"Comment densifier et améliorer la qualité et le

Comité d'habitants
Habitat-Densité
Véritable « laboratoire d'idées citoyennes », ou boîte à idées, le Comité d'habitants est un espace
d'échanges ouvert à tous les citoyens qui viennent réfléchir et débattre aux côtés des élus sur des sujets
d'intérêt communal ou des sujets de société et proposer des idées pour l'action.
Le comité de pilotage de la charte, composé d'élus, de techniciens et d'habitants, s'est réuni le 4 octobre
dernier pour valider le thème mis au débat.
"Comment densifier et améliorer la qualité
et le cadre de vie des Fontainois"
Jeudi 8 décembre 2011
de 18h30 à 21h
Salle Romain Rolland, 2 rue Romain Rolland, Fontaine
L'objectif de la réunion est de partager avec les Fontainois la question de l'Habitat et de la Densité.
Densifier : qu'est-ce que ça veut dire? Pourquoi? Où? Quels outils? Quelles formes urbaines et
architecturales? Quels espaces publics? Quels types de densité? Quels ingrédients pour rendre
attrayant un quartier ?
La quinzaine du développement durable a souligné l'intérêt porté par les habitants à la question de
la densité. Les travaux pourront nourrir les projets urbains à venir.
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Le logement est la principale préoccupation des Français après le salaire et pèse de plus en plus
lourd dans le budget des ménages.
–
3,5 millions de personnes mal logées en France, un million et demi de personnes sur liste
d'attente pour l'obtention d'un logement social et 100 000 personnes à la rue.
–
Sur l'agglomération, 13 000 ménages en attente d'un logement dont 8 000 ménages d'un
logement public.
–
A Fontaine, en 2008, on comptabilisait 2900 demandeurs de logements sur l'agglomération
portant leur choix sur Fontaine ( dont environ 1000 Fontainois).
–
La nécessité et l'orientation du programme local d'habitat( PLH 1) d'augmenter l'offre globale
de logements correspond aux dynamiques économiques et démographiques de l'agglomération et
vise à enrayer le départ des ménages en périurbanité, c'est-à-dire en dehors de l'agglomération.
Dans ce contexte, les communes de l'agglomération - dont Fontaine - doivent mettre en œuvre les
conditions de leur développement.
1 Cf glossaire
Idée reçue : la Ville de Fontaine compte-t-elle trop de logement social?
La Ville de Fontaine respecte tout juste la loi SRU 2 soit 20,4 % de
logement social. Par ailleurs, la Ville de Fontaine contrairement à d'autres
villes en France n'a pas de grands ensembles d'habitat social où se
concentrent les populations défavorisées. Notre ville est peu dense et
déjà mixte. Exemple : sur le Centre Ancien, l'habitat est essentiellement
composé de propriétés privées ou copropriétés. La proportion de
logement social est de 13%.
1 – Pourquoi continuer à construire?
➔ Des raisons démographiques : perte de population, perte de dynamique
– Entre 1999-2006, l'agglomération a vu partir 1700 habitants par an.
– Solde migratoire annuel à Fontaine négatif sur cette période: 250 habitants. Les raisons :
passage du POS au PLU3 avec un gel des permis de construire, les décès et les départs des
familles hors de Fontaine.
– Pour revenir à la population de 1999, il faut construire 90 logements (2,3 habitants par
logement) par an sur 2011-2016.
– Potentiel fiscal de la commune faible et diminution des recettes de l'Etat et des autres
collectivités. Aussi, enrayer la baisse de la population est nécessaire pour garantir un niveau
de recettes suffisant au maintien des services et de leur qualité.
– La présence de jeunes ménages avec enfants permet le maintien d'une certaine dynamique
de la vie sociale, scolaire, associative, sportive...
➔ Augmentation des ménages et multiplication des logements
Veillissement de la population et transformation dans les structures des ménages (décohabitation
liée aux départs de jeunes adultes ou aux divorces, familles recomposées ou monoparentales...)
donc baisse de la taille moyenne des ménages et par là même multiplication et adaptation du
nombre de logements.
➔
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–
–
–
Lutter contre l'étalement urbain
éviter la consommation de terrain dans une agglomération contrainte par les montagnes,
limiter les déplacements individuels coûteux en énergie,
préserver les espaces agricoles et paysagers,
maîtriser les coûts des opérations et éviter l'inflation du prix du foncier.
➔ Construire pour rétablir les équilibres entre les territoires
– favoriser la mixité sociale à l'échelle de l'agglomération.
➔
–
–
–
Renforcer l'offre d'espaces publics
favoriser la mixité sociale à l'échelle de l'agglomération,
reconstruire la ville sur elle même c'est-à-dire investir les friches industrielles par exemple,
introduire la nature en ville.
➔ Développer les services par une densité minimum
En effet, il existe un seuil où la création de nouveaux services devient possible.
2 Loi Solidarité renouvellement urbain ; 20% minimum de logement social
3 Cf glossaire
2– Qu'est-ce que la densité et la densification?
La densification urbaine est un concept qui consiste à faire vivre davantage de population sur un même espace urbain.
2.1. Eclairage : Un concept flou et une perception souvent négative des habitants
Concept souvent connoté négativement associé à certains modes d'occupations présentant des
dysfonctionnnements. Exemple : dédensification (soit rendre moins dense) commme remède aux problèmes
des grands ensembles de logements sociaux alors qu'en fait, c'est la paupérisation et la dégradation de la vie
sociale qui est à l'oeuvre. Le phénomène de densification n'est pas nouveau (Moyen Age, XIXème, après
guerres, années 80...).
2.2. Plusieurs dimensions de la densité d'habitants
• Selon l'organisation mondiale de la santé : seuil de population à ne pas dépasser. Arrêt de la densification sauvage
des franges urbaines. Réduction de l'entassement des populations pauvres de certaines villes du tiers monde.
• Dimension sociale et géographique: nombre de relations entre individus rapportés au volume de la
société. La ville est un lieu de la densité sociale.
• Dimension de planification
On parle du COS, le coefficient d'occupation du sol. Il s'agit du rapport entre le nombre de m² hors
oeuvre net d'un bâtiment et la surface d'une parcelle sur laquelle il est implanté. Un même COS peut
aboutir à des formes urbaines différentes. Par exemple, pour 5 000 m² de terrain et un COS de 0,5, il
est possible d'avoir:
- un seul immeuble collectif de 11 étages (R+11)
- 2 immeubles collectifs de 2 étages (R+2) ou
- 24 maisons individuelles
➔
On voit que la densité est donc différente des formes urbaines. La perception de la densité n'est pas
toujours en rapport avec la forme et la hauteur de l'habitat. L'habitat collectif n'est pas toujours dense.
3 - Pourquoi la relation directe entre densité vécue par les habitants et densité au sens strict n'est pas évidente?
–
Des promiscuités mal vécues qui ne se lisent pas à partir de territoires denses. Exemple :
Dans certains grands ensembles, il y a très peu de logements à l'hectare; pourtant des habitants
peuvent mentionner des promiscuités difficiles à vivre. En même temps, certains quartiers très
denses ne posent pas de problèmes. La densité n'est pas synonyme de problèmes sociaux.
–
Il est difficile de comparer la densité de population entre quartiers. En effet, certains sont
composés uniquement de logements et d'autres remplissent des fonctions urbaines différentes 4.Par
conséquent, la densité de bâti n'est pas synonyme de densité de peuplement ou d'habitants.
➔
On parle souvent de densité dans le cadre de projets de logements collectifs ou individuels.
Or, la densité n'est pas une caractéristique suffisante pour déterminer la forme urbaine et
architecturale ni l'image, positive ou négative, de la ville ou du quartier.
4 - Les autres facettes de la densité
Outre la densité de population, il faut également prendre en compte :
• la densité de déplacements, d'arrêts de bus, de places de stationnement,
• la densité d'espaces végétalisées,
• la densité d'équipements autour des centralités (arrêts de tram, collège, écoles, équipements publics...),
• la densité de voiries,
• la densité commerciale.
4 Les fonctions urbaines d'une ville ou d'un quartier : habitat, activités, services, équipements et espaces publics.
GLOSSAIRE
Le PLH = Plan local de l'Habitat
est le principal outil de définition d'une
politique de l'habitat sur un territoire
intercommunal. Il définit les objectifs
et principes de la collectivité pour
répondre aux besoins en logement et
indique les moyens pour y parvenir.
Document stratégique, il porte tout à
la fois sur le parc public et privé, sur la
gestion du parc existant et des
constructions nouvelles et sur
l'attention portée à des populations
spécifiques.
Il doit couvrir l'intégralité du territoire
des communes membres et est établi
pour une durée de six ans au moins.
Ce document doit être compatible avec
d'autres orientations plus larges
(schéma de cohérence territoriale, plan
de déplacements urbains).
POS/PLU
En France , le plan local d'urbanisme (PLU) est le
principal document d'urbanisme de planification
communale.
Il doit être compatible aux stipulations du PLH
dont les objectifs doivent être explicitement
retranscrits dans le PLU.
Il remplace le plan d'occupation des sols (POS)
depuis la loi de 2000.
Les statuts d'habitat
Les logements locatifs :
- locatif social (ou public), aux loyers modérés
- locatif libre (ou privé)
- L'accession à la propriété :
- accession sociale à la propriété (prix de vente
plafonné sous condition de ressources)
- accession privée
Les formes d'habitat
- habitat individuel: petites maisons familiales
- habitat collectif: immeubles à plusieurs appartements
- habitat intermédiaire: logements mitoyens, entre
maison individuelle et petit collectif
Il sera proposé, lors de la réunion du comité d'habitants,
d'échanger sur les ingrédients pour créer des quartiers attrayants.
Qu'est-ce qui fait qu'un quartier est agréable à vivre ou ne l'est pas ?
(aménagement, déplacements, formes urbaines et architecturales...)
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