ne doivent pas
méconnaître l’existence de ménages en situation
de précarité. En effet, un quart des foyers fiscaux
en 2001 déclare des revenus annuels inférieurs à
9.000 Euros.
25%
20%
15%
10%
5%
0%
< à 9 000
9001 à 12
000
CAVAM
12 001 à 19
000
19 001 à 31 31 001 à 78
000
000
Val d'
Oise
Enfin, si le taux de chômage est inférieur à la
moyenne départementale, il demeure significatif
et est en progression.
> à 78 000
RIF
CC Ouest de Plaine de France
CA Val et Forêt
Andilly
Margency
Montmorency
Soisy
CAVAM
Groslay
Deuil
la Barre
Revenu des ménages en 2000
Saint-Gratien
CA Val de France
Montmagny
Médiane, en €uros
> 20300
de 18 200 à 20 300
de 16 200 à 18 199
< à 16200
CA Plaine Commune
D’après INSEE/DGI 2000
1
Le rapport interdécile est le ratio entre le revenu des plus riches et celui des plus modestes
Dans les monographies communales, le rapport interdécile et le revenu médian sont appréhendés en Unité de Consommation,
ce qui explique les différences quantitatives.
PLHI
MIGRATIONS DOMICILE-TRAVAIL
80% DES ACTIFS TRAVAILLENT A L’EXTERIEUR DE LA CAVAM,
Les actifs de la CAVAM sont très mobiles. Un peu moins d’un cinquième d’entre eux travaillent
dans leur commune de résidence ou dans la CAVAM.
Même commune
Population
active
Origine
Flux
Andilly
Deuil-la-Barre
Groslay
Margency
Montmagny
Montmorency
Saint-Gratien
Total CAVAM
Communauté
d’Agglomération
(migrants
internes)
1025
9902
3516
1247
6262
9652
9383
8127
49114
Part des
actifs
126
1271
440
119
626
1623
1098
1063
6366
Part des
actifs
Flux
12% 135
13% 616
13% 251
10%
96
10% 351
17% 563
12% 223
13% 611
13% 2846
Mobiles (travaillant
à l'extérieur)
Flux
Dont principales
destinations
Part des actifs
Lieu
75%
81%
80%
83%
84%
77%
86%
79%
81%
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
13%
764
6% 8015
7% 2825
8% 1032
6% 5285
6% 7466
2% 8062
8% 6453
6% 39902
Flux
175
2 426
814
227
1 499
1 175
2 155
1 580
10 051
Source : RGP 1999
'
('
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#(
+
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,
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'
PARIS draine plus d’un tiers du volume des flux sortants. C’est le pôle d’attraction majeur des flux
domicile-travail.
Parmi les déplacements banlieue à banlieue, les actifs de la CAVAM privilégient les déplacements
courts, émis à la faveur des communes limitrophes.
Les autres flux se dirigent essentiellement vers les communes de première couronne desservies par
l’A86, et notamment des communes de Hauts-de-Seine organisées autour de la Défense, pôle
économique de premier ordre.
Ces sites sont des gisements d’emploi pour les cadres et les CSP supérieures, ce que corrobore le
profil des actifs de la CAVAM.
Lieu de travail
Communes
d’origine
Andilly
Deuil-la-Barre
Groslay
Margency
Montmagny
Montmorency
Saint-Gratien
Andilly
Deuil-laBarre
Groslay
Margency
Montmagny
Montmorency
SaintGratien
Soisy- Total
126
22
5
21
3
42
3
19
1271
58
13
131
226
48
6
47
440
3
52
85
18
6
8
1
119
3
27
9
13
121
40
13
626
103
31
32
148
53
31
41
1623
64
14
38
12
8
10
69
1098
74
82
16
72
35
252
80
290
1737
625
280
901
2427
1351
Soisy-
39
121
40
42
30
194
72
1063
1601
Total
261
1887
691
215
977
2186
1321
1674
9212
" $
+
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!
'
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Les flux internes sont ténus. Aucune polarité n’émerge au sein de la CAVAM.
Quant aux flux entrants, c’est-à-dire les actifs travaillant dans la CAVAM et résidants à l’extérieur, ils
sont faibles : ils ne représentent, en volume, que 30% des flux sortants de la CAVAM. Les entrées
sont donc très largement inférieures aux sorties. PARIS et les communes limitrophes sont les
principaux pôles émetteurs de ces flux, qui sont, au demeurant, de maigre envergure et diffus.
La lecture des flux démontre le caractère résidentiel de la Vallée de Montmorency, que
confirme un taux d’emploi particulièrement bas : 0.45. La CAVAM ne propose pas suffisamment
d’emploi pour fixer ses actifs résidents et en capter d’autres.
D’après RGP 1999 – Traitement GTC
Diagnostic général – GTC Janvier 2005 – Maj Décembre 2005
16
EMPLOI
UNE DYNAMIQUE DE L’EMPLOI LOCALISEE AU SUD-OUEST DU TERRITOIRE
L’emploi salarié privé enregistre une progression
de 14% entre 1993 et 2003 d’après les données
UNEDIC. Le développement de l’emploi a été
particulièrement important entre 2000 et 2001.
Cette dynamique récente a permis de réduire
l’écart avec les territoires référents. Néanmoins,
depuis 2002, l’emploi amorce un recul.
Evolution de l'emploi UNEDIC 1993 - 2003
130
125
120
115
110
Cette
progression
s’accompagne
d’une
recomposition du tableau économique de l’aire
communautaire
Certaines branches d’activité ont totalement
disparu, suite au départ d’activités du territoire :
c’est le cas de l’industrie automobile et du domaine
de l’énergie.
105
100
95
Paris
2003
2002
2000
2001
1999
1997
CAVAM
1998
1996
1994
1995
1993
90
95
La part de l’emploi pour les activités liées aux biens de consommation, d’équipements et aux biens
intermédiaires est en recul. L’aire communautaire n’accueille pas de grands centres
commerciaux. Les services économiques constatent une évaporation vers des pôles commerciaux
limitrophes, SAINT BRICE et ENGHIEN LES BAINS notamment.
Ces pertes sont en partie absorbées par le fort développement des activités de transports (+300%).
Les secteurs de la construction et du service aux entreprises ont connu également un essor
significatif. De façon générale, le domaine des services s’est développé et l’emploi est porté par
beaucoup de TPE/PME.
.
#+
#
)!
!
!
Evolution de l'emploi privé salarié par communes entre 1993 et 2003
(UNEDIC)
100%
80%
60%
40%
20%
0%
-20%
Saint-Gratien
Montmorency
Montmagny
Margency
Groslay
Deuil-la-Barre
Andilly
CA de la Vallée
de
Montmorency
-40%
! '
!
A
l’instar
des
thématiques
précédentes
analysées,
les
situations communales divergent.
SAINT-GRATIEN et SOISY-SOUSMONTMORENCY jouent le rôle de
locomotive en accueillant 2327
salariés supplémentaires alors qu’à
l’échelle de l’aire communautaire, on
enregistre un gain de 1655 salariés.
Le taux d’évolution entre 1993 et
2003 est respectivement de + 87% à
SAINT-GRATIEN et + 46% à
SOISY. Ces deux villes concentrent
45%
de
l’emploi
de
l’aire
communautaire pour 35% de la
population.
17
La dynamique de SAINT-GRATIEN est à corréler à l’essor des filières du transport et du service aux
entreprises ; celle de SOISY tient davantage au développement des activités liées à la construction et
aux services aux entreprises. Cette commune accueille le plus gros employeur de la CAVAM :
FAYOLLE, avec 833 salariés.
Elles forment l’entité territoriale Sud-Ouest Territoire précédemment identifiée.
'
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(
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Les communes de MONTMORENCY et de DEUIL-LA-BARRE, qui totalisent 29% de l’emploi du
secteur pour 40% de la population communautaire, perdent de l’emploi. Elles concentrent leur perte
sur les emplois du commerce (132 des emplois sur 510 emplois perdus). La concurrence des zones
commerciales périphériques, notamment celle de SAINT-BRICE, pénalise les commerces urbains au
potentiel de développement limité. ENGHIEN-LES-BAINS est le principal pôle commercial du secteur.
L’activité liée à l’industrie automobile a disparu.
Le poste « éducation, santé, action sociale » se développe.
+
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L’Est du territoire, composé des communes de GROSLAY et de MONTMAGNY, a gagné de l’emploi.
Il représente en 2002 15% de l’emploi salarié de l’aire communautaire pour un poids de population de
20%. Les 117 emplois nouveaux se répartissent dans des domaines assez divers : activités liées au
service aux entreprises, à la construction, aux commerces et aux activités intermédiaires (électronique,
chimie, électrique….). Cela témoigne d’une diversification de l’activité économique dans des domaines
favorables aux emplois pour les cadres.
Ces secteurs ont un important potentiel de développement grâce au projet de requalification du parc
Saint Leu à MONTMAGNY et à la création d’une zone de 18 ha, les Monts de Sarcelles, à GROSLAY.
Ce sont des zones d’activités communautaires.
#+
#
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Le nombre d’employeurs et le taux d’emploi diminuent. Or, la CAVAM enregistre une demande
d’implantation d’entreprise, mais qui n’est pas toujours satisfaite en raison d’une offre foncière et
immobilière insuffisante. La CAVAM est un lieu de création d’entreprises : quand elles s’agrandissent,
elles quittent le territoire. C’est pourquoi la Communauté d’Agglomération œuvre à améliorer les
conditions d’accueil des entreprises, et notamment en valorisant les zones d’activités communautaires
(et notamment le Parc Saint Leu à MONTMAGNY).
Andilly
Deuil-la-Barre
Groslay
Margency
Montmagny
Montmorency
Saint-Gratien
Aire urbaine
Val-d'Oise
Emploi 99
RGP
Evo
emploi 9099 RGP
19 701
914
3 125
1 391
797
1 820
5 010
3 080
3 564
5 087 025
373 839
- 1 167
- 182
- 517
7
- 207
172
- 246
98
- 292
- 30 643
41 996
Taux
d'emploi
90 RGP
0.47
1.16
0.42
0.51
0.78
0.32
0.57
0.32
0.51
1.03
0.70
Taux
d'emploi
99 RGP
0.45
1.00
0.35
0.43
0.69
0.34
0.57
0.37
0.49
1.03
0.79
Emploi
Unedic
1993
11 505
822
1 894
807
860
1 030
2 465
1 611
2 024
1 263 082
205 772
Emploi
Unedic 2003
13 160
798
1 839
840
603
1 110
2 010
3 011
2 951
1 302 559
254 129
Evo
emploi
unedic en
Tx
14%
-3%
-3%
4%
-30%
8%
-18%
87%
46%
3%
24%
18
ACTIFS ET EMPLOIS
UN VOLUME D’EMPLOI FAIBLE ET DE PLUS EN PLUS INSUFFISANT PAR RAPPORT A CELUI
DES ACTIFS RESIDENTS
Les navettes domicile-travail sont portées quasi-exclusivement par les flux sortants.
Evolution du taux d'
emploi
1.10
1.00
0.90
0.80
0.70
0.60
0.50
0.40
CA de la Vallée de
Montmorency
Aire urbaine
Taux d'
emploi 90 RGP
Val-d'
Oise
Taux d'
emploi 99 RGP
Source : INSEE, RGP 1990 et 1999
Le taux d’emploi (rapport entre le nombre
d’emplois et le nombre d’actifs du territoire)
de 0.45 en 1999 illustre ce phénomène. Il
est en léger recul par rapport à 1990 (0.47),
alors que sur la même période, il
progressait sur le Département. Entre 1990
et 1999, la population active et la part
d’emploi
ont
progressé
dans
des
proportions similaires.
En 1999, à l’exception d’ANDILLY, le taux
d’emploi est inférieur à 0,7 pour
l’ensemble des communes. Ce taux
confirme le caractère résidentiel de la
Vallée. Toutefois, cette tendance est
partagée par l’ensemble des territoires
limitrophes, sauf ENGHIEN , en raison de
sa fonction commerciale.
CC Ouest de Plaine de France
CA Val et Forêt
CA Val de France
CAVAM
Taux d'
emploi dans les communes en 1999
Nombre d'
emplois/Nombre d'
actifs
>1
de 0.7 à 0.99
de 0.5 à 0.69
de 0.4 à 0.49
de 0 à 0.39
CA Plaine Commune
Source : d’après INSEE 1999 – Traitement GTC
Il confirme également l’inadéquation entre la structure de l’offre d’emploi du territoire et le
profil socio- professionnel des actifs résidents.
20,4% des actifs résidents appartiennent à la catégorie socio-professionnelle des cadres et
professions intellectuelles supérieures. Cette moyenne est largement supérieure à celle du Val d’Oise
et contraste avec les territoires limitrophes de Seine-Saint-Denis.
19
Les professions intermédiaires sont également légèrement sur-représentées : 28,3% pour la CAVAM
contre 27,5 pour le Val d’Oise.
Ecart entre la position socio-professionnelle des emplois offerts et de la
population résidente (% )
6%
4%
2%
0%
-2%
-4%
-6%
-8%
agriculteurs
exploitants
artisan
commerçant chef
entr
cadres
professions
intellect sup
profession
intermédiaire
employés
ouvriers
L’écart entre la position socio-professionnelle des emplois offerts et de la population résidente est
déficitaire pour ces deux catégories dans des proportions importantes.
Cet écart témoigne entre autre du caractère sélectif d’un secteur résidentiel valorisé à l’échelle
du marché immobilier francilien. Les catégories moins aisées semblent davantage en difficulté pour
se loger dans le territoire (phénomène de déficit résidentiel)
Les cadres sont surreprésentés sur les communes d’ANDILLY, MARGENCY et MONTMORENCY.
Ces mêmes communes présentaient le revenu moyen par foyers fiscaux le plus élevé. Les écarts sont
particulièrement prononcés entre le taux d’actifs résidents.
Les écarts se tassent pour les autres communes qui jouxtent MONTMORENCY, bien que les CSP
supérieures conservent leur prédominance.
Enfin, les deux pointes sud du territoire, dont le taux d’emploi figure parmi les plus bas du territoire, se
rapprochent des tendances du Département en 1999.
La carte de la « part des cadres parmi les actifs en 1999 » coïncide avec la carte des revenus
moyens. Les communes de la CAVAM s’opposent avec les communes de Seine-Saint-Denis et de
première couronne qui la bordent. Il existe un phénomène de frontière.
Andilly
CA Val et Forêt
Margency
Soisy
CA Val de France
Montmorency
Groslay
Deuil
Part des cadres parmi les actifs
Saint-Gratien
Enghien
Montmagny
Classes décroissantes en effectifs
> à 30%
de 25 à 30 %
de 15 à 25 %
de 0 à 15%
CA Plaine Commune
Source : d’après INSEE 1999 – traitement GTC
20
STR
STR
DESSERTE ET TRANSPORT
UN TERRITOIRE BIEN POSITIONNE SUR LES AXES DE TRANSPORT, MAIS
INEGALEMENT IRRIGUE PAR LA DESSERTE EN TRANSPORT EN COMMUN
DATH – CAVAM – 2005
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L’attractivité de la Communauté d’Agglomération s’explique en partie par la qualité des liaisons
routières et ferroviaires avec la Capitale. Les gares SNCF et RER mettent les communes desservies à
moins d’un quart d’heure en moyenne de Paris - Gare du Nord.
Les habitants de la Communauté d’Agglomération ont facilement accès au réseau ferroviaire francilien.
Pas moins de sept gares leur sont accessibles, dont trois sont situées sur des communes
limitrophes : Epinay-Villetaneuse qui jouxte Deuil et Montmagny, Enghien-les-Bains et ErmontEaubonne. Les autres gares implantées dans l’espace communautaire sont les gares de la Barre
d’Ormesson, d’Enghien Champ de Course, de Deuil-Montmagny, et de Groslay.
21
La CAVAM au cœur du réseau transilien Nord (source : Transilien)
Source : RATP/ SNCF – Le Transilien
La Communauté d’Agglomération s’inscrit au cœur du réseau ferré francilien Nord. Les quatre
principales lignes au départ de Gare du Nord desservent l’une des gares fréquentées par les habitants
de la Communauté d’Agglomération :
Ligne
Gare du Nord – Persan Beaumont
via Valmondois
Gare du Nord - Pontoise
Gare du Nord - Luzarches
Gare du Nord – Person Beaumont
via Montsoult
Gares desservies
• Epinay Villetaneuse
• La Barre Ormesson
• Enghien les Bains
• Champ de Courses d’Enghien
• Ermont Eaubonne
• Epinay Villetaneuse
• La Barre Ormesson
• Enghien les Bains
• Champ de Courses d’Enghien
• Ermont Eaubonne
• Epinay Villetaneuse,
• Deuil-Montmagny,
• Groslay
• Epinay Villetaneuse,
• Deuil-Montmagny,
• Groslay
Un train dessert ces gares tous les quarts d’heure en moyenne. Les intervalles peuvent se
resserrer à 8 minutes au moment des heures de pointe.
22
Le territoire est également desservi par le RER C (branche en direction Argenteuil et Pontoise), qui a
deux points d’ancrage dans le territoire :
- la gare d’Ermont-Eaubonne,
- la gare de Saint-Gratien.
Mais le RER C est utilisé de façon plus marginale par les usagers du réseau ferré de la Communauté
d’Agglomération.
L’offre de liaisons avec Paris est donc dense : fréquence resserrée des passages de train, rapidité
de connexion avec la gare du Nord, qui est l’un des points principaux de redistribution des flux
franciliens avec Châtelet, notamment grâce aux interconnexions rapides avec les RER B, D, et E et de
nombreuses lignes de métro (4, 5, 7).
Néanmoins, ces gares sont disposées en périphérie de la CAVAM, que le réseau ferré enserre sans
jamais vraiment irriguer. Le réseau ferré forme une fourche à partir de la gare d’Epinay Villetaneuse,
située à l’extrême pointe sud du territoire, et les deux branches tangentent plus qu’elle ne franchissent
l’espace communautaire.
C’est ainsi qu’en dépit d’une offre plutôt dense, trois communes sur les huit ne sont pas desservies
par une gare RER ou SNCF : Andilly, Margency et Montmorency. Cette dernière est pourtant l’une des
principales villes de la CAVAM. Ainsi, environ la moitié nord du territoire se situe en position d’angle
mort par rapport à la desserte ferroviaire.
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Le réseau bus assure néanmoins le rabattage des actifs vers les gares : deux lignes de bus rabattent
les actifs d’Andilly vers les gares d’Ermont-Eaubonne (ligne TVO n° 10) et d’Enghien (ligne TVO n°
13), trois lignes rabattent les actifs de Montmorency vers la gare d’Enghien (lignes TVO n° 12, 13, 15).
Quant à Margency, deux lignes assurent une liaison avec la gare d’Ermont (ligne TVO n° 10 et ligne
n° 3801).
Les entretiens réalisés en commune confirment que les actifs des deux communes du Nord-Ouest
territoire fonctionnent davantage avec la gare d’Ermont, sur le territoire de Val et Forêt, qu’avec les
gares d’Enghien et de Soisy.
Ces lignes s’inscrivent dans un maillage composé par les itinéraires de 19 bus, dont 17 assurent
une connexion à au moins une gare fréquentée par les habitants de la CAVAM.
La moitié des lignes est gérée par la société TVO – Valmy. Ce sont essentiellement les lignes qui
desservent les communes à l’ouest de l’axe Enghien / Montmorency. C’est dans cette partie du
territoire que circulent également les trois bus de la compagnie locale « les cars rose »
L’autre moitié du territoire est principalement traversée par des lignes de bus gérées par la RATP (6
lignes au total), qui assurent des liaisons avec les communes de première couronne, voire avec les
portes de Paris.
23
CAVAM, Direction Voirie – Transports – Environnement
Ces réseaux sont complétés par les bus scolaires.
N° de
ligne
10
11
12
13
14
Direction
Ermont /
Eaubonne
RER SNCF Soisy, parc des
sources
Soisy, dr.
Schweitzer Epinay, Gare
RER
Ermont /
Eaubonne
RER SNCF Montmorency,
la Chênée
Enghien SNCF
- Ecouen
Maillol
Enghien SNCF
Ermont/Eaubo
nne RER
SNCF
Gestionnaire
de ligne
Communes de la
CAVAM
traversées
Rabattement gare de
la CAVAM
Ligne Valmy
Saint-Gratien,
Soisy, Margency,
Andilly
Ermont Eaubonne RER
SNCF + Champ de
Course SNCF
Ligne Valmy
Soisy
Enghien SNCF
Ligne Valmy
Saint-Gratien,
Soisy,
Montmorency
Ermont Eaubonne RER
SNCF + Champ de
Course SNCF
Ligne Valmy
Montmorency,
Andilly
Enghien SNCF
Ligne Valmy
Soisy
Enghien SNCF + Champ
de Course SNCF +
Ermont Eaubonne
Liaison 1ère
couronne et
Paris
Liaisons
communes
Val d'
Oise
24
N° de
ligne
15A
15M
SOISY
BUS
37
3801
Direction
Argenteuil RER
SNCF Enghien SNCF
Enghien SNCF
Montmorency,
La Chênée
Champ de
Course SNCF Soisy, parc des
Sources
Epinay /
Villetaneuse Montmagny,
JB Clément
Domont Eaubonne
Gestionnaire
de ligne
Communes de la
CAVAM
traversées
Rabattement gare de
la CAVAM
Ligne Valmy
Saint-Gratien
Enghien SNCF + Saint
Gratien RER
Ligne Valmy
Montmorency
Enghien SNCF
Ligne Valmy
Soisy
Champ de Course SNCF
Ligne TVO
Deuil, Montmagny
Epinay-Villetaneuse
SNCF
Cars rose
Margency
Ermont Eaubonne RER
SNCF
3802
MontsoultMontmorency
Cars rose
Margency, Soisy,
Montmorency
3804
Eaubonne bus
Cars rose
Limite de Soisy
254
Mairie de
Montmagny Saint Denis,
Porte de Paris
RATP
Montmagny
256
Gare d'
Enghien
RATP
- La Courneuve
Deuil, Montmagny
Enghien SNCF + La
Barre d'
Ormesson SNCF
+ Deuil-Montmagny
SNCF
356
Deuil la Barre RATP
Saint Denis
Deuil, Montmagny
Epinay-Villetaneuse
SNCF + La Barre
d'
Ormesson SNCF
RATP
Deuil, Montmagny
La Barre d'
Ormesson
SNCF + DeuilMontmagny SNCF
RATP
Saint-Gratien
Ermont Eaubonne RER
SNCF + Saint-Gratien
RER
RATP
Saint-Gratien
Saint-Gratien RER
Autres
Montmorency,
Groslay
Groslay SNCF
556
138
238
9502
Deuil la Barre,
ZA du Moutiers
- Deuil la
Barre,
Aubépine
Ermont/Eaubo
nne RER
SNCF - Porte
de Clichy RER
Saint-Gratien
RER - Asnières
Gennevilliers
Métro
Montmorency Aéroport
Roissy CDG
Liaison 1ère
couronne et
Paris
Liaisons
communes
Val d'
Oise
Ermont Eaubonne RER
SNCF + Champ de
Course SNCF
Source : Les transports en Commun, lignes semaine, 04 Mars 2004, CAVAM, Direction Voirie – Transports –
Environnement
L’analyse des itinéraires montre que les liaisons sont assez cloisonnées et fractionnées au sein
de l’espace communautaire :
- Saint-Gratien est peu reliée aux autres communes de la CAVAM, et aucun lien n’existe avec
les trois communes situées à l’Est du Territoire,
- Groslay est également assez peu reliée au reste du territoire, si ce n’est la ligne Montmorency
– Roissy CDG dont les horaires ne sont pas adaptés à une desserte locale,
25
-
Une césure nette apparaît entre l’est et l’ouest de l’axe formé par les communes d’Enghien et
de Montmorency, que formalise le tracé de la ligne 13 :
o Un circuit Nord-Sud entre Andilly, Margency et Montmorency, polarisé par la gare
d’Enghien, qui se révèle être le barycentre de l’organisation des flux sur le territoire,
o Un circuit Est/Ouest entre Deuil la Barre et Montmagny, largement ouvert sur les
communes de première couronne de Seine Saint Denis.
La couverture du réseau de bus est inégale en fonction des communes. La commune de Soisy
présente le taux de couverture le plus satisfaisant de la communauté d’agglomération. Elle bénéficie
en outre d’une ligne locale, le Soisy-Bus, qui permet de désenclaver les quartiers plus excentrés par
rapport aux axes principaux. La commune de Montmagny jouit aussi d’une bonne couverture, ainsi
que Deuil la Barre – à l’exception des secteurs dans le haut de la commune.
A l’inverse, les communes d’Andilly et de Groslay disposent d’un réseau de bus assez réduit.
Les lignes de bus de Saint Gratien, de Montmorency et de Margency ne circulent que très peu dans
les épaisseurs du tissu résidentiel, et suivent des tracés Nord/Sud.
Les principales doléances exprimées par les usagers, d’après les entretiens réalisés en commune,
sont l’insuffisance des fréquences, notamment passé 20h00, et le manque de fiabilité et de souplesse
des horaires. Cela s’explique notamment par l’encombrement des axes routiers aux heures de pointe.
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Andilly
Deuil la Barre
Groslay
Margency
Montmagny
Montmorency
Saint-Gratien
Soisy-ss-Montmorency
Total
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2
Part des actifs utilisant la
voiture
61,0%
46,4%
52,1%
64,4%
47,7%
58,7%
44,4%
53,5%
51,0%
Part des actifs utilisant les TC
12,3%
30,1%
26,2%
12,5%
30,4%
17,5%
32,3%
22,6%
25,7%
Source : INSEE 99, Recensement de la population, exploitation complémentaire
En effet, un quart seulement des actifs utilise
les transports en commun pour se rendre au
travail… alors que 80% des actifs travaillent à
l’extérieur de la CAVAM, dont une grande
majorité sur Paris. La voiture reste le principal
mode de locomotion.
C’est sans surprise que ce taux est le plus bas
sur les trois communes qui ne sont pas
directement desservies par une gare RER ou
SNCF.
26
La Communauté d’Agglomération jouit d’un très bon positionnement sur le réseau routier du
Nord-Ouest de l’Ile-de-France. La commune de Saint-Gratien a un accès direct sur l’A15, qui assure
une connexion rapide dans des conditions normales de circulation sur l’A86 et au périphérique
parisien au niveau de la Porte de Clichy. Lorsque le trafic est fluide, il faut 35 minutes pour gagner le
centre de Paris.
Elle est également tangentée par les RN1 et RN14, qui relient le territoire à l’A1 et au nord de Paris.
Mais, à l’instar du réseau ferré, ces grands axes frôlent les périphéries du territoire sans
toutefois l’innerver. Ce qui induit des flux intra-communautaires nombreux, avec, en conséquence,
la saturation des axes structurants à l’heure de pointe. Les difficultés sont principalement observées
sur la RD 109 et l’itinéraire RD 125- RD 144. Les analyses réalisées dans le cadre des études de
définition de tracé routier ont permis de constater une dégradation progressive des conditions de
circulation avec le développement des circulations est-ouest.
Projet : Le Boulevard Intercommunal du Parisis pour désengorger les axes de la vallée de
Montmorency
Mais la Communauté d’Agglomération est concernée par le tronçon central du Boulevard
Intercommunal du Parisis, qui relie l’A15 à Roissy (accroche sur l’A1).
Une première amorce a été réalisée sur le territoire communautaire entre Saint-Gratien et Soisy-sousMontmorency. Elle a pour objet de rabattre les flux de Saint-Gratien et de Soisy sous Montmorency
sur l’A15. Elle a permis en outre de délester la commune de Saint-Gratien du trafic routier qui
engorgeait le centre ville.
Le deuxième tronçon du BIP, le « BIP centre », a une vocation plus locale, qui doit à terme offrir un
axe routier davantage dimensionné aux flux de circulations qui existent actuellement, et désengorger
ainsi les axes aujourd’hui saturés.
Ce tronçon fait la jonction entre la RD 109 et la RN1, et a été intégré dans les documents d’urbanisme
locaux au travers la définition d’emplacements réservés.
Le tronçon « Bip Centre » « devrait à terme délester l’ensemble des voiries locales de la vallée de
Montmorency de 100 à 200 véhicules à l’heure de pointe, ce qui permet de retrouver une fluidité sur
2
ces axes et d’en diminuer les nuisances » .
Projet : le passage de la tangentielle Nord à la gare d’Epinay-Villetaneuse
Si de nombreux ménages ont recours à leur automobile pour effectuer leur déplacement, cela est à
relier également à la faible performance des liaisons banlieue à banlieue par les transports en
commun.
Aussi, la tangentielle nord, qui relie Sartrouville à Noisy-le-Sec, devrait-elle contribuer à inciter à la
fréquentation des transports en commun en améliorant les liaisons intra-banlieues et en offrant une
alternative aux déplacements automobiles.
En effet, le projet propose une rame toutes les cinq minutes en heure de pointe, une plus grande
rapidité (30 minutes pour relier Sartrouville à Noisy le Sec), des interconnexions optimisées avec les
lignes de RER et du transilien…
La Communauté est directement concernée par le projet, grâce à la mise en service à la gare
d’Epinay-Villetaneuse d’une gare pour la tangentielle nord. Ce sont les communes de Deuil la Barre et
de Montmagny qui sont le plus directement impliquées dans le projet.
2
Note éditée par la Direction des Routes, Région Ile-de-France, 27 Mars 2003
27
Notons toutefois que la tangentielle Nord contribue à renforcer l’offre de transport déjà abondante au
sud du territoire, et accentue la nécessité de réfléchir à la question des lignes de rabattement
sur les nodalités : amélioration des performances (notion de site propre), capacité de draînage,
adaptation et assouplissement des horaires, réflexion sur l’option « mobilien » etc… pour inciter les
habitants à délaisser leur automobile au profit des transports en commun.
Si le BIP déleste une partie du trafic de surface dans les axes du territoire, peut-être serait-il judicieux
d’imaginer des aménagements permettant d’améliorer les performances des axes.
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Si la Communauté poursuit son développement démographique, notamment au travers d’une offre
renouvelée d’habitat sur le territoire, il lui incombe d’inscrire ce développement en accord avec les
orientations du Plan de Déplacements Urbains de l’Ile-de-France (PDUIF), outil de régulation des
déplacements au service des orientations fondamentales du SDRIF, actuellement en cours de révision.
Le PDUIF, approuvé en 2000, définit notamment les objectifs suivants pour réduire les
dysfonctionnements en matière de déplacements :
- une diminution de 3% du trafic automobile, différenciée selon les zones de l’agglomération et
leur desserte en transports collectifs : elle s’élève à 5% pour les déplacements à l’intérieur de
Paris, et des départements entre la Petite Couronne et Paris, et à 2% pour les déplacements
internes à la Grande Couronne et entre la Petite et la Grande Couronne.
- Une augmentation de 2% de l’usage des transports collectifs, leur part modale devrant
représenter le tiers des déplacements domicile-travail et domicile-école…
Pour ce faire, il préconise en particulier de mettre davantage en cohérence la localisation des
projets d’aménagement avec leurs dessertes, de systématiser une procédure de type étude
d’impact pour les grands projets et d’élaborer un plan de gestion des déplacements avant toute
implantation d’un pôle générateur de trafic.
La déclinaison locale du PDUIF n’est pas encore formalisée, puisque la Communauté n’a pas
encore mené son Plan Local de Déplacement, bien qu’elle participe au Comité de Pôle de la gare
d’Epinay-Villetaneuse et au Comité d’axe de la ligne 9502 (Montmorency – Roissy CDG).
Les projets de la Tangentielle Nord et du BIP centre vont certes dans le sens du PDUIF, mais il
reste à élaborer la réflexion pour les accompagner dans les épaisseurs du tissu, où le PLH est
appelé à définir une programmation de logements, et notamment quelques opérations
d’aménagement structurantes qui poseront la question de l’accessibilité et de la desserte.
28
STR
STRUCTURE DU PARC DE LOGEMENT
UN PARC RESIDENTIEL VALORISÉ
Logts
construits
avant 1949
% de logts
collectifs
% logts
vacants
%
résidences
secondaires
% T1-T2
% T5
% résidences
principales
inconfortables
CAVAM
23.3%
57.8%
6.9%
1.5%
19.5%
25.9%
5.3%
Andilly
30.7%
26.7%
7.7%
0.8%
21.1%
44.5%
8.8%
Deuil-la-Barre
Groslay
Margency
Montmagny
Montmorency
Saint-Gratien
Soisy
Bassin d'habitat
Aire urbaine
Val-d'Oise
28.4%
55.7%
7.0%
1.2%
20.8%
23.3%
5.6%
30.3%
38.1%
5.3%
1.4%
16.0%
31.8%
8.2%
11.2%
37.6%
5.5%
1.0%
8.3%
45.1%
6.5%
15.4%
52.7%
7.5%
1.5%
15.8%
25.8%
7.0%
33.1%
60.7%
8.1%
1.8%
19.6%
29.8%
5.3%
12.6%
72.5%
6.5%
1.7%
23.8%
18.8%
3.2%
20.9%
56.2%
6.2%
1.2%
17.7%
26.0%
4.5%
27.1%
59.1%
7.6%
1.6%
20.7%
25.6%
5.8%
35.7%
68.8%
8.0%
3.3%
31.8%
19.9%
9.8%
19.8%
49.4%
6.3%
1.5%
16.9%
27.7%
7.2%
Source : INSEE – RGP 1999
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En 1999, le parc de logements de la CAVAM comporte 42700 logements, dont 23,3% ont été
construits avant 1949. Pour le Val d’Oise, 19,8% du parc a été édifié pendant cette période. Ce parc
ancien correspond essentiellement aux centres anciens des communes et aux lotissements
édifiés avant la première guerre mondiale : la vallée de Montmorency a été l’un des premiers axes
d’urbanisation de l’agglomération parisienne, guidée par la voie ferrée. Le parc ancien représente
encore un tiers des logements de MONTMORENCY, de GROSLAY et d’ANDILLY.
A l’opposé, il est plus marginal à SAINT-GRATIEN, où 64% des logements datent de 1949-1974. Cet
habitat est associé à des logements collectifs, dont une partie appartient au parc social. La part de
logements sociaux (30% en 1999) y est la plus importante de la CAVAM.
A l’échelle de la Communauté d’Agglomération, près de la moitié des logements a été édifiée à
l’époque des Trente Glorieuses. Ce développement s’est prioritairement réalisé sur les communes à
l’ouest de MONTMORENCY.
Ce parc a été complété ensuite par l’urbanisation par voie pavillonnaire des communes qui jouxtent
MONTMORENCY au Nord et à l’Est.
La représentation des logements individuels dans l’ensemble du parc (42%) confirme la vocation
résidentielle préservée de la vallée. Le modèle pavillonnaire domine sans partage sur les communes
périphériques périurbanisées dans les années 80 et 90. Le logement collectif demeure bien
représenté dans les communes les plus urbaines (SAINT-GRATIEN, MONTMORENCY et DEUIL-LABARRE), qui ont reçu une partie de l’effort de construction dans les années 50 et 60.
29
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Les propriétaires occupants sont majoritaires
dans toutes les communes, à l’exception de
60%
SAINT-GRATIEN. La CAVAM s’inscrit en cela
50%
dans les moyennes départementales. A
MARGENCY, « commune pavillonnaire », la part
40%
des propriétaires occupants atteint 80%.
30%
Autrement dit, on s’installe pour le plus ou moins
long terme dans la vallée.
20%
Cette conclusion mérite toutefois d’être nuancée,
10%
car les communes observent une tendance à
0%
la volatilité des ménages. La rotation des
propriétaires est évidemment plus faible que
CA de la Vallée de
Aire urbaine
Val-d'Oise
Montmorency
celle des locataires, mais en moyenne, 40% des
habitants des communes de la CAVAM ont
quitté
leur commune de résidence entre 1990 et
Propriété
Loc. priv é
Loc. HLM
1999, et 62% leur logement. Ceci est par ailleurs
concordant avec le déficit migratoire qui ralentit
Source : INSEE 1999
la croissance.
Ces communes sont plus fermées aux jeunes ménages et décohabitants, qui initient volontiers leur
parcours résidentiel sur le segment locatif, faute d’une capacité d’accueil insuffisante du parc locatif.
Statut d'occupation
Le parc locatif social représente 21% des résidences principales à l’échelle de la CAVAM. En
réalité, la majorité des communes se trouve sous le seuil de 20%. Le déficit est compensé à l’échelle
communautaire par les taux élevés de logements sociaux des communes de SAINT-GRATIEN et de
MONTMAGNY.
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Taille des logements
60,0%
L’importance du parc individuel augure de
logements de grande taille. A l’échelle de la
CAVAM, les T5 représentent un quart du parc
contre 28% pour le Val d’Oise.
La typologie est assez équilibrée.
50,0%
40,0%
30,0%
20,0%
10,0%
0,0%
CA de la Vallée de
Aire urbaine
Val-d'Oise
Montmorency
T1-T2
T3-T4
Les grands logements sont surreprésentés
dans les communes résidentielles d’ANDILLY et
de MARGENCY, où la part des T5 avoisine les
44%. Ils le sont également à MONTMORENCY
(présence de grandes villas) et à GROSLAY
(lotissements pavillonnaires des années 80 et 90).
T5+
30
La taille moyenne des ménages est de 2,55 et
la taille moyenne des logements est de 4
pièces. Le nombre moyen de personnes par
pièce est de l’ordre de 0.69, ce qui est inférieur
aux deux référents.
La tendance est globalement à la sousoccupation des logements. C’est une
conséquence directe de la décohabitation, déjà
lisible au travers le solde migratoire annuel par
âge.
20% du parc de logements a été construit dans
les années 80 et 90 : ce sont essentiellement
des pavillons investis par des familles. Depuis,
les enfants ont grandi, et ont quitté « le nid ».
Nombre moyen
de personnes par pièce
0,80
0,75
0,70
0,65
0,60
0,55
0,50
CA de la
Vallée de
M o ntmo rency
A ire urbaine
Val-d'
Oise
(
Taux de résidences principales
auxquelles il manque un
élément de confort (hors
chauffage central)
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
CA de la Vallée
de
M o ntmo rency
A ire urbaine
Le parc de logements de la Communauté
d'
agglomération est en regard du département et de
l’aire urbaine, globalement confortable. Trois
communes ont néanmoins des taux élevés
d’inconfort en 1999 : il s’agit d’ANDILLY, de
GROSLAY et de MONTMAGNY. Sur les deux
premières, la part importante de leur parc ancien (30%
et plus) peut être un élément d’explication. Sur
MONTMAGNY, le parc datant d’avant 1949 n’est que
de 15%. De plus il faut noter sur MONTMORENCY que
le parc dont le tiers date d’avant 1949, est néanmoins
en état correct.
Val-d'
Oise
Mais il existe un phénomène de mal-logement dans le territoire communautaire particulièrement
délicat : les groupes de gens du voyage sédentarisés à GROSLAY et MONTMAGNY, sur le site
de la butte pinson. L’amélioration des conditions de ce groupe de population est une problématique du
PLH.
Quant au parc privé, nous verrons comment il peut jouer le rôle de parc social de fait, dans des
conditions d’hébergement pas toujours satisfaisantes.
31
+
''
0
'
Evolution du taux de vacance
7.00%
< 2=89
:2;89
8.00%
62789
6.00%
5.00%
4.00%
3.00%
2.00%
1.00%
0.00%
1990
1999
2003
Source : RGP 1990 et 1999 – EDF / DDE 95
Evolution du parc vacant depuis 19994 (vacance globale
et vacance longue durée) en base 100
Base 100
105
100
95
90
85
80
1999
2000
2001
2002
2003
Année
Vacance globale
Vacance longue durée
Source : EDF – DDE 95
+
!
Taux
5.9%
6.5%
10.2%
10.5%
7.7%
7.4%
5.6%
6.7%
6.8%
!
La vacance est en progression sensible
depuis 1990, en dépit de la pression du
marché immobilier.
Néanmoins, cette lecture mérite d’être
nuancée.
Le graphe en courbe ci-contre montre une
évolution comparée de la vacance globale et
la vacance longue durée (une vacance
supérieure à trois années).
Cette dernière tend à reculer, alors que la
vacance globale se relève. Les taux sont
élaborés à un instant T, et sont donc
sensibles aux variations conjoncturelles du
marché du logement.
A côté d’une vacance structurelle qui se
résorbe face à une demande croissante,
grâce aux opérations de reconquête du parc
ancien, il existe une vacance conjoncturelle
plus aléatoire, liée à la rotation des
habitants.
Or, depuis 2001, les professionnels de
l’immobilier ont observé une accélération
des transactions, les communes une plus
grande volatilité des administrés.
Ce phénomène se vérifie à travers la
vacance relevée par EDF.
1999
Andilly
Deuil
Groslay
Margency
Montmagny
Montmorency
Saint Gratien
Soisy
Total CAVAM
! #
5.5%
5.7%
10.0%
2.7%
7.5%
6.9%
5.9%
5.0%
6.3%
12.0%
6.5%
11.2%
2.8%
7.8%
7.6%
7.0%
5.4%
7.4%
2003
Dont vacance longue
durée
32.7%
53.8%
66.0%
66.7%
50.5%
56.2%
46.4%
46.2%
50.6%
Source : EDF – DDE 95 – vacance relevée à la fin du dernier trimestre
Plus la vacance de longue durée pondère la vacance globale, plus celle-ci est faible (les effets
déformants de la vacance de rotation jouent moins). Seule la commune de GROSLAY constitue
l’exception : le taux de vacance est très largement supérieur à la moyenne de la CAVAM, et cette
vacance correspond essentiellement à une vacance longue durée. Elle est essentiellement localisée
dans le parc ancien de la commune, en dépit d’une OPAH. En revanche, la situation de la commune
de MARGENCY est particulièrement tendue : la vacance résiduelle est une vacance incompressible.
32
PARC LOCATIF PRIVE
UNE PART DU PARC LOCATIF PRIVE JOUE LE ROLE DE PARC SOCIAL DE FAIT
(
' +
ménages dont
les revenus <
9,15 K€
FILOCOM 2001
CAVAM
Andilly
Deuil-la-Barre
Groslay
Margency
Montmagny
Montmorency
Saint-Gratien
Soisy/Montmorency
Enghien-les-Bains
Source : FILOCOM 2003 – DDE 95
'
+#
% dans le
parc de
résidences
principales
5 726
79
1 289
372
35
729
1 086
1 169
967
790
+
(
'
+
!'2
% ménages dont les revenus < 9,15 K€
parc locatif
HLM SEM
parc locatif
sect.privé
parc
propriétaire
occupant
26%
16%
28%
28%
nr
25%
28%
24%
25%
29%
24%
32%
27%
25%
nr
37%
19%
21%
24%
24%
7%
5%
8%
8%
4%
8%
7%
7%
8%
8%
14%
11%
15%
14%
3%
17%
13%
15%
15%
16%
En 2001, selon les données Filocom, 14% des résidences principales sont occupées par des
ménages dont les revenus annuels sont faibles, n’excédant pas 9 150€.
Ce taux de ménages à revenus faibles est équivalent dans le parc locatif public et dans le parc locatif
privé.
Ce dernier remplit donc une fonction de parc social de fait, plus ou moins accusée selon les
communes. Le poids des ménages précarisés dans le parc locatif privé atteint, voire dépasse, les 25%
sur GROSLAY, DEUIL, ANDILLY et MONTMAGNY.
Ces données doivent être rapprochées de l’existence de plusieurs « marchands de sommeil »,
qu’ont repérés les services des villes de GROSLAY, MONTMAGNY, SAINT GRATIEN et DEUIL LA
BARRE sur leur territoire.
Val d'
Oise
Ile de France
Andilly
Deuil-la-Barre
Groslay
Margency
Montmagny
Montmorency
Saint-Gratien
Soisy/Montmorency
CAVAM
Alloc ALF
Alloc ALS
Alloc APL
17 489
162 935
13 991
292 570
18
343
106
16
261
208
288
162
1 402
20
281
78
11
129
416
275
162
1 372
Répartition des allocataires par
stat.d'occupation
% parc public
% parc privé
% accession
52 806
435 540
45%
41%
31%
42%
16%
8%
26
615
147
12
590
422
1 165
609
3 586
34%
42%
24%
21%
38%
38%
47%
57%
43%
44%
36%
45%
41%
33%
36%
24%
24%
31%
11%
16%
26%
0%
24%
9%
7%
12%
13%
Source : CAF 2002 – DDE 95
33
Selon les données de la CAF en 2002, parmi les ménages bénéficiant d’une aide au logement,
près d’un tiers résident dans le parc locatif privé à l’échelle de la CAVAM, avec des taux
beaucoup plus élevés sur des communes peu dotées en locatif public.
Dans le parc locatif privé de MONTMAGNY toutefois, en dépit d’un parc locatif social développé, le
poids des bénéficiaires d’une aide au logement (50%) est bien supérieur au taux communautaire de
27%
% allocataires (aides au logement) dans
accession
parc public
parc privé
38%
47%
6%
22%
26%
2%
40%
26%
4%
45%
28%
5%
26%
17%
0%
50%
37%
10%
32%
19%
2%
35%
30%
3%
34%
22%
3%
36%
27%
4%
Val d'
Oise
Andilly
Deuil-la-Barre
Groslay
Margency
Montmagny
Montmorency
Saint-Gratien
Soisy/Montmorency
CAVAM
Source : CAF 2002 – DDE 95
''
'
'
# #
'
!# '
*
'
!
# !
2
Les aides de l’ANAH hors OPAH concernent 230 logements par an en moyenne sur la CAVAM.
Seules deux opérations ont vu le jour sur le territoire de la CAVAM, l’une à GROSLAY qui s’est
achevée en 1999 et l’autre à MONTMAGNY qui s’est déroulée de décembre 2000 à décembre 2003.
Le bilan à octobre 2003 de cette dernière OPAH faisait état pour des objectifs de réhabilitation de 25
logements propriétaires occupants et 45 logements propriétaires bailleurs, de résultats très faibles à
hauteur de 15 logements améliorés pour les premiers et de 9 pour les seconds.
Entre 1993 et 2002, les travaux de réhabilitation réalisés par des propriétaires bailleurs de la CAVAM
et subventionnés par l’ANAH ont concerné plus de 2300 logements, soit un impact annuel sur le
parc locatif privé de l’ordre de 3%, supérieur de 1 point au taux départemental.
La part des logements conventionnés est faible à l’échelle de la CAVAM (4%) en regard des
référents. En revanche, celle des logements intermédiaires est largement supérieure avec 22%.
Val-d'
Oise
Ile-de-France
Andilly
Deuil-la-Barre
Groslay
Margency
Montmagny
Montmorency
Saint-Gratien
Soisy / Montmorency
CAVAM
%subventionné
s /an /parc
locatif privé
total logt
subventionnés
1993-2002
% LC /
subventionn
és
2.1%
2.4%
0.3%
2.1%
2.0%
0.0%
2.0%
3.9%
2.3%
6.1%
3.1%
11 709
279 792
3
357
106
0
133
778
316
619
2 312
12%
4%
0%
4%
6%
0%
41%
0%
0%
0%
3%
%
dont
autres
intermédiaires
PST et
conventionnés
/
LIP
subventionnés
231
1 204
0
16
4
0
0
1
0
0
21
1 129
9 144
0
0
2
0
54
1
0
0
57
11%
15%
0%
0%
0%
0%
0%
22%
63%
22%
22%
LI
remis sur
marché
(hors 2002)
1 268
42 845
0
0
0
0
0
168
200
138
506
1 002
27 519
1
46
38
0
18
28
8
6
145
Source : Bilan de l’ANAH 1993 – 2003 – Opéra (LI : logements à loyer intermédiaire – LC : à loyer conventionné)
34
DYNAMIQUES DU MARCHE IMMOBILIER
UN MARCHÉ SELECTIF, ORIENTE VERS L’ACCESSION A LA PROPRIETE DANS LES MAISONS
INDIVIDUELLES
Le secteur de la vallée de MONTMORENCY appartient aux marchés valorisés de l’Ile-de-France. La
structure du parc de logements, dominée par le modèle pavillonnaire, favorise la présence de
logements de grande taille à proximité de Paris, assez courus sur la scène immobilière francilienne.
Un premier aperçu du niveau du marché privé a pu être réalisé en s’appuyant sur l’analyse des
logements proposés à la location ou à la vente par les agences. Cela permet d’obtenir un tableau des
tendances de l’offre, en terme de niveaux de prix, et en terme de localisation.
*#
(
+#
! '!
'
'
'
L’offre de logement est composée à 58% de petits logements (T1 et T2), dont un tiers de deux pièces.
C’est la typologie la plus représentée. Ce qui explique, en dépit de la mise sur le marché de très
grands logements, que la taille moyenne des logements mis à la location n’excède pas 57 m2.
Cette offre est essentiellement localisée sur SAINT-GRATIEN, DEUIL-LA-BARRE et
MONTMORENCY.
Le prix au m2 est nettement plus élevé sur les T1 et T2 que sur les autres types logements, signe
d’une tension particulière sur les petits logements. Il faut compter en moyenne 503 €uros en
moyenne pour un studio, et 686 €uros pour un deux pièces. C’est la conséquence directe du
desserrement des ménages observé précédemment.
A l’échelle de la Vallée de Montmorency, les communes les plus à l’Est, au contact de la Seine-SaintDenis, proposent un prix au m2 plus bas que les autres communes du territoire.
C’est à MARGENCY et ANDILLY que les prix ramenés au m2 sont les plus élevés. L’offre y est plus
restreinte ; or, ces communes sont recherchées. Le marché y est plus sélectif, en atteste le revenu
moyen par foyer fiscal…
L’offre reste diversifiée en terme de prix, de taille et de localisation. Elle est répartie de façon
équilibrée sur le territoire.
*#
''
,
# #
#
+
'
La spécificité résidentielle de la vallée de Montmorency stimule le marché de l’accession à la
propriété. Des familles constituées s’installent.
On distinguera les appartements et les maisons.
Appartements
L’accession à la propriété dans les appartements s’appuie sur deux types de marchés : celui des
primo-accédants et de celui des jeunes retraités. La typologie la plus représentée dans l’offre est
le T4. La taille moyenne des appartements en vente avoisine 85 m2 pour un prix moyen de 2811
euros au m2.
A l’instar de la location, les trois quarts de l’offre émanent de SAINT-GRATIEN et de
MONTMORENCY. Ces communes proposent des prix plus élevés au m2 que les autres communes –
35
à l’exception d’ANDILLY et MARGENCY, où les appartements sont des produits rares et de standing.
Mais cela est aussi à lier à la structure du parc. Les logements collectifs y sont plus nombreux.
Des écarts de prix sensibles au sein d’une même commune s’observent, témoignant de marchés très
localisés (quartiers huppés et tropisme d’ENGHIEN)
Les niveaux de prix des appartements s’arrêtent où commencent ceux des maisons.
Maisons individuelles
L’offre en maisons individuelles est plus abondante, et se répartit de façon équilibrée sur la vallée dont
le caractère résidentiel forge l’identité locale. Les grands et très grands logements de bon standing
composent la majorité de l’offre.
Les pavillons de 6-7 pièces dominent l’offre, pour une taille moyenne de 150 m2. Les prix au m2
sont sensiblement équivalents à ceux des appartements, en dépit des prestations complémentaires
incluses dans les pavillons : jardin, garage, …
En matière de gamme de prix, MONTMORENCY tient le haut du pavé, en raison notamment de villas
directement héritées des lotissements de luxe dans les parcs de MONTMORENCY, créés sous le
second empire.
Le marché autour d’ENGHIEN-LES-BAINS/ MONTMORENCY est encore prisé et demeure sélectif.
En revanche, le marché vers MONTMAGNY et GROSLAY est plus accessible. Peut-être le voisinage
de villes décotées, comme VILLETANEUSE ou SARCELLES, pénalise-t-il ces communes.
Quant à MARGENCY et ANDILLY, qui offrent les plus beaux volumes du secteur, le prix au m2
apparaît faible au regard des communes voisines. Le pavillon y est peut-être un produit plus banalisé.
36
MARCHÉ DE L’ACCESSION (PRIX 2004)
Appartement
Typologie de l’offre de la CAVAM
Type de logement
Superficie moyenne
Prix minimum
T1
T2
T3
T4
T5
T6
48
69
84
116
130
65 553.00 €
79 300.00 €
122 800.00 €
230 000.00 €
246 900.00 €
Prix moyen
146 086 €
189 258 €
228 458 €
363 641 €
347 533 €
Nature de l’offre par commune (moyenne)
Nombre de pièces
Andilly/Margency
Deuil-la-Barre
Groslay
Montmagny
Montmorency
Saint-Gratien
CAVAM
Superficie
2.50
4.00
3.20
3.33
4.03
3.87
3.67
3.85
Prix moyen
55.25
85.88
64.40
68.67
92.80
82.53
71.56
84.68
Prix max
170 150 €
212 496 €
142 260 €
109 617 €
280 433 €
243 556 €
192 761 €
240 680 €
206 000 €
577 500 €
400 000 €
577 500 €
401 000 €
Prix moyen au
M2
3 170 €
2 430 €
2 256 €
1 586 €
3 032 €
2 850 €
2 691 €
2 811 €
Prix moyen
au M2
3 061 €
2 675 €
2 693 €
3 140 €
2 732 €
Références Ile-de-France fin 2004 :
Prix moyen petite couronne :
2.788 €/m2 (+15.3% entre 2003 et 2004)
Prix moyen grande couronne :
2.171 €/m2 (+16.6% entre 2003 et 2004
Maison
Type de logement
Superficie moyenne
Prix minimum
Prix moyen
Prix max
Prix moyen
au M2
< ou égal à 4 pièces
5 pièces
6 pièces
7 pièces
8 pièces
9 pièces
10 pièces et plus
122
120
141
158
227
230
346
232 000 €
192 200 €
282 000 €
336 000 €
376 168 €
380 000 €
384 000 €
389 718 €
338 489 €
400 920 €
458 697 €
639 997 €
549 043 €
890 383 €
720 300 €
544 000 €
640 500 €
731 755 €
1 100 000 €
750 000 €
1 600 000 €
3 344 €
2 874 €
2 862 €
2 908 €
2 900 €
2 380 €
2 667 €
Nombre de pièces
Andilly/Margency
Deuil-la-Barre
Groslay/Montmagny
Montmorency
Saint-Gratien
CAVAM
Superficie
7.89
6.00
6.86
7.21
6.11
6.64
6.77
197
138
158
206
177
158
170
Prix moyen
473 074 €
404 539 €
384 432 €
609 149 €
592 452 €
435 870 €
475 234 €
Prix moyen au
M2
2 458 €
2 914 €
2 538 €
3 091 €
3 412 €
2 802 €
2 853 €
MARCHÉ DE LA LOCATION (PRIX 2004)
Type de logement
T1
T2
T3
T4
T5
T6
Superficie moyenne Loyer minimum Loyer moyen
33.5
50
65
78
119
140
350.00 €
473.00 €
689.00 €
854.00 €
1 500.00 €
1 700.00 €
Nombre de pièces
Andilly/Margency
Deuil-la-Barre
Groslay
Montmagny
Montmorency
Saint-Gratien
CAVAM
Superficie
2
2
2
3
3
2
3
2
30
46
52
74
63
48
61
57
Loyer max
503 €
686 €
814 €
997 €
1 603 €
1 848 €
Prix moyen
788 €
660 €
661 €
990 €
868 €
651 €
834 €
784.9 €
Prix moyen au
M2
18 €
15 €
14 €
13 €
14 €
14 €
14 €
14.2 €
Part dans la
totalité des
offres
12%
22%
44%
17%
6%
620 €
1 080 €
1 101 €
1 172 €
1 832 €
1 995 €
Part dans la
totalité des
offres
5%
17%
27%
32%
10%
6%
7%
Prix moyen petite couronne :
2.788 €/m2 (+12.5% entre 2003 et 2004)
Prix moyen grande couronne :
2.171 €/m2 (+12.5% entre 2003 et 2004)
Loyer
moyen au
M2
15 €
14 €
12 €
13 €
14 €
13 €
Part dans la
totalité des
offres
24%
34%
27%
11%
5%
3%
Prix moyen 78,92,93 :
15.7€/m2
Source : OLAP
37
*#
!
!( 1
'
&
''
'
'
'
'
('2
Les prix dans le neuf ont connu une progression significative ces quatre dernières années.
3000
350
2500
300
250
2000
200
1500
150
1000
100
500
50
0
Logements individuels
Logements collectifs
Evolution des prix entre 1999 et 2003 des logements neufs
0
1999
2000
2001
Logement collectif (en €/m2)
2002
2003
Logement individuel (en K€)
Source : DREIF - Enquête ECLN – 1999 à 2003
Les appartements : des prestations qui s’agrandissent
Andilly
Deuil-la-Barre
Groslay
Margency
Montmagny
Montmorency
Saint-Gratien
CAVAM
Val d'
Oise
Prix au m2 des logements
collectifs neufs en 2003
2 694.00 €
2 337.00 €
2 573.01 €
2 482.22 €
2 065.00 €
2 836.00 €
2 475.00 €
2 626.68 €
2 492.00 €
2 315.00 €
Source : DREIF - OCLN
D’après l’enquête ECLN (enquête sur la
construction neuve), le prix moyen au m2
des logements collectifs de la CAVAM en
2003 s’élève à 2492 €, alors que la
moyenne départementale s’élève à 2315 €.
Depuis 1999, les prix ont connu une
augmentation annuelle de + 5,11% sur
l’ensemble du territoire communautaire.
Cette progression est de l’ordre de la
moyenne départementale (5.30%)
La géographie du marché de l’immobilier des prix dans le neuf coïncide avec celle du marché de
l’ancien. Aussi, MONTMORENCY est-elle incontestablement la commune la plus chère de la CAVAM,
suivie de SOISY et d’ANDILLY.
En revanche, MONTMAGNY reste la commune meilleur marché de la CAVAM.
Le produit le plus fréquemment mis à la vente est le 3 pièces. La taille moyenne des logements oscille
entre 60 et 70 m2. La taille des appartements tend à s’agrandir, comme pour compenser la raréfaction
de logements individuels.
Les logements individuels : un produit qui se raréfie et sous tension
La construction de logements individuels s’est tassée depuis le début des années 1990. L’offre est
donc aujourd’hui plus réduite, et, de fait, la pression se traduit par un taux d’augmentation annuel des
38
prix de 5.87%, alors que pour le Val d’Oise, cette progression est de l’ordre de 5%. Aujourd’hui, il faut
compter 262 000 € pour un pavillon de 112 m2, alors qu’en 1999, le même produit revenait à
244 000€. Le niveau du marché est supérieur à celui de la moyenne départementale. Il faut compter
208.000 € en moyenne pour acquérir un pavillon sur le département.
Les logements individuels mis à la vente depuis 1999 représentent à peine 12% de l’ensemble.
Le pavillon de trois pièces fait son apparition sur le marché, et la taille des pavillons tend à se réduire.
Deux facteurs expliquent le phénomène : la réduction des disponibilités foncières et la pression du
marché qui élève les prix au mètre carré.
Répartition par taille des logem ents
individuels m is à la vente entre 2000 et 2003
Répartition par taille des logem ents
collectifs m is à la vente en 2000 et 2003
80
40
70
35
30
60
25
50
20
40
15
30
10
20
5
0
10
1 pièce
0
3 pièces
4 pièces
2000
2001
5 pièces
2002
3
pièces
4
pièces
2000
2003
6 pièces et +
2003
2
pièces
5
pièces
6
pièces
et +
39
UN PARCOURS RESIDENTIEL DIFFICILE ENTRE PARC PUBLIC ET MARCHE
IMMOBILIER
1!
#(
'
#
*
'
' 5 !
'
!
'
L’analyse des migrations entre 1990 et 1999 a permis de démontrer que la CAVAM accueillait
principalement des ménages dont les enfants sont déjà pré-adolescents. En revanche, les
décohabitants et les jeunes couples dès le premier enfant tendaient à quitter le territoire de la
Vallée de Montmorency dans la mesure où leur niveau de revenu cumulé à des besoins en
surfaces plus importantes pour les familles les situait dans un segment de marché
particulièrement difficile.
* >
)!
'
*#
!
'
#
'
Les simulations d’investissement permettent de préciser les niveaux de revenus de cette
population en voie d’éviction.
En effet, sur la base d’une offre moyenne à DEUIL LA BARRE de 320 000 € pour une maison de
5 pièces, avec un apport initial de 30% et un prêt sur 20 ans on s’aperçoit que seulement 40%
des ménages de 4 personnes actuellement résidents ont théoriquement les moyens
d’investir raisonnablement dans un logement compte tenu des prix du marché.
Ce même pourcentage est retrouvé pour les communes de Montmorency et pour des ménages de
2 personnes de SAINT GRATIEN.
La même démonstration pourrait être faite avec le marché de la location privée.
Hors nombreux sont parmi ces ménages ceux qui n’ont pas accès au logement social.
Au final, 20% des ménages sur DEUIL LA BARRE et sur SAINT GRATIEN et 30% sur
MONTMORENCY sont « hors marché » : soit leurs conditions de logement sont inadaptées
(taille du logement, qualité), soit ils bénéficient d’un logement social bien que leur revenu ait
dépassé les plafonds d’accès. En tout état de cause, le marché de l’accession leur est très
difficilement accessible.
40
REVENU DECLARATIF 2000
Simulation d'
investissement
Prix d'
achat
Apport initial
Taux d'
intérêt
Durée (années)
Remboursement mensuel
Coût annuel
Part des revenus
Revenu déclaratif correspondant
Offre moyenne
Maison
5 pièces
320 000 €
30%
5%
20
1 500 €
18 000 €
33%
54 500 €
MENAGE DE 4 PERSONNES
DEUIL-LA-BARRE
120 000 €
100 000 €
80 000 €
60 000 €
40 000 €
20 000 €
0€
1er décile
2ème
décile
3ème
décile
4ème
décile
Médiane
6ème
décile
Prix d'
achat
Apport initial
Taux d'
intérêt
Durée (années)
Coût annuel
Part des revenus
Offre moyenne
Maison
5 pièces
370 000 €
30%
5%
20
1 700 €
20 400 €
33%
61 800 €
8ème
décile
9ème
décile
dans le marché
dans les plafonds HLM
Simulation d'
investissement
7ème
décile
MONTMORENCY
120 000 €
100 000 €
80 000 €
60 000 €
40 000 €
20 000 €
0€
1er décile
2ème
décile
3ème
décile
4ème
décile
Médiane
6ème
décile
Prix d'
achat
Apport initial
Taux d'
intérêt
Durée (années)
Coût annuel
Part des revenus
Offre moyenne
Appartement
3pièces
220 000 €
30%
5%
20
1 000 €
12 000 €
33%
36 400 €
8ème
décile
9ème
décile
dans le marché
Simulation d'
investissement
7ème
décile
SAINT-GRATIEN
3900
65
70 000 €
60 000 €
50 000 €
40 000 €
30 000 €
20 000 €
10 000 €
0€
1er décile
2ème
décile
3ème
décile
4ème
décile
Médiane
6ème
décile
7ème
décile
8ème
décile
9ème
décile
dans le marché
41
Les enjeux majeurs concernant le parc privé
Les différents constats énoncés précédemment soulèvent un certain nombre de questions : comment
développer une offre nouvelle en accession plus adaptée à la demande, notamment à celles des
jeunes familles, des décohabitants et des ménages à revenus intermédiaires ? Comment développer
une accession à prix maîtrisés en évitant les achats spéculatifs ? Comment développer efficacement
une offre locative nouvelle ? Comment éviter les effets pervers du chaînon manquant dans le parc de
logements actuel ?
Ces problématiques peuvent être formulées sous la forme de quatre enjeux majeurs :
•
•
•
•
Fluidifier le marché. L’un des axes d’intervention est la commercialisation de produits à prix
minorés, grâce à des opérations concertées avec les opérateurs. L’autre axe est la valorisation
du potentiel du parc ancien, grâce à des outils suffisamment incitatifs auprès des propriétaires
bailleurs pour remettre sur le marché des logements vacants et permettre la sortie de logements
à loyers maîtrisés.
Agir sur les copropriétés dégradées. Les communes sont souvent mises devant le fait
accompli, car elles n’ont pu anticiper les évolutions. La mise en place d’un observatoire du
logement permettrait d’anticiper les évolutions. L’observatoire sert in fine à enclencher des
mesures de vérification effectives et la recherche de solutions adaptées.
Par ailleurs, elles n’ont pas les moyens de réaliser la maîtrise foncière des immeubles sur
lesquels une intervention s’impose.
Les copropriétés dégradées sont une problématique transversale à la CAVAM. Une action
d’envergure communautaire sous la forme d’une procédure encadrée, type « OPAH copro »,
permettrait d’augmenter la force de frappe sur des situations complexes.
Diversifier l’offre nouvelle : Les programmes intégrants aux opérations privées des logements
publics puisant dans toute la gamme de financement sont à favoriser.
Lutter contre les marchands de sommeil.
42
LOGEMENT SOCIAL
UN PARC ANCIEN ET CONCENTRÉ SUR LE SUD DU TERRITOIRE
Le parc locatif social sera désigné dans ce chapitre par l’abréviation LLS
((#
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LES LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX AU 01/01/2003
(définition de l’article 55 de la loi SRU)
ANDILLY
DEUIL
GROSLAY
MARGENCY
MONTMAGNY
MONTMORENCY
ST GRATIEN
SOISY
TOTAL CAVAM
Bassin d’habitat
Total LLS
(selon inv
SRU)
Patrimoin
e HLM
104
1361
277
69
1167
1417
2558
1574
8527
104
1182
273
40
990
1233
2247
1478
7547
don
non
conv
autres
conv nonHLM
Autres
bailleurs
0
0
12
3
0
113
4
0
0
132
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
7
32
118
8
165
logements-foyers
Total
logt /
logts lits
equiv
lits
0
155
0
29
64
174
160
96
678
0
38
0
0
18
455
511
0
167
0
29
64
180
311
96
847
% LLS
dans le
parc RP
au
1/01/2003
Obligation
constructi
on 20012004
14.0%
16.0%
9.8%
6.4%
26.8%
16.8%
31.3%
23.2%
21.0%
19.0%
6
53
42
20
0
39
0
0
160
265
Source: DDE 95 pour les LLS- DGI Taxe d'
habitation 2003 pour les RP
er
Le parc locatif social (au sens de la loi SRU) représentait au 1 janvier 2003, 21 % des résidences
principales (selon la Taxe d’Habitation) de la Communauté, ce qui constitue une proportion tout à fait
significative. Cependant ce parc est très inégalement réparti au sein du territoire communautaire :
-
-
Cinq communes n’atteignent pas le seuil des 20 % de LLS et sont donc de ce fait soumises à
une obligation de construction de LLS au titre de la loi SRU, tout comme la commune voisine
d’Enghien.
La commune de Saint-Gratien atteint un taux de 31 % de LLS avec une concentration
significative de logements-foyers.
Le déploiement du parc locatif social dans les secteurs où il est insuffisamment représenté peut
cependant se heurter à certaines contraintes, notamment celles relatives à la révision du Plan
d’Exposition au Bruit (PEB) de l’aéroport Roissy-Charles de Gaulle. Les dispositions relatives au PEB
grèvent d’inconstructibilité partielle ou totale les parties du territoire concernées. L’étude
d’environnement sonore préalable au projet du PEB montre que six communes sont concernées :
ANDILLY, DEUIL-LA-BARRE, GROSLAY, MARGENCY, MONTMORENCY et SOISY SOUS
MONTMORENCY. La commune de GROSLAY est la plus touchée – plus de la moitié de son territoire
communal est concerné - et l’obligation la concernant pourrait être revue en fonction du futur
PEB.
43
Loyers moyens des logements sociaux par commune
Exprimés en €uros/m2 - d'
après PAC
> à 3.0
de 2.60 à 3.0
de 2.10 à 2.59
NC
(1)
(4)
(3)
(1)
44
)! ?
' ' ' ' !
!
'
Périodes de construction des logements locatifs sociaux
Le parc locatif social de la Communauté est
globalement plutôt ancien avec 70 % de
logements construits entre 1948 et 1977.
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
avt 1915
19151948
19491967
19681974
19751981
19821989
19901999
Ceci explique assez largement les
structures physiques de ce parc, constitué à
98 % de logements collectifs, souvent
concentrés en grands ensembles, pour un
parc à vocation plutôt familiale où les 3 et 4
pièces occupent une place prépondérante.
Source : PAC DDE 95– juillet 2003
Taille des logements du parc social de la CAVAM
Les petits logements (1 et 2 pièces) sont
nettement sous-représentés avec moins
de 20 % du parc (25 % sur le département),
ce qui peut poser problème pour accueillir
les décohabitants d’un secteur plutôt jeune.
C’est plus particulièrement le cas sur
SAINT-GRATIEN et MONTMORENCY. La
part des grands logements est également
assez restreinte (moins de 10%), en
particulier à MONTMAGNY et GROSLAY.
40.0%
35.0%
30.0%
25.0%
20.0%
15.0%
10.0%
5.0%
0.0%
1 et 2 pièces
3 pièces
4 pièces
5 pièces et +
% logts construits
entre 1948 et 1977
1 pièce
2 pièces
3 pièces
4 pièces
5 pièces
ANDILLY
DEUIL
GROSLAY
71%
45%
33%
10%
3%
6%
41%
16%
23%
24%
43%
45%
19%
29%
21%
6%
9%
5%
MARGENCY
MONTMAGNY
MONTMORENCY
ST GRATIEN
0%
63%
75%
83%
3%
5%
3%
12%
11%
15%
42%
36%
28%
35%
34%
43%
8%
13%
12%
SOISY
78%
1%
16%
44%
32%
7%
CAVAM
70%
3.1%
15.1%
37.3%
34.9%
9.7%
ENGHIEN
46%
5%
20%
36%
23%
16%
Nc
Source: DRE IDF-EPLS 2002
45
#
'
' !
'
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La construction de LLS a été particulièrement faible dans les années 90 : ainsi seulement 25
logements ont été construits par an en moyenne entre 1990 et 2001 inclus. La faible production de
ces années a largement contribué à la relative pénurie de LLS actuelle et à la tension sur ce marché.
Toutefois une reprise très sensible et très récente est perceptible au niveau du nombre de logements
financés ces dernières années (cf. graphe ci-dessous).
Alors que de 1995 à 2001 environ une cinquantaine de logements était financée en moyenne annuelle,
les années 2002 à 2004 voient le nombre de LLS financés dépasser les 100 logements et même les
200 en 2002. Cette reprise est pour une bonne part alimentée par les logements PLS. Cette reprise
des financements de LLS concerne la plupart des communes de la CAVAM, à l’exception de
MARGENCY et ANDILLY.
-CAVAMEVOLUTION Du NOMBRE DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX FINANCES
300
source: DDE du Val d'
Oise
PLA-PLUS :jusqu'
en 1999 inclus, PLA - à partir de 2000, PLUS
250
PLS
200
PLA-PLUS
PLAI
150
100
50
0
1995
$
' !
1996
+
1997
!
%
1998
'
1999
2000
2001
2002
2003
2004
(
Bien qu’assez daté par le type de logements offerts, le parc locatif social reste attractif, notamment
à cause d’un écart de niveau de loyer qui se creuse par rapport à un parc privé où prix et
loyers reflètent une très forte tension.
46
Répartition du logement par type de financement initial
100.0%
78.8%
80.0%
60.0%
40.0%
0.2%
0.6%
1.5%
PLS/PPLS/PLA
CFF
Autres
PLA LM/
PLATS/PLAI
1.0%
PLA
intégration
0.4%
PLI
1.6%
ILM
HLM/O
0.0%
PLR/PSR
1.5%
PLUS/PLA
social
15.2%
20.0%
Le niveau moyen des loyers dans le bassin
d’habitat y est inférieur à celui du département
(2,35 € contre 2,63 € au 01/10/2000). Ceci est
plus particulièrement le cas à SAINT-GRATIEN,
et à un moindre degré à MONTMORENCY et
SOISY-SOUS-MONTMORENCY.
Cela s’explique par l’ancienneté relative du parc
locatif social sur ces communes et par
l’importance des anciens financements de
type HLMO. Inversement dans les communes où
le parc y est plus récent, les loyers y sont
généralement sensiblement plus élevés, comme à
GROSLAY ou ENGHIEN.
Cette attractivité se traduit par un taux de vacance assez faible, 1,8 % pour une moyenne
départementale de 2,2 % en 2000.
La mobilité y est également très modeste, avec un taux de 9,2 %, en particulier sur les villes
comme Saint-Gratien (8,1%) et Montmorency (8,4%), où les loyers sont les plus modérés.
(
''
3
L’exploitation du fichier des demandes en instance dans le Fichier Préfecture laisse apparaître un fort
niveau de tension :
-
-
On compte en effet un nombre très élevé de demandes en instance (2515) par rapport au
parc existant (7286, hors foyers), soit une demande pour 3 logements.
Une exploitation du Fichier Préfecture au 31/12/2004 a pu être réalisée en croisant les
caractéristiques de la demande ou des demandeurs avec leur ancienneté. Cette méthode
permet d’apprécier les segments pour lesquels la tension est plus forte (ancienneté plus
importante que la moyenne).
Une ancienneté moyenne des demandes en instance de l’ordre de 17 mois avec des écarts à
la moyenne assez marqués et qui illustre des difficultés accentuées pour certaines catégories
de demandes ou de demandeurs :
- l’ancienneté des demandes est plus importante pour les ménages déjà locataires du
parc HLM (ancienneté de 22 mois) et du parc privé.
- les familles nombreuses (3 enfants et +) ont une ancienneté de leur demande
nettement plus importante que la moyenne, soit de l’ordre de 22 mois pour celles qui
sont duoparentales et de 26 mois pour celles qui sont monoparentales .
- à un moindre niveau, l’ancienneté des demandes est supérieure à la moyenne pour
les demandes de logements de 2 pièces et de 6 pièces et plus.
Compte-tenu d’un taux de mobilité global de 9 % environ, ce sont 655 logements qui se
libèrent dans l’année par la rotation. Or, la demande en instance est quatre fois plus
importante. Tout ce passe donc comme si seulement un quart des demandes pouvait être
satisfaites dans l’année.
3
Si les mises à jour des demandes qui ne sont plus valides se font avec un certain retard dans ce fichier, majorant par là-même
l’importance de la demande en instance, inversement, une part appréciable des demandes de mutations internes à ce parc,
notamment celles internes à chaque organisme, échappe largement à ce fichier, en minorant sa représentativité.
47
demandes
HLM fichier
Préfecture
1er choix
2003
parc LLS
2002
ANDILLY
DEUIL
GROSLAY
MARGENCY
MONTMAGNY
MONTMORENCY
SAINT-GRATIEN
SOISY
ENGHIEN
18
496
178
0
309
289
506
285
434
103
1130
271
0
887
1207
2009
1460
219
0.2
0.4
0.7
TOTAL
Source: DDE 95
2515
7286
0.3
nb
demandes /
LLS
emménagts
avec tx de
mobilité égal à
9%
demandes/emménag
ements
0.3
0.2
0.3
0.2
2.0
655
4
Le faible niveau de construction de logements locatifs sociaux depuis une décennie ne fait
qu’accentuer cette faiblesse de l’offre : à côté des 6 à 700 LLS libérés par la rotation, on ne peut offrir
aujourd’hui chaque année que moins d’une cinquantaine de LLS neufs. Toutefois, l’augmentation du
nombre des LLS financés à partir de 2002 (avec une part notable de PLS) et constatée plus haut,
devrait permettre, à partir de 2005, d’augmenter l’offre nouvelle, au moins pour les demandeurs les
plus solvables.
)!#
demande totale
2515
dont
#
#
INTERNE au bassin
1920
(76 %)
dont
sans logement autonome
hébergés, SDF, hôtel
881 (35 %)
locataires du privé
1049 (42 %)
locataires HLM
402 (16%)
source: DDE fichier Préfecture 2004
L’attractivité du bassin d’habitat se lit
également à travers l’importance des
demandes émanant de ménages qui n’y
résident pas encore, soit près d’un quart du
total.
Par ailleurs plus du tiers des demandes relève
de ménages en situation de précarité au niveau
du logement, sans logement autonome :
hébergés, logés en hôtels ou meublés, sans
domicile fixe…La situation apparaît plus
particulièrement marquée à DEUIL-LA-BARRE et
à SOISY-SOUS-MONTMORENCY, ainsi qu’à
SAINT-GRATIEN.
Les locataires du secteur locatif privé constituent également comme une composante majeure de la
demande (42 % du total).
48
Ils constituent la majeure partie des ménages qui trouvent leur logement trop petit, trop cher ou
4
insalubre (sur GROSLAY et MONTMAGNY, notamment) .
POUR 100 MOTIFS DE DEMANDE (1.8 motifs /demandeur)
22
10
48
16
POUR ABSENCE DE
LOGEMENT
AUTONOME
NOUVEAUX
MENAGES
LOGEMENT
INSATISFAISANT
MOBILITE
RESIDENTIELLE OU
PROFESSION-
dont
NELLE
20
Trop petit
(Montmorency, Deuil..)
(Groslay, Margency)
(Montmagny)
dont
7
Divorce-séparation
16
Hébergés
(Andilly, Enghien..)
(Groslay, Montmagny)
Mariage-vie maritale
3
(Deuil, Soisy)
6
10
Trop cher
(Enghien)
Meublé-hôtel
habitat précaire-sdf
expropr.expulsion
(St Gratien)
(Groslay)
7
Insalubre
(Montmagny, Groslay..)
(Montmagny)
4
Autres
Source : Fichier Préfecture 2003
L’ampleur et l’acuité de la demande émanant du parc privé social de fait montre la nécessité
d’une prise en compte de celui-ci dans le développement d’une offre sociale nouvelle. Plusieurs
outils à vocation sociale permettent aujourd’hui d’agir sur les conditions de logement dans le parc
privé dégradé, mentionnons notamment :
- la production de logements à loyers conventionnés ou intermédiaires dans le cadre des OPAH,
qui permettent de réhabiliter des logements dont les loyers restent maîtrisés.
- l’acquisition- amélioration de logements anciens par des bailleurs sociaux, à l’aide de prêts
PLUS ou PLAI. Ceci permet la remise aux normes de ces logements qui sont loués et
attribués dans le cadre de la législation propres aux logements HLM. Cette procédure
nécessite cependant une maîtrise du foncier impliquant fortement la commune ou la
Communauté.
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'
'
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!
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La baisse continue de la mobilité dans le parc locatif social, jointe à un faible niveau de construction
de LLS, se traduit par une accumulation du stock des demandes en instance et par un écart croissant
entre celui-ci et les capacités d’attribution de nouveaux logements et donc par des délais moyens
d’attribution qui ne cessent de s’allonger.
Si les données à ce sujet ne sont pas disponibles pour l’ensemble de la CAVAM, la commune de
Montmagny a pu nous fournir des informations qui illustrent parfaitement ce qui est une situation
assez générale sur la Communauté.
4
Dans le tableau ci-dessous, les indications figurant en rouge émanent des rencontres et entretiens effectués en commune par
le bureau d’études.
49
COMMUNE DE MONTMAGNY- STOCK DE DEMANDES HLM ET CAPACITE D'ATTRIBUTIONS
source: Ville de Montmagny -CCAS
300
250
stock de demandes de logement HLM
en base 100 en 1996
200
150
total attributions connues
100
attributions via la Mairie
données au 05/10/2004
50
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Source : Commune de Montmagny – Octobre 2004
(
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+
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(
+#
Le graphe ci-dessous croise les revenus imposables des ménages, classés par tranches, avec le
statut d’occupation de ces ménages.
Le parc locatif social, qui loge 15 % des ménages selon la DGI, en abrite une proportion beaucoup
plus importante appartenant aux trois tranches de revenus les plus modestes, à savoir de 25 à 29 %.
Mais, dans la catégorie aux revenus les plus bas, la surreprésentation du parc locatif privé
apparaît très nettement. Ces ménages à très bas revenus, logés le plus souvent dans des
meublés ou des copropriétés dégradées, alimentent alors une demande pour des logements HLM
d’un meilleur rapport qualité-prix.
50
PROP OCC
LOC PRIVE
HLM
AUTRES
BASSIN D'HABITAT DE MONTMORENCY
LOCALISATION DES MENAGES SELON LA TRANCHE DE REVENU IMPOSABLE
source: DGI- Min Equipement FILOCOM 2001
100%
90%
25%
30%
38%
80%
50%
70%
56%
63%
60%
81%
44%
50%
37%
32%
40%
27%
25%
30%
21%
20%
25%
29%
25%
20%
10%
13%
13%
15%
4%
TOTAL
6%
3%
4%
4%
3%
4%
2%
< 4, 57
4,57 à 9,15
9,15 à 15,24
15,24 à 21,34
21,34 à 30,49
> 30,49
0%
revenus imposables en milliers d'
euros
'
5 '
!+
!
Si l’on considère les fractions du parc nécessitant soit des travaux d’amélioration soit de
restructuration urbaine, soit le parc d’avant 1980, il apparaît qu’une fraction assez significative du
patrimoine, 65 %, a bénéficié d’un conventionnement avec travaux.
L’effort de réhabilitation restant est cependant encore assez substantiel et pourrait porter au
01/01/2002 sur environ 1500 logements.
logts d'avant 80
(hors acqusitionamélioration)
ANDILLY
74
DEUIL
787
GROSLAY
92
dont
conventionnés
avec travaux
conventionnés sans
travaux ou NC
démolitions
envisagées
74
441
48
298
68
24
259
MARGENCY
MONTMAGNY
683
201
223
MONTMORENCY
982
497
485
SAINT-GRATIEN
1829
1324
505
SOISY
1206
1206
ENGHIEN
102
54
48
TOTAL
5755
3723
1451
581
Total en %
100
65
25
10
sources: DDE 95-EPLS 2002- entretiens communaux
51
Les projets de renouvellement urbain actuellement connus portent sur près de six cents
logements, soit environ 1/10 des logements d’avant 1980. C’est donc une part assez significative
du parc qui est appelée à disparaître à court ou moyen terme. Les deux communes les plus
directement concernées sont MONTMAGNY et DEUIL-LA-BARRE, qui s’engagent dans une
Opération de Renouvellement Urbain (ORU).
•
•
•
A MONTMAGNY, 259 logements doivent être démolis dans le cadre de l’ORU et 274
reconstruits dont 68 hors site.
A DEUIL-LA-BARRE, deux tours de 15 étages du quartier de la Galathée, comprenant 260
logements doivent être démolies. Les objectifs de reconstruction devraient être supérieurs à
ceux de la démolition, la commune soumise à l’obligation triennale de construction de LLS et
consciente de l’insuffisance de ce type de parc souhaite accroître l’offre en LLS, que ce soit
dans le cadre de l’ORU ou en dehors.254 locatifs sociaux doivent être reconstruits dont 60
PLS auxquels s’ajouteraient 60 locatifs libres. Parallèlement, environ 400 logements en
accession à la propriété doivent également être livrés.
A GROSLAY, ce sont 24 logements du bâtiment HLM le plus ancien qui doivent être démolis
dans l’ensemble Warocquier. La reconstruction reconstituera le même nombre de logements
mais avec une typologie plus diversifiée (petits collectifs, maisons de ville).
Si sur ces trois opérations de renouvellement urbain, l’offre neuve en LLS devrait compenser
quantitativement les destructions, il faudra tenir compte, par rapport à une demande à forte
composante précarisée, de la disparition d’une offre principalement à loyers très modérée qui
ne sera que partiellement reconstituée en tant que telle.
52
LOGEMENT ET PRECARITE
LE LOGEMENT DES PERSONNES DÉFAVORISÉES ET LOGEMENTS SPÉCIFIQUES
La situation se caractérise actuellement sur le territoire communautaire par :
((
'' A '
(
+
' !''
4' % #
4
On compte 847 équivalents-logements selon l’inventaire de la loi SRU. Toutefois, une part très
importante de ce patrimoine est constituée des deux grosses structures que sont les deux foyers
de Saint-Gratien, le foyer de travailleur migrants « Rousseau » (293 places), aujourd’hui à statut
de résidence hôtelière, et le foyer de jeunes travailleurs des « Raguenets » (172 places).
L’offre en résidences pour personnes âgées à vocation sociale est mieux répartie sur le territoire
de la Communauté (DEUIL-LA-BARRE, SAINT-GRATIEN, MONTMORENCY, SOISY).
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':
4'
)!#
((
'
!
0
'
5
Celle-ci qui n’est pas propre à la CAVAM, puisque l’étude sur les besoins en résidences sociales
réalisée dans le cadre du Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes
6
Défavorisées a pointé ce déficit sur l’ensemble du département.
urgence
SAINT
GRATIEN
temporaire
spécifique
"115"
17 places
10
25
CADA
75
DEUIL LA B.
FT ROUSSEAU
293
FJT RAGUENETS
172
hôt.soc 7
hôt.soc 10
MONTMORENCY
MONTMAGNY
foyers de travailleurs
Foyer du Vert-Logis-21
Villa Vernon-18
EDVO 28
source: DDE 95- P.A.C 2003 réactualisé 2005
On dénombre ainsi sur le territoire de la CAVAM :
- une grande faiblesse en logements d’urgence avec 10 places dans le ‘’115’’ de SAINTGRATIEN (ALJT – aide pour le logement des jeunes travaileurs).
5
Direction Départementale de l’Equipement du Val d’Oise- CITEMETRIE, Etude des besoins en résidences sociales dans le
Val d’Oise, oct-déc.2001.
Préfecture et Conseil Général du Val d’Oise, Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées
2001-2003.
6
53
-
-
L’offre est notamment insuffisante au niveau du Plan Grand Froid en niveau III où il est
nécessaire de disposer d’une offre complémentaire, mobilisable quelques jours par an, du
type centre de vacances.
une absence complète d’offre en CHRS (centre d’hébergement et de réinsertion sociale).
7
une cinquantaine de places en ALT (DEUIL-LA-BARRE, MONTMAGNY, SOISY).
L’insuffisance d’offre d’urgence et d’insertion dans un contexte où le parc locatif social voit son
taux de mobilité baisser se traduit par une saturation croissante de ces structures et par une
stagnation sur place de leurs occupants qui n’accèdent que de plus en plus difficilement au parc
HLM. Des séjours qui ne devraient y être que momentanés atteignent souvent deux ou trois ans.
On estime qu’un quart des occupants de ces structures sont aptes à accéder à un logement
autonome mais ne peuvent actuellement le faire faute de disponibilités. C’est notamment le cas
pour des familles nombreuses.
Il convient de signaler par ailleurs selon les services sociaux l’existence de ménages qui ne se
manifestent pas auprès du 115 : personnes vivant en caravanes, sans chauffage, ou vivant en
voitures ou encore dans des cabanes dans les forêts du secteur.
L’offre en logements temporaires (résidences sociales, maisons-relais) apparaît également très
déficiente sur le territoire communautaire.
Un recensement des structures et des besoins en logements d’urgence, d’insertion et temporaires
doit être réalisé en 2005 sous l’égide de la DDE. Elle sera déclinée au niveau des bassins
d’habitat.
•
Une forte concentration de ces structures sur la commune de Saint-Gratien, par ailleurs
déjà dotée d’un parc LLS conséquent. Cette commune accueille également un Centre
d’Accueil des Demandeurs d’Asile (CADA) de 75 places. Cependant plusieurs expériences
récentes méritent d’être démultipliées, comme le Centre Maternel de Montmorency ou l’hôtel
social de Deuil-la-Barre.
Il existe par ailleurs un problème d’habitat spécifique aux gens du voyage sédentarisés.
Ainsi, les communes de GROSLAY et MONTMAGNY accueillent de 250/300 personnes du
voyage sédentarisées sur la Butte Pinson. Les conditions d’habitat y sont particulièrement
8
dégradées et indignes. Des études ont été réalisées il y a plus de cinq ans mais elles n’ont
pas débouché sur le plan opérationnel et méritent d’être réactualisées sur trois aspects : le
profil socio- démographique des ménages, leurs conditions d’occupation actuelle des terrains,
leurs attentes et souhaits par rapport à l’évolution de leur habitat.
7
ALT : Aide au logement temporaire. C’est une aide forfaitaire financée par le ministère chargé du logement. Elle est attribuée à
des organismes gestionnaires qui s’engagent, dans le cadre d’une convention passée avec l’Etat, à offrir des places ou des
logements disponibles en permanence, pour l’accueil de personnes en difficultés.
8
Voir : Commune de Montmagny- ARHOME, Elaboration d’un programme d’accueil pour les gens du voyage, rapport final, avril
1998. et Commune de GROSLAY – ARHOME - 2000
54
Les enjeux majeurs concernant le parc locatif social et le logement des personnes
défavorisées
•
L’inégale répartition du parc locatif social sur le territoire pose le problème d’un redéploiement
de ce type d’offre vers les communes et quartiers insuffisamment pourvus mais à partir de
produits mieux adaptés à la diversité de la demande actuelle, marquée par la jeunesse de
la population et la diversité des situations économiques.
•
L’ampleur de la demande insatisfaite nécessite une relance de la construction en général,
et notamment celle de logements locatifs sociaux qui devra prendre en compte les effets
du renouvellement urbain non seulement sur le plan quantitatif mais aussi sur celui de la
disparition d’une offre à loyers très modérés.
•
L’offre en logements d’urgence, d’insertion et temporaires est nettement insuffisante. Son
développement peut se faire par la construction de nouvelles unités mais la mobilisation d’un
bâti existant peut également permettre d’insérer plus facilement ces structures dans le tissu
urbain existant.
•
Dans un marché très tendu, les ménages les plus fragiles accèdent au logement par les
secteurs les plus dégradés. La lutte contre toutes les formes d’habitat indigne y revêt
donc un enjeu majeur et nécessite une bonne connaissance de situations souvent occultes et
un repérage précis des copropriétés, meublés ou hôtels en question. L’outil de l’acquisitionamélioration de bâtiments dégradés par des bailleurs sociaux est particulièrement
adapté pour y produire du logement social de qualité. Il nécessite cependant une forte
réactivité des collectivités locales et une capacité des organismes HLM à monter des dossiers
complexes.
•
Les très mauvaises conditions d’habitat des gens du voyage sédentarisés à Groslay et
Montmagny nécessitent, après actualisation des données les concernant, de passer à une
phase opérationnelle active dans une démarche de traitement différencié en fonction des
attentes et des capacités des ménages.
55
ETAT DES LIEUX DE LA PRODUCTION DE LOGEMENTS ENTRE 1990 ET 2004
Bouffémont
Ezanville
Le Plessis-Gassot
Domont
Taverny
Ecouen
Saint-Leu-la-Forêt
Bouqueval
Saint-Prix
Piscop
Montlignon
CA Val et Forêt
Villiers-le-Bel
Andilly
Le Plessis-Bouchard
Saint-Brice-sous-Forêt
Margency
CA Val de France
Ermont
Franconville
Eaubonne
Saint-Gratien Enghien-lesBains
Deuil-la-Barre Montmagny
Pierrefitte-sur-Seine
Villetaneuse
Tx de construction 90-99 (quartiles)
Nb. de log. construit pour 1000 hab.
Arnouville-lès-Gonesse
Groslay
CAVAM
Sannois
eilles-en-Parisis
Sarcelles
Montmorency
Garges-lès-Gonesse
Bonneuil-en-France
Stains
Epinay-sur-Seine
6,9 et +
Argenteuil
5.0 - 6,8
3,5 - 4.9
0 - 3,4
Dugny
CA Plaine Commune
Le Bourget
D’après INSEE 1999 – Traitement GTC
Entre 1990 et 1999
+
!
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' !
#
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B;;8
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B;;;
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#
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A l’échelle de la CAVAM, sur la décennie 1990-2000, 4,3 logements ont été construits pour 1000
habitants. Le rythme de production neuve reste inférieur à la moyenne départementale – tirée par le
haut par le rythme de construction actif de la ville nouvelle de CERGY-PONTOISE sur cette période
(7,67). La production en logements sur la CAVAM est supérieure à l’ensemble des communes qui
l’entourent (3,16).
Le nombre de logements produits a chuté par rapport à la décennie précédente. Une période de
creux au début des années 90 s’est ensuivie d’une forte reprise de la construction dans les années
95-96, parallèlement à la reprise économique.
56
L'écart entre les besoins endogènes et la construction neuve
explique l'équilibre démographique
500
L o g e m e n ts co n stru its p a r a n
400
300
Point mort : limite de l'équilibre démographique
200
Desserrement des
ménages
Construction
neuve
100
Variation RS-LV
Besoins endogènes
Logements constuits 1990-1999
Source : d’après Insee 1999, traitement GTC
La construction de 424 logements supplémentaires par an a permis de soutenir la croissance
démographique. En moyenne, 154 logements par an ont alimenté les besoins générés par le
desserrement des ménages : la taille moyenne des ménages en 1999 est de 2,55 personnes, et fait
suite à une diminution annuelle de 0,42% en l’espace de dix ans. La construction neuve a également
compensé le renouvellement du parc de logements, à hauteur d’une dizaine de logements par an, et
absorbé l’augmentation du stock de logements vacants et de résidences secondaires, à hauteur de 89
logements par an.
L’addition de ces trois postes (renouvellement, desserrement, variation des résidences secondaires et
des logements vacants) donne un point mort annuel de 254 logements. La différence de 170
logements par an permet d’asseoir le développement démographique de l’aire communautaire.
1990-1999
Variation
Logements
Point
Effet
Renouvellement des R.S. Desserrement
Logements construits
Mort démographique
annuel
et LV.
annuel
construits pour 1000
annuel
annuel
Annuel
hab
annuels
10
89
3
15
10
Andilly
Deuil-la-Barre
154
254
170
424
4.2
6
9
11
36
- 3
6
2.9
48
85
4.3
Groslay
3
4
3
4
58
62
9.4
Margency
2
3
6
10
- 6
4
1.5
58
71
5.8
17
50
2.4
Montmagny
-
9
6
- 3
13
Montmorency
- 21
39
49
67
Saint-Gratien
- 16
26
74
84
8
93
4.8
17
-2
27
43
11
53
3.2
13 218
6 273
17 515 37 006
14 854
51 860
4.7
566
615
2 197
5 232
4.9
Aire urbaine
Val-d'Oise
1 854
3 035
-
Source : d’après INSEE 1999 – Traitement GTC
Mais la CAVAM est un territoire de contrastes, et l’impact de la construction neuve varie en fonction
des groupes territoriaux.
57
#
' !
!+
''
#
* )!
'
4' (
2
•
Une construction active pour dynamiser le développement démographique (EstTerritoire)
Les communes de GROSLAY, MONTMAGNY et DEUIL-LA-BARRE ont bénéficié d’une
construction neuve suffisamment importante pour autoriser une croissance démographique
entre 1990 et 1999
•
Une construction suffisante pour maintenir l’équilibre démographique (Sud-Ouest
Territoire)
L’effort de la construction neuve à SOISY-SOUS-MONTMORENCY et SAINT-GRATIEN est
plus modeste, mais permet d’atteindre l’équilibre démographique.
•
Une construction neuve trop timorée pour atteindre l’équilibre démographique
(Centre et Nord-Ouest territoire)
Les autres communes (ANDILLY, MARGENCY et MONTMORENCY) ont un taux de
construction annuel qui varie de 1,5 à 2.9 logements pour 1000 habitants par an. La
quantité de logements produits est insuffisante par rapport aux besoins du point mort, et par
conséquent : l’équilibre démographique n’est donc pas atteint. Ces communes se trouvent
en rupture de croissance.
Les communes au Nord-Ouest du territoire ont privilégié le développement par voie
pavillonnaire dans des proportions limitées, occupés par des ménages plutôt aisés.
LES EVOLUTIONS DEPUIS 1999
#+
'
'
('
!
'
' !
Le rythme de la construction neuve est erratique
depuis 1990, alternant creux et pics.
Nombre de logements commencés
(SITADEL)
Les années 2000-2001 voient une reprise de la
construction neuve, avec une moyenne de
552 logements commencés par an. La
production annuelle de logements ces cinq
derniers est plus soutenue que les années
précédentes : il y a eu accélération de la
construction neuve.
1 000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
1988
1993
collectifs
1998
2003
Depuis ces dernières années, les logements
collectifs représentent 88% des logements mis à
la vente. La taille moyenne des logements s’est
contractée. La pénurie foncière et la taille
réduite des ménages obligent les promoteurs
à densifier les formes urbaines produites.
individuels
L’étroite corrélation entre construction neuve et croissance démographique se confirme.
58
Les réactualisations démographiques pour l’année 2003 réalisées à partir du fichier Taxe d’Habitation
ont montré que les communes d’ANDILLY, de MARGENCY, et de SAINT-GRATIEN gagnent à
nouveau de la population depuis ces dernières années. Or, ce sont dans ces communes où l’on a
construit le plus, notamment à SAINT GRATIEN.
En effet, 47% des logements collectifs commencés dans la CAVAM depuis 1998 l’ont été dans cette
commune. L’effort de construction a donc contribué à redynamiser la démographie.
Nombre de logements commencés
entre 1998 et 2003
Andilly
Deuil-la-Barre
Groslay
Margency
Montmagny
Montmorency
Saint-Gratien
CAVAM
Collectifs
62
181
145
105
161
282
900
76
1912
Individuels
49
53
107
85
129
93
76
254
846
Nombre de
logements
construits
par an
22
47
50
38
58
75
195
66
552
Source : SITADEL
59
!
Commune
ANDILLY
DEUIL LA
BARRE
GROSLAY
MARGENCY
MONTMAGNY
Capacités
Date du
Dernière
théoriques
POS/PLU modification
d'extension
Extensions
potentielles
à venir
#
Evolutions
réglementaires,
Objectifs
démographiques
formes
urbaines
Zone INA au
centre de la
commune
maintenue,
mais
disparition
d'
une zone
NA en limite
de SOISY
Urbanisation
des Flanets en
cours de
réalisation
Obtenir une
continuité de
l'
urbanisation,
maîtriser un
développement
urbain progressif
Le PLU a été
approuvé en
novembre
2004
Non
Le projet de
renouvellement
urbain
1992
PLU en cours
d'
élaboration
1997
2000. Mise à
l'
étude du PLU
dans les
prochaines
années
Urbanisation
d'
une zone N
déclassée,
Oui, par
récupération
déclassement d'
un ER,
de zones
classement en
UE d'
une zone
à vocation
économique
Préserver le
caractère
résidentiel et
exploiter les
opportunités de
renouvellement
urbain (centre
ancien et
Galathée)
2001
2004
1995
POS modifié
vaut PLU
Non
PLU en cours
d'
élaboration
Oui (4 zones
INA et 1 zone
NAC)
MONTMORENCY
2001
Pas de projet
de passer au
PLU
Limitées aux
zones NA
résiduelles à
l'
est du
territoire
SAINT GRATIEN
1994
2004, PLU en
cours
d'
élaboration
Non
1999
Pas de projet
de passer au
PLU
Zones NA au
nord
SOISY - SOUSMONTMORENCY
"
Aucune
Ouverture à
l'
urbanisation
de 3 secteurs à
l'
urbanisation
sur des zones
NA du POS
Ouverture à
l'
urbanisation
du secteur des
Pampelunes et
de la place de
l'
Europe
Pas de
possibilités
d'
évolution
Urbanisation
des zones NA
en voie
d'
achèvement
Contenir la
croissance de la
commune à 3000
habitants
Maintien de la
population
Maîtriser le
devenir des zones
bâties à forte
Entre 9000 et 10000
habitants
pression urbaine,
et restructurer les
secteurs dégradés
Diversifier l'
offre
d'
habitat pour
l'
accueil de
tranches d'
âge
différentes
3000 habitants
Favoriser la mixité
de l'
habitat entre
petits collectifs et
maisons de ville
Ne pas dépasser le
seuil de 15.000
habitants
Renforcer la
structure de la
ville et redonner
les éléments
d'
armature
manquant
Maîtriser
l'
urbanisation dans
les cœurs d'
îlots
Maintenir le
caractère
pavillonnaire et
densifier les
secteurs ouest
Maintien de la
population
21.000 habitants
Ne pas dépasser le
seuil de 18000
habitants
Source : Entretiens communaux octobre/novembre 2004 – POS et PLU des communes
60
CONTENU DES DOCUMENTS D’URBANISME
DES OBJECTIFS PARTAGÉS DE STABILITÉ DÉMOGRAPHIQUE ET DE PRÉSERVATION DES
ESPACES VERTS
Le territoire de la CAVAM est un territoire presque achevé : les potentialités d’extension urbaine
inscrites aux différents POS sont réduites, quand elles ne sont déjà consommées.
Les orientations fortes des documents d’urbanisme se posent aujourd’hui en termes de
renouvellement urbain (densification des cœurs d’îlot, reconquête des espaces mutables….), de
préservation des espaces verts et de maintien des équilibres socio-urbains.
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2
L’urbanisation du territoire doit composer avec un certain nombre de contraintes physiques.
L’activité liée à l’exploitation des carrières a creusé des cavités souterraines aujourd’hui plus ou moins
comblées. Elles sont à l’origine d’un risque d’effondrement reconnu et cartographié par des
campagnes géologiques.
Le risque de mouvement de terrain lié à la karstification du gypse affecte l’intégralité du territoire, à
l’exception de SAINT GRATIEN.
La prise en compte de ces différents risques impose des études de sol préalables à l’aménagement et
peut être à l’origine de PPR, où la problématique est plus sensible (MARGENCY, SOISY,
MONTMORENCY).
Ces risques ne constituent toutefois pas un handicap majeur à l’urbanisation. Ainsi, à ANDILLY, une
partie de la zone d’extension urbaine, les Flanets, est soumise à un risque d’effondrement lié à la
karstification du gypse. La quasi-totalité des permis a été accordée dans le cadre du lotissement après
étude de sol.
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' ! !
+
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' 1
+
#
'
+
'
'
' +
'
'
L’ensemble des documents d’urbanisme en vigueur et en projet donne désormais la priorité à la
préservation des espaces naturels et des zones vertes.
L’Agence des Espaces Verts est un acteur très présent dans le territoire, notamment sur les 89
hectares du plateau d’ANDILLY, classés en Espace Naturel Sensible, et sur la Butte Pinson à
MONTMAGNY et GROSLAY, qui fait l’objet d’un projet de parc régional.
A l’échelle communale, l’ensemble des communes tente de compenser le caractère minéral de
l’espace urbain. Les communes affichent dans leurs documents d’urbanisme leur volonté de préserver
des espaces verts en cœur de ville, en créant ou en aménageant des parcs urbains comme à SAINTGRATIEN, des jardins, comme à SOISY, ou une coulée verte à DEUIL LA BARRE. Un projet de jardin
à MONTMAGNY est une hypothèse d’aménagement pour l’une des réserves foncières inscrites au
projet de PLU.
61
'
(
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'
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La concurrence entre usages contribue également à limiter les marges de manœuvre en matière de
production de logements.
La CAVAM présente un taux d’emploi très faible, de l’ordre de 0.45. Le développement de l’activité
économique est donc l’une des priorités communautaires. Pour y parvenir, l’une des actions menée
par la CAVAM est l’acquisition d’un patrimoine foncier à vocation économique. C’est l’un des postes
d’investissement les plus importants.
Les zones réservées à l’accueil de l’activité économique représentent :
Commune
Nom de la zone
Foncier
Foncier
consommé
disponible/valorisable
ANDILLY
ZA Les Cures
ANDILLY
ZAC de la Berchère
GROSLAY
ZA des Ecricrolles
4.7 ha
GROSLAY
ZA république
4.0 ha
0.2 ha
GROSLAY
ZA Champs Saint Denis
3.5 ha
0.5ha
GROSLAY
Le Mont de Sarcelles
8.8 ha
2.5 ha (extension)
3.5 ha
18.0 ha
MONTMORENCY
ZA la Croix VIgneron
2.1 ha
MONTMAGNY
Parc Saint Leu
6.5 ha
SOISY
Vieujot
3.5 ha
2.2 ha
SOISY
ZA artisanale
6.7 ha
DEUIL LA BARRE
ZA Le Moutier
1.0 ha
SAINT GRATIEN
Entrepreneurs
1.0 ha
3 ha
Total
40.3 ha
31.4 ha
Source : Service économique - CAVAM
Les communes développent les zones d’activités : des espaces à vocation économique le long de la
du boulevard Pasteur à SAINT GRATIEN, l’extension de la zone des Cures à ANDILLY, le
développement d’un village artisanal à DEUIL, la réservation de zones d’activités dans les zones à
urbaniser de MONTMAGNY, la création de la zone des Monts de Sarcelles (18 ha) à GROSLAY….
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Par ailleurs, les densités autorisées par les documents d’urbanisme, qui sont parfois faibles, ne
permettent pas toujours réellement de mettre à profit les quelques opportunités mobilisables au gré
des mutations.
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En terme d’évolution réglementaire, la moitié des communes environ élabore leur PLU. Cette
démarche ne conduira pas pour autant à un changement fondamental en matière de développement
urbain.
Les zones d’extension urbaines inscrites dans des documents d’urbanisme sont concentrées à l’Est
du territoire : MONTMAGNY et GROSLAY ouvrent des secteurs à l’urbanisation et/ou déclassent des
espaces naturels ou des espaces boisés classés pour autoriser le développement urbain.
62
Pour les autres communes qui avaient réservé des zones NA dans leur POS, ces dernières sont en
cours d’urbanisation, comme à SOISY, SAINT-GRATIEN ou ANDILLY.
Les principales orientations sont désormais d’accompagner le renouvellement urbain des communes,
en densifiant les dents creuses existantes au gré des opportunités foncières. Les opérations de
renouvellement urbain de MONTMAGNY et de DEUIL LA BARRE constituent un nouveau gisement
foncier.
Les disponibilités foncières sont désormais contenues dans le tissu urbain, dans les espaces
mutables : reconquête de hangars, de friches ponctuelles, d’immeubles anciens dégradés….
Le PLU innove en autorisant la création d’emplacements réservés pour l’habitat au même titre qu’il
existait des réserves pour les équipements publics et les infrastructures par exemple. Cette
opportunité offerte par le PLU n’a été utilisée par aucune commune.
En revanche, le PLU de la commune de DEUIL a instauré un périmètre d’attente dans la perspective
de restructurer un îlot de logements et de commerces dans un site privilégié.
63
BILAN ET MOBILISATION DU FONCIER
A. UNE ACTION FONCIÈRE LIMITÉE PAR DE FAIBLES DISPONIBILITÉS FONCIÈRES ET DES
MARGES DE MANŒUVRES FINANCIÈRES RÉDUITES
Le territoire communautaire est marqué par sa fonction résidentielle : les activités sont peu
développées, ce que traduit un taux d’emploi de 0.45. La conséquence est que la taxe
professionnelle est peu rémunératrice
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Globalement, les communes ne sont pas d’importants propriétaires fonciers. Leur patrimoine se limite
aux équipements communaux. Les communes s’inscriraient davantage dans une optique de cession
du patrimoine foncier : MONTMAGNY a rétrocédé ses terrains à l’Agence des Espaces Verts dans le
cadre du projet d’aménagement du parc régional de la Butte Pinson, DEUIL LA BARRE s’est séparé
des terrains en sa possession sur la ZAC multisites, ce qui représente une recette conséquente pour
la commune.
Les communes ne cherchent pas à constituer des réserves foncières pour l’habitat, car elles n’en ont
guère les moyens.
Deux communes font exception à la règle dans le cadre de leur Opération de Renouvellement Urbain :
DEUIL LA BARRE et MONTMAGNY.
Dans le cadre de la programmation de logements dans le cadre de l’ORU, les communes de
MONTMAGNY et de DEUIL assurent la maîtrise foncière des secteurs à enjeux : les Trois Cornets à
MONTMAGNY, la rue de Saint Denis à DEUIL LA BARRE dans la zone UG 3C de l’ORU.
Pour cette dernière, la Commune porte la ZAC en régie, et le portage foncier est lourd. La Caisse des
Dépôts devrait relayer la commune pour réaliser le portage foncier des opérations.
De façon générale, les opérations d’aménagement à maîtrise d’ouvrage publique (ZAC ou lotissement)
n’ont guère cours sur le territoire. Cette méthode, qui permet de maîtriser directement la conception et
la réalisation d’une opération, ne correspond pas aux moyens financiers des communes et n’est pas
adaptée aux petites opérations aujourd’hui envisageables dans les petites communes. Dans les sites
nécessitant une réflexion d’ensemble, les partenariats publics/privés sont privilégiés.
Les opérations d’aménagement se réalisent au gré des opportunités.
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L’ensemble des communes dispose du Droit de Préemption, et certaines ont instauré le DPU renforcé
sur le centre ville. L’usage de DPU est plus ou moins volontariste, en fonction des enjeux communaux.
La problématique des immeubles dégradés, notamment les ensembles immobiliers détenus par des
propriétaires indélicats, motive l’exercice du droit de préemption.
La stratégie communément partagée est la réalisation de petites unités de logements sociaux
(10 à 30 logements), bien intégrées dans le tissu urbain existant, par l’acquisition de terrains
ou de biens immobiliers à démolir ou à réhabiliter en partenariat avec des organismes HLM.
64
Les communes agissent en priorité sur les espaces mutables (hangars, friches, immeubles
dégradés).
C’est notamment le cas à SAINT-GRATIEN , où la commune a acquis un immeuble dégradé rue
Custine. Elle a monté en partenariat avec un bailleur social une opération de réhabilitation pour y
réaliser six logements sociaux. De même une copropriété privée a été rachetée par la ville, et en
partenariat avec Valestis, 70 logements sociaux ont été ainsi réalisés après réhabilitation de
l’ensemble.
Toutes les communes sont sensibilisées à la problématique acquisition-amélioration de petites
unités immobilières en centre ancien pour y réaliser des logements en partenariat avec des
bailleurs sociaux.
Mais certaines sont démunies face aux coûts induits par le portage foncier.
D’autres communes conservent une position plus attentiste, face à la pression de la demande pour
des terrains à construire.
Les communes sont ouvertes à une stratégie d’acquisition ponctuelle en centre ville ou sur des
copropriétés dégradées, mais s’interrogent sur les moyens à allouer à l’action foncière : le foncier est
rare, très valorisé par les mécanismes du marché libéral, et les ressources communales sont très
souvent insuffisantes pour réaliser une action foncière volontariste.
65
B. ESTIMATION DU POTENTIEL FONCIER MOBILISABLE
Méthodologie du recensement du foncier
Pour quantifier le gisement foncier, deux démarches ont été mises en oeuvre successivement :
1. d’abord un repérage des disponibilités théoriques dans les documents d’urbanisme : toutes
les possibilités égales ou supérieures à 0.5 ha ont été cartographiées, en extension urbaine et
en tissu existant ;
2. ensuite, une enquête auprès des mairies pour apprécier la nature réelle de ces disponibilités
et leur affectation totale ou partielle au logement et pour faire ressortir les autres espaces
mutables non apparus sur la cartographie (en renouvellement urbain, sur des unités foncières
inférieures à un hectare ou dans le cadre de reclassement ou d’extensions de zones non
repérables sur les documents d’urbanisme en cours de validité). Cette enquête a permis aussi
d’évaluer le délai probable de sortie des terrains : court et moyen termes (jusqu’à six ans,
c’est-à-dire le terme du PLH), long terme lorsque le déblocage du foncier passe par le
montage d’opérations complexes, par la réalisation d’équipements non programmés, par la
restructuration foncière, par la modification de documents tels que le plan de prévention des
risques (PPR) ou pour des raisons liées à la structure de la propriété. Dans ces différents cas
de figure, le foncier repéré a été considéré comme mobilisable à long terme, c'
est-à-dire dans
un délai dépassant la période du PLH (6 ans).
Aux surfaces considérées comme potentiellement utilisables à court terme ont été appliqués des
ratios en nombre de logements à l’hectare pour déterminer les capacités approximatives. Ceux-ci ont
été définis empiriquement à la parcelle en tenant compte des projets existants s’il y a lieu, ou des
opérations récentes comparables. Les projets de renouvellement urbain sont pris en compte et
peuvent constituer un potentiel de développement à venir important.
Considérant que la totalité du foncier relevé ne sera pas consommé pour des raisons de concurrence
ou de délais de mobilisation inhérents au marché, on applique un coefficient de fluidité (1,3) qui réduit
le potentiel foncier finalement pris en compte.
On obtient ainsi le nombre de logements par commune utilisé in fine dans les estimations : le potentiel
foncier mobilisable.
66
Le foncier disponible ou mutable dans le territoire de la CAVAM
Foncier mobilisable dans la période du PLH
Foncier mobilisable au delà de la période du PLH
Dernières zones d'
extension urbaine en cours
d'
urbanisation
Limite de la zone C du PEB (LDEN 57)
(hypothèse favorable)
Ligne de partage du
territoire : l’essentiel
des
disponibilités
foncières sont à l’est
de cette ligne
Source : entretiens communaux – POS/PLU des communes – Octobre/Novembre 2004
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Est du territoire
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CAVAM
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Reste du territoire
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Estimation du potentiel de logement
669
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Densité de logements/ha
29.6
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CAVAM
CAVAM
15.5%
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26.74
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36.0
67
LE GISEMENT FONCIER À VENIR DE LA CAVAM SE SITUE À L’EST DU TERRITOIRE, SOUS RÉSERVE DE
L’APPLICATION DU PLAN D’EXPOSITION AU BRUIT
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La production de logements de 2004 (opérations en cours) à 2011 (estimation provisoire)
Nombre de logements autorisés et/ou
commencés en 2004 et livrés en 2005
Estimation du potentiel de logements
pour les six années à venir
Total de la production de logement
698
962
1660
Soit une production annuelle estimée de 277 logements / an entre 2005 et 2011
La production de logements de la CAVAM se caractérise par son caractère erratique. Les communes
continuent à construire, sur la lancée de la dynamique observée ces dernières années.
Dans le court terme, près de 700 logements vont être mis sur le marché. Cela correspond pour moitié
aux dernières grandes opérations d’ensemble sur le territoire ou la densification des espaces fonciers
disponibles.
Cette production immédiate est surtout localisée dans les communes urbaines au tissu constitué.
Lorsque ces opérations seront achevées, le territoire disposera d’un potentiel foncier mobilisable
sur le court et le moyen termes moindre essentiellement localisé sur l’Est d’une diagonale
entre les communes à potentiel de développement et les communes saturées.
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Etat des disponibilités : 15.5% de l’offre foncière du territoire.
Production de logement estimée (provisoire) : 293
Densité de logement par ha : 71
•
•
•
Le territoire de SAINT GRATIEN est aujourd’hui saturé. Les espaces fonciers disponibles le
long de la RD 64 serviront au développement de l’activité économique. Quelques opportunités
pourront faire jour, mais la commune est aujourd’hui au taquet.
Le territoire de MONTMORENCY voit les opportunités se réduire comme une peau de chagrin.
Les secteurs de l’Esplanade de l’Europe et des Pampelunes constituent les derniers
réservoirs fonciers. Si le dossier de l’Europe aboutira dans le court terme, la complexité du
dossier des Pampelumes augure une urbanisation dans le long terme.
Si le foncier communal « nu » est consommé, la commune de SOISY met à profit la
délocalisation d’équipements pour reconstituer un foncier à vocation d’habitat.
Le groupe des communes rurales, qui s’inscrit dans une logique périurbaine, dispose finalement de
marges de manœuvre limitées en terme de terrains « nus ».
•
MARGENCY est une commune qui n’a plus de terrain nu. Des opportunités s’entrevoient sur
la reconquête d’immeubles à reconvertir, et le déclassement de zones naturelles non
sensibles.
68
•
Le territoire d’ANDILLY possède du foncier vierge d’urbanisation en quantité, mais qui n’est
pas pour autant mobilisable : une partie du territoire est classée en ENS. La commune ne
souhaite pas instaurer de dichotomie entre le nord et le sud du territoire par une urbanisation
mal maîtrisée, en dépit des possibilités existantes.
Si en volume, le foncier mobilisable est moindre, la production de logements se réalise dans des
proportions plus denses (opération de petits collectifs ou maisons de ville) que sur l’autre partie du
territoire.
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Etat des disponibilités : 84.5% de l’offre foncière du territoire.
Production de logements estimée (provisoire) : 669
Densité de logement par ha : 30
Les deux communes en ORU bénéficient encore d’un volant foncier. La commune de DEUIL LA
BARRE dispose encore d’un certain nombre d’opportunités foncières, en bonne partie composées
d’espaces mutables et de terrains libres interstitiels.
C’est à GROSLAY et MONTMAGNY que demeurent les dernières grandes zones vides d’une
superficie supérieure à 2 ha.
Cependant, les densités globales d’urbanisation sont inférieures à la moyenne du territoire
communautaire. Les densités estimées sur les opérations à venir correspondent aux formes
programmées dans le secteur, à savoir des logements individuels.
Les marges d’évolution des densités restent donc théoriquement importantes, et pourraient s’orienter
vers des conditions de réalisation requérant une moindre consommation d’espace, dans les limites
posées par les capacités d’accueil des équipements et les choix communaux et communautaires.
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La cartographie des réserves foncières montre que le gisement foncier à venir est dans l’Est du
Territoire, et notamment sur la commune de GROSLAY.
Or, une incertitude pèse sur la mobilisation du foncier de cette commune, concernée de plein fouet par
le tracé de la zone C élaboré dans le cadre de la révision du Plan d’Exposition au Bruit de l’aéroport
Roissy Charles de Gaulle.
L’appartenance à la zone C impose des règles strictes en matière de constructibilité.
Il serait impossible pour la commune de poursuivre la densification urbaine de son territoire par des
opérations d’habitat collectif ou de maisons de ville.
Or, les premières simulations basées sur un scénario tendanciel montrent que l’ensemble des
réserves foncières actuelles, majoritairement localisées à l’Est du Territoire, sont à peine
suffisantes pour maintenir l’équilibre démographique. Autrement dit, si l’on applique le PEB,
les équilibres sont rompus.
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L’état des propriétés sur la CAVAM montre finalement que les deux principaux propriétaires fonciers
présents sur le territoire sont l’Agence des Espaces Verts et l’Etat.
Le premier a reçu délégation de DPU pour réaliser les acquisitions nécessaires à la mise en œuvre du
projet de Parc Régional. La mutabilité de ses terrains n’est pas envisageable.
Le second est propriétaire des emprises réservées au tracé du Boulevard Intercommunal du Parisis,
qui gèlent une partie des terrains. Ces terrains seront consommés une fois les infrastructures
réalisées.
Les autres propriétaires institutionnels (hôpitaux, clergé, EDF, RFF…) n’ont pas de velléités
aujourd’hui lisibles de cession de leur patrimoine.
Que ce soit à court ou à long terme, les conditions de développement de la CAVAM sont désormais
majoritairement suspendues à la capacité de la collectivité à rentrer en négociation avec des acteurs
privés, mais aussi publics, dont les choix correspondent à des logiques régionales ou nationales et
bien souvent à la réalisation d’actifs dans les conditions financières les plus favorables.
Mais grande inconnue de l’équation mobilisation du foncier / développement du territoire est le
PEB. SI ce dernier est appliqué, la CAVAM sera amputée de ses principales ressources
foncières, et la production neuve sera lourdement hypothéquée…
70
C. CONSÉQUENCES DÉMOGRAPHIQUES :
LE SCENARIO TENDANCIEL DE REFERENCE FONDE SUR LES DISPONIBILITES FONCIERES
IDENTIFIEES
Le repérage des potentiels fonciers reste provisoire et ne constitue qu’une hypothèse de travail.
De plus, son évolution dépend précisément des politiques publiques communale, intercommunale et
supra communale qui peuvent changer notamment dans le cadre de démarches partenariales comme
le PLH.
D’un point de vue théorique, il est instructif d’observer les conséquences possibles des conditions
actuelles de développement de l’habitat.
Sur la base d’un scénario démographique tendanciel, c'
est-à-dire reproduisant les mêmes profils
migratoires mais dans les limites des capacités foncières repérées aujourd’hui, on peut simuler les
conséquences démographiques.
Sur la période 1999 – 2011, le rythme annuel de production de logements est de l’ordre de 400, soit
un indice de construction de 4 logements par an pour 1000 habitants. Cette production correspond à
la moyenne entre la production annuelle de logements de 552 logements entre 1999 et 2004 et la
production annuelle estimée de 277 logements / an entre 2005 et 2011.
En s’inscrivant dans la continuité des profils migratoires observés sur la décennie précédente qui
représentent les mécanismes à l’œuvre sur le territoire (scénario tendanciel), nous avons pu simuler
les besoins du point mort. La taille moyenne des ménages passe de 2.55 à 2.37. Le poste le plus
important est le desserrement des ménages, et absorbe un besoin en logement annuel de 270
logements. Le renouvellement du parc et la variation des résidences secondaires et des logements
vacants n’impactent pas autant la constitution du point mort.
La production de logement, telle que provisoirement estimée, permet la stabilité démographique du
territoire communautaire, en dépit de l’augmentation des besoins du point mort imputable au
desserrement des ménages.
Cette vision communautaire ne s’applique pas à chaque commune, compte-tenu de l’inégale
répartition des possibilités de construction.
Par ailleurs, elle fait totalement abstraction du PEB. Autrement dit, l’équilibre démographique est
fortement fragilisé par les incertitudes pesant sur le tracé des zones du PEB.
1990-1999
1999-2010
Production annuelle de logements
424
390
Tx construction / an /1000 hab,
4.2
3.8
RENOUVELLEMENT ANNUEL
10
60
VARIATION ANNUELLE RS-LV
89
-1
DESSERREMENT ANNUEL
154
247
POINT MORT
254
306
EFFET DEMOGRAPHIQUE ANNUEL
170
84
0.40%
0.20%
-0.42%
-0.66%
Variation annuelle de population
Evolution de la taille moyenne des ménages
NB : Ces hypothèses de travail font abstraction de l’application du PEB
71
Enjeux majeurs concernant la mobilisation du foncier
•
La question foncière est totalement suspendue au Plan d’Exposition au Bruit. Il est
difficile d’établir une vision prospective tant que les conclusions ne seront pas prononcées,
tant les impacts attendus varient considérablement en fonction du PEB.
•
La question foncière joue le paradoxe. Comment concilier la préservation des
équilibres naturels, la réponse aux besoins en logements et le développement
économique ? Les communes souhaitent globalement maintenir les effectifs actuels de
population. Et le foncier théoriquement disponible suffit à peine à garantir la stabilité
démographique si l’on reste dans les tendances à l’œuvre depuis une quinzaine d’années. Et
ce foncier est fortement fragilisé par le PEB.
Par ailleurs, les communes qui souhaitent intervenir sur l’offre en logements par des
opérations d’acquisition-amélioration sont freinées par des ressources financières
insuffisantes - conséquence d’une taxe professionnelle peu rémunératrice. L’implantation
d’activités est un enjeu communautaire… qui passe par la mobilisation de disponibilités
foncières, afin d’offrir aux entreprises la possibilité de s’agrandir. La CAVAM est un lieu de
création d’entreprises, mais celles-ci partent dès qu’elles s’agrandissent, faute de place. La
prospection foncière est donc un enjeu économique de premier ordre.
Enfin, les communes souhaitent préserver les équilibres environnementaux. Ce qui se traduit
par une volonté de conserver, voire développer les espaces verts.
Aussi, les orientations foncières dépendent des orientations globales de
l’aménagement du territoire communautaire, qu’un SCOT doit édictées. Autrement dit,
la question foncière nécessite une clarification des enjeux à une échelle
supracommunale, nourrie par un projet de territoire.
•
La question foncière est aussi une question de moyens. On a vu que les communes peuvent
contribuer à fluidifier le marché du logement et à diversifier le parc social grâce à des
interventions pour le renouvellement du tissu existant. Les outils pour faire levier sur le foncier
sont nombreux. Mais elles ne peuvent mener jusqu’au bout le portage foncier, qui est un
préalable indispensable notamment dans la lutte des marchands de sommeil. Elles sont
pénalisées par un manque de moyens financiers et techniques. En réalité, l’échelon
communal n’est pas l’échelon adapté. La mise en service de l’établissement public
foncier régional (EPFR) arrivera trop tard par rapport aux échéances du PLH, aussi
faut-il développer l’ingénierie communautaire, pour prêter une assistance technique et
un soutien financier pour la mise en œuvre des outils de l’action foncière.
72
SYNTHESE DU DIAGNOSTIC
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DEMOGRAPHIE ET SOCIO-ÉCONOMIE
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74
Les points de consensus du séminaire du 22 Novembre 2004
Les constats soulèvent des questions fondamentales qui ont été débattues au cours d’ateliers et dont
les éléments de réponse esquissent les orientations à venir du PLH, affinées et précisées à l’occasion
de l’élaboration de scénarios et d’un programme d’actions.
PARC PRIVE
Comment développer une offre nouvelle en accession plus adaptée à la demande,
notamment à celles des jeunes familles et des ménages à revenus intermédiaires ?
Peut-on développer une accession à prix maîtrisés en évitant les achats spéculatifs ? Dans
quelle mesure la puissance publique peut-elle intervenir ?
Comment développer efficacement une offre locative nouvelle ? Quels sont les obstacles à
lever ? Faut-il s’appuyer sur les opérateurs publics ou privés ?
Faut-il inciter les opérateurs à développer une gamme plus large de logements en accession
et en location ? La réglementation d’urbanisme est-elle adaptée ?
Comment résorber la vacance ponctuelle dans certains secteurs ?
Comment réduire l’inconfort encore dans le parc de logements de certaines communes ?
Enjeux :
Fluidifier le marché
• en proposant des prix à l’accession maîtrisés,
• en permettant des produits à prix minorés par des opérations concertées avec les promoteurs
et une aide à la commercialisation par les collectivités ou les entreprises locales,
• en menant une action sur le parc ancien pour sortir des logements à loyers conventionnés ou
intermédiaires en nombre suffisant.
Identifier en amont les processus de dégradation des copropriétés dégradées pour agir
efficacement (objectif transversal)
Renforcer l’offre nouvelle sur des produits peu présents (petits logements collectifs, maisons
de ville…)
Lutter contre les marchands de sommeil (objectif transversal)
PARC LOCATIF SOCIAL
Comment redéployer l’offre de logements sociaux sur le territoire ? Sous quelle forme ?
Est-il possible de mieux répondre à la demande ? Comment fluidifier l’accès au parc social ?
Faut-il conforter le rôle social dans le parc locatif privé ? Comment créer une offre
satisfaisante dans le parc locatif privé pour les ménages intermédiaires, complémentaire au
parc locatif social ?
Quelle offre d’habitat pour les gens du voyage sédentarisés ? Quelles conditions de logement
sont les plus adaptées à leur mode de vie, à leurs besoins ?
Comment développer l’offre de résidences sociales et résorber les carences, notamment dans
l’hébergement d’urgence ?
75
Enjeux :
•
Poursuivre la reprise de la production de logements sociaux,
•
Développer une offre de produits mieux adaptés à la diversité de la demande actuelle,
avec un effort sur les PLAi et les PLS (logement intermédiaire),
•
Favoriser les partenariats public/privé,
•
Lutter contre l’habitat indigne dans le parc social de fait par des opérations
d’acquisition-amélioration des bâtiments dégradés en partenariat avec les bailleurs
sociaux (enjeu transversal)
•
Entrer dans une phase opérationnelle active pour développer une offre d’habitat
adaptée aux gens du voyage sédentarisés, en s’inspirant des expériences réussies en
la matière.
MOBILISATION DU FONCIER
Le passage au PLU peut-il permettre une adaptation réglementaire des objectifs du PLH ?
L’utilisation du nouvel article 123-2 concernant les réserves foncières pour habitat est-elle une
opportunité à saisir ?
La collectivité doit-elle se doter de moyens techniques et financiers afin d’être plus réactive
vis-à-vis des opportunités foncières ? Comment ?
Comment répondre aux besoins en logement des décohabitants, des jeunes couples et aux
besoins fonciers pour le développement économique, tout en respectant les équilibres
naturels ?
Comment gérer à l’échelle intercommunale l’impact du Plan d’Exposition au Bruit ?
Enjeux :
Une politique foncière dans l’attente des conclusions de la révision du PEB
•
Respecter l’équilibre entre les fonctions du territoire (économie, habitat, environnement)
pour maintenir la qualité du cadre de vie.
•
Inscrire les orientations foncières du territoire dans
d’aménagement et de développement territorial (ex : SCOT)
•
Savoir mobiliser les outils fonciers en s’appuyant sur une ingénierie communautaire
•
Favoriser le renouvellement urbain sur des espaces mutables dévalorisés (hangars,
bâtiments dégradées) (objectif transversal)
un
document
cadre
76

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