C1.2 Conférence sur le contrat de syndic et le compte séparé

« Le Salon Indépendant de la Copropriété »
6ème édition du salon de l’ARC et de l’UNARC
L’obligation du compte séparé et le
contrôle des comptes après la loi ALUR
« Le salon Indépendant de la Copropriété »
6ème édition du salon de l’ARC et de l’UNARC
Présentation des intervenants
Sujets abordés lors de la conférence :
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Qu’est-ce qu’un compte séparé ?
Quelles seront les obligations ?
Quelles seront les dérogations ?
Quelles seront les manœuvres de certains syndics ?
Qui choisira la banque ?
Comment évitera-t-on les découverts bancaires ?
Quid des placements ?
Comment faudra-t-il contrôler les comptes ?
Questions… et réponses
2
« Le salon Indépendant de la Copropriété »
6ème édition du salon de l’ARC et de l’UNARC
Qu’est-ce qu’un compte séparé ?
Simple : compte au nom du (seul) Syndicat
Intitulé = SDC XXX et le syndic seulement dans les lignes après
Sûr :
seule « preuve » acceptée en cas de faillite
Réalité : dénoncée dans guide 2013 n° 1 « vrai compte séparé »
dénoncée dans le livre blanc des faux comptes séparés
comptes individualisés présentés comme séparés :
• Même numéro individualisé => séparé
• Impossibilité de modifier le mandataire
• Intérêts non crédités directement
3
« Le salon Indépendant de la Copropriété »
6ème édition du salon de l’ARC et de l’UNARC
Quelles seront les obligations ?
Quand : un an après la promulgation de la loi ALUR
24 mars 2015 (art. 26 II loi 65-557 du 10 juillet 1965)
Qui :
copropriétés de plus de 15 lots (logements, bureaux, commerces)
Quoi : compte (vraiment séparé) où déposer sommes reçues sans délai
ni convention de fusion ni compensation avec tout autre compte
intérêts acquis au syndicat
Où :
banque choisie par syndic sauf si AG décide ailleurs (art. 25)
Sinon : nullité du mandat après trois mois
Note : mise à disposition du CS des relevés bancaires dès réception
4
« Le salon Indépendant de la Copropriété »
6ème édition du salon de l’ARC et de l’UNARC
Quelles seront les dérogations ?
Quand : un an après la promulgation de la loi ALUR
24 mars 2015 (art. 26 II loi 65-557 du 10 juillet 1965)
Quoi : possibilité de ne pas ouvrir de compte séparé
sous-compte obligatoire (individualisé)
Qui :
copropriétés 15 lots ou moins (logements, bureaux, commerces)
AG peut décider (art. 25 et 25-1)
réservé aux syndics professionnels maniant fonds syndicats
Où :
banque choisie par syndic
Note : mise à disposition du CS des relevés bancaires dès réception
pas d’honoraires particuliers pour le sous-compte
5
« Le salon Indépendant de la Copropriété »
6ème édition du salon de l’ARC et de l’UNARC
Quelles seront les manœuvres de certains syndics ?
Compte séparé : contrat de trois ans avant le 24 mars 2015
augmenter préventivement les honoraires
faire peur (complexité, temps de traitement, etc.)
Sous-compte : dénigrer les avantages du compte séparé
augmenter préventivement les honoraires
Prévoir des frais de tenue de compte élevé
faire peur (complexité, temps de traitement, etc.)
6
« Le salon Indépendant de la Copropriété »
6ème édition du salon de l’ARC et de l’UNARC
Qui choisira la banque ?
Le syndic :
L’assemblée :
Conflits :
Concurrence :
art. 18 II loi 65-557 du 10 juillet 1965
peut choisir une autre banque (art. 25)
honoraires dissuasifs
arguties en cas de pluralités de banques
mauvaises relations syndic banque choisie par AG
transparence (accès internet au CS)
offres moins onéreuses (comparer services utiles)
garantie d’un vrai compte séparé
services adaptés (placements automatisés…)
7
« Le salon Indépendant de la Copropriété »
6ème édition du salon de l’ARC et de l’UNARC
Comment évitera-t-on les découverts bancaires ?
Fondement :
Idée reçue :
Palliatifs :
compte séparé ou non, découvert non autorisé
un compte non séparé permet de jongler avec la
trésorerie des autres copropriétés
payer les appels de fonds
avance de réserve (dite de trésorerie)
8
« Le salon Indépendant de la Copropriété »
6ème édition du salon de l’ARC et de l’UNARC
Quid des placements ?
Loi aujourd’hui: ne parle pas des caractéristiques des comptes
de placement
Fonds travaux : compte séparé rémunéré (au 1er janvier 2017)
Exigences :
pour les excédents de trésorerie :
• compte séparé rémunéré dès maintenant
• négocier les honoraires de placement
• AG décide des placements et de l’affectation des
intérêts
9
« Le salon Indépendant de la Copropriété »
6ème édition du salon de l’ARC et de l’UNARC
Comment faudra-t-il contrôler les comptes ?
Principe :
Supplément :
bien entendu identique aux modalités existantes
les relevés de comptes bancaires
• permettent de suivre la trésorerie
• permettent de savoir quand sont payés les
fournisseurs
• permettent de voir quand sont créditées les recettes
les rapprochements bancaires
• permettent de vérifier la comptabilité
10
« Le salon Indépendant de la Copropriété »
6ème édition du salon de l’ARC et de l’UNARC
Questions et… réponses
11