Outils financiers de la rénovation énergétique en copropriété

 3e conférence annuelle
« Outils financiers de la rénovation énergétique en copropriété »
Paris, le 31 mai 2016
Financer et mobiliser : les meilleures pratiques
Retour‐flash au 30 juin 2016 Les actes complets de cette conférence seront disponibles en septembre 2016 sur notre site. La troisième conférence annuelle sur les outils financiers pour la rénovation énergétique des copropriétés, organisée dans le cadre du projet MLEI‐POSIT’IF, a été ouverte par Didier Dousset, Président de l’ARENE Île‐de‐France. En phase avec son SRCAE (Schéma Régional Climat Air Energie), la Région Île‐de‐France a adopté des objectifs ambitieux : elle vise en effet à réhabiliter du point de vue énergétique 125 000 logements par an d’ici 2020 (ce qui revient à tripler le rythme actuel), dont 90 000 dans le parc privé. Le chantier est vaste, car 70 % des logements franciliens datent d’avant 1975, et parce que les copropriétés représentent 48 % des logements de la région. Quelque 23 300 copropriétés présentent des signes de difficulté en Île‐de‐France : leur rénovation est alors un élément crucial de lutte contre leur déqualification. Face à ces enjeux, la question du financement est centrale, mais elle n’est pas la seule : alors que les dispositifs financiers sont nombreux et complexes, il faut être en mesure de favoriser les prises de décision des copropriétés. C’est pourquoi les acteurs franciliens se mobilisent. 1 Conférence 31 mai 2016 – Projet européen MLEI POSITIF Des outils financiers nombreux et peu harmonisés
Plusieurs acteurs, en particulier la DRIHL (Direction Régionale et Interdépartementale de l’Hébergement et du Logement) et l’ARC (Association des Responsables de Copropriétés), ont présenté en détail les outils financiers disponibles à l’attention des copropriétés qui souhaitent engager une rénovation énergétique : - Crédit d’impôt Transition énergétique : 527 000 foyers fiscaux en ont bénéficié en Île‐de‐
France depuis cinq ans. Il porte sur les travaux dans les parties privatives et communes, et suppose de faire appel à des entreprises RGE. Sa lisibilité dans le temps est faible ; - Certificats d’économie d’énergie (CEE) : ils peuvent participer de façon importante au financement, mais sont difficiles à valoriser, ce d’autant plus que leur cours a récemment baissé ; - EcoPTZ individuel : il est mobilisable pour les parties privatives et communes, mais sous un plafond de 30 000 euros et à condition de faire appel à des prestataires RGE. Sa durée maximale (15 ans) est le plus souvent inférieure aux temps de retour sur investissement ; - EcoPTZ collectif : il suppose une caution bancaire collective très souvent coûteuse ; - Les aides Habiter Mieux de l’ANAH et autres aides individuelles aux propriétaires modestes : en 2015, 4655 rénovations énergétiques ont été financées en Île‐de‐France à travers le programme Habiter mieux, avec un gain énergétique moyen de 51 % dans les copropriétés. Les aides aux copropriétaires modestes couvrent une part importante des investissements, mais le financement du reste‐à‐charge reste souvent difficile ; - Les collectivités, ainsi que d’autres acteurs (Caisses de retraite, etc.), proposent souvent des aides complémentaires, notamment à l’attention des propriétaires modestes, mais leurs critères d’attribution diffèrent souvent de ceux des aides de l’Etat ; - L’ANAH (Association Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat) propose une aide complémentaire aux copropriétés situées en dispositifs programmés (OPAH, PIG, etc.). Des collectivités, dont Plaine Commune, ont aussi obtenu des prêts de la Caisse des Dépôts et Consignations pour la rénovation énergétique de copropriétés dans le cadre d’OPAH ; - Il est aussi possible de recourir aux prêts collectifs classiques, au tiers financement et à l’autofinancement (fonds Travaux). Le tiers financement est cependant difficile à mobiliser ; - Pour l’ARC, l’application de la TVA à taux réduit, l’exonération de la taxe foncière et la valorisation foncière pourraient également constituer des pistes intéressantes. Le montage des dossiers doit en pratique combiner ces multiples aides, ce qui requiert une importante ingénierie financière et administrative. Pour faciliter le montage des projets et maximiser les effets de levier, il faudrait pouvoir étendre la durée des prêts, faciliter l’autofinancement, simplifier le montage des dossiers et faciliter la réalisation de travaux par étapes. Sensibiliser, informer, former
L’expérience montre que financer ne suffit pas. Pour mobiliser, il faut d’abord sensibiliser et informer. C’est pourquoi l’ANAH s’est investie dans une animation renforcée des PRIS (Point Rénovation Info Service) auprès de l’ADEME, et accompagne les collectivités pour la définition 2 Conférence 31 mai 2016 – Projet européen MLEI POSITIF de leur stratégie territoriale de rénovation énergétique. En parallèle, l’ANAH accompagne la montée en compétence des professionnels. Les collectivités peuvent quant à elles jouer un fort rôle de proximité : ainsi, la Ville de Sceaux a multiplié les actions de sensibilisation, notamment en utilisant une thermographie aérienne et en organisant des groupes de travail : ses initiatives mettent en valeur les retours d’expérience concrets et multiplient les événements. De la même façon, les agences locales de l’énergie et du climat de GPSO, d’Evry‐centre‐
Essonne, de Saint‐Quentin en Yvelines et de Montreuil (MVE) ont mis en place des actions de sensibilisation, notamment à travers des Clubs Copro et des actions d’animation du territoire conduites avec leurs partenaires, ce qui apporte de bons résultats. Il faut dans tous les cas adapter les actions aux spécificités des territoires : ainsi, les copropriétés horizontales regroupant des pavillons sont nombreuses autour de Saint‐Quentin en Yvelines. Le Département de l’Essonne et la Ville de Paris ont de leur côté ouvert des plateformes CoachCopro© qui visent à informer et à accompagner les copropriétaires et à mieux structurer le réseau des professionnels. Et pour favoriser le repérage des copropriétés énergivores à partir de base de données SIG, un observatoire expérimental a été mis en place à Bondy par MVE en 2015. Il est également nécessaire de former les acteurs directement en prise avec les difficultés, notamment les conseils syndicaux et les syndics : entre autres actions de ce type, la Ville de Sceaux a ainsi organisé une formation destinée aux copropriétés du territoire avec l’ARENE et la SEM Energies POSIT’IF et prépare la création de sa plateforme de la rénovation énergétique. L’indispensable accompagnement des copropriétés
Lorsqu’une copropriété prépare un projet de rénovation énergétique, la principale difficulté consiste ensuite à mobiliser les copropriétaires et à faire voter les travaux. Dans tous les cas, l’accompagnement des copropriétés s’avère indispensable. Ainsi, SOliHA accompagne l’ensemble des copropriétaires bien en amont des prises de décision en assemblée générale. En parallèle, il faut aussi mobiliser les conseils syndicaux, les syndics et les acteurs de la maîtrise d’œuvre. SOliHA propose d’intervenir lors des assemblées générales et procède ensuite au montage des dossiers de financement de tous les copropriétaires. Le dispositif SoliCopro propose ainsi un accompagnement sur mesure. Comme celle d’autres acteurs impliqués, l’expérience de l’agence locale de Plaine Commune témoigne de l’importance cruciale de l’accompagnement des conseils syndicaux du début de projet jusqu’à la remise des travaux. Les retours de terrain montrent qu’il est notamment primordial d’aider les ménages modestes et de trouver les moyens de financer leurs investissements pour s’assurer du vote des travaux en assemblée générale. L’Agence Parisienne du Climat propose un accompagnement personnalisé dès le dépôt de la candidature à toutes les copropriétés qui possèdent une part suffisante de propriétaires éligibles aux aides de l’ANAH et coordonne les aides financières. L’ANAH propose quant à elle les dispositifs d’accompagnement spécifiques POPAC (Programme Opérationnel de Prévention et d’Accompagnement des Copropriétés) et VOC 3 Conférence 31 mai 2016 – Projet européen MLEI POSITIF (Veille et Observation des Copropriétés) aux copropriétés en difficulté. Tous les acteurs publics et associatifs impliqués témoignent de la nécessité, mais aussi de l’efficacité d’un accompagnement qui s’adresse à la fois aux responsables de la copropriété et à l’ensemble des copropriétaires, qu’ils soient occupants ou bailleurs. Plusieurs programmes ciblés existent en Île‐de‐France et montrent qu’il est tout à fait possible d’atteindre la performance BBC Rénovation. Le programme « Eco‐rénovons Paris » lancé en mai 2016 vise à accompagner à toutes les étapes 1000 logements d’ici à 2019 à partir d’un appel à candidatures et en mettant en œuvre un financement spécifique de la Ville de Paris. Ainsi, la performance de la copropriété située 27‐29 rue Clavel (19ème arrondissement) est passée de 300 kWh/m2.an à 100 kWh/m2.an après travaux. La SEM Energies POSIT’IF a quant à elle accompagné de bout en bout le projet de rénovation de la copropriété Lançon‐Rungis (Paris 13ème) qui atteindra après travaux le niveau de performance BBC Rénovation ; ceci, en mettant en œuvre un prêt collectif financé par Domofinance, qui propose des montages collectifs spécifiques aux copropriétés tout en distribuant l’EcoPTZ individuel. Structurer et coordonner l’action au niveau de l’Île-de-France
Pour atteindre les objectifs définis par la Région Île‐de‐France, les acteurs du niveau régional se sont donnés les moyens de mieux structurer l’action des multiples acteurs qui interviennent dans la région pour la rénovation énergétique des copropriétés. La politique adoptée par la Région Île‐de‐France ambitionne de soutenir les copropriétés à tous les niveaux. Tout d’abord à travers l’aide aux études pré‐opérationnelles (audit énergétique, aide à la maîtrise d’œuvre) et à la réalisation des travaux. Avec l’ADEME, l’appel à projets Copropriété durable a permis depuis 2015 de rénover 2950 logements et de les amener au niveau BBC Rénovation (ce qui est le critère principal de sélection de projets aidés). Un prêt collectif bonifié par la Région Île‐de‐France afin de financer les travaux énergétiques des copropriétés a également été mis en place depuis 2014 et vise à financer jusqu’à 2000 logements. La Région apporte aussi son aide aux ménages les plus modestes grâce à son partenariat avec l’ANAH. Le développement des plateformes territoriale de la Rénovation Energétique en Île‐de‐France a quant à lui fait l’objet d’un Appel à manifestation d’intérêt de la Région et de l’ADEME en 2014 et se poursuit. La Région Île‐de‐France entend à présent mieux dimensionner ses aides, appréhender son nouveau rôle de chef de file défini par la loi MAPTAM (Loi du 27 janvier 2014 de modernisation de l'action publique territoriale et d'affirmation des métropoles). Elle entend aussi renforcer les synergies entre les PRIS, les agences locales de l’énergie et du climat et les Espaces Info Energie et entre les PRIS et l’ANAH (ou les opérateurs de l’aide à la pierre). Organisme associé à la Région, l’ARENE Île‐de‐France a renforcé son intervention en faveur de la rénovation énergétique des copropriétés depuis 2014 en partenariat avec la SEM Energies POSIT’IF : le projet européen MLEI‐POSIT’IF a ainsi pour objectif de développer une offre financière ambitieuse et de renforcer la compétence des acteurs du monde de la copropriété. 4 Conférence 31 mai 2016 – Projet européen MLEI POSITIF Dans le cadre de ce projet, l’ARENE Île‐de‐France a mis en œuvre des formations régulières à l’attention des copropriétés, des syndics, des professionnels de la rénovation et aussi des collectivités locales. L’agence a conçu plusieurs formats de formation comme par exemple celui sur les contrats d’exploitation de chauffage, ainsi qu’une formation longue en conseil énergétique (13 jours), qui s’adresse aux acteurs relais. L’objectif est d’améliorer la connaissance des copropriétaires, associations de copropriétaires et syndics dans le domaine de la rénovation énergétique afin d’encourager le processus de prise de décision. Les sessions de formation seront organisées autour des axes suivants : • Technologies énergétiques • Outils financiers • Environnement législatif et réglementaire • Mobilisation des copropriétés L’action de l’ARENE Île‐de‐France vise à travers ces initiatives à faire partager la connaissance des initiatives franciliennes et à mettre en commun les messages et les difficultés rencontrées afin de promouvoir les actions qui permettront d’atteindre les objectifs ambitieux de la Région Île‐de‐France. 5 Conférence 31 mai 2016 – Projet européen MLEI POSITIF