La problématique des résidences secondaires

2.3.2. Tendances résidentielles.
« Quant à la vie locale, ces résidents s’y implique peu, voire pas du tout. Habitants
d’un genre particulier, ils sont à la fois dedans et dehors. Ici et pas d’ici. C’est
pourquoi on les dit secondaires. »
Jean Didier URBAIN1
Ce que l’on a coutume de désigner par « les nouvelles mobilités » résultants de
l’accélération des communications, a engendré une « résidentialité » plus complexe
où la frontière entre ce qui relève de la résidence principale et de la résidence
secondaire devient de plus en plus ténu.
Cette tendance qualifiée par certains auteurs de « nomadisme résidentiel »vient
appuyer la thèse de Jean Didier URBAIN selon laquelle : « Le résident secondaire
n’est pas un touriste, ni un visiteur occasionnel…Le touriste, le villégiateur, le
résident, sont trois aspect différents de l’homme des loisirs, avec des demandes
spécifiques. »2
L’auteur qualifie d’ « ultraprovincial » ce résident secondaire d’un type nouveau pour
qui sédentarité et mobilité s’associent dans un mouvement identique : la birésidentialité.
Des invariants semblent toutefois ancrés dans la pratique de cette passion
hexagonale.
En bonne place, la valeur de placement patrimoniale qui a fait dire à Jean Luc
MICHAUD que « la résidence secondaire constitue un placement avant d’être un
hébergement de loisir 3», tendance que confirme le chiffre des transmissions :
seulement 9% des résidences secondaires sont héritées.
Autre invariant fort : la fonction de refuge des familles et des générations comme l’a
très bien décrite Françoise DUBOST4.
Enfin, un phénomène est en train de poindre avec l’arrivée massive des génération
du baby-boom à l’âge de la retraite : de nombreuses résidences secondaires sont
occupées de façon beaucoup moins temporaire transformant les modes de vies
locaux5.
2.3.3. La Corse sous la pression résidentielle.
Nous l’avons vu, la capacité d’hébergement de la Corse est de 420 000 lits, dont
120.000 pour le secteur marchand et 300 000 pour les résidences secondaires.
Cela représente un nombre de plus 60 000 résidences secondaires selon le
recensement Insee de 19996.
1
Opus cité p.47.
2
Interview donnée au magazine « Source » - n° 63, Janvier 2003.
3
« Le tourisme face à l’environnement » - Jean Luc MICHAUD - PUF, 1983.
4
« L’autre maison. La « résidence secondaire », refuge des générations » - Françoise DUBOST Autrement, 1998.
5
6
Ce phénomène a été observé dans les stations littorales de Vendée (St Hilaire de Riez) et de CharenteMaritime (St-Georges-de-Didonne) par Nacima BARON-YELLES.
In « Le tourisme en France. Territoires et stratégies » - Nacima BARON-YELLES- Armand Collin,
1999, p. 30.
In « Economie corse »- Insee Corse - n° 91, Avril 2000.
Figure n°25 : Répartition géographique des résidences secondaires en Corse.
Figure n°26 : Répartition des résidences secondaires par pays touristiques.
L’observation des figures précédentes met en évidence la double réalité des
résidences secondaires en Corse :
-
une réalité liée au tourisme avec d’importants foyers d’implantation sur le
littoral des grands bassins d’accueil : Sud Corse, Balagne, Pays Ajaccien,
littoral oriental.
-
une réalité liée au mode de vie insulaire où l’on se partage entre la vie urbaine
et la maison de village : 45% des bastiais et 55% des ajacciens possèdent
une résidence secondaire au village (voir p.244)
La moyenne régionale donne une proportion de 57 % de résidences secondaires par
rapport aux résidences principales (60 600 pour 106 000)7, la moyenne française est
de 10 %, 1 logement sur 10. Au Baléares le rapport est de180 019 résidences
secondaires pour 234 074 résidences principales, soit un taux de 77 %.
Les proportions les plus élevées de résidences secondaires vont être à la fois
l’apanage des petites communes littorales mais aussi des cantons ruraux les plus
désertifiés. Inversement, les taux les plus faibles sont ceux des zones urbaines de
Bastia et d’Ajaccio ainsi que les grandes zones agricoles.
La région littorale de Porto Vecchio, premier bassin touristique de l’île, affiche un taux
de résidences secondaires de 50 % du nombre total de logements alors son arrière
pays montagneux, l’Alta Rocca, atteint les 61%8. Cet exemple est significatif quant à
l’incidence de la désertification et du tourisme sur le mode d’occupation de l’habitat.
Les deux se rejoignent à une différence près mais qui est de taille : le dynamisme
démographique constaté sur le littoral.
Toujours sur la base du recensement Insee de 1999, nous avons pris une autre zone
d’étude : le bassin de vie de Calvi et ses quatorze communes, deuxième foyer
récepteur de l’île.
La part des résidences secondaires dans le total de logements est quasiment
identique à la région Sud Corse : 51 %.
L’écart le plus élevé entre les communes est de 45 %, 8 communes sur 14
possèdent plus de résidences secondaires que de logements permanents.
Parmi celles-ci, certaines communes (Algajola, Lumio) atteignent quasiment le seuil
des 75 % de résidences secondaires dans le total des logements (à ne pas
confondre avec le rapport : résidences secondaires/résidences principales), quand la
moyenne régionale est de 36 % (60600/166600) et celle des Baléares de 43 %.
Nous sommes de toute évidence en présence de ce que certains auteurs qualifient
d’« économie résidentielle ».
7
Tableaux de l’économie corse - Insee, 2001.
8
Insee Corse - Recensement de la population (exploitation principale lieu de résidence), 1999.
Tableau n° 27 : Les résidences secondaires dans le bassin de Calvi (Haute Corse).
Communes
Nombre total
de logements
Algajola
Aregno
Avapessa
Calenzana
Calvi
Cateri
Galeria
Lavatoggio
Lumio
Manso
Moncale
Montegrosso
Sant Antonino
Zilia
Total
379
346
76
1224
3703
177
345
115
1593
114
155
330
98
191
8846
Nombres de
résidences
secondaires
274
96
48
490
1653
64
195
62
1172
57
67
168
59
93
4503
Part des RS
dans le total des
logements
72 %
28 %
63%
40 %
44 %
36 %
56 %
54 %
73 %
50 %
43 %
51 %
60 %
48 %
51 %
Source : Insee Corse - Recensement de la population (exploitation principale lieu de
résidence), 1999.
Quant à l’évolution globale du parc, le nombre de résidences secondaires a
progressé de 10,5 % entre les recensements de 1990 et 1999, on enregistre des pics
littoraux de l’ordre de 20% comme dans la région de Porto Vecchio9.
La Corse possède une façade littorale où le taux de construction de résidences
secondaires est parmi les plus important de France avec la Vendée, la Charente
maritime, les Landes et l’Aude10.
Si l’on conjugue tendances et invariants précédemment évoqués et que l’on y ajoute
les critères majeurs de construction d’une résidence secondaire à savoir :
-
le temps de déplacement
-
le coût du foncier
-
les disponibilités de terrains intéressants (faible urbanisation, proximité de la
mer, « authenticité »…)
la Corse présente le profil requis pour connaître une pression forte et durable.
9
10
Economie corse - n° 91, Avril 2000, p. 23.
Source : observatoire du littoral - Ifen - Base de donnée Sitadel de 1990 à 2003.
Il reste à faire la part des opportunités et des menaces que présente un tel
phénomène.
2.3.4. Développement des résidences secondaires : déclin ou vitalité d’un territoire ?
« Dans les zones touristiques de la Méditerranée occidentale, renforcées par
l’importance du tourisme national, les hôtels représentent une partie minimale du
logement touristique. En France, par exemple, les hôtels représentent 20 % du total
des places touristiques et, en Espagne, pas plus de 10 %. En effet, dans cet espace,
les appartements et les résidences secondaires croissent plus rapidement que
l’hôtellerie traditionnelle et sont à l’origine de déséquilibres régionaux de l’offre de
logements. »11
Ainsi s’exprimaient, en 1998, un certain nombre d’ONG réunies au sein de MED
Forum, réseau composé de 19 pays riverains du « mare nostrum ».
Côté montagne, le jugement de Francesco FRANGIALLI12 est encore plus
abrupt : « …la structure du parc d’hébergement des stations alpines, par sa faible
« banalisation », constitue manifestement le facteur bloquant de toute transformation
en profondeur du produit offert ... Ce déséquilibre se répercute sur la qualité de
l’offre ; il porte gravement atteinte à l’environnement des stations, tend à élargir les
surfaces urbanisées, à majorer les coûts des services collectifs, à accentuer
l’incidence négative des phénomènes de saisonnalité, à rendre difficile toute
animation hors saison lorsque ces résidences sont vides. »
L’immobilier touristique à usage de résidence secondaire constitue un champ
d’analyse qui reste très ouvert. Il possède ses partisans et ses pourfendeurs : élus
locaux, promoteurs, associations de défense de l’environnement et, ainsi que nous
l’avons précédemment évoqué, les résidents secondaires eux-mêmes.
La recherche objective nous amène ainsi à étudier un phénomène à géométrie
variable.
De qu’elle résidence secondaire s’agit-il ?
C’est face à des réalités très différentes que l’on doit se poser cette question
préalable sur la nature des résidences secondaires.
En 2000, l’INSEE a réalisé une enquête en Poitou-Charentes13, région extrêmement
partagée entre un fort développement touristique littoral, avec des sites
emblématiques de la pression immobilière (île de Ré), et une forte tradition agricole.
Il ressort de l’étude le principe suivant :
11
« Tourisme soutenable en Méditerranée - Guide pour la gestion locale » - Brau Editions, MED Project
Ulixes 21, 1998, p. 27.
12
Ex secrétaire général de l’OMT.
13
« Décimal » - Insee, n°205, Mai/Juin 2000.
-
quand l’augmentation du nombre de résidences secondaires se fait par la
construction (littoral), cela entraîne une augmentation des résidences
principales et de la population (création d’emplois) ;
-
quand l’augmentation du nombre de résidences secondaires se fait par
changement de destination des habitations cela entraîne une baisse des
résidences principales. Le solde migratoire ne peut suffire à maintenir le
minimum d’activités et de services.
C’est ce dernier cas de figure observé sur l’espace rural qui fait dire à Jean Claude
BONTRON14 « que la densité des résidences secondaires augmente là où la densité
des « locaux » diminue ».
Nous sommes donc confrontés à un phénomène qui revêt deux réalités :
-
celle des résidents secondaires « non touristiques » peu profitables à une
dynamique de développement et appauvrissant le parc de logements
disponibles pour les résidents
-
celle des résidents secondaires touristiques, dynamique économiquement
mais susceptible d’enclencher un certain nombre de dérives
Du bon et du mauvais usage de la résidence secondaire pour le territoire.
Il y a en matière de résidences secondaires des aspects assez tranchés quant à leur
impact sur le milieu local et, inversement, d’autres plutôt schizophréniques.
Du côté des impacts positifs nous avons évoqué plus haut les aspects bénéfiques
sur l’emploi et sur la démographie lorsqu’il s’agit de résidences secondaires en
construction neuve et en zone littorale.
Cette opportunité de développement local s’entend par les dépenses
d’investissement, de consommation et l’augmentation de l’assiette de la fiscalité
locale, elle a été formalisée en économie par la « théorie de la base
économique » de Werner SOMBART15 qui distingue sur un territoire donné :
-
les activités locales (résidentielles ou de proximité) réalisées par des actifs
locaux à destination de consommateurs locaux, leurs production, distribution
et consommation se faisant dans un périmètre géographique restreint
14
« Quel avenir pour le rural français ? » - Jean Claude BONTRON, Charles MORACCHINI - Revues
« Problèmes économiques » - n° 2275, 14 Mai 1992.
Jean Claude BONTRON est directeur de la Société d’Etudes Géographiques Economiques et
Sociologiques Appliquées (SEGESA)
15
La théorie de la base économique a été l’une des premières représentations théoriques permettant
d’appréhender le développement régional et urbain (« Der moderne kapitalismus, erster band, die
vorkapitalistische wirtschaft » - Werner SOMBART - Duncker & Humbolt, Munich, 1916).
-
les activités de base mises en œuvre par des actifs locaux pour des
consommateurs résidant habituellement en dehors du territoire,
« exportatrices » pour le territoire concerné
Ainsi, les résidences secondaires contribuent au développement d’un territoire parce
qu’elles y attirent des revenus en provenance de l’extérieur.
Pour Antoine GOUJARD : « Les apports de revenus dus aux résidences secondaires
sont d’autant plus grands que les produits intérieurs bruts régionaux par habitant
sont faibles, Rhône-Alpes et PACA à part. Dans des régions comme la Corse, le
Limousin, la Basse Normandie, le Languedoc-Roussillon, la Bretagne, les revenus
liés aux dépenses quotidiennes des résidents secondaires dépassent 0,5 % du PIB
régional (1996) »16.
Après la contribution à la création de valeur ajoutée brute il faut cerner la contribution
fiscale pour les territoires d’accueil.
L’étendue des bases de la taxe d’habitation et du foncier bâti liée à la concentration
des résidences secondaires dans les zones touristiques, permet de contenir la
pression fiscale sur les ménages tout en dégageant des ressources honorables pour
les communes concernées.
Il est important de préciser que les communes peuvent choisir de ne pas appliquer
aux résidences secondaires l’abattement général à la base qu’elles appliquent aux
résidences principales (5, 10 ou 15 % de la valeur locative moyenne des habitations).
En contre partie, ces communes doivent assumer des dépenses de fonctionnement
plus lourdes que des communes non touristiques de taille équivalente : entretien de
la voirie, éclairage public, sécurité et propreté des plages, ordures ménagères,
subventionnement d’organismes impliqués dans l’activité touristique, etc.…
A cela il faut ajouter les dépenses d’investissement liées à la nécessitée de se doter
d’infrastructures capables de répondre aux variations saisonnières de la
fréquentation : eau, assainissement, routes…
D’après les statistiques du ministère des finances17, le niveau élevé des produits de
la fiscalité dans les communes touristiques permet de financer des charges de
fonctionnement et d’investissement plus lourdes que dans les autres communes.
Au-delà des apports direct de la fiscalité, il faut aussi y voir un effet indirect induit de
la présence des résidences secondaires : leur prise en compte dans le
dénombrement de la population locale entraîne une augmentation de la dotation
globale de fonctionnement (à la population communale est ajouté conformément à
l’article L.2334-2 du code général des collectivités territoriales, un habitant fictif par
résidence secondaire).
Les impacts négatifs du phénomène vont se partager entre aspects économiques,
sociaux et environnementaux :
16
« Résidences secondaires des étrangers et territoire français - Localisation et retombées économiques
locales, la valorisation d’un capital symbolique » - Antoine GOUJARD - Mémoire de DEA, Institut
d’urbanisme de Paris, Université Paris Val de Marne, 2003.
17
Ministère des finances - Direction générale des collectivités locales - 2001.
-
Renchérissement des prix du foncier et de l’immobilier pouvant placer les
résidents permanents en situation d’exclusion quant à l’accès au logement et
à l’accession à la propriété (syndrome Tropézien).
Il faut également et à l’inverse, évoquer l’existence du syndrome de
Floride par référence au « krach immobilier» que connu cet Etat américain
lors de l’effondrement des prix du marché. La débâcle fut consécutive à une
très forte période d’euphorie ayant créé une « bulle » qui éclata lorsque des
spéculateurs se mirent à vendre massivement.
-
Renchérissement du foncier et de l’immobilier provoquant un attentisme
spéculatif chez les propriétaires de terrains agricoles dont l’état d’esprit
s’inscrit désormais sous l’angle de la rente d’anticipation.
-
Captation, en milieu rural, de surfaces liées traditionnellement à l’agriculture
(achat d’anciennes fermes).
-
Concurrence d’une offre touristique souterraine avec le secteur marchand.
-
Un faible taux d’occupation par rapport aux autres hébergements18 :
○ 13 nuitées touristiques par an pour les résidences secondaires
○ 35 nuitées touristiques par an pour les hébergements de plein air
○ 140 nuitées touristiques par an pour les hôtels homologués
○ 180 nuitées touristiques par an pour les locations meublées
-
Une très forte consommation d’espace ayant donné des formes d’urbanisation
par mitage (péri urbanisation, rurbanisation) avant que les grandes lois
d’aménagement et d’urbanisme ne commencent à y mettre un frein.
-
Déstructuration des sociétés locales. Des problèmes de cohabitation avec la
population résidente allant parfois jusqu’à déborder dans le champ politique
en raison d’un rapport de force numérique tournant au désavantage des
locaux. Le schéma «société d’accueil - société de passage » devient
caduque : « Il y a deux sociétés qui se côtoient, qui vivent ensemble, mais qui
peuvent ne pas avoir grand-chose en commun : ni la langue, ni la culture, ni
les traditions et sûrement pas les mêmes valeurs »19.
Création d’emplois direct faiblement qualifiés (femmes de ménage, jardiniers)
qui a fait dire à Malcolm CRICK20 que le tourisme résidentiel produit dans son
sillage « une école de laquais ». A cela il convient d’ajouter que les emplois
indirects, eux, sont de bien meilleure qualité : services public, architectes,
commerces, etc.
-
18
« Tourisme et aménagement touristique : des objectifs inconciliables ? » - Pierre MERLIN - La
documentation française, 2001, p. 57.
19
« Les nouvelles Baléares. La rénovation d’un espace touristique mythique » - Miguel SEGUI LLINAS L’Harmattan, 1995, p.155.
20
« Representations of international tourism in the social sciences : sun, sex, sights, saving and servility »
- Malcolm CRICK - Annual review of anthropology, 18, 1989, pp.307-344.
-
Afflux de capitaux à blanchir. C’est le syndrome andalou, très bien décrit par
Francisco JURDAO ARRONES21, urbaniste et sociologue, sur la municipalité
de Mijas au cœur de la Costa del Sol dans les années 90. En examinant les
impôts payés sur les plus-values par des sociétés l’auteur en était arrivé à la
savoureuse conclusion suivante : « Presque toutes présentaient deux
éléments curieux en commun : elles étaient baptisées du nom d’arbres
fruitiers ou de fleurs et étaient immatriculées à Gibraltar».
Quelques années plus tard, une étude réalisée par l’institut andalou inter
universitaire de criminologie de l’université de Malaga conclue à une forte
présence d’argent mafieux dans les investissements immobiliers en Costa del
Sol. Les experts soulignent des pratiques généralisées de corruption et même
« l’intérêt du crime organisé à prendre le contrôle politique des
municipalités »22.
Sur l’autre rive de la Méditerranée, le même phénomène est extrêmement
palpable aujourd’hui sur un site en peine expansion tel que Marrakech.
L’importance du phénomène immobilier dans le tourisme ne semble pas contestable
malgré le faible intérêt scientifique porté à ces sujets dans la pratique.
Nous avons en effet trouvé peu de travaux consacrés à cette problématique, la
majorité de l’existant étant abordé sous l’angle sociologique plus que socio
économique ou d’autres disciplines. Pour exemple, les travaux consacrés aux
relations entre l’architecture et le tourisme sont rares.
Les problèmes graves résultant du développement touristique, dégradant la qualité
de l’environnement de nombreux territoires justifient la motivation à étudier le
phénomène immobilier sous des aspects divers.
L’architecture, l’espace urbanisé et le territoire de nombreux pays sont en étroite
relation avec le tourisme et par conséquent en subissent les impacts, souffrant de
changements majeurs qui doivent être autant de source de réflexion et
d’enseignement.
L’occupation démesurée des territoires, parfois sous des formes illégales, abusives
et dégradantes, la détérioration des paysages et de l’architecture doit faire l’objet
d’études permettant d’identifier les causes afin d’imaginer les solutions.
2.4. Conclusion : détermination d’un optimum.
Cette réflexion sur l’immobilier nous ramène tout naturellement à la capacité de
charge touristique d’un territoire, cette idée simple faite d’éléments complexes :
déterminer le seuil au delà duquel le tourisme devient un problème et en deçà duquel
sa contribution à l’économie est insuffisante.
Pour faire en sorte que le phénomène immobilier apporte une contribution positive
aux économies touristiques locales, il convient de le réguler dans les limites d’un
optimum.
21
« Espana en venta » - Francisco JURDAO ARRONES - Ediciones Endymion, Madrid, 1990.
22
« Practicas ilicitas en la actividad urbanistica. Un estudio en la costa del sol » - José Luis DIEZ
RIPOLLES, Alejandra GOMEZ CESPEDEZ, Anna Maria PRIETO DEL PINO, Per STANGELAND,
Diego J. VERA JURADO - Ed.Tirant Lo Blanch - Valencia, 2004.
Celui-ci peut être parfaitement intégré à n’importe quel document de planification
sans qu’il soit nécessaire de déroger au droit commun, tout en innovant (il est dit
dans le Plan de Développement de la Corse que : « la population touristique ne doit
pas dépasser une fois et demie la population résidente », cela s’entend sur la
période de pointe en haute saison).
Des moyens techniques existent pour une régulation des problèmes liés à
l’expansion de l’immobilier touristique et à la concurrence pour le foncier que se
livrent les activités. Leur mise en œuvre s’appuie sur les documents d’urbanisme
eux-mêmes encadrés par les documents de planification régionaux.
L’équipe MIT de l’université de Paris 7 23, a défini trois seuils pour appréhender la
problématique de l’occupation de l’espace par les résidences secondaires :
-
quand les résidences secondaires représentent moins de 25% du total de
logements cela signifie que l’on se situe vraiment dans des espaces de vie
-
quand les résidences secondaires représentent de 25% à 50 % du total de
logements cela signifie que l’on se situe dans des espaces de transition entre
lieu de vie permanents et lieux touristiques au sens strict
-
Quand les résidences secondaires représentent plus de 50% du total cela
signifie qu’il s’agit de lieux touristiques au sens strict
Sur ce type de base, à l’échelle communale comme à l’échelle régionale, les
décideurs politiques peuvent aujourd’hui disposer d’outils d’aide à la décision.
A condition bien sur d’une petite révolution culturelle : passer d’un tourisme vécu sur
le mode du constat à un tourisme vécu sur le mode du choix.
23
« La mise en tourisme des lieux : un outil de diagnostic » - Equipe MIT (Mobilité, Itinéraire et
Territoires) - URP MIT - Université Paris 7, Denis DIDEROT - Mappemonde 57, 2000.