LA LETTRE DE LA BOURSE Mardi 22 décembre 2009 Robert

LA LETTRE DE LA BOURSE
Mardi 22 décembre 2009
Robert Waterland, directeur général de Société de la Tour Eiffel :
"L'objectif de la foncière reste d'offrir un rendement élevé".
C'est en 1971 que Robert Waterland intègre Jones Lang
Wootton à Londres avant de participer deux ans plus tard à
l'ouverture du bureau parisien qu'il dirigera en 1985. Dix ans
plus tard, il rejoint Mark Inch à la tête de Franconor avant de
cofonder Awon Group en 1999, puis de s'associer en 2003 à
George Soros pour reprendre Société de la Tour Eiffel.
La lettre de la Bourse : quelle analyse faites-vous du marché d'immobilier
d'entreprise? Le point bas a-t-il été atteint?
Robert Waterland (directeur général de Société de la Tour Eiffel) : Il n'y a pas de crise
immobilière, mais plutôt une crise financière et économique qui pénalise nos marchés. Il
semble que les actifs les plus chers tant en termes de prix de vente que de loyers soient les
plus vulnérables. Le taux de vacance des surfaces a augmenté de 35% pour passer de 5% à
8% mais reste malgré tout à un niveau largement inférieur à celui de 15% constaté au cours
de la dernière crise immobilière des années 1992-1993. Une différenciation s'opère sur la
qualité des actifs entre les immeubles HQE (haute qualité environnementale) qui trouvent
plus facilement preneurs que les actifs classiques. Le regain d'intérêt de la demande locative
sensible depuis le mois de septembre est encore trop fragile pour tirer des conclusions sur le
redressement du marché. Ce constat est également valable pour ce qui concerne les
transactions. Le marché retrouve une certaine liquidité sauf pour les opérations d'envergue
de l'ordre de 500 à 600 millions. Les banques restent toujours très frileuses pour assurer les
financements.
La Lettre de la Bourse : comment Société de la Tour Eiffel fait-elle face à ce contexte
difficile?
Robert Waterland : Plusieurs bonnes nouvelles ont impacté favorablement l'exercice 2009.
A commencer par la stabilité de notre portefeuille de locataires qui s'est traduit par des
libérations limitées de surfaces. Les baisses de loyers sont restées marginales puisqu'elles
ne concernent que 15% de notre parc locatif. 60% de nos clients ont des baux longs qui
courent jusqu'en avril 2015. Nous avons ensuite commercialisé l'essentiel des 35.000 mètres
carrés d'immeubles neufs livrés en fin d'année dernière, ce qui devrait augmenter et
consolider notre cash flow courant. Enfin, la structure de notre dette pour la moitié en taux
variable cappé a largement profité de la baisse de l'euribor sur l'année. Le positionnement de
Société de la Tour Eiffel sur les actifs de taille unitaire relativement modeste (18 millions
d'euros en moyenne) nous a permis de réaliser pour 45 millions d'euros de cession à des
conditions satisfaisantes par rapport aux valeurs d'expertise de la fin de l'année dernière. Le
même volume d'arbitrage devrait être reconduit pour 2010.
La Lettre de la Bourse : Anticipez-vous un ralentissement du recul de l'actif net
réévalué de Société de la Tour Eiffel?
Robert Waterland : Je ne tiens pas à trop à dévoiler la nature des résultats que nous allons
publier au début de l'année prochaine, mais il est effectivement possible que la baisse de la
valeur de notre patrimoine soit plus modérée par rapport à celle observée au cours des deux
derniers semestres.
La lettre de la bourse : Avez-vous des projets immobiliers actuellement en cours de
développement?
Robert Waterland : Deux opérations sont en cours. La première concerne un immeuble de
bureau de 13.000 mètres carrés situé à Vélizy aux normes environnementales HQE qui sera
livré en mai 2010. Nous sommes plutôt confiants dans la capacité à le louer. La deuxième
est un parc d'activité de 11.000 mètres à Chartres tout juste terminé sur lequel nous
bénéficions d'une garantie locative du promoteur jusqu'à la fin du premier semestre 2010 qui
nous laisse le temps de le commercialiser.
La lettre de la bourse : Avec un endettement net représentant 60% de la valeur du
patrimoine, la situation financière de Société de la Tour Eiffel n'est-elle pas trop
tendue?
Robert Waterland : Si bien entendu, nous préférions ramener l'endettement à un ratio de
50%. Il est très difficile d'y parvenir en cédant des actifs à leur valeur d'expertise. D'autres
solutions pourraient être envisagées l'année prochaine comme l'apport d'actifs de la part
d'investisseurs souhaitant rejoindre le tour de table de Société de la Tour Eiffel ou le recours
à une augmentation de capital pour participer à la consolidation du secteur immobilier. Cette
dernière hypothèse était jusqu'à présent exclue compte tenu de la crise boursière essuyée
cette année et de la chute de notre cours de bourse. Mais depuis, celui-ci s'est très
nettement redressé.
La lettre de la bourse : Quelle visibilité pouvez-vous offrir à vos actionnaires en
termes de résultats et de politique de dividende?
Robert Waterland : Nous sommes assez confiants dans la capacité de la foncière à
dégager un cash flow courant net de 6 euros par action, ce qui pourrait se traduire pour nos
actionnaires par un dividende 4 euros. Un acompte de 2 euros par action leur a déjà été
versé le 27 octobre. L'absence de plus-values de cession, du fait de la crise que nous
traversons depuis deux ans, nous a amené à réduire notre politique de distribution comme
bon nombre de nos confrères. Mais l'objectif de Société de la Tour Eiffel reste d'offrir un
rendement élevé qui, sur la base d'un coupon prévisionnel de 4 euros, devrait être supérieur
à 7%.
La lettre de la bourse : Comment jugez-vous la valorisation de votre titre en Bourse?
Robert Waterland :Il reste très volatile dans une fourchette comprise entre 50 et 55 euros.
Son intégration le 21 décembre à l'indice SBF 250 constitue une grande satisfaction et
prouve son excellente liquidité en constante augmentation au cours de l'année 2009. Société
de la Tour Eiffel est la deuxième foncière européenne la plus liquide dans l'univers de
valeurs moyennes avec un taux de rotation de près de 100% du capital sur une année. Cela
attire beaucoup d'investisseurs. La valorisation du titre nous semble aujourd'hui davantage
refléter les fondamentaux de la société au regard du contexte immobilier actuel.
La lettre de la bourse : Croyez-vous à une consolidation du secteur immobilier ?
Robert Waterland :Oui, mais elle prendra du temps. Personne n'est actuellement d'accord
sur les niveaux de valorisation sans parler des problèmes de personnel et de stratégie que
posent les rapprochements entre foncières. Les synergies de coûts attendues de ce type
d'opérations ne sont pas très importantes tandis que les banques ne sont pas prêtes à
financer des offres publiques d'achat. Je pense que beaucoup d'actionnaires de foncières ne
sont pas vendeurs sur les cours actuels, de sorte que le mouvement de réappréciation du
secteur doit se poursuivre avant que le secteur ne bouge à nouveau.
Propos recueillis par La lettre de la bourse