tout mois commence est il du

QUESTION - REPONSE
LOCATION
En cas départ du locataire, tout mois commencé est il dû ?
01/2007
Qu’il s’agisse d’une location de logement vide soumise à la loi de 19891, ou d’une location de
logement meublé à titre de résidence principale2, le législateur en réglementant la durée du
préavis, interdit toute possibilité de réclamer au locataire, un loyer au delà de la fin du
préavis.
Locations soumises à la loi du 6 juillet 1989
L’article 15 – I de cette loi dispose : « Le délai de préavis est de trois mois lorsqu’il émane du
locataire…
Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le
temps où il a occupé les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer
et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le
logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire avec l’accord du
bailleur ».
En effet le délai de préavis court « à compter du jour de la réception de la lettre
recommandée de congé ou de la signification de l’acte d’huissier », …et non à compter du
premier jour du mois suivant la réception de la lettre !
Il résulte de ce texte que le bailleur ne peut réclamer le paiement du loyer après l’expiration
du délai de préavis, et cela même si le congé a été donné par lettre simple dés lors que sa
date de réception n’est pas contestée3.
Rappelons que « la date de réception d’une notification faite par lettre recommandée avec
demande d’avis de réception, est celle apposée par l’administration des postes lors de la
remise de la lettre à son destinataire »4. La computation du délai de préavis s’effectue
conformément aux règles générales rappelées dans le code procédure civile5. Ainsi pour un
congé reçu le 15 octobre, le préavis de trois mois expire le 15 janvier suivant.
En conséquence la clause, autrefois assez fréquente, stipulant notamment que tout mois
commencé est dû, est aujourd’hui illégale et sera considérée comme non écrite6.
En revanche si le locataire se maintient dans les lieux après l’expiration du préavis ou
s’abstient de libérer les lieux par exemple en y laissant son mobilier, le contrat de location
étant expiré, il devient occupant sans droit ni titre et reste redevable d’une indemnité
d’occupation en principe égale au loyer à moins que le juge saisi par l’une ou l’autre des
parties, ou le contrat, ne fixe un autre montant tenant compte notamment du préjudice
réellement subi par le bailleur.
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Location meublée régie par l’article L632-1 du code de la construction et de l’habitation
3 Cassation civ. 3° 02-14271 28 octobre 2003 OPAC de l’INDRE c. Mme X.
4 Article 669 du code de procédure civile, alinéa 3
5 Article 641 du code de procédure civile , alinéa 2 : « Lorsqu’un délai est exprimé en mois ou en années, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la
dernière année qui porte le même quantième que le jour de l’acte…de la notification qui fait courir le délai. A défaut de quantième identique, le délai expire
le dernier jour du mois ».
6 Article 2 de la loi du 6 juillet 1989 : « Les dispositions du présent titre sont d’ordre public ».
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Remarquons enfin que la précision apportée par le législateur affirmant que [le locataire]
« est redevable du loyer et des charges pendant tout le délai de préavis » interdit
explicitement à ce dernier de prétendre « compenser » le paiement des derniers mois de
loyer avec le dépôt de garantie, puisque celui ci ne deviendra exigible que dans le délai légal
de deux mois à compter de la remise des clés, sous déduction des sommes dont il pourrait
être redevable à l’égard du bailleur.
Locations meublées louées à titre de résidence principale
L’article L632-1 du C.C. H. dernier alinéa dispose : « Le locataire peut résilier le contrat à
tout moment sous réserve du respect d’un préavis d’un mois. ».
Les principes juridiques exposés pour les locations soumises à la loi de 1989 s’appliquent
également pour les logements meublés. Il en résulte clairement que le bailleur ne peut
réclamer le paiement du loyer après l’expiration du délai de préavis.
Cependant la loi ne précisant pas le point de départ du délai de préavis, comment le
déterminer ? Ce point peut être précisé par le contrat de location et dans ce cas il suffira de
s’y reporter. A défaut et en application des dispositions du code procédure civile, on
appliquera des règles similaires à celles en vigueur pour les locations de logements vides
soumises à la loi du 6 juillet 1989.
En effet la date de la notification par voie postale est à l’égard de celui qui y procède, celle
de l’expédition, et à l’égard de celui à qui elle est faite, la date de la réception7. La lettre de
congé étant destinée à informer le bailleur du prochain départ du locataire, logiquement on
en déduit que le point de départ du délai de préavis est constitué par la réception de cette
lettre par son destinataire.
Observons d’ailleurs qu’en pratique, ce point ne semble pas soulever de réelles difficultés,
jusqu’ici.
En conclusion, en matière de baux d’habitation, la stipulation selon laquelle « tout mois
commencé est dû.. », ne trouve désormais à s’appliquer que dans un domaine très restreint
des locations faites pour des résidences secondaires, ou des locations saisonnières dans la
mesure où aucune disposition légale n’y fait obstacle actuellement.
Réponse donnée sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux
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Article 668 du code de procédure civile.
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