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Droit des Baux
Obligations du bailleur – Vice caché n° 246
Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles, Jugement du 8 mai 2006
Les fiches de Jurisprudence de www.eJuris.be
Siég. Clavie ; Plaid. Mes Maistrau, Verstuyft , Daive, Schermans
La loi ne définit pas ce qu'il y a lieu d'entendre par vice susceptible d'entraîner la responsabilité du bailleur mais la doctrine
s'accorde généralement pour le définir comme étant tout inconvénient ou déficience quelconque de la chose elle-même qui la rend
impropre à l'usage auquel elle est normalement ou contractuellement destinée. Le défaut doit cependant provenir de la chose ellemême, être intrinsèque à cette chose et non dû à un cas fortuit ou à un fait d'un tiers. L'article 1721 du Code civil n'exclut pas la
garantie du bailleur lorsque le vice provient de la vétusté.
Le bailleur doit à temps mettre tout en œuvre pour remédier au vice et son obligation de garantie constitue une obligation de
résultat.
La firme chargée de l'entretien des ascenseurs a conclu avec le bailleur un contrat d'entretien simple et elle ne peut évidemment
garantir à 100% qu'il n 'y aura jamais le moindre problème ou la moindre panne. Sa faute ne peut pas être déduite du seul fait que
la cabine s'est arrêtée à un niveau plus bas que le niveau normal (RGDC 2008, p. 40.
Jugement du 8 mai 2006
Le Tribunal,
(…)
L'ANMC poursuit quant elle la condamnation de la
SCRL Les Villas de Ganshoren et de la SA Thyssen à
lui payer € 12.336,35 majorés des intérêts
compensatoires, judiciaires et des dépens;
La SCRL Les Villas de Ganshoren conclut au nonfondement de cette demande incidente.
II. Le cadre du litige
1. Objet des actions
La demanderesse poursuit la condamnation solidaire, in
solidum ou l'une à défaut de l'autre de la SCRL Les
Villas de Ganshoren et de la SA Thyssen à lui payer €
12.500 à titre provisionnel, sur un préjudice matériel,
corporel et moral estimé à € 125.000 résultant de
l'accident dont elle a été victime le 23 mars 1999; elle
sollicite en outre la condamnation de ces parties aux
intérêts compensatoires, judiciaires et aux dépens; elle
forme par ailleurs une demande tendant à la
condamnation de la SCRL Les Villas de Ganshoren à
lui payer € 2.000 pour défense téméraire et vexatoire;
avant dire droit et pour le surplus, elle sollicite la désignation d'un expert médecin; à titre subsidiaire, elle
demande l'audition de Mme S. en tant que témoin;
La SCRL Les Villas de Ganshoren conclut au nonfondement de la demande principale;
à titre subsidiaire, elle poursuit la condamnation de la
SA Thyssen à la garantir de toute condamnation
prononcée à sa charge;
La SA Thyssen conclut à la nullité de la citation en
intervention ou à tout le moins à l'irrecevabilité ou au
non-fondement de la demande en intervention et
garantie;
Le litige s'inscrit dans le cadre suivant:
- Mme M. était locataire d'un appartement social situé
dans un immeuble de 18 étages appartenant à la SCRL
Les Villas de Ganshoren;
- le 23 mars 1999, vers 8h00, alors qu'elle s'engageait
dans l'un des deux ascenseurs desservant l'immeuble,
au rez-de-chaussée, elle fit une chute, qu'elle attribue au
fait que la cabine se trouvait dans une position
anormalement basse par rapport au niveau desservi; la
porte se referma alors sur sa main, sectionnant le nerf
collatéral et le tendon fléchisseur de son index;
- la concierge, alertée, appellera l'ambulance; Mme M.
sera emmenée à l'hôpital français Reine Elisabeth et la
SA Thyssen, avec laquelle la bailleresse avait conclu
un contrat d'entretien, enverra un préposé sur place vers
8h30;
- le 31 mars 1999, la demanderesse adressera un courrier à son-bailleur en ces termes "Ma sœur a pris contact avec le bureau de la SCRL Les Villas de Ganshoren durant mon hospitalisation et l'employée, M., lui a
signalé que tous les frais médicaux seraient à charge de
la société. Le lundi 29 mars dernier, je me suis rendue
au bureau pour y déposer l'attestation médicale de
l'hôpital français et afin d'obtenir une reconnaissance
écrite de la prise en charge des frais par la société, ce
qui m'a été refusé.
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Obligations du bailleur – Vice caché n° 246
L'employée, Mme T. m'a confirmé cette prise en charge
oralement en m'indiquant que je devais payer les
factures et les remettre par la suite à la société afin
d'être remboursée. Dès lors pouvez-vous me confirmer
par écrit que la totalité des frais encourus suite à cet
accident incombent à la société Les Villas de
Ganshoren ...; le bailleur ne répondit pas directement à
ce courrier mais le 31 mai 1999, il adressa la lettre
suivante à sa locataire: "Faisant suite à l'entretien
téléphonique que nous avons eu avec votre sœur,
concernant l'accident survenu dans l'ascenseur de votre
immeuble et ses conséquences, nous vous informons
que le dossier est entre les mains de notre assurance.
L'affaire suit donc son cours. Par ailleurs, étant donné
les difficultés financières que vous éprouvez suite à cet
accident, nous vous certifions, par la présente, que vous
êtes autorisée à suspendre le paiement de votre loyer du
mois de juin. Ce jusqu'à l'obtention du remboursement
de l'assurance"; le 12 juillet 1999, la bailleresse
confirmera à Mme M. qu'elle était déchargée du
paiement des loyers de mai, juin, juillet et août 1999;
dans l'intervalle, soit le 3 juin 1999, Ethias, assureur
RC de la SCRL Les Villas de Ganshoren enverra
cependant un courrier à Mme M. lui faisant part de ce
qu'elle estimait la responsabilité de son assurée non
engagée;
- le 30 août 1999, le conseil de la demanderesse écrira à
la bailleresse pour solliciter la désignation d'un expert
amiable estimant que sa responsabilité étant
incontestablement engagée;
- aucune solution amiable ne pouvant être dégagée; la
demanderesse lancera citation en mai 2000.
III. Discussion
La demande dirigée par Mme M. contre la
SCRL Les Villas de Ganshoren
La demanderesse a précisé à l'audience du 21 mars
2006 qu'à titre principal, elle mettait en cause la
responsabilité de la SCRL Les Villas de Ganshoren sur
le fondement de l'article 1721 du Code civil et, à titre
subsidiaire, sur le fondement des articles 1382, 1383 et
1384 du Code civil;
L'article 1721 du Code civil énonce que: "il est dû
garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la
chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le
bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte
de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur,
le bailleur est tenu de les indemniser";
La loi ne définit pas ce qu'il y a lieu d'entendre par vice
susceptible d'entraîner la responsabilité du bailleur mais
la doctrine s'accorde généralement pour le définir
comme étant tout inconvénient ou déficience
quelconque de la chose elle-même qui la rend impropre
à l'usage auquel elle est normalement ou
contractuellement destinée (en ce sens, notamment DE
PAGE, Traité, 1. IV, Bruxelles, Bruylant, 1936, n°
622); le défaut doit cependant provenir de la chose ellemême, être intrinsèque à cette chose et non dû à un cas
fortuit ou à un fait d'un tiers (Bruxelles (7ème ch.), 9
juin 1995, R.G. 385391, inédit, disponible sur
www.juridat.be);
En l'espèce, il semble, d'après les conclusions de la SA
Thyssen, non contredites par la demanderesse et la
SCRL Les Villas de Ganshoren, que le matin même,
peu avant que ne survienne l'accident dont Mme M. a
été victime, une autre personne a été coincée dans
l'ascenseur au niveau du rez-de-chaussée, ne pouvant
ouvrir la porte dès lors que l'ascenseur se trouvait plus
bas que le niveau de fin de course; cette personne aurait
alors défoncé la porte du rez-de-chaussée pour sortir,
occasionnant des dégâts à celle-ci et laissant l'ascenseur
au niveau où il était arrêté; cet élément n'est cependant
pas suffisant pour conclure au fait que le défaut de
l'ascenseur trouve sa cause dans le fait d'un tiers; en
effet, il apparaît que si ce tiers a lui-même été confronté
à un problème quelques minutes avant Mme M., c'est
suite à un défaut affectant les ascenseurs de l'immeuble
depuis déjà un certain temps; il ressort en effet du
dossier de la SA Thyssen que le 25 mars 1999, et suite
à son intervention du 23, elle redressait à sa cliente son
offre du 31 mars 1998, rappelée également par courrier
du 14 octobre 1998, et dans laquelle elle préconisait le
remplacement des portes palières en bois équipant les
deux ascenseurs de l'immeuble; elle rappelait à cette
occasion que, vu leur caractère vétuste, leur nonconformité aux normes RGPT en vigueur et le contexte
d'utilisation, l'exécution de ces travaux s'avérait
indispensable pour remédier aux inconvénients et aux
anomalies de fonctionnement qui se manifestent
régulièrement;
il est ainsi établi que les portes de l'ascenseur étaient
bien affectées d'un vice au sens de l'article 1721 du
Code civil, cette disposition n'excluant pas la garantie
du bailleur lorsque le vice provient de la vétusté, pour
autant que de besoin, le vice est également établi par le
fait qu'à partir de l'accident, la SCRL Les Villas de
Ganshorfn a mis hors service l'ascenseur au niveau du
rez-de-chaussée pendant plusieurs semaines et qu'en
octobre 1999, elle a fini par commander les travaux de
remplacement de toutes les portes à la SA Thyssen;
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Obligations du bailleur – Vice caché n° 246
Dès lors que le dommage de Mme M. ne provient pas
uniquement de sa chute due à l'arrêt de la cabine à un
mauvais niveau mais du fait que la porte s'est refermée
brusquement sur sa main, la bailleresse ne peut
s'exonérer de sa responsabilité, ni en prétextant qu'il
incombe à l'utilisateur, garant de sa propre sécurité, de
vérifier le niveau d'arrêt de la cabine ni en alléguant
que selon le RGPT une tolérance de 35 centimètres est
admise puisqu'il est établi qu'elle n'a pas à temps tout
mis en œuvre pour remédier à ce vice alors que son
obligation de garantie constitue une obligation de
résultat; l'intensité de l'obligation mise à charge du
bailleur par l'article 1721 du Code civil empêche
également que la défenderesse puisse être exonérée par
le seul fait que la société AIE Vinçotte a, lors de ses
contrôles trimestriels de juillet et octobre 1998, conclu
au fait que l'utilisation du matériel pouvait être
poursuivie, d'autant qu'elle a, à ces occasions, aussi
mentionné des problèmes d'ouverture d'une porte
palière;
à titre provisionnel, le montant à lui octroyer doit
cependant, à défaut d'état récapitulatif probant, être
limité à un montant de € 5.000, majorés des seuls
intérêts judiciaires, le décompte des intérêts
compensatoires devant être effectué ultérieurement;
pour le surplus, et avant dire droit, un expert sera
désigné avec la mission telle que reprise au dispositif
du présent jugement;
Dès lors que le dommage de Mme M. ne provient pas
uniquement de sa chute due à l'arrêt de la cabine à un
mauvais niveau mais du fait que la porte s'est refermée
brusquement sur sa main, la bailleresse ne peut
s'exonérer de sa responsabilité, ni en prétextant qu'il
incombe à l'utilisateur, garant de sa propre sécurité, de
vérifier le niveau d'arrêt de la cabine ni en alléguant
que selon le RGPT une tolérance de 35 centimètres est
admise puisqu'il est établi qu'elle n'a pas à temps tout
mis en œuvre pour remédier à ce vice alors que son
obligation de garantie constitue une obligation de
résultat; l'intensité de l'obligation mise à charge du
bailleur par l'article 1721 du Code civil empêche
également que la défenderesse puisse être exonérée par
le seul fait que la société AIE Vinçotte a, lors de ses
contrôles trimestriels de juillet et octobre 1998, conclu
au fait que l'utilisation du matériel pouvait être
poursuivie, d'autant qu'elle a, à ces occasions, aussi
mentionné des problèmes d'ouverture d'une porte
palière;
L'ANMC, mutuelle de Mme M., réclame à la SCRL
Les Villas de Ganshoren, à titre provisionnel, un
montant de € 12.336,35, correspondant à l'état de ses
dépenses arrêté en juin 2002; elle fonde sa demande sur
l'article 136 § 2 de la loi cordonnée du 14 juillet 1994
relative à l'assurance obligatoire soins de santé et
indemnités, lequel énonce que:
"L'organisme assureur est subrogé de plein droit au
bénéficiaire; cette subrogation vaut, à concurrence du
montant des prestations octroyées, pour la totalité des
sommes qui sont dues en vertu d'une législation belge,
d'une législation étrangère ou du droit commun et qui
réparent partiellement ou totalement le dommage visé à
l'alinéa le",
La SCRL Les Villas de Ganshoren doit dès lors être
condamnée à prendre en charge le préjudice que Mme
M. a subi suite à l'accident dont elle a été victime le 23
mars 1999;
Nonobstant la condamnation de la défenderesse sur le
fond, il ne s'indique pas de condamner en outre celle-ci
à des dommages et intérêts pour procédure téméraire et
vexatoire; sa condamnation n'implique pas en effet ipso
facto qu'elle se soit défendue d'une manière qui excède
manifestement l'exercice normal de ce droit par une
personne prudente et diligente (Cass., 13 octobre 2003,
J.T. 2004, p. 134).
La demande dirigée par l'ANMC contre la
SCRL Les Villas de Ganshoren
Compte tenu du sort réservé à la demande principale,
d'une part, et de l'absence de contestation de la SCRL
Les Villas de Ganshoren quant au montant réclamé,
d'autre part, cette demande sera déclarée fondée en
principal, ledit montant paraissant au demeurant
suffisamment établi par les états de dépenses prescrits
par l'article 138 de la toi ordonnée et versés au dossier
de l'ANMC;
Il sera en revanche sursis à statuer sur les intérêts,
l'ANMC ne s'expliquant ni sur le caractère de ceux-ci,
ni sur leur taux, ni sur leur prise de cours.
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Obligations du bailleur – Vice caché n° 246
La demande dirigée par Mme M.J~!'" ANMC
contre la SA Thyssen
La demande en intervention et garantie sera par
conséquent déclarée non fondée.
La demanderesse et l'ANMC entendent également
obtenir la condamnation solidaire, in solidum ou
conjointe de la SA Thyssen, aux côtés de la SCRL Les
Villas de Ganshoren sur le fondement de l'article 1382
du Code civil; à l'appui de leur demande, ces parties
citent de nombreux extraits de jurisprudence ayant
condamné dans des cas d'accidents similaires la firme
chargée de l'entretien des ascenseurs; le tribunal ne peut
cependant que constater que tant Mme M. que l'ANMC
restent en défaut de préciser et d'établir en quoi
consisterait la faute qu'elles imputent à la SA Thyssen;
leurs demandes ne peuvent donc qu'être déclarées non
fondées étant donné qu'il est de jurisprudence constante
que la survenance d'un accident ne révèle pas
nécessairement une faute, c'est-à-dire un comportement
défaillant et que c'est au demandeur d'établir une faute
en relation causale certaine avec le dommage dont il
postule la réparation.
Par ces motifs,
La demande dirigée par la SCRL Les Villas de
Ganshoren contre la SA Thyssen
La défenderesse au principal sollicite la condamnation
de la SA Thyssen à la garantir de toute condamnation
prononcée à sa charge;
Elle estime que celle-ci aurait manqué à ses obligations
contractuelles (même si dans un premier temps, en
terme de citation, le fondement contractuel n'a pas été
invoqué expressément, la citation ne peut être
considérée comme nulle, la SA Thyssen ayant pu se
défendre suffisamment et ayant pu d'emblée cerner
l'objet et la cause de la demande); il convient de
rappeler que le contrat conclu entre parties est un
contrat d'entretien simple et que la SA Thyssen ne peut
évidemment garantir à 100% qu'il n'y aura jamais le
moindre problème ou la moindre panne; la SCRL Les
Villas de Ganshoren n'établit pas la faute de la SA
Thyssen et, celle-ci ne peut être déduite du seul fait que
la cabine s'est arrêtée à un niveau un peu plus bas que
le niveau normal; la SA Thyssen ne peut davantage être
tenue responsable du dommage causé par la porte,
d'une part parce que le contrat d'entretien exclut
expressément l'entretien des portes et d'autre part, parce
qu'elle a in tempore non suspecto attiré l'attention de sa
cliente sur la nécessité de remplacer ces portes vétustes
et devenues non. Conformes, prestations exclues du
contrat d'entretien;
Le Tribunal,
Vu les dispositions de la loi du 15 juin 1935, sur
l’emploi des langues en matière judiciaire,
Statuant contradictoirement,
Déclare les demandes de Mme M. recevables et
fondées dans la mesure ci-après à l’égard de la SCRL
Les Villa de Ganshoren ;
Condamne celle-ci à lui payer à titre provisionnel 5.000
€ majorés des intérêts judiciaires ;
Déboute Mme M. de sa demande tendant à obtenir des
dommages et intérêt pour procédure téméraire et
vexatoire ;
(…)