Synthèse Castelnau - Mairie de Castelnau de Médoc

Evolution du Plan Local d'Urbanisme
Synthèse analyse de programmation
Commune de Castelnau-de-Médoc
MARS 2015
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Introduction
La Commune de Castelnau-de-Médoc est dotée d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU) approuvé
depuis le 20 novembre 2008. Ce PLU a été modifié à 3 reprises, les 8 octobre 2009, 16
décembre 2010 et 26 juin 2012. Ces modifications ont portées sur des ajustements ponctuels
dans le zonage et le règlement.
Aujourd’hui, 6 ans après l’approbation du PLU, la collectivité a souhaité réaliser un bilan et
mener une réflexion sur les choix retenus en 2008. Ce travail devra permettre à la nouvelle
équipe municipale de mettre en place son projet pour la commune.
En préalable à toute procédure, la collectivité a souhaité effectuer un bilan du contexte et du
projet communal de manière à identifier la procédure adéquat et cadrer le travail du
prestataire en charge de l’évolution du document d’urbanisme actuel.
1 – Etat des lieux communal
Castelnau-de-Médoc est située à 30 kilomètres au Nord-Ouest de Bordeaux à l’entrée du
Médoc.
Administrativement, la commune est rattachée au Canton de Lacanau et est intégrée à
l’arrondissement de Lesparre-Médoc.
La commune s’étend sur 2 392 hectares (23,92 km²) et est limitrophe des communes de
Moulis-en-Médoc, Avensan, Salaunes et Sainte-Hélène.
La population INSEE (Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques) retenue
est de 3 902 habitants en 2011. La population légale en vigueur à compter du 1er janvier 2015
fait état de 4 003 habitants. Un nouveau recensement de la population a été effectué entre
mi-janvier et mi-février 2015 et fournira des données plus réelles au cours du premier
semestre 2015.
Evolution démographique – Point projet PLU
Lors de l’élaboration du PLU en 2008, la population retenue était celle de 2005 fournie par
l’INSEE, soit 3 580 habitants.
Aujourd’hui, Castelnau-de-Médoc compte 3 902 habitants (population légale 2011), soit une
augmentation de 332 habitants en 6 ans (53 hab./an) pour une croissance de 1,1 % par an.
Ces données doivent impérativement être ajustées dès les premiers résultats du recensement
2015 connus. Cette évolution semble sous-estimée au vu des nombreuses opérations
immobilières réalisées.
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L’augmentation de la population poursuit la tendance débutée dans les années 90.
L’aménagement de 5 nouveaux lotissements issus du PLU de 2008 a permis la construction de
plus de 150 logements. Environ cinquante logements seront encore construits ces trois ou
quatre prochaines années.
A ce jour, la majorité des nouveaux habitants provient de l’agglomération bordelaise. Il s’agit
de couples d’environ 25-35 ans avec ou sans enfant en bas âge. 35,3 % de la population à
moins de 30 ans et 22,7 % plus de 65 ans. Ces personnes âgées représentent pour la plupart
les « Anciens » de Castelnau.
Les zones à urbaniser prévues au PLU n’ayant pas toutes été aménagées, de nouveaux
lotissements pourraient être créés. La migration de jeunes couples depuis la Communauté
Urbaine de Bordeaux (CUB) devrait se poursuivre ces prochaines années.
L’objectif de développement énoncé dans le Projet d’Aménagement et de Développement
Durable (PADD) était d’atteindre les 5 000 habitants en 2015. Soit environ 140 habitants par
an.
La mise en relation de ces chiffres avec les capacités communales en matières
d’infrastructures (scolaires, loisirs, associations, sport, …) et de réseaux (assainissement, ERDF,
Telecom, …) amène la nouvelle municipalité à conserver cet objectif de population mais à le
différer. Si les zones à urbaniser encore disponibles permettront d’atteindre les 5 000
habitants, il est important pour la commune de ne pas grandir trop rapidement afin de pouvoir
financer les investissements nécessaires à cette nouvelle population.
Ainsi,
-
cet objectif à atteindre se situe aujourd’hui dans une échelle de temps d’une dizaine
d’années (à préciser après le recensement 2015). L’équipe municipale étant nouvelle,
il est important qu’elle évalue son projet communal à une échelle de temps plus
éloignée ;
-
dans l’attente de l’application d’un document d’urbanisme modifié, le PLU actuel,
continue d’être appliqué et donc de permettre une forte augmentation de la
population.
Particularités du territoire
Le territoire communal est fortement marqué par l’espace forestier. L’ensemble des espaces
naturels et agricoles représentent près de 90 % du territoire. La commune possède
140 hectares de forêts exploitées.
L’urbanisation de Castelnau-de-Médoc s’est concentrée autour du bourg. Seuls les hameaux
d’Eyrissan et de Macavin supportent d’autres habitations.
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2 - L'urbanisation communale
Etat des lieux et évolution récente
Le bourg de Castelnau est constitué d’un centre historique à l’habitat dense et ancien,
développé autour de la route de Bordeaux et de l’océan. Ce centre bourg se compose aussi
bien de petites parcelles que de grandes bâtisses dont certaines ont été aujourd’hui divisées
en plusieurs logements.
Dans les lotissements, aménagés en prolongement du bourg à partir des années 70, la taille
moyenne des parcelles est d’environ 800 m² pour les plus anciennes, environ 500 m² pour les
plus récentes. La division de parcelle est régulière sur les terrains présentant une surface
initiale d’environ 1 000 m².
Ces lotissements sont venus concurrencer fortement le centre bourg en matière d’offre de
logement. Les investissements se sont ainsi portés vers la construction neuve au détriment de
la réhabilitation d’immeubles anciens.
Globalement, la superficie des parcelles a tendance à se réduire : de 1 000 m² dans les années
70 à 400/500 m² aujourd’hui.
Deux types de demandes ne sont aujourd’hui pas satisfaites à Castelnau : les grands terrains
(>1 000 m²) et le petit locatif (T2/T3). De manière générale, le prix du locatif est très élevé à
Castelnau du fait du manque d’offres.
Les deux hameaux, classés en zone N au PLU ne sont pas amenés à recevoir de nouvelles
habitations.
Le logement social
A ce jour, 100 logements sont référencés en logement social à Castelnau-de-Médoc, ce qui
représente 6,5 % des résidences principales. La commune n’est toutefois pas soumise aux
dispositions de l’article L.302-5 du Code de la Construction et de l’Habitation n’étant pas dans
une agglomération ou un Etablissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI) de plus
de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants.
A titre d’information, pour atteindre les 25 % de logements sociaux, la commune devrait créer
377 logements sociaux.
Le PLU impose que 20 % des surfaces plancher créées dans le cadre d’une opération groupée
en zone 1AU soient réservés à la production de logements sociaux. Une opération a déjà vu le
jour au lotissement les Jardins de l’Isle (20 logements) et 4 autres sont prévues pour les trois
prochaines années.
Par ailleurs, dans le cadre des opérations de lotissement, les aménageurs éprouve des
difficultés à mener à bien l’opération de construction de logements sociaux. En effet,
Castelnau-de-Médoc étant située en zone III, les bailleurs sociaux sont très réticents pour
investir sur le territoire communal. Des négociations ont dû être menées avec Gironde Habitat
pour que ces projets puissent aboutir.
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Une réflexion argumentée est à mener concernant le maintien de cette règle de bonne
volonté qui à l’usage pose de nombreux problèmes.
L’ensemble du parc locatif social est géré par l’Office Public d’Habitations à Loyers Modérés
Gironde Habitat.
La demande d’accession au logement social est néanmoins importante et le « turn-over » est
quasiment nul : l’ancienneté moyenne d’emménagement est de 15 ans.
Dans l’ensemble, le parc de logements est récent et en bon état, sauf pour le cas du
lotissement Les Fougères où le parc date des années 70.
Des limites urbaines et zonage à redéfinir
Le développement de l’urbanisation en prolongation du centre bourg s’est principalement
porté au Nord et à l’Ouest sous forme de lotissements et d’habitat individuel répondant à
l’inspiration de la maison individuelle.
En fonction des propriétés foncières, cette forme d’aménagement a pu créer de nombreuses
dents creuses dans le développement communal. Cet aménagement a été pensé au détriment
de la forêt qui n’est quasiment plus présente en milieu urbain.
Le PLU élaboré en 2008 a délimité de nouvelles zones à urbaniser visant pour la plupart à
combler ces dents creuses. Toutefois, ces nouveaux lotissements ont poursuivi l’effet
d’effacement de la forêt au profit de l’urbanisation.
De plus, il est apparu que les choix entre zones à urbaniser (1AU) et zone d’urbanisation
futures (2AU) pourraient être remis en cause par une réflexion d’ordre économique : certaines
zones 2AU sont à proximité de voies et réseaux existants alors que d’autres zones 1AU
nécessitent de lourds investissements pour être raccordées.
Ainsi, l’urbanisation future de Castelnau doit être repensée en prenant en compte ces points :
•
La requalification du centre bourg dont certains immeubles doivent faire l’objet de
projets de requalification ;
•
L’intégration de la forêt dans l’aménagement des franges urbaines;
•
Le choix des zones à urbaniser et d’urbanisation future.
5
3 Etat des lieux zone par zone
ZONAGE UA
•
UA Place de la République :
Le tissu urbain de cette zone est constitué de maisons de villes rez-de-chaussée (RDC)
implantées sur des parcelles de 200 m² environ. Il s’agit d’un bâti ancien, très dense occupé
par des propriétaires majoritairement. Il n’y a pas de vacances des biens et l’ensemble des
parcelles est construite.
Les extensions du bâti sont réalisées par la surélévation de la construction existante : création
d’un niveau supplémentaire en R+1 au-dessus du RDC existant.
Ce secteur est riverain de pavillons implantés sur des parcelles de plus grandes superficies,
parfois créés lors d’opération de lotissement.
La commune n’a pas de projet d’urbanisme sur ce secteur dont le zonage restera en UA.
•
UA Landiran :
Ce secteur est situé à une cinquantaine de mètres au Nord de la Place de la République et
borde la rue de Landiran. Il se caractérise également par des maisons de ville avec jardins,
mais sur des parcelles plus grandes atteignant les 300 m².
Il s’agit ici d’un bâti ancien réhabilité, avec parfois des extensions par surélévation en R+1. Les
riverains souhaitent donc conserver la partie jardin en favorisant des extensions en hauteur.
Il n’y a pas d’immeubles vacants sur ce secteur.
La commune n’a pas de projet d’urbanisme sur ce secteur dont le zonage restera en UA.
•
UA Campet – Secteur du Bourg :
Il s’agit d’un secteur au bâti ancien datant du 18°/19° siècle dont une partie a été réhabilitée.
Les rues sont principalement étroites et en sens unique. Hormis les contraintes en matière de
stationnement, le schéma de circulation actuel semble fonctionner.
Les parcelles sont principalement bâties en front de rue laissant la partie centrale de l’îlot en
jardins. Une majorité de parcelles possède une façade sur rue très étroite (5 à 8 m environ) et
s’étend en longueur. Ces parcelles ont une superficie d’environ 500 m² en moyenne. Les
grandes parcelles de 800 ou 1 000 m² tendent à se diviser, rendant les voiries inadaptées à la
multiplication des véhicules en circulation ou en stationnement.
Il n’y a pas d’architecture particulière pour ce secteur : certaines bâtisses anciennes ont été
préservées, d’autres sont presque à l’abandon et les réhabilitations ont été plus ou moins
heureuses.
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Le souci majeur de ce secteur est le stationnement qui n’a jamais été pris en compte. Les
divisions de parcelles et les réhabilitations de biens en plusieurs logements ont attiré une
nouvelle population dépendante d’un ou plusieurs véhicules. Les capacités en stationnement
de ces rues étroites sont saturées.
Sur ce secteur, un potentiel de moins de 10 logements existe, par division foncière ou
réhabilitation avec division du bâti. La question du stationnement doit être intégrée dans ces
projets.
Ainsi, pour ce secteur, la Commune souhaite :
o Créer un emplacement réservé sur la parcelle AP n° 274 donnant rue des Pas
Perdus afin de prévoir la création d’une aire de stationnement ;
o Poursuivre l’aménagement des parcelles AP n° 31 et 32, propriétés de la
commune, constituant un emplacement réservé pour la création de
stationnement.
•
UA Victor Hugo – Secteur du Bourg :
Ce secteur se caractérise par la rue Victor Hugo, une voie commerçante faisant la liaison entre
la place Aristide Briand (centre bourg) et la place Romain Videau. Il s’agit d’un axe majeur pour
la commune.
Le bâti de ce secteur date du 18°/19° siècle avec un très grand potentiel de réhabilitation. Ce
secteur n’a pas fait l’objet d’urbanisation nouvelle, donc toutes les constructions sont
anciennes.
Les parcelles sont très diverses : de 50 m² construite en totalité sur plusieurs niveaux jusqu’à
des parcelles de plusieurs milliers de m² avec des façades de plus de 25 m.
La rue Victor Hugo constitue un front de rue avec des constructions à l’alignement, le plus
souvent réhabilitées. L’arrière des parcelles est soit constituée d’une cour (parfois commune)
ou de vastes jardins. Sur cette voie, il existe un potentiel de logements vacants et/ou
insalubres.
Sur ce secteur, la commune envisage plusieurs projets d’aménagement de l’espace public dont
certains sont à concevoir :
o gestion de la circulation et du stationnement ;
o création de cheminements doux ;
o création d’une liaison entre la place de l’Eglise et l’ancien collège ;
o aménagement autour de l’église et de l’îlot constitué par la place de l’Eglise, la
rue du Château, la rue de l’Eglise et la rue du Maréchal Joffre. Un plan de
circulation est à inclure dans ce dernier projet.
Ces aménagements devront inclure une réflexion au sujet de l’évacuation des eaux pluviales,
notamment rue de l’Eglise, où le réseau existant est vétuste et défaillant.
Ce travail sur l’espace public s’accompagne par une restructuration du bâti :
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o déménagement de La Poste de la rue Victor Hugo vers la place de l’Eglise en
continuité de « Soldive » ;
o implantation d’une boulangerie en prolongement ;
o démolition de la salle des fêtes (transformation en halle ? parking ?) ;
o création d’une nouvelle salle face à l’église.
L’implantation éventuelle de La Poste entraînera le déménagement du garage des Services
Techniques Municipaux. Cette problématique devra être prise en compte dans la réflexion.
Sur l’ensemble du secteur, il existe un potentiel d’environ 10 logements pouvant être obtenu
par réhabilitation et division du bâti existant.
•
UA Place Aristide Briand / Place Saint Antoine – Secteur du Bourg :
Il s’agit du centre historique de la commune. Le bâti y est très ancien. De manière générale les
immeubles sont en mauvais état, certains sont même en ruine. La vacance du bâti y est
importante. Le bâti est majoritairement constitué de R+1. La commune est propriétaire de
plusieurs biens immobiliers.
Les parcelles sont très étroites et parfois construites sur leur totalité. L’espace non bâti se
constitue principalement de cours ; il y a peu de jardins et aucun espace vert.
L’espace public est composé de places et de venelles desservant les parcelles n’ayant pas de
façade sur les voies publiques principales.
Plus on s’éloigne de ce centre, plus l’emprise au sol diminue, laissant place à des parcelles plus
grandes et des jardinets à l’approche des zones pavillonnaires limitrophes.
Constituant le centre bourg de Castelnau, de nombreux commerces et services sont
implantés : fleuristes, métiers de bouches, salons de beauté, coiffeurs, poissonniers, boutique
cadeaux, mode…. Les services sont également présents sur le site : services publics, banques,
agences immobilières, pharmacies, … Cet espace d’activité s’articule autour de l’ancienne
route de Bordeaux, tournant le dos à la Jalle de Castelnau.
Sur ce secteur, une étude de revitalisation du centre bourg a été initiée par l’ancienne
municipalité. Un diagnostic exhaustif, notamment du bâti et de l’espace public a été réalisé.
Cette étude doit être intégrée au PLU. Les pistes stratégiques évoquées devront être arbitrées
par l’équipe municipale. Pour cela, des simulations de faisabilité techniques et financières
devront être proposées par le bureau d’études. Un scénario final en découlera selon les choix
retenus par la commune.
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Les enjeux dégagés par la commune sont :
o De travailler sur l’espace public : requalification des voies, aménagement
paysager, … ;
o De hiérarchiser les voies ;
o De mener une réflexion sur le stationnement : il existe environ 180 places de
stationnement au centre bourg et ses abords, néanmoins le stationnement est
souvent anarchique (riverains en soirée et utilisateurs des activités en
journée) ;
o De procéder ou faire procéder à la réhabilitation du bâti ancien. Ceci passe
notamment par la mise en place d’un projet d’aménagement et par une
reconquête du bâti vacant ou en ruine ;
o De répondre à la demande de logements de type social, collectif ou
intermédiaire ;
o De créer de nouvelles voies et des liaisons douces ;
o De mener une réflexion globale sur le commerce. Certaines activités rue Victor
Hugo pourraient être relocalisées dans le centre bourg. Des commerces
complémentaires à l’offre actuelle pourraient être promus.
Ce secteur classé en UA au PLU n’est pas amené à changer de zonage.
Le potentiel de logements est difficilement estimable et dépend du projet d’aménagement
qui pourra être mis en place. La création d’environ 60 à 80 logements (neufs et réhabilitations)
semble être réalisable.
•
UA Saint Genès, chemin de Villeneuve, avenue Gambetta :
Ce secteur se compose de bâti en RDC ou R+1 ayant fait l’objet et faisant toujours l’objet de
nombreuses rénovations et divisions. De nouvelles constructions se sont insérées dans le bâti
ancien.
Plus on s’éloigne du centre bourg, moins le bâti est dense et tend vers la maison individuelle.
L’avenue Gambetta constitue la sortie du centre bourg et un problème de vitesse y est
récurent.
Le stationnement se fait le long des trottoirs et sur le parking Gambetta de 27 places. Ces
disponibilités sont insuffisantes face à l’apport des véhicules des nouveaux logements.
La commune n’a pas de projet sur ce secteur qui n’apparait pas comme prioritaire.
Il existe encore de grandes parcelles pouvant être divisées et des bâtiments à l’abandon
pouvant être réhabilités en plusieurs logements.
Le chiffrage du potentiel de logements dépendra de la mise en place d’un projet concret. Une
trentaine de logements pourraient être créés sur ce secteur.
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•
UA rue du 8 mai – Secteur Bourg :
Ce secteur en limite du centre bourg se compose d’un bâti très ancien formant un mixte entre
des maisons de villes et des constructions individuelles.
Il n’y a pas d’enjeux sur cette zone proche du centre bourg qui restera en zone UA au PLU.
Le fond des parcelles borde la Jalle de Castelnau et sont classés en zone Ni au PLU (zone
naturelle potentiellement inondable)
Un permis de construire a été délivré en janvier 2015 pour la réalisation d’une habitation
individuelle.
ZONAGE UB
Les zones UB sont principalement situées à proximité du centre bourg. Elle présente une
typologie de bâtis très disparate. Le classement de ces secteurs en zone UB pourrait être
débattu.
•
UB Lotissement Les Fougères :
Ce secteur est constitué d’un lotissement créé par Gironde Habitat dans les années 70. Il se
compose de deux immeubles collectifs et d’environ 150 maisons mitoyennes implantées sur
des parcelles de 250 à 500 m². Il existe donc une densité historique faisant de ce quartier de
la commune une zone très calme.
La plupart de ces maisons ont été vendues par Gironde Habitat. Il s’agit donc aujourd’hui d’une
copropriété, l’ensemble des voiries et réseaux n’ayant jamais été cédé à la commune. Une
rétrocession est toutefois prévue dès que ses VRD auront été remis en bon état.
La qualité du bâti est passable et ne présente pas d’intérêts architecturaux.
Ce secteur est classé en zone UB du fait de sa densité et de la présence d’habitats collectifs.
Un classement en zone UC pourrait être envisagé pour la partie pavillonnaire mais les deux
immeubles collectifs ne correspondent pas à la zone UC.
Sur ce secteur, il n’y a aucune disponibilité foncière ni de division possible.
•
UB Domaine de la Presqu’île :
Il s’agit d’une promotion immobilière par la Société Pichet sous forme d’habitat collectif
réalisé en plusieurs immeubles. Ce projet a environ 5 ans.
Une centaine de logements ont été créés sous forme de R+1. Cet espace clos et privatisé se
compose principalement de logements en accession à la propriété. De l’accession sociale et
du locatif privé sont également représentés.
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Il n’y a pas de projet communal sur ce secteur ni de possibilité d’extension.
Le classement en zone UB actuel peut être réétudié. Il n’existe pas à Castelnau de zone pour
le collectif. En matière de densité, la zone UB correspond à cette réalisation
•
UB Sablonat :
Il s’agit d’un secteur composé de maison type R+1 construites dans les années 1960 et de
maisons plus récentes en RDC. Certaines constructions sont mitoyennes, implantées sur des
parcelles étroites, créant des jardins en longueur.
Les parcelles ont une superficie de 1 000 à 1 500 m². Les nouvelles constructions sont
majoritairement issues de division de parcelles. Les parcelles nouvellement divisées font
encore 800 m² environ. Les divisions plus récentes portent sur des parcelles de 400/500 m².
La tendance est donc à la division de terrains. Certaines parcelles ont une façade sur la rue
Saint Genès et le chemin du Sablonat ce qui rend les divisions aisées.
Le potentiel de construction est compris entre 5 et 10 logements selon les choix qui seront
retenus par les propriétaires et les constructions réalisées.
Il n’y a pas de projet pour réglementer ces divisions. Le zonage en UB permet une certaine
densité que la commune souhaite préserver en bordure du centre bourg.
•
UB Carnot :
La rue Carnot, coté Jalle, est urbanisée en front de rue par de l’habitat ancien type R+1. La
partie construite est classée en UA. La partie arrière de ces lots est classée en zone UB jusqu’à
la Jalle.
La commune a donc souhaité autoriser les constructions en second rideau sur ces parcelles en
longueur. Néanmoins, le bâti mitoyen en front de rue ne permet pas un accès au fond de
parcelle pour une nouvelle construction.
Ainsi l’urbanisation de cette zone se limite par la forme urbaine existante.
Le classement en zone UB permet donc de conserver un potentiel constructible mais qui ne
se construit pas. Le classement en UA peut être envisagé mais la zone UA autorise 12 mètres
de hauteur ce qui ne semble pas judicieux autour de la Jalle et au Sud des habitations
existantes.
Le potentiel est d’environ 3 ou 4 logements maximum.
11
•
UB Lotissement des Acacias :
Ce secteur est constitué par le lotissement des Acacias, réalisé au début des années 80. Il se
compose uniquement de maisons individuelles de typologie R+1 implantées sur des parcelles
de 500 à 800 m². Les parties communes ont été rétrocédées à la commune.
Il y existe une certaine homogénéité architecturale.
S’agissant d’habitat pavillonnaire, le classement en zone UC est à envisager.
Bilan des zones UB :
Les zones UB présentent une typologie très différente. Hormis la zone du lotissement des
Acacias, la volonté de la commune est de préserver ces secteurs en zone UB afin de laisser
une souplesse importante concernant les constructions futures. De plus, leur situation en
périphérie immédiate du centre bourg permet une transition plus douce entre le bourg dense
et le pavillonnaire diffus.
Ces secteurs sont constitués intégralement (sauf pour la gendarmerie) par de l’habitat à la
différence du centre bourg accueillant commerces et services. Toutefois la zone UB autorise
l’implantation de ce type d’activités.
Une réflexion devra être menée afin de classer ces secteurs dans une autre zone ou d’inclure
dans cette zone d’autres secteurs.
ZONAGE UC
La zone UC correspond à du pavillonnaire de type RDC ou R+1, principalement récent.
Le tissu est constitué d’anciens lotissements avec des parcelles de l’ordre de 1 000 m² environ
à nuancer selon les lotissements.
Dans le secteur des « Sables » le bâti plus ancien est implanté sur des parcelles de moindre
superficie (environ 500m²).
Aujourd’hui, les parcelles de la zone UC ont tendance à être divisées et les nouvelles
constructions emplissent les dents creuses. La superficie des terrains tend à diminuer du fait
des divisions successives.
Il existe toujours de très grandes parcelles (3 000 à 5 000m²) dans certains secteurs,
principalement dû à la rétention foncière des propriétaires.
L’implantation du bâti ou la configuration de certaines parcelles rend parfois les divisions
impossibles.
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Le potentiel de construction sur la zone UC est d’environ 100 logements, de préférence sous
forme d’habitat pavillonnaire afin de conserver l’homogénéité de ces zones.
Un travail doit être effectué afin de quantifier concrètement la densité sur chaque secteur UC
et en définir une limite acceptable pour le cadre de vie.
Une réflexion est également à mener pour le classement de certains secteurs en zone UB, plus
dense.
ZONAGE UE
Cette zone correspond à des équipements collectifs publics ou privés.
•
UE de la Grange d’Héby :
Ce secteur correspond à une extension possible de l’EHPAD la Grange de Héby. Les
gestionnaires de cet Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes
(EHPAD) ont déménagé l’ensemble des lits sur un autre site, l’établissement est aujourd’hui
fermé.
En conséquence, la zone UE prévue pour l’extension n’a plus de légitimité. Il convient donc de
la supprimer et de reclasser ce secteur en zone N.
•
UE Méduli :
Les gestionnaires de cet EHPAD envisagent le déménagement sur un autre site, probablement
à Castelnau-de-Médoc zone 1AU du centre bourg. Les bâtiments existants seront donc vacants
et leur devenir incertain.
L’EHPAD est implanté sur des terrains d’une superficie totale d’environ 2 hectares à proximité
du centre bourg. La reconversion du site présente donc un enjeu important pour la commune
Le reclassement dans un autre zonage qu’UE doit être envisagé en fonction du projet qui
ressortira sur ces terrains. Le projet du futur site n’étant pas abouti, il convient d’évaluer
quelle procédure sera à mettre en place pour modifier le zonage.
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Un emplacement réservé doit être prévu sur le site visant la création d’une voie de desserte
vers les lotissements de la partie Ouest de la commune
•
UE Collège :
Situé rue de Saint Genès, le collège est enclavé entre de l’habitat pavillonnaire à l’Ouest et la
Plaine des Sports au Nord.
Le zonage n’évoluera pas et les capacités d’extension du site sont inexistantes.
•
UE de la Gare :
Ce secteur d’un hectare est grevé d’un Emplacement Réservé (ER) pour la création d’un
équipement collectif. A ce jour aucun projet n’est évoqué sur cette zone ni cet ER.
La commune souhaite néanmoins préserver ce secteur afin d’y implanter une Maison
d'Accueil Rurale pour Personnes Agées (MARPA). Il conviendra d’évaluer la faisabilité d’un tel
projet sur le secteur.
Le Bureau d’Etudes Techniques (BET) pourra également proposer des aménagements sur ce
secteur. Cette réflexion sera à intégrer dans le rapport de présentation.
L’emplacement réservé est à conserver.
•
UE Mairie :
Ce secteur comprend la Mairie et le Moulin des Jalles (foyer polyvalent) ainsi qu’une partie de
la parcelle adjacente. Cette parcelle est grevée d’un emplacement réservé pour l’extension de
la Mairie et la création de parking. Toutefois, le besoin en stationnement ne semble pas
évident.
La zone sera conservée telle que définie dans le PLU actuel.
•
UE Ecoles :
Ce secteur inclut les deux écoles maternelle et élémentaire, la crèche, le Centre de Loisirs Sans
Hébergement (CLSH), le stade de football et une maison médicale privée.
Le règlement de cette zone pourrait être revu afin de laisser plus de marges aux diverses
contraintes s’imposant aux Etablissements Recevant du Public (ERP).
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Le maintien du cabinet médical en zone UE devra être étudié. Selon les projets d’extension du
propriétaire, un classement en zone UY pourrait être envisagé.
Au Nord du cabinet médical situé à l’angle de l’avenue du Stade et de la Route de
Saint-Raphaël, la commune est propriétaire d’un terrain (parcelle AR n° 254) sur lequel une
étude de faisabilité devra être menée afin de déterminer le type d’aménagement réalisable
(commerces, services, …).
•
UE Médulienne / ancien collège :
Les bâtiments de l’ancien collège doivent faire l’objet d’un projet de réhabilitation, voire un
réaménagement complet. Aujourd’hui, les associations municipales occupent les salles
disponibles qui sont vétustes, mal isolées et certaines non conformes en matière
d’accessibilité.
Tout projet peut être étudié, la destination pouvant éventuellement être changée.
Le bâtiment occupé par la Communauté de Communes n’est pas amené à changer de
destination.
Ce secteur doit donc rester en zone UE.
Un emplacement réservé sera défini afin de créer une liaison entre la place de l’Eglise et
l’Ancien Collège.
Le cimetière, aujourd’hui classé en zone UC devra être reclassé en zone UE.
ZONAGE UL
La zone UL constitue la Plaine des Sports au Nord-Est de la commune. Ce site regroupe la
maison du gardien, le gymnase, les clubs house du tennis, du rugby et du judo, une salle de
raquettes et un terrain de rugby.
L’ensemble de la zone représente environ 12 hectares, dont 5 sont aujourd’hui propriété de
la commune. Les 7 hectares restants sont grevés d’emplacements réservés prévus pour
l’extension de ce complexe.
L’ensemble de la zone doit être conservé en UL, ainsi que les ER avec la même justification
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ZONAGE UY
•
UY Moulin de Sarnac – Route d’Avensan :
Cette zone artisanale comprend des activités liées à l’automobile (vente, réparation…), une
usine d’embouteillage, un supermarché, divers petits commerces, les pompes funèbres, un
électricien, …
Les parcelles au Nord de la route d’Avensan sont bordées par la Jalle.
La parcelle AM n° 47 située en limite Est de la commune en bordure de la déviation est
référencée sur la base de données « BASOL ». Les études de sols effectuées en 2004 ont relevé
la présence d’arsenic et de plomb dans le sol et la nappe. Ce site n’est actuellement plus
exploité.
Des projets sur les dents creuses pourraient permettre la création de deux ou trois locaux
artisanaux ou commerciaux.
Cette zone restera classée UY.
•
UY La Pailleyre :
Ce secteur est situé au Nord de la commune, en limite de la zone urbaine. Il est composé du
Centre Routier Départemental (ancienne DDE), de la Maison Départementale de la Solidarité
et de l’Insertion et d’une biscuiterie appartenant à la commune.
Une procédure contentieuse à l’encontre du locataire est en cours sur la propriété
communale. Une fois le litige clos, la commune pourrait déplacer les Services Techniques sur
le site.
Les parcelles non construites appartiennent à des propriétaires privés.
L’ensemble des parcelles bâties pourrait être classé en zone UE (équipement d’intérêt
collectif), les autres parcelles demeurant en zone UY afin de pouvoir développer l’artisanat.
ZONAGE 1AU
Avec le développement des lotissements, il est apparu que les Orientations d’Aménagement
et de Programmation proposées dans le PLU étaient parfois trop succinctes et ne permettaient
pas de cadrer la question des accès des formes urbaines et des densités.
Il conviendra donc de réétudier ces OAP et de les rendre plus opérationnelles au vu du projet
communal.
Les nouveaux lotissements sont marqués par un manque d’homogénéité architecturale et
d’intégration du nouveau bâti dans l’existant. Un travail important devra être mené afin que
les futures constructions présentent une certaine unité.
16
Le PLU actuel impose 20 % des surfaces de plancher destinées au logement social. Cette
situation est problématique car Castelnau étant classée en zone C, les bailleurs sociaux
n’orientent que peu de crédits sur la commune.
Il est important de redéfinir les zones d’urbanisation à court et long terme, en cohérence avec
la stratégie d’aménagement et avec les capacités d’investissements communales.
•
1AU Le Poujot de l’Isle :
Ce secteur correspond à deux lotissements (Les Jardins de l’Isle et les Sadons du Poujot) situés
au Sud de la partie urbaine de la commune en direction de Sainte Hélène. Ils ont été autorisés
en 2009 et 2010 et il ne reste que deux ou trois lots non construits dans chacun.
Les terrains ont une superficie moyenne de 600/700 m² avec quelques parcelles atteignant les
1 000 m² au Jardins de l’Isle. Les constructions sont de type R, R+1.
L’opération de logement social a été réalisée au Jardins de l’Isle (13 logements). Gironde
Habitat s’est positionnée sur l’acquisition du terrain au Sadons du Poujot et le projet sera
développé en 2016 ou 2017.
Ce secteur étant urbanisé, il pourrait être classé en zone UC.
Le potentiel constructible est de 5-6 habitations et une quinzaine de logements sociaux à
terme.
•
1AU Moulin Foulon :
Ce secteur est situé à l’ouest de la commune, en limite d’urbanisation rue de l’Isle et rue du
Moulin Foulon.
Une partie de cette zone fait l’objet du lotissement de 19 lots Les Jardins de Blandine dont les
premières constructions ont débuté fin 2014. Les terrains ont une superficie de 250 à 1 000m²,
avec un fond de parcelle non constructible.
Cette partie de la zone pourrait être classée en zone UC.
Le secteur « Moulin Foulon », d’environ 1 hectare fait l’objet d’un projet de lotissement encore
à l’état d’ébauche. Une quinzaine de logements pourraient y être réalisés.
Il convient donc de laisser cette partie en zone 1AU, mais d’y intégrer des prescriptions
architecturales précises visant à harmoniser les constructions.
•
1AU « Ozier » :
17
Ce secteur de 2,8 hectares est situé à proximité du centre bourg, rue Victor Hugo et rue de la
Garenne, en partie arrière des constructions existantes. Ces parcelles constituent les jardins
du bâti de la rue Victor Hugo. De nombreux arbres, probablement centenaires, ornent ces
parcelles.
Il n’y a pas de projet global sur cette zone. Les différents propriétaires, n’ayant pas l’hectare
nécessaire pour un projet en zone 1AU n’arrivent pas à regrouper leurs parcelles pour un
projet commun.
L’EPHAD Méduli pourrait s’implanter sur une partie du site de la parcelle AV n° 286.
La parcelle AV n° 57 a été divisée. Un projet de maisons de ville en locatif pourrait être
développé sur environ 1 600 m² le long de la rue de la Garenne. Ce projet est à étudier et le
reclassement d’une partie de ce secteur en zone U est à envisager.
La zone est à laisser en 1AU (minoré de la partie U). Dans le cas où le projet d’implantation de
l’EPHAD évoluerait, le changement en zone UE se fera a posteriori (le règlement de la zone UC
autorise la création d’activités).
L’aménagement de ces parcelles s’accompagnera par la mise en place de deux passages
piétonniers et cycles vers la rue Victor Hugo. Ces deux passages sont à étudier.
Un emplacement réservé est à inscrire rue de l’Eyre afin de créer une voie pour désenclaver
ce secteur.
La prise en compte des arbres « centenaires » est primordiale. Le dispositif de protection est
à déterminer : classement des arbres ou Espace Boisé Classé (EBC) visant une préservation
plus large d’une partie de l’espace vert. Des propositions seront à formuler par le bureau
d’études.
Une OAP pourra être proposée sur le secteur.
Le potentiel constructible sera d’une soixantaine de logements, à pondérer en fonction des
projets qui pourraient voir le jour.
•
1AUc Chemin de Villeneuve (Petit Terrefort) :
Cette zone est classée 1AUc au PLU car située en continuité avec l’habitat pavillonnaire
existant.
La partie Nord de cette zone a fait l’objet de deux permis d’aménager pour les lotissements
Olimpia I et II (19 et 16 lots). La partie Sud n’a fait l’objet d’aucun projet et représente un peu
plus de 2 hectares. La multiplication des propriétaires ne facilite pas les démarches en vue de
la réalisation d’aménagements.
18
Les parcelles des lotissements Olimpia ont une superficie d’environ 550/600 m². Les
constructions sont de type R ou R+1.
La partie « lotissement » pourrait intégrer la zone UC du PLU et la partie non aménagée
demeurerait en 1AU.
•
1AUf les Peyrères :
Cette zone est classée en 1AUf, correspondant à une urbanisation en bordure de forêt.
Un lotissement de 49 lots a été réalisé sur ce secteur. Les lots créés ont une superficie de 300
à 600 m².
Les constructions sont de type R ou R+1, sans aucune unité architecturale.
L’ensemble des arbres dans cette zone a été coupé. La zone 1AUf visait la préservation des
boisements de qualité. Il est apparu que la réalisation de parcelles de 500 m² environ ne
permet pas de conserver une quelconque végétation. De plus, le terme « boisement de
qualité » dans le règlement permet au constructeur de détourner cette obligation en estimant
unilatéralement que les boisements ne présentaient pas d’intérêt.
Aujourd’hui, ce secteur est donc urbanisé. Une dizaine de lots sont encore disponibles, le
projet de logement social verra le jour en 2016 ou 2017. Au total 20 à 25 logements sont
encore attendus sur le secteur.
Le lotissement Les Peyrères pourra donc faire l’objet d’un classement en zone U (Uc ?).
•
1AUf Neuf Fonds :
Ce secteur à l’ouest de la commune fait face à de nouvelles constructions à ses alentours.
Classé en zone 1AUf, il est exempt de tout projet actuellement. D’une superficie de 2,2 ha, 2530 logements pourraient être édifiés sur le site.
Le secteur demeurera classé en zone 1AUf.
•
1AU Darnauran :
Situé au Nord de la commune et sur 5,5 ha, ce secteur fait aujourd’hui l’objet d’intérêt de la
part de lotisseurs et d’aménageurs. Une parcelle de 1,5 ha pourrait accueillir très rapidement
un lotissement. Se pose la question de l’accès, la parcelle n’étant desservie que par une voie
d’environ 400 mètres ne permettant pas une circulation automobile importante et ne
supportant pas le passage de véhicules lourds.
Il s’agit d’une zone boisée. La commune souhaite ralentir les projets d’aménagements de ces
parcelles et préserver un certain boisement. Pour cela, des parcelles de 800 à 1 000 m²
pourraient être imposées.
19
Une OAP sur l’ensemble du secteur devra être élaborée. Des prescriptions architecturales
seront intégrées dans le règlement et une attention particulière devra être apportée aux
parties communes.
Un potentiel d’une cinquantaine de logements pourrait être réalisé.
Une réflexion devra être menée pour éventuellement classer cette zone en 2AU.
•
1AUy Darnauran :
Situé au Nord de la commune, ce secteur de 4 hectares est destiné à recevoir des activités
artisanales.
A ce jour, il n’y a pas de projets sur ce secteur. L’aménagement de la desserte et l’apport des
réseaux à proximité des parcelles engendreraient des investissements importants pour la
commune. Il convient donc de réfléchir à la possibilité de classer ce secteur en zone 2AUY.
ZONAGE 2AU
L’objectif de la commune est d’ouvrir des zones 2AU à l’urbanisation. Néanmoins, il reste un
potentiel important de dents creuses et de divisions dans les zones UC. Il sera donc nécessaire
de prouver que la commune laisse diviser ces parcelles afin de densifier les constructions mais
qu’aucune programmation ne pourra intervenir sur ces secteurs. Pour cela, la commune doit
ouvrir des secteurs à l’urbanisation. D’autre part, l’ouverture de certains secteurs à
l’urbanisation se compense par des fermetures.
•
2AU Bombouneau 1 :
Ce secteur, d’environ 2,5 ha, est situé à l’Ouest de la commune, à proximité de constructions
récentes et du lotissement Les Peyrères. Il est constitué de parcelles boisées. Aujourd’hui, les
parcelles sont desservies par un chemin rural qui sera aménagé en voirie courant 2015.
Le financement de la voie est en partie assuré par une Participation Voiries et Réseaux (PVR).
L’ouverture à l’urbanisation de cette zone permettra de lever la PVR sur les terrains concernés.
L’aménagement d’une voirie et des réseaux correspondants peut justifier cette future
urbanisation.
La commune souhaite que le boisement soit conservé au mieux sur le secteur. Le règlement
de la zone sera rédigé de manière à ce que les terrains soient d’une superficie de 800 m²
minimum et les constructions présentent une unité architecturale.
20
Une OAP sera mise en place reprenant toutes les prescriptions précédentes.
Ce secteur sera donc classé en 1AU indicé, pour une règlementation spécifique à la zone.
•
2AU Bombouneau 2 :
Cette zone est en prolongement de la zone Bombouneau 1 en direction du Nord-Est. Il s’agit
également d’un secteur boisé qui ne sera pas desservi par la nouvelle voie.
Il n’y a pas de projet sur ce secteur qui est à laisser en zone 2AU.
•
2AU Route de Saint Raphaël :
Ces terrains sont situés au Sud de la commune le long de la Route Départementale 212 (route
de Saint Raphaël). Un projet de construction de collectifs de standing a été évoqué mais il n’y
a aucune évolution concrète.
Cette zone restera en 2AU.
•
2AU rue André Moulinat :
Ces terrains sont situés à l’Ouest de la commune. Les propriétaires souhaitent que cette zone
soit classée en 1AU.
La commune envisageait de reclasser ce secteur en zone 1AU mais les discussions avec les
services de l’Etat ont mis en avant l’importance des autres zones 2AU déjà prévues à
l’ouverture à l’urbanisation.
En conséquence, ce secteur n’évoluera pas est restera classé en zone 2AU. Son urbanisation
sera évoqué lors d’une révision du PLU.
•
2AU Barreyre Poumeyrau :
Ce secteur d’une superficie d’1 ha est situé à l’Ouest de la commune le long de la Route de
Brach.
Comme pour le secteur 2AU rue André Moulinat dont il est situé en prolongement Nord, la
commune envisageait son passage en zone 1AU. Pour les mêmes raisons, le classement 2AU
restera en vigueur et sera réétudié dans le cadre d’une révision.
Toutefois, une OAP est à prévoir sur ces deux secteurs.
•
2AUy Barreyre / Croix de Cujac :
21
Il s’agit d’une zone 2AUy, réservée à l’implantation d’activités économiques à l’Ouest de la
commune en entrée de ville. Sa superficie est de 4,7 ha.
Les propriétaires sont majoritairement des forains qui ont parfois construit sur ces terrains
sans autorisation.
La commune souhaite « régulariser » cette situation. La démolition des constructions illicites
étant difficilement envisageable, la commune souhaite que cette zone soit classée en 1AUy
afin d’autoriser les constructions sur ce secteur. Une rencontre avec les propriétaires devra
être organisée afin de déterminer leurs besoins réels sur ces parcelles.
Le BET devra faire le bilan des zones 2AU qui seront ouvertes à l’urbanisation (1AU ou 1AUy)
et s’assurer que ces changements ne modifient pas l’économie générale du PLU actuel.
L’objectif est de rester dans une démarche de modification. Au total, 2,5 ha pourront être
ouverts à l’urbanisation et 4,7 ha seront intégrés à la zone 1AUy. La compensation par la
fermeture de secteurs sera étudiée et argumentée.
Les zones AU anciennes et nouvelles devront faire l’objet d’OAP précises et des prescriptions
architecturales seront intégrées au règlement.
Dans toutes les zones du PLU, le règlement devra être revu afin de préciser les points
imprécis (semi-continuité, …) et intégrer les prescriptions de la loi ALUR.
ZONAGE A et N
Le zonage de ces secteurs n’est pas amené à être modifié.
Il n’y a pas de Secteurs de Taille Et de Capacité d’Accueil Limités (STECAL) sur le territoire
communal.
Aucune construction n’est autorisée conformément aux règles nationales, sauf celles liées à
l’exploitation agricole et forestière.
La loi d’avenir pour l’agriculture du 13 octobre 2014 autorise néanmoins les extensions et
changement de destination hors STECAL. Ce point a été codifié à l’article L.123-1-5 du code de
l’urbanisme relatif au Plans Locaux d’Urbanisme. Les changements de destinations sont
toutefois soumis pour avis conforme à la Commission Départementale de la Préservation des
Espaces Naturels, Agricoles ou Forestiers (CDPENAF) en zone A et à la Commission
Départementale de la Nature des Paysages et des Sites (CDNPS) en zone N. Pour l’extension
des bâtiments à usage d’habitations, le règlement de la zone en définira les possibilités.
Ce dernier point est à étudier précisément dans le cadre de la modification.
4 - Densité et consommation d’espace – Point de vue communal
22
La nouvelle municipalité intègre la question de la densité dans ses réflexions. Certains secteurs
seront néanmoins « protégés » d’une surdensité, notamment aux abords et dans l’espace
forestier. Le détachement de terrains à bâtir ne sera pas règlementé dans le bourg.
Une densité maîtrisée dans les secteurs actuellement boisés
L’expérience du lotissement Les Peyrères en zone 1AUf a amené l’équipe municipale à mieux
intégrer les espaces boisés présent dans les futurs projets de lotissements.
L’aménagement de parcelle de 400/500 m² ne permet pas la sauvegarde d’arbres
remarquables et contraint fortement la plantation d’arbres de hautes tiges. Ainsi, pour les
futures zones boisées, la commune souhaite augmenter la taille des terrains et préserver ces
arbres). Si la conservation s’avère impossible ou injustifiée, d’autres seront plantés en
substitution.
La poursuite de la densification dans le bourg
La commune n’entend pas règlementer les divisions de parcelles ni les constructions dans les
dents creuses des zone U du PLU. La densification se fait donc naturellement dans ces secteurs
conformément aux obligations imposées par les lois Grenelle et ALUR.
Le potentiel précis des constructions devra être détaillé par secteur.
Le centre bourg présente un fort potentiel en matière de densification via la réhabilitation du
bâti et par un éventuel projet global. La possibilité de construire à une hauteur de 12 mètres
encourage cette densité.
Néanmoins, la densification du centre bourg engendre des contraintes en matière de
stationnement que la commune peine à résoudre.
L’ouverture à l’urbanisation de zones 2AU
L’ouverture à l’urbanisation des zones 2AU se trouve compensée par le reclassement de
secteurs aujourd’hui en 1AU vers des zones 2AU.
Cette modification du zonage n’engendre donc pas une extension de l’urbanisation au
détriment des espaces agricoles ou forestiers.
Ces secteurs sont situés en bordures d’urbanisations existantes avec voirie et réseaux à
proximité, au contraire de certaines zones 1AU dont l’équipement s’avèrerait plus onéreux.
La densité sur ces zones est à étudier au cas par cas selon les principes évoqués ci-dessus.
23
5– L’équipement de la commune – Etat des lieux de l’existant
Les équipements publics existants
•
Mairie :
La Mairie, construite en 2006, se situe en limite du centre bourg le long de la Jalle.
Un manque de bureaux et de salles se fait ressentir. La commune souhaite donc en étudier un
éventuel agrandissement.
Le bâtiment est situé en zone UE, ce qui correspond bien à sa destination.
•
Les Services Techniques :
Les Services Techniques sont disséminés sur deux sites : à l’extrémité Ouest du Parc du
Château, le Centre Technique Municipal (CTM), et en face de l’église un garage (ancienne
caserne des Pompiers).
La collectivité projette de déplacer l’ensemble des locaux au Nord de la commune, dans le
bâtiment de Médoc Gourmand. Ce projet ne pourra voir le jour qu’une fois le contentieux avec
le locataire clos.
Le projet d’aménagement de la future Poste rue du Château (ancienne caserne des Pompiers)
impose de trouver une solution pour le stationnement des véhicules municipaux aujourd’hui
placés sur le site. Le Centre Technique Municipal étant situé en zone N du PLU, il n’est pas
possible d’y construire un nouveau local. Une solution opérationnelle devra être recherchée.
•
Les écoles :
La commune dispose de deux écoles toutes deux situées à proximité immédiate du centre
bourg, avenue du Stade :
Une école maternelle, située face au stade. Elle comprend 6 classes et un grand espace
de récréation. L’architecture du bâtiment ne permet pas d’extension. Si cela s’avérait
nécessaire, l’option de bâtiments modulaires devrait être envisagée.
Une école élémentaire, comprenant 13 classes. Une nouvelle classe destinée à
l’informatique a été ouverte à la rentrée 2014. Les locaux sont aujourd’hui presque totalement
occupés. L’architecture laisse la possibilité d’extensions des bâtiments.
En 2013, 81 enfants sont nés à Castelnau et 63 en 2014. Ce rythme des naissances laisse
présager une saturation de l’école pour la rentrée scolaire 2016 ou 2017.
La circulation et le stationnement aux horaires d’accueil des élèves le matin et de sortie
l’après-midi est problématique sur l’avenue du Stade et la rue des Pagans. Le cheminement
des enfants et des parents d’élèves s’avère parfois périlleux. Les capacités en matière de
24
stationnements du secteur devront être analysées et des solutions visant à réduire le nombre
de véhicules sur le site envisagées.
•
Equipements culturels :
- La bibliothèque située au centre bourg, rue Victor Hugo. Elle partage les locaux avec
la Structure CAstelnaudaise Pour les Arts (SCAPA), association culturelle et « Les Blés d’Or »
destinée aux personnes âgées. Il s’agit de locaux obsolètes composés de pièces de petites
tailles, mal adaptés pour une bibliothèque. Une extension de la bibliothèque est prévue
dans les locaux des « Blés d’Or » qui pourraient intégrer l’ancien collège. Ce point est
actuellement à l’étude.
- Le Moulin des Jalles est situé en prolongement de la mairie et créé en 2006. Il s’agit
d’une grande salle destinée à recevoir des spectacles et autres activités associatives. Cette
salle dispose d’une capacité de stationnements suffisante.
•
Equipements associatifs :
- La salle des fêtes est située à l’arrière de l’ancienne mairie en plein centre bourg. Elle
ne dispose pas de stationnement propre. Elle reçoit les manifestations des associations et
les Castelnaudais peuvent la louer. Cette salle est vétuste et fera l’objet d’une reconversion.
Elle pourrait être relocalisée à la place de l’ancien chai aujourd’hui à l’abandon et en ruine
en face de l’église.
- L’ancien collège est situé au centre bourg, derrière les locaux de la Communauté de
Communes. Il s’agit d’un équipement important pour la commune, composé de plusieurs
salles associatives où sont pratiquées des activités quotidiennes : réunions, danse,
peinture. Une partie est mise à disposition pour les Temps d’Activités Périscolaire (TAP).
L’ancienneté des bâtiments fait qu’ils sont peu adaptés à l’ensemble des activités qui s’y
déroulent. L’isolation thermique des bâtiments a été améliorée. La mise en conformité des
installations est à prévoir, après consultation d’un préventionniste.
La défense incendie du site est également à contrôler : l’arche d’entrée pourrait empêcher
le passage des véhicules de grande hauteur.
Le stationnement est aisé sur ce site, mais l’accès se fait par une arche avec une seule voie
de circulation. Il est également utilisé par les parents d’élèves pour desservir
principalement l’école élémentaire.
25
•
Equipements sportifs :
La commune dispose à ce jour de :
-
-
un terrain de foot situé en périphérie du centre bourg, près des écoles. Le terrain est
équipé de vestiaires et d’une tribune. L’équipement est vétuste et devra être rénové
ou déplacé dans les prochaines années. Toutefois, son positionnement le rend utile
pour les activités scolaires.
Une Plaine des Sports située à proximité du collège à l’Est de la commune. Ce site se
compose de 3 terrains de tennis extérieurs, d’un gymnase occupé en journée par les
élèves du collège et en soirée par le basket principalement, d’une salle de raquettes
(squash, tennis, badminton et mur d’escalade), d’un terrain de rugby avec club-house
et d’un dojo. Le club-house du rugby est également utilisé pour d’autres activités.
La zone UL de la Plaine des Sports est suffisamment grande pour accueillir le stade de foot qui
devra à terme être déplacé du centre bourg.
Dans ce domaine, la commune envisage de regrouper les équipements sur le site de la Plaine
des Sports. Le terrain de foot, vestiaires et tribune pourraient être déplacés, ainsi que deux
nouvelles salles de sports afin d’accueillir les différentes activités sportives dans de meilleures
conditions.
La zone UL telle que définie devra être maintenue.
La commune envisage la création d’un parcours de santé agrémenté de mobilier urbain de
type « crossFit ». Le site d’implantation n’est pas arrêté : Parc du Château, Parc du Déhès,
Plaine des Sports…
•
Cimetière :
Le cimetière a fait l’objet d’une extension il y a quelques années. Ses capacités sont
suffisantes. Son classement en zone UC devra être modifié.
Les infrastructures existantes
L’ensemble des réseaux eau, électricité, gaz et télécommunication sont présents sur la
commune. Néanmoins la fibre optique emprunte le chemin de Villeneuve et ne dessert que le
Collège. Il est donc primordial de prendre attache avec Gironde Numérique pour évoquer son
déploiement.
26
•
Stationnement :
Globalement, l’offre de stationnement existe dans la commune. Toutefois, le stationnement
place Aristide Briand, place de l’Eglise et rue Victor Hugo est souvent anarchique aux heures
d’ouverture des commerces et le dimanche matin durant la période du marché. Il en va de
même avenue du Stade aux heures d’entrée et de sortie des écoles.
Un travail d’identification précis des poches de stationnement est indispensable. Un
recensement des points noirs et des solutions pour y remédier est à étudier. L’identification
des parkings par une signalétique est à mettre en place.
La question du stationnement résidentiel est également récurrente dans le centre bourg. Le
PLU impose deux places de stationnement par logement ce qui rend difficile certains projets
de réhabilitation. A l’opposé, supprimer l’obligation d’aires de stationnement reporte le
problème sur l’espace public, largement saturé.
Cette thématique doit donc faire l’objet d’une étude spécifique présentant un diagnostic
précis et cartographié accompagné de solutions concrètes répondant aux problématiques des
différents stationnements.
•
Cheminements :
En zone pavillonnaire, les cheminements ne posent globalement pas de problèmes. La
commune a prévu de nombreux emplacements réservés afin de faciliter les déplacements
piétons et cycles ou d’augmenter l’emprise des voies afin de réaliser des trottoirs praticables.
En centre bourg, les cheminements sont plus difficiles. De nombreux trottoirs sont mal
adaptés à la circulation piétonne et certaines chaussées sont partagées entre piétons, cyclistes
et véhicules motorisées sans être classées en zone de rencontre. La traversée de la Place
Aristide Briand est problématique et dangereuse de même que la rue Victor Hugo, ou
l’intersection rue du Château/rue du Maréchal Joffre. Les liaisons Nord/Sud sont aussi difficiles
dans le centre bourg.
Le centre bourg est également problématique pour la circulation automobile à proximité des
commerces. Le stationnement sauvage conjugué à des rues étroites entraîne parfois la mise
en danger des piétons devant circuler sur la route.
Il est donc primordial de définir un schéma de déplacement à l’échelle communale. Toutefois,
cette problématique n’est pas à prendre en compte dans la procédure en cours pour la
modification du PLU.
27
•
Réseaux :
Electricité :
La partie Ouest de la commune connaissait des problèmes de réseaux ERDF. Dans le cadre de
l’aménagement du lotissement « Les Peyrères », la montée en puissance du réseau a permis
de répondre à ces problèmes.
Toutefois, des microcoupures ont régulièrement lieu sur l’ensemble du territoire communal.
Une étude approfondie du réseau et de ces capacités devra être menée.
En matière d’enfouissement, l’effacement des réseaux électriques, Telecom et éclairage
public a été effectué sur certaines voies. L’enfouissement est toujours envisagé lors de
réfection de voirie via un partenariat avec le Syndicat Départemental d’Energie Electrique de
la Gironde (SDEEG).
Télécoms :
Le réseau est globalement jugé correct.
La fibre optique est peu présente à Castelnau et ne dessert pas les particuliers. Un travail
important est donc à effectuer.
Gaz :
Le réseau de Gaz Naturel est développé à Castelnau-de-Médoc sur une longueur de 26,86 km.
La société REGAZ en est le gestionnaire et en assure l’extension.
Le réseau n’est développé que dans le bourg et n’est pas présent dans toutes les rues ou
nouveaux lotissements. Toutefois, il alimente potentiellement la grande majorité des
Castelnaudais.
Le réseau est en bon état et ne fait pas l’objet de disfonctionnements connus.
Alimentation en Eau Potable :
Le réseau est jugé satisfaisant. La qualité de l’eau est conforme aux prescriptions sanitaires,
toutefois, elle apparaît être très calcaire. Un rapprochement avec le Syndicat Intercommunal
d’Alimentation en Eau Potable et d’Assainissement (SIAEPA) pourra être envisagé pour étudier
cette question.
28
Défense Incendie :
Concernant les bornes incendies, il n’y a pas de défauts majeurs relevés hors ceux d’entretien
et de dégradations courants. Un point noir existe à Landriole, en zone agricole à l’extrémité
Ouest de la commune non alimenté par la défense incendie. Des moyens de substitutions sont
mis en place.
Eaux Usées :
•
Assainissement collectif :
La quasi-totalité de la commune est desservie par le réseau public d’assainissement collectif.
Ce réseau est relié à la station d’épuration de Canterane à Avensan, gérée par le SIAEPA. Cette
station a une capacité de 8 000 eq/habitant ce qui est suffisant.
Le problème majeur de ce réseau est la présence d’eaux pluviales parasitaires. De nombreuses
constructions anciennes sont probablement mal connectées au réseau. Les eaux pluviales sont
captées et rejetées dans le réseau d’eaux usées. Ceci engendre un important problème à
l’intersection de la rue de la Fontaine, rue du Général de Gaulle et chemin du Sablonat où, lors
d’épisodes pluvieux importants, le réseau saturé s’écoule sur la chaussée.
Un travail est donc à réaliser avec le SIAEPA afin de faire procéder au contrôle de l’ensemble
des branchements.
•
Assainissement individuel :
L’assainissement individuel est marginal à Castelnau de Médoc. Les hameaux d’Eyrissan, de
Villefort, des Lamberts et de Macavin sont concernés.
Il n’est pas impossible que de très anciennes bâtisses du centre bourg ne soient pas reliées au
réseau public d’assainissement.
Le contrôle et la délivrance des autorisations d’assainissement non collectif est de la
compétence de la Communauté de Communes.
Eaux pluviales :
Un réseau d’eaux pluviales collecte les eaux de voiries et une partie des eaux de toiture du
centre bourg. Les nouvelles constructions dans les zones pavillonnaires ont l’impératif de
collecter les eaux pluviales sur les parcelles.
Ce réseau est suffisamment dimensionné pour la collecte des eaux de voirie.
Comme vu plus haut, certains raccordements d’eaux pluviales se déversent dans le réseau
d’assainissement, engendrant une surcharge de ce dernier.
29
Les bords de Jalles sont classés en zone N ou Ni. Lors d’épisodes de pluies continues, les
terrains à proximité en contrebas peuvent être submergés.
Voirie :
En matière d’infrastructures, la commune souhaite poursuivre les travaux d’enfouissement
des réseaux. Chaque projet de réfection de voirie intègre cette question.
De nombreuses voies sont aujourd’hui en mauvais état d’entretien, notamment dans le centre
bourg. Un plan pluriannuel d’investissement est en cours d’élaboration.
Un emplacement réservé devra être placé dans la zone UE de l’actuelle EHPAD Méduli afin de
créer une liaison routière vers la partie Ouest de la commune, reliant l’avenue Gambetta et le
chemin de Bernones, et désengorger le centre bourg d’une partie de la circulation de transit
résidentiel du Nord vers l’Ouest.
Un élargissement de la rue de l’Eyre en vue de désenclaver la rue de la Garenne est également
en projet.
6 - L'économie, l'emploi dans le PLU
•
Commerce :
Les commerces de proximité sont situés au centre bourg, à proximité de la place Aristide
Briand, le long de la rue Victor Hugo, sur la place André Rochette et dans la rue du Maréchal
Joffre. L’offre proposée est très diversifiée et répond globalement aux attentes des habitants.
Cette offre est complétée par deux supermarchés à l’Est de la commune dont un est sur le
territoire d’Avensan, la zone d’activités Route d’Avensan et un pôle de commerces et services
avenue Gambetta.
Ainsi sur la communes sont présents des constructeurs et agences immobilières, des
assureurs, des banques, 3 débits de boissons, un hôtel, 4 restaurants, 2 snacks, 2 pizzérias, des
artisans de bouches, deux tabac/journaux, 1 bijoutier, 1 fleuriste, 1 caviste, une supérette de
proximité, 3 commerces de vêtements, 2 commerces de chaussures, 5 coiffeurs, …
Il y a peu de locaux commerciaux vacants.
La collectivité souhaite évidemment conserver ce tissu et ne pas entraver l’installation de
nouveaux commerçants.
Le stationnement à proximité des commerces du centre bourg est problématique, comme vu
précédemment.
La commune travaille actuellement sur le déplacement de La Poste située rue Victor Hugo vers
la place de l’Eglise, créant un nouveau pôle commercial. La reconversion du bâtiment devra
être envisagée.
30
Une OAP devra être élaborée sur la zone 1AUy au lieu dit Darnauran, zone destinée à accueillir
des activités économiques.
•
Artisanat :
Des entreprises artisanales sont implantées sur la commune. Certaines sont installées dans la
zone UY route d’Avensan, les autres disséminées sur tout le territoire communal.
La zone 1AUy située à Darnauran sera reclassée en zone 2AUy du fait de l’insuffisance des
voies et réseaux à proximité. Il conviendra donc d’orienter le développement d’activités vers
la zone UY à La Pailleyre au Nord de la commune.
•
Tourisme :
Bien que située entre l’Estuaire et l’Océan et à l’entrée du Médoc, Castelnau ne bénéficie pas
du tourisme Aquitain. Il y a un hôtel sur la commune et trois maisons d’hôtes.
Il n’y a pas de projet de développement du tourisme local. Ce sujet n’a que très peu été abordé
et ne semble pas une priorité pour la commune. Il conviendra néanmoins de se rapprocher du
Pays Médoc qui pilote la démarche de création d’un Parc Naturel Régional sur le territoire du
Médoc, dont Castelnau sera membre. Le Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) envisage
de s’appuyer sur le tourisme comme axe de développement du territoire.
•
Agriculture :
La commune comporte 110 hectares d’espaces agricoles représentant moins de 5 % du
territoire communal, tous classés en zone A. Ils sont situés au Nord et à l’Ouest de la
commune. La partie Nord regroupe l’activité viticole. A l’ouest, l’occupation est plus
diversifiée avec notamment un maraîcher aux Lamberts et un centre équestre à Landriole.
L’exploitation forestière est également présente sur la commune, dans les zones N. La
commune possède environ 140 hectares de bois gérés en collaboration de l’ONF.
31
7 – Les projets et objectifs de la nouvelle municipalité
Les projets
•
Aménagement et sécurisation des cheminements
Plusieurs projets sont à l’étude :
•
Rue Camille Godard :
Les élèves habitant dans la partie Ouest de la commune traversent quotidiennement cette rue
sur leurs trajets domicile/école. La traversée se fait sur un passage protégé dans une courbe,
au niveau du lavoir. Un aménagement doit être réalisé afin de sécuriser cette traversée et de
ralentir les véhicules à proximité de cette entrée de ville.
•
Cheminement doux Allée des Marronniers / Place Saint-Antoine :
Une liaison douce est en projet entre ces deux voies publiques. Ce projet nécessite la
démolition d’un bâtiment et l’aménagement de la voirie (chaussée, éclairage public…)/
•
Création d’une voie de desserte EHPAD Méduli :
Le déplacement de l’EHPAD Méduli ouvre une opportunité pour créer une voie de desserte
vers les zones résidentielles à l’Ouest de la commune. Un emplacement réservé devra être
placé au Sud des parcelles de l’EHPAD et le projet sera étudié à la suite.
•
Création d’une voie de desserte rue de l’Eyre :
L’arrivée en centre bourg de l’EHPAD Méduli impose de revoir les circulations et cheminement
sur ce secteur. La rue de l’Eyre devra être élargie. Cela passera par le positionnement d’un
emplacement réservé sur sa partie Nord afin de pouvoir justifier si nécessaire les acquisitions
prévues.
•
Cheminements doux Rue Victor Hugo / zone 1AU :
Un ou plusieurs emplacements réservés sont à mettre en place afin de relier la rue Victor Hugo
à la zone 1AU du centre bourg. Ceci sera primordial dans le cadre du projet d’EHPAD.
En complément de ces projets, un travail sur les points noirs en matière de circulation sera
effectué. Les types d’aménagements ne sont pas arrêtés mais des réflexions sont en cours.
32
•
Aménagement des entrées de ville
L’entrée dans la Commune de Castelnau se fait par des voies départementales dimensionnées
en conséquence. Ainsi, la circulation de nombreux véhicules se caractérise par une vitesse
bien souvent au-delà des limites légales (comptage à l’aide de radars Viking en octobre 2013).
De plus, ces entrées de villes sont peu qualitatives. Toutefois, un travail d’embellissement
végétal est en cours.
La commune souhaite mener une réflexion sur l’aménagement de l’espace public de chaque
entrée de ville. La priorité doit être donnée à la sécurité des riverains. Les franges urbaines
sont précédées de lignes droites qui doivent être cassées afin de réduire les vitesses
excessives.
•
Le traitement de l’espace public autour de l’église
La place de l’Eglise et les rues de l’Eglise, du Château et du Maréchal Joffre doivent faire l’objet
d’une étude de circulation et d’aménagement de l’espace public. Le regroupement de
commerces, la faible largeur des voies et le stationnement anarchique sur le secteur incitent
la commune à rechercher une meilleure solution.
Ce projet s’accompagnera de l’aménagement du parvis de l’église et du déplacement de la
salle des fêtes.
•
Le déplacement de l’EHPAD Méduli
La commune est très attentive à ce dossier qui pourrait permettre d’urbaniser une zone 1AU
et d’organiser un projet de reconversion du site.
En fonction de l’avancement du projet, il conviendra de vérifier que les zonages des parcelles
actuelles et prévues concordent avec les volontés de chaque partie.
Les objectifs
•
Ouvrir à l’urbanisation des secteurs en accord avec la stratégie d’aménagement de
la commune
Après une lecture du PLU et des choix retenus en 2008, la nouvelle équipe municipale souhaite
ajuster le zonage des secteurs à urbaniser (AU).
La commune a prévu la réalisation d’une nouvelle voie entre la Croix de Cujac et Darnauran,
financée par une PVR. Cette nouvelle voie desservira notamment 7 lots du lotissement Les
Peyrères et le secteur 2AU Bombouneau 1 (au Sud-Ouest du lieu-dit). Le passage de ce dernier
en zone 1AU permettra la réalisation de projets et à la commune de percevoir la PVR sur ces
terrains, participation indispensable pour le financement de la voie.
33
Le classement en zone 1AU du secteur Darnauran ne semble pas justifié du fait de
l’insuffisance des réseaux et de la voirie. Une PVR a bien été instaurée mais la réalisation d’un
projet sur ce secteur imposerait à la commune la réalisation d’une voie d’une longueur de 400
mètres. A ce jour, cette réalisation n’est pas programmée par la commune et le financement
très incertain.
Ceci permet en outre de compenser l’ouverture de la zone 2AU à l’urbanisation.
Comme évoqué plus haut, le classement en 1AUy de la zone 2AUy Barreyre/Croix de Cujac
résulte d’une situation de fait liée aux constructions illicites en nombre sur le secteur. Le
nouveau classement permettra aux propriétaires de déposer des demandes de permis de
construire visant la régularisation administrative de leur construction. La commune envisage
l’instauration d’une OAP.
Le secteur 1AUy Darnauran n’est pas desservi par une voirie et des réseaux suffisants. La
problématique est identique au secteur 1AU Darnauran réservé à de l’habitat. En
conséquence, le secteur sera reclassé en zone 2 AUy.
Les deux secteurs 2AU Barreyre/Poumeyrau et André Moulinat devront être ouverts à
l’urbanisation. Néanmoins, cette ouverture ne se fera que dans le cadre d’une révision du PLU
et dans le cadre d’un projet défini préalablement par la commune.
•
Identifier et développer l’offre de stationnement
La question du stationnement est une problématique importante pour la commune
notamment dans son centre bourg. Elle doit être intégrée dans les réflexions.
Une étude approfondie est demandée par la commune. Elle est à mener en parallèle de la
procédure de modification et sera intégrée au rapport de présentation dans le cadre de la
révision. Toutefois, des données sont attendues dès la procédure de modification, notamment
afin de fixer les obligations en matière de stationnement pour les secteurs UA du centrebourg.
La commune souhaite obtenir des solutions opérationnelles concernant le stationnement aux
abords des écoles, des commerces et, dans le centre bourg, le stationnement résidentiel. Il
est donc important d’identifier à chaque moment de la journée la nature des stationnements,
leurs origines, leurs durées, le taux d’occupation des parcs et places, …
•
Aménager l’espace public
Un travail important est à effectuer sur l’espace public, parfois dégradé. Celui-ci n’est souvent
pas accessible aux personnes à mobilité réduite et n’a pas évolué depuis de nombreuses
années. Il n’y a pas de plan pluriannuel d’investissement de prévu.
Néanmoins, la nouvelle équipe municipale est consciente des besoins et des enjeux dans ce
domaine.
34
Ce point doit être intégré dans le PADD et servir d’appui à un programme global de circulation,
stationnement, et cheminements doux.
•
Requalifier le centre bourg
Le centre bourg de la commune présente des enjeux importants en matière d’aménagements.
Le stationnement et les circulations sont donc à prendre en compte comme explicité plus
haut.
Un travail important sur le bâti ancien est nécessaire. La commune souhaite mettre en place
une politique de réhabilitation sur le centre-bourg : une Opération Programmée
d’Amélioration de l’Habitat (OPAH) est pressentie. Cette OPAH est en projet et les études préopérationnelles sont planifiées. Ce projet pourrait s’élaborer avec les communes de Moulis et
Listrac.
Cet objectif doit devenir un axe majeur du PADD.
•
Intégrer les nouveaux lotissements dans la commune
L’aménagement des nouveaux lotissements devra être étudié pour que ceux-ci s’insèrent dans
l’armature urbaine de la commune. Une attention particulière sera portée à l’intégration
architecturale, paysagère et en matière de liaisons routières et douces.
Des OAP seront à développer sur l’ensemble des zones 1AU pour assurer un aménagement
urbain de qualité et développer un réseau de circulation douce.
•
Mettre en valeur le patrimoine communal
La nouvelle équipe municipale souhaite restaurer le patrimoine historique communal et en
faire sa promotion.
Un travail de recensement des immeubles et sites remarquables est en cours. Des travaux de
mise en valeur pourront en découler.
Ceci doit contribuer à faire de Castelnau un lieu de haltes et de visites touristiques et non plus
uniquement un lieu de transit vers l’océan.
Le PADD actuel - 2008
Le PADD actuel s’articule autour de 4 thématiques :
• Développement de l’urbanisation et revitalisation de l’hyper centre bourg ;
• Développement de la logique de mixité ;
• Valorisation du patrimoine naturel, forestier et bâti ;
• Mise en cohérence des déplacements avec l‘évolution urbaine.
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Dans le cadre de la modification, le PADD ne sera pas transformé, hormis la thématique 1
concernant l’objectif de population dont l’échéance 2015 est à repousser.
Lors de la procédure de révision, le PADD sera revu et les thématiques redéfinies en fonctions
des objectifs et du projet urbain municipal.
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