nouvelles - GWL Realty Advisors

T3
Fonds immobilier de la Great-West Life
bulletin
2007
POINTS SAILLANTS
NOUVELLES
AU COURS DU TROISIÈME TRIMESTRE DE 2007,
LE FONDS
AJOUTE DE LA
VALEUR GRÂCE À
SES NOUVELLES
ACQUISITIONS
Dans le cadre de sa
stratégie, le Fonds a ajouté
de nouveaux actifs à son
portefeuille en pleine
expansion
LE FONDS A CONTINUÉ À FOURNIR UNE VALEUR
EXCEPTIONNELLE À SES CLIENTS ET À SES
PORTEURS DE PARTS. L’OBJECTIF PRIMORDIAL
DES GESTIONNAIRES DE FONDS, EN 2007, EST
DE FAIRE L’ACQUISITION D’ACTIFS DE QUALITÉ,
DE VENDRE DE FAÇON SÉLECTIVE LES PROPRIÉTÉS
QUI NE SONT PAS DES PROPRIÉTÉS DE BASE, ET
D’A JOUTER DE LA VALEUR À CHAQUE PROPRIÉTÉ
EN EXÉCUTANT SON PLAN D’AFFAIRES.
DE LA VALEUR À
LONG TERME
Même les économies
surchauffées finissent par
se refroidir. À Calgary,
les gestionnaires du Fonds
créent de la valeur pour
demain dès aujourd’hui.
L’APPROCHE
ÉCOLOGIQUE
Les nouveaux
aménagements soulignent
la force du marché et la
demande pour des
immeubles soucieux de
l’environnement.
CITY CENTRE, MISSISSAUGA (ONTARIO)
En août, le Fonds a fait l’acquisition d’une participation de 70 % dans Millstream Village situé
à Victoria, en Colombie-Britannique, pour la somme de 68 millions de dollars. Cette propriété de
commerce de détail, dont la construction vient d’être achevée, est un mégacentre commercial
de 265 000 pi² de nouveau format, comprenant sept immeubles séparés sur un terrain de
20,5 acres. Ce centre commercial, ayant un marché d’alimentation comme locataire principal,
est loué à 97 % à un ensemble solide de locataires nationaux et régionaux, dont le bail moyen
s’établit à 10 ans. Millstream Village est une partie du principal carrefour commercial de Langford,
près de Bear Mountain, un ensemble résidentiel haut de gamme. Millstream Village est parfaitement
adapté aux besoins de la démographie locale de Bear Mountain et de la région avoisinante.
Au cours du troisième trimestre, le Fonds a acquis une participation de 40 % dans City Centre,
situé à Mississauga, en Ontario, pour la somme de 36,1 millions de dollars. Cette propriété est
une tour de bureaux de catégorie A, occupant 287 000 pi², située au centre de la ville de
Mississauga. L’immeuble est actuellement loué à 98 %, avec des baux d’une durée moyenne de
6,4 ans; il offre la possibilité d’ajouter plus de 800 000 pi² supplémentaires dans cet endroit
désirable de la région du Grand Toronto. Le Fonds possède déjà des espaces de bureaux de plus
de 650 000 pi² sur ce marché, et City Centre pourra bénéficier des synergies d’exploitation.
Le Fonds a également fait l’acquisition d’une participation de 70 % dans South Central Business
Park, une parcelle de terrain de 35 acres située à Edmonton, dont le prix d’achat s’établissait à
9,8 millions de dollars. Ce terrain sera aménagé conformément à une entente d’aménagement,
pour un coût approximatif de 42 millions de dollars. L’ensemble comprendra trois immeubles
d’entrepôts commerciaux et industriels à locataires multiples.
Avec la maturation du portefeuille, certaines propriétés ne sont plus des propriétés de base.
C’était le cas de la propriété située au 4259-4299 Canada Way (Canada Way I & II) à Burnaby,
en Colombie-Britannique. Le Fonds avait fait l’acquisition d’une participation de 100 % dans cet
immeuble de bureaux de 119 273 pi² en janvier 1998. Cet immeuble a été identifié comme ne faisant
plus partie des propriétés de base, et il a été vendu pour un prix net de 23,6 millions de dollars.
T3
2007
LE MARCHÉ DES IMMEUBLES DE BUREAUX DE CATÉGORIE A DE CALGARY EST ACTUELLEMENT LE
BULLETIN
MARCHÉ LE PLUS FORT EN AMÉRIQUE DU NORD. LE TAUX D’INOCCUPATION S’ÉTABLIT À ENVIRON
2 %, LE LOYER DE NOMBREUSES PROPRIÉTÉS A DOUBLÉ AU COURS DES DEUX DERNIÈRES ANNÉES,
ET LES RENDEMENTS QUE LES INVESTISSEURS SONT PRÊTS À ACCEPTER LORS DE L’ACQUISITION
D’ACTIFS DE QUALITÉ A CHUTÉ D’ENVIRON 150 POINTS DE BASE POUR SE SITUER À ENVIRON 6 %
AU COURS DE CETTE PÉRIODE. ENVIRON CINQ MILLIONS DE PIEDS CARRÉS VIENDRONT S’AJOUTER
À L’INVENTAIRE ENTRE 2008 ET 2010. LA QUASI-TOTALITÉ DE CET ESPACE A ÉTÉ LOUÉ
D’AVANCE, AINSI QUE L’ESPACE DE REMPLISSAGE.
LA CRÉATION DE LA VALEUR
LE DÉFI
Un deuxième vague d’approvisionnement, totalisant environ
cinq millions de pieds carrés, devrait commencer à être disponible
entre 2010 et 2012. Cet espace appliquera une pression à la
baisse sur les loyers et fera augmenter les taux d’inoccupation.
Que peuvent faire les propriétaires dès aujourd’hui afin de se
protéger contre un marché moins solide en trois à cinq ans?
LA STRATÉGIE
Les gestionnaires immobiliers doivent examiner le registre des
loyers d’une propriété afin d’établir quels locataires, le cas échéant,
accepteraient de renouveler leur bail de façon anticipée afin de
garantir leurs besoins à long terme en matière d’espace ou encore
l’espace nécessaire à l’expansion à court terme. Ces locataires
bénéficieraient d’un taux d’intérêt négocié qui serait supérieur à
leur taux actuel se situant sous le taux du marché mais inférieur
au loyer auquel ils pourraient être confrontés s’ils attendent la
date normale d’expiration de leur bail pour le renouveler. Le
propriétaire bénéficie d’un taux d’inoccupation plus faible et
d’une réduction du temps d’inoccupation, et l’occupation peut
augmenter immédiatement grâce à des expansions.
Une autre stratégie clé à employer sur le marché actuel solide
est de reprendre de l’espace, c’est-à-dire de résilier les baux de
locataires qui tentent de sous-louer ou de céder leur bail, pour
quelque raison que ce soit. Ces espaces peuvent alors être reloués
à des taux beaucoup plus élevés et pour des périodes prolongées.
42 %
AUGMENTATION DU TAUX
DE LOYER EN RAISON DE
RENOUVELLEMENTS
ANTICIPÉS
STOCK EXCHANGE TOWER,
FIRST CANADIAN, CENTRE,
WATERMARK TOWER
CALGARY (ALBERTA)
FIFTH & FIFTH, CALGARY (ALBERTA)
TRANSACTIONS CONCLUES
Le gestionnaire du Fonds s’est montré très proactif en matière
de renouvellements anticipés et d’expansions auprès de locataires
dont l’expiration prévue des baux se situait entre 2010 et 2012.
Six transactions de location importantes ont entraîné une
prolongation moyenne du bail de cinq ans, tout en augmentant la
surface louée de 238 000 pi² à 351 000 pi² et en augmentant
le taux de location moyen qui est passé de 26,62 $/pi² à
37,67 $/pi², soit une augmentation de 42 %.
Six résiliations, d’un total de 74 000 pi², ont permis la nouvelle
location très rapide de ces espaces à un taux de location moyen
qui est passé de 19,54 $/pi² à 36,79 $/p², soit une augmentation
de 88 %. Dans certains cas, la durée du bail a également été
prolongée, ce qui a réduit encore davantage le risque relatif à
la location.
Ensemble, ces transactions ont permis non seulement de
réduire le risque mais d’augmenter considérablement la valeur de
ces propriétés.
LE MARCHÉ IMMOBILIER CANADIEN EST DEMEURÉ ROBUSTE. L’AMÉNAGEMENT S’EST POURSUIVI
SUR LA PLUPART DES MARCHÉS, AVEC UNE CONCENTRATION ACCRUE SUR L’AMÉNAGEMENT DE
PROPRIÉTÉS RESPECTANT LES NORMES LEED (LEADERSHIP IN ENERGY & ENVIRONMENTAL DESIGN),
LA RÉFÉRENCE EN MATIÈRE DE TECHNIQUES D’AMÉNAGEMENT ET DE CONSTRUCTION ÉCOLOGIQUES.
LA CONSTRUCTION RESPECTANT LES NORMES LEED ONT ACQUIS UNE GRANDE POPULARITÉ AUPRÈS
DES LOCATAIRES, QUI EXIGENT MAINTENANT QUE CES NORMES SOIENT RESPECTÉES DANS LES
NOUVEAUX PROJETS. LES DÉVELOPPEURS, À LEUR TOUR, SE SONT FAMILIARISÉS PLUS AVANT AVEC
LES AVANTAGES ASSOCIÉS À L’AMÉNAGEMENT ET À LA CONSTRUCTION ÉCOLOGIQUES.
TOUR D’HORIZON DU MARCHÉ
• À Toronto, de nouveaux projets d’aménagement d’espaces
de bureaux en cours au centre-ville continuent d’attirer des
locataires forts. Les immeubles de bureau de catégorie A
dans le secteur financier maintiennent leur occupation quasi
complète, leur taux d’inoccupation combiné se situant à 2,6 %.
• Les développeurs montrent leur confiance envers le marché
industriel de Montréal avec la construction de près de
1,7 million de pieds carrés en cours, dont 47 % sont de
nature spéculative.
• Le district central des affaires d’Halifax a récemment vu le taux
d’inoccupation des bureaux chuter pour se situer à 6,3 %, soit
le taux d’inoccupation le plus bas depuis des années. Avec
l’augmentation de la demande d’espace, les taux de location
sur ce marché devraient grimper, rendant économiquement
possible la construction de nouveaux immeubles.
• Des nouveaux projets démarrent partout dans le pays avec
l’acceptation générale de l’aménagement écologique. Le
180 Kent Street est un exemple récent d’aménagement vert.
Situé à l’extrémité ouest du centre-ville d’Ottawa, cet
immeuble de bureaux de catégorie A, d’une superficie de
370 000 pi², respecte la norme LEED Or pour la construction
et il est destiné à remplir les besoins du gouvernement fédéral.
• Les taux de disponibilité des bureaux ont augmenté pour un
deuxième trimestre consécutif à Calgary, avec la mise sur le
marché de la Homburg Harris East Tower, d’une superficie de
225 000 pi². Calgary a également connu son premier trimestre
d’absorption négative depuis le début de 2003. Il est
important de noter que bien que le taux ait connu une légère
augmentation, il représente tout de même moins du tiers de
ce qui est considéré comme un taux équilibré par le marché,
et il est très bas relativement à la moyenne nationale.
• Les taux d’inoccupation des bureaux au centre-ville de Vancouver
ont atteint un bas niveau record de 3,5 %, ce qui représente
un des taux d’inoccupation les plus faibles à l’échelle du pays.
L’aménagement de nouveaux projets d’immeubles de bureaux
à Vancouver a également eu l’écologie comme thème. Toutefois,
cela n’est guère étonnant si l’on songe à la réputation de
cette ville comme point central pour les Canadiens à la
recherche de modes de vie actifs et sains. Une demande de
rezonage a récemment été déposée pour une tour de bureaux
de 400 000 pi²; la demande propose la construction d’un
projet respectant la norme LEED Or. Deux autres projets de
bureaux proposés prévoient la norme LEED Or, ce qui
constitue une indication très claire que les locataires
recherchent les immeubles verts.
Edmonton continue de se montrer fort dans toutes les
catégories d’actifs
Le marché d’Edmonton continue de connaître un excellent rendement sur toutes les catégories d’actifs.
On prévoit que les dépenses de consommation atteindront un niveau record de 18,2 milliards de dollars,
soit une augmentation de 2 milliards de dollars relativement à l’an dernier. Dans ce contexte, les
propriétés commerciales demeurent très solides. Les taux d’inoccupation commerciaux se maintiennent
actuellement autour de 1,5 %, et la construction d’immeubles commerciaux totalisant 3,5 millions de
pieds carrés de superficie est en cours. Le secteur industriel d’Edmonton continue son essor. Les taux
d’inoccupation ont chuté, pour atteindre une moyenne de 1,1 % dans la ville, et les terrains aménagés
se vendent pour un prix moyen de 600 000 $ l’acre. En conséquence, les taux de location moyens
pour les espaces industriels dans la ville ont grimpé pour s’établir à environ 8,50 $/pi². De même, le
marché des bureaux a connu une activité importante. Depuis le début de l’année, le taux d’inoccupation
a chuté, passant de 7,4 % à 4,8 %. Cela a créé une pression à la hausse sur les taux de location,
les poussant au-dessus de la barre des 30 $/pi² pour les espaces commerciaux de catégorie A dans
le quartier financier de la ville.
1,5 %
LE TAUX D’INOCCUPATION
DES IMMEUBLES DE
COMMERCE DE DÉTAIL À
EDMONTON
T3
FAITS SUR LE FONDS
2007
BULLETIN
Fonds immobilier de la Great-West Life
Lancé en 1981, le Fonds immobilier GWL est le plus important fonds distinct de placement
immobilier au Canada. Le Fonds est investi dans un portefeuille de 159 propriétés à revenu de
qualité, diversifiées par type et par région, dont la valeur brute dépasse 2,9 milliards de dollars.
Ce Fonds a pour objectif de fournir aux investisseurs un rendement stable et un potentiel de
plus-value en capital.
>
par type
DIVERSIFICATION
TAUX D’INOCCUPATION
%
Commercial
Bureau
Industriel
Résidentiel
Total par type
>
(brut)
4,7
6,3
6,6
1,9
5,2
Commercial
Bureau
Industriel
Residentiel
Divers
10,9 %
47,8 %
17,0 %
21,0 %
3,3 %
par région
TAUX D’INOCCUPATION
DIVERSIFICATION
%
Colombie-Britannique
Alberta
Ontario
Québec
Canada atlantique
États-Unis
Total par region
(brut)
3,5
4,0
6,2
6,5
3,9
0,0
5,2
Colombie-Britannique 14,8 %
Alberta
29,6 %
Ontario
49,1 %
Québec
3,5 %
Canada atlantique
1,7 %
États-Unis
1,3 %
RENDEMENT BRUT (AVANT LES FRAIS)
2002
Revenu
Capital
Total
Rendement net aux particuliers*
7,8
(0,1
7,7
4,7
%
%)
%
%
2003
7,3
(0,3
7,0
4,0
%
%)
%
%
31 décembre
2004
7,1
1,0
8,1
5,2
%
%
%
%
2005
7,0
7,2
14,2
11,1
%
%
%
%
2006
6,5
11,6
18,1
14,3
%
%
%
%
CA
Sept-07
4,5 %
7,3 %
11,8 %
CROISSANCE DU FONDS (EN MILLIONS DE DOLLARS)
Immobilier
Espèces et autres
Valeur brute du Fonds
Valeur nette du Fonds
Dette/valeur brute du Fonds
2002
2003
1 523 $
152 $
1 675 $
1 214 $
27,5 %
1 626 $
167 $
1 793 $
1 289 $
28,1 %
31 décembre
2004
1 670 $
204 $
1 874 $
1 380 $
26,3 %
2005
2006
CA
Sept-07
1 963 $
299 $
2 263 $
1 777 $
21,5 %
2 576 $
289 $
2 865 $
2 383 $
16,8 %
2 905 $
609 $
3 514 $
3 039 $
13,5 %
*Les frais peuvent varier selon le client.
Tout énoncé contenu dans le présent rapport concernant le rendement financier futur du Fonds est assujetti, notamment, aux risques, aux incertitudes
et aux hypothèses liés au Fonds, aux facteurs économiques et aux marchés immobiliers en général. Ils ne constituent pas des garanties d’un rendement
futur, et les événements et les résultats réels peuvent différer substantiellement de ceux qui sont exprimés ou sous-entendus par les énoncés
prospectifs figurant au présent rapport.