Untitled - OPAC Saône-et

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Rester dynamique
dans un contexte atypique
Touchée ces vingt dernières années par la fermeture d’importantes entreprises
industrielles, la Saône-et-Loire est aujourd’hui un département en décroissance.
Sa population vieillit. Des villes comme Chalon-sur-Saône et Le Creusot ont
perdu de leurs habitants. La crise de 2008 a aggravé la situation d’un territoire
déjà fragilisé.
Dans ce contexte économiquement déprimé, l’OPAC Saône-et-Loire se place
comme le premier donneur d’ordres du département avec 94,5 millions investis
en 2012. Ce qui illustre les vertus contracycliques du logement social.
Département rural, ayant accueilli dans le passé une large population ouvrière,
la Saône-et-Loire se caractérise par un maillage de villes moyennes. L’agglomération de Chalon-sur-Saône, seul pôle urbain d’envergure, compte à peine 110 000
habitants.
Le département se place troisième en France pour le volume de la vacance.
La demande de logement social a baissé de 14 % depuis 2011. Presque 7 % des
logements de l’OPAC Saône-et-Loire sont inoccupés, soit 14 millions d’euros de
manque à gagner.
L’OPAC Saône-et-Loire est ainsi le seul bailleur social de plus de 20 000 logements
situé en territoire détendu, devant faire face à un problème de fonds : l’inadéquation de la taille de son parc au potentiel du marché. Le profil détendu du marché
du logement social rend nécessaire la recherche de gisements d’innovation.
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Se réinventer
L’OPAC Saône-et-Loire se démarque des autres bailleurs en créant des départements marketing et commercial pour capter une clientèle nouvelle. Clients,
prospects, produits, services, offres promotionnelles, etc., l’office reprend à son
compte les techniques des organismes immobiliers privés sans abandonner sa
mission sociale. Il multiplie les opérations de fidélisation à travers, par exemple, sa
carte avantages ou son programme de parrainage.
L’OPAC Saône-et-Loire est également un des premiers bailleurs à dématérialiser
les décisions d’attribution à travers un outil numérique innovant, Attriweb, plateforme d’attribution qui permet aux membres des commissions d’attribution de
répondre aux demandes en ligne. Assurant une totale égalité de traitement, sa
souplesse d’utilisation réduit considérablement les délais. Un demandeur peut se
voir attribuer un logement en 72 heures. Les commissions sont organisées en flux
tendu tout au long de la semaine. Alors que les demandes de logement sont en
baisse, la part de marché de l’OPAC Saône-et-Loire concernant la demande est
passée de 55 % à 62 %.
Dans un même temps, l’OPAC Saône-et-Loire sait répondre aux problématiques
de précarité et d’isolement de plus en plus observées dans certains quartiers
défavorisés. Son conseil d’administration a acté la réserve de 14 millions d’euros
à sa mission sociale. Un département du Développement social local a été créé
pour mener des activités de cohésion sociale et de relance économique dans des
quartiers ciblés.
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Créer du lien social
Lutter contre l’isolement et le repli sur soi est devenu dans certains quartiers une
impérieuse nécessité. Les actions engagées par l’OPAC Saône-et-Loire posent,
nous en avons conscience, la question des limites de la mission des bailleurs
sociaux. N’intervenons-nous pas parfois en lieu et place des pouvoirs publics ?
Créé en 2010, le Département du développement social local (DSL) comprend
à l’heure actuelle 5 agents (6 à terme), intervenant dans 10 quartiers identifiés
comme prioritaires. En s’appuyant sur un diagnostic terrain, les agents mettent
en place des activités culturelles, sociales et économiques, tentent de renouer du
lien social, de redonner confiance à des individus en rupture de ban avec leur
environnement. Nous sommes un des rares bailleurs sociaux engagés dans cette
voie.
L’OPAC Saône-et-Loire met l’accent sur les relations de proximité avec les
locataires, réintégrant les services de nettoyage et de petite maintenance autrefois externalisés. Récemment, l’OPAC Saône-et-Loire a mis en place la fonction
référent tuteur : 6 agents de proximité servent de référents à leurs collègues et
leur assurent de la formation continue. Preuve supplémentaire que la qualité de
services est un axe de développement majeur pour l’OPAC Saône-et-Loire.
L’office est également devenu un acteur de référence dans le domaine de
l’économie sociale et solidaire : nous introduisons systématiquement des clauses
d’insertion dans nos marchés. Un chantier d’insertion a récemment été mis
en place pour le réaménagement du parc des Aubépins, à Chalon-sur-Saône,
bénéficiant en priorité à nos locataires.
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Démolir, réhabiliter
& construire
Depuis 2012, compte tenu du profil du marché, l’OPAC Saône-et-Loire a décidé
de réduire le nombre de constructions et de mettre l’accent sur la réhabilitation.
700 logements ont été rénovés l’année passée, contre 250 logements construits.
Les réhabilitations permettent 40 à 50 % d’économies d’énergie et sont un
apport substantiel au pouvoir d’achat des ménages (30 €/mois) dans un contexte
de flambée des prix de l’énergie.
Selon un récent rapport du comité d’évaluation et de suivi de l’ANRU, la réhabilitation favorise la mixité sociale et le désenclavement des quartiers. Toute
opération de rénovation doit, autant que faire se peut, s’inscrire dans une
logique de politique de l’urbanisme.
L’OPAC Saône-et-Loire œuvre à la mixité sociale en diversifiant son parc, en créant
une enseigne commerciale, In-Situ, en menant une politique de réhabilitation
et en définissant des stratégies de peuplement dans le cadre de conventions
de territoire. Confrontés à la nécessité de requalifier massivement notre parc et
de procéder à de nombreuses démolitions, nous inventons en même temps de
nouveaux produits logements : logements solidaires pour le maintien à domicile
de locataires âgés, surfaces plus grandes et adaptées, logements jeunes, colocation,
programme ascenseurs, etc. Nous entrons volontairement en concurrence directe
avec les bailleurs privés.
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Partenariat avec
les collectivités locales
11 conventions de territoires sont en cours d’élaboration avec 12 communes
(Torcy et Plottes signeront une convention commune). Ces conventions ouvrent
la voie à un diagnostic commun de la ville et de l’OPAC Saône-et-Loire sur la
configuration sociale de la population, sur l’identification des besoins en logements, sur les réponses spécifiques à apporter et la coordination des différentes
actions à mener. Elles permettent de confronter les projets des communes et ceux
de l’OPAC Saône-et-Loire. En novembre 2013, l’OPAC Saône-et-Loire tiendra une
Conférence des maires pour lancer l’ensemble de ces initiatives.
Une convention de territoire pose le travail suivant : une analyse conjointe de la
démographie, du marché et des besoins de logement dans le secteur concerné ;
les perspectives concrètes d’évolution de l’offre de logement ; les ambitions
propres à la ville ; la définition d’un volet social.
Ces conventions suivent ainsi deux axes majeurs, l’évolution de l’offre de
logement et la vie sociale des quartiers.
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Œuvrer pour
l’adaptabilité du logement
Les locataires de l’OPAC Saône-et-Loire vieillissent : 38 % ont aujourd’hui plus de
60 ans. En 2030 : 7 500 locataires (20 %) auront plus de 75 ans. C’est un défi majeur
pour l’office qui doit penser à l’adaptabilité de ses logements pour maintenir le plus
longtemps possible les personnes âgées dans le droit commun. Depuis 2006, 5 800
barres de douche ont été installées. En mars 2013, l’OPAC Saône-et-Loire a lancé
un vaste programme d’installation de 120 ascenseurs à l’échelle du département.
L’office a inventé les logements solidaires, comme la résidence Puebla au Creusot,
favorisant l’intergénérationnel ou le Jardin des Enclos à Bourbon-Lancy dont la
conception a été étudiée pour favoriser le maintien à domicile de ses locataires :
accessibilité (présence d’ascenseurs, par exemple), cellules modulables, volets
roulants électriques, visiophone… La ville offrira activités et services d’aide aux
personnes âgées.
L’OPAC Saône-et-Loire multiplie également les opérations à destination des
personnes en situation de handicap. À Chalon-sur-Saône, un foyer pour personnes
handicapées autonomes géré par l’office ouvrira ses portes fin 2014.
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Régionaliser
la politique de l’habitat
Les bailleurs sociaux doivent répondre au mieux aux exigences sociales et
s’adapter sans complexe aux logiques de marché. Pour rendre cela possible, les
politiques de l’habitat qui encadrent leurs activités doivent prendre en considération les problématiques terrains, très diverses, auxquels ils sont confrontés.
L’OPAC Saône-et-Loire appelle à la régionalisation des politiques de l’habitat,
dernière étape d’une logique de décentralisation cohérente. Les besoins des
bailleurs de la Bourgogne ne sont pas ceux d’Île-de-France qui ne sont pas ceux,
non plus, de Midi-Pyrénées. Tout en conservant sa compétence départementale,
l’OPAC Saône-et-Loire signera des conventions de territoires avec les agglomérations, conçues sur la base du Schéma régional de l’habitat.
La politique de mutualisation doit répondre à la même logique pour les départements en zones détendues. Loin de vouloir remettre en cause la nécessité d’une
péréquation dans le secteur du logement social, l’OPAC Saône-et-Loire demande
que les spécificités territoriales soient prises en compte. À l’heure actuelle, seuls
le volume de la construction et celui de la réhabilitation servent de critères dans
la définition du reversement financier à un bailleur. Nous rappelons que la démolition d’un logement coûte en moyenne 20 000 euros et que, dans l’idéal, notre
parc devrait être ramené à 24 000 logements (contre 28 000 actuellement).
Nous ne pouvons accepter que les loyers des locataires de l’OPAC Saône-et-Loire
financent des projets dont ils ne seront jamais bénéficiaires.