Bonne santé en trompe l`œil des acteurs de l

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Bonne santé en trompe l`œil des acteurs de l
COMMUNIQUE DE PRESSE – 11 janvier 2013
Bonne santé en trompe l’œil des acteurs de l’immobilier social
XERFI vient de publier une étude approfondie, après plusieurs semaines d’enquêtes et d’analyses, sous le titre :
« L’immobilier social en France – Tendances à l’horizon 2013 – Analyse des performances financières – Panorama des forces en présence ».
Auteur de l’étude : Vincent Desruelles.
Voici quelques-uns des principaux enseignements de cette analyse de 130 pages :
La probabilité d’obtenir un logement social en France est d’environ 1 sur 5 en
moyenne. Malgré la progression du parc en 2012 (+1,7% à 4,8 millions de
logements), entre 1,2 et 1,5 million de ménages sont toujours dans l’attente
d’un logement social. Pour remédier à ce déficit chronique, le gouvernement
Ayrault ambitionne d’en construire 150 000 par an d’ici 2017. A cet effet, il a
relevé le plafond du livret A pour accroître le volume de prêts consentis par la
Caisse des dépôts, principal financeur du logement social. Il envisage
également la mise à disposition des terrains de l’Etat à des conditions
privilégiées. Un tel dispositif est pour l’instant suspendu à la signature des
décrets d’application et à la définition des modalités de transfert du foncier
vers les bailleurs sociaux.
Les solutions mises en place fin 2012 devraient commencer à porter leurs
fruits au cours de l’année 2013 et, plus vraisemblablement, en 2014. Selon les
experts de Xerfi, les mises en chantier de logements sociaux (97 000 unités
financées en 2012) devraient encore progresser cette année. Mais malgré
leur ampleur, ces mesures seront vraisemblablement insuffisantes pour
atteindre l’objectif ambitieux de 150 000 logements construits par an (+66%
par rapport à 2012).
Une équation financière difficile
L’équation financière des bailleurs sociaux reste en effet très fragile, le prix des
terrains représentant environ 20% du coût de la construction. Elle pourrait se
relâcher un peu avec le moindre coût de la charge foncière, mais les terrains
disponibles ne se situent pas tous en zone tendue, là où la part du foncier dans
les coûts est la plus importante.
Le chiffre d’affaires des bailleurs sociaux
unité : % des variations annuelles en valeur
Traitement et estimations Xerfi / Source : Xerfi modèle Mapsis
Avec un taux de résultat net de 9% du chiffre d’affaires, les performances
financières des bailleurs sociaux restent certes satisfaisantes, selon l’analyse
exclusive de Xerfi. Un niveau élevé qui s’explique pour l’essentiel par la
récurrence des revenus issus de la location. Mais l’effort à fournir pour la
construction neuve pèse lourdement sur le taux d’endettement des bailleurs
sociaux, proche de 200% en 2012. L’apport en fonds propres sera donc
toujours nécessaire, et représentera un frein au développement de nouvelles
opérations. C’est d’autant plus vrai que si les revenus des ventes de logements
ont augmenté (+5% en 2012), ceux-ci sont encore largement minoritaires.
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COMMUNIQUE DE PRESSE – 11 janvier 2013
Concilier deux objectifs contradictoires
Le rapport entre l’offre et la demande de logements sociaux (*)
Pour remplir leur objectif d’augmentation de la production, les bailleurs
sociaux doivent concilier deux objectifs a priori contradictoires : maîtrise des
coûts (+53% entre 2005 et 2011) et éco construction. Traditionnellement
moteur dans l’éco construction et la rénovation énergétique, le mouvement
HLM a en effet vocation à continuer d’endosser ce rôle pour impulser les
changements dans l’ensemble du secteur du bâtiment.
Ils explorent alors plusieurs pistes. Autorisée depuis 2009, la méthode de
« conception réalisation », qui permet d’associer très en amont le maître
d’œuvre et l’entreprise de construction sous l’égide du bailleur social, se
développe. Grâce à cette méthode, le groupe 3F a réduit ses coûts de 17%
dans deux opérations en région parisienne. La recherche de financements
innovants pour la rénovation énergétique (à l’image des opérations
emblématiques de Logirep et ICF Nord Est Alsace), la recherche
d’assouplissement des normes (comme l’accessibilité des bâtiments) ou
encore l’accompagnement des occupants (mis en œuvre par exemple par
l’OPH Valophis Habitat) font aussi partie des voies empruntées par les
opérateurs pour mener à bien leur double objectif.
Par ailleurs, des pistes de réflexion sur les marges d’amélioration ont été
lancées pour compléter les premières mesures gouvernementales mises en
place pour favoriser la construction de logements sociaux. Elles portent sur
l’allongement des prêts, des taux bonifiés, le financement par les certificats
d’économie d’énergie, la hausse des aides à la pierre, etc.
Source : Xerfi, d’après USH, SOeS et fédérations, données 2011
(*) Les données sur la demande de logements sociaux varient selon les sources. C’est pour cela que nous avons
choisi de présenter une fourchette, permettant d’appréhender les grandes masses en jeu sur la demande et l’offre
de logements sociaux. Il est à signaler qu’une réforme de la demande est entrée en vigueur en mars 2011. Elle
prévoit notamment la mise en place d’un fichier national des demandeurs, qui pourrait permettre à terme de
disposer de données fiables et uniformes sur le nombre de ménages en attente d’un logement social.
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COMMUNIQUE DE PRESSE – 11 janvier 2013
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