COURS PROMOTION IMMOBILIERE MASTER 1 mercredi 26 mars

COURS
PROMOTION IMMOBILIERE
MASTER 1
mercredi 14 mars 2012
www.nigelatkins.net
INSTITUT D URBANISME ET D AMENAGEMENT
UNIVERSITE PARIS IV – LA SORBONNE
Programme
• 21 mars
• 28 mars – Matthieu Beaugrard / B&B Hotels
• 04 avril – AMIF. Pas de cours
Conférence mercredi soir Antoine Grumbach
Seine Métropole www.antoinegrumbach.com
• 11 avril – Denis de Ronsseray / Directeur Régional Arcade
Immobilier de l’Entreprise
Les entreprises sont confrontées pour les besoins de leur
développement à une nécessité impérieuse :
« loger » leurs activités
Quelles locaux choisir ?
Où s’implanter ?
Faire construire ?
Louer ?
Immobilier de l’Entreprise
La région Ile de France –Paris inclus, possédait en 2011 le parc
immobilier tertiaire le plus important d’Europe avec 52,7 millions de
m2 de bureaux (Londres 39 millions m2).
Chiffres clé:
Taux de vacance en 2011 = 7 %
Volumes de transactions en 2011 = 2,2 millions m2
Parc de bureaux entre 2010 et 2011 = + 3%
Agréement Promoteur
Autorisation à toute construction de bureaux
Mise en chantier de bureaux en Ile de France 2011:
1,2 million m2
Un actif immobilier est un actif mobilisateur de fonds propres.
Les investisseurs sont essentiellement les institutionnels
ou des fonds d’investissement.
Les investissements sont évalués au regard des revenus locatifs et
des valeurs de revente.
Centres commerciaux
56 millions m2
617 centres commerciaux
Période de croissance 1973-1978 : 74%
Hypermarchés
7,6 millions m2
1332 établissements
Source: CNCC
Définitions
• Agrément :
Objet d’une procédure administrative, uniquement valable en île de
France, lancée à l’initiative de l’acquéreur ou du promoteurconstructeur d’un immeuble destiné à un usage professionnel ; une
fois obtenu, l’agrément pourra être utilisé à des fins administratives
ou commerciales.
• Valeur vénale :
Montant souvent retenu par l’Administration pour définir la valeur
d’un bien immobilier compte tenu des prix pratiqués habituellement.
Valeur de marché.
• Taux de vacance :
Rapport entre le stock vacant immédiatement disponible et le parc
total de logements.
FEDERAL – Bureaux à St Germain en Laye
Valeur d’un immeuble de bureaux
FEDERAL SA
Siège : Place Royale St Germain en Laye
Propriétaire : Crédit Agricole Immobilier
Valeur locative : 18 € m² par mois
hors charges (17% du loyer)
Surface totale à louer : 2 000 m²
Valeur annuelle de loyer : 2 000 m2 x 18 € x 12
= 432.000 €
Taux de vacance : 10%
Donc Loyer estimé : 90% de 432.000 € = 388.800 €
Valeur d’un immeuble de bureaux
Rentabilité : 7% par an en revenu
Calcul sur la valeur d’un immeuble
Le loyer annuel est égal à 7% de la valeur de l’immeuble
On dit que le rendement locatif est de 7 %.
Valeur loyer par an : 388.800 € = 7% valeur du bien
Donc Valeur du bien = 5.554.285 €
7% de 5.554.285 € = 388.800 €
Sociétés commerciales
• SARL - Société à responsabilité limitée
• SA - Société Anonyme
• SAS - Sociétés par actions simplifiée
• SCI - Société Civile Immobilière
SCCV - Société Civile Immobilière de Construction et de vente
SARL – Société à responsabilité limitée
La SARL est la forme de société la plus répandue en France. Elle
s’adapte à de nombreuses activités et situations. Elle est surtout
appréciée car elle limite la responsabilité des associés à leurs
apports. Ce type de société convient aux entreprises ayant un bon
potentiel de développement et de croissance. Il convient aux
commerçants, aux artisans et aux industriels qui ont besoin
d’investir dans des stocks et du matériel. C’est une structure
juridique également bien adaptée aux entreprises de services et à
toutes celles qui ont l’intention d’embaucher.
SA – Société anonyme
La société anonyme, caractérisée par des règles de fonctionnement
complexes, rassemble des personnes qui ne se connaissent pas
forcément et dont la motivation est fondée sur les capitaux qu’elles
ont investis dans l’entreprise. C’est une forme juridique qui concerne
les projets d’envergure. Il faut au moins 7 associés pour créer une
SA et disposer d’un capital de 37 000 euros. La direction de la
société est assurée par un conseil d’administration comprenant 3 à
18 membres, tous actionnaires, qui déterminent les orientations de
l’entreprise et veillent à leur mise en œuvre.
SAS – Société par actions simplifiée
La SAS, structure, dont le capital minimum est de 37 000 euros et
qui comprend au minimum un associé, se caractérise par une
grande souplesse puisque les associés sont libres de définir les
règles de fonctionnement de l’entreprise.
La SAS convient aux projets innovants ou d’envergure nécessitant
des capitaux et de la crédibilité.
SCI – Société Civile Immobilière
La SCI est définie par l’article 1832 du Code Civil comme un contrat
et sa création doit donc obligatoirement faire l’objet d’un écrit dans
lequel les parties, physiquement capables, ont donné leur
consentement. Ne peuvent donc s’engager dans une SCI que les
personnes ayant la capacité de le faire, autrement dit les majeurs,
les majeurs en curatelle ou en tutelle assistés de leur curateur ou de
leur tuteur, les majeurs sous sauvegarde de justice, les mineurs
émancipés et enfin les mineurs non émancipés aidés de leur
administrateur légal ou de leur tuteur après autorisation du juge des
tutelles.
SCCV : Société Civile immobilière de Construction et Vente
Kbis
Document officiel attestant de l’existence juridique d’une entreprise
délivré par le greffe du tribunal de commerce.
Le créateur (ou n’importe qui d’autre) peut l’obtenir quelques jours
après l’immatriculation de sa société.
Les règles en matière d’urbanisme
1 - Les Schémas Régionaux
2 - Le Schéma de Cohérence Territoriale - le SCOT
3 - Le Plan Local d’Urbanisme - PLU
4 – Les Zones d’Aménagements Concertées - ZAC
Les schémas régionaux
Exemple de schéma régional :
Le SDRIF : Schéma Directeur Régional d’Ile-de-France
www.sdrif.com
PARIS REGION
Economic Development Agency
www.paris-region.com
Les schémas régionaux
• Le Schéma Directeur se compose de 3 ensembles de documents :
-
Le rapport : met en valeur les défis et les orientations du schéma
ainsi que les modalités de mise en œuvre
-
Les cartes : indiquent les destinations générales des différentes
parties du territoire francilien
-
L’évaluation environnementale : nouvelle partie née d’une
directive européenne transposée dans le droit français, consistant
en la réalisation d’un rapport d’état initial de l’environnement. Il doit
expliquer aussi les mesures prises pour aménager l’espace en
prenant en compte les paramètres environnementaux.
Les schémas régionaux
Les notions qui prévalent dans le SDRIF 2007 par rapport à celui de
1994 :
-
La gouvernance territoriale : l’implication de tous les acteurs
(politiques, techniques, citoyens économiques…) dans la mise en
place du projet
-
La subsidiarité et la responsabilité locale
Le schéma comporte un projet de carte générale de destination
du territoire (CGDT) opposable aux SCOT et au PLU.
L’intercommunalité en chiffres
• L’intercommunalité implique 91,7% des 36 782 communes
françaises et regroupe 86,7% de la population
• L’Hexagone compte 2 583 établissements intercommunaux à
fiscalité propre
• 14 communautés urbaines regroupant 6,2 millions d’habitants
• 171 communautés d’agglomération (21,9 millions d’habitants)
• 2 393 communautés de communes (26,5 millions d’habitants)
Le SCOT
Le SCOT fixe sur un périmètre de 15 km autour d’une
agglomération, les orientations générales de l’aménagement de
l’espace, en particulier de l’équilibre à maintenir entre zones à
urbaniser et zones naturelles, agricoles ou forestières, ainsi que les
objectifs en matière d’équilibre de l’habitation, de mixité sociale, de
transports en commun ou encore d’équipements commerciaux et
économiques.
Les SCOT doivent contenir un projet d’Aménagement et de
Développement Durable (PADD) qui fixe les objectifs de politique
publique d’urbanisme quant au développement économique, à
l’habitat, aux loisirs, au stationnement de véhicules, au déplacement
des marchandises et des personnes ou à la régulation du trafic
automobile.
La référence est le SCOT de Strasbourg
www.scoters.org/le_scot.asp
Le P.L.U
• Le PLU est un document local d’urbanisme qui :
- définit la politique locale d’aménagement d’une commune,
- réglemente l’occupation des sols de celle-ci
C’est à la mairie qu’il faut s’adresser pour toute demande le
concernant.
Il délimite quatre types de zones : urbaine, à urbaniser, naturelle,
agricole et forestière
Contenu du PLU
• Le PLU est le document de base en matière d’urbanisme. Il contient
lui-même quatre types de documents fort intéressants :
- Un rapport de présentation (article R 123-2 du Code de l’urbanisme)
qui dresse un état des lieux sous forme d’inventaire communal, qui
analyse les perspectives d’évolution démographique et socioéconomique ainsi que les objectifs communaux.
- Un projet d’aménagement et de développement durable (PADD)
qui impose aux communes d’expliciter leurs projets urbains ;
- Un règlement assorti d’un document graphique : le règlement
comporte d’une part une répartition du territoire communal par zones
(zones urbaines ZU, zones à urbaniser ZAU, zones agricoles ZA et
zones naturelles et forestières ZN) et, d’autre part, prévoit des règles
applicables à l’intérieur de chacune de ces zones. Annexé au
règlement, le document graphique ou plan de zonage partage le
territoire communal en zones distinctes ;
- Des annexes informatives qui présentent les servitudes d’utilité
publique, la liste des emplacements réservés pour les équipements
publics, les plans et les caractéristiques des réseaux d’eau,
d’assainissement, de collecte et de tri des déchets et ordures
ménagères, la liste des opérations déclarées d’utilité publique et enfin
l’inventaire des lotissements dont les règles d’urbanisme ont été
maintenues au-delà de 10 ans sur demande des colotis.
ZAC – les Zones d’Aménagement Concertées
Définition
Les ZAC sont définies à l’article L 311-1 du Code de l’Urbanisme.
Ce sont des opérations publiques d’aménagement qui concernent
les collectivités territoriales (Etat, régions, départements,
communes) et certains établissement, ports autonomes, offices
HLM, Chambres de commerce et d’industrie). Les ZAC sont
responsables de la réalisation de l’aménagement et de l’équipement
des terrains, c’est-à-dire des infrastructures des terrains telles que
les dessertes, les voies de communication, l’installation de réseaux.
La loi SRU permet de créer des ZAC dans n’importe quelle zone
couverte par le PLU.
Le permis de construire
Définition :
Le permis de construire est l’autorisation donnée par
l’administration, au vu des règles d’urbanisme, d’édifier des
constructions nouvelles ou de modifier des constructions existantes.
Le permis de construire a un caractère d’ordre public :
Il relève du pouvoir de police administrative du maire. Ainsi, toute la
législation le concernant est obligatoire. Ni les administrés, ni
l’administration, ni le juge ne peuvent y déroger.
Le permis de construire a un caractère réel :
Délivré en considération du terrain et non en considération de la
personne bénéficiaire du permis, le permis de construire est attaché
au terrain et non à la personne.
Par conséquent, en cas de vente du terrain, le permis de construire
sera transféré à l’acquéreur en même temps que le terrain luimême. Après avoir déclaré à la commune le transfert de permis à
son profit, l’acquéreur, c’est-à-dire le nouveau propriétaire, pourra
ainsi construire.
Le permis de construire
• Quelles sont les règles à respecter pour obtenir un permis de
construire ?
Avant de délivrer un permis de construire, l’administration vérifie que
le projet respecte les règles suivantes :
- Les règles d’urbanisme
- Les règles sanitaires
- Les règles spéciales de construction liées à la sécurité
En revanche, l’administration ne vérifie pas que le projet respecte les
règles suivantes :
- Les règles générales de construction
- Les règles de droit privé
www.nouveaupermisdeconstruire.gouv.fr
Les principales réglementations d’urbanisme
spécifiques à certaines zones
• Les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et
paysager (ZPPAUP)
• Les plans de prévention des risques technologiques (PPRT)
• Les plans de prévention des risques naturels (PPRN)
• Les plans d’exposition du bruit (PEB)
• Les prescriptions archéologiques
Comment mettre au point un projet de permis de
construire ?
1. Obtenir de l’administration un certificat d’Urbanisme.
Le certificat d’urbanisme est un document administratif informatif. Il
renseigne sur les règles d’occupation des sols applicables au
terrain concerné.
2. Constituer un dossier de demande de permis de construire
La demande se fait sur un formulaire dans une DDE
ou sur internet (www.equipement.gouv.fr)
La demande doit être accompagnée d’un dossier qui comprend
principalement des plans :
- Le plan de situation du terrain
- Le plan de masse des constructions à édifier ou à modifier, des
travaux extérieurs à celles-ci et des plantations maintenues,
supprimées ou crées
- Les plans des façades
Comment les tiers sont-ils informés de la
délivrance du permis de construire ?
•
Par un affichage sur le terrain effectué par le demandeur et un
affichage en mairie effectué par le maire :
1.
En tant que bénéficiaire du permis de construire, le demandeur
doit procéder à l’affichage du permis de construire sur le terrain.
2.
L’affichage du permis est également effectué par le maire en
mairie.
MAGNY-LE-HONGRE
Val d’Europe
Marne-La-Vallée (77)
Aménageur : EPA Marne
Maître d’ouvrage délégué : FEDERAL SA
Maître d’ouvrage : SCCV Domaine de Magny
Maître d’oeuvre : Architecte ASAA
Rueil Malmaison
Magny-Le-Hongre
Magny-Le-Hongre
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