Synthèse du volet habitat et logement

Transcription

1 VOLET HABITAT - LOGEMENT
Synthèse du volet Habitat - logement
ÉLABORATION DU PLAN LOCAL D’URBANISME INTERCOMMUNAL – SYNTHÈSE DE L’ÉTAT DES LIEUX
VERSION EN DATE DU 12 NOVEMBRE 2014
I/
Contexte général .......................................................................................3
A.
Les caractéristiques du parc de logement en France ............................................3
B.
Les caractéristiques du parc de logement dans le Pas-de-Calais ..............................4
C.
Le desserrement des ménages, moteur principal du besoin en logement ...................5
D.
Les orientations majeures du Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) en matière
d’habitat - logement ..................................................................................6
II /
Et dans le Plan Local d’Urbanisme intercommunal ? ............................................7
A.
Les caractéristiques globales du parc de logements de la Communauté urbaine d’Arras .7
B.
Une relative inadéquation entre l’offre de logements et les besoins des ménages ...... 10
C.
Des problématiques de diversification de l’offre de logements, tant dans les formes
d’habitat que dans les statuts d’occupation .................................................... 11
D.
Une forte mobilisation de la Communauté urbaine d’Arras, véritable pilote de la
politique habitat sur son territoire. .............................................................. 14
I/
Contexte général
A. Les caractéristiques du parc de logement en France
En France, le rythme de construction de logements neufs a été quasi constant au cours des 20
dernières années avec une tendance à la baisse observée depuis 2007-2008. En 2011, le parc de
logements comptait environ 33,5 millions de logements sur tout le territoire, soit une hausse de
1,2% par rapport à 2009.
La composition de ce parc de logements comprend pour l'essentiel des résidences principales, les
résidences secondaires et les logements vides non occupés représentant quant à eux 18% des
logements (cf. graphique ci-dessous).
Les maisons individuelles constituent la majeure partie de cette offre (56,5% des logements), même
si la tendance tend à s’inverser depuis 2008 notamment du fait d’un recul des constructions de
maisons
neuves.
Composition du parc de logements en France en 2009
82%
Résidences principales
Résidences secondaires
9%
Logements vides non occupés
9%
Source : Filocom 2009
La part des propriétaires occupants est quant à elle en hausse continue depuis 10 ans et concerne
aujourd’hui 58% des logements. Ce taux élevé est principalement marqué dans les zones rurales et
périurbaines. En milieu urbain, le taux de propriétaires occupants est plus faible.
La part des locataires du parc privé est également en hausse (24,7% du parc en 2010), au détriment
du parc locatif aidé qui représentait 15,4% des logements en 2010 contre 16,5% en 1999.
La réalisation de logements aidés est elle aussi
en hausse et le parc a atteint les 4,6 millions de
logements en 2011. Ces logements sont
principalement des appartements, généralement
situés en zone urbaine. Si le nombre de ménages
vivants en logement aidé augmente au fil des
années, la part des locataires sociaux parmi
l’ensemble des ménages est en baisse continue
depuis 1997 (cf. graphique ci-contre).
L’état de confort des habitations est constant
depuis 2005 puisque les 2/3 des ménages
trouvent leur logement confortable, un tiers
moyennement confortable et seulement 2,4% des
ménages estiment que leur logement a un
confort insuffisant.
L’inconfort sanitaire (absence d’eau chaude
courante, de douche ou de WC intérieur)
représente encore 1,4% des logements, taux en
diminution continue.
B. Les caractéristiques du parc de logement dans le Pas-de-Calais
Le parc de logement dans le département a augmenté de 7% entre 1999 et 2006 soit une production
d’environ 7 000 logements par an.
L’offre reste cependant assez peu diversifiée sur le type de logements construits, les 3/4 des
nouvelles constructions étant des maisons individuelles.
Cette offre connait également un réel déficit en matière de mixité sociale, notamment dû à une
production et à une répartition inégale du logement social sur le territoire.
Au niveau du département, la répartition du parc est relativement proche de la moyenne nationale
avec une part majoritaire de propriétaires occupants (cf. graphique ci-dessous).
Cette part de propriétaires occupants tend à diminuer en milieu urbain par rapport aux zones
rurales qui connaissent les taux les plus importants.
Statut des résidences
principales en 2007
Graphique extrait du pré
diagnostic du Plan
Départemental de
l’Habitat (2010)
C. Le desserrement des ménages, moteur principal du besoin en
logement
Le desserrement des ménages est un phénomène de société qui se poursuit, en lien avec l’évolution
des modes de vie et du vieillissement de la population (pour plus de détails se reporter à la fiche
démographie et solidarité).
Il induit à population égale un besoin plus important de logements.
A titre d’exemple, dans le département du Pas-de-Calais, sur les 7 000 logements construits par an
entre 1999 et 2006, 85% d’entre eux sont affectés directement aux besoins de la population
existante (cf. diagramme ci-dessous) et donc uniquement à son maintien sur le territoire.
Graphique extrait du diagnostic du PLH 2014-2020 de la Communauté urbaine d’Arras
Graphique extrait du pré diagnostic du Plan Départemental de l’Habitat (2010)
D. Les orientations majeures du Schéma de Cohérence Territoriale
(SCOT) en matière d’habitat - logement
En matière d’habitat, le Schéma de Cohérence Territorial pose les contours d’une production
ambitieuse de logements neufs, une répartition équilibrée de la production des logements sur le
territoire ainsi que l’émergence de programmes diversifiés, adaptés aux différentes attentes des
habitants.
Les orientations définies sont :
•
Produire 11 090 logements d’ici 2032 :
-
Dont 8 700 logements dans les communes urbaines1,
280 à 320 logements pour le pôle de Maroeuil,
455 à 520 logements répartis entres les 3 autres pôles relais Thélus, BailleulSire-Berthoult et Beaumetz-les-Loges,
Les 1 600 logements restants seront à produire dans les communes rurales.
•
Améliorer la qualité urbanistique des opérations sur le territoire et poser des objectifs de
densité pour les opérations nouvelles. Ces objectifs de densité sont fixés de la manière
suivante :
- 50 à 60 logements par hectare dans le centre-ville d’Arras.
- 30 logements par hectare dans les secteurs périphériques d’Arras et dans les
communes urbaines.
- 18 à 20 logements par hectare dans les pôles relais2.
- 16 logements par hectare dans les communes rurales
•
Adapter et faire évoluer l’offre de logements en fonction des différents besoins :
-
•
43% de la production de logements seront consacrés au logement social.
Localiser la production dans les centres urbains et les bourgs ruraux
Répondre aux différents besoins (étudiants, personnes âgées, etc.) en
matière de typologie de logement.
Articuler les nouveaux projets autour de la mixité fonctionnelle des activités :
-
Créer des lieux de vie à part entière, intégrés ou rattachés efficacement au
centre des communes.
1
Arras, Dainville, Agny, Achicourt, Beaurains, Tilloy-lès-Mofflaines, Saint-Laurent-Blangy, Saint-Nicolas,
Sainte-Catherine et Anzin-Saint-Aubin
2
Maroeuil, Thélus, Bailleul-Sire-Berthoult et Beaumetz-les-Loges
II / Et
dans
le
intercommunal ?
Plan
Local
d’Urbanisme
Face aux tendances démographiques de la Communauté urbaine d’Arras, le territoire s’est doté
d’une politique volontariste en matière d’attractivité résidentielle à travers le Schéma de
Cohérence Territorial (cf. fiche volet démographie-solidarité), une stratégie réaffirmée dans le
nouveau Programme Local de l’Habitat. Dans ce cadre, les élus communautaires de la Communauté
urbaine d’Arras ont souhaité retenir un scénario de développement résidentiel volontariste, c’est-àdire visant une croissance de la population. A travers une ambition de construction neuve affirmée,
il s’agit aussi bien d’être en mesure d’attirer et d’accueillir une nouvelle population (à hauteur du
tiers des objectifs, ce qui est une spécificité par rapport au département du Pas-de-Calais) et de
répondre aux évolutions socio-démographiques du territoire (desserrement des ménages à hauteur
des deux tiers).
Compte tenu du contexte actuel (un marché immobilier peu porteur…) cette ambition ne se fera pas
« spontanément », des moyens devront être mis en place pour soutenir la production de logements.
A. Les caractéristiques globales du parc de logements de la
Communauté urbaine d’Arras
•
L’offre neuve : la nécessité de construire de l’ordre de 600 logements par an pour
répondre aux besoins démographiques et à l’enjeu d’attractivité ; un volume qui n’est
plus atteint depuis 2008
Pour répondre aux ambitions d’attractivité résidentielle du territoire, le Programme Local de
l’Habitat 2008/2013 avait fixé un objectif de 535 logements / an à construire. Or, entre 2008 et
2012, seulement 2 175 logements ont été mis en chantier, soit en moyenne 435 logements par an.
Le déficit de construction neuve au regard des objectifs est de l’ordre de 100 logements par an. Le
volume de logements produits a nettement baissé depuis 2007, année de relative euphorie.
Evolution du nombre de logements commencés
(Souce : Sitadel)
1 200
1 000
800
Nombre de logements commencés
600
Objectifs PLH
Objectifs PLH modifiés
400
200
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Cette tendance ne semble, par ailleurs, pas s’améliorer : selon les analyses du Crédit Foncier
portant sur la période avril 2013 - mars 2014 à l’échelle du territoire de la Communauté urbaine
d’Arras, le nombre de logements commencés aurait baissé de 27%, contre 13% à l’échelle régionale.
Ceci tient au faible investissement du territoire par les opérateurs privés lié notamment au zonage
de l’Etat en matière d’aide à l’habitat qui n’est pas favorable à la Communauté urbaine d’Arras et
plus généralement à une attractivité résidentielle insuffisante.
•
La structure du parc de logements : depuis les années 2000, un développement du parc
locatif privé, une diminution de la part des propriétaires occupants
L’évolution des statuts d’occupation depuis 1990
Propriétaires occupants
CUA
Locataires du parc privé
Locataires du parc social
Hébergés gratuitement
1990
1999
2011
1990
1999
2011
1990
1999
2011
1990
1999
2011
58%
55%
54%
16%
19%
22%
22%
23%
22%
4%
3%
2%
Département
56%
56%
57%
19%
18%
22%
14%
19%
18%
11%
7%
3%
Région
55%
55%
56%
20%
20%
22%
17%
20%
19%
7%
5%
2%
France
54%
55%
58%
25%
25%
25%
15%
16%
15%
6%
5%
2%
Contrairement aux tendances observées sur les territoires de référence (Département, Région et
France Métropolitaine), le poids des propriétaires occupants a eu tendance à diminuer entre 1999 et
2011 (- 1 point). A l’inverse, le parc locatif privé s’est développé, en lien avec la réalisation de
nombreux programmes d’investissement locatif (ceux-ci ont fortement contribué à la production de
logements, jusqu’en 2007). A noter également, la part importante représentée par le parc locatif
social : selon la source de données Filocom, en 2011, 25,6% des logements du territoire sont des
logements sociaux (soit 11 324 logements).
Il s’agit ici de tendances communautaires. Or, il existe au sein du territoire d’importantes disparités
reflets des vocations résidentielles très diversifiées entre les communes. La carte ci-dessous permet
notamment de constater que la part des propriétaires occupants est moindre dans les communes
urbaines et
Arras
que
dans
les
communes
rurales où
elle est très
majoritaire.
•
L’état du parc de logements : des besoins d’intervention sur le parc existant, public
comme privé.
Concernant le parc social, des avancées significatives sont à valoriser en matière de
renouvellement urbain, à travers notamment le Projet de Rénovation Urbaine de la Résidence Saint
Pol à Arras (finalisé) et celui des Nouvelles Résidences, à cheval sur Saint-Nicolas-lez-Arras et SaintLaurent-Blangy (bien engagé). La Communauté urbaine souhaite poursuivre son intervention en
s’inscrivant dans la réalisation d’un nouveau projet de renouvellement urbain à l’échelle de
l’agglomération, qui concerne 3 communes, 5 quartiers, 4 219 habitants.
Au-delà des opérations dans les quartiers d’habitat social, se pose la question de :
-
L’amélioration de la performance énergétique des logements.
L’adaptation des logements au vieillissement et au handicap.
La question spécifique des PLA-I (Prêt Locatif Aidé à financement très social) en diffus en
mauvais état (environ 200 logements).
Dans le parc privé de la Communauté urbaine d’Arras, les besoins d’interventions portent sur
plusieurs aspects, parmi lesquels :
-
-
La lutte contre la vacance : la Ville-centre est particulièrement concernée par le
phénomène notamment dans son centre historique et ce, malgré les différentes actions
spécifiques menées (deux Opérations Programmées d’Amélioration de l’Habitat entre 1995
et 2002). En 2011, le taux de vacance y est de 8,8% (soit près de 2 000 logements
concernés), contre 6,5% à l’échelle communautaire et est par ailleurs en progression (+ 575
logements vacants entre 2006 et 2011). Face à ce constat, la Communauté urbaine
d’Arras a engagé une étude pré-opérationnelle sur le logement vacant dans le centreville d’Arras qui a donné lieu à la mise en place d’un plan d’actions.
L’amélioration globale de la qualité des logements : plus de 900 logements seraient indignes
selon Filocom, près de la moitié de ces logements sont concentrés sur Arras. Par ailleurs,
2500 logements seraient dans un état « dégradés » d’après une étude terrain de la
Communauté urbaine d’Arras.
Dans le parc privé et public, les besoins d’intervention concernent:
-
L’adaptation du parc au vieillissement et à la perte d’autonomie.
L’amélioration de la performance énergétique des logements, 59% des logements ont été
construits avant 1975, date de la première règlementation thermique. Il s’agit de lutter et
d’anticiper la précarité énergétique, 48% des occupants du parc privé ont des revenus
modestes.
B. Une relative inadéquation entre l’offre de logements et les
besoins des ménages
Plusieurs décalages entre l’offre et la demande de logements sont observables sur le territoire de la
Communauté urbaine d’Arras.
•
Un premier décalage entre les niveaux de prix/loyers et les capacités financières des
ménages.
En 2011, 73% des ménages de la Communauté urbaine d’Arras sont éligibles au logement locatif
social. Face aux revenus de la population, les niveaux de loyers/de prix pratiqués sur le territoire
semblent très élevés. Quelques éléments de contexte :
-
En 2014, le prix moyen dans le neuf est d’environ 2 800 €/m². Il varie fortement selon les
programmes, de 2 200 € (Beaurains) à près de 3 400 € sur la Ville d’Arras (source : CECIM
Nord). A noter que le prix de vente moyen pour une maison neuve est de 199 531€ (source :
-
Dans l’ancien, les prix de l’immobilier (maisons anciennes et appartements anciens)
semblent globalement orientés à la baisse depuis quelques mois, conséquence d’un marché
immobilier moins dynamique et peu porteur, mais restent globalement plus élevés que sur
les agglomérations limitrophes de Lens, Béthune et Calais. Le prix de vente moyen pour une
maison ancienne est de 161 831€ (source : Perval 2010)
Concernant, le parc locatif privé, les niveaux de loyers sont globalement supérieurs à ceux
constatés dans les autres agglomérations de la région et, par ailleurs, élevés, notamment
pour les petites typologies
Perval 2010)
-
Les niveaux de loyers (en €/m²/mois) dans les principales
agglomérations et villes centre de la Région en 2014
Source : CLAMEUR, références 2014
12
11,2
Agglomération
10
9,5
8,8
9,9
Ville centre
9,2 9,2
9,6
9 9,1
8,4
8,2
8,3
8,2
8,5
8
6
4
2
0
CA Douaisis CU Dunkerque CA Boulonnais
Grand Littoral
CA Calaisis
CA de l'Artois CA Lens Liévin
CUA
•
Ce décalage entre les différentes offres de logements (anciennes/neuves, en accession à
la propriété/dans le parc locatif privé) comporte des risques majeurs pour le territoire :
-
Des parcours résidentiels bloqués (en particulier pour les locataires HLM) compte tenu des
écarts de prix entre les différentes offres (de 1 à 2 entre le locatif social et le locatif privé,
de 1 à 3 entre le locatif social et l’acquisition d’un bien dans le neuf…).
Le départ de jeunes ménages vers des territoires limitrophes pour devenir propriétaires.
Une tension relativement importante sur le parc locatif social.
-
C. Des problématiques de diversification de l’offre de logements,
tant dans les formes d’habitat que dans les statuts d’occupation
Face au constat de l’inadéquation de l’offre de logements par rapport aux besoins des ménages, la
question de la diversification de l’offre de logements produite apparaît comme particulièrement
prégnante. Des actions en la matière sont déjà à l’œuvre sur le territoire de la Communauté
urbaine d’Arras :
•
le logement locatif social : des efforts importants en matière de production (un objectif
atteint pour le Programme Local de l’Habitat 2008-2013) mais une production
concentrée géographiquement et globalement orientée à la baisse ces dernières années
207 logements sociaux ont été financés en moyenne par an entre 2008 et 2013, soit plus que
l’objectif de production fixé dans le Programme Local de l’Habitat 2008-2013.
Les logements locatifs sociaux livrés et financés depuis 2005
(périmètre des 24 communes antérieur au 1er janvier 2013)
450
Financés
Livrés
Objectifs PLH
400
399
350
300
281
250
231
235
214
287
249
198
201
200
195
192
175
150
149
146
146
100
99
109
50
35
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Source : données fournies par la CUA
Deux limites sont néanmoins à mettre en évidence et soulèvent des interrogations pour la suite :
-
Depuis 2011, le volume de logements locatifs sociaux financés est globalement orienté à
la baisse par rapport aux années précédentes (109 logements en 2011, 149 en 2012 et 146
en 2013).
-
Autre limite à mettre en évidence : les difficultés rencontrées par les communes rurales
pour atteindre les objectifs, alors que le logement locatif social constitue un levier
stratégique pour rééquilibrer l’occupation sociale entre les secteurs géographiques de
l’Agglomération. Alors que sur la ville-centre les logements locatifs sociaux représentent
40% des logements produits entre 2008 et 2013, l’atteinte des objectifs est beaucoup plus
variable sur les autres secteurs de la Communauté urbaine d’Arras.
Il existe un risque de déséquilibre dans la répartition des logements locatifs sociaux qui a des
incidences sur la politique de peuplement à l’échelle globale de l’agglomération.
•
Des résultats contrastés en matière d’accession aidée à la propriété
Malgré une politique volontariste menée par la Communauté urbaine d’Arras, l’objectif en
matière de développement de l’accession aidée la propriété n’est pas atteint.
Depuis 2011, un nouveau dispositif d’aide communautaire en faveur de l’accession aidée à la
propriété, le « Pass Accession » a été mis en place en logement neuf et en logement ancien (avec
aide financière pour la réalisation de travaux). Pour un achat dans le neuf, l’aide apportée par la
Communauté urbaine d’Arras à l’accédant est comprise entre 4 000 et 8 000 € sous conditions de
ressources. Pour un achat dans l’ancien, l’aide apportée par la Communauté urbaine d’Arras à
l’accédant est de 4 000 € et est articulée, le cas échéant, à une aide aux travaux sous conditions de
ressources. Entre 2011 et 2013, 82 ménages ont bénéficié du dispositif, 64 pour une acquisition
dans l’ancien et 18 pour un achat dans le neuf.
Néanmoins, seulement 340 Prêts à Taux Zéro ont été accordés entre 2008 et 2013 (en moyenne
60 par an, soit la moitié de l’objectif défini). Le déficit est particulièrement marqué sur la Ville
d’Arras.
Dans le cadre de l’élaboration du Programme Local de l'Habitat 2014-2020, plusieurs pistes ont été
identifiées pour développer l’accession aidée à la propriété : la réduction du prix de revient des
opérations via la maîtrise du prix du foncier et des coûts de construction, la mobilisation d’autres
dispositifs tels que le Prêt Social Location-Accession, la vente de logements locatifs sociaux, ou
encore des modalités alternatives telles que l’habitat participatif, etc.
•
Des formes d’habitat et des produits globalement peu innovants qui ne permettent pas à
la Communauté urbaine d’Arras de se différencier des territoires voisins concurrentiels
A l’exception de quelques opérations ponctuelles, les formes d’habitat développées sur la
Communauté urbaine d’Arras restent relativement « classiques » : plutôt du collectif sur la villecentre et des opérations en individuel, plus ou moins denses, dans les autres communes.
Dans les prochaines années, il conviendra d’innover sur les formes urbaines, notamment de
favoriser le développement de formes intermédiaires, pour répondre aux différents enjeux :
-
Répondre à la diversité des attentes des ménages (en termes de surfaces, de prestations
telles que les jardins, le stationnement, les places de rangement pour les vélos…).
Produire des offres à des niveaux de prix moins élevés.
Mettre en œuvre les orientations nationales (Grenelle de l’Environnement) et locales
(Schéma de Cohérence Territorial) incitant au développement de formes d’habitat plus
denses et à la réduction de la consommation foncière, etc.
Dans cette optique, une réflexion est à conduire avec les opérateurs et acteurs du territoire pour
imaginer de nouvelles formes d’habitat. Il conviendra d’être vigilant quant à l’adaptation des
formes d’habitat aux types de communes. Dans les communes périurbaines et, a fortiori, dans les
communes rurales, les ménages recherchent essentiellement de l’individuel, ce qui explique en
partie les difficultés de commercialisation de certains programmes en collectif réalisés récemment
(les niveaux de prix élevés ont également constitué un frein).
D. Une forte mobilisation de la Communauté urbaine d’Arras,
véritable pilote de la politique habitat sur son territoire.
Depuis 2008, la CUA conçoit sa politique habitat comme un véritable levier de son ambition de
redynamisation du territoire ; en mobilisant un ensemble cohérent d’actions aussi bien en faveur de
la construction neuve que de la revitalisation de l’habitat existant, de l’accession à la propriété que
du logement abordable, en milieu urbain comme dans les communes périurbaines et rurales, elle
vise à offrir des parcours résidentiels adaptés à tous les profils de ménages.
Le budget mobilisé pour la mise en œuvre de la politique du logement a ainsi été multiplié par 3
depuis 2008, pour atteindre plus de 2,3 M€ en 2012.

Synthèse du volet habitat et logement

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