Activité des organismes contrôlés directement et

Activité des organismes contrôlés
directement et indirectement par les CIL
Note de synthèse
Mai 2012
A partir d’un échantillon de 15 CIL, l’ANPEEC a mandaté une étude sur l’activité des
1
participations des collecteurs bénéficiant des ressources de la PEEC afin de disposer d’un
état des lieux fonctionnel des entités contrôlées directement et indirectement par les CIL et
ce afin :
-
d'établir une cartographie des participations ;
-
d’étudier les modalités de contrôle des participations ;
-
d’évaluer la cohérence entre les activités exercées par les participations et l’objet
social des CIL.
Les analyses sont issues du (re)traitement des bases de données dont dispose l’ANPEEC,
actualisées par une requête spécifique auprès des CIL et par un entretien de validation avec la
Direction Générale de chacun des 15 CIL (entre fin juillet et début novembre 2011).
L’échantillon concerne 505 participations, qui représentent près de 2 Mds€ de chiffre d’affaires et
126 000 logements. En moyenne, chaque CIL gère une cinquantaine de filiales avec un chiffre
d’affaires de près de 500 M€ et des capitaux investis de l’ordre de 130 M€.
Selon,
la PEEC 2009 collectée (en M€)
CA total 2010 des participations (M€)
435
154
18
471
234
18 61
SOLENDI (174)
48
CILGERE (170)
419
222
753
ASTRIA (197)
263
313
476
196
26
203
4 4
46 2 44
45 2313
69
59 11
54 3618
135
24 24
348
335
13
92
Moyenne : 213 M€
31
30
70
UNICIL (48)
22
37
23 15
VILOGIA ENTREPRISES (45)
24
24
CILSO (31)
26
27
CIL ATLANTIQUE (30)
20
CIL LOGEO (30)
122
35
35
21
20
12
3
48 21 23
INICIAL (28)
5 6
86
ACLPME (16)
3 3
7
49
6 6
PLURIAL ENTREPRISES (55)
GROUPE CILEO (50)
64
60
GIC (148)
ALIANCE (76)
397
392
104
101
AMALLIA (133)
74
179 35
Coût d’acquisition(1) (M€)
Légende
Majoritaire
Minoritaire entre 20% et 50%
Minoritaire < 20%
Moyenne : 61 M€
Tableau 1 - Chiffre d’affaires 2010 et coût d’acquisition des participations
Source : Enquête RISE, sept/oct 2011
(1) Le coût d'acquisition est déterminé « du point de vue collecteur » selon la règle de calcul suivante :
coût d'acquisition = coût d'acquisition total x Quotité de contrôle.
Sur un périmètre restreint, excluant les SA d’HLM qui sont le pivot du 1% logement et les sousfiliales minoritaires qui sont particulièrement mal connues, il existe des lacunes importantes dans la
connaissance précise de l’ensemble des filiales et participations.
En effet, pour les données financières, l’enquête auprès des CIL a constaté un taux de disponibilité
de 55% et pour les données d’activité un taux de disponibilité de 40%.
 Les CIL semblent très inégalement dotés d’outils de reporting, garantissant une
connaissance précise et fiable de l’activité de leurs participations, sans préjuger si cela
résulte d’un défaut des systèmes d’information ou d’une surcharge de travail des équipes
dans un contexte de réorganisation accélérée.
1
Les collecteurs ont la faculté d’investir en capital dans des sociétés dont l'objet social est défini réglementairement.
2
Multiplication des prises de participation et réorganisations ont complexifié l’architecture juridique
des CIL, ce qui nuit à leur lisibilité fonctionnelle et stratégique ("superposition" de filiales, entités
en doublon,…).
Près de 60% des participations sont aujourd’hui détenues en direct.
Mais 40% d’entre elles sont détenues selon des modes indirects ou directs-indirects, ce qui
mécaniquement augmente les tâches de gestion et contribue à la dilution du contrôle des risques.
En % du nombre
de participations
100%
8%
9%
14%
17%
90%
20%
23%
31%
9%
16%
11%
80%
25%
31%
41%
32%
41%
48%
13%
50%
57%
70%
3%
20%
9%
73%
10%
60%
11%
50%
17%
11%
8%
82%
40%
75%
80%
76%
14%
70%
66%
30%
59%
58 %
58%
4%
48%
42%
41%
41%
20%
75%
29%
23%
10%
0%
ASTRIA
SOLENDI
CILGERE
GIC
AMALLIA
ALIANCE
PLURIAL
ENTREPRISES
GROUPE
CILEO
UNICIL
VILOGIA
ENTREPRISES
CILSO
CIL
ATLANTIQUE
CIL LOGEO
INICIAL
ACLPME
TOTAL
Légende
Détention Indirecte
Détention Directe / Indirecte
Détention Directe
Source : Enquête RISE, sept/oct 2011
Tableau 2 - Modes de détention des participations
 Il existe un vrai risque de dispersion des ressources qui concerne la gouvernance
stricto sensu. Il est lié à la capacité pour les administrateurs et les gestionnaires,
représentants des CIL, d’exercer un contrôle réel et approfondi sur l’ensemble des
participations dont ils ont la charge.
De fait, même si la plupart des CIL ont entrepris des efforts de rationalisation, les
organigrammes ne font pas apparaître pour l’ensemble de leurs participations de logique claire
d’activité, de périmètres unifiés de gestion et de gouvernance ordonnée.
La coexistence de multiples participations relevant de différents statuts et obligations juridiques,
dépendant de nombreux partenaires, majoritaires ou minoritaires, mêlant détention directe,
indirecte voire directe-indirecte entraîne une très forte complexité de gestion.
3
 La complexité des organigrammes peut susciter des questionnements quant au risque
de diversification trop étendue des activités. Ce risque, bien réel dans toute entreprise
multi-métiers, doit être relativisé.
En effet :
Dans le cadre d’une économie du logement règlementée leur assignant sept missions, les CIL sont
nécessairement multi-activités. Il en résulte une diversité des métiers en ligne avec la diversité des
missions.
Missions
Métiers
Location
de logements
-
Location de logements
Construction et location de logements
Administration d'immeubles et autres biens
Aide à l’accession
-
Construction de logements
Crédit immobilier
Conseil en financement
PASS FONCIER
Construction de maisons individuelles
Aide à la vente de logements
Agences immobilières
Aménagement foncier
Portage foncier
Aide à la mobilité
-
Service d'aide à la mobilité
SOFAL
Aide à la mobilité professionnelle sur les grands chantiers
Aide à la location
-
Agences immobilières
Gestion de logements pour le compte de tiers
Gestion de biens / syndic
Recherche de terrains
Aide indirecte
à la construction /
acquisition /
rénovation
-
Prêt
Construction pour investisseur institutionnel
Aide aux salariés
en difficulté
-
Accompagnement des salariés en difficulté
Aide sur quittance
Gestion de logements pour le compte de tiers
Aide aux bailleurs
-
Prêt
Perçu comme
Hors missions
-
Administration d'immeubles et autres biens
Assistance à la maîtrise d'ouvrage
Gestion de biens / syndic
Portage foncier
Achat de terrain / lotissements
Marchand de biens
Aide à la vente de logements
Aménagement urbain
Gestion de prêt immobilier pour compte de tiers
Courtage en assurance
Intermédiation bancaire
Entité de défaisance
Personnel de chantier
Gestion d'établissements médico-sociaux
Tableau 3 - Missions et métiers des CIL
4
Sous la réserve forte de l’importance de la part du chiffre d’affaire non renseignée, l’activité des
CIL paraît concentrée sur trois missions principales. Les quatre autres missions semblent très
marginales.
Missions principales
Missions
CA total 2010 (1) (2)
Aide à
l’accession
Location de
logements
562
527
Missions complémentaires
Aide à la
mobilité
Aide à la
location
19
Aide indirecte
à la construction
/ acquisition /
rénovation
12
Aide aux
salariés en
difficulté
8
1
Aide aux
bailleurs
" Hors
Non
Missions" renseigné
47
1
(en M€)
741
(en % du CA total 2010)
48%
45%
2%
1%
1%
0,1%
RN cumulé 2010 (1) (3)
(en M€)
Taux de profitabilité (RN/CA)
16
2,9%
87
16 %
0,6
2,9%
0,2
1,4 %
0,3
3,6 %
- 0,002
- 0,2 %
Capitaux propres 2010 (1) (4)
(en M€)
(en % des capitaux propres)
818
34%
1 169
48%
24
1%
8
0,3%
11
0,4%
coût d'acquisition
(en M€)
(en % du coût d'acquisition)
100
12%
459
56%
21
3%
5
1%
Nombre de participations
par Mission (5)
(en % du nombre de
participations)
124
31%
173
45%
23
6%
14
4%
Total
(hors non
renseigné)
0,04%
1 176
4%
- 0,008
-1,5%
13
27 %
117
10 %
0,2
0,01%
0,2
0,01%
397
16%
2 428
13
1%
0,2
0,02%
0
0%
233
28%
827
3
1%
3
1%
1
0,3%
52
13%
169
393
soit 336 participations
(hors doublons)
Tableau 4 - Répartition des missions
Source : Enquête RISE, sept/oct 2011
(1)
Pour les participations relevant de plusieurs Missions, les données de CA, de RN et capitaux propres sont ventilées de manière égale entre chaque Mission.
(2)
Données de CA 2010 renseignées sur 79% du périmètre.
(3)
Données de RN 2010 renseignées sur 88% du périmètre.
(4)
Données de capitaux propres 2010 renseignées sur 83% du périmètre.
(5)
Si la participation exerce deux missions distinctes, alors elle est double-comptée.
Missions principales
Les trois missions principales, la Location de logements, l’Aide à l’accession et l’Aide à la mobilité,
sont systématiquement assurées par les CIL, tandis que les missions complémentaires sont très
inégalement exercées.
Location
de logements















Aide à l’accession















Aide à la mobilité




















Missions complémentaires
Aide à la location
Aide indirecte
à la construction /
acquisition /
rénovation
Aide aux salariés en
difficulté






Aide aux bailleurs
Tableau 5 - Missions par CIL
5
De même, le grand nombre de participations minoritaires relève le plus souvent de partenariats
sous forme de SEM avec des Collectivités Locales, acteurs essentiels du logement social.
Contrôle
Légende
CA 2010 en M€
X%
% du CA total 2010
Filiales avec 1 CIL majoritaire
et 1 ou plusieurs CIL minoritaires
Contrôle exclusif
517 M€
27%
245 M€
13%
dont OGIF :
194 M€
Majoritaire
1,3 M€
Contrôle exclusif
commun
0,1%
Détention d’au
moins 40%
Majoritaire :
327 participations
CA : 765 M€
1,6 M€
sans qu’aucun autre
actionnaire ne
détienne plus
0,1%
372 M€
Détention
du capital
entre 20 et 50%
19%
dont SEM :
336 M€
Minoritaire
780 M€
41%
Détention
de moins de 20 %
du capital
Minoritaire :
178 participations
CA : 1 152 M€
dont SA CIFRAA, filiale de la
SACICAP PROCIVIS Rhône :
302 M€
et SEM : 321 M€
0
40
80
120
160
200
240
280
320
360
Nombre de participations
Source : Enquête RISE, sept/oct 2011
Tableau 6 - Chiffre d’Affaires des participations
 Pour les collecteurs, il en résulte certainement une difficulté de concilier la nécessité de
se structurer comme des "groupes", ce qui suppose d’unifier les systèmes de gestion et
de mettre en place une gouvernance efficace, avec la volonté de développer une
stratégie d’implantation territoriale et de présence à tous les stades de la chaîne de
valeur du logement, qui peut nécessiter la prise de nombreuses participations,
notamment minoritaires.
6