n°52 - Notaires de Loire

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D E S N O T A I R E S D E L’ O U E S T
>> Le magazine qui va vous faire changer d’habitat
N°52
JUIN
2016
DE FRANCE
CONGRÈS DES NOTAIRES
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AU CŒUR DES DÉBATS
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édito
notaires-ouest.com
LE CONGRÈS DES NOTAIRES DE FRANCE
La propriété immobilière
au cœur des débats
Pour tout citoyen, le droit de propriété
figure parmi les droits les plus évidents.
Premier poste de dépenses,
le logement représente près d’un
cinquième du revenu disponible des
ménages (Eurostat 2013).
Telle que nous en avons hérité dans le Code
civil, la propriété est « le droit de jouir et de
disposer des choses de la manière la plus
absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un
usage prohibé par les lois ou par les règlements ».
Le droit de propriété immobilière a
considérablement muté, ces dernières
années, sous l’effet conjugué de l’évolution
de la société et des politiques publiques.
Ces mutations intéressent un grand
nombre d’entre nous. Que l’on soit propriétaire ou aspirant à le devenir, cet investissement que l’on réalise en moyenne deux
fois dans sa vie, représente une ambition
personnelle. Nous le constatons à chaque
fois que nous publions nos statistiques de
prix.
Aujourd’hui, près de 4 000 normes réglementent le secteur de la construction et,
plus de 1 000 articles sont répartis dans
11 codes différents, sans compter une
quinzaine de lois ou décrets non codifiés.
MENSUEL N°52 - JUIN 2016
Editeur : Association Notaires de l’ouest.com
14, rue de Paris - CS 16436
35064 RENNES Cedex - Tél. 02 99 27 54 45
www.notaires-ouest.com
Représentant légal : Loïc LECUYER
Rédacteur en chef : Philippe GAUTIER
Comité de rédaction : Florence AILLET,
Damien RUAUD, Marc DUPUY, Valérie DEJOIE,
Nolwenn HENAFF-TATIBOUET,
Catherine PAILLEY, Clémence DONNIO.
Photos (sauf mention contraire) : iStock.
Landeau Création.
Fiscalité, hygiène et sécurité, environnement et accessibilité concentrent la plupart
de ces normes.
Les notaires sont en première ligne en tant
que délégataires de l’État pour garantir la
validité des transactions. Acteurs de terrain, ils sont au cœur des diverses problématiques de la propriété immobilière et
accompagnent quotidiennement les Français, tout au long de leur vie de propriétaire.
LE CHIFFRE DU MOIS
63 %
des habitants de Loire-Atlantique
sont propriétaires
de leur résidence principale
(contre 58% des français).
C’est pourquoi, conscients des limites et
des contraintes de la législation actuelle,
les notaires ont choisi de consacrer leur
112e congrès à « La propriété immobilière », qui se tiendra à Nantes du 5 au
8 juin 2016.
Loïc LECUYER
Président
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Dépôt légal : nov. 2010
Régie publicitaire : Precom,
SARL au capital de 1032580 e, RCS Rennes
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Contact : Thierry Bachelier
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BIEN À SAVOIR
la prOpriété en QuelQues
CHiffres
58 % des Français sont propriétaires de leur résidence principale, dont un tiers n’a pas fini de
rembourser son emprunt. En
2012, la dépense courante pour
un propriétaire occupant s’élevait
à 11 800 € / an en moyenne, soit
37 % de plus que pour un locataire
du secteur libre. Il faut ajouter que
18,7 % des ménages possèdent
une résidence secondaire ou de
l’immobilier de rapport. Au total,
61,7 % des français sont propriétaires d’un bien immobilier.
l’Habitat partiCipatif :
trOisiÈme VOie d’aCCÈs au
lOgement
La loi ALUR de 2014 consacre la
notion d’habitat participatif et la
dote de deux statuts, la coopérative
d’habitants et la société d’autopromotion. Ces démarches ont pour
objectif d’accéder à l’habitat autrement, en se regroupant à plusieurs
pour mutualiser les ressources,
dès la conception, construction ou
acquisition des immeubles jusqu’à
leur gestion, le cas échéant. Le propriétaire est ici acteur de son cadre
de vie avec les autres.
a QuOi sert le COngrÈs
des nOtaires ?
Les vœux adoptés par les notaires
lors du Congrès inspirent régulièrement les textes législatifs et réglementaires, français et européens.
Des propositions qui font loi : Responsabilité environnementale des
groupes de sociétés (Nice - 2008
« Développement durable, un défi
pour le droit ») ; Protection des
majeurs (Strasbourg - 2006 « Les
personnes vulnérables ») ; Titre
exécutoire européen (Nantes 2005 « Familles sans frontières en
Europe ») ; etc.
les frOntiÈres
de la prOpriété
Définir l’immeuble, c’est déterminer ses frontières sur les plans vertical et horizontal.
Sur le plan vertical, le principe
veut que le propriétaire du sol soit
également propriétaire du dessous
et du dessus : « de l’enfer jusqu’au
paradis ». Certains types de baux
permettent déjà de conférer au
locataire un droit de propriété en
dissociant l’espace à l’aplomb du sol.
Sur le plan horizontal, c’est le bornage qui vient délimiter la propriété.
tOuJOurs plus Haut
tOuJOurs plus dense
La surélévation est en ville un palliatif à la raréfaction du foncier
disponible puisqu’elle permet de
créer des logements supplémentaires. C’est aussi un moyen d’éviter l’étalement urbain consommateur en énergie.
En copropriété, les propriétaires
du dernier étage bénéficient, aujourd’hui, d’un droit de préemption (« ou droit de priorité »). Si le
principe est bienvenu, sa mise en
œuvre peut se révéler compliquée.
assainissement
nOn COlleCtif
Les habitations qui ne sont pas
desservies par un réseau de collecte des eaux usées (égouts)
doivent être équipées d’une installation autonome dite d’« assainissement non collectif » (ANC)
pour traiter individuellement
leurs eaux usées. Il s’agit des eaux
grises (lavabos, cuisine, lave-linge,
douche, etc.) et des eaux-vannes
(W.-C.). On estime le nombre de
logements équipés d’un système
d’assainissement autonome autour de 5 millions.
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LE NON-RESPECT DES ENGAGEMENTS DE LOCATION ENTRAÎNE LA PERTE DU BÉNÉFICE DES INCITATIONS FISCALES.
(1) Le dispositif dit PINEL résulte de l’article 5 de la loi n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances pour 2015 codifié à l’article 199
novovicies du Code Général des Impôts, il est réservé aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent entre le 10 septembre 2014
et le 31 décembre 2016, un logement neuf dans une résidence devant faire l’objet d’une labellisation BBC EFFINERGIE 2005 ou construite
conformément à réglementation thermique dite RT 2012 destiné à être loué nu à titre de résidence principale à des locataires
présentant un niveau de ressources plafonné et moyennant des montants de loyers également plafonnés. Il permet de bénéficier d’une
réduction d’impôts de 12% si l’engagement de location est pris pour six ans ou de 18% si cet engagement est pris pour 9 ans. L’engagement de location peut être prorogé pour atteindre une durée de 12 ans. La prorogation de l’engagement de location ouvrant droit a une
nouvelle réduction d’impôts. Le pourcentage de réduction s’apprécie par rapport au coût d’acquisition dans la limite d’un montant de 300
000 € et dans la limite d’un prix de 5 500 €/m². L’éligibilité au dispositif de réduction d’impôt dépend du lieu de situation du logement.
En outre les logements acquis à compter du 1er janvier 2015 peuvent être donnés en location à des ascendants et des descendants.
(2) Le PTZ 2016 est réservé aux primo-accédant pour l’acquisition de leur résidence principale (neuf ou ancien avec travaux) située dans
certaines zones éligibles. Les conditions du nouveau PTZ 2016 sont fixées par la loi de Finances pour 2016, votée fin décembre 2015.
Elles sont applicables pour tous les prêts à taux zéro qui seront émis à partir du 1er janvier 2016. Les conditions sont celles qui résultent
des modifications apportées aux articles L 31-10-1 et suivants et R-31-10-1 et suivants du code de la construction relatifs aux conditions
d’application du PTZ+ (notamment conditions de ressources et de composition familiale). Sous réserve d’acceptation du dossier par l’établissement bancaire. Conditions - connues à ce jour. L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours avant d’accepter l’offre de
prêt. La vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées. NEXITY
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DOSSIER
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PROPRIéTé IMMOBILIèRE :
optimiser sans abuser
Lors de l’organisation
stratégique de leur
patrimoine immobilier,
les propriétaires doivent
adopter les bons réflexes
et faire les choix les
mieux adaptés.
Le plus souvent, le logement est acheté en couple (marié, pacsé ou concubins) pour investir ou commencer une vie à deux. Avant de s’engager, il est primordial d’étudier avec
attention les modalités de financement en commun et d’anticiper les éventuels conflits
occasionnés par la répartition du prix de revente.
dossier
Optimiser la détentiOn du lOgement :
la sCi ? La propriété du logement peut aussi être tion des buts recherdétenue à plusieurs de manière indirecte :
par le biais d’une société civile immobilière
(SCI).
Les charmes de la SCI sont bien connus.
Aujourd’hui, on compte plus de 1,4 millions de sociétés civiles, soit 30 % du total
des sociétés. Le rythme des créations ne
cesse de s’amplifier d’une année sur l’autre.
Grâce à la liberté contractuelle offerte par
le Code civil, la SCI permet les adaptations
requises pour une bonne gestion de son patrimoine, notamment en matière de transmission. Mais, attention : il est impératif de
rédiger soigneusement les statuts en fonc-
« AvAnt de constituer une sci,
il est impérAtif de consulter
son notAire. »
chés par les associés
fondateurs ! Il ne faut
pas, notamment, oublier la clause d’agrément qui détermine
la majorité nécessaire
pour accepter des personnes
extérieures
comme associées (héritiers par exemple),
ou qui réglemente les
cessions de parts entre
associés.
Lorsque l’on créé une
SCI, le sur-mesure n’est
pas un luxe mais une nécessité !
D’autant que la liberté qu’elle offre est telle
qu’elle peut laisser place à des montages
trop ingénieux qui peuvent être sanctionnés par la jurisprudence : nullité, inopposabilité, sanctions pénales, sanctions fiscales,
recel successoral, …
Bref, « à vouloir trop gagner, on risque de
tout perdre » ...
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DOSSIER
notaires-ouest.com
Il peut arriver, aussi, qu’elle entraîne des
conséquences non souhaitées. Ainsi, en
raison de droits de vote mal répartis, le
conjoint survivant peut perdre son logement mis en SCI à la suite du décès de
son conjoint. Ou perdre le contrôle de la
SCI au profit d’enfants du premier lit du
défunt.
C’est pourquoi il convient de faire rédiger les statuts de la SCI par un professionnel afin qu’ils soient adaptés à sa
situation personnelle.
Optimiser l’immeuble à usage prOfessiOnnel
Pour les entrepreneurs (artisans, professions libérales, chefs d’entreprise, …) la
question récurrente est toujours de savoir si
l’immeuble à usage professionnel doit être
détenu dans le patrimoine privé ou professionnel.
Le choix, qui doit s’inscrire dans une perspective à long terme, doit être adapté à la
fois aux besoins du dirigeant et à ceux de
l’entreprise, et pouvoir évoluer en fonction
des circonstances, notamment lorsqu’il
s’agit de céder ou de transmettre l’entreprise.
Dans les faits, on constate que le choix dépend avant tout de la durée de détention
souhaitée par l’entrepreneur, mais aussi de
la fiscalité : l’optimisation fiscale doit être
réalisée au moment de l’acquisition (déduction ou non des frais d’acquisition ?) puis
lors de la phase de détention (impôt sur les
sociétés ou sur le revenu ?) et enfin lors de
la cession (impôt sur la plus-value), que le
bien soit détenu directement par l’entreprise
ou le chef d’entreprise ou indirectement par
le biais d’une société.
Il est impératif de définir en amont les
objectifs à atteindre : constitution et protection d’un patrimoine immobilier, constitution d’un complément de revenus pour le
dirigeant (à sa retraite en particulier), augmentation de la trésorerie de la société d’exploitation, maîtrise de la fiscalité pendant
la période de détention et lors de la vente
ultérieure, transmission du patrimoine...
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visant à limiter le poids de la fiscalité tant celui de la plus-value que celui de l’impôt sur le
revenu de l’ISF ou des droits de mutation à titre gratuit.
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CÔTÉ SOLIDAIRE
Le notariat et le monde associatif
UN LIEN DURABLE
Le congrès des notaires accueille plus
de soixante associations et fondations
œuvrant dans tous les domaines de l’intérêt général : enfance, handicap, logement,
précarité, santé, vulnérabilité, etc...
A cette occasion, le congrès réalise des opérations de mécénat : versements de dons,
partenariat avec la Fondation d’Auteuil...
Le congrès des notaires est aussi un espace
de solidarité par l’organisation de manifestations. Cette année aura lieu une vente
aux enchères d’objets atypiques dont les
fonds récoltés seront reversés par tirage au
sort au profit d’une association caritative,
et une tombola solidaire dont le produit
sera également attribué à une association.
Ces actions s’intègrent dans un engagement plus large du notariat, car les
notaires, dans leur mission quotidienne,
conseillent et accompagnent leurs clients
dans leurs intentions de dons ou legs au
profit d’associations.
Le notariat est également lié au monde associatif par une charte de partenariat avec
France Générosité, par un protocole national avec le ministère de la culture et enfin
par des accords signés avec le mouvement
Habitat et Humanisme et la fondation Mederic Alzheimer.
Ces liens sont porteurs de sens : participer à la construction d’une société plus
solidaire à laquelle chacun peut contribuer selon des moyens différents, petits ou
grands, en complétant l’action de l’Etat qui
ne peut plus, seul, pourvoir à l’ensemble
des besoins.
Léguer à une association
Vous avez le droit de laisser tout ou partie de vos biens à une structure d’intérêt
général qui, grâce à vous, pourra poursuivre ses missions humanitaires, sociales, éducatives, de recherche, etc.
Avant de faire une libéralité (legs ou donations) déterminez ce que vous désirez
transmettre et la durée de la transmission.
Avant de vous décider, sachez que :
- Les associations reconnues d’utilité pu-
blique sont exonérées de droits de mutation à titre gratuit (taxes).
- S’il y a des enfants, le legs ne pourra pas
dépasser la quotité disponible. À défaut
d’enfant, votre conjoint a une réserve d’un
quart de votre patrimoine.
- Il existe des héritiers dits réservataires
auxquels la loi réserve de façon impérative
une partie de votre patrimoine (enfants,
conjoint, selon le cas).
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Léguer à l’Association des Paralysés de France,
c’est construire ensemble l’avenir des enfants
et des adultes en situation de handicap.
Legs
Donations
Assurances-vie
Faire un legs, une donation ou une assurance-vie est un acte de grande générosité,
qui revêt une symbolique forte et fait écho à une histoire et des attentes propres.
Nous sommes à votre écoute pour comprendre le sens de votre démarche et vous
accompagner, en toute confidentialité, autour du projet qui vous tient à cœur.
La vraie différence dans sa vie
c’est vous
L’APF forme une « Famille de Cœur » avec ses bienfaiteurs où l’on maintient au fil
des années les liens tissés dans le but ultime d’aider des enfants et des adultes en
situation de handicap.
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sur les legs, donations et assurances-vie
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En application de la loi du 6 janvier 1978, vous disposez d’un droit d’accès,
de rectification et de suppression aux informations vous concernant, en vous
adressant à notre association.
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L’INFO DU MOIS
DécENcE DU LOGEmENT
L E R E G A R D D U N O TA I R E
Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, l’apparence peut être
trompeuse.
Imaginez un propriétaire qui fait quelques travaux d’embellissement dans son appartement, avant de le mettre en vente. La peinture est juste sèche. La petite salle de bains est comme neuve.
Mais l’analyse des différents diagnostics obligatoires peut révéler
de graves anomalies.
Par exemple, on s’aperçoit que l’appartement contient de l’amiante,
que l’installation électrique doit être entièrement refaite, que la surface légale de l’appartement ne permet pas de le louer … Autant
de critères qui mettent en évidence l’indécence du logement et qui
peuvent engager la responsabilité du propriétaire-bailleur.
Le Congrès des Notaires de France :
UN ESPACE CRÉATEUR DE LIENS
Valérie DEJOIE,
Notaire à Vertou
LIEN entre les notaires : rassemblés pour un temps de formation continue, dispensée par une équipe de professionnels qui travaillent, pendant près de deux ans,
sur un sujet au cœur des préoccupations de leurs clients. Cette année le thème est
le droit de la propriété immobilière.
LIEN entre les notaires et la population : 20 millions de personnes sont accueillies chaque année dans les études. Elles représentent une vitrine sociologique permettant de détecter et anticiper les évolutions législatives qui seront nécessaires
pour s’adapter aux mutations de la société.
LIEN entre les notaires et les pouvoirs publics : les propositions adoptées, lors
du congrès, pourront inspirer les textes législatifs et améliorer le système juridique
au service des particuliers. Par exemple, la loi du 3 décembre 2001 permettant au
conjoint survivant de bénéficier de l’occupation du logement en cas de décès, est
issue d’une proposition du congrès de 1999.
FAmILLE-DEcES-cONJOINT-DONATION-ENFANT-PROPRIETE-mARIAGE-LOcATION-PAcS-ADOPTION
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Il y a 50 ans, Lino Ventura lançait un appel pour alerter l’opinion sur la question du handicap mental.
Il créait alors l’Association Perce-Neige. Des femmes et hommes de cinéma se sont réunis pour célébrer cet
anniversaire, soutenir l’Association et poursuivre le combat initié par Lino Ventura. Soyons tous avec Lino !
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Performance énergétique des bâtiments
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21
24
26
28
30
31
33
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34
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(voir pictogramme dans les annonces)
Logement économe
Blain - Châteaubriant
La Baule
et la presqu'île
St-Nazaire
et sa région
Nord
Loire
Nantes
Pays
de Retz
Sud
Loire
• La performance énergétique est exprimée en
kWh/m2.an. L’échelle est cotée de A, pour les logements les plus sobres, à G, pour les plus énergivores.
La moyenne du parc immobilier français se situe autour de 240 kWh/m2.an (classe E).
< 50 A
Secteur de
Pays
d'Ancenis
51 à 90 B
91 à 150
151 à 230
Le
Vignoble
nantais
C
D
231 à 330
331 à 450
> 450
E
F
G
Logement énergivore
Consommation énergétique en kWh/m2.an en énergie primaire
Les bâtiments concernés par le
DPE sont les maisons et les appartements, mais aussi tous les
locaux tertiaires (bureaux, commerces, établissements scolaires,
etc.).
Quelques exceptions existent
néanmoins : certaines constructions provisoires, les bâtiments indépendants de moins de 50 m2,
les monuments historiques, certains bâtiments industriels, artisanaux ou agricoles, etc.
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225 000 €
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s.d.e,WC. Agréable jardin. Hono. 3,45% DPE
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ETUDE MAITRE GUILLO Tél :
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Plein centre bourg, place de l’église : maison
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198 000 €
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44 Bouguenais
Bouvre proche Bourg - Maison d’environ
114 m2 (pièce vie 53 m2, 2 chambres possib. 3, 2 bains) + véranda, 2 garages - Terrasse, jardin (999 m2 en tout) - Prix260.000 €
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44 Château-Thébaud
Maison avec entrée séjour cuis. A et E arrière
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44 Bouaye
260 000 €
+EN* : 9 172 €
190 000 €
+EN* : 7 072 €
345 000 €
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Maison avec entrée salon/s.a.m cuis. A et E
51 m2 4ch. (11 9 14 16 m2), 2 s.d.b 2 w.c.Jardin terrasse puits dépendance garage 56 m2
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02 51 70 58 13
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44 Bouguenais
205 000 €
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Au coeur de bourg de Bouguenais (Cinema
Le Beaulieu), votre maison avec cuisine ouverte sur salon-séjour, 2 chambres, un bureau (petite chambre) 8.25 m2, un grenier
partiellement aménagé (future 4ème chambre), garage, terrasse Sud Est pas de vis à
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vis-à-vis. libre d’occupation. Hono. 3,74%
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44 La Chevrolière
175 000 €
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Passay proche du lac - Maison pierre PLAINPIED rénové en 2004 d’env. 83 m2 très bon
état avec jardin - En face, bâtiment d’env.
40 m2 - Prix 175.000 € + hon.négo. 6.622 €
TTC Hono. 3,65% DPE E Réf 44122-2827D
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02 40 32 45 10
44 La Chevrolière
205 000 €
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LA CHEVROLIERE-PROCHE BOURG-Maison individuelle de plain pied sur terrain clos
exposé sud/ouest : Pièce de vie de 36 m2
donnant sur terrasse et jardin, cuisine équipée, 3 chambres, s.d.e., WC, buanderie, bureau. Dépendances, garage 2 autos. Hono.
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44 La Chevrolière
250 000 €
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CHATEAU THEBAUD, au coeur du vignoble,
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comprenant salon-séjour, cuisine à l’américaine, 3 chambres, salle d’eau, wc, bureau,
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44123-454
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44 Haute-Goulaine
698 000 €
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44 La Montagne
380 000 €
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LA MONTAGNE:Centre Bourg. Maison contemporaine de plain pied en parfait état offrant une pièce de vie de 55 m2 env. ,3 chs
dont une suite parentale, s.d.b.et s.d.e..Terrain de 518 m2 env., puits. Garage de 45 m2
env.,dépendance. Hono. 2,81% DPE D Réf
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120 000 €
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bon état, offrant une entrée sur la pièce de
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sur parquet dont une avec Vue Loire, s.d.b..
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ferme en pierres offrant cuisine, salon/séjour, 2 chambres, s.d.b., WC. Chaufferie. Garage.Atelier/cave avec cheminée. Terrain de
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44 Le Pellerin
180 000 €
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LE PELLERIN : Secteur Canal de La Martinière, Maison ancienne en pierres rénovée
dans les années 95, SH 93 m2 environ, couverture de 2012. Jardin clos de murs et exposé Sud de 850 m2 env., Garage indépendant de 20 m2 env. Hono. 4% Réf 44080232714
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1 986 148 m2 a/jardin comprenant séjour
traversant a/chem. ouverte s/cuisine aménagée le tout 54 m2, 3 chbres, Salle d’eau,
l’étage mezzanine, ch. et salle d’eau. Gge lingerie, combles. Hono. 3,34% DPE C Réf
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228 000 €
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cheminée insert, cuisine aménagée/équipée,
3 chambres, salle d’eau. Terrasse, garage,
préau, cabanon. Jardin clos. Hono. 3.60%
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170 000 €
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REZE TRENTEMOULT, rue de la Digue, maison (70 m2) proche Loire comprenant entrée, cuisine ouverte sur séjour, buanderie,
deux chambres, salle d’eau,wc., balcon. Ouvertures PVC, chauffage gaz, bon état. Hono.
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NOUJAIM Tél.:02 51 71 25 23
44 Rezé
197 600 €
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comprenant : au rez-de-chaussée, salon,
salle à manger, cuisine, WC, à l’étage : deux
chambres, salle de bains. Garage. Jardin.
DPE C Réf 44129 -16/92
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44 Rezé
193 000 €
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200 000 €
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Sortie de bourg, maison (1 chambre, possibilité 2 ou 3) édifiée en 1992 d’environ 95 m2
habitables sur parcelle close et sans vis-à-vis
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175 000 €
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de vie avec plafond cathédrale et poutres apparentes, bureau,2 chs,WC, s.d.e., Pièce. Dépendance.Jardin sans vis à vis Hono. 3,95%
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200 000 €
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avec cheminée. 4 chambres, bureau. Garage.Terrain de 498 m2 env., sans vis à vis,
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460 000 €
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viabilisé (tout à l’égout dans la rue). Zone Ub
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130 000 €
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Maison de plain-pied des années 50, à rénover, d’une surface habitable d’environ 55 m2
avec jardin et dépendances. Séjour parqueté, cuisine, 2 chambres parquetées, salle
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250 000 €
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n°52 - Notaires de Loire

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