Gare Rive Droite - Préfecture des Hauts-de

DEPARTEMENT DES HAUTS DE SEINE
MAIRIE DE CHAVILLE
SERVICE DE L’URBANISME
ENQUETE PUBLIQUE
- Préalable à la déclaration d’utilité publique relative au projet
d’aménagement urbain du secteur « Gare Rive Droite »
CONCLUSIONS DU COMMISSAIRE ENQUÊTEUR
Enquête du 19 mai 2015 au 22 juin 2015
E15000019/95
Page 1
Généralités :
La Mairie de Chaville a demandé au Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise la tenue
d’une Enquête Publique conjointe préalable à la déclaration d’utilité publique relative au
projet d’aménagement urbain du secteur « Gare Rive Droite » et enquête parcellaire en vue
de l’acquisition des parcelles nécessaires à la réalisation de ce projet.
L'enquête est notamment régie par les textes suivants :
-
le Code général des collectivités territoriales,
-
le Code de l’Urbanisme,
-
le Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et notamment les articles
R112-1 à 24 ainsi que R131-1-2ème alinéa,
-
En outre, cette enquête s’appuie sur la délibération du Conseil Municipal du 9
février 2015 sollicitant l’organisation d’enquêtes conjointes d’utilité publique et
parcellaire concernant le projet d’aménagement urbain du secteur « Gare Rive
Droite » à Chaville.
Ce projet est directement le début d’exécution concrète d’une OAP (Orientation
d’Aménagement et de Programmation) issue du PLU (Plan Local d’Urbanisme) approuvée
par la délibération n°2012-50 du Conseil Municipal du 5 avril 2012.
Madame le Président du Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise a, par décision du 19
mars 2015, procédé à la désignation du commissaire enquêteur titulaire en la personne de
Mr Daniel THIERIET et du commissaire enquêteur suppléant en la personne de Mr
Dominique MICHEL.
Les conclusions présentées ci-après pour la Déclaration d’Utilité Publique (DUP)
s’appuient sur le Rapport d’Enquête conjointe.
1.
Conclusions du Commissaire Enquêteur :
1.1. Aspects généraux :
Le Commissaire Enquêteur constate d’abord que cette enquête a beaucoup intéressé le
E15000019/95
Page 2
grand public. En effet 65 observations orales, écrites dans le registre ou par courrier ont été
recueillies au cours de l’enquête et 27 personnes se sont présentées pendant les
permanences.
Ce grand intérêt du public pour cette enquête s’explique probablement par le fait que le
projet serait l’exécution concrète d’une OAP (Opération d’Aménagement Programmée)
décidée dans le cadre de la dernière révision du PLU de la ville de Chaville, mais après
beaucoup d’objections et de contestations, y compris des pétitions, pas vraiment prises en
compte à ce moment.
Procédure :
L’ensemble
des
formalités
valant
procédure
d’enquête
publique
s'est
déroulé
conformément aux articles de l’arrêté de Monsieur le Préfet des Hauts-de-Seine du 10 avril
2015. Le commissaire enquêteur n’a pas constaté d’anomalies, tant dans les formalités de
publicité que dans le déroulement de l’enquête.
En ce qui le concerne, il donne donc un avis favorable sur les phases de la susdite
procédure.
1.2. Conclusions détaillées :
Les 65 observations reçues ont été synthétisées dans 24 thèmes, chaque observation
pouvant avoir abordé plusieurs thèmes. Nous ne reprendrons ici que les conclusions
majeures pour chaque thème, les détails pourront être lus dans le Rapport d’Enquête.
1°) Densification et nuisances (trafic routier, pollution…) :
De très nombreuses observations s’inquiètent des conséquences de la densification future
du quartier en termes de trafic routier, de sécurité des déplacements, de stationnement, de
bruit, de pollution, de « mur de béton », de trains déjà bondés … ainsi que des
perturbations pendant la phase de travaux.
La réponse du Maître d’Ouvrage sur la nécessité d’augmenter le nombre de logements
pour pallier la crise du logement en région parisienne et donc de densifier est tout à fait
convaincante. Il indique par ailleurs que cette densification est imposée par le SDRIF.
E15000019/95
Page 3
Les préoccupations de la population concernant les problèmes de stationnement futurs et
les nuisances dues aux travaux sont adressées correctement. Il appartiendra à la Ville de
mettre en œuvre les mesures adéquates citées.
2°) La construction de nouveaux logements privés ne peut pas être d’utilité publique :
Le projet consistant à construire de nouveaux logements privés, certaines observations
émettent un doute qu’il puisse être considéré d’utilité publique.
Le Maître d’Ouvrage a répondu clairement à la question de principe posée : dès lors qu’il y
a pénurie de logements et qu’une partie notable des nouveaux logements, même privés,
sont destinés à être des logements sociaux, il est évident qu’il peut y avoir utilité publique.
3°) Forte mobilisation contre l’OAP pendant l’enquête publique sur le PLU :
Plusieurs observations soulignent que lors de l’enquête publique sur la révision du PLU, il
y a eu une forte mobilisation contre l’OAP Gare Rive Droite qui n’a pas du tout été prise
en compte.
Le commissaire enquêteur n’a aucun doute sur la régularité des opérations qui ont conduit
à l’approbation de la révision du PLU en mai 2012 et donc aussi celle de l’OAP Gare Rive
Droite. Toutefois cette régularité n’exclut pas qu’il y ait pu avoir de fortes critiques à
l’OAP en question dont le Conseil Municipal n’a pas ou peu tenu compte pour des raisons
qui lui sont propres.
4°) Le quota de logements sociaux est déjà atteint à Chaville :
L’argument d’atteinte des quotas de logements sociaux par la ville de Chaville est utilisé
par une observation pour dire qu’il n’y a pas d’utilité publique au projet.
Le Maître d’Ouvrage précise dans sa réponse ce qui était contenu dans le dossier DUP en
ajoutant le taux plus récent de 23,83% au 1er janvier 2014 qui montre que l’objectif légal
n’est pas atteint.
5°) Remise en cause future de l’OAP dans le cadre de la Métropole du Grand Paris ? :
Une observation s’interroge sur une remise en cause éventuelle future dans le cadre de
E15000019/95
Page 4
l’existence « très proche (01/01/2016) » de la Métropole du Grand Paris.
Il ressort clairement de la réponse du Maître d’Ouvrage qu’il y a de bons arguments pour
dire que l’OAP ne sera pas remise en cause dans le cadre de la Métropole du Grand Paris.
6°) Echéancier de l’opération :
Certaines observations regrettent que la planification de l’opération ainsi que la durée des
travaux ne fassent l’objet d’aucune mention dans le dossier d’enquête.
Le Maître d’Ouvrage apporte dans sa réponse des éléments de planification prévisionnelle
intéressants le public. Le commissaire enquêteur note que les Chavillois seront consultés
(Sous quelle forme ?) en 2016 sur au moins 3 projets architecturaux concernant l’ilot
« Parking » de la gare.
7°) Financement de l’opération :
Une estimation des dépenses est indiquée dans le dossier d’enquête mais deux observations
soulignent qu’aucune indication n’est donnée quant au financement et sa répartition entre
municipalité, région et département.
Le Maître d’Ouvrage indique que globalement, l’opération d’aménagement sera neutre
financièrement pour la Ville, voire légèrement bénéficiaire.
8°) Devenir de la gare routière :
De nombreuses observations font remarquer que le problème de la gare routière et de son
devenir n’est pas vraiment abordé dans le dossier d’enquête : son emplacement futur, le
nombre de lignes d’autobus, le trafic prévu, l’organisation de la descente des bus avec les
problèmes de sécurité…
La réponse du Maître d’Ouvrage confirme que la situation de la gare routière est en train
d’évoluer très vite compte-tenu des aménagements faits ou à faire des lignes de bus par les
opérateurs et des incidences du prolongement du tramway T6 au printemps 2016. L’année
2016 sera donc très importante dans la définition précise de la future gare routière et il faut
espérer que la position de principe retenue dans l’OAP, c’est-à-dire le long de la rue Paul
Vaillant –Couturier, sera suffisante pour toutes les lignes de bus restantes à moyen terme.
E15000019/95
Page 5
9. Les commerces :
La viabilité des commerces éventuels créés dans l’opération est mise en cause par plusieurs
observations au vu de l’historique des différentes boutiques qui ont existé dans le passé
dans la zone de la gare.
A l’occasion d’un réaménagement de la gare et de ses alentours, il paraît naturel au
commissaire enquêteur de prévoir l’implantation d’un ou plusieurs petits commerces de
proximité, comme cela existe dans pratiquement toutes les gares. Il appartiendra à la
Mairie de sélectionner judicieusement ce ou ces commerces pour qu’ils ne fassent pas
concurrence avec les commerces du centre-ville tout en étant capables de se maintenir
durablement.
10. Les services de proximité (écoles, crèches…) :
Le problème des places supplémentaires en crèches, maternelles et écoles induites par les
nouvelles constructions (90 logements supplémentaires) est soulevé par plusieurs
observations qui indiquent qu’aucune mention n’y est faite dans le dossier.
Le Maître d’Ouvrage a apporté dans sa réponse quelques informations complémentaires
utiles quant au développement des équipements publics et privés du quartier.
11. L’imprécision dans le projet présenté dans le dossier :
Le caractère très imprécis et non détaillé du projet est soulevé (au-delà de la gare routière
et du planning des opérations traité par ailleurs) dans de nombreuses observations.
Le Maître d’Ouvrage rappelle, à juste titre, que le dossier ne présentait qu’un
« programme d’intention»
et qu’il faut passer maintenant à des « projets », ce qui
nécessite pas mal de travail et de temps.
Le commissaire enquêteur regrette toutefois que le dossier, copie conforme de l’OAP du
PLU de mai 2012, n’ait pas pu comporter un peu plus d’éléments tangibles, car cela aurait
probablement évité beaucoup de discussions et de critiques sur le projet.
12. Abandonner les expropriations ne remet pas en cause l’économie du projet :
Le Maître d’Ouvrage a expliqué de façon convaincante pourquoi les expropriations sont
nécessaires à la faisabilité du projet d’aménagement. Par ailleurs il a précisé les modalités
d’expropriation permettant d’apporter une juste indemnisation aux propriétaires.
E15000019/95
Page 6
13. Le bâtiment 36 rue Carnot et le problème d’ouvertures sur le parking de la gare :
Le problème de l’obstruction et condamnation des jours de souffrance ou ouvertures
(Fenêtres éclairant des salles de bains) en pignon du bâtiment du 36 rue Carnot soulève
beaucoup de réactions de la part des habitants.
Concernant la réparation du préjudice subi par les 8 copropriétaires qui pourraient perdre
en ensoleillement et en aération dans leur salle de bains, le Maître d’Ouvrage indique
qu’une solution architecturale permettant le maintien des ouvertures dans ces salles de
bains sera privilégiée. Le commissaire enquêteur pense que la conformité au Code Civil
impose ce maintien.
14. Les servitudes créées sur le terrain 19 rue du Coteau et le parking de la gare lors de
la construction du bâtiment 36 rue Carnot :
Une observation explique la création de servitudes sur le fonds du 19 rue du Coteau lors de
la mise en place d’un report de densité nécessaire à la construction du 36 rue Carnot. Selon
cette observation, il y aurait « incompatibilité entre ces servitudes et toute construction sur
le parking de la gare rive droite ».
Comme l’indique le Maître d’Ouvrage dans sa réponse, la servitude limitant la densité (et
la hauteur) sur le 19 rue du Coteau a été instituée pour la réalisation de l’immeuble 36 rue
Carnot en 1970, lors de l’achat par la Semibo, propriétaire du lot actuel 627, du lot actuel
589. Cette servitude ne s’applique donc pas aux lots actuels 580, 583, 586 et 589
constituant le parking de la gare.
15. Le « délaissé » entre le 36 rue Carnot et le parking de la gare :
Le problème du « délaissé », bande de terrain de 31 M2 entre le parking de la gare et
l’immeuble du 36 rue Carnot destinée à être acquise par EPF 92 dans le cadre du projet,
soulève beaucoup de réactions de la part des habitants.
Dans sa réponse, le Maître d’Ouvrage confirme que ce « délaissé » n’en est en fait pas un
car il est utilisé par une aération du parking souterrain de l’immeuble du 36 rue Carnot et
d’autre part il serait entretenu par les habitants de la copropriété. Compte-tenu de la
réponse sur le thème n°13, le commissaire enquêteur comprend maintenant la nécessité
pour la Ville d’acquérir cette bande de terrain.
E15000019/95
Page 7
16. La parcelle 0024 et ses vignes :
Plutôt que de voir une construction sur le parking de la gare, 3 observations suggèrent de
construire sur la parcelle 0024 appartenant à la ville de Chaville.
Une grande partie du terrain de la parcelle 0024 se situe en espace vert protégé depuis le
Plan d’Occupation des Sols approuvé en 1998 et est donc inconstructible. Il est en partie
occupé par les vignes municipales. De plus, le bâtiment existant sur la parcelle appartenant
à la Ville vient d’être réhabilité afin d’y installer la Maison de l’Enfance (service
municipal).
17. Le 25 rue Carnot et les problèmes d’infiltration d’eau :
Une observation indique que l’immeuble du 25 rue Carnot souffre d’infiltrations d’eau
dues à une source souterraine et demande si les travaux de construction du futur immeuble
le jouxtant ne risquent pas d’aggraver cette situation ?
Il est évident pour le commissaire enquêteur qu’avant les travaux de construction il y aura
une phase d’études et d’avant-projets comportant des études de sol et qu’à cette occasion le
problème soulevé sera étudié.
18. L’immeuble ICF La Sablière :
2 observations s’interrogent sur la démolition de l’immeuble d’ICF La Sablière au coin de
l’avenue de la République et de la rue Carnot : la date prévisionnelle, le lieu de relogement
et les conditions. Sur ce thème, le Maître d’Ouvrage répond de façon claire et précise aux
questions posées par le public.
19. Le pavillon 23 rue du Coteau :
L’observation émanant du propriétaire conteste certains éléments du dossier : pas d’intérêt
architectural particulier et R + 1 avec combles alors qu’il s’agit d’un R + 2.
Le Maître d’Ouvrage répond que l’expression « ne comporte aucun intérêt architectural
particulier » est une expression générique pour indiquer que l’immeuble ne présente pas de
particularités architecturales. Il ne s’agit nullement d’un jugement dépréciatif porté sur le
bien.
Par ailleurs, l’assertion concernant le nombre de niveau de la maison est une erreur
E15000019/95
Page 8
matérielle qui ne présente aucune incidence sur la régularité de l’enquête ni sur le calcul
des indemnités à devoir aux propriétaires. Il s’agit bien d’un R+2.
20. Situation de la parcelle AC298 partiellement dans le périmètre de l’OAP ? :
Une observation pose la question du devenir de la partie de cette parcelle donnant sur la
rue Carnot et servant d’accès au parking de la résidence La Chavilleraie.
Le commissaire enquêteur note la réponse du Maître d’Ouvrage qui satisfera les occupants
de cette résidence.
21. Limitation des nouveaux bâtiments à R + 3 au lieu de R + 4 :
Plusieurs observations demandent cette limitation.
Concernant la hauteur des bâtiments et l’alignement des nouvelles constructions, le Maître
d’Ouvrage répond que les architectes qui travailleront sur ce projet seront tenus de
respecter les règles d’urbanisme en vigueur.
La réponse du Maître d’Ouvrage est évidente pour le commissaire enquêteur. Toutefois elle
ne répond pas vraiment aux préoccupations du public.
22. Esthétique du bâtiment La Sablière et des bâtiments prévus au carrefour des rues
Carnot et Martial Boudet :
Une observation trouve que reconstruire l’immeuble La Sablière est une bonne chose
compte-tenu de son manque d’esthétisme actuel. Par contre une autre observation
s’interroge sur l’effet « goulot » d’étranglement que feront les 2 immeubles R+4 face à
face et alignés en limites de propriétés.
A ce stade du projet en cours d’étude, faute d’éléments le commissaire enquêteur ne peut
évidemment pas avoir d’opinion. Toutefois il note la volonté positive du Maître d’Ouvrage
d’éviter l’effet « goulot d’étranglement ».
Les thèmes 23 et 24 ne concernent que des erreurs matérielles contenues dans le dossier.
1.3. QUESTIONS FONDAMENTALES POUR LA D.U.P. :
1.3.1. L’opération présente-t-elle un caractère d’intérêt public ?
E15000019/95
Page 9
-
L’OAP Gare Rive Droite est une opération conforme au SDRIF qui impose à toutes
les communes d’Ile-de-France de densifier les logements, en particulier autour des
gares, de façon à pallier la pénurie existante, surtout pour les logements à caractère
social.
-
Dès lors qu’il y a pénurie de logements (Crise du logement bien connue en région
parisienne) et que l’opération comporte une partie notable (30%) des 90 nouveaux
logements destinée à être des logements sociaux, il est évident pour le commissaire
enquêteur qu’il y a intérêt publique.
1.3.2. Les expropriations sont-elles nécessaires ?
Il est montré dans le Rapport d’Enquête que l’imbrication des différentes phases de
construction de l’opération rendrait celle-ci non faisable si les expropriations
proposées ne se faisaient pas.
1.3.3. Le bilan coûts - avantages de l’opération :
Il résulte de l’analyse « coûts-avantages » faite dans le Rapport d’Enquêtes que, dans
la mesure où le problème des ouvertures de l’immeuble du 36 rue Carnot objet du
thème 13 est réglé correctement, les inconvénients de l’opération ne sont pas excessifs
eu égard aux avantages qu’elle présente et que par conséquent son utilité publique est
manifeste.
E15000019/95
Page 10
2. Conclusions finales :
Pour toutes les raisons mentionnées dans les paragraphes précédents ci-dessus, qui
s’appuient sur le Rapport d’Enquêtes, le Commissaire Enquêteur émet l’avis suivant :
« AVIS FAVORABLE à la déclaration d’utilité publique relative au
projet d’aménagement urbain du secteur Gare Rive Droite de la Ville de
Chaville assorti de la RESERVE suivante : la construction du nouvel
immeuble sur le parking de la gare ne devra pas obstruer les ouvertures
et aérations des salles de bains en pignon du 36 rue Carnot.»
A Chaville, le 20 juillet 2015
Le Commissaire Enquêteur
Daniel THIERIET
E15000019/95
Page 11