54 000 contrats de locations meublées/an à Paris

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54 000 contrats de locations meublées/an à Paris
dont 40 % pour des professionnels en mission et des hommes d’affaires
et 20 % pour résoudre des situations d’urgence de logement.
La Direction du Logement de la Mairie de Paris a décidé d’interdire les
locations meublées d’une durée inférieure à 1 an (ou 9 mois, par dérogation, dans le cas de
locataires étudiants). Celles-ci comprennent à la fois les locations touristiques (durée
inférieure à 1 semaine) et les locations de moyenne durée destinées essentiellement à
répondre aux situations d’urgence et aux besoins professionnels. La durée moyenne d’un
séjour en location meublée temporaire à Paris est 80 jours, contre moins de 3 nuitées en
hôtel. Ces chiffres montrent que les 2 modes d’hébergement sont complémentaires mais non
substituables car ils correspondent à des besoins très différents.
Novembre 2012 -
Pour les visiteurs professionnels et leurs familles (24 000 baux en 2012), les hôtels, dont le
taux d’occupation a été de 95 % en 2012, ne peuvent pas constituer une alternative pour des
séjours de moyenne durée. C’est aussi le cas pour les milliers de familles parisiennes qui ont
eu besoin de trouver, en urgence, une solution temporaire de relogement en 2011.
Par ailleurs, la Direction du Développement économique de la Ville de Paris prévoit que le
nombre de visiteurs de la capitale passera de 28 à 56 millions en 10 ans (dont 45% de
visiteurs professionnels). Or, il n’est prévu de construire que 7 000 chambres d’hôtel,
lesquels pourront accueillir un maximum de 2 millions de visiteurs.
Le marché tout entier va retourner à la clandestinité. La Mairie aura détruit, sans contrepartie
pour le logement, l’une des rares activités en développement, qui recrute, qui rapporte des
devises et qui avait jusqu’ici réussi à résister à la concurrence des plateformes de
réservation off-shore. 2 100 emplois sont en jeu à Paris.
1- Le parc des appartements meublés depuis 10 ans
A Paris, 20 000 appartements sont actuellement donnés en location meublée à temps partiel
ou à temps complet. Selon les données de l’INSEE, ils représentent 1,5% du parc total de
logements. Ce chiffre de 20 000 est à comparer avec les 116 000 « logements vacants »
dénombrés à Paris par l’INSEE, lors du dernier recensement, auxquels s’ajoutent 80 000
« résidences secondaires et logements inoccupés », soit 196 000 logements.
Selon une étude en grandeur réelle, effectuée par l’institut Opinion Way:
-
les 2/3 des logements meublés - soit 13 500 - sont occupés une partie de l’année par
leurs propriétaires, en tant que résidence principale ou résidence secondaire. Ces
appartements ne sont donc pas susceptibles de retourner sur le marché de la
location classique. Faut-il les laisser vides lorsque leurs propriétaires ne les occupent
pas ? Les cas les plus fréquents sont celui du petit propriétaire qui loue sa résidence
principale en été pour s’assurer un complément de revenus. Ou celui du retraité parti
vivre en région mais conservant son pied-à-terre parisien, qu’il loue une partie de
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l’année pour couvrir ses charges. Ou encore, celui du cadre en mission, expatrié pour
plusieurs mois ou plusieurs années, qui n’utilise son appartement parisien que
pendant les vacances mais souhaite le conserver pour son retour de mission.
-
Le 1/3 restant - soit 6 500 appartements -, est uniquement consacré à la location
meublée temporaire. 5000 de ces logements sont issus du parc des logements
vacants et y retourneront si la location meublée temporaire n’est plus possible.
Il faut noter que, selon l’INSEE, le nombre des appartements vacants a baissé de 20 000 en
10 ans, en grande partie grâce au développement de la location meublée et grâce aux
efforts des professionnels pour ramener ces logements dans le circuit locatif.
Sous l’influence et le contrôle des professionnels, l’offre de locations meublées s’est
structurée et professionnalisée. Même modestes, ces appartements correspondent à des
normes de qualité plus élevées et sont mieux entretenus que la moyenne des appartements
donnés en location classique.
Mais surtout, l’activité est sortie de la clandestinité à laquelle elle risque de retourner, comme
cela s’est produit à Barcelone et à New-York lorsque de nouvelles contraintes légales aujourd’hui abandonnées dans les 2 villes- se sont révélées trop contraignantes.
2- Un réel besoin pour les locataires en situation d’urgence, pour les entreprises
et pour les universités:
On distingue trois types de locataires de logements meublés. En 2011, il s’est agi de
-
11 500 familles en situation d’urgence : elles représentent 20 % du temps d’occupation
des logements meublés parisiens. De plus en plus de parisiens et de non-parisiens se
trouvent confrontés à des événements inattendus qui leur imposent de trouver
rapidement un logement temporaire : divorce ou séparation, travaux dans l’appartement
principal, accompagnement à Paris d’un parent malade en traitement de longue durée,
changement de vie et de ville, etc. La location meublée temporaire est alors leur seul
recours possible ; la mairie de Paris, elle-même, utilise parfois des logements meublés
pour reloger temporairement des familles en difficulté. Où logerait-on cette population
sans cesse renouvelée si l’offre meublée temporaire disparaissait ?
-
24 000 visiteurs professionnels et leurs familles qui représentent 40% du nombre de
contrats (mais 76 % du temps total d’occupation) des logements meublés. Dans cette
catégorie se classent :
o les salariés en mission à Paris (cadres de groupes internationaux, salariés en
stage à Paris, etc.). Il faut savoir que l’une des priorités de Paris (en concurrence
avec Londres et Francfort) est la recherche d’implantation de sièges sociaux et de
centres de recherches de groupes internationaux. Or 90 % des groupes qui se
sont implantés à Paris au cours des 5 dernières années ont choisi de recourir à la
location meublée de courte durée pour leurs dirigeants, leur cadres et leurs
salariés « impatriés » (source Paris-Ile de France-Capitale Economique).
o les universitaires et chercheurs, les étudiants en stage de courte durée (thésards,
Erasmus, etc.),
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les artistes en tournée (Opéra de Paris, théâtres…), les fonctionnaires
internationaux (Unesco) et les diplomates,
les équipes du candidat François Hollande pendant la campagne électorale.
Leur interdira-t-on de se loger dans la capitale ?
-
19 000 familles de touristes, amoureux de Paris, qui souhaitent visiter notre pays plus
intelligemment et plus longtemps. Ils séjournent en moyenne 1 semaine (au lieu de 2,7
nuitées en hôtel), viennent en famille et contribuent davantage à l’économie de Paris et
de sa région. Ils déclarent ne pas vouloir résider à l’hôtel pour des raisons de mode de
vie, de durée de séjour, d’organisation familiale ou de budget. Ils sont susceptibles de
choisir une autre destination que Paris si l’offre meublée venait à disparaitre.
Concentrées sur les périodes de vacances et avec des durées de séjour très inférieures à la
moyenne des contrats, les locations aux touristes ne représentent que 4% du temps total
d’occupation. Elles sont cependant la partie la plus visible de l’iceberg, car leur présence sur
les sites spécialisés est forcément très répétitive : les propriétaires doivent trouver de
nouveaux locataires chaque semaine et référencent leurs biens sur plusieurs sites à la fois.
Les locations aux touristes sont indispensables rentabiliser les appartements, entre 2
contrats de moyenne durée par exemple, ou parce que le propriétaire ne libère son logement
que pendant les vacances scolaires.
3- Rentabilité des locations meublées :
C’est un mythe difficile à combattre et un argument mis en avant par la mairie de Paris: le
prix élevé des locations meublées influerait directement sur la hausse constatée des loyers
parisiens et contribuerait à la pénurie de logements dans la capitale.
En réalité, tout comme sur le marché des locations classiques, il existe une très large
gamme de logements meublés à Paris : depuis la studette destinée aux étudiants jusqu'à
l’appartement de réception loué par des entreprises ou des ambassades.
Une étude indépendante montre que les prix sont supérieurs de 10 à 15 % à la location
classique (hors frais d’agence). Ceci est justifié par la meilleure qualité des appartements
proposés, le service rendu, les coûts d’entretien beaucoup plus élevés (mobilier,
électroménager, internet et multimédia, taxe d’habitation, etc.).
En outre, les charges (y compris électricité, chauffage et internet) sont généralement inclues
dans les contrats de courte durée.
C’est pourquoi, beaucoup de jeunes ménages choisissent la location meublée temporaire
pour leur première installation ou dans l’attente d’un logement définitif. Ils y trouvent un autre
avantage : pas besoin de trouver un parent pour se porter caution, il suffit de déposer
l’équivalent d’un mois de loyer puis de régler son loyer mensuel d’avance pour pouvoir
s’installer chez soi.
Au total, en raison des taux d’occupation moins élevés (6 mois et 25 jours par an, en
moyenne, source Opinion Way), la rentabilité annuelle pour le propriétaire est souvent plus
faible que pour les locations classiques. Les propriétaires y trouvent leur compte car ils
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souhaitent simplement louer l’appartement quand ils ne l’occupent pas eux-mêmes. Les
autres -les investisseurs- retirent souvent leur appartement du marché de la location
meublée après quelques années pour se tourner vers des solutions plus rentables (location
de longue durée, classique ou meublée) ou pour revendre leur appartement, ou encore pour
l’occuper eux-mêmes. En moyenne, un appartement est proposé meublé pendant 3 à 5 ans.
Le parc est donc en constant renouvellement.
Représentant 1,5 % du parc total de logements, soit 10 fois moins que les logements
« vacants » et « inoccupés » (selon la classification INSEE), les appartements loués
meublés n’ont pas d’influence démontrée sur le volume de l’offre globale, ni sur le montant
des loyers.
Il faut savoir qu’en outre, les prix affichés sur les sites sont souvent négociables et incluent
des frais d’agence de 30 % ; ces prix varient en fonction des durées de location (ils sont plus
élevés pour de très courtes durées) et tendent à se rapprocher de l’offre classique lorsque la
durée de séjour est plus longue.
4- 17 000 propriétaires de logements meublés. Qui sont-ils ?
Les propriétaires ont été décrits par la mairie de Paris comme de grands investisseurs
internationaux qui videraient Paris de ses logements et concurrenceraient sauvagement les
hôtels. Une étude Opinion Way portant sur la moitié du parc parisien des logements meublés
montre que les propriétaires sont en majorité des familles modestes :
-
les 2/3 occupent leur bien eux-mêmes, une grande partie de l’année,
76 % ne proposent à la location qu’un seul logement,
75 % sont des résidents parisiens ou franciliens,
Parmi eux se trouvent un grand nombre de retraités pour qui la location meublée constitue
un revenu d’appoint indispensable. Les investisseurs industriels sont pour le moment
absents de ce secteur. S’ils devaient s’y intéresser plus activement, on imagine qu’ils se
tourneraient en priorité vers des immeubles à vocation commerciale et ne seraient donc pas
concernés par l’interdiction.
On évalue à quelques dizaines seulement les propriétaires de plus de 5 appartements.
5- 2 100 emplois détruits à Paris « intra muros »
Les premières agences parisiennes réellement spécialisées en location meublée ont été
créées il y a 10 ans. Elles ont contribué au retour sur le marché de la location, classique ou
meublée, de 20 000 appartements vacants. Elles emploient aujourd´hui 1100 salariés directs
et génèrent 1000 autres emplois induits.
Ces agences ont développé un savoir-faire français bien spécifique, orienté sur le service,
l’image et l’accueil (et non sur la transaction comme dans les agences classiques). Les
salariés sont jeunes, ont souvent effectué des études supérieures, parlent obligatoirement
plusieurs langues, ont voyagé et sont les ambassadeurs de la tradition française et de la vie
culturelle parisienne.
Si leur activité venait à disparaître, alors que le secteur est florissant, tous les emplois
seraient détruits sans possibilité de reclassement dans les agences traditionnelles, qui font
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un métier différent et évoluent sur un marché plat, voire décroissant. La reconversion dans
les agences de voyages n’est pas possible non plus car celles-ci ont quasiment disparues,
concurrencées par les plateformes de réservation « off-shore ».
Il existe une centaine d’agences spécialisées dans la location meublée temporaire
auxquelles s’ajoutent de nombreux entrepreneurs individuels. Parallèlement, un millier
agences immobilières classiques ont structuré un département « locations meublées » et
emploient des salariés spécialisés à Paris.
L‘emploi se répartit comme suit :
-
Emploi direct dans les agences structurées : environ 1100 salariés*
o Les 5 plus grosses agences
= 140 salariés
o 45 agences effectif moyen 8 salariés = 360 salariés
o 50 agences effectif moyen 2 salariés = 100 salariés
o 1000 agences traditionnelles ½ salarié = 500 salariés
o Non comptabilisés : les entrepreneurs et intermédiaires individuels
-
Emploi indirect dans les 20 000 appartements: 1000 salariés environ
o Accueil, femmes de ménage, services, réparateurs, etc.
En cas d’interdiction, le marché retournerait en totalité à la clandestinité. Les efforts des
professionnels depuis 10 ans pour le normaliser seraient anéantis. L’activité professionnelle
détruite à Paris, serait intégralement reprise par les sites et plateformes d’appels situés dans
des pays low-cost. Ces opérateurs ne seront tributaires ni des normes de qualité, ni des
contraintes salariales, ni de la fiscalité françaises. Ils détiennent déjà l’essentiel du marché
dans la plupart des pays développés, la France – et notablement Paris - ayant constitué
jusqu’ici un îlot de résistance.
En cas de jurisprudence parisienne confirmée, celle-ci s’appliquerait à toutes les villes de
plus de 200 000 habitants.
6- l’impossible compensation
-
Dans sa forme actuelle, le mécanisme de la « compensation » que veut imposer la
Mairie de Paris n’est pas adapté aux particuliers :
o son coût est prohibitif : plus de 2 000 € /m2 en moyenne à Paris, sachant que
dans la plupart des arrondissements parisiens concernés il faut acheter la
commercialité d’une surface double de celle du local à transformer. A la
revente, on ne pourra céder que la surface simple ; dès l’achat, la moitié de
l’investissement est donc définitivement perdue.
o La revente est hypothétique : il faudrait trouver un acheteur ayant besoin très
précisément de la moitié de la surface à revendre, située dans le même
arrondissement.
o Le propriétaire qui loue à temps partiel (cas du retraité qui a conservé un piedà-terre à Paris) ne pourra plus occuper lui-même son logement puisque celuici aura perdu sa qualité « habitation » en acquérant un « autre usage ».
o Les commercialités sont introuvables : les propriétaires ont besoin de petites
surfaces (30 m2 en moyenne) tandis que les vendeurs, notamment les
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bailleurs sociaux que nous avons consultés, ne disposent que de grandes
surfaces qu’ils n’ont pas la possibilité légale de vendre « au détail ».
Enfin, le changement d’usage nécessite l’accord au cas par cas de la
copropriété et aussi celui de la Mairie dont l’objectif est précisément d’interdire
l’activité.
En annexe, un exemple de compensation chiffré qui montre que le propriétaire d’un
logement qu’il souhaite louer meublé doit investir 40 à 50 % de la valeur du logement alors
qu’il ne souhaite récupérer que quelques semaines ou quelques mois de loyer.
7- Taxes et impôts
Les agences spécialisées reversent à l’état la TVA à laquelle s’ajoute l’impôt sur les
sociétés. De leur côté, les propriétaires acquittent l’impôt sur leur revenu locatif.
8- Que se passe-t-il dans les autres grandes villes du monde ?
Il existe 2 exemples comparables : New-York et Barcelone
La ville de New-York a souhaité freiner la frénésie d’investisseurs achetant des immeubles
entiers pour les transformer en chambres louées à la nuitée avec petit-déjeuner et services,
concurrençant ainsi directement les hôtels, sans souffrir des mêmes contraintes. La limitation
portait sur les locations de moins de 28 jours et était limitée à certains immeubles du sud de
la ville. En 2012 la municipalité, constatant que l’activité ne cessait de se développer mais
était devenue clandestine, a décidé d’abandonner cette mesure inefficace.
A Barcelone, des contraintes et des interdictions ont été mises en place pour freiner les
locations à la nuitée dans quelques rues du Barcelone historique, sur plainte des hôtels.
Tous les sites de locations se sont instantanément délocalisés et la quasi-totalité du marché
est devenue clandestine tandis que le nombre d’appartements répertoriés sur les sites de
location explosait. Mais plus aucune statistique n’était disponible et la ville subissait des
pertes sèches en taxes et impôts. En 2012, l’interdiction a été abandonnée.
A Paris, le principal syndicat hôtelier a fait savoir par écrit qu’il considérait que les locations
d’au moins une semaine, ne comportant pas de service hôtelier (petit-déjeuner), ne
concurrençaient pas l’activité des hôtels.
9– Les propositions des professionnels
La mairie écrit aux petits propriétaires qui l’interrogent qu’il s’agit de réglementer et non
d’interdire. Mais on a vu que la compensation revient à une interdiction, puisque ce système
est inapplicable. Depuis 2 ans, aucune demande de compensation n’a d’ailleurs été déposée
par les propriétaires.
De leur côté, les professionnels sont également désireux de disposer d’une réglementation
efficace afin d’éviter que ce marché ne devienne clandestin. Leur intérêt est également de
pouvoir contribuer au retour dans le parc des locations des appartements vacants ou
inoccupés. Ils proposent des mesures simples et rapides à mettre en place :
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1) remplacer la compensation liée au logement, inabordable pour des particuliers,
par un agrément lié à la personne, comme pour les professions libérales. Dans la
pratique, il suffit d’ajouter les loueurs en meublés à la liste des professions
autorisées à bénéficier de ce régime,
2) exempter de cet agrément les résidences principales et les résidences
secondaires (louées à temps partiel) car ces appartements ne sont pas
susceptibles d’être loués en longue durée. Les propriétaires devront apporter la
preuve qu’ils occupent réellement ces appartements ;
3) que la mairie précise clairement les conditions d'obtention de l’agrément : celui-ci
doit être un droit si l'on remplit les conditions et non pas une faveur attribuée au
cas par cas. Nous demandons, en particulier, que l’attribution soit automatique
dans les cas suivant : certains quartiers, certaines périodes de l'année, certains
appartements en fonction la situation du propriétaire: retraités et expatriés ayant
conservé un pied-à-terre, etc.
4) autoriser dans tous les cas :
o les baux de courte durée consentis pour des motifs autres que le séjour
touristique. C’est le cas des séjours d’affaires supérieurs à 1 semaine, des
salariés français ou étrangers mutés temporairement, des stagiaires, des
étudiants, des accidentés de la vie (divorce, travaux dans la résidence
principale, accompagnement d’un parent hospitalisé à Paris, etc.),
o
les séjours touristiques d’une durée supérieure à 6 jours, sachant que selon le
principal syndicat du secteur, ces séjours ne concurrencent pas l’activité
hôtelière (les séjours en hôtel ont une durée moyenne de moins de 3 nuits).
En contrepartie, les professionnels proposent
1) le versement par les propriétaires d’une taxe de séjour annuelle fixée
forfaitairement en fonction de l’usage déclaré : location saisonnière (quelques
mois/an) ou permanente. Cette taxe pourrait éventuellement être collectée par les
agences puis reversée à la Mairie. Son produit serait affecté à la rénovation des
appartements de la ville actuellement vacants en raison de leur vétusté,
2) L’édiction de restrictions précises : normes de confort, de sécurité,
environnementales, de qualité, etc.
3)
d’accorder l’autorisation de louer en meublé de courte durée pendant une
période donnée tous les appartements vacants depuis au moins 2 ans, afin
d’inciter les propriétaires à revenir sur le marché de la location.
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Annexe :
Changement d’usage et compensation, un système inadéquat pour les particuliers
Monsieur Armand, retraité parisien, décide de s’installer à la campagne où le coût de la vie
est plus abordable.
Cependant il souhaite conserver son studio de 20 m2 à Paris (valeur 180 000 €) pour
pouvoir rendre visite à ses enfants parisiens. Il occupe donc lui-même ce studio situé dans
le 5ème arrondissement 4 mois par an répartis sur l’ensemble de l’année.
Afin de couvrir ses charges et de conserver la flexibilité d’occupation dont il a besoin, il opte
pour la location meublée de courte durée, qui est en réalité sa seule option.
La Mairie lui demande alors de changer l’usage de son appartement. Pour cela, il doit obtenir
l’accord de la copropriété, celui de la Mairie et acquérir la commercialité d’une surface
double de la sienne, c’est-à-dire 40 m2, située dans le même arrondissement, une gageure.
Au prix plancher dans Paris de 2 000 € le m2, il doit débourser au minimum 80 000 €, soit
un surcoût de 45 % de la valeur de son appartement. En principe, il ne pourra plus habiter
lui-même son studio puisque celui-ci a perdu sa qualité de « logement ».
Un an plus tard, Monsieur Armand a des problèmes de santé et renonce à ses séjours
parisiens. Il souhaite donc louer son appartement en longue durée, vide ou meublé. Pour
cela il doit revendre la commercialité et retrouver, pour son logement, un usage d’habitation.
Pour cela, il doit à nouveau obtenir l’accord de la copropriété et de la mairie.
Il s’aperçoit alors que, s’il a bien acheté une commercialité de 40 m2, il ne peut revendre que
20 m2, la surface réelle du logement. Il a donc déjà perdu 45 % de son investissement.
Il doit rechercher un acquéreur situé dans le même arrondissement. Cet acquéreur
potentiel, Madame Robert, doit donc avoir besoin d’une commercialité de 20 m2 pour obtenir
le changement d’usage d’un logement de 10 m2 (ou moins), c’est-à-dire une chambre de
bonne. Madame Robert devra donc débourser 40 000 € pour changer l’usage de sa
chambre de bonne, ce qui est totalement dissuasif.
De surcroît, elle réalise qu’elle ne pourra jamais revendre sa commercialité, car il lui faudrait
trouver dans le même arrondissement le propriétaire d’un local de 5 m2 qu’il ne serait pas
légal de louer !
Très sagement, Monsieur Armand et Madame Robert décident alors de louer leurs
logements respectifs au noir, car il n’existe pas pour eux de solution légale raisonnable.
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