Densification et assainissement du parc immobilier existant

Densification et assainissement du parc
immobilier existant
Images et textes © Lignum
LIGNUM Economie suisse du bois
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La densification et l’assainissement du parc
immobilier existant
1. Pourquoi assainir et densifier?
1.1 Un territoire sous pression
De manière récurrente, la question de l’étalement urbain qui mite le territoire fait débat en Suisse.
Aucune loi n’a jusqu’ici réussi à freiner ce processus. Le territoire suisse est exigu et limité par un
relief tourmenté. Seule la région du Plateau présente les conditions idéales autant pour l’habitat que
pour l’agriculture et l’industrie. La pression est donc intense sur les terres agricoles et s’exprime par
un chiffre éloquent : chaque seconde 1 m2 de terre est «bétonné». L’image idyllique d’une Suisse
campagnarde aux paysages préservés est écornée et de plus en plus éloignée de la réalité. Des
transports performants ont drainé la population vers les campagnes et généré un pendularisme important. De plus, le modèle d’habitat dominant est celui de la villa individuelle ou du pavillon, très gourmand en terrain autant pour la construction elle-même que pour les infrastructures de transport. En
effet ces zones villas sont souvent peu reliées au réseau de transport public.
La consommation de terrain n’est pas uniquement le fait d’une démographie croissante, mais bien
plus d’un besoin accru en surface de logement par habitant. Egalement dû aux mutations sociologiques, avec un nombre croissant de ménages à 1 personne ou de divorces.
Il est donc nécessaire de repenser ce modèle de développement. Heureusement les mentalités évoluent et la nécessité de densifier les centres existants commencent à faire consensus. Pour densifier :
construire en hauteur, requalifier des friches urbaines en éco-quartiers, ou agrandir les bâtiments, soit
par extension horizontale, soit par surélévation.
L’assainissement avec extension et/ou surélévation est l’une des formes de réponse à conjuguer pour
parvenir à la densification du tissu bâti sans poursuivre l’étalement urbain.
Illustration 1:
En Suisse, la surface artificialisée augmente actuellement de 1m2/s dont environ 50% pour les infrastructures et les villas, ce qui correspond à une augmentation de plus de 4m2/habitant par an.
Illustration 2:
Le développement de quartiers de villas individuelles en périphérie basées sur l’usage de l’automobile est
très gourmand en terrain, conduit à un mitage du territoire et génère des déplacements pendulaires conséquents, sources de pollution et de dépense énergétique importante.
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1.2 Des précédents historiques
Toutes les villes médiévales, contraintes par les fortifications, se sont développées par surélévations
et extensions successives. En vieille ville de Berne, le processus de surélévation étalé sur plusieurs
siècles s’est déroulé de manière coordonnée sous la houlette des autorités et a généré un tissu bâti
harmonieux, consacré aujourd’hui par le classement de la vieille ville au Patrimoine mondial de
l’Unesco.
En adoptant récemment une loi éliminant les obstacles principaux aux surélévations à savoir des règlements contraignants, la ville de Genève fait office de pionnière, elle qui plusieurs fois par le passé a
choisi cette voie pour pouvoir accueillir des afflux massifs de réfugiés huguenots en provenance de
France.
Cette loi signifie le changement de statut des surélévations qui ont ainsi perdu leur caractère ponctuel
et dérogatoire pour devenir une piste de recomposition de quartiers urbains. Elle offre un potentiel de
1'350'000 m2 de surfaces supplémentaires équivalent à environ 11'000 logements. Cette mesure vise
à limiter les effets de la crise du logement que connaît la ville.
Illustration 3:
Traces des surélévations dans le quartier St-Gervais à Genève
1.3 Un moyen de limiter la consommation d’énergie
Parallèlement à cet étalement urbain, le constat est fait que nous consommons trop d’énergie, principalement pour le chauffage des bâtiments (près de 50%) et les transports(25%).
Les bâtiments présentent un important potentiel d’économie. Les réglementations ont heureusement
évolué et la consommation des bâtiments neufs a fortement diminué, illustré par le succès du label
Minergie.
Illustration 4:
Un parc immobilier vieillissant et gourmand en énergie
Mais le parc immobilier suisse est vieillissant et gourmand en énergie. Or le taux de rénovation est de
1% par an. A ce rythme, il faudra 100 ans pour assainir tout le parc. Il s’agit donc de convaincre les
propriétaires d’assainir leur bien. Des mesures d’assainissement ne leur profitent pas puisque les frais
de chauffage sont pris en charge par les locataires. Il existe bien des subventions étatiques mais qui
se révèlent limitées.
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L’extension et la surélévation sont des moyens incitatifs plus importants pour les propriétaires puisqu’elles permettent de rentabiliser une opération d’assainissement énergétique d’un bâtiment en offrant des espaces supplémentaires.
En résumé, l’extension et l’assainissement des bâtiments
• limite la consommation d’énergie en améliorant la rentabilité d’une opération d’assainissement
thermique
• limite la consommation de terrain, densifie les localités existantes et limite les déplacements
pendulaires
2. Pourquoi densifier et assainir en bois ?
Dans les projets de transformation et d’assainissement thermique, le bois s’impose souvent comme le
matériau le mieux adapté en structure. Il associe en effet plusieurs avantages objectifs que les autres
matériaux ne sont pas à même de réunir. En matière de transformation, la question du poids est prépondérante puisqu’on intervient sur un bâtiment existant. Le faible poids propre du bois, combiné à
ses excellentes capacités statiques, à un encombrement restreint et à de bonnes capacités thermiques, en font le matériau idéal pour réaliser des transformations. De plus, les différents systèmes
constructifs disponibles sur le marché, autorisent une rapidité exceptionnelle dans la mise en œuvre
d’éléments qui peuvent être entièrement préfabriqués.
2.1 Un poids propre incomparable
Illustration 5:
Comparaison des poids propres d’éléments de parois en bois et en béton. Avec environ 50% de vide, les parois en
bois sont encore plus légères que ne le laisse penser la comparaison des masses volumiques
2.2 Un encombrement restreint
Illustration 6:
Dans une construction en bois, l’isolation est placée entre les éléments de la structure, ce qui permet un gain de
place important. Pour une surélévation où le gabarit est imposé, ce facteur
revêt une importance capitale.
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2.3 Un temps de montage court grâce à la préfabrication
Illustration 7:
La préfabrication permet de limiter le temps de montage. Cet avantage est prépondérant particulièrement
en situation urbaine et lorsqu’on intervient sur un immeuble occupé, comme c’est le cas dans cet immeuble
situé sur une artère fréquentée au centre de Liège . Architecte : Rudolph Stassen, Liège
2.4 Un matériau respectueux de l’environnement
Le bois est une matière première naturelle renouvelable grâce à une gestion durable des ressources
forestières. De plus, elle est disponible en grande quantité dans l’ensemble des pays européens.
C’est le matériau de construction de choix pour limiter les émissions de gaz à effet de serre. En effet,
grâce à la photosynthèse, les arbres absorbent durant leur croissance de grandes quantités de
dioxyde de carbone atmosphérique (CO2) pour produire la matière ligneuse en fixant le carbone (C) et
en libérant de l’oxygène (O).
L’emploi dans la construction des arbres récoltés à maturité fournit le moyen de fixer durablement un
volume important de carbone. Pour 1m3 de bois mis en œuvre, c’est une tonne de CO2 qui est éliminée. De plus, le bois pousse avec l’unique énergie du soleil, alors que la production des autres matériaux de construction est beaucoup plus gourmande en énergie.
Illustration 8:
La production de vois absorbe le CO2 alors que la production d'autres matériaux de construction est source
d'émissions importantes de CO2
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3. Des exemples construits variés
Si les premières extensions d’immeubles obtenues par des surélévations sont intervenues en plein
centre des villes connues pour la rareté et la cherté du foncier disponible, de nombreuses réalisations
mettent en évidence le potentiel des quartiers périphériques. Les immeubles de logements collectifs,
construits en nombre à la sortie de la guerre, offrent des opportunités importantes. Mais les possibilités sont également nombreuses dans les quartiers de maisons individuelles. Une évolution des règlements d’urbanisme ouvrant la possibilité d’une densification, encourage la transformation de villas
en petits collectifs, ce qui contribue au renforcement et à la diversification de l’offre de logements. La
densification et l’assainissement ne concerne pas exclusivement les immeubles d’habitation, mais elle
peut s’appliquer à tous les types de bâtiments et à tous les usages. Elle peut répondre aux besoins de
développement d’une entreprise ou donner le moyen d’introduire une mixité des fonctions dans un
même édifice, en associant la création de logements à des fonctions tertiaires.
3.1 Maisons individuelles
Illustration 9:
Les maisons individuelles ne répondant plus du tout aux standards actuels de confort et d’esthétique, mais
bénéficiant d’une très bonne situation, sont légion. Cet exemple a permis à un couple d’architectes de
conjuguer vie privée et vie professionnelle sous le même toit au centre de Lausanne.
Surélévation d’une villa des années 40 à Lausanne. Architectes : Jacqueline Pittet et Blais Tardin , Lausanne
3.2 Immeubles d’habitation
Illustration 10:
Souvent, les petits locatifs des années 40-60 ne répondent plus aux standards de confort actuels (sanitaires, cuisine, dimensions du séjour). L’assainissement complet est onéreux, mais peut s’avérer être un
investissement intéressant si, par une surélévation, on profite d’augmenter les surfaces habitables (surélévation et agrandissement en bois).
Surélévation à Zürich. Architecte : Beat Kämpfen, Zürich
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3.3 Bâtiments administratifs
Illustration 11:
Les friches industrielles peuvent être transformées à la faveur d’un changement d’affectation en surfaces
administratives offrant un cadre de travail stimulant
Surélévation „Supertanker“ à Zürich. Architecte : Stücheli Architekten, Zürich
3.4 Bâtiments artisanaux
Illustration 12 :
Un bâtiment artisanal offre des conditions idéales pour créer des lofts répondant aux nouvelles formes
d’habitats qui plaisent particulièrement aux jeunes.
Surélévation en bois à Aarau. Architecte : bkf architektur ag, Zürich
Plus d'informations:
surélévations en bois
Markus Mooser, Marc Forestier, Mélanie Pittet-Baschung; PPUR, Lausanne
2011, 193 pages en couleur, illustré par de nombreuses figures et photographies, 23 x 29 cm,
broché
Peut être commandé sous www.lignum.ch/fr/shop/livres/architecture
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