Les ventes de chalets et appartements à la montagne ont chuté. Les

Date : 07/02/2014
Pays : FRANCE
Page(s) : 38
Rubrique : Patrimoine
Diffusion : (121630)
Périodicité : Quotidien
Surface : 89 %
PATRIMOINE
Les ventes de chalets et appartements à la montagne
ont chuté. Les prix ont commencé à baisser.Les acheteurs ont repris la main, mais doivent rester sélectifs.
Comment
investir
àlamontagne
Anne-Sophie Vion
[email protected]
ctivité en recul, prix stables ou en baisse, même
dans les stations
de
sports d’hiver les plus huppées…
Les investisseurs peuvent faire
des affaires, mais ils doivent
se montrer sélectifs et cibler la
qualité.
A
1
OÙINVESTIR?
La France compte
plus de
250 stations de montagne, réparties sur 7 massifs, ce qui offre au
futur propriétaire d’un pied-àterreàlamontagnel’embarrasdu
choix. Dans tous les cas, il faut
prendre le temps de se familiariser avec la station visée en y
séjournant en hiver, voire en été.
Comme pour toute résidence
secondaire, le temps de trajet et
l’accessibilité de la station ne doi-
ventpasêtrenégligés.Dansl’opti-
que d’un achat plaisir, pour son
seul usage,les goûts et les habitudes de ski priment. Mais si l’acheteur pense location et à plus long
terme, revente, « il est impératif,
recommande Benjamin Nicaise,
présidentdeCerenicimo, deprivilégier des stations de haute altitude, à partir de 1.600mètres, bien
enneigées et dont les domaines
skiables ont une taille significative. » Les petites stations aux
équipements vieillissants et qui
n’ont pas le chiffre d’affaires suffisant pour investir, sont à proscrire. « L’enneigement et l’emplacement, ainsi que les équipements
de loisirs restent les règles d’or,
insiste Virginie Armanet, responsable MeilleursAgents.com
en
Rhône-Alpes. Si vous ne pouvez
vous offrir le pied des pistes, privilégiez le cœur des stations. »
2
QUELBUDGET
Meilleurs Agents
Y CONSACRER
?
La variété du parc donne l’opportunité d’acheter pour tous types
de budgets. Plus les biens sont
grands, plus le prix au mètre
carré croît. Les écarts de prix
d’une station à l’autre sont très
importants (voir ci-contre). Par
exemple, il faudra débourser, en
moyenne, selon les Notaires de
France, entre 1.700 et 2.000 euros
le mètre carré, pour un appartement ancien à la Mongie, dans les
Pyrénées, quand un studio à
Val-d’Isère, en Savoie se négocie
de 5.170 à 6.760 euros le m 2 (au
30 septembre 2013).
Le classement des 25 premières stations de ski françaises de
MeilleursAgents.com,
au
1er décembre 2013, confirme
l’hétérogénéité
des prix. Les stations alpines « chics » de Megève,
Val-d’Isère et Courchevel se hissent aux trois premiers rangs,
fortes d’un prix moyen au mètre
Tous droits de reproduction réservés
Date : 07/02/2014
Pays : FRANCE
Page(s) : 38
Rubrique : Patrimoine
Diffusion : (121630)
Périodicité : Quotidien
Surface : 89 %
carré dans l’ancien de respectivement 7.721 euros, 6.494 euros et
6.376 euros. Les moins chères du
To p 2 5 sont Sup er-B esse
(1.212euros), dans le Massif central, Les Rousses (2.001 euros),
dans le Jura, et Oz-en-Oisans
(2.071 euros), dans les Alpes du
Nord. Dans le neuf, rare, les prix
s’envolent : par exemple, à Méribel, dans le quartier prisé du Belvédère, 7 appartements de luxe, à
l’Aspen Park & Lodge, sont commercialisés
entre 14.000 et
20.000 euros le m 2 .
3
EST-CE
LEBONMOMENT?
En un an, côté acheteurs, les
conditions se sont améliorées. Ce
n’est pas l’effondrement des prix,
malgré une dégradation de l’activité, mais la baisse est bien
enclenchée. « En Savoie, dans les
stations dela Tarentaise, après une
haussede plus de 100% en dix ans,
relève M e Pascal Jafflin, notaire à
Albertville, les prix des appartements anciens ont chuté de 8,8 %
entre le 1er juillet 2012et le 30 juin
2013.» Ils reculent aussi de 4,6 %
dans les Trois-Vallées et de 2,6 %
en Maurienne.
En dépit de la correction, les
prix restent à des niveaux élevés
si l’on vise le prestige de l’emplacement, le confort et la qualité de
l’habitat.
A Chamonix, détaille
Sylvie Squinabol, responsable
chez Peak Immobilier, « les prix
sont stabilisés
autour
de
5.000 euros par m² en moyenne.
Dans les secteurs privilégiés et
selon l’infrastructure
du bâti, il
f aut compter
6 .500 v oir e
6.800 euros du mètre carré ».
Les bonnes affaires ne sont pas
faciles à dénicher, mais des marges de manœuvre
existent.
Depuispeu,lemarchéseressaisit.
L’offre
s’élargit.
Les vendeurs
prennent conscience qu’ils ont
une fenêtre de tir pour profiter de
supplémentaire de
25 % sur les plus-values immobilières jusqu’au 31 août 2014.
« Depuisfindécembre,lemarchése
débloque, observe Benjamin Berger, directeur d’exploitation de
l’agence Cimalpes à Courchevel.
Nousrentronsdavantagedebiensà
la vente. Le choix s’améliore. Les
acheteurs anglais sont de retour. »
Les investisseurs peuvent espérer
une décote alors que des propriétaires sont pressés de signer un
compromis avant l’été pour profiter d’une fiscalité allégée.
Il est aussi judicieux de s’intéresser, à l’intérieur d’un domaine
skiable prestigieux, à des stations
moins courues mais reliées aux
stations phares, ce qui permet
d’acheter
des logements moins
chers mais de qualité. Par exemple, Cerenicimo a vendu un programme neuf de résidences de
tourisme quatre étoiles à Aurisen-Oisans, petite station reliée à
l’Alpe d’Huez, pour 2.800 euros le
m 2 .Alors que les grands volumes,
en raison de leur rareté, peuvent
senégocieràplusde20.000euros
le m 2 à Courchevel 1850, on peut,
pourdeplus petitsbudgets, cibler
Courchevel 1550 ou Méribel Village. Il faut aussi regarder du côté
des 500 appartements anciens
qui vont être rénovés et mis en
vente par la Compagnie
des
Alpes, via la Foncière Rénovation
Montagne.
l’abattement
a
Les acheteurs reprennent
la mainsurlesechos.fr/patrimoine
Meilleurs Agents
Tous droits de reproduction réservés
Date : 07/02/2014
Pays : FRANCE
Page(s) : 38
Rubrique : Patrimoine
Diffusion : (121630)
Périodicité : Quotidien
Surface : 89 %
Pour un pied-à-terre à la montagne, l’acheteur a l’embarras du
choix : 250 stations offrent des possibilités variées. Photo Shutterstock
Meilleurs Agents
Tous droits de reproduction réservés
Date : 07/02/2014
Pays : FRANCE
Page(s) : 38
Rubrique : Patrimoine
Diffusion : (121630)
Périodicité : Quotidien
Surface : 89 %
Meilleurs Agents
Tous droits de reproduction réservés
Date : 07/02/2014
Pays : FRANCE
Page(s) : 38
Rubrique : Patrimoine
Diffusion : (121630)
Périodicité : Quotidien
Surface : 89 %
Lesclefspourrentabiliserunlogementenaltitude
Louer une partie de l’année
permet d’amortir
les charges courantes
de copropriété, souvent
élevées à la montagne.
Comme pour toute résidence
secondaire, l’usage personnel de
sonappartementoudesonchalet
au ski est généralement limité à
quelques semaines par an. Pour
un coût d’entretien (électricité,
impôts, gardiennage…) élevé. On
parle généralement de 1% de la
valeur du bien, mais la facture
peut encore grimper selon les
prestations et l’âge de la résidence ou du bâti. S’y ajoutent les
assurances, souvent chères, en
raison des absences prolongées
et des intempéries.
Le particulier peut décider de
sechargerlui-mêmedelamiseen
location saisonnière de son logement. Ce qui est devenu plus
facile avec le recours à des sites
Internet spécialisés. La formule
permet d’économiser des frais de
gestion locative et d’augmenter la
rentabilité.
En contrepartie, il
faudra assumer ou trouver un
relais pour l’accueil, l’état des
lieux, le ménage...
Dans le cas d’un achat d’un
logement neuf en résidence de
tourisme, la gestion locative est
entièrement déléguée à l’exploitant de celle-ci. Au préalable,
l’investisseur
aura signé un
contrat de bail commercial d’une
durée d’au moins neuf ans avec le
gestionnaire. C’est lui qui gère le
bien meublé du propriétaire. Il
l’équipe
et entretient les lieux,
trouve des locataires et perçoit
des loyers. Sansoublier de lui verserpendantaumoinsneufansun
loyer net de charges dont le montant a été fixé lors de l’achat du
bien. Cequi assure un rendement
déterminé à son logement «de
4 %, hors impôts et charges de
copropriété, dans le massif des
Alpes », précise
B enjamin
Nicaise,présidentdeCerenicimo.
L’occupation personnelle est possible, mais limitée à huit semainesparanaumaximum.Naturellement, pendant cette période, le
propriétaire ne percevra pas de
loyers, ce qui diminue d’autant sa
rentabilité.
Avant de réaliser
ce t y p e
d’investissement, il faut s’assurer
de l’attrait de la station tout au
long de l’année touristique, de
l’emplacement
du logement par
rapport aux pistes et de la qualité
du gestionnaire.
En cas de
défaillance de celui-ci, le particulier ne perçoit plus de loyers et sa
réduction
d’impôt
peut être
«Leneufenstation
peutdépasserde
10%à15%leprix
de l’ancien,au-delà,
celadevient
déraisonnable.
»
BENJAMINNICAISE
PrésidentdeCerenicimo
remise en cause. Il ne faut pas
non plus surpayer son bien. En
dépit de la récente correction des
prix, il demeure difficile de trouver un logement bien placé dans
des stations renommées et de
haute altitude, à prix abordable.
Il faut donc chercher le meilleur
rapport prix-emplacement.
Les
écarts entre l’ancien et le neuf ne
doivent pas être trop importants,
Quel que soit le mode de location retenu, le secteur, l’état de la
résidence, les parties communes
comme une piscine, l’exposition
donnent de la valeur à l’appartement. Les appartements
spacieux, T2 ou T3 avec une ou deux
chambres et une grande pièce à
vivre, les plus recherchés à la
location, seront aussi les plus
faciles à revendre.
La clientèle française comme
étrangère apprécie les logements
spacieux, bien décorés, « ski aux
pieds ». Elle affectionne les résidences proposant un après-ski
haut de gamme : piscine, spa,
activités pour les enfants… A
contrario, les studios-cabines des
années 1970 n’ont plus la cote.
Pour louer sans surprise, une
station familiale renommée, de
haute altitude avec un village
offrant une variété d’activités et
bien desservie par les transports
est à privilégier. Les biens très
chers et très grands comme les
chalets ou appartements de luxe
se louent facilement
auprès
d’une clientèle
internationale.
D’ailleurs,
leurs propriétaires
adhèrent de plus en plus à cette
solution pour rentabiliser leurs
biens.
— A.-S. V
a
La fiscalité de la location
meubléesur
lesechos.fr/patrimoine
d’autantquelesloyersnesontpas
proportionnels. « Le neuf en station peut dépasser de 10 % à 15 %
le prix de l’ancien, au-delà, cela
devient déraisonnable », souligne
Benjamin Nicaise.
Meilleurs Agents
Tous droits de reproduction réservés