Appel à projet - Ville de Saint Jean de Braye

Transcription

VILLE DE SAINT JEAN DE BRAYE
----------------------------------Mairie CS 9009
45 801 SAINT JEAN DE BRAYE
RECHERCHE DU FUTUR INVESTISSEUR ET EXPLOITANT POUR UN PROJET
D’HOTELLERIE-RESTAURATION
DANS LE CADRE DU PROJET MIRAMION
A SAINT-JEAN DE BRAYE (45800)
APPEL A PROJET
Cahier des charges
Date et heure limites de réception des offres de projet
30 SEPTEMBRE 2016 à 16h00
Appel à projet ville de Saint - Jean de Braye – cahier des charges – 28 Avril 2016
1
Le propriétaire :
Ville de Saint-Jean de Braye
43 Rue de la Mairie
CS 90009
45800 SAINT-JEAN DE BRAYE
Site internet : http://www.saintjeandebraye.fr
CORRESPONDANTS AUPRES DESQUELS DES INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES PEUVENT
ÊTRE OBTENUES
Référent dossier :
Correspondants : M. POIGNANT – Service Vie Économique et Emploi
Téléphone : 02.38.52.41.74
Courriel : [email protected]
Pour tout renseignement foncier et urbain :
Correspondant : Mme. CRAMPETTE – Direction Aménagement et Cadre de Vie
Téléphone : 02.38.52.40.36
Ou
Cabinet HEADLIGHT CONSULTING
M. PROUST
Tél : 01 60 42 71 71
Les demandes de renseignements d’ordre administratif ou technique devront être formulées
par écrit (courrier ou courriel) à l’exclusion de tout autre moyen, notamment téléphonique.
1- OBJET DE LA CONSULTATION
En 2014, la ville a fait l'acquisition du domaine de Miramion, qui s'étend sur 61 789 m2 et au
sein duquel se trouve une maison de maître d'une surface de 712 m², répartie sur trois
niveaux (R+1+C), auxquels s'ajoute une cave. Propriétaire du site, la commune réfléchit à
l’opportunité d’implanter 3 activités :
- Un parc dit « extraordinaire » qui accueillera une activité touristique, culturelle et de
loisirs. Cette activité est en cours de définition (désignation d'un bureau d'étude pour
définir le modèle économique et juridique de ce jardin). Néanmoins, ce parc
hébergera les associations en lien avec l'activité horticole comme le Conservatoire
National du Chrysanthème (CNC).
- Un parc public d'environ 5 000 m².
- Un établissement de type hôtel-restaurant.
L’objet de l’appel à projet concerne l'établissement d’hôtellerie-restauration intégrant la
bâtisse « Miramion » et une possibilité d’extension sur le foncier attenant afin de répondre à
2
l'agrandissement du bâti existant et aux besoins de stationnements et de fonctionnement du
projet (livraisons, employés...).
Ce programme proposant hébergement, restauration, séminaires doit être complété d'un
pôle bien-être, élément différenciateur de la concurrence locale. En effet, une étude de
faisabilité établie en 2015 a fait ressortir ce potentiel. Néanmoins, le porteur de projet est
libre de compléter toutes propositions d'activités qui lui semblent intéressantes d'exploiter.
La collectivité est disposée à vendre la maison de maître et un foncier attenant permettant la
réalisation du programme immobilier avec extension de l’existant. Le porteur de projet doit
faire une offre d'achat (bâtisse et foncier) selon la surface nécessaire à son projet (Cf.
paragraphe 4-II).
Il s’agit d’une consultation ouverte ciblant les opérateurs ayant une expérience reconnue sur
ce type d’opération et présentant une garantie solide quant à la gestion future de la
structure.
2- CONTEXTE
L’étude d’opportunité et de faisabilité réalisée par le cabinet Headlight pour la création d’un
établissement de type CHR (Café- Hôtel- Restaurant) au sein de la maison de maître a mis en
évidence les atouts suivants :
Le site dispose d’une situation géographique propice à l’implantation d’un projet hôtelier :
-
Une bâtisse de caractère au cœur du domaine de Miramion dans un site d’exception,
dans un parc proche du centre-ville de Saint-Jean de Braye et permettant une
extension de l’immeuble existant.
-
A proximité de nombreuses entreprises de différentes tailles dont de grands groupes
implantés au sein du Parc Technologique Orléans-Charbonnière et du Parc d’activités
Chateliers-Archimède. Ce sont 1 200 entreprises réparties en trois zones d’activité et
sept pôles commerciaux avec plus de 8 300 salariés auxquels s’ajoutent les emplois
publics.
-
Une accessibilité routière privilégiée avec son accès direct depuis la tangentielle (RN
60) menant à l’autoroute A10.
-
Un accès ferroviaire favorable avec ses liaisons quotidiennes et régulières avec Paris.
De plus, le site bénéficie d’un accès direct à la gare, au centre-ville d’Orléans et à la
Loire grâce à la liaison quotidienne en Tramway. Par ailleurs, la Région envisage la
réouverture aux voyageurs de la ligne Orléans-Chateauneuf sur Loire en 2019. Une
halte est programmée en centre-ville de Saint-Jean de Braye au niveau du pôle
multimodal face au lycée Monod, l'un des principaux de l'agglomération orléanaise.
L’environnement économique de Saint-Jean de Braye constitue un atout de poids comme
son intégration au sein de la dynamique Communauté d’Agglomération d’Orléans :
3
-
Le Loiret et la Communauté d'Agglomération Orléans-Val de Loire comptent 7 filières
d’excellence. La filière la plus connue est la Cosmetic Valley avec « cosmétique,
pharmacie et hygiène ». Elle est particulièrement présente à Saint-Jean-de-Braye et à
proximité du projet d’hébergement.
-
De grands groupes sont implantés sur le territoire dont 4 des 11 plus grands se
situent à proximité du projet d’hébergement : Dior (1310 emplois), Crédit Agricole
(1333 emplois), Keolis (700 emplois), ONF (475 emplois).
La première zone d’emplois de l’agglomération Orléanaise constitue un atout majeur
pour l’activité d’hôtellerie, de restauration et de séminaires.
L’environnement touristique est également favorable à l’implantation d’un projet hôtelier :
-
Deux filières touristiques structurantes (le patrimoine touristique et la nature)
soulignent l’attractivité touristique d’Orléans. Le futur projet d’hébergement peut
notamment s’appuyer sur la filière nature à travers le cyclotourisme grâce à sa
localisation à proximité de la Loire. En effet, le parcours « Loire à Vélo » est emprunté
par plus de 800 000 cyclistes chaque année.
-
Le site d’implantation se situe au cœur du Val de Loire sur le périmètre inscrit au
patrimoine mondial de l’UNESCO. Par ailleurs, Orléans est la porte d’entrée des
châteaux de la Loire.
Focus sur l’offre hôtelière :
-
La ville de Saint-Jean de Braye propose une offre plutôt qualitative mais assez limitée
sur le plan quantitatif. Les hôtels réalisent de bons scores en semaine et les
disponibilités sont rares sur cette période. Il n’existe pas à ce jour une hôtellerie de
caractère proposant une cuisine de type semi-gastronomique et des équipements
bien-être. Les établissements existants s’adressent donc prioritairement et de façon
classique à une clientèle affaires.
-
L’offre en hôtellerie sur la zone secondaire correspondant à «Orléans centre ville» et
« rocade nord Saran» est importante en nombre et plutôt qualitative. Cinq
établissements se démarquent par le cachet de leurs façades mais l’offre reste
néanmoins très standardisée et aucun établissement ne propose une cuisine semigastronomique ou gastronomique et de façon marginale une offre bien-être.
-
L’offre en restauration semi-gastronomique ou gastronomique est bien structurée
sur l’agglomération mais seulement deux restaurants sur les 10 référencés se situent
à Saint-Jean de Braye. Ces deux restaurants réalisent un chiffre d’affaires très
significatif et s’appuient sur une clientèle de proximité affaires ou familiale.
4
Approche des demandes potentielles :
-
Saint-Jean de Braye a une population aux revenus plus importants que la moyenne
française et du Loiret. 70,4% des habitants de cette ville paient un impôt sur le
revenu.
-
Le taux d’occupation dans les hôtels de l’agglomération d’Orléans est resté assez
stable entre 2011 et 2014. (60,1% en 2011, 61,5% en 2012, 60,2% en 2013 et 59% en
2014). Il est assez similaire à celui d’Orléans. Ces chiffres significatifs sont liés aux
bons résultats enregistrés en semaine mais qui restent beaucoup plus faibles le weekend. Une réelle opportunité existe donc pour faire venir la clientèle le week-end
grâce à un concept plus élaboré et une offre plus complète. De son côté, la
saisonnalité de la demande des hôtels de l’agglomération d’Orléans est assez peu
marquée.
-
La clientèle affaire est plus importante dans les hôtels de l’agglomération orléanaise,
au sein de la ville d’Orléans et dans le Loiret que dans d’autres territoires urbains en
France. Cette répartition confirme que l’agglomération orléanaise dispose d’un tissu
économique dynamique favorisant les nuitées affaires, les repas d’affaires et les
séminaires.
-
Les tendances de comportement des clientèles en hôtellerie permettent d’envisager
une opportunité de développement des « short breaks » avec le bien-être au cœur
du séjour.
-
D’après l’enquête réalisée par le cabinet HEADLIGHT auprès des entreprises, 83,3%
des entreprises ayant des besoins en nuitées hôtelières sont intéressées par
l’ouverture d’un futur hôtel à Saint-Jean-de-Braye. 100% des entreprises ayant
mentionné des besoins en hôtel 4* plébiscitent le projet. Ces sociétés recherchent
avant tout la proximité, le niveau de confort de l’établissement et elles ont souvent
des difficultés à réserver dans des hôtels de niveau 4*.
-
D’après l’enquête réalisée auprès de ces mêmes sociétés, 100% des entreprises ayant
des besoins en restauration sont intéressées par l’ouverture d’un nouveau restaurant.
Si cela concerne un restaurant semi-gastronomique, toutes les entreprises
interrogées se montrent intéressées par le projet et confirment leurs difficultés à
réserver dans les restaurants de la commune.
Il existe donc aujourd’hui une réelle opportunité pour l’implantation d’un projet hôtelier à
Saint-Jean de Braye.
Pour les candidats, l'étude d'opportunité du cabinet HEADLIGHT est disponible dans son
intégralité sur demande auprès du référent du dossier (Rémy Poignant : [email protected]).
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3- CONCEPT ET PROGRAMME ENVISAGE
Il est aujourd’hui envisagé un hôtel d'au moins 4 étoiles avec restaurant au sein de la maison
de maître qui pourra bénéficier d'une extension. Les conclusions de l'étude ont émis
l'hypothèse de répartition suivante :
• La maison de maître comprendrait un restaurant semi-gastronomique en rez-dechaussée et 16 chambres aux étages,
• L'extension pourrait accueillir trois salles de séminaire, un espace bien être (un Spa
novateur et un institut de soins) au rez-de-chaussée ainsi que 44 chambres aux
étages.
L’équipement bien-être permettrait à l’établissement de se différencier de l’offre existante
et d’attirer une clientèle court-séjour sur des périodes traditionnellement plus faibles (weekend, vacances scolaires).
Il est également préconisé de s’affilier à une enseigne reconnue et d’obtenir le label « accueil
vélo ».
Le candidat est libre de proposer un concept et un programme proposant des variantes par
rapport au programme envisagé.
4- INFORMATIONS GEOGRAPHIQUES, FONCIERES, JURIDIQUES ET
URBANISTIQUES
I.
SITUATION GEOGRAPHIQUE
La ville de Saint-Jean de Braye est une commune de l’est orléanais. Elle compte 20 021
habitants (population légale au 1er janvier 2015), ce qui en fait la quatrième ville de
l’Agglomération après Orléans, Fleury-les-Aubrais et Olivet.
Elle est rattachée sur le plan administratif à la Communauté d’Agglomération Orléans-Val de
Loire qui rassemble 22 communes soit 275 037 habitants.
II.
DESIGNATION CADASTRALE ET SUPERFICIE
L’hôtel est situé sur la parcelle n°284 BC 60 de la ville de Saint-Jean de Braye.
La maison de maître a une superficie totale de 712 m², répartie sur trois niveaux (R+1+C)
auxquels s'ajoute une cave. Au présent bâtiment, il est prévu également la vente d'une
surface foncière attenante à déterminer selon la forme du projet proposé. L'offre d'achat du
porteur de projet se fera sur cette base. Le prix définitif sera confirmé ou infirmé par
l'estimation du service des domaines lors des négociations.
Cf. plan de localisation et plan cadastral en annexe du présent document
6
III.
DOMINIALITE
La ville de Saint-Jean de Braye est propriétaire du domaine de Miramion et de la maison de
maître.
La propriété fera l'objet d’une promesse de vente à l'issue de l'offre d'achat du candidat
lauréat. Cette offre devra être confirmée ou infirmée par la saisie du service des domaines
qui estimera la valeur du bien selon l'assiette foncière nécessaire au projet. La promesse de
vente sera assortie de conditions suspensives :
• Permis de construire conforme au dossier présenté par le candidat dans l'appel à
projet,
• Dépôt du permis de construire dans le délai annoncé,
• Obtention du PC purgé de tout recours,
• Ce document sera assorti de clauses résolutoires, à définir avec le porteur de projet
sélectionné
IV.
JURIDIQUE
Le site est actuellement en zone N du PLU. Ce dernier est en cours de révision générale.
L'arrêt du PLU est proposé en conseil municipal du 29 avril 2016. Le site sera classé en zone
UB pour permettre la réalisation de cet établissement. (Annexe : Projet de PLU applicable sur
le site, en cours d'approbation).
5- MODALITE DE LA CONSULTATION ET DE REPONSE
I – MODALITE DE CONSULTATION
Le dossier de consultation est remis gratuitement à chaque candidat en un seul exemplaire.
Le dossier des candidats sera entièrement rédigé en langue française ainsi que les
documents de présentation associés. Tous les éléments financiers seront exprimés en euros
et hors taxes.
Cette consultation se déroule en deux phases :
-
Analyse des offres de projet,
Audition des porteurs de projets jugés recevables.
Les candidats doivent remettre leur offre de projet pour le 30 SEPTEMBRE 2016 à 16h00
Il est précisé qu’une visite des lieux sera organisée sur demande auprès de Monsieur
Poignant, Responsable du service Vie Économique et Emploi, Développement durable. Cette
visite est obligatoire.
Contact : adresse mail : [email protected]
Tel : 02 38 52 41 74
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II- COMPOSITION DE L'OFFRE DE PROJET
L’offre de projet des candidats comprendra les pièces suivantes :
(a) POUR LA CANDIDATURE
Une présentation du candidat comprenant au minimum :
•
•
•
•
Un référent unique en indiquant son nom, coordonnées et fonctions,
La composition détaillée de l’équipe : investisseur, gestionnaire (filiale, franchise),
membres du groupement en cas d’investisseurs multiples,
Présentation de l’activité de la société maître d’ouvrage
Bilan et compte de résultat prévisionnel sur trois ans
Déclaration sur l'honneur datée et signée par une personne ayant le pouvoir d’engager la
société attestant :
•
•
qu'il a satisfait à ses obligations fiscales et sociales,
qu’il n’est pas admis au redressement judiciaire, au sens de l'article L. 620-1 du code
de commerce, ou à une procédure équivalente régie par un droit étranger, sans
justifier d’une habilitation à poursuivre son activité pendant la durée prévisible
d'exécution du marché
Références et expérience en matière hôtelière et en restauration
Exposé des motivations du candidat au regard de l’intérêt porté au projet
Le présent cahier des charges signé par le candidat
(b) UNE PRESENTATION DU PROJET COMPRENANT :
Déclinaison du concept
-
le concept envisagé (type d’activités, complémentarité des activités proposées,
objectifs et cohérence du positionnement)
Il est demandé au candidat de viser un classement minimum de 4 étoiles ainsi qu’une
restauration de qualité gastronomique ou semi-gastronomique.
-
le niveau de standing des différents espaces et notamment le niveau de confort
des chambres, le type de restauration proposée
-
la stratégie marketing avec une réflexion concernant notamment l’affiliation à une
enseigne, le mode de promotion de l’établissement sur Internet, les liens
possibles avec les acteurs du tourisme locaux, la politique tarifaire pour
l’hébergement et pour le restaurant
8
-
la stratégie de commercialisation auprès de la clientèle affaires identifiée et
auprès de clientèles urbaines loisirs situées dans un rayon d’une à deux heures de
route
-
une présentation des clientèles visées, des potentialités et des contraintes du site
au regard de l’activité envisagée, et justifiant le niveau des recettes attendues
-
les principes de fonctionnement : périodes d’ouverture et de fermeture, horaires,
effectifs et type de postes créés, organisation de l’entreprise par pôle d’activité
(hébergement, restauration, séminaires, bien-être)
Le parti pris architectural, technique et environnemental :
-
une présentation des principes architecturaux, techniques et environnementaux
envisagés (aspect des façades, livraison, accueil clientèle...)
-
une évaluation des surfaces nécessaires à la réalisation du programme,
-
des croquis ou des esquisses d’intention à l’échelle 1/200 avec le plan de masse
envisagé. Une délimitation foncière sera proposée intégrant la surface nécessaire
pour la réalisation du ou des bâtiments supplémentaires, des surfaces privatives en
matière d’espaces verts et de parking
-
un phasage prévisionnel des travaux explicitant les délais de réalisation
-
toute remarque éventuelle sur le programme et les prescriptions mentionnés dans le
présent cahier des charges
-
tout élément d’appréciation permettant d’évaluer la qualité du projet : équipements,
matériaux, décoration, aménagement…
-
la qualité environnementale : matériaux utilisés, respect d’une démarche HQE,
aménagements paysagers… Le candidat proposera des solutions en matière
d’intégration au site et notamment en matière d’aménagement des places de
parking, de valorisation des espaces verts et de liaison avec le parc existant
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(c) DEFINITION DES CONDITIONS FINANCIERES
Le candidat développera sa stratégie sur le plan financier et concernant la gestion /
exploitation du futur établissement. Tous les chiffres devront être présentés en affichant
clairement le hors taxe (HT) et toutes taxes comprises (TTC).
Le montage financier et le mode d’exploitation
-
l’adéquation des moyens financiers au regard du projet proposé (niveau de fonds
propres, montant des emprunts)
-
une approche du coût prévisionnel des travaux d’aménagement de la bâtisse
Miramion et de construction du ou des nouveaux bâtiments, des travaux
d’aménagement et d’équipement des chambres, du restaurant et de la cuisine, des
autres centres de profit
-
le plan de financement incluant l’ensemble des investissements prévus et le prix
d'acquisition de la bâtisse Miramion et du foncier attenant. Cette offre de prix peut
faire l'objet de négociation mais devra être confirmée ou infirmée par le service des
domaines
-
un planning prévisionnel de déroulement du projet depuis l’achat du terrain jusqu’à la
réalisation et la mise en exploitation de l’établissement.
-
le mode de gestion de l’établissement (franchise ou filiale, statut du responsable…)
-
la faisabilité économique avec un prévisionnel d’exploitation sur 5 ans
(d) LIVRABLES
Les candidats doivent faire leur offre à minima sur document papier et sont libres de
présenter des supports supplémentaires jugés pertinents pour la compréhension du projet.
6- JUGEMENT DES OFFRES PRESENTEES
Les dossiers devront impérativement être complets. En cas de dossier incomplet, le candidat
sera invité à produire les pièces manquantes.
A la fin du délai de remise des offres, le jugement des dossiers sera établi par la ville de SaintJean de Braye et son Assistant à Maîtrise d’Ouvrage, qui dialogueront librement avec les
candidats dont ils jugeront les offres recevables. Les auditions des candidats se dérouleront
au cours du mois de Juillet 2016.
10
La ville de Saint-Jean de Braye se réserve la possibilité de retenir plusieurs d’entre eux dans
un premier temps, puis de procéder à la sélection définitive d’un lauréat dans un second
temps à travers une audition.
Chaque candidature sera étudiée selon les critères suivants :

L'expérience du candidat sur un concept approchant :
◦ Expérience en matière d’hébergement hôtelier
◦ Expérience en matière de restauration
◦ Expérience en matière de gestion

Éléments financiers:
◦ Surface financière et capacité d'investissement
◦ Faisabilité financière du projet
◦ Estimation des travaux pour le programme envisagé.
◦ Cohérence du prévisionnel d’exploitation
◦ Coût d’acquisition de la bâtisse Miramion et du foncier qui y sera attaché.

La qualité du mémoire technique :
◦ Qualité et intérêt du concept proposé
◦ Intégration du projet au parc de Miramion et ses liens avec les autres pôles
d'activités cités,
◦ Intégration de la démarche de développement durable (y compris les démarches
d'insertion et autres clauses développement durable)
◦ Thématique de l’établissement et positionnement
◦ Capacité de commercialisation et vision marketing
◦ Création d’emplois locaux (prévision)
Au cas où la ville de Saint-Jean de Braye serait amenée à ne pas donner suite à une
proposition, aucune indemnité ne pourra être réclamée par son auteur.
Les candidats dont l’offre n’aura pas été retenue par l’autorité responsable, en seront
informés par courrier. L’autorité responsable se réserve la possibilité de ne pas donner suite à
la consultation.
Pondérations pour le jugement des offres :
-
30% : Expérience en matière d’exploitation en restauration et en hôtellerie
35% : Capacités financières, montage financier et prévisionnel d’exploitation, coût
d’acquisition envisagé
35% : Déclinaison et qualité de présentation du concept, positionnement et ambition
du projet, stratégie marketing, programme architectural et environnemental.
11
7- DOCUMENTS MIS A DISPOSITION
Annexe 1 : Miramion Cadastre + PLU en cours de révision (actuellement projet arrêté en CM
du 29 avril)
Annexe 2 : Plan topo Général
Annexe 3 : DPE + Diagnostic Amiante + Gaz
Annexe 4 : Diagnostic Plomb
Annexe 5 : Projet « jardins de Miramion » – Note de cadrage 2015
Annexe 6 : Cahier des Charges « Jardins de Miramion » - Avril 2016
Annexe 7 : La plaquette de présentation du projet hôtelier
Annexe 8 à 18 : Les plans de la maison de maître
Annexe 19 : État des Risques Naturels et Technologiques
8- CONDITIONS D’ENVOI OU DE REMISE DES DOSSIERS
Les offres de projet (candidature et offre proprement dites) seront envoyées sous pli fermé
avec avis de réception postal ou remise contre récépissé à l’adresse suivante :
Ville de Saint Jean de Braye
43 Rue de la Mairie
CS 90009
45800 SAINT-JEAN DE BRAYE
L’offre portera la mention la mention « recherche du futur investisseur et exploitant pour
un projet d’hôtellerie-restauration dans le cadre du projet Miramion ». NE PAS OUVRIR
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Appel à projet - Ville de Saint Jean de Braye

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