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ACHAT SUR PLAN : QUELLES GARANTIES EN CAS
DE MALFAÇON ?
Papier peint mal posé, peinture déjà écaillée ou, plus grave, des
nte qui s'affaisse... Des petits
murs qui se fissurent, une charpen
soucis aux gros problèmes, la réception d'un logement acheté sur
an peut réserver quelques mauvaises surprises. Fort heureusement,
pla
différentes garanties viennent prottéger l'acquéreur désappointé.
L'achat sur plan ou vente en l'état futur d'achèvement (Vefa) est strictement
réglementé. La Vefa est ainsi clairement définie par le Code civil. Il s'agit
d'un « contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur
ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes.
Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à
mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à
mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs
de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux » (article 1601-3).
Concrètement, cela signifie que l'on achète un logement avant sa
construction. Le paiement s'effectue au fur et à mesure de l'achèvement
des travaux. Les pourcentages maximaux du montant de l'achat dus à
chaque étape de la construction sont fixés par la loi :
35% du prix de vente lors de la pose des fondations
70% à la mise « hors d'eau » (lors de la pose de la toiture)
95% du prix à la fin des travaux
Solde de 5% à la livraison.
La garantie de parfait achèvement oblige pendant un an l'entrepreneur
et le constructeur à réparer tous types de désordres (fuite de radiateur,
travaux de peinture, robinetterie défaillante, huisseries mal posées, etc.)
La garantie biennale : l'entrepreneur et le constructeur sont tenus de
réparer tous les éléments d'équipement qui ne fonctionnent pas pendant
deux ans à compter de la date de réception du logement. Par éléments
d'équipement, on entend tout ce qui peut être détaché, remplacé ou
enlevé du bâtiment (fenêtres, volets, baignoire, cuisine équipée, etc.)
La garantie décennale couvre pendant dix ans les défaillances du gros
oeuvre (maçonnerie, charpente, couverture) et oblige l'entrepreneur et
le constructeur à réparer ce qui peut compromettre la solidité du bâtiment.
La garantie d'isolation phonique est due au premier occupant du logement
vendu. L'habitation doit répondre à des normes acoustiques définies par
la loi (Code de la construction et de l'habitation article L111-11). Si le
logement ne possède pas une isolation phonique suffisante (isolation
qu'il faudra préalablement faire mesurer par un expert si on la juge
insuffisante), l'entrepreneur et le constructeur se doivent d'y remédier
dans l'année qui suit la prise de possession du logement.
Si les réparations ne sont pas effectuées, le juge de grande instance doit
être saisi avant l'expiration du délai lié à chaque garantie (un, deux ou
dix ans).
L'assurance dommages-ouvrage
Lorsque l'on fait construire une maison individuelle, ces pourcentages
maximaux diffèrent :
20% du prix de vente à l'achèvement des fondations
45% à la mise « hors d'eau »
85% à l'achèvement de la maison
Solde de 15% à la livraison.
Problèmes à la réception du logement : que faire ?
Des défauts de peinture, une fenêtre qui ne s'ouvre pas, une douche à la
place d'une baignoire ... Dès qu'une malfaçon, un vice apparent ou une
non-conformité entre le contrat signé et ce qui a été reçu apparaît, il faut
envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur
du bien. Car en signant le contrat de vente en l'état futur d'achèvement,
l'acquéreur bénéficie d'un certain nombre de garanties.
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Carte professionnelle 06-100T et 06-099G
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L'assurance dommages-ouvrage, comprise dans le prix d'achat du logement,
est souscrite par le vendeur pour le compte de l'acquéreur. Obligatoire
lorsque l'on fait appel à un promoteur immobilier, elle couvre, dix ans
après l'expiration de la garantie de parfait achèvement, les désordres
relevant de la garantie décennale.
L'assurance dommages-ouvrage permet à l'acquéreur de faire effectuer
les réparations nécessaires plus rapidement, puisque c'est l'assureur qui
prend en charge le paiement des travaux. Celui-ci se tourne ensuite vers
l'entrepreneur défaillant pour qu'il règle le montant de la facture.
L'assurance évite ainsi aux propriétaires les faux-fuyants ou les retards
de travaux pour cause d'expertise des entrepreneurs auteurs de malfaçons.
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PVG n° 1285 mardi 30 août 2011.qxd

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