Cas : LMP ou LMNP ?

Cas pour le séminaire Investissement immobilier : « LMP ou LMNP ? »
Ce cas a pour objet d’étudier le statut de louer en meublé professionnel (LMP) ou non
professionnel (LMNP). Il prend pour exemple le cas d’un appartement déjà loué meublé (LMNP
micro-foncier) qui pourrait éventuellement loué en meublé professionnel.
I. M et Mme X
M et Mme X sont mariés et ont deux enfants âgés de 2 ans et 6 ans. Début 2003, peu de
temps après l’arrivée de leur premier enfant, ils ont déménagé dans une maison en banlieue
parisienne. Auparavant, ils habitaient un 2/3 pièces en plein centre de Paris. Leurs économies leur
ont permis de conserver cet appartement pour le louer. M et Mme X le louent actuellement en
meublé au comité d’entreprise d’une société.
Situation actuelle : LMNP
Le loyer mensuel actuel est de 2 000 euros. M et Mme X déclarent les revenus provenant de
cette location dans la catégorie des revenus industriels et commerciaux non professionnels qui
comprennent les loueurs en meublés non professionnels (LMNP). Vu le faible montant des charges
(charges de copropriété, taxes foncières, assurances, etc.), ils ont opté pour le régime microfoncier : ils sont imposés sur les loyers perçus après un abattement de 71%.
M et Mme X avaient acheté cet appartement au début de leur mariage fin 1995. Cet
appartement d’une valeur de 150 000 euros à l’époque avait été financé par leurs fonds propres et
par un emprunt bancaire. L’emprunt a été fini de rembourser en 2002.
Solution envisagée : LMP
M et Mme X étudient le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) comme solution
alternative. L’idée est de créer une société destinée à acquérir le bien. Un tel montage permettrait
d’atteindre différents objectifs patrimoniaux. M et Mme X analysent cette solution, en étudiant
particulièrement la performance mais aussi les risques liés à un tel montage.
II. Projections financières
Pour aider M et Mme X dans leur choix, LMNP ou LMP, leur conseiller en gestion de
patrimoine a réalisé des simulations afin d’étudier quelle pouvait être la meilleure solution. Il a
procédé comme suit :
1) Calcul de l’impôt sur le revenu sans l’appartement
2) Calcul de l’impôt sur le revenu avec l’appartement LMNP
3) Trésorerie LMNP
4) Comptabilité de la société LMP
5) Echéancier de l’emprunt pour financer le LMP
6) Calcul de l’impôt sur le revenu avec l’appartement LMP
7) Trésorerie LMP
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III. Questions
A) Etude de la solution actuelle : LMNP
Question 1 : déterminer les avantages et les inconvénients de la solution LMNP.
Question 2 : déduire de la simulation le régime fiscal actuel du LMNP (en matière de TVA et
d’imposition des revenus).
B) Etude de la solution alternative : LMNP
Question 3 : déterminer les avantages et les inconvénients de la solution LMP. Déterminer quels
peuvent être les objectifs patrimoniaux de M et Mme X s’ils choisissent la solution LMP.
Question 4 : expliquer pourquoi le passage du LMNP au LMP peut avoir du sens d’un point de vue
économique.
Question 5 : déterminer les différentes phases de l’investissement LMP (en particulier au niveau de
l’amortissement).
Question 6 : déterminer s’il y a une période dans l’année à privilégier pour procéder au montage
(cession du bien immobilier à la société).
Question 7 : déterminer si M et Mme X ont intérêt à financer l’acquisition du bien immobilier par
la société par un crédit amortissable ou un crédit in fine.
Question 8 : préciser les aspects pratiques du montage de la société (nom de la société, structure
juridique de la société, siège social, composition du capital, particularités des statuts, etc.).
Question 9 : déterminer l’impact de la nouvelle réglementation concernant la location meublée.
C) Choix entre LMNP et LMP
Question 10 : compléter la simulation du conseiller en gestion de patrimoine de M et Mme X pour
déterminer quelle est la meilleure solution en termes financiers. On précisera le critère retenu pour
évaluer la rentabilité de l’investissement.
Question 11 : déterminer les différences entre les deux solutions en termes de rentabilité, liquidité
et risque.
Question 12 : déterminer la solution qui présente le plus de flexibilité.
© François LONGIN
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