FORUM DE L`HABITAT – 11 OCTOBRE 2011 Palais des Congrès à AJACCIO

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FORUM DE L`HABITAT – 11 OCTOBRE 2011 Palais des Congrès à AJACCIO
FORUM DE L’HABITAT – 11 OCTOBRE 2011
Palais des Congrès à AJACCIO
Monsieur Simon RENUCCI (Député-Maire d’Ajaccio, Président de la Communauté d’Agglomération du Pays Ajaccien) :
Monsieur le Préfet, Monsieur le Président, Mesdames et Messieurs les élus, Mesdames et Messieurs les Directrices,
Directeurs, chers amis, je suis particulièrement heureux de me retrouver parmi vous en ce début de matinée pour lancer
officiellement l’élaboration de notre deuxième Programme Local de l’Habitat. Nous devenons presque habitués à ces rendezvous d’échanges d’idées et de points de vue. En effet, nous avons déjà eu l’occasion de nous retrouver pour les ateliers de
l’Agenda 21, les 26 et 28 septembre dernier ; où nous avons compté près de cent cinquante participants. Je reviens au PLH,
en vous rappelant que le premier PLH adopté en novembre 2006, après plus de deux cent cinquante réunions, avait ouvert la
voie. En janvier 2005, les premières Assises de l’habitat, ont permis d’enrichir la réflexion et ont constitué un socle de notre
action pour la période 2007-2012. Je vous rappelle qu’il y a eu un Livre Blanc : c’était le premier, qui s’est décliné en
orientations, puis ensuite en actions.
Le Programme Local de l’Habitat est un document majeur, qui fixe pour six ans les orientations de la politique de la
Communauté d’agglomération en matière d’habitat, et les décline en programmes d’actions. C’était une première. Est-ce que
c’était un succès ? C’est à vous de juger. Ainsi, le premier PLH a embrassé l’ensemble de la thématique en fixant dans ses
orientations le développement de l’action foncière, le développement de l’offre locative à loyer modéré, la densification de
l’habitat, la valorisation du parc ancien et l’amélioration de la production neuve. Cet acte fondateur fixait notamment pour
objectif la réalisation de cent cinquante nouveaux logements sociaux par an pour la période 2007-2012 et l’achat de terrains
pour construire des logements sociaux. Quel est notre bilan ? À ce jour, quatre cent soixante-sept logements ont d’ores et
déjà été cofinancés par la CAPA depuis 2007 ; trente-trois ont déjà été livrés ; quatre-vingt-quatre vont l’être avant la fin de
l’année et le reste dans les deux années à venir. Nous avons également acquis pour deux millions d’euros en 2008 la parcelle
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Gaz de France située boulevard Albert I à Ajaccio pour réaliser une opération qui combinera des logements en accession
libre et 38 % de logements locatifs sociaux. Cette opération a été rendue possible par la mise en cohérence de la compétence
"urbanisme" de la ville d’AJACCIO, qui a défini les modalités d’organisation spatiale, autrement dit urbanistique, de cet
ensemble avec la compétence "logement" de la CAPA. Ça marche ensemble, et il est important que l’on ait eu les deux.
Nous avons créé un Fonds d’Intervention Foncière Habitat, un FIFH, qui permet à la CAPA d’acheter des terrains en vue de la
construction de logements sociaux. C’est une action très importante dans sa réflexion. En effet, ce fonds d’intervention
foncière préfigure d’ailleurs les modalités de fonctionnement du futur établissement public foncier.
La CAPA participe également à l’amélioration programmée de l’habitat en centre ancien d’Ajaccio, qui a permis
d’accompagner la réhabilitation de près de deux cents logements. Nous allons prochainement mettre en œuvre un dispositif
similaire dans les villages et hameaux anciens du territoire. Suite à des échanges que nous avons régulièrement avec les
commune et particulièrement à Cuttoli, on nous a fait observer que c’était bien de réhabiliter l’ancien mais que c’était bien
aussi de réhabiliter ce qui était moins ancien et situé dans la plaine et qui permettait de libérer des logements une fois
rénovés plus facilement que dans le centre ancien.
Par ailleurs, le premier PLH avait pointé les risques liés à l’étalement urbain pour le développement du territoire. C’est
pourquoi, anticipant la notion d’éco-quartier, la CAPA a préconisé dès 2006 la création d’hameaux de l’avenir. Il s’agit de
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développer des formes nouvelles d’habitation caractérisées par une urbanisation groupée et densifiée, optimisant les
voieries, dessertes et réseaux et proposant une mixité urbaine et sociale. On s’inscrit donc dans une logique du
développement durable. Les premiers projets sont sur le point d’aboutir au col du Pruno à Alata, dans le cadre de la zone
d’aménagement concertée de Mezzana à Sarrola-Carcopino à l’entrée d’Ajaccio. D’autres opérations sont en projet dans les
communes d’Appietto, de Cuttoli-Corticchiato.
Au-delà de la construction d’une offre nouvelle de logements, nous avons souhaité mettre à disposition gratuitement et de
façon désintéressée les conseils financiers et techniques à ceux qui veulent construire leur maison. C’est un acte fort de la
communauté, qui, dans l’intérêt communautaire, privilégie de façon essentielle, l’égalité d’accès. C’est un acte fort qui va
dans ce sens même si ce n’est pas écrit dans le texte de façon anticipée. Pour cela, nous avons ouvert la Maison de l’Habitat
Durable le 21 juin 2010. La Maison agit en réseau et en complémentarité avec les structures déjà existantes : l’ADIL, le CAUE,
le Point Info Énergie, l’Ordre régional des Architectes, l’ADEME, la délégation à l’énergie de la CTC. Autrement dit, nous avons
dans la Maison Durable regroupé tout ce qui pouvait avec nous en partenariat, à égalité d’ailleurs, apporter sa part. C’est
pour nous un vrai succès, parce qu’il y a une vraie confrontation à la fois en termes d’objectifs mais aussi en termes de
participation et en termes d’intelligence collective.
Alors, ce matin, quelle est notre ambition pour notre deuxième PLH ? Rassurez-vous ! Notre ambition est intacte. Elle
pourrait se résumer en trois formules déclinées dans le logo PLH et qui recouvre le triptyque du développement durable :
permettre à chacun de vivre dans un logement accessible et de qualité ; protéger le patrimoine et l’environnement pour
préserver l’avenir ; accompagner le développement économique au service des habitants et du territoire.
Le PLH intervient dans un contexte particulièrement difficile : la crise financière, qui touche les plus modestes en particulier
et a pour conséquence de réduire les commandes des entreprises. De plus, la forte diminution des aides de l’État complexifie
le montage des opérations et nous impose de trouver avec l’État, la Collectivité Territoriale de Corse, le Conseil général, des
voies et moyens permettant de répondre à la satisfaction des besoins en logements de nos administrés dans le cadre d’une
gouvernance rénovée. Et c’est ça le plus difficile. C’est la gouvernance rénovée. Comment chacun, sans se départir de ses
compétences, de son esprit d’initiative ou tout simplement du pouvoir entre guillemets qu’il pense avoir, comment chacun
met en commun pour un objectif qui est quand même majeur. C’est aussi pour nous une petite transformation sociale dans
cette gouvernance rénovée. Au-delà, nous voulons mobiliser l’intelligence collective territoriale pour construire ensemble
des solutions nouvelles. En effet, la dimension participative respire au cœur de notre projet politique pour que le vivre
ensemble en pays ajaccien prenne tout son sens et un sens durable. Répondre aux problèmes d’aujourd’hui nécessite de
croiser de multiples compétences et notamment celles des habitants. Le simple fait de vivre dans son quartier vous confère
une expertise du quotidien dans tous les domaines de la vie de la cité. Cette compétence reconnue est pour nous une vraie
richesse, dont on ne peut plus faire l’économie.
Pour renouveler des pratiques, faire naître de nouvelles coopérations et mieux décider. En tout cas de décider ce que chacun
peut accepter et ce que chacun rêve pour soi comme pour les autres. L’enjeu est fort car associer les habitants aide à
réhabiliter l’action publique. Je nous souhaite de riches débats. Je vous remercie encore de votre engagement et
simplement, pour vous dire que présenter un bilan, aussi riche soit-il, quel qu’il soit, en engager ensuite un autre à venir mais
avant réfléchir ensemble en apportant chacun simplement dans la courtoisie, dans la bienveillance et dans le respect des
opinions des uns et des autres, c’est quand même l’enjeu majeur du PLH. Je vous remercie.
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Madame Natacha PIMENOFF, Vice-présidente à la CAPA, déléguée aux déplacements, l’urbanisme et l’habitat : Bonjour et
bienvenue à toutes et à tous. Avant tout, comme l’a déjà fait Monsieur le Président de la CAPA, je vous remercie de votre
présence. Votre présence est révélatrice de votre volonté à contribuer au débat de cette journée de l’habitat. En effet, ce
forum a pour fil d’Ariane la démarche de décider aujourd’hui et construire ensemble demain le paysage ajaccien, comme le
titre la lettre du PLH².
Rien n’aurait été possible sans l’implication profonde, mesurée et spécialisée de Monsieur Franck BARTOLI, Directeur de
l’Habitat et de la Politique de la Ville qui, tout au long de la journée, animera les débats. Je salue donc son travail, ainsi que
ceux de Mesdames et Monsieur Janine GRIMIGNI, Sylvie PELLEGRINI, Camille CANDILLIER et Denis LLORCA.
Deux ateliers spécifiques vont se dérouler au cours de ces deux demi-journées. Le premier autour du thème du logement, les
problèmes, les tenants, les aboutissants. Le droit au logement pour tous est une priorité pour les élus. Cette priorité
nécessite d’entraîner de nombreux partenaires, lesquels engendrent de multiples interventions. Le deuxième problème
évoque celui du logement, qui n’est vraiment pas que le problème du logement. C’est aussi faciliter l’accès à l’habitat et le
maintien dans leur domicile des personnes en difficulté, des séniors, sans oublier les jeunes. C’est également prévenir les
expulsions. On n’imagine pas à quel point le prix des logements peut avoir un impact sur la santé des enfants. Le logement
représente 40 % voire 50 % du budget des ménages, ce qui pousse les familles à réduire les dépenses alimentaires et donc la
qualité de leurs repas. On imagine encore moins à quel point le coût du logement peut avoir des incidences sur la réussite
des jeunes dans leurs études. Un étudiant sur cinq travaille durant ses études pour pouvoir se loger. Pour ceux qui travaillent
plus de deux jours par semaine, le taux de réussite aux examens plafonne à 38 %, alors que la normale est de 66 % pour ceux
qui ne travaillent pas. Ces quelques exemples pour vous dire que le budget 2012 consacré au logement se révèle bien
trompeur. La politique gouvernementale n’est pas ambitieuse face à une paupérisation des Français de plus en plus grande.
L’État, vous le savez, se désengage de plus en plus et nous devons, en tant que politiques, réfléchir sur le réajustement des
opérations concernant le domaine du logement et du foncier. L’APL vient gonfler artificiellement l’enveloppe globale du
gouvernement, qui poursuit toujours et encore son objectif prioritaire : la maîtrise des déficits publics. Évidemment, pour
première victime, tant idéologique que budgétaire, c’est le logement social. La ligne budgétaire se dévitalise. Les aides à la
construction chutent de manière vertigineuse au point d’atteindre les 13,2 % pour s’établir aux alentours de cinq cents
millions d’euros. La réalité est là, aussi dure que pénalisante et austère mais les élus sont là aussi déterminés que volontaires
et motivés pour trouver des solutions.
Chaque niveau de collectivité peut agir. Je citerai trois exemples : Le premier, le PLU élaboré par la commune, ave pour
Ajaccio le PADD, présenté au Conseil municipal en janvier 2011 avec, pour cheville ouvrière, Monsieur Paul-Antoine LUCIANI,
le prouve. Le deuxième, les Assises du logement et du foncier organisées par la CTC en apporte également la preuve. Enfin, la
volonté de la CAPA d’élaborer sa propre politique locale en est encore une autre.
Comme l’a souligné Monsieur le Président, la CAPA vient de mettre en œuvre une concertation préalable et des études en
cours pour la création de la zone d’aménagement concertée de Mezzana sur la commune de Sarrola-Carcopino. Les
modalités de cette concertation des communes seront complétées par des réunions publiques, restreintes, des réunions
d’informations et des parutions dans la presse comme encore ce matin. La CAPA participe également à la création de
logements locatifs sociaux sur son territoire. Elle présente des dispositifs pour développer l’offre des logements des
communes et elle axe des interventions pour la future OPAH dans les villages et hameaux anciens. Les élus que nous sommes
avons essayé de ne rien laisser de côté, d’utiliser toutes les opportunités pour la création de logements à prix modérés dans
les villages, que ce soit des logements sociaux, des logements communaux, que ce soit la question financière, l’OPAH, les
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conventions et les aides pour les occupants et celles liées au patrimoine, que ce soit le maintien de la diversité de loyers
modérés, la mise en place d’équipes d’animation pour conduire l’OPAH et les démarches pour accompagner les
propriétaires. D’autres démarches sont là, sont plus lentes mais le président en a brossé l’essentiel.
Le message que j’ai essayé de vous faire passer, j’espère que vous l’avez compris. C’est celui de penser que le développement
urbain et rural doit être maîtrisé et non subi. Pour pouvoir mobiliser toutes les ressources dynamiques et créatrices, il faut
avoir un vrai projet, ce que nous avons ; une vraie vision de chaque territoire ; savoir maîtriser ses propres choix en
n’oubliant surtout pas la participation des habitants au centre des décisions ; savoir s’entourer d’un partenariat afin d’avoir la
diversité des forces locales pour développer des actions innovantes basées sur une développement équilibré. Je terminerai
donc par une note réjouissante et positive, en ce qui me concerne, je suis satisfaite d’évoluer en tant qu’élue dans un espace
communautaire travaillant au quotidien pour l’amélioration de l’habitat et qui a quatre objectifs : la politique du patrimoine,
la politique de la gestion sociale, la qualité du service et l’innovation sociale avec le développement durable. Voilà l’essentiel
que je voulais vous dire. Je vous remercie et bon forum !
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Monsieur Paul-Antoine LUCIANI, 1 adjoint au Maire d’Ajaccio, conseiller communautaire délégué à l’aménagement du
territoire, l’urbanisme et l’habitat : Après les propos introductifs du Président et de la Vice-présidente, je ne vais pas alourdir
la séance. Simplement, du point de vue ajaccien, donner quelques indications. Je crois que le PLH est un document très
important. La CAPA a démontré entre 2003 et 2006 qu’elle s’emparait de sa compétence, qu’elle était capable de proposer
un plan d’action après une réflexion stratégique très importante et une réflexion dans un séminaire qui a duré deux jours.
Monsieur le Président l’a rappelé tout à l’heure : plus de deux cent cinquante réunions ; beaucoup de travail pour s’emparer
vraiment d’un problème qui est crucial et qui est au centre de la vie quotidienne de tout le monde. Donc, la CAPA a réussi à
faire son Programme Local de l’Habitat, qui arrive à échéance aujourd’hui, puisqu’il a été voté en 2006, et qui donne des
orientations et des lignes d’actions pour trouver enfin des solutions à la question cruciale du logement.
Ce document – vous l’avez – il est très important, il a permis de donner des résultats. Mais il ne faut pas oublier – et c’est un
point essentiel – que l’habitat comme l’urbanisme, sont des affaires de temps longs. Quand on prend une décision, d’abord
on la mûrit largement, mais une fois qu’elle est prise avant de produire ses effets, il va se passer beaucoup de temps. Je vais
prendre seulement un exemple : on avait prévu de produire cent cinquante logements sociaux par an à partir de l’adoption
du PLH. On en a produit cinquante par an pendant dix ans. Quand je dis "on", c’est la Société Erilia parce qu’il ne s’est pas
construit sur Ajaccio ville entre 2000 et 2010 plus de cinquante logements par an. Ça fait peut-être cinq cents logements mais
par rapport aux besoins considérables qu’il y a, on est très loin de satisfaire les besoins. Grâce aux décisions antérieures et
avec le développement des décisions qui ont été prises avant, et elles sont nombreuses dans différents domaines, on va
produire entre 2011 et 2014 cent cinquante logements par an. Avec les chantiers en cours, les décisions qui sont prises, on
est quasiment sûrs qu’à la fin 2014, on va livrer cinq cents logements de plus : c’est-à-dire dans les trois ans qui viennent
autant que les dix ans passés. Mais ça, ce n’est pas le fruit du hasard. C’est le fruit de travaux considérables, de décisions
d’urbanisme de la ville d’AJACCIO, de décisions très importantes de la CAPA de cofinancer le logement social malgré les
difficultés nationales. Ce sont les décisions aussi de prospection foncière de la part de certains bailleurs sociaux, de décisions
très importantes de la CAPA avec la création du fonds d’intervention foncière habitat.
Je prends juste des exemples. Un premier qui est plus à mettre au crédit de la ville d’AJACCIO : on a inauguré, il n’y a pas
longtemps, rue de la Porta, huit logements sociaux. On a mis huit ans pour réaliser ces huit logements sociaux. Ça venait des
décisions prises par la commune de préempter un petit bâtiment en déserrance en 2003, en faisant un appel à projet pour
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faire en sorte que quelqu’un, un bailleur social bien sûr, s’empare de ce projet et produise sur place, c’est-à-dire dans une
zone protégée puisqu’on est en zone de protection du patrimoine, avec des conditions techniques complexes : c’est une rue
très étroite, on ne peut pas réaliser comme on veut, on ne peut pas rentrer de grands engins ; avec des conditions sanitaires
aussi pas si simples parce qu’il fallait refaire un réseau d’assainissement. On a fait un appel à projet. On a mis huit ans. On a
sorti huit très beaux logements. Avec mille difficultés, parce qu’il y a eu des obstacles aussi politiques, des pétitions, des
recours au tribunal, quatre procès. Mais on en est sorti. Huit ans pour produire huit logements en centre ancien. C’est un
petit exploit. Si on avait été capable d’avoir une quinzaine d’opérations comme ça en centre ancien, on aurait fait baisser les
prix. On aurait permis de retrouver un habitat social, une mixité sociale en centre ancien avec des prix abordables. Mais bon,
on a un exemple qui est quand même très important, qui vient des décisions politiques.
À la CAPA, on a pris d’autres décisions plus importantes. On a décidé de financer le logement. On a créé un fonds
d’intervention foncière habitat, qui a permis d’intervenir, notamment sur le terrain GDF-Suez. Après là aussi beaucoup de
procédures, de difficultés, le juge de l’expropriation, de discussions sur les prix, la CAPA a préempté un terrain pour deux
millions d’euros et un projet va sortir après un appel à projet. Après discussion et des concertations très larges avec le
quartier, on va sortir un bâtiment de cent-quatre logements dont quarante logements sociaux. Un exemple à la fois de mixité
sociale et de décisions politiques prises par la CAPA et de moyens qu’on s’est donné aussi.
Mais il y a un autre exemple à AJACCIO, c’est celui d’Alzo di Leva dont on va parler certainement, où vont sortir d’ici 2014
quatre cent quinze logements sociaux. Bien sûr, il y a la politique générale de la CAPA, mais une décision de déclassement de
ce terrain en centre-ville ; parce qu’Alzo di Leva c’est encore le centre-ville… maintenant, c’est devenu le centre-ville, pas le
cœur de ville historique mais le centre-ville quand même. Ce qui était encore un terrain agricole a été déclassé avec une
décision unanime de tous les partenaires, les personnes publiques associées y compris la chambre d’agriculture. On a été
d’accord pour déclasser ces terrains pour y faire un ensemble résidentiel de qualité de logement social avec aussi une petite
implantation d’activité pour les personnes âgées. On va commencer à livrer les premiers programmes au mois de décembre.
C’est un bailleur social qui le fait, la société Erilia, avec l’Office d’HLM. Mais ça vient d’une décision politique de la ville qui a
déclassé ce terrain avec une révision simplifiée du poste en vigueur.
Donc voilà des exemples de ce qu’on peut faire s’il y a une volonté politique collective, parce que le logement social, ça doit
être l’affaire de tous et pas l’affaire de la politique politicienne. Le logement social, ça doit être quelque chose qui est
transversal, sur laquelle tout le monde doit se mettre d’accord. Bien sûr, ça n’est pas si simple parce qu’il y a un contexte
national qui est dangereux, difficile. On réduit les financements mais il y a un besoin objectif que tout le monde connaît, que
tout le monde doit partager et donc il faut des solutions collectives. À la CAPA, c’est ce qu’on a fait. C’est la ligne qui a été
suivie. Il n’y a pas de clivage politicien sur la question du logement social à la CAPA. C’est un point fondamental. C’est l’affaire
de tous et ça me paraît la chose la plus importante. Aujourd’hui, nous nous sommes lancés - Natacha et le Président l’ont
rappelé – dans une réactualisation de ce Programme Local de l’Habitat puisqu’à partir du moment où on a un cadre
d’orientation et des lignes d’action, ils sont valables six ans, on est en train de réviser ce programme pour le mettre à jour et
faire en sorte qu’il soit encore plus dynamique que ce qu’il a produit jusqu’à présent. C’est la raison pour laquelle la
concertation d’aujourd’hui doit déboucher sur une précision, sur des orientations et des lignes d’action encore plus
dynamiques et positives pour l’avenir.
Monsieur Franck BARTOLI-MILLOT, Directeur de l’Habitat et de la Politique de la Ville à la CAPA : Juste un point de
méthodologie : ce qui vous est proposé au cours de ce forum, c’est de débattre au cours de deux ateliers. Le premier atelier,
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ce matin, consacré à « quels logements nouveaux pour quels besoins ? », avec toutes les problématiques qui tournent autour
de la mixité sociale et qu’est-ce qu’il faut produire pour répondre aux besoins des habitants du territoire, avec deux sous
parties : « l’évolution des marchés de l’habitat », puis « l’offre et les besoins des publics les plus fragiles ». À chaque fois,
après une présentation rapide du bureau d’études qui nous accompagne dans cette démarche, il y aura un débat avec la
salle. Les débats sont enregistrés puisque les actes de ce forum constitueront le prochain livre blanc de l’habitat à côté du
diagnostic comme le premier livre blanc avait utilisé l’ensemble des débats qui s’étaient déroulés au cours des ateliers de
2005. Cet après-midi, un deuxième atelier portera sur « les conditions à réunir pour développer l’offre de logement » avec, là
aussi, deux séquences : la première sur « les pratiques d’action et de régulation foncière développées par les collectivités » et
deuxièmement « le financement et la structure des opérations ». Donc à chaque fois, nous aurons le même dispositif : une
présentation, un débat avec la salle, une rapide synthèse avant de passer à l’atelier suivant. Vous avez dans la pochette qui
vous a été remise à l’entrée un document, un formulaire de contribution. Vous pouvez à tout moment, y compris après ce
forum, faire part de vos réflexions, de vos interrogations, de vos propositions en renvoyant soit par courrier, soit en utilisant
le site internet de la communauté d’agglomération ou par mail. Je vais donc passer la parole à Monsieur Jean-Charles
FREDENUCCI, Chef de Projet du Cabinet Habitat et Territoire Conseil, qui nous accompagne.
ATELIER 1 – QUELS LOGEMENTS NOUVEAUX POUR QUELS BESOINS
1 –L’évolution des marchés de l’habitat
Monsieur Jean-Charles FREDENUCCI : Merci. Je vous propose une première présentation sur des éléments d’observation sur
la période récente en matière d’évolution de cette adéquation entre l’offre et la demande. C’est vrai que beaucoup de
choses ont été faites sur le premier PLH, ces six dernières années, mais beaucoup reste à faire et les fondamentaux sont
complexes voire lourds. On va le voir.
On peut s’interroger sur la résilience, à savoir la capacité des Ajacciens à supporter les difficultés en matière de logement,
parce que, on va le voir ensemble, la situation est très tendue sur cette question malgré tous les efforts et notamment de la
ville d’AJACCIO en matière de production de logements. Par ailleurs, on va le voir aussi, on a des tendances qui sont positives,
des éléments positifs, notamment sur le locatif et le locatif privé, qui vont dans le bon sens et sur lesquels il faut s’appuyer
pour améliorer la situation. Ce pré-diagnostic que l’on va voir ensemble, et que l’on terminera mi-novembre, porte sur un
périmètre beaucoup plus large puisqu’on est sur un territoire qui fonctionne avec des complémentarités et des ménages qui
travaillent sur AJACCIO ou SARROLA, mais qui peuvent vivre à CARGESE ou ailleurs. On a donc travaillé sur un périmètre de
cinquante-huit communes et six entités territoriales, cantons ou EPCI.
En termes d’évolution démographique, on constate une évolution démographique très positive. On est quasiment sur le
triple par rapport aux taux de croissances par an, qui est de 2,4 % sur la CAPA ou 2,3 sur notre périmètre. Une croissance très
importante, surtout après une période de déclin ou en tout cas de stagnation, notamment sur AJACCIO. Alors il y a des
questions qui portent sur la réalité des chiffres de 99, mais en tout cas, on sent bien qu’il y a une très forte reprise en matière
d’habitants. Une forte croissance et notamment sur la partie sud, avec les quatre communes du SIVOM qui enregistrent des
niveaux de croissance qui sont extrêmement importants : quasiment 4 % à 6 % par an, soit six fois voire sept fois supérieurs à
la moyenne nationale.
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Des habitants en plus, ce sont des besoins en plus. Alors, en termes d’habitants, sur notre secteur, on compte deux mille cent
habitants supplémentaires par an, dont mille six cents sur la CAPA, cent sur les trois cantons du nord, cent quatre-vingt sur
les deux communautés de communes à l’est, et cent trente quand même sur les quatre communes du SIVOM de la Rive-Sud.
En termes d’évolution, et là, c’est vraiment une spécificité de l’agglomération d’AJACCIO, qui a un périmètre de dix
communes, 83 % de la population se situe sur AJACCIO. C’est une très, très forte polarité qu’on ne retrouve pas ailleurs sur
des territoires communautaires (des EPCI) de taille équivalente. Vous avez ce petit graphique que vous avez à côté. Vous
voyez Hérault-Méditerranée avec AGDE, MENTON pour la Riviera Française. On est sur une moyenne… en tout cas, ça
n’excède jamais 60 % de la population. Donc, on voit bien que beaucoup de choses se jouent sur AJACCIO et ça déforme
énormément nos chiffres : polarité et donc aussi spécialisation entre la ville centre et ses communes périphériques. Et là, il y
a un enjeu d’équilibre de population et de cohésion sociale à l’échelle de ce vaste territoire. Pour information, on est
quasiment sur la même répartition que la communauté urbaine de MARSEILLE qui pèse pour 90%. C’est un élément à avoir
en tête et on va le voir, c’est important.
Il y a les habitants, puis les ménages. On peut avoir un ménage de deux habitants, de trois habitants, de quatre habitants. Sur
les ménages, bien sûr, on note une évolution positive, avec huit cent quatre-vingt ménages supplémentaires par an sur notre
périmètre élargi et six cent cinquante sur la CAPA. On notera un rattrapage important sur la partie sud, qui est le SIVOM. On
revient sur ce SIVOM, qui a une production importante en logements, qui est plutôt destinée à la résidence secondaire mais
on voit des résidences secondaires qui passent en résidence principale et des ménages qui s’installent, des ménages qui
s’installent et qui forcément travaillent sur la CAPA, donc des ménages qui s’installent et qui vont chercher un logement
ailleurs faute d’en trouver, en termes de gamme, sur le secteur. Sur la partie sud, il y a un rattrapage et des taux de
croissance sur les ménages qui sont très importants.
Sur l’évolution de la taille des ménages, et c’est intéressant, l’augmentation des besoins en logement est liée à l’arrivée
d’habitants. On ne l’a pas dit tout à l’heure mais cette forte progression de la population sur le territoire (le périmètre élargi
et la CAPA) est liée à l’arrivée de ménages, qui viennent du continent mais qui viennent aussi du reste de la Corse. Il y a aussi
un phénomène, ce qu’on appelle un peu pompeusement le desserrement des ménages, c’est-à-dire une évolution sociale,
sociologique, sociétale, je ne sais pas comment on pourra l’appeler, qui fait que l’on a des ménages qui diminuent en termes
de taille ; du fait du vieillissement, de séparations, de divorces. En tout cas, des phénomènes qui font que l’on baisse la taille
des ménages et donc on augmente le nombre de ménages. Sur la période passée, c’est-à-dire les années 90, on avait des
ménages qui diminuaient très fortement et donc qui alimentaient la demande en logement. Aujourd’hui, cela s’inverse un
peu, en tout cas, il y a une inflexion. Une inflexion qui est liée également à l’arrivée d’habitants et de populations :, de
couples avec enfants notamment et qui fait que nos tailles de ménages ont tendance quand même à progresser légèrement.
On a une stagnation voire une légère progression. Par contre, on peut observer que quelques communes, notamment celles
qui ont eu un fort développement sur la période passée, sur la première couronne (ALATA, AFA) voient un vieillissement de la
population, des questions de décohabitation de jeunes adultes, et des tailles de ménages qui diminuent qui alimentent sur
ces communes la demande en logement. Et ces ménages quittent en général ces communes faute de trouver une offre
adaptée en petits logements et en locatif et peuvent partir sur AJACCIO.
Autre élément, on a aussi la question des budgets et des revenus des ménages. La Corse a des revenus – vous le savez – plus
faibles que sur le continent si l’on parle de la moyenne des revenus. Mais si on parle de revenus médians, on est au-dessus.
C’est-à-dire que l’on a des ménages qui sont 10 % plus riches que la médiane métropolitaine. Ce qu’on appelle la médiane,
c’est 50 % au-dessus, 50 % en-dessous. C’est plus intéressant de travailler en termes de médiane qu’en termes de moyenne.
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Ça dit plus de choses. Ça fait un peu moins de mille six cents euros pour un adulte et deux mille huit cents euros pour un
couple avec un enfant. Ce que l’on voit, c’est que les ménages les plus solvables se situent sur la première couronne, où on a
des ménages qui ont des revenus 30 % ou 40 % supérieurs à la médiane régionale. Par contre dès que l’on s’éloigne, on
bascule et on retombe sur des revenus qui sont faibles, parfois très faibles : 20 % en dessous par rapport à la médiane
régionale. On a des mondes, en termes de budget, qui sont très différents, très, très différents. On voit bien que ces revenus
élevés, cette demande solvable qui s’installe en première couronne, peut aussi avoir pour effet d’augmenter les prix et pour
ces ménages qui ont des revenus plus faibles, il y a une vraie difficulté. C’est pour cela que je parlais de résilience et de
capacité à vivre cette difficulté, à trouver un logement.
En fait, on a des revenus au-delà du haut du panier, des revenus importants. Au-delà de ça, on a des revenus qui sont faibles.
Sur la carte du zonage Robien-Scellier, qui définit les zones plus ou moins tendues en termes du marché du logement,
notamment privé, à l’échelle nationale, vous êtes classé en zone B1, c’est-à-dire en zone plutôt tendue, sauf qu’en termes de
revenus, on a des revenus qui relèvent de la zone C. On a des niveaux de prix très, très tendus. On est en région ProvenceAlpes-Côte d’Azur en termes de prix, voire NICE mais en même temps, on a des revenus comme dans le Limousin, comme au
PUY-EN-VELAY. Des revenus très faibles. Et ça, c’est un élément fondamental à avoir en tête. Aujourd’hui, ce qui est vendu,
par exemple, en matière de construction neuve - au-delà des projets d’Erilia ou de l’Office Public de l’Habitat départemental
– ou mis en location… aujourd’hui, ce qui est commercialisé ne touche que 10 à 20 % des ménages de la population de la
CAPA, pour ne parler que de la CAPA. C’est-à-dire que 80 % sont exclus, ne peuvent pas avoir accès ou alors un accès dans le
parc ancien, avec l’achat de logements à prix élevés avec des travaux à faire dedans et des difficultés pour s’en sortir
Cette question de tension du logement a un effet très important sur l’action de la mobilité. C’est-à-dire que lorsqu’on
s’endette sur trois cent cinquante mille euros ou quatre cent mille euros sur vingt-cinq à trente ans, on est un peu captif de
son logement et captif d’un territoire dans un monde où on change quatre à cinq fois de métier, où on change quatre à cinq
fois d’employeur et de territoire, ça pose question.
On a donc des écarts de revenus importants et puis, on a des communes, notamment la première couronne, qui sont très
homogènes en termes de revenus. Quand on parle de VILLANOVA pour descendre jusqu’à PIETROSELLA, on a une
homogénéité ; sinon on est dans des écarts de revenus très importants. On est quand même sur la Corse, la deuxième région
de France où on a des écarts entre les revenus les plus faibles et les revenus les plus hauts qui sont les plus forts. C’est moins
le cas sur le pays ajaccien que sur BASTIA mais c’est quand même important.
Sur de l’acquisition, on est sur une médiane de cent mille euros de budget pour une personne seule et un maximum de cent
soixante-dix mille euros pour un couple avec enfant. Si on regarde les primo-accédants, ils ont normalement entre 25 et 35
ans, mais vu les difficultés aujourd’hui, on est plus sur les 30 à 40 ans. On a des budgets qui sont légèrement inférieurs,
autour de cent mille à cent soixante-mille euros pour le logement. Il y a un gros delta, puisque sur la maison individuelle, par
exemple, on est à quatre cents mille euros ; sur un appartement neuf, on est à trois mille cinq cents euros au mètre carré. En
tous les cas, on voit bien que ce sont 10 à 20 % des ménages qui peuvent acquérir… avec des simulations classiques, c’est-àdire un taux d’emprunt de 4 % sur vingt ans. Si vous passez à un taux d’emprunt sur trente ans, si vous avez un apport
personnel qui est triplé par les parents qui aident, forcément, vous y arrivez. Sauf que ça, ça fonctionne un temps…
Forcément dans ces conditions, la demande locative sociale, ce que disait Monsieur Paul-Antoine LUCIANI tout à l’heure à
propos du logement social, explose. Je n’ai pas les évolutions mais on peut imaginer qu’elle explose, c’est donc une
hypothèse. Aujourd’hui, on a mille trois cent cinquante demandes de logement enregistrées par l’Office public
départemental et là-dedans, lorsqu’on écrème, on est à mille cent quatre-vingt sur la CAPA. Retenons le chiffre de mille trois
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cents demandes nouvelles de logement sur le périmètre élargi, soit une demande locative sociale importante. On a trois
demandes satisfaites sur vingt demandes – ce sont des chiffres très faibles – ça fait 1,5 pour 10. Ce qu’il faut avoir en tête, et
c’est intéressant, c’est que très clairement cette demande se localise sur AJACCIO, parce qu’il y a un poids démographique
d’AJACCIO et parce que le parc locatif social est sur AJACCIO. Mais cette demande existe aussi sur les communes
périphériques. On a une demande importante proportionnellement au poids démographique sur les communes
périphériques, qui forcément se reportent sur AJACCIO, parce que c’est là où il y a le parc, à part SARROLA et CUTTOLI.
Autre élément à avoir en tête : sur ces communes périphériques, c’est dix à vingt ménages par commune qui ont fait une
demande en 2011. 50 % de cette demande se porte sur du petit logement, or on a un gros manque de petits logements en
locatif social, mais également en locatif privé sur notre secteur.
Regardons un peu la question du parc et la question de l’offre : on a une évolution positive de cette offre et notamment une
reprise sur AJACCIO. On voit bien la polarisation de notre territoire autour d’AJACCIO, il suffit qu’on ait une augmentation de
2 % sur AJACCIO de l’offre pour que ça donne un peu d’oxygène. Par contre la progression est moindre sur la CAPA en termes
de taux par an. C’est lié aussi au fait qu’on produit plus sur AJACCIO que ce qu’on a fait avant, mais on ne produit quand
même pas assez. Comme on ne produit pas assez, une grande partie de la production se fait sur les communes périphériques
en logements et en résidences principales qui répondent à des besoins qui sont liés à AJACCIO. Aujourd’hui sur la CAPA, on
tourne autour de trois cent quatre-vingt logements par an. On le verra peut-être dans les débats, on note un fort décalage
entre les sources statistiques. Si l’on considère ce qui est autorisé par les collectivités et l’État, on tourne autour de six cents
logements ; mais dans les faits, en termes d’évolution du parc, il faut diviser quasiment par deux. Donc là, c’est une
interrogation que l’on peut avoir, mais en tout cas, lorsqu’on croise différentes données statistiques sur l’évolution du parc et
notamment les données fichées pour le logement communal (FILOCOM), qui est une base basée sur les données DGI et la
taxe d’habitation, on voit bien qu’on tourne plutôt autour de trois cent quatre-vingt à quatre cents logements par an. C’est
un chiffre qui est, en termes de volume, inférieur aux besoins nécessaires et donc débouche sur une pénurie d’offres et une
augmentation des prix. Autre élément à noter : on l’a vu, 80 % de la population se situe sur AJACCIO et donc 20 % sur le reste
de la CAPA ; mais à l’inverse, la production de logements se réalise à 40 % sur ces 20 %. C’est-à-dire que ce sont les
communes périphériques qui produisent 40 % de l’offre nouvelle. Le parc de logements, c’est quoi ? Quand on produit trois
cent quatre-vingt logements, ce n’est pas forcément trois cent quatre-vingt logements pour les Ajacciens. Ça peut être de la
résidence secondaire, de la résidence principale ou des logements vacants. Il faut noter un élément important sur la
résidence secondaire : selon les données de l’INSEE, il y a une baisse sur le territoire de la CAPA, mais avec une ambiguïté sur
AJACCIO selon les données FILOCOM, car elle progresserait sur AJACCIO. On sent bien qu’il y a deux mondes différents : le
monde des résidences secondaires et le monde des résidences principales. Si on élargit au territoire élargi, les taux de
résidences secondaires montent à 80 % sur les cantons du nord et à 40 % sur les EPCI du sud et de l’ouest. Les résidences
secondaires sont à des prix qui ne sont pas les mêmes que ceux qu’on peut attendre sur des résidences principales. Pour
résumer, on constater un net recul de l’évolution du résidentiel secondaire sur la CAPA (en tout cas selon l’INSEE) par rapport
à la dernière période, mais une augmentation sur les territoires périphériques. On a des mondes différents et des
concurrences entre des marchés différents.
Autre élément : la question des logements vacants. On a une forte tension du marché, donc, forcément, des sorties de
vacances, qui donneront lieu à un approfondissement de notre diagnostic pour savoir où vont ces logements vacants ? Cent
soixante-dix logements sortent de la vacance par an et devraient alimenter (sauf s’ils sont détruits) les résidences principales
ou le parc de résidences secondaires. Sur la CAPA, on a un taux de -7 % par an qui est très important, avec cent soixante et un
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logements par an qui sortent de la vacance. Il en résulte des taux de vacance qui sont très faibles (en tout cas pour l’INSEE)
avec 4 % sur la CAPA. Or, il faut de la vacance, cela permet d’avoir de la rotation lorsque l’on cherche un logement. C’est
toujours important qu’il y ait de la vacance. Les logements qui sont inscrits dans les agences immobilières, ce sont des
logements vacants - de la vacance temporaire mais de la vacance – et ça permet d’avoir de la rotation. On est en-dessous du
seuil des 6 à 7 % et là, c’est problématique. On le voit bien lorsqu’on interroge les agences immobilières, notamment sur le
parc locatif : on a très, très, très peu d’offres et donc des prix forcément très élevés.
Sur la question des résidences principales, on ne va peut-être pas forcément y revenir. Les résidences principales, ce sont nos
ménages en fait. Juste un élément sur la question densité :, en termes de production, en tout cas si on regarde les données
INSEE, 48 % de ce qui est produit l’est en collectif. Mais lorsqu’on regarde plus finement, 75 % de la production se fait en
collectif sur AJACCIO. Très vite, on tombe sur des densités très faibles et on va le voir cet après-midi sur un travail qu’a fait le
CETE Méditerranée, on a des niveaux de densité qui sont très faibles et trop faibles, et donc un foncier qui est perdu. Sur
cette question, dans le cadre des PLU, il faut bien les calibrer pour pouvoir retravailler sur des territoires en sous-densité. Sur
les communes périphériques, la production en collectif est de 20 à 30 %, ce qui est, sur des communes périurbaines de
première couronne, très faible par rapport à ce que l’on peut observer sur d’autres territoires.
Sur les statuts d’occupation, les propriétaires occupants sont, vous le savez, un objectif gouvernemental important, en lien
avec le PTZ+. On constate une progression qui est relativement faible du parc de propriétaires occupants : on est à 1,2 % par
an, et l’on passe à un taux de 50 à 52 % de propriétaires. On est, historiquement, je pense, sur des territoires attachés à la
propriété. Sur certains autres territoires communautaires, le taux monte à 62 %, 73 % de propriétaires occupants. En termes
de budget, on voit bien que, même si on fait tous les efforts du monde pour améliorer les prix de vente notamment en
développant ce qu’on appelle l’accession à prix maîtrisés ou l’accession sociale ou l’accession aidée, qui permet d’avoir une
TVA à 5,5 % ; malgré cela, même si on produit des logements qui sont à deux mille cents euros ou deux mille euros du mètre
carré à la vente, on ne touchera que 50 % de nos ménages. C’est-à-dire que 50 % des ménages, en tout cas si on parle de la
CAPA, ne sont pas en capacité de passer à l’accession et donc relèvent du locatif.
En matière locative, on a un taux de croissance annuelle qui est positif, avec 2,1 % de logements locatifs en plus par an, soit
trois cents logements locatifs par an. Sauf que la part relative, c’est-à-dire la part dans le parc de résidences principales a
tendance à baisser – certes légèrement mais c’est un signe. On passe de 39,3 % en 1999 à 38 % : soit une baisse légère ou
une stagnation. Ça constituera de notre point de vue un enjeu, dont on va discuter dans le cadre du deuxième PLH.
Le locatif, c’est le locatif social comme le disait Monsieur Paul-Antoine LUCIANI, mais pas uniquement ; c’est aussi du locatif
privé, notamment ce qu’on appelle le logement défiscalisé qui a mauvaise presse aujourd’hui. Il a mauvaise presse mais de
notre point de vue, vous en avez besoin en termes de prix. La faible progression de 2,1% par an du parc locatif sur la CAPA est
portée par le parc locatif privé, mais elle est aussi sans doute portée par le défiscalisé privé qui est peut être en adéquation
avec une demande. Donc on observe des nouvelles tendances, qui permettraient éventuellement un rééquilibrage de l’offre
au profit du locatif.
Un autre élément à avoir en tête et que l’on approfondira, c’est la question des conditions de logement dans le parc locatif.
Lorsqu’on a un parc avec une tension aussi forte, on a des propriétaires bailleurs qui ne font pas forcément les travaux
nécessaires. On le retrouve dans les chiffres avec des niveaux de logements sans confort qui sont relativement importants
dans le parc locatif privé, parce que ce sont des taux de rentabilité tellement intéressants, bien supérieurs à 5 %, que le
propriétaire bailleur, même avec toute l’aide du monde que peut lui donner la collectivité, la CAPA, le Conseil général ou
éventuellement pour ce qui reste de l’ANAH, ne fera pas de travaux parce qu’il a une rentabilité assez importante. Ça
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n’empêche pas qu’il faille développer et ça, et je pense qu’il y a un enjeu par rapport au PLH² à traiter cette question de
l’amélioration de l’habitat privé avec toutes les limites liées à la question de la rentabilité. En tout cas, on a quand même des
taux qui sont importants sur ces questions d’inconfort dans le parc privé.
Concernant le parc locatif social, il se situe à 92 % sur AJACCIO ; autant dire que tout est sur AJACCIO en termes de logements
HLM. Ça représente 9 % du parc de résidences principales à l’échelle de notre périmètre élargi, mais surtout 12 % du parc de
résidences principales sur la CAPA. Il faut se souvenir de ce chiffre, sachant que la Loi SRU parle de 20 % de logements locatifs
sociaux par rapport au parc de résidences principales. Donc, on est à 12 %, avec un parc qui est ancien. Sur quatre mille
logements, les trois quarts ont été construits avant 1989, et on a quatre cent trente logements qui ont été mis en location –
selon les données PLS – depuis 2000.
On retrouve cette question d’un parc peu adapté en termes de typologie, puisque 50 % de la demande de logements locatifs
sociaux porte sur des petits logements, et en même temps, seuls 12 % de ces quatre mille logements sociaux sont des petits
logements… Il y a une inéquation. Dans ces circonstances, on s’aperçoit que les parcours résidentiels sont bloqués voire
calcifiés puisqu’on a des taux de vacance et des taux de rotation extrêmement faibles. Les voyants sont au rouge là-dessus,
non pas pour les bailleurs parce que le parc est plein, mais pour les administrés, pour les demandeurs de logements et pour
les collectivités. Les éléments de financement sur la période récente vont permettre de remettre de l’offre sur le marché et
donc de réduire cette tension.
Autre élément à avoir en tête : des communes comme AFA, comme ALATA, vont être à la fin de notre deuxième PLH, c’est-àdire dans six ans, soumises à l’article 55 de la loi SRU, qui contraint les communes de plus de 3500 habitants à un rattrapage
pour aller vers les 20 % de logement locatif social par rapport au parc de résidences principales. AJACCIO a rempli ses
objectifs triennaux et s’engage sur cent quatre-vingt neuf logements par an sur la période future. AFA et ALATA pourraient
être soumises à cet objectif triennal et il est donc important qu’elles préparent cette production en vue de l’avenir.
L’enjeu, finalement, c’est de diversifier cette offre, on le voit bien : diversifier cette offre au profit du logement locatif, locatif
social mais pas uniquement, également avec du locatif privé. Il y a aussi des enjeux de production : il s’agit de produire plus.
On voit bien qu’il y a un déficit de production, ce qui fait qu’il y a une rareté ; un déficit de production de logements et de
résidences principales. Autre élément à prendre en compte : quelle offre abordable on a en termes de prix ? On voit bien
qu’aujourd’hui, ce qui sort sur le marché, ce sont des prix qui touchent 10 à 20 % de notre demande en accession. Quelle
place on donne à l’offre HLM, qui était une priorité du premier PLH, qui ventilait entre AJACCIO et les communes
périphériques. On a ce chiffre d’un logement et demi par an sur les communes périphériques. Il s’est produit un logement et
demi de logement HLM sur les communes périphériques de la CAPA, mais plus globalement des communes du périmètre. Làdessus, quelle place on donne et quel acte on donne aussi en termes de production de logements HLM ?
Monsieur Simon RENUCCI : Je voulais vous féliciter pour la richesse de la présentation, compte tenu de la difficulté d’une
présentation qui était un petit peu longue mais qui a fait apparaître plusieurs choses, avec des comparaisons qui sont un peu
contrastées. Alors je reprends les derniers chiffres par rapport aux communes du milieu rural : il n’y a pas eu de construction
d’HLM pour des raisons simples : les communes qui se sont engagées à le faire ont pu le faire. En tout cas, on a pu voir qu’il y
a des opportunités. Pour l’essentiel, ces chiffres présentés nous ont amenés à réagir, bien sûr, et à échanger, mais surtout à
nous conforter dans l’idée que la présentation et la projection de ce diagnostic décide pour nous à la fois, bien sûr,
d’échanger mais de voir qu’il y a des obstacles majeurs qui font qu’on ne peut pas forcément aller plus loin que ce que l’on
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avait prévu. Ces obstacles majeurs ne tiennent pas forcément à la fois aux habitants, ils ne tiennent pas forcément bien sûr
aux élus ; ça tient aussi à la structure de la société et de l’économie et ça, c’est d’autant plus important que ça peut expliquer
le prix de la construction. On aura l’occasion d’échanger.
Donc vu ces éléments, moi, je crois que ce travail fin que vous avez fait doit nous amener à réagir, à confronter aussi nos
points de vue et ensuite, à l’issue de ce débat, faire une synthèse qui permettra de se projeter et à terme de dégager des
orientations nouvelles. Pas forcément aujourd’hui, mais qui laissent beaucoup de place à la réflexion et aux participations
des différents partenaires ici présents, que je remercie une nouvelle fois de leur présence.
Monsieur Hugues ROLLAND, Architecte : Je voudrais d’abord saluer l’action communale effectivement au centre. Ce qui me
trouble dans les actions communales ou politiques, ici ou ailleurs d’ailleurs, puisque c’est un phénomène général, c’est qu’il
n’y a pas vraiment de vision autre qu’une vision gestionnaire. On gère ce qu’on subit en essayant de pallier. On fait beaucoup
de chiffres. C’est très bien. On observe un peu les mouvements sociologiques. Mais on n’a pas de vision politique, au sens
politique : celle de la ville, la police. Et ce qui manque dans l’avenir, ce qui va manquer de plus en plus, c’est une définition de
la ville. On n’a plus de ville. On n’a plus de village. On n’a plus que de l’agglomération. Ce que moi j’appelle la « suburbia » et
qu’est-ce qu’on va faire contre cette « suburbia » ? Où est-ce qu’on l’accepte, on la perpétue ? On va pouvoir mettre des
logements, améliorer le logement… d’ailleurs, il faudrait aussi parler du logement qui va répondre aux normes de la RT 2012,
qui va être donc un logement de plus en plus cher. Ça aussi, il faut le dire. Quand va-t-on arrêter de faire des lotissements ?
Ça, c’est une mesure forte et écologique beaucoup plus que d’améliorer la qualité des logements individuels. Et ainsi aussi de
réfléchir aux transports parce que les transports, ça fait partie du coût de l’habitat et du coût de la vie pour chacun. Donc les
mettre loin, ghettoïser les pauvres dans la plaine, ghettoïser les riches face à la mer, ça crée aussi des coûts de transports qui
sont à mettre en perspective par rapport aussi au coût du logement. Donc de construire en ville, ça sera toujours plus
écologique et plus durable que de construire loin de la ville, puisque c’est celle qui a une attraction politique, enfin des
emplois, … et de la consommation. Bon, ce n’est pas vraiment une question mais c’était pour lancer le débat.
Monsieur Simon RENUCCI : Je vous remercie parce que c’est exactement le débat que nous avons eu quand on a fait le
premier PLH. On était pour la densification. Le PADD traduit exactement ce que vous dénoncez donc c’est bien ce que nous
ne voulons pas faire. Vous venez de le dire et je vous remercie parce qu’il n’y a pas de meilleure publicité pour ce que nous
avons fait jusqu’à présent et pour ce que nous allons faire que ce que vous dénoncez et sur lequel, bien sûr, nous sommes
d’accord. Donc, ce n’est pas ce que nous faisons et je regrette qu’on ne connaisse pas l’ensemble de notre action parce
qu’elle est exactement dans ce sens : c’est-à-dire l’homme au centre de nos préoccupations. Le fait qu’il s’agit avant tout de
densifier, de ne pas permettre des constructions à distance où des personnes s’engagent sur trente ans – c’était la base du
premier PLH – construisent cher, loin et en même temps s’isolent. Ce qui fait que lorsqu’elles sont divorcées ou âgées, elles
n’ont plus accès aux transports, vous venez de le dire. C’est pour ça que je réagis positivement en disant effectivement, c’est
ce que nous ne faisons pas. C’est la base du Livre Blanc et des différentes orientations et je réagis positivement en disant que
c’est exactement ce que nous, on ne veut pas. C’est dans ce sens qu’il y a une vision… je m’excuse, des fois on peut être
intelligent… ce n’est pas forcément notre faute mais on peut aussi être intelligent. Deuxièmement, on peut aussi prévoir avec
tous les services la réponse et c’est la raison pour laquelle nous sommes contre le mitage, c’est le PLH. Nous sommes aussi
pour une densification. C’est le PADD. C’est-à-dire pour la ville d’AJACCIO puisqu’on parlait de la commune, on peut parler de
la CAPA après. La ville d’AJACCIO, c’est bien sûr protéger et aménager mais protéger, c’est l’opération Grand Site pour une
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partie de la ville. Au centre, c’est densifié. Ça va faire des économies. On n’a pas besoin de dépenser plus si on est près du
cœur de la ville. Et puis il faut aménager à l’est de la ville, c’est ce que prévoit le PADD. Pour la CAPA, c’est exactement le
contraire : l’intérêt communautaire, c’est le traitement à égalité de tous. Donc on se préoccupe d’être dans le sens que vous
défendez et qui est aussi le sens de l’homme. Comme je dois vous quitter, j’ai pris la parole en premier mais d’autres
répondront. Merci.
Madame Marie-Laurence SOTTY, conseillère municipale de Sarrola-Carcopino, Vice-présidente de la CAPA : Juste pour
répondre aussi à votre question et dans le sens des actions qui sont menées, aussi bien au niveau d’une commune qu’au
niveau de la CAPA. On a, par exemple, le projet de la ZAC de MEZZANA avec un nombre de logements dont une partie des
logements seront des logements sociaux. Et nous sommes à cet endroit au niveau d’un aménagement d’une gare
multimodale avec le transport urbain qui a été organisé pour MEZZANA-ABATUCCI et qui permettra donc aux populations de
se transporter par voie ferrée avec un système train-tram, ce qui offrira également la possibilité de lier les cœurs de villages
alentours à cette gare de MEZZANA et en lien direct avec la ville. Donc là, je pense que c’est vraiment un exemple d’une
intégration, d’une densification, d’une organisation qui est faite pour améliorer la vie des administrés.
Monsieur Noël PINZUTI : Je ne suis pas maire, je ne suis plus élu mais j’ai été Conseiller communautaire à la CAPA de 2001 à
2008 et à ce titre, j’avais suivi de près l’élaboration du premier PLH. Alors, je voudrais à la fois rebondir sur l’un des points
abordés par Paul-Antoine LUCIANI dans son intervention préliminaire et sur la première piste du débat qui nous est
proposée : le rééquilibrage de l’offre en logements entre la ville centre et les communes périurbaines. Paul-Antoine LUCIANI,
je cite ses propres termes, nous a parlé de l’opération qui consistait à préempter dans le quartier ancien d’AJACCIO un
immeuble en déserrance. Ce sont ses propres termes. Ça a été un parcours du combattant, très compliqué. Sur le plan
juridique, sur le plan technique également avec des procès à la clé mais vous avez abouti et ma question est la suivante : il y a
dans la plupart – sinon la quasi-totalité – de nos villages, c’est-à-dire dans les neuf communes rurales de la CAPA, un certain
nombre de bâtiments en déserrance, qui peut-être mériteraient d’être préemptés et après loués après réhabilitation.
Puisque c’est ce que vous avez fait à AJACCIO, on ne voit pas pourquoi ça ne pourrait pas se faire ailleurs et ça intéresse la
CAPA dans son ensemble, avec autant de logements qui pourraient être remis sur le marché. Est-ce que sur ce plan-là, on
dispose d’un recensement relativement précis des potentialités qui existent et est-ce que, encore une fois, la voie que vous
avez suivie à AJACCIO ne pourrait pas être empruntée ailleurs ?
Monsieur Paul-Antoine LUCIANI : Noël PINZUTI nous pose un problème un peu compliqué. C’est vrai que l’exemple de la rue
de la Porta est intéressant. Est-ce qu’il est transposable comme ça dans les communes rurales ? Je ne suis pas certain. Il s’est
trouvé qu’il y avait une opportunité : on a surveillé les DIA (les déclarations d’intention d’aliéner), on s’est aperçu qu’il y avait
une transaction, qu’elle pouvait dégénérer vers une opération spéculative et qu’en même temps, elle était dans les
possibilités financières de la commune. Donc comme il y avait un moyen d’intervenir, on l’a fait. On l’a fait parce que ça
n’était pas très cher et que c’était faisable. Maintenant, je ne suis pas certain que les communes aient les moyens de faire ça
partout où des problèmes de ce type-là peuvent se poser.
Par contre, la CAPA a créé un fonds d’intervention foncière habitat, qui a fonctionné d’ailleurs pour l’opération GDF-Suez et
puis actuellement, la région prépare un établissement public foncier qui va permettre de réaliser des opérations de ce type13
là. Alors, je ne connais pas encore les compétences exactes de l’EPF mais c’est en cours ; il y a un décret qui va venir et il y
aura donc des moyens mis à disposition de la région, en liaison avec ce que fait d’ailleurs la CAPA… La CAPA était la première
– et un petit peu précurseur – puisqu’elle a créé son fonds d’intervention foncière en 2005. En même temps que l’on
travaillait sur le PLH, et avant qu’il ne soit approuvé, on a créé ce fonds parce qu’on négociait aussi à PARIS avec le ministère
de la Défense pour des terrains à SAINT-JOSEPH, que l’on n’a pas encore récupéré. Mais disons que l’idée, c’est bien d’utiliser
du foncier disponible pour réaliser des opérations d’habitat dans le sens de l’intérêt public, bien entendu. Il ne s’agit pas de
faire de la spéculation. Ce n’est ni la CAPA ni la ville ni les communes qui s’engagent là-dedans. Elles veulent à la fois essayer
de maîtriser quelque chose et répondre à des besoins.
Je réponds à la question de Monsieur ROLAND tout à l’heure, c’est que bien sûr il y a du mitage, bien sûr il y a des évolutions
qui ne sont pas conformes à l’intérêt public, bien sûr on consomme beaucoup d’espaces et beaucoup de territoires, mais
toute la problématique consiste pour les décideurs à être capable de mettre en place des politiques et des outils pour
maîtriser ces évolutions qui échappent. Parce que l’urbanisation, c’est un phénomène galopant qui est mondial. Il y a un
habitant sur deux de la planète – et même plus bientôt – qui habite en ville. Sur le continent, c’est pareil. C’est partout
comme ça. Il y a une attirance vers la ville qui est considérable. Donc les fonctions urbaines deviennent importantes et en
même temps, les campagnes se vident. Et en même temps, on a des phénomènes de super-urbanisation, de suburbia… C’est
vrai pour toute la Corse, pas seulement pour AJACCIO. C’est vrai qu’il y a des lotissements autour d’AJACCIO, consommateurs
d’espaces, de réseaux, de moyens de transports. Tout ça est indiscutable. Ce sont des évolutions qu’il faut essayer de
contenir et c’est là que la responsabilité des communes est très importante dans l’élaboration du Plan Local de l’Urbanisme.
Celui d’AJACCIO, par exemple, essaie de lutter contre ça.
Le Maire a commencé à répondre sur la densification. L’objectif principal de notre PLU, c’est de densifier. Densifier, c’est-àdire construire là où c’est possible à l’intérieur de la ville pour éviter de se déplacer trop, parce qu’il faut faire des économies
de transports, c’est indispensable. Les embouteillages viennent en particulier du fait qu’on réside à l’extérieur mais on
travaille à AJACCIO. La majorité des emplois est à AJACCIO, alors qu’on habite PORTICCIO, ALATA, AFA, …. et qu’on rentre en
ville tous les jours. En rentrant en ville tous les jours, on augmente les flux de circulation, on augmente les embouteillages, on
augmente les difficultés de stationnement. C’est un problème majeur que toutes les communes connaissent. À AJACCIO,
c’est devenu une quasi thrombose tous les jours ; et encore, il y a des flux et selon les horaires, on s’en sort un petit peu mais
il y a une demande de parking qui n’est pas satisfaisable. On ne peut pas réaliser le nombre de parking suffisants par rapport
au nombre de voitures qui sont produites tous les ans. C’est extrêmement difficile de lutter contre le Salon de l’Automobile.
Tous les ans, on vous dit il faut acheter nouveau, il y a de la prime à la casse et le reste. Il faut toujours plus de voitures. Et ça
correspond à des besoins certainement, mais aussi à des besoins qu’on nous pousse à développer. La maîtrise publique dans
ces conditions-là, ce n’est quand même pas si simple.
Alors le Programme Local de l’Habitat, c’est un outil communautaire. Les plans locaux de l’urbanisme sont des outils
communaux. Il faut qu’ils soient articulés à la fois pour la production de logements, pour l’aménagement du territoire. La
vision que l’on a eue dans le plan de déplacement urbain, je crois que c’est quand même important. Vous avez dit, il y a une
vision gestionnaire, pas de vision de l’avenir. Je pense qu’avec la réflexion qui a lieu ici, on commence à avoir une vision de
l’avenir. On commence à l’avoir. En tout cas, on essaie de se donner des moyens de maîtriser des évolutions qui, pour
l’instant, sont contraires à l’intérêt public. Les évolutions qui échappent aux décideurs, qui sont des évolutions un peu
universelles et qu’il faut essayer de contenir et de réorienter. Aujourd’hui, ce n’est pas si simple.
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Et en plus, on est dans des affaires de temps longs, parce que les décisions que l’on prend aujourd’hui vont produire des
effets dans cinq ou six ans ou dix ans même. Ce n’est pas toujours simple. Il ne suffit pas de le dire. Encore faut-il se mettre
en situation de répondre aux défis de l’avenir. Se mettre en situation, c’est d’abord réfléchir sur ça, bien sûr, mais aussi
prendre des décisions. Il n’est pas si simple de déclasser un terrain agricole en ville, parce qu’on a déclassé un terrain de trois
hectares et demi pour faire des logements sociaux. Il n’est pas si simple de lutter contre les inondations parce que le risque
inondations, on l’a gérée. Donc il y a tout ça en même temps à la fois. On a construit dans des zones humides, qui sont
devenues aujourd’hui des zones inondables. Mais ce n’est pas qu’à AJACCIO. C’est partout ! On a construit dans des
marécages. On a remblayé. Aujourd’hui, on a des problèmes. Donc ces questions-là, il faut absolument les envisager, les
appréhender collectivement et il faut sortir aussi, bien sûr, de la politique politicienne et de la spéculation.
Ce sont des défis très importants. Alors pour répondre un peu plus précisément à Noël PINZUTI, je ne suis pas certain qu’on
aura les moyens de tout faire mais avec les outils qui sont actuellement en préparation à la collectivité territoriale, qui vont
relayer à un échelon plus grand ce que nous avons fait à la CAPA, je pense qu’on s’oriente dans la bonne direction. Moi, je
préfère rester positif et général, plutôt que trop précis sans avoir la capacité de répondre précisément à votre question.
Monsieur Franck BARTOLI-MILLOT : En précision à ce qui vient d’être dit sur les capacités d’intervention dans les communes,
et en réponse à la question posée par Monsieur PINZUTI : on a un exemple dans le rural qui est l’immeuble Tavera sur la
commune de CUTTOLI-CORTICCHIATO. C’est un immeuble qui pendant plusieurs années est resté inachevé et qui a été acquis
avec l’aide de la municipalité par l’Office Public de l’Habitat, qui l’a réhabilité et on a aujourd’hui dix logements locatifs
sociaux.
Monsieur Hugues ROLLAND : Dans les chiffres qui nous sont donnés, est-ce que la location au noir, qui est très importante,
quand même… est prise en compte ?
Monsieur Jean-Charles FREDENUCCI : C’est une bonne question que vous posez, mais qui échappe à la statistique, puisque
l’on travaille sur des données de l’INSEE et FILOCOM essentiellement. On se l’est posée. Ça n’apparaît pas : dans le cas du
propriétaire occupant qui met en location son rez-de-chaussée, s’il n’y a pas de bail, ça peut ne pas apparaître. Logiquement,
ça devrait apparaître sur FILOCOM, puisque FILOCOM est basée sur les données de votre feuille d’imposition ; mais si c’est
très temporaire, si on a un logement sur un an et si on reste déclaré dans une autre commune, en effet, ça n’apparaîtra pas.
Une dame dans la salle : Si les revenus ne sont pas déclarés sur l’avis d’imposition, il n’y aura rien.
Monsieur Jean-Charles FREDENUCCI : C’est possible, tout à fait.
Monsieur Franck BARTOLI-MILLOT : Effectivement, il y a aussi une problématique qui est rencontrée dans de nombreuses
communes : celle du logement à l’année scolaire. Il y a le locatif, mais dans le locatif, il y a aussi une partie de logements qui
n’est pas pérenne pour les occupants.
Monsieur Hugues ROLLAND : Je voudrais aborder le sujet, le hiatus scientifique entre notre société dans ses progressions
scientifiques justement, technologiques et les modalités d’aspect, d’obligation dans les PLU par exemple. Je crois que notre
société souffre vraiment peut-être avec l’excès de patrimonialisation, c’est-à-dire une sorte de fétichisation d’un aspect
visuel qui d’ailleurs n’est pas vraiment probant puisque nos villages, nos hameaux, nos villes sont de plus en plus laids.
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Disons-le ! Or, il y a une prétention des élus à vouloir faire en sorte de garantir un aspect visuel et du coup, d’aller à
l’encontre de tout ce qui est technique, qui pourrait améliorer le bâti. Donc, des architectes dont je suis essaient de faire des
bâtiments plus intelligents, moins énergivores, … et ont plus de problèmes à faire passer leurs permis que ceux qui font des
projets où ils se moquent de tout ça mais où ils vont faire le toit quatre pans avec la tuile et le pseudo crépi néo-provençal.
Quand est-ce qu’il y aura vraiment un travail de mise à jour, pour accepter que nous avons développé des sciences,
développé des technologies. Nous vivons avec le Bouquet Canal+, le téléphone, … mais nos maisons, il faudrait qu’elles soient
des pseudo-maisons de berger. Il y a vraiment un souci par rapport à ça.
Monsieur Paul-Antoine LUCIANI : En fait, la question que vous posez, c’est la question du décalage qu’il y a entre les
innovateurs et ceux qui sont sur des habitudes anciennes. Je simplifie mais j’essaie de résumer. Autrement dit entre par
exemple, un permis qui porte sur une maison à basse consommation d’énergie voire à énergie positive et puis un permis
classique même néo-provençal, c’est-à-dire importé par rapport au style des maisons individuelles corses. Il y a toujours un
décalage, c’est vrai. Mais en même temps, on ne peut pas dire que – en tout cas pour la ville d’AJACCIO – on soit hostile aux
innovations et aux technologies nouvelles. Je pense à deux exemples : la rue de la Porta , où on est accompagné par un
programme européen. Il y a de l’eau chaude solaire, il y a des panneaux photovoltaïques, il y a une technique de construction
en SIPOREX qui est un très bon isolant et c’est même un cas unique en Corse. La maison de quartier des Cannes, elle sera à
énergie positive. On est dans ce domaine-là. Je crois même que vous avez construit une maison sur la route des Sanguinaires,
pour laquelle j’ai même dû intervenir pour défendre votre innovation. Donc, on n’est quand même pas bouché à tout ce qui
bouge et tout ce qui est prometteur d’avenir. Mais en même temps, il faut tenir aussi compte de ce que disent les autres.
C’est extrêmement difficile d’imposer des normes du point de vue municipal : on peut donner des règles générales mais
ensuite, après, il y a une question d’habitudes, de sensibilité à certains aspects qui ne sont pas encore mûrs partout et donc
on tient une espèce d’équilibre entre l’innovation et… une certaine réticence à innover.
Monsieur Franck BARTOLI-MILLOT : Je vous propose d’aborder ces questions-là plutôt cet après-midi dans le cadre de la
structure des opérations, puisque il y a des propositions et des éléments de débats qui seront lancés. Sur le développement
de l’offre et sur les problématiques que peuvent rencontrer les habitants du territoire et notamment les plus jeunes à se
loger, est-ce qu’il y a des interventions ou des retours d’expérience ?
Monsieur Jacques FIESCHI, Directeur Général du Logis Corse : Le Logis Corse est une société coopérative d’HLM qui est
basée en Haute-Corse à BASTIA, qui est spécialisé aujourd’hui dans l’accession sociale à la propriété. L’accession sociale, je
pense qu’aujourd’hui, c’est un segment essentiel du logement social. On a beaucoup parlé du locatif social mais l’accession
sociale devait permettre justement un parcours résidentiel et donc libérer un peu le parc HLM. Vous disiez tout à l’heure que
le taux de rotation était très faible et je pense que l’accession sociale doit permettre justement de libérer des logements et
permettre à d’autres personnes de trouver un logement pour pouvoir se loger. Là-dessus, je voudrais revenir sur l’exposé de
Monsieur FREDENUCCI tout à l’heure : vous disiez qu’aujourd’hui l’accession sociale en Corse-du-Sud était très difficile. Je
n’ai pas d’expérience sur la Corse-du-Sud puisque nous n’y avons pas encore fait d’opérations mais nous avons fait plusieurs
opérations sur la Haute-Corse. On est à peu près, aujourd’hui, sur un développement de cent à cent cinquante logements par
an ; ce qui est quand même relativement important. En fonction du protocole qui a été signé par la Fédération avec les
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pouvoirs publics, vous savez que les coopératives HLM doivent vendre 10 % de la production à des ménages les plus
modestes, c’est-à-dire des ménages qui sont sur des plafonds PAS (prêt à l’accession sociale). Aujourd’hui, nous vendons 70
% de notre production à cette catégorie de ménages. Donc si on le fait en Haute-Corse, il n’y a pas de raison qu’on ne puisse
pas le faire sur la Corse-du-Sud. Bien évidemment, l’accession sociale à la propriété doit être aidée. Aujourd’hui, les
dispositifs nationaux qui sont en place, le PTZ (Prêt à Taux Zéro) et autres, ne profitent pas qu’aux seuls ménages à revenus
modestes puisqu’aujourd’hui, le PTZ n’est plus soumis à plafond de ressources donc d’autres aides doivent être mises en
place. Pour nous, c’est essentiellement le partenariat avec les communes qui est très important, puisque nous avons des
cessions de foncier à des prix qui sont minorés voire cédés gratuitement ou une prise en charge par exemple des travaux de
VRD dans la limite des subventions que les communes peuvent obtenir. Ceci nous permet donc de réduire le coût du foncier
et par conséquent, les prix de vente. Je pense que l’accession sociale à la propriété est une chose qui est très importante. En
Corse-du-Sud, jusqu’à présent, nous avons actuellement, une étude sur la commune d’APPIETTO et on a démarré une
opération d’accession – mais malheureusement pas sur la CAPA – sur BONIFACIO. Je pense que l’accession sociale
aujourd’hui est un segment important du logement social.
Monsieur Jean-Charles FREDENUCCI : Je me suis peut-être mal fait comprendre tout à l’heure. Il ne s’agissait pas de dire que
l’accession sociale n’était pas une cible ; bien au contraire. Ce que je voulais dire, c’est que tout ne se résoudra pas dans
l’accession. Je dis ça à l’attention des élus lorsqu’on a pu les rencontrer. Je crois qu’il y a un attachement à la question de
l’accession par rapport au locatif et notamment au locatif social. Je parle des communes périphériques, pour dire que même
si on arrive à sortir des opérations en accession sociale, il restera 40 à 50 % des ménages demandeurs de logements qui
n’auront jamais le budget, même pour aller sur du PAS. Ce qui est intéressant dans ce que vous dites sur la Haute-Corse, c’est
que justement, on a des revenus très faibles et donc des ménages qui sont en capacité à être éligibles au PAS. C’est-à-dire
qu’on est bien sur des revenus faibles, alors que vous êtes en zone B1 avec comme prix de sortie deux mille neuf cents par
mètre carré.
Monsieur Jacques FIESCHI : Avec du PSLA (Prêt Social Location Accession), le taux de TVA est à 5,5 donc le prix est à deux
mille six cent quatre-vingt-neuf aujourd’hui.
Monsieur Jean-Charles FREDENUCCI : Donc, deux mille six cents si on part sur du PSLA, mais en fait, nos ménages ont des
budgets pour acquérir à deux mille euros.
Monsieur Jacques FIESCHI : Effectivement tout à l’heure vous faisiez de l’antagonisme entre le zonage de la Corse et puis des
revenus des ménages sur la Corse. C’est vrai. Aujourd’hui, j’entendais derrière moi quelqu’un qui disait « deux mille six cent
quatre-vingt-neuf euros, c’est très cher ». Si demain, en accession sociale, je vends à deux mille six cent quatre-vingt-neuf
euros le mètre carré, je suis effectivement très cher. Il y a des promoteurs aujourd’hui, des promoteurs privés en accession
classique qui vendent – du moins dans la région bastiaise et périphérique – moins cher que ça. Nous, nos prix de vente
aujourd’hui, tournent autour de deux mille deux cents, deux mille trois cents euros. Donc aujourd’hui, vendre à deux mille
euros, c’est très difficile et ça va le devenir de plus en plus avec la nouvelle règlementation qui va arriver maintenant avec le
BBC et la RT 2012. C’est une évidence.
Monsieur Jean-Charles FREDENUCCI : Ce qui est intéressant, c’est que vos ménages, en termes de plafond, ils sont éligibles
au PAS et donc ce sont des ménages qui ont de tous petits revenus.
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Monsieur Paul-Antoine LUCIANI : Juste un petit mot sur l’accession sociale. Ce n’est pas la ville d’AJACCIO qui va vous
empêcher de venir à AJACCIO, au contraire ! Nous étions très demandeurs d’ailleurs, vous le savez très bien. S’il y a des
possibilités d’intervention du Logis Corse en Corse-du-Sud, et à AJACCIO en particulier, il n’y a aucun problème pour ce qui
nous concerne ; parce qu’il y a des besoins urgents et très importants et très lourds en matière de logements locatifs sociaux
mais aussi une demande aussi pour l’accession sociale. Mais c’est vrai que la priorité des priorités, c’est de construire du
locatif social. C’est une priorité absolue. Parce qu’il y a trop de demandes et il y a en même temps beaucoup de gens qui sont
expulsés. Encore hier, nous avons reçu deux lettres. Des lettres horribles de mise à la porte violentes : « Vous ne pouvez pas
payer. Ce n’est pas mon problème. À vous de vous débrouiller. Vous allez dégager ». Et ça, c’est quotidien. La demande, elle
continue de croître. Pourtant, on a quelques petites perspectives, petites, pour la période à venir mais il faut savoir que c’est
extrêmement difficile, d’autant qu’aujourd’hui, les financements d’État régressent et les décisions qui sont prises aujourd’hui
produiront leurs effets dans environ trois ans. C’est-à-dire qu’en 2014, on ne sait pas comment ça va se passer. Jusqu’en
2014, on va livrer quelques logements mais après, on ne sait pas. Or, les décisions, elles ont des effets encore une fois sur le
temps long ; ce n’est jamais d’une année sur l’autre, mais c’est toujours à trois, quatre ans ou cinq ans de distance… voire
plus. Actuellement, on a de graves inquiétudes, notamment sur la question du financement.
Monsieur Hugues ROLLAND : Vous demandiez des retours d’expérience. Il y a une quinzaine d’années, quand j’ai travaillé
dans les pays scandinaves, les villes principales comme BERGHEM ou OSLO, faisaient des audits sur non seulement les
bâtiments en déserrance mais aussi sur tout le potentiel des dents creuses. Je connais assez bien AJACCIO et des dents
creuses, il y en a beaucoup. La ville est très cariée. Moi, je pense qu’on pourrait se pencher sur ces éléments, et aussi peutêtre travailler sur un rehaussement de bâti plus faible par rapport à ce qui s’est fait après. Maintenant, je ne veux pas
stigmatiser la ville d’AJACCIO. Je réagis sur AJACCIO, car je n’habite plus STRASBOURG ou OSLO donc il ne faut pas le prendre
mal. Donc je vois toutes ces dents creuses et je me demande… c’est sûrement très difficile d’y avoir accès. Il y a sûrement des
problèmes d’indivision mais quand le monde est de plus en plus complexe, il faut de plus en plus d’ordre. Et moi, je suis pour
la préemption. Puisque le monde est violent, il faudrait que les politiques redeviennent un petit peu plus autoritaires au sens
noble, pas de violence physique ou autre, mais quand les gens ne font rien d’un lieu, il faudrait un peu les presser et en faire
quelque chose ou alors à préempter.
Monsieur Etienne FERRANDI, Maire d’Alata, Vice-président de la CAPA : Je voudrais quand même saluer, dans un premier
temps, le PLH numéro deux, puisque quand on a fait le PLH numéro un, nous étions un peu des francs-tireurs sur ces
questions-là au niveau de la Corse. Et on a bien vu avec les débats récents et les orientations de la Collectivité Territoriale de
Corse, que maintenant ça devient une grande question régionale. Tout le monde en parle. La nécessité de développer du
logement social, de maîtriser le foncier, de lutter contre la spéculation, ça concerne un petit peu tous les partis politiques.
Donc, il y a un contexte beaucoup plus favorable pour faire avancer certaines idées, parce que le pire, c’est quand on veut
faire avancer une idée sur un territoire et qu’ailleurs, on nous dit autre chose, en disant oui, à BONIFACIO, ce n’est pas
comme ça, à BASTIA, ce n’est pas la même chose, à CORTE, etc. Aujourd’hui, il y a lieu de penser qui si on tient tous le même
discours, du Cap Corse à BONIFACIO, il y aura quand même un certain nombre d’idées qui vont être incontournables dans les
mois qui viennent et ça va favoriser un certain nombre de prise de conscience. Pourquoi ? Parce que c’est bien un problème
de prise de conscience.
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La ville d’AJACCIO pour le département de la Corse du Sud, c’est elle qui supporte 76 % de tous les logements sociaux.
Pourquoi dans le rural nous n’avons pas ce nombre de logements sociaux nécessaires ? Alors, je me pose la question mais
nous avions le problème du foncier. Le foncier, c’est un problème important. comment est-ce que les communes doivent
l’aborder dans leur PLU parce que s’il n’y a pas de mise à disposition du foncier, s’il n’y a pas de décisions prises par les
communes de bloquer certaines zones pour avoir du logement locatif à caractère social, communal ou autre, il y aurait des
difficultés pour les bailleurs à prendre des décisions parce que les permis sortent. Donc ça, c’est véritablement une
problématique. Il faut qu’il y ait quand même une cohérence. On voit bien qu’au niveau de la CAPA, il y a dix communes :
trois communes ont un PLU, trois communes ont une carte communale, trois communes ont le règlement national
d’urbanisme et avec des différences ne serait-ce qu’à une toute petite échelle comme la CAPA, on voit bien qu’il y a des
difficultés à avoir une démarche qui soit cohérente. Donc il faut qu’il y ait un peu plus de lisibilité sur les obligations que
doivent avoir les maires. Il y a des maires qui sont volontaires. Il faut les aider à prendre des décisions dans ce sens-là. Donc il
doit y avoir un conseil aussi de ce point de vue-là. Ensuite, il faut une plus grande lisibilité sur les aides, parce que c’est vrai
qu’on n’y comprend pas grand-chose. C’est un chemin du combattant. C’est très compliqué. Un des objectifs du PLH², c’est
de donner peut-être un document beaucoup plus lisible au niveau des décideurs, en disant s’il y a cette opération, il y a une
attractivité, il y a une aide à la décision pour que les choses puissent aller dans le bon sens. Ça me semble quand même
important.
Ensuite, il faut qu’il y ait une pédagogie sur ce que sont les logements sociaux. Parce que souvent, on nous renvoie – je vais
être basique – « on ne va pas nous mettre des étrangers chez nous, parce que voilà ». Mais ça, ce sont des problèmes réels
qui sont des problèmes de blocage. Le parc locatif, il a été tellement dévalorisé, que les gens ne se rendent pas compte à un
moment donné que quand ils montent l’Avenue Maréchal Juin, les logements sociaux sont plus beaux que les logements faits
par le privé. Donc, il faut qu’il y ait véritablement une pédagogie pour dire aujourd’hui, on est capable de faire du logement
social de qualité qui va correspondre à des normes de qualité, à des prix qui sont attractifs, pour des loyers qui soient
modérés. Et ça, il faut que tout le monde soit bien imprégné de ces choses-là. Parce qu’il y a une réticence… je me rappelle,
quand on a fait la Communauté d’Agglomération du Pays Ajaccien, il y a certaines communes qui ne sont pas rentrées dans la
CAPA parce qu’elles ne voulaient pas qu’AJACCIO leur impose des logements sociaux. C’était il y a dix ans. Ce sont des
blocages. Il faut faire un examen critique sur ces questions-là, parce que si on réussit à le faire, on va réussir à débloquer des
terrains, on va aller dans une dynamique. Si on fait l’impasse sur ces questions et on jette un voile pudique sur ces questionslà, on risque de se retrouver dans deux ou trois ans avec les mêmes constats. Il faut se poser y compris ces questions-là.
Sur ma commune, il y a des gens … je les connais, on les voit arriver. Ils achètent un terrain de mille cinq cents mètres carrés,
ils construisent cent mètres carrés. Ils se sont endetté à hauteur de quatre cent mille euros sur trente ans, etc. Ils relèvent
des minima sociaux. Mais surtout ils ne veulent pas qu’on leur mette un logement social à côté alors qu’eux-mêmes, ils en
auraient peut-être besoin. Ça, il faut quand même poser le problème. Il faut avoir ce débat-là avec la population, parce que
quand Paul-Antoine parle des huit logements Rue de la Porta… il pourrait nous dire pourquoi il y a eu autant de lenteur.
er
Quand la CAPA achète le terrain de Gaz de France, route Albert I , Route des Sanguinaires, est-ce que tous les habitants dans
le coin sont d’accord pour avoir des logements sociaux à côté ? Est-ce que ce n’est pas des éléments qui font blocage aux
permis ? À la mise en œuvre des solutions ? Donc ça, ce sont des questions sur lesquelles il faut qu’on s’interroge. Il n’y a pas
que les aspects financiers des choses ; ce sont des réactions de société et, je pense que ce qui va aider fortement, c’est que la
démarche audacieuse de la CAPA de faire un PLH en 2006, d’en faire un deuxième maintenant, trouve un écho au niveau
régional et quand on va parler tous, on va essayer de parler tous de la même voix - j’espère – sur le territoire mais aussi avec
des partis politiques différents, des groupes différents… il y en a qui peuvent peut-être rentrer à reculons dans la démarche
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parce qu’il y a quand même des porteurs historiques de logement social avec des élus qui sont des élus de progrès. Mais
quand tout le monde rentre un petit peu dans cette démarche-là, ça aide à avoir une cohérence au niveau du discours.
Monsieur Jean-Charles FREDENUCCI : Je voulais rebondir sur ce que vous disiez sur le volontaire et le coercitif. C’est un
élément très important, c’est-à-dire que dans le cadre du PLH², on voit bien que la pédagogie, l’incitatif a des limites ; il y a
des maires qui se sont engagés dans une action coercitive. Le maire d’ALATA intervenait tout à l’heure, on ne l’a pas évoqué
mais il y a cette question du logement communal. Le logement locatif, c’est aussi du logement communal, qui est produit à
petite échelle par les communes, par les maires et souvent sur des bâtiments qui menacent ruines. Il y a là une action en
cours, du maire d’ALATA, qui peut aller jusqu’au Juge des Expropriations, ou en tout cas aller jusqu’à une action coercitive
vis-à-vis des propriétaires. Cela permet aussi de gérer cette question de la sous-densité. Je voulais terminer là-dessus. Ce que
vous remarquiez en vous promenant à AJACCIO, sur les problèmes « dentaires » de la ville, c’est visiblement un problème
global à l’échelle du territoire. On va le voir cet après-midi. On a une sous-densité extrêmement importante ; vous parliez des
lotissements tout à l’heure, mais on a aussi des zones classées U au PLU, qui sont à 50 % bâties. C’est-à-dire qu’on a 50 % de
parcelles non bâties. Ce sont des éléments à affiner mais si on est sur de la ville durable, nous travaillons sur ces dents
creuses et travaillons sur le compliqué. Travaillons sur du compliqué avec du coercitif, parce que sinon, on continue de
travailler sur des champs de betteraves où on tartine du lotissement qui est moins compliqué mais qui, du coup, va coûter
pour la collectivité, c’est-à-dire pour nous tous, beaucoup plus cher que de travailler sur une dent creuse.
Monsieur Franck BARTOLI-MILLOT : Suite aux questions posées par le maire d’ALATA sauf s’il y avait d’autres interventions,
cela nous permet de faire la transition : aborder la question du logement social, c’est se demander à quel public il s’adresse,
et donc d’aborder aussi la question des publics démunis ou qui rencontrent le plus de difficultés.
Madame Gisèle THIERRY, Centre Régional d’Information Jeunesse : On a énormément de demandes de la part des jeunes,
parce qu’effectivement, ils ont des emplois en dents de scie, ils n’ont pas une forcément une solvabilité avec quelqu’un
derrière qui cautionne un montant…. Donc, nous avons un parc locatif en gros de trente logements mais sachant aussi que
les jeunes gens ou jeunes filles doivent quitter le logement pendant la saison estivale. Ça pose quand même un souci, je
voulais donc savoir s’il y avait des orientations à destination de ces populations.
Monsieur Franck BARTOLI-MILLOT : Vous nous offrez une très bonne transition, puisque dans la présentation qui va être
faite, on aborde notamment la question des jeunes.
ATELIER 1 – QUELS LOGEMENTS NOUVEAUX POUR QUELS BESOINS
2 -L’offre et les besoins des publics les plus fragiles
Monsieur Jean-Charles FREDENUCCI : Marie DEMANESSE va faire cette intervention sur ce qu’on appelle pudiquement, dans
le langage du PLH, les publics spécifiques ; c’est-à-dire les publics les plus fragiles, qui subissent pour le coup le plus
fortement les difficultés en matière de logement, et qui paient le plus gros prix.
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Madame Marie DEMANESSE, consultante Habitat et Territoires Conseil : On va aborder la question des publics fragiles –
c’est une question assez vaste – on va parler de l’hébergement des publics des personnes les plus démunies. On l’a vu, il y a
une demande forte sur la question du logement locatif social. Quand on regarde les chiffres dans le cadre du PDALPD, on
identifie quand même six cents personnes en situation d’urgence sur le département, et que cette demande se concentre à
90 % sur AJACCIO. L’Office Public dit que, aujourd’hui, nous avons trois cent douze demandeurs sans logement ou hébergés
de manière temporaire, donc des personnes qui sont dans des conditions précaires soit dans des foyers, soit qui peuvent être
hébergés par leur famille ou un logement temporaire. Ce peut être effectivement un logement non déclaré et là, on n’a
effectivement pas de visibilité à ce jour. Cela représente 17 % de la demande totale à l’échelle départementale et les
données issue notamment de la FALEP rejoignent à peu près ces chiffres : on est sur trois cents demandes soit quatre cent
quarante personnes. Ce sont essentiellement des personnes isolées et également des jeunes puisqu’un tiers a entre 18 et 25
ans. Le nombre de personnes hébergées évolue depuis ces dernières années. Dans le cadre du Centre d’Hébergement et de
Réinsertion Sociale, on constate une augmentation de 10 % par an sur ces trois dernières années.
En termes de revenus des ménages, un quart des ménages d’AJACCIO dispose de revenus inférieurs au seuil de pauvreté, à
savoir neuf cent trente-cinq euros par mois ; ce qui pose la question de quelle offre pour ces publics ? Plus de 30 % des
ménages sur les cantons des Deux-Sevi et cantons des Deux-Sorru sont également dans cette situation. À l’échelle de la
CAPA, un quart des ménages perçoit moins de neuf cent quatre-vingt euros par mois pour un adulte et presque mille huit
cents euros pour un couple avec enfant. On a une part d’allocataires aux faibles revenus qui est assez importante notamment
sur AJACCIO et CUTTOLI-CORTICCHIATO, puisqu’on est à presque 30 % d’allocataires à faibles revenus selon les données CAF.
Quelques dispositifs ont été mis en place assez récemment pour gérer la demande, dont le SIAO, Service Intégré de l’Accueil
et de l’Orientation mis en place fin 2010, et qui pour l’instant est encore en cours d’installation. Le 115 également, mais il y a
peu de demandes qui émergent par ce biais.
Quand on regarde les dispositions règlementaires strictes, même si elles sont un peu tirées vers le haut, on serait à trentecinq places d’hébergement au sens de la loi DALO, à savoir hébergements d’urgence, ALT et centres de réinsertion sociale.
Sur les places manquantes, on serait entre deux et plus vraisemblablement plutôt cinq. Ces chiffres sont à prendre avec des
pincettes.
Aujourd’hui, en termes d’offre, on recense deux cent soixante-trois places mais dont cent quarante-six places d’hébergement
identifiés au sens du DALO. La demande se concentre sur la ville d’AJACCIO avec entre deux cents et trois cents personnes
qui ne sont pas couvertes actuellement par une offre d’hébergement. On a un foyer de travailleurs migrants qui est saturé à
ce jour et qui, en fait accueille un public vieillissant puisque qui se sont installés depuis des années et qui vieillissent au fur et
à mesure dans ce foyer de travailleurs migrants. À ce jour, il n’est pas prévu qu’il y ait une transformation… même s’ils
souhaitent une transformation en résidence sociale, le passage n’est pas encore effectué. Le précédent PLH prévoyait une
programmation de cent places d’hébergement sur dix ans.
Aujourd’hui, il y a un projet de relocalisation des cinq places ALT du CCAS d’AJACCIO, suite des problèmes de sécurité. L’offre
mobilisée par la FALEP qui pouvait ponctuellement mobiliser un des hôtels d’AJACCIO dans le cadre de l’hébergement
d’urgence, ne peut plus le mobiliser. Sinon, on voit quand même des projets qui se mettent en place : la relocalisation
d’abord du CHRS de la FALEP dans l’hôtel Saint-Charles – opération soutenue financièrement par la CAPA - ; un
remplacement et surtout une pérennisation de l’abri de nuit par la mise en place d’un centre d’hébergement d’urgence de
trente places ; la livraison d’une maison-relais d’ici la fin de l’année ; et la mise en place d’une AIVS (Agence Immobilière à
Vocation Sociale) pour l’accompagnement et la recherche d’une offre de logement adaptée dans le cadre du parc privé
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notamment. Se pose donc la question de quelle offre supplémentaire proposer pour ces publics et comment faire face à une
telle demande ? Puisque deux cents à trois cents demandeurs, c’est tout autant de places à mettre en place.
Concernant l’hébergement des saisonniers, le territoire est marqué par une forte part de l’emploi saisonnier. Ainsi, ce sont
deux mille sept cents saisonniers qui sont recrutés sur le territoire de l’arrondissement d’AJACCIO, dont neuf cents sur la
commune d’AJACCIO qui sont susceptibles d’avoir besoin effectivement d’une offre en hébergement. Ce sont
essentiellement des contrats courts, entre deux et trois mois, avec un revenu moyen d’à peu près de mille cent quarante
euros, soit un niveau de loyer acceptable d’environ trois cents euros par mois. Quelles conditions d’hébergement proposer
pour ces publics et est-ce que ce manque d’offres est une difficulté au recrutement de ces saisonniers sur le secteur ?
Si l’on observe les chiffres en matière d’offre de formation : l’université est située à CORTE, et il n’y a pas de pôle
universitaire, en tout cas identifié. Concernant l’apprentissage, cinq cents apprentis suivent régulièrement un parcours de
formation sur la CAPA dont deux cent cinquante résideraient hors le territoire de la CAPA. Aujourd’hui, ils pourraient venir
régulièrement, de l’ordre de deux jours par semaine, avec un hébergement effectué en hôtel pour la plupart. Mais peut-être
qu’il y a d’autres situations qui ne sont pas connues à ce jour. Concernant les lycéens, il y a quatre lycées dont deux
professionnels, soit trois mille deux cents élèves. Certains bénéficient d’un internat, mais la plupart concentrent aussi des
lycéens qui viennent du département entier. Donc est-ce que l’offre aujourd’hui est suffisante pour ces lycéens ? Il y a un
projet de pôle méditerranéen de formation et d’hébergement qui va être mis en place, soutenu par la CAPA et financé dans
le cadre du grand emprunt, avec neuf cents personnes attendues. Quarante logements sont prévus pouvant accueillir
soixante jeunes, dont seize studios en itinérant qui pourraient potentiellement être également utilisés pour l’accueil de
saisonniers l’été. Donc, on le voit bien, il y a une tension accrue sur l’offre d’hébergement hôtelier et puis, effectivement, des
besoins en logements de plus petite taille.
Enfin, une des questions importantes concerne les personnes âgées. En effet, on constate un fort accroissement de la part de
la population des plus de 75 ans de 9,4 % contre 8,2 à l’échelle métropolitaine, avec des évolutions fortes avec des ataux
attendus de 14 % en 2030 et de 20 % en 2040. De plus, l’indice de vieillissement place la Corse au deuxième rang de
l’ensemble des régions françaises. Sur le territoire de la CAPA, un quart de la population a plus de 60 ans, avec notamment
sur la commune de TAVACO et la ville d’AJACCIO, une concentration de plus d’un quart de la population sur les plus de 60
ans.
Quand on regarde les différents secteurs d’AJACCIO, à partir de l’Analyse des Besoins Sociaux réalisées pour le CCAS, on
constate une concentration sur la ville centre, qui est sans doute due à la présence de services publics proches.
Ce sont des publics, dont une part important a des revenus faibles, notamment dus au passage à la retraite et à la baisse des
revenus. Ainsi, 18 % des personnes âgées de plus de 65 ans perçoivent l’ASV (l’Allocation Supplémentaire Vieillesse). Pour
une personne seule, c’est sept cent quarante euros par mois et pour un couple, c’est mille deux cents euros par mois, en
termes de plafond de revenus, pour pouvoir bénéficier de l’ASV. On a donc un taux 3,5 fois supérieur à la moyenne nationale.
Plus de 25 % des ménages de 75 ans disposent de revenus inférieurs au seuil de pauvreté sur la CAPA, soit neuf cent trentecinq euros en 2007 contre 23,5 % en Corse et moitié moins en France métropolitaine. Les retraités représentent 16 % de la
demande en logements locatifs sociaux sur le département. 10 % des ménages de plus de 75 ans de la CAPA disposent de
revenus inférieurs à cinq cent cinquante-deux euros par mois.
Au-delà de la paupérisation, c’est également la question de la perte de l’autonomie qui est posée. Quand on regarde les
bénéficiaires de l’allocation personnalisée d’autonomie, on constate que ce sont essentiellement des personnes qui sont à
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domicile qui en bénéficient. Quand on regarde la part de ces bénéficiaires sur la population des plus de 75 ans, on remarque
que ce sont notamment les communes périurbaines qui sont les plus impactées : AFA, ALATA, APPIETTO, CUTTOLI, VALLE DI
MEZZANA et TAVACO.
En termes d’équipement, on constate un déficit en matière d’hébergement, avec un taux d’équipement pour la CAPA de
soixante-et-onze lits pour mille personnes. Ce taux est certes nettement plus élevé que sur le département, puisqu’AJACCIO
concentre l’essentiel des équipements pour le département, cela reste bien en-deçà de la moyenne constatée pour la France
métropolitaine (de 121 lits pour 1 000). A l’échelle départementale, on compte huit cent quarante-deux lits, avec un effort
ces dernières années de construction et de rattrapage du déficit qu’il y avait en matière d’offre d’hébergement pour
personnes âgées et en prévision – en tout cas, pour 2011 et 2012 – avec des projets qui sortent progressivement de terre.
Mais pour s’inscrire dans la moyenne nationale, il faudrait construire plus de trois cents places, et donc augmenter largement
la production.
Si l’on regarde le détail en matière d’offre d’hébergement, elle est essentiellement concentrée sur AJACCIO mais avec une
part également sur SARROLA-CARCOPINO et sur CUTTOLI-CORTICCHIATO.
Des dispositifs d’aide et d’accompagnement sont disponibles à ce jour, avec plusieurs associations qui existent. Il y a
également les centres communaux d’action sociale, qui sont présents dans certaines communes. Cependant, il nous semble
important effectivement de développer cette offre de services pour les communes périphériques. Il faut s’interroger pour
savoir qui en aurait besoin un peu plus ? Quels régimes d’adaptation de logement et d’aides dans le parc privé pour
l’adaptation du logement aux personnes âgées et pour les personnes à mobilité réduite doivent être mobilisés ? Quelle offre
d’hébergement banalisé pour ces personnes à mobilité réduite est à prévoir, sachant qu’on peut l’estimer à trois cents
places ?
Concernant enfin les aires d’accueil des gens du voyage, dans le précédent PLH, une cinquantaine d’emplacements avaient
été prévus sur AJACCIO. Est-ce que les besoins qui avaient été identifiés dans le cadre du schéma départemental d’accueil
des gens du voyage sont toujours identiques, en tout cas sur les quartiers qui avaient été identifiés dans le cadre de ce
schéma sur AJACCIO et sur SARROLA-CARCOPINO ? Avec la fin du financement d’État sur les aires d’accueil en 2007, ces
financements ne sont plus mobilisables, il s’agit donc de savoir vers quoi on s’orienterait en termes de financement pour ces
aires d’accueil.
Monsieur Jean-Charles FREDENUCCI : On voit bien qu’il y a en tout cas une inadéquation colossale entre l’offre et la
demande et on voit bien qu’il y a un besoin spécifique pour certains publics. On a des publics différents, notamment les
saisonniers. Mais pour les trois premiers cas, ces besoins pourraient relever de structures d’hébergement qui seraient
mutualisées, de type résidence sociale ou RHVS. Par ailleurs, il y a une tension très importante aujourd’hui et c’est une
tension qui va être accrue du fait des projets en cours financés par le grand emprunt. Lorsqu’on voit neuf cent étudiants
attendus, cela va créer une tension accrue. De notre point de vue, dans le cadre du PLH², la question de cette offre
d’hébergement mutualisé sur différents publics apparaît comme une priorité.
Madame Patricia BOYER, Directrice du Centre Communal d’Action Sociale de la Ville d’Ajaccio : Je souhaite juste revenir sur
des éléments que vous avez donnés en termes de public ciblé, à savoir les plus démunis. Vous avez beaucoup insisté sur les
centres d’hébergement. Il faut peut-être rappeler quand même que les six cents demandes que vous ciblez dans les publics
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les plus démunis sont quand même des publics très spécifiques. Ça s’arrête beaucoup aux SDF notamment, aux familles…
enfin, aux personnes dites dans l’errance et pas forcément aux plus démunis, tels qu’on pourrait l’entendre dans le cadre du
PLH, à savoir les jeunes travailleurs pauvres ou les familles monoparentales qui sont deux publics cibles qui manquent dans
votre panorama. Je voudrais aussi rappeler que dans le cadre de l’ALT, il n’est pas prévu de relocaliser les appartements du
CCAS mais bien de les réhabiliter au 3 Montée Saint-Jean, là où ils sont. C’est juste un petit détail mais qui a son importance.
En projet, il y a la création d’un centre maternel, qui va s’adresser à des jeunes mères célibataires de 18 à 25 ans.
Autre chose, que je lance comme ça mais qui peut être débattu bien entendu : en ce qui concerne les personnes âgées,
beaucoup sont effectivement en-dessous du seuil de pauvreté. Vous l’avez rappelé. Pour les 18 %, je ne suis plus trop sûre du
chiffre, qui sont en-dessous des cinq cent cinquante-deux euros par mois, il faut savoir que toute personne âgée a droit à
l’ancien minimum vieillesse, qui est de sept cent trente-sept euros par mois pour une personne seule. Si ces personnes sont
en-dessous de ce seuil, c’est qu’elles refusent encore aujourd’hui, souvent par manque d’information, le complément qui est,
effectivement, soumis lors de la succession à des reprises de la part de l’État. Or, quand on connaît un peu plus dans le détail
les seuils pour pouvoir être pris sur les successions, on se rend compte que la plupart des personnes pourraient avoir ce
complément sans que leur patrimoine ne soit touché. Il y a beaucoup de travail à faire encore sur ces personnes âgées,
notamment dans les villages, puisque peut-être on ne va pas vers elles. Elles sont moins informées que dans le grand
AJACCIO, où le travail est peut-être un peu plus facile. Pour ces personnes âgées, en tous les cas sur la commune d’AJACCIO,
qui sont touchées par le seuil de pauvreté, la grosse difficulté aujourd’hui, c’est que la plupart sont propriétaires. Elles sont
propriétaires, mais elles n’ont pas les moyens… alors hors cadre, bien sûr, du renouvellement urbain sur certaines zones,
elles n’ont pas les moyens de maintenir un habitat en bon état. Elles n’ont pas les moyens… elles ont tout juste les moyens,
quand elles ont fini de payer leur taxe foncière, leur taxe d’habitation, toutes les charges liées au logement, elles ont à peine
les moyens de survivre, puisqu’on est plus dans la survie alimentaire que dans la précarité aujourd’hui. Donc c’est vrai qu’il y
aurait un travail aussi à faire pour ces personnes-là. On a mis en place un certain nombre d’outils, comme le microcrédit pour
les aider justement à rénover et à vivre dans de meilleures conditions. Au-delà de l’offre, il y a aussi la question de maintenir
les personnes dans leur logement, dans de bonnes conditions.
Monsieur Stéphane SBRAGGIA, Directeur de l’EPAD Le Ciste à Ajaccio : D’abord, je voudrais féliciter l’ensemble des
intervenants et notamment les supports informationnels qui sont vraiment de qualité. J’espère que l’on pourra bénéficier
des PowerPoint.
Je voulais intervenir sur le focus que vous avez fait sur la catégorie "personnes âgées". Vous avez repris les seuils classiques
des plus de 75 ans. Concernant l’hébergement institutionnel, la cause de placements, c’est surtout la perte d’autonomie. Les
populations qui nous sont adressées aujourd’hui, ce sont des personnes qui ont plus de 80 ans aujourd’hui. Et c’est vrai que,
par contre, il y a une situation sociale critique et les chiffres que vous avez exposés tout à long de cette matinée sont
ahurissants pour notre région, parce qu’on voit effectivement des écarts très importants avec des gens qui sont très pauvres
et une paupérisation qui touche toutes les couches aujourd’hui. Et il y a effectivement une tranche de la population, de 60 à
75 ans, qui parfois sont propriétaires ou locataires mais qui vivent dans des conditions pas très agréables, parce que,
effectivement, elles manquent de ressources et il y a effectivement peut-être un critère d’ordre social. Il faudrait peut-être
davantage insister et réfléchir justement sur des offres de logements peut-être collectifs, autour desquels on pourrait
développer un certain nombre de services, parce que à travers cette problématique de l’habitat, se pose la problématique du
bien vivre, du mieux vivre. Parce qu’aujourd’hui, grâce à la science, on vit plus longtemps mais la problématique de nos
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sociétés aujourd’hui, c’est de bien vivre. Il faut effectivement peut-être réfléchir sur une question d’offre d’hébergements
collectifs. Alors, ça, c’est un clin d’œil que j’adresse à Monsieur LUCIANI, parce que l’association, notre association réfléchit
d’ailleurs sur cette question-là et on espère pouvoir présenter rapidement un dossier qui irait dans ce sens-là..
Monsieur Jean-Charles FREDENUCCI : Je voulais juste rajouter, par rapport à ce que vous dites, que l’on voit bien sur la
question du vieillissement, que l’on ne peut pas répondre aux besoins par l’hébergement, notamment l’hébergement
médicalisé. Si l’on reprend les chiffres que nous donnait Marine tout à l’heure, on ne peut pas augmenter de 60 % la
production. Il y a l’investissement, mais surtout la gestion en prenant en compte le schéma gérontologique… Donc les
solutions passent par l’adaptation du parc existant. On vieillit et on meurt dans son logement, donc comment on vieillit et on
meurt dans son logement le moins douloureusement possible.
Et puis, il y a la question de l’hébergement et on voit bien aujourd’hui, sur des collectivités hors de l’île, qui partent
initialement sur un EPAD et en fait font du logement adapté : un programme de logement adapté aux personnes âgées, qui
relèvent en fait de l’hébergement ou du foyer-logement, qui est quelque chose né pendant les années 70, qui est
extrêmement intéressant avec une association… C’est vers ce type de structure qu’il faut aller, qui est du logement banalisé,
avec du financement logement social, un certain nombre de services mis à disposition et un choix du locataire d’avoir ou pas
recours à ça. Mais on voit bien que les besoins sont tels que, à la fois, il faut sans doute aller vers l’amélioration de l’habitat
et ce type d’hébergement-là et qui répondent tout à fait aux besoins.
Monsieur Paul-Antoine LUCIANI : Je crois que ce qu’il faut bien mesurer, c’est ce qui est de la compétence de la CAPA, de la
ville, de la région et puis ce qui est de la compétence nationale. Parce que la grande pauvreté, ce sera quand même des
mesures nationales. On peut apporter des réponses ici, les plus diversifiées, les plus adaptées possibles mais la question des
revenus, des minima sociaux,… ça ne relève pas de la CAPA. Il vaut mieux le dire parce qu’on est quand même dans un
univers assez contraint et la pauvreté, c’est de même partout. Pas seulement à AJACCIO. Donc, on a vraiment à faire à une
grande politique nationale différente. Il vaut mieux le dire maintenant parce qu’après, on va croire qu’on a réponse à tout.
Or, on n’a pas réponse à tout. Même s’il faut s’efforcer de connaître le mieux possible les difficultés et en particulier, la
grande pauvreté ; de connaitre le mieux nos responsabilités et la nécessité de s’investir collectivement en dépolitisant, au
mauvais sens du terme, certains enjeux, pour les re-politiser à notre niveau. Je suis peut-être un peu énigmatique mais tout
le monde me comprend.
Il y a des enjeux, ici par exemple, quand on parle de contraintes, de coercition ou de stimulation, le premier PLH, c’était un
ensemble d’orientations avec des incitations. Celui-là, aura peut-être vocation à être un peu plus coercitif. Un peu plus. Mais
ça ne peut fonctionner que s’il y a un accord général, à la fois sur les mesures, les actions qui sont proposées et les méthodes
pour les faire aboutir. On a parlé de la préemption tout à l’heure pour certains terrains : s’il n’y a pas unanimité dans les
instances décisionnelles, jamais ça ne se faisait. Parce que quand vous avez tous les courants politiques qui sont d’accord
dans une assemblée délibérante pour préempter un terrain, il n’y aura personne de la population qui va dire que c’est
contraire à l’intérêt général. Mais si vous avez une majorité un peu juste pour prendre une décision, vous aurez après dans la
société forcément des recours, des oppositions, … Et même quand c’est unanime, vous avez des recours. Donc on est obligé
de gérer les consensus. D’abord les construire et ensuite les gérer. Ça veut dire débattre, discuter, convaincre de la nécessité
de faire telle ou telle chose. La préemption, c’est comme ça. On a préempté à AJACCIO un terrain à GDF au-dessus d’un
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espace vert. On a préempté le terrain de GDF-Suez. On a préempté la rue de la Porta. On a préempté Candia pour faire une
école. Il n’y a pas beaucoup d’exemples de préemption. À chaque fois, il y avait un large accord, pour ne pas dire l’unanimité.
Sinon, ça serait extrêmement difficile. Et même quand on a eu une décision unanime, on a eu des oppositions, qu’il a fallu
surmonter par le débat, par le dialogue. Bref, pour pouvoir acheter seulement des terrains pour des bassins de rétention, ce
n’est pas du logement cette fois-ci, il faut aller à l’expropriation, parce que vous avez des demandes pour vendre un terrain
qui est inondable – et qui ne pourrait servir à rien d’autre qu’à un bassin de rétention – au prix du terrain constructible. Et là,
ça passera par l’expropriation. Mais ça, c’est très difficile aussi, parce qu’il faut des mesures qui sont très encadrées par la loi.
Donc la moindre petite vétille, la moindre petite erreur et vous êtes retoqués au tribunal administratif. Donc, ce n’est pas
toujours simple.
Le plus important, c’est de savoir exactement ce que l’on veut. Je prends juste un exemple sur les hébergements spécifiques.
On parle des gens du voyage : c’est un de nos gros problèmes et c’est extrêmement difficile. Ce n’est pas que ça soit difficile à
réaliser. C’est difficile de trouver un terrain accepté par l’environnement, par le voisinage ; extrêmement difficile. D’autant
que les gens du voyage en question, ce ne sont pas des vrais gens du voyage. Ce sont des gens du voyage sédentarisés pour
l’essentiel. Quand on parle des gens du voyage, ce sont ceux qui sont vraiment nomades ; c’est-à-dire qu’ils se déplacent, ils
ont un habitat mobile et qui se déplacent en permanence. Ils restent trois mois à un endroit, trois mois ailleurs. Ici, nous
avons des gens qui se réclament de la communauté du voyage mais qui sont quasiment sédentaires. Et en fait, ce qu’ils
souhaitent, c’est d’avoir à la fois un hébergement avec des mobile-homes, mais en même temps une activité professionnelle
sur le lieu. C’est le problème. On ne peut pas être à la fois locataire ou propriétaire d’un mobile-home et en même temps,
faire ailleurs. C’est un peu compliqué du point de vue des grands équilibres sociaux. Et c’est comme ça qu’on a des petites
enclaves, qui ne sont pas toujours sympathiques ni à vivre, ni à regarder, et dont personne ne veut dans son environnement.
Dès qu’il s’agit de récupérer un terrain, il y a immédiatement des problèmes gigantesques liés à l’acceptabilité. Donc il
faudrait bien identifier les besoins, séparer les activités pour qu’il puisse y avoir des aires d’accueil à la fois pour les gens dits
du voyage, même s’ils habitent toujours ici et dont les enfants sont scolarisés à AJACCIO et puis les activités professionnelles,
qui sont les leurs. Ce sont souvent des ferrailleurs et c’est quand même assez polluant et négatif pour l’environnement. Donc
il faudrait pouvoir séparer les deux, ce qui implique aussi débattre avec tout le monde : notamment les propriétaires
potentiels. C’est assez complexe : chaque fois qu’on a eu ce problème à régler, on a eu des tollés, des difficultés énormes,
des actes de violence. Il faut le savoir, il y a un rejet.
C’est la raison pour laquelle entre la proposition du Premier PLH et celle-ci, on n’a pas avancé. On n’a fait que délocaliser
certains points. On n’a pas avancé parce que ce n’est pas facile. On a eu un problème, il n’y a pas tellement longtemps, à
ALATA. On n’en a pas trop parlé. Ce n’est pas la mairie d’ALATA ou la mairie d’AJACCIO, le problème, c’est une partie de la
population qui n’accepte pas. Donc il vaut mieux le dire clairement, on a un gros problème de société de ce côté-là, mais il
n’est pas insoluble. Il faut travailler beaucoup et discuter beaucoup, parce que la concertation est indispensable. On
n’avancera sûrement pas si on n’est pas capable d’entraîner au moins, si ce n’est pas un consensus général, au moins en tout
cas une décision majoritaire. Ça se construit, ça ne se décrète pas. Donc la coercition, oui, jusqu’à un certain point et à partir
d’un travail en amont important de conviction, de dialogue… La coercition dans ce domaine-là, ne va pas se décréter comme
ça. Ça, c’est une certitude qui résulte de l’expérience.
Après, bien entendu, on insiste surtout sur le fait que tout le travail qui se fait en direction des plus pauvres, pour
l’hébergement mais aussi pour la santé et pour le reste, exige des mesures nationales. Aujourd’hui, l’ANAH a évolué. Elle ne
va plus travailler que sur des perspectives d’économie d’énergie. On a d’autres besoins. Il faudra trouver d’autres outils. Pour
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la réhabilitation des bâtiments anciens en centre ancien, où il y a encore des gisements possibles de remise dans le marché,
dans le parc locatif social, des logements privés, on a réussi quelques opérations comme ça, mais ça n’est pas toujours simple
et il y a encore beaucoup de chemin à parcourir. On a rénové en gros deux cents appartements dans la vieille ville, dans le
centre ancien, à des degrés différents. Quelques uns ont donné lieu à des locations avec des loyers maîtrisés. Mais on est
encore très loin de satisfaire les besoins. Mais il y a toute une série d’outils publics sur lesquels il faudrait qu’on puisse
mobiliser toutes les énergies et tous les financements, à condition aussi que les dispositifs nationaux le permettent, ce qui
n’est pas toujours le cas.
Monsieur Hugues ROLLAND : À propos des logements spécifiques et notamment des personnes âgées, c’est un phénomène
qu’on rencontre dans tout l’Occident : où est-ce qu’on parque nos anciens ? Quand je vois une société qui construit des
logements spécifiques pour des personnes en difficulté de mouvements très âgées, à côté des voies rapides, concentrées les
unes sur les autres, on n’a toujours pas évolué sur du logement mixte, de petite taille, adapté à du transgénérationnel. On est
encore sur des bâtiments staliniens – Sainte-Cécile, pour moi, c’est un bâtiment stalinien. Qu’est-ce qu’on donne à nos
anciens ? une voie rapide, de plus en plus congestionnée. Ça, moi, j’ai du mal à le comprendre. Quel respect on a pour nos
anciens ? Qu’est-ce qu’une société qui fait ça ? Alors, on répond à du chiffre par du chiffre : on fait des logements, on répond
aux besoins. Mais dans quel contexte ? Qu’est-ce qu’on fait comme nouvel espace pour l’ensemble de nos concitoyens et
pour les anciens ? Ça, c’est une première chose.
On le répète d’ailleurs sur la rocade pour le logement HLM. En fait, la rocade, ça devient comme un grand programme des
années 30, c’est-à-dire on a une voie rapide et puis on connecte tout dessus : on connecte le supermarché, on connecte le
HLM et on connecte l’EPAD. C’est ça qui va faire notre espace de demain ? Moi, je questionne ça.
Ensuite, je questionne de nouveau les transports. Il y a des espaces à AJACCIO, immenses, mais juste pour la voiture. C’est-àdire que nous, piétons, on reste improbable partout. Un homme seul qui marche, c’est un être improbable à AJACCIO,
comme dans la plupart des villes d’Occident. Il n’y a que les anciens qui marchent parce qu’ils ne peuvent plus conduire ou
les jeunes qui n’ont pas encore de véhicule. Tous les autres, ils sont tous seuls dans leur bagnole. Et des grands espaces qui
pourraient être construits, qui pourraient être des parcs, qui pourraient être des places où les gens pourraient encore se
rencontrer de nouveau, c’est que pour la bagnole. Et on va encore faire deux parkings en pleine ville, inviter les gens, les
conforter à revenir encore avec leur voiture tous seuls dans la ville. Tout ça, c’est connecté. Il y a du chiffre pour répondre
aux besoins de logement mais il y a l’espace, l’espace urbain. Tout ça, c’est un ensemble et je ne vois pas où est-ce qu’on
prend cet ensemble pour répondre à l’ensemble des questions et globalement à la question. Donc je ne pense pas que ça soit
cynique de la part d’AJACCIO ou de la part des autres villes de mettre les anciens et les jeunes pauvres à côté du
supermarché qui vient d’ouvrir mais des fois, je me demande.
Madame Marie DEMANNES : On n’a pas abordé non plus toutes les possibilités qui pourraient aussi être de l’ordre du
logement intergénérationnel, avec des difficultés connues à ce jour pour monter ce type de projet, mais qui sont des
expérimentations et qui peuvent aussi être peut-être des solutions. Ce qu’il est assez important de noter, c’est que la plupart
sont quand même des personnes isolées. Je n’ai pas donné le chiffre, mais vous avez une proportion de personnes âgées
isolées qui est nettement plus importante qu’à l’échelle métropolitaine et je crois que la question importante effectivement
à garder, c’est aussi la question de cette intégration. Je remercie le CCAS d’être intervenu, parce qu’ils sont importants dans
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ce lien avec les différents publics, et il faut prendre aussi en compte la question de l’accompagnement dans le cadre du
logement.
Madame Marc-Antonia DEFRANCHI, géomètre : Je voudrais répondre à l’architecte en ce qui concerne le développement de
la rocade : je ne trouve pas que ce soit une zone industrielle parce qu’il y a quand même le projet VIVALDI qui va sortir, un
immeuble avec des appartements à côté de l’EPAD qui est en construction. Ensuite, pour les EPAD staliniens, je ne trouve pas
que Sainte-Lucie ressemble à un bâtiment stalinien, ni l’EPAD de SARROLA.
Monsieur Jean-Charles FREDENUCCI : Toujours le problème de l’esthétique. C’est un éternel débat.
Monsieur Franck BARTOLI-MILLOT : Il y a l’esthétique et il y a effectivement la question de la maîtrise foncière – que l’on
abordera cet après-midi – et de l’organisation de secteurs par la puissance publique, qui permet effectivement d’avoir une
vision d’ensemble sur des secteurs et de décider comment les terrains partent à l’urbanisation.
Monsieur Paul-Antoine LUCIANI : Puisqu’on a rebondi sur le stalinisme en architecture, je voudrais juste ajouter un petit
mot. Quand on a dit « la société a produit ça », ce n’est pas tout à fait exact. Ce n’est pas la société qui a produit ça. C’est vrai
que la société produit des choses mais il y a quand même des propriétaires, il y a des architectes. Ce sont vos collèges qui ont
fait ça ; des Ajacciens qui n’ont rien de rustres. Il y avait des propriétaires bastiais qui ont une grande expérience en matière
d’EPAD. Ils avaient une maîtrise foncière. Ils ont déposé un permis qui était dans les clous. Ils l’ont obtenu. Il y a un cadre
légal. Après, ça plaît ou ça ne plaît pas.
Ce qui est intéressant dans votre vision des choses, c’est qu’elle dérange et comme elle dérange, elle fait réfléchir ; après, il
ne faut pas la prendre au premier degré, mais comme une espèce de métaphore qui vous fait réfléchir à autre chose, peutêtre un autre avenir à AJACCIO. Mais prenons en compte ce qui se passe et voyons quelle est la marge de manœuvre réelle
de ceux qui ont des décisions à prendre en tenant compte des intérêts des uns et des autres, des droits des uns et des autres.
Parce que sinon on va stigmatiser tel ou tel sans se rendre compte de ce qu’on pourrait faire pour faire changer les choses
dans une vision un peu plus positive de l’avenir. Si on ne voit que les métaphores négatives, on n’y arrivera jamais, même si
quelquefois, elles nous aident à réfléchir un peu plus loin.
J’ai l’impression que sur l’aménagement urbain, on a beaucoup de retard à AJACCIO, c’est vrai ; mais il y a une réflexion qui
est engagée. Ce n’est pas pour renvoyer à des travaux mais on a mis beaucoup de temps pour faire le PADD et pour le refaire
et le représenter au conseil municipal. On a intégré tous les risques, en particulier, les risques naturels. On ne peut pas
imaginer qu’on puisse aménager le territoire, construire, proposer des logements en ignorant qu’il y a des risques
d’inondations, qu’il y a des risques technologiques, qu’il y a des contraintes avec les cercles SEVESO, et des risques
d’éboulements ; on a même le risque de submersion marine. Tout ça, ce sont des contraintes légales, ce ne sont pas des
inventions d’urbaniste, ni des lubies de décideurs. Ce sont des contraintes légales qui viennent d’une législation, elle-même
issue de désastres. Ce ne sont pas des choses arbitraires.
Bien sûr, c’est très complexe mais si on ne prend pas en compte, on va à côté de la plaque. Je prends seulement un exemple :
si les Cannes étaient restées une roselière comme il y a très longtemps, où les Salines une espèce de marécage, on n’aurait
pas eu d’inondation particulière. On aurait observé la crue. La zone humide absorbait la crue et l’envoyait vers la mer.
Aujourd’hui, ce n’est plus comme ça. Il y a des bâtiments. Ça a été remblayé. Au fur et à mesure des siècles, ça s’est remblayé
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et aujourd’hui, nous avons une zone inondable avec des contraintes extrêmement dures, où on ne peut pas construire. On
nous dit qu’il y une dent creuse à côté de la crèche des Haras, mais on ne peut rien faire d’autre qu’un espace vert. On ne
peut même pas y faire un autre parking, pourtant ça s’y prêterait bien d’avoir un parking dissuasion pour empêcher les gens
de rentrer en ville. Mains, on ne peut pas car c’est interdit. Dans la décision, il y a la contrainte. Si on ne prend pas en compte
la contrainte légale – et objective – on n’avancera jamais, on ne prendra pas de décision correcte.
On ne pourra pas changer les choses si on ne construit pas beaucoup de logements sociaux. La seule façon de régler le
problème, c’est de construire toujours plus ; mais pas n’importe comment, pas n’importe où, et pas à n’importe quelles
conditions. Il faut pouvoir habiter mieux aussi, car les modes d’habiter comptent aussi. Il faut prendre tout en compte. La
nouveauté des PLH, c’est précisément que l’on a une démarche absolument exhaustive, même si c’est complexe.
Je reconnais que c’est très compliqué. Il faut s’investir et ça n’intéresse pas suffisamment de monde, même s’il y a des élus
qui s’y intéressent beaucoup plus qu’en 2000. En 2001, quand on a eu le débat pour étendre la CAPA, Étienne le rappelait
tout à l’heure, c’est la question du logement qui a été discriminante. On a pensé que la ville d’AJACCIO en particulier allait
exporter ses HLM dans le périurbain et à ce moment-là, c’est fini, on ne fait plus rien et on refuse d’entrer à la CAPA parce
qu’on ne veut pas de barres de Saint-Jean ailleurs qu’à Saint-Jean. Ça a changé. L’état d’esprit a changé. Je pense que les
constructions nouvelles qui se sont faites ont démontré qu’il pouvait y avoir une qualité du logement locatif social égal ou
même supérieur à certaines copropriétés privées. On a vu dans le cadre de projet ANRU des gens du MEDEF qui siègent au
conseil d’administration de l’ANRU, venir visiter notre projet. Ils ont pensé que les derniers logements construits par Erilia,
c’était des copropriétés privées de standing. Les gens du MEDEF, ils habiteraient volontiers là, avec la vue qu’il y a et la
qualité du bâti. Cela veut dire que la qualité a changé ; il y a quand même des choses qui ont changé. Le climat n’a pas changé
– la zone humide est devenue inondable – mais il y a une évolution positive.
Le problème qui est énorme, c’est que les besoins ont grandi plus vite que la satisfaction qu’on pouvait leur apporter. Les
besoins ont grandi de plus en plus vite. Et la pauvreté s’étend dans tous les domaines et on a une difficulté majeure parce
que, en même temps que cette pauvreté s’étend, il y a des décisions nationales qui ne permettent pas de la résoudre. Donc,
nous sommes face à un problème considérable, mais ça n’empêche pas qu’on doive réfléchir à toutes nos perspectives de
développement, à toutes nos responsabilités et à tous les outils disponibles pour mettre en œuvre quelques solutions.
Monsieur Hugues ROLLAND : J’aimerais juste corriger quelques éléments. Premièrement, Sainte-Cécile, je dis que c’est
stalinien pas seulement en esthétique mais dans son mode de projection de fonctionnement d’une maison de retraite. Ce
n’est pas seulement de la symétrie ou de la pauvreté architecturale dont je parle. Pour ce qui est de la qualité des logements,
je n’en doute pas, et je suis tout à fait partisan de ce développement et de la qualité des logements que vous êtes en train
d’élaborer. Ce que je reproche, c’est que l’on n’est pas encore dans une élaboration du périmètre constructible qui tienne
compte de la morphogénèse géographique. Je suis désolé, mais j’ai encore des gens qui arrivent avec des terrains qu’ils
viennent d’acheter, qui sont en périmètre constructible, qui sont dans des zones humides, dans des zones où un glissement
de terrain peut être escompté sans sortir de Polytechnique. Pour ma part, les Salines, les Padules et les Cannes,
personnellement, je n’aurais jamais construit dessus. Donc qui est-ce qui a construit ? C’est bien les pouvoirs publics. Et les
pouvoirs publics, maintenant, au fur et à mesure, on leur dit ceci est inondable. Ça l’a toujours été. À un moment donné, ils
s’en foutaient ; maintenant, ils s’en moquent moins. Mais ils continuent à donner des gages de constructibilité dans des
endroits qui ne devraient pas être constructibles aussi. Ce matin, j’étais sur un chantier où un permis a été accordé sur un
terrain complètement scabreux qui ne devrait pas être constructible.
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Monsieur Simon RENUCCI : Je ne peux pas vous laisser dire ça, parce que vous êtes en train de démolir tout le travail qu’on a
fait avec un super service, avec des gens de l’urbanisme hyper compétents. Chacun a le droit de dire ce qu’il veut mais je ne
peux pas laisser démolir tant d’années d’efforts parce que ça vous fait plaisir. (…) Je suis entouré de gens honnêtes, qui font
honnêtement leur boulot. (…) Je ne peux pas laisser entendre dire sans réagir, sinon ça détruit l’engagement citoyen au
service du public de nos services et vous savez, le service public c’est le service des gens qui n’ont rien.
Monsieur Hugues ROLLAND : On constate que sur AJACCIO et sur le Golfe d’Ajaccio, les talwegs continuent d’être construits
et on devrait peut-être y faire un petit peu plus attention. Si on faisait un développement qui tienne compte de la
morphogénèse une fois pour toutes, on cadrerait peut-être la constructibilité de manière plus intelligente et plus
compétente en tenant compte de la nature physique du terrain. Excusez-moi, je ne mettais pas en cause votre action
générale, mais je mettais un petit bémol.
Monsieur Paul-Antoine LUCIANI : Sur la côte des Sanguinaires, on ne construira plus en hauteur. Le PADD l’a déjà clairement
dit et ensuite, le PLU a pris des dispositions pour qu’on s’arrête à une certaine hauteur. Aujourd’hui, la route des
Sanguinaires en particulier où il y a des risques d’éboulements ne sera plus construite en hauteur, même si pendant une
certaine période et notamment au parc de Santa Lina, on est monté au-dessus des collines. Ce ne sera plus le cas pour les
autres. Ceci pour vous dire qu’on tient compte des choses.
Madame Patricia BOYER : Je voulais juste revenir sur le débat de la deuxième partie, un peu plus recentrée sur les publics
fragiles et notamment pour rebondir sur ce qu’a dit le maire d’ALATA tout à l’heure. Par rapport au parc social sur les
communes environnantes d’AJACCIO, je voudrais ajouter deux choses.
J’estime que c’est bien d’avoir aussi du logement social en zone un peu plus rurale que sur la ville centre, notamment dans le
cadre de constructions de petites structures et de petits immeubles aménagés. Je trouve ça très bien. Les plus démunis,
encore une fois, ce ne sont pas uniquement le public dont on a parlé dans le diaporama mais j’ai envie de dire, ce sont vos
enfants, nos enfants. C’est-à-dire ces jeunes étudiants qui sortent avec des diplômes, qui prennent des emplois payés à mille
deux cents euros et qui n’ont malheureusement pas la possibilité d’être des primo-accédants parce que, avec des prix à trois
cents, quatre cents mille euros, on n’est pas dans les minimas sociaux. Donc, ce sont nos enfants à qui on fait le studio en rezde-villa, qui ne partent plus : ce sont nos "Tanguy". Je pense qu’il y en a beaucoup ici qui peuvent le dire, parce que,
malheureusement, l’accession à la propriété devient difficile. Donc, pourquoi ne pas être sur de l’accession ou de la location
avec option d’achat dans des appartements qui sont effectivement construits aujourd’hui avec des nouvelles technologies et
qui sont plutôt beaux.
Par contre il faut faire attention : qui dit s’excentrer de la ville, dit aussi qu’il faut mettre en place un certain nombre
d’actions et d’opérations pour permettre à ces gens de ne pas dépenser plus. Construire… ça va avec un potentiel d’accueil
pour la petite enfance, aussi bien des crèches, des écoles, des centres de loisirs. Ça veut dire aussi qu’il faut un minimum
pour que ça ne devienne pas des ghettos, comme le disait Monsieur ROLLAND. Il faut un minimum de vie sociale à côté.
Pourquoi pas un cinéma ; on n’a pas besoin d’avoir des cinémas de deux cents places, il y a des cinémas d’art et d’essai sur le
continent dans des petites communes qui sont très bien, qui sont peut-être faciles à gérer. Tout ça pour ne pas obliger les
familles à dépenser plus dès qu’il faut faire une activité pour les enfants, dès qu’elles veulent faire une activité, ou dès qu’il
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faut les inscrire ailleurs que sur leur commune. On ne peut pas non plus penser que « logement » quand on est sur des
communes rurales.
Monsieur Franck BARTOLI-MILLOT : Effectivement, vous posez la question de l’étalement urbain. Aujourd’hui, avec
l’urbanisation dans les plaines et l’étalement, on va de plus en plus loin de la ville centre, avec aussi des conséquences pour
les ménages : en termes de déplacement, de coûts d’accès aux activités sportives et culturelles, …. Il suffit de voir un certain
nombre de ménages le mercredi après-midi déplacer les enfants pour faire des activités. Effectivement, ça a un coût.
La question qui se pose c’est de savoir comment, dans le cadre d’opérations organisées – il y a le projet de ZAC sur le secteur
de MEZZANA et d’autres projets sur les communes d’ALATA, APPIETTO qui visent à avoir une organisation réfléchie – on
permette d’avoir à la fois des commerces, des logements, des équipements, pour créer des centralités pour justement limiter
ces coûts. Aujourd’hui, cet étalement urbain pénalise beaucoup les plus démunis et c’est sans doute l’un des paradoxes :
dans l’urbanisation de plaines, on a des personnes qui sont en grande difficulté mais personne ne le sait. On va effectivement
regarder les opérations de logements sociaux en les stigmatisant, alors que le logement « social » il existe de fait dans les
plaines avec des personnes qui sont encore plus en difficulté parce que justement personne ne les connaît et personne ne
peut les aider.
Un homme dans la salle : Quand vous demandez à un élu dans un village, s’il y a des personnes en grande difficulté pour
différentes raisons type Restos du Cœur, la fraternité, etc., l’élu vous répond « chez moi, il n’y en a pas ».
Monsieur Franck BARTOLI-MILLOT : On a pu le constater notamment lors de la survenue de grands événements ou de
grandes catastrophes, lorsqu’un certain nombre d’élus ont découvert des situations très précaires. Je ne jette pas la pierre,
car il y a aussi sans doute – surtout pour des personnes âgées –une part de pudeur qui fait que l’on n’exprime pas ses
difficultés.
Une dame dans la salle : Oui, mais toute la difficulté, c’est le vivre ensemble, c’est de savoir comment on réfléchit à des lieux
qui concentrent effectivement des gens, des habitations, … mais également des activités sociales, culturelles et
économiques. Parce que ce volet-là – même s’il y a la création d’une ZAC – implique la nécessité de faire venir les
entreprises, de favoriser un développement économique dans des zones périurbaines, de façon à ce que ces minicommunautés puissent devenir autonomes, y compris financièrement parlant. Parce que toutes ces infrastructures-là
génèrent un coût, il faut se demander comment chaque individu à un moment donné peut contribuer ou favoriser ce
développement et du coup peut-être avoir des taxes d’habitation moins chères. J’imagine que les politiques réfléchissent,
mais en même temps, comment on arrive véritablement à avoir une approche un peu plus aiguisée du système favorisant ce
développement social et économique. En préambule, quelqu’un disait « on remet l’homme au cœur du système » ; la crise,
ou en tout cas la paupérisation nous amènent à une réflexion de ce type.
Monsieur François DIVAULT, habitant : Je suis un homme improbable car je suis venu du Finosello à pied et pas en voiture.
Pour aller dans le même sens, il y a actuellement une démarche à l’échelle du pays sur l’Agenda 21 et je pense
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qu’effectivement au-delà des cadres règlementaires qui sont rappelés là, aujourd’hui, c’est une démarche qui devrait
permettre d’aller beaucoup plus loin en prenant en compte un certain nombre de solutions telles qu’elles sont envisagées ici.
Je souhaite simplement rappeler qu’il y a cette démarche qui est en cours et que ça me paraît être le bon outil à mobiliser et
à appréhender pour que la population d’une manière large puisse participer, et soit porteuse de ses questions, de ses
controverses mais aussi peut-être d’éléments de solution. Ça va complètement dans le sens de ce qui est avancé, notamment
dans les PowerPoint.
Monsieur Franck BARTOLI-MILLOT : Je vais vous proposer, si vous en êtes d’accord, de lever cette séance et vous inviter à
vous restaurer à l’étage où un cocktail vous attend. Je vous donne rendez-vous tout à l’heure, à 14 heures, pour la suite de
notre débat.
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ATELIER 2 – QUELLES SONT LES CONDITIONS A REUNIR POUR DEVELOPPER L’OFFRE DE LOGEMENTS ?
1 –Les pratiques d’action et de régulation foncière développées par les collectivités
Monsieur Franck BARTOLI-MILLOT : Je vous propose de reprendre nos travaux. Pour ceux qui n’étaient pas là ce matin, je
vais rappeler le cadre de la démarche. Aujourd’hui, la Communauté d’Agglomération du Pays Ajaccien élabore son
Programme Local de l’Habitat : c’est-à-dire un document obligatoire pour toutes les communautés d’agglomération, qui fixe
les objectifs, les orientations et les actions de la politique locale de l’habitat à mener sur le territoire. Un premier PLH couvre
la période 2007-2012 après avoir été élaboré à partir de 2004 dans une large concertation, qui avait associé essentiellement
les élus et les acteurs du territoire, les professionnels. Aujourd’hui, nous avons lancé l’élaboration du deuxième PLH pour la
période 2013-2018, et le conseil communautaire a souhaité que, aux élus et aux professionnels, on puisse associer les
habitants du territoire. C’est l’objet de ce forum mais avec la possibilité également pour ceux qui le souhaitent de contribuer
via le site internet de la CAPA ou par messagerie électronique ou par courrier. C’est-à-dire de faire part des questionnements,
interrogations, propositions, réflexions sur les questions d’habitat sur le territoire.
Ce matin, nous avons eu un premier atelier consacré aux besoins en logements, c’est-à-dire finalement « pour qui construire
et réaliser des logements ? ». Cet après-midi, nous allons nous intéresser aux conditions nécessaires à réunir pour développer
l’offre de logement. Après le « pour qui », la question qui se pose cet après-midi, c’est « comment ». Nous allons le voir en
deux parties : une première consacrée à la question foncière, puis une seconde consacrée à la structure et au financement
des opérations. Le dispositif est le suivant pour chaque sous-partie : une présentation rapide puis un débat avec la salle. Les
débats sont enregistrés, ce qui permettra de publier les actes de ce forum et vous pouvez à tout moment, lors du débat,
intervenir quand vous le souhaitez. Je laisse la parole donc à Monsieur FREDENUCCI du Bureau Habitat et Territoire Conseil,
qui nous accompagne dans cette démarche.
Monsieur Jean-Charles FREDENUCCI : Sur cette première séance, on va essayer de regarder les questions de foncier
nécessaire pour sortir des opérations de logements – privés ou publics –. On est plus sur des questions d’urbanisme,
d’aménagement : la partie "amont" des questions d’habitat. On va regarder ce qui se passe puisque c’est souvent là où le bât
blesse, et il blesse à plusieurs endroits. Il blesse en matière foncière sur des questions du coût – le fameux coût du foncier –
qui est trop cher, trop élevé, et qui ne permet pas de sortir des opérations avec des prix de vente ou des prix de location
adaptés. Il blesse aussi, on va le voir tout à l’heure, sur des questions de coût de construction avec des nuances ; puisque
nous le verrons les coûts des constructions ne sont pas forcément si élevés que ça, ou du moins on a des coûts de
construction plus ou moins élevés selon les opérations.
Donc, en termes de politique foncière, il y a trois grands axes : ce qu’on appelle l’action foncière. On va regarder ce que c’est
et comment ça se traduit en termes d’actions sur la période récente sur la CAPA. Il y a l’acquisition foncière, l’intervention
règlementaire (les documents d’urbanisme), et l’intervention économique et financière (celle que l’on connaît le plus, c’est la
subvention). En vérité, une bonne politique foncière, ce sont les trois à la fois. De ce point de vue, il y a beaucoup de choses
qui sont faites sur la CAPA, à l’initiative d’élus, mais aussi via les services de la CAPA. A ce propos, il faudra penser dans le
cadre de ce deuxième PLH à formaliser un peu les choses, à les consolider et à faire des choix, notamment en termes de
portage et d’organisme.
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On va d’abord commencer sur l’action foncière. L’action foncière, c’est quoi ? La première chose que l’on a en tête, c’est le
fait d’acquérir, de porter un terrain et puis de le céder après remembrement et de le revendre à un opérateur dans le cadre
d’un concours. Ça peut parfois être coûteux, lorsqu’on ne trouve pas preneur ou lorsqu’on a des difficultés sur l’opération.
Sur cette question de l’acquisition, du portage et de la cession, on a quelques opérations présentes sur la CAPA. C’est d’abord
la belle opération du terrain Gaz de France. Une opération où la CAPA se porte acquéreur en concertation avec la ville
d’AJACCIO d’un terrain détenu par Gaz de France et le cède à un opérateur privé sous conditions, à savoir une part de
logement social (un tiers de locatif social) et un certain nombre de locaux tertiaires en rez-de-chaussée. Cette opération qui
est en cours, est portée par le promoteur PERRINO. Il s’agit d’une opération immobilière : avec un terrain qui est vendu à un
promoteur. Autre opération, qui pour le coup est très en amont : l’opération de la ZAC de MEZZANA qui est en phase de
concertation préalable aujourd’hui et qui a pour but de sortir une opération publique de logements avec des équipements en
lien avec une gare de chemin de fer. On pourrait rajouter l’opération de la rue de la Porta sur de la préemption.
Alors, cette action foncière peut avoir comme objectif d’acheter pour revendre, mais elle peut aussi avoir pour objectif
d’acheter parce que les prix sont trop élevés. Elle a alors pour but d’acheter des parcelles qui sont vendues à des prix trop
élevés par rapport à une valeur de référence qu’on a définie préalablement et notamment sur des secteurs où de la
spéculation est possible – par exemple parce que liée à l’arrivée d’une ligne de transport. Ce n’est peut-être pas le cas ici
mais, en tout cas, ce dispositif existe et il est mis en œuvre le plus souvent par des établissements publics fonciers. Il y a
d’ailleurs un projet en cours de création d’un EPF.
Outre l’acquisition, il y a la veille foncière. A ce jour, on a un certain nombre de communes qui ont un droit de préemption
urbain en lien avec leur PLU ou une zone d’aménagement différé sur la plaine de SARROLA. Le droit de préemption urbain,
qu’est-ce que ça veut dire ? Ça veut dire que sur un secteur, la collectivité a le droit de savoir ce qui se vend : ça s’appelle les
DIA – les Déclaration d’Intention d’Aliéner. Lorsqu’il y a vente, la DIA arrive sur le bureau du maire qui a deux mois pour se
positionner sur l’achat ou non du terrain. Aujourd’hui, il y a une veille mais elle n’est pas formalisée. Elle est parfois faite par
les services ou par l’élu lui-même sur les petites communes, mais elle n’est pas, à ce jour, formalisée. Et il n’y a pas – en tout
cas – de mise en œuvre du droit de préemption urbain dans une perspective de régulation des prix : ce que j’évoquais sur la
question des valeurs de référence et d’anticipation de possibles phénomènes de spéculation liés, par exemple, au
changement d’usage des sols dans le cadre de l’élaboration d’un PLU et de son approbation. Cet élément de veille, c’est en
général une grande partie du travail des établissements publics fonciers, et ce pourrait être une action du projet de création
d’un établissement public foncier sur l’île.
De ce point de vue, en matière de veille foncière, le fait que l’on ait un réseau d’assainissement collectif qui est en cours de
planification voire de réalisation en lien avec la nouvelle station d’épuration, peut avoir une influence, puisqu’aujourd’hui,
sur un certain nombre de terrains, on est contraint par des questions d’assainissement individuel et donc de seuil, en termes
de taille de terrain (autour de 1500 m²). L’arrivée de ces réseaux, qui est un investissement très important pour la CAPA, va
avoir pour effet de permettre une densification d’un certain nombre de secteurs qui vont être raccordés au réseau collectif
d’assainissement. De ce point de vue, l’arrivée du réseau permet de majorer le COS – le Coefficient d’Occupation des Sols –,
et cette majoration c’est du droit à construire supplémentaire. Il serait donc intéressant d’anticiper ce possible phénomène
spéculatif en lien avec l’arrivée de ces réseaux, à travers notamment des questions de taxe d’urbanisme, de taxe
d’aménagement mais aussi des questions de règlement de PLU sur ces zones en termes de densification. Au-delà de la
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question de l’action foncière, aussi bien en acquisition et en veille foncière, il y a ce l’intervention règlementaire, qui se fait
essentiellement via le règlement d’urbanisme.
À ce jour, deux grands types d’actions sont identifiés. Il y a d’abord la mise en place d’une servitude de mixité sociale à
AJACCIO sur tout permis de construire supérieur à quarante logements avec un seuil de vingt-cinq pourcents de logements
locatifs sociaux à respecter pour obtenir son permis de construire. Cela permet de produire du logement en locatif social,
mais pas uniquement. Ça a un vrai effet de régulation des prix – si les promoteurs ne trouvent pas de tactique d’évitement de
cette règle en déposant des permis de trente-cinq logements –, puisque cela permet de sortir une partie du programme en
logements locatifs et de mettre une offre en locatif à des prix inférieurs. Par ailleurs, ça a un effet sur l’opération elle-même,
puisque le promoteur a l’obligation de vendre 25 % de son programme à un bailleur social à un prix (autour de mille neuf
cents euros au mètre carré SHON sur de la vente en VEFA) qui n’est pas le prix auquel il va pouvoir vendre habituellement ;
c’est-à-dire, trois mille cent euros ou trois mille cinq cents euros dans le meilleur des cas auprès d’un acquéreur. Donc ça a un
effet de régulation à la fois des prix de l’immobilier mais aussi des prix du foncier. C’est donc une action notable, vers laquelle
il faut aussi aller, sans doute, sur les communes périphériques.
Il y a aussi les projets en cours, à ALATA ou à APPIETTO, dans le cadre des Hameaux de l’Avenir, qui mobilisent le règlement
d’urbanisme sous forme de secteurs d’aménagement, où on formalise très finement ce que l’on souhaite en termes de
morphologie mais aussi d’équipement public. Il y a la possibilité d’introduire sur ces secteurs une servitude de mixité sociale
sur le même mode que le prévoit la ville d’AJACCIO, c’est-à-dire des parts de logement locatif social à respecter.
Ces deux exemples préfigurent ce qui est une obligation légale dans le cadre de la loi Boutin, la loi MOLLE, qui donne
quelques nouveaux éléments en matière de politique de l’habitat. Il y a désormais une obligation lorsque ce nouveau PLH
sera validé de mettre en œuvre les objectifs, notamment en termes de seuil de logement locatif social voire au-delà, dans le
cadre des PLU. Comme le disait Monsieur Franck BARTOLI tout à l’heure, le PLH est un document de programmation : il n’est
pas contraignant et n’est pas opposable aux tiers, contrairement à un PLU. Par contre, la loi MOLLE introduit, l’obligation
territorialisée de traduire ces objectifs dans les PLU ; c’est-à-dire de dire combien on aura de pourcentage de logements
sociaux par communes, ce qui n’était pas le cas jusqu’ici.
Un autre élément en termes de piste d’action sur cette question de l’intervention règlementaire, c’est actualiser les règles
d’urbanisme sur des zones qui sont classées parfois en zones U, en tout ca pour les PLU, et qui vont être desservies par ce
nouveau réseau collectif d’assainissement, en vue de réguler et d’encadrer la densification attendue. C’est ce que l’on disait
ce matin et que l’on va voir sous forme de carte : on a des zones U avec des niveaux de densité très faibles. C’est le résultat
d’une contrainte parfois puisqu’on est soumis à la contrainte de l’assainissement individuel, mais cette contrainte va sauter.
On est à la fois sur des densités faibles mais on a aussi une part importante de parcelles vides sur ces zone U. Il s’agit donc de
travailler en priorité sur ces zones U avant d’ouvrir une nouvelle zone à urbaniser.
Le troisième élément de l’action foncière, c’est l’intervention économique et financière. C’est celle que l’on a toujours en
tête. C’est la question de la subvention, notamment pour des bailleurs sociaux : « mon foncier est cher, donnez-moi une
subvention », ce qu’on appelle la subvention pour la surcharge foncière. De ce point de vue, le régime de subvention sur la
surcharge foncière évolue, avec la possibilité d’une suppression de l’abondement de l’État sur la surcharge foncière sur les
programmes de logements locatifs sociaux. Donc, ce régime évolue du point de vue de la subvention de l’État. Par contre,
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dans le cadre du précédent PLH un fonds d’intervention foncière a été mis en place par la CAPA et a été mobilisé, par
exemple sur le terrain de Gaz de France. L’achat d’un terrain de deux millions d’euros, pour une collectivité, en l’occurrence
AJACCIO, mais en tout cas l’achat d’un terrain de cinq cents mille euros ou d’un million d’euros pour une commune comme
ALATA ou SARROLA ce n’est pas possible. De ce point de vue, ce fonds d’intervention foncière est là pour venir en aide aux
collectivités et pour faire éventuellement de l’action foncière, comme on l’a vu précédemment.
Il y a la question de la subvention ou du prêt, et puis il y a la question du financement des équipements publics. C’est une
intervention qui relève de l’économie et de la finance. Sur le territoire, on fonctionne essentiellement avec la TLE – la Taxe
Locale d’Équipement – qui disparaît, et c’est peut-être l’occasion de retravailler sur ces questions de taxe d’équipement. En
tout cas, l’ex-TLE est une taxe qui est totalement inadaptée lorsqu’on est sur un développement résidentiel important,
comme ça a pu être le cas sur le territoire périurbain des neuf communes de la CAPA. Elle s’élève autour de mille à deux mille
cinq cents euros maximum par logement, lorsqu’on est sur les taux maximum. Or, ça ne permet pas de financer l’extension
du groupe scolaire, l’extension de la cantine ou un autre équipement. Donc au-delà du projet sur ALATA d’un programme
d’aménagement d’ensemble – qui est un régime de financement d’équipement public particulier qui malheureusement
disparaît dans le cadre de la réforme de la fiscalité de l’urbanisme mais qui est compensée par un autre dispositif – on est sur
une TLE qui, à ce jour, n’est pas adaptée pour financer les équipements nécessaires. De ce fait, c’est la collectivité qui doit
faire ces investissements.
Il y a un autre élément à préciser par rapport à la question des taxes d’urbanisme. Il y a des questions d’équité par rapport à
un projet de lotissement, par exemple, qui va amener une vingtaine de ménages ou une trentaine de ménages. Il s’agit de
partager et de mutualiser l’investissement qu’il faudra faire, par exemple pour l’extension de l’école. Mais au-delà, il y a aussi
un effet sur les prix : lorsqu’on impose à un opérateur – qu’il soit lotisseur ou promoteur – une participation aux
équipements publics plus importante, il doit l’intégrer dans son bilan d’opérations et c’est autant de moins qu’il pourra
verser au propriétaire du foncier qu’il acquiert pour son opération. C’est aussi un argument qu’il peut avoir auprès du
propriétaire dans sa négociation du foncier.
Alors, on l’a vu, différentes actions sont présentes sur chacune des thématiques qui restent à développer dans le cadre du
deuxième PLH. Sur les questions de potentialité de foncier urbanisable, on aurait tendance à dire : « le foncier est cher, le
foncier est rare, on est sur un territoire très contraint ». C’est vrai que l’on est sur un territoire très contraint, mais on a quand
même du foncier. Ce foncier n’est pas public, il peut être privé, notamment sur les zones U. On a des zones U qui, du fait de
leur densification, relèvent d’une densité de zonage AU et de ce point de vue ne mettons pas plusieurs fers au feu et
travaillons en priorité sur ces zones U qui restent à densifier, d’autant plus que l’on a un réseau d’assainissement qui arrive.
Sur la carte des densités, vous avez des densités inférieures à un logement à l’hectare ; et plus vous allez vers les couleurs
chaudes, plus on approche des vingt-cinq, quatre-vingt logements à l’hectare. Il faut avoir en tête que lorsque l’on est endessous de cinq logements à l’hectare, on est sur une densité extrêmement faible. On n’a pas fait le calcul mais on doit
tourner autour de 60 à 70 % où la densité est inférieure à cinq logements à l’hectare. Pour information, une densité
importante, c’est au-dessus de quatre-vingt à cent trente logements à l’hectare et, on voit bien, c’est concentré
essentiellement sur AJACCIO et de manière très ponctuelle sur certains cœurs de villages. Mais globalement on est quand
même sur des densités très faibles. Il faudra voir dans le cadre du PLH comment on se rapproche d’une densité qui tourne
entre trente-cinq et soixante logements à l’hectare, c’est-à-dire une densité intermédiaire qui est recherchée aussi par les
acquéreurs de logements qui partent dans le périurbain.
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On a également regardé un peu le foncier public, hors les contraintes spécifiques – donc tous les Plan de Prévention des
Risques - situés en zone urbaine à une distance inférieure de deux cents mètres d’un bâti existant. On a des volumes de
foncier public qui ne sont pas négligeables. Ce que l’on voit souvent lorsqu’on travailler sur le foncier ce le nombre de
délaisser de fonciers qui sont publics qui peuvent appartenir à des collectivités ou à des établissements publics. En
l’occurrence, on a sur AJACCIO ou sur la plaine un certain nombre de foncier public qui serait susceptible d’être identifié plus
finement dans le cadre d’une étude sur les gisements fonciers.
Alors pour terminer après ce petit zoom sur les questions de potentialités foncières, se pose la question des enjeux qui
pourraient donner lieu à débat.

Il s’agit tout d’abord améliorer la veille foncière ; c’est la première étape, et elle est incontournable. Avant même
d’agir, observons, essayons de comprendre ce qui se passe. Certains éléments sont disponibles via le travail de la
SAFER, qui permet d’avoir des informations là-dessus ; comme certaines communes ne sont pas dotées de PLU, elles
ne peuvent pas disposer du droit de préemption urbain et du coup avoir cette source d’information que sont les
DIA. Donc, il faut améliorer la veille foncière et envisager un droit de préemption urbain renforcé et plus élargi.

Il y a la question du recalibrage des taxes d’urbanisme : c’est une question de meilleure répartition de la plus-value
entre le propriétaire, l’opérateur et la collectivité ; c’est aussi favoriser indirectement la production de logements
locatifs sociaux par une exemption partielle ou totale pour ces programmes ; et puis, c’est réguler indirectement, les
prix du foncier. Se pose donc la question du niveau de participation des propriétaires au financement des
équipements publics.

Lorsqu’on est sur l’action foncière, qui relève uniquement d’un tènement et qui pourrait déboucher sur une
opération immobilière, c’est compliqué mais ça ne nécessite pas d’organisme ad hoc. Par contre, si on travaille sur la
ZAC de MEZZANA, qui est un vrai projet d’aménagement public : que fait-on en termes de mise en œuvre et d’outils
de mise en œuvre ? Ce sont des réflexions qui ont été lancées dans le cadre du précédent PLH : à un moment donné,
il faut se poser la question de l’organisme (public ou pas) qui va mettre en œuvre ces actions. Dans le cas précis de la
ZAC de MEZZANA, quel aménageur va travailler à la réalisation, à la viabilisation, et à la revente des terrains ?

Se pose également l’enjeu de la mobilisation des PLU, notamment en vue d’encadrer la densification attendue et
aussi favoriser la production de logements locatifs sociaux sur le modèle envisagé par la ville d’AJACCIO avec sa
servitude de mixité sociale de 25 % de logement locatif social sur les permis de construire de plus de quarante
logements.
Plus globalement, et pour avoir un peu travaillé sur le PLH de la communauté d’agglomération de BASTIA, on est sur un profil
très différent. J’ai l’impression que le choix n’est pas fait entre ce qu’on pourrait appeler un urbanisme ou un aménagement
« libéral » et un urbanisme ou un aménagement plus « interventionniste ». Je m’explique : soit on dit que les logements à
produire sur six ans sont produits uniquement par le privé, par des promoteurs privés qui vont revendre en VEFA une partie
de leur programme en logement social et auquel cas on l’encadre via des taxes d’urbanisme et via les PLU. Et si l’on ne
l’encadre pas, on fonctionne au fil de l’eau. Soit – ce peut-être les deux à la fois – on va sur un schéma plus interventionniste
avec des opérations publiques d’aménagement de type la ZAC de MEZZANA et on se structure pour y aller. Mais dans tous les
cas, il y a nécessité de faire des choix et d’établir une stratégie avec des dispositifs ad hoc.
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Monsieur Franck BARTOLI-MILLOT : La question foncière est effectivement au cœur des problématiques : elle est abordée à
chaque fois que l’on parle de développement de l’habitat : elle l’a été fortement et largement dans le premier PLH ; elle l’a
été aussi dans les assises initiées par la collectivité territoriale de Corse. Parce qu’aujourd’hui, cette question-là avec celle des
financements dont on parlera tout à l’heure, est effectivement au centre de la problématique.
Avant de lancer le débat et pour la compréhension de chacun, je vais expliquer le fonctionnement du Fonds d’Intervention
Foncière dont on parle depuis ce matin. Le FIFH – le Fonds d’Intervention Foncière Habitat – a été créé par la CAPA en 2005
en pleine phase d’élaboration du premier PLH. Il consiste en une enveloppe financière qui est mobilisable pour acheter du
foncier, dès lors qu’il se libère ou par voie de préemption (c’est ce qui s’est passé pour le terrain de Gaz de France) ; porter ce
foncier et le revendre à un opérateur sous certaines conditions. La collectivité n’a pas vocation à faire du portage sans
ambition ou sans projet particulier. Dans le cadre du Fonds d’Intervention Foncière, la CAPA achète du foncier, le porte et le
revend à un opérateur, sous trois conditions : l’opération doit comporter au moins un tiers de logements locatifs sociaux, elle
doit comporter au moins 50 % de logements en accession (sociale ou non) car il s’agit d’avoir une mixité dans l’opération ; et
elle doit être dense, car il ne s’agit pas de poursuivre des opérations de type cinq maisons à l’hectare, mais effectivement de
densifier le tissu.
Donc dans ce cadre, l’exemple qui est cité depuis ce matin à plusieurs reprises, c’est celui de la parcelle Gaz de France
boulevard Albert 1er qui a été préemptée par la CAPA après délégation du droit de préemption par la commune. La CAPA a
acquis le terrain à deux millions d’euros, suite à une procédure longue – le Président en a parlé – qui nous a amené devant le
juge de l’expropriation, lequel a fixé le prix. La CAPA a ensuite lancé un appel à projet qui a fixé un certain nombre de
contraintes : celles dont je viens de vous parler (33 % au moins de logements locatifs sociaux, de l’accession à la propriété)
mais également d’autres contraintes propres à la parcelle et souhaitées par la commune support de l’opération : des
commerces en pied d’immeuble, des places de stationnement en nombre suffisant, le traitement de la problématique de
l’écoulement des eaux et l’interface avec l’espace vert adjacent. Dans le cadre de cet appel à projet, plusieurs opérateurs ont
répondu à la première phase, et un opérateur a été retenu lors de la seconde phase de sélection. Il va donc réaliser une
opération de cent quatre logements dont quarante logements locatifs sociaux plus des commerces. Ainsi, le projet souhaité
par les collectivités va être réalisé.
Donc la CAPA a porté l’opération et va revendre le foncier à l’opérateur au prix d’acquisition augmenté des coûts de portage.
C’est-à-dire que pour la collectivité, c’est une opération blanche. Par contre, une petite commune n’a pas les moyens de
mener ce type d’opération et donc ça sera aussi le rôle du futur établissement public foncier de mener ce genre d’opération :
c’est-à-dire de porter le foncier et de permettre la réalisation d’opérations qui répondront aux contraintes que les
collectivités fixeront.
Cette précision faite, je vous invite à lancer le débat sur cette question foncière, sur la question de la mobilisation des
différents outils qui sont à la disposition des communes, mais également sur les difficultés rencontrées par les opérateurs
pour sortir des opérations dans le contexte local que nous connaissons.
Monsieur Hugues ROLLAND : On a déjà beaucoup abordé le panaché des mesures à prendre pour maîtriser la veille
foncière ; donc la préemption qui semble être quelque chose de très difficile. Moi, je pense que l’habitat individuel, c’est un
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luxe. Ça va le devenir de plus en plus. Une proposition simple qui n’est pas antilibérale mais qui est interventionniste un peu :
c’est de taxer celui qui se permet de bouffer du terrain, d’en manger trop. Donc il faut le taxer plus, puisque pour lui, on va
tirer les réseaux. Là où on tire pour cent personnes, on va en tirer pour trois, donc il faut que ce différentiel se fasse ressentir
dans la taxe qui lui est attribuée. Ça, c’est une première chose.
Après, je relance sur la voiture. Les nouveaux PLU ont tendance encore à augmenter la charge stationnement dans un cadre
de densification. On nous demande trop de voitures alors qu’il y a des villes congestionnées qui commencent à dire « plus de
voitures dans les opérations ». Ça nous permettrait en plus de densifier des endroits enclavés. On devrait revenir sur cette
notion d’obliger d’avoir du stationnement. Il y a des gens qui sont prêts à ne plus avoir de voiture, des gens qui sont prêts à
faire du covoiturage ; donc, pourquoi on les obligerait à avoir trois stationnements sur leur parcelle, par exemple. C’est
quelque chose à réviser. Peut-être on peut trouver des modulations pour cet aspect des choses. Pour avoir essayé de
densifier un terrain en ville, j’ai constaté que ce qui m’a empêché de densifier jusqu’à ce qui m’était permis, c’est le nombre
de voitures ; ce qui bloquait l’opération, c’est qu’il fallait avoir tant de stationnements. Donc, entre libéral et
interventionnisme, je penche évidemment sur l’interventionnisme.
Monsieur Paul CANET, Architecte : Vous parlez de l’opération de Gaz de France et vous dites « c’est une opération
blanche » : mais l’intérêt dans une transaction, ce n’est pas d’en retirer des bénéfices. Or là, vous vendez une opération, vous
vendez un terrain, il va se faire un projet ; et celui qui va supporter les conséquences, c’est quand même la collectivité parce
que vous allez avoir un surcroît de nuisances – qui est dû à la fois aux circulations automobiles, mais aussi tout ce qui est
traitement des eaux usées et compagnie. Donc ça, ça va rester quand même à la charge de la collectivité et pas à la charge du
bailleur. Faire des opérations blanches, peut-être mais il y a peut-être une piste à chercher justement pour s’autofinancer
dans ce cadre-là : c’est-à-dire simplement donner une concession pour une durée limitée d’utilisation et après, tout le
bénéfice de l’opération reviendrait à la collectivité, ce qui lui permettrait d’avoir des financements qui se pérenniseraient
dans l’avenir. On peut commencer petit mais au fur et à mesure, en rajoutant des opérations comme ça, ça peut être un
palliatif au recalibrage des taxes d’urbanisme ; ou comme disait mon confrère « faire payer ceux qui sont sur des terrains tous
seuls ».
Monsieur Paul CASALONGA, Architecte : Avant d’être architecte, je suis d’abord un habitant. En tant qu’habitant, je pense
qu’effectivement le problème des voitures qu’a soulevé Hugues ROLLAND est important, mais c’est lié à un développement
considérable des transports collectifs, sinon on ne pourra pas diminuer le nombre de voitures et donc on ne pourra pas
diminuer le nombre de parkings. Développer les transports collectifs, ça coûte aussi… il faut des investissements importants,
mais il faut y penser. Il y a déjà eu des efforts dans ce sens-là, mais il y a encore beaucoup à faire ; il y a aussi le
développement des pistes cyclables, bien que certaines zones d’AJACCIO ne soient pas très favorables aux pistes cyclables.
Cette petite parenthèse terminée, je vais essayer de répondre aux questions une par une. En ce qui concerne la veille
foncière, j’ai assisté à pas mal d’enquêtes publiques concernant des documents d’urbanisme, cartes communales ou PLU, et
j’ai rarement vu une carte du type celle que vous avez présentée tout à l’heure, où on fait apparaître effectivement les
terrains qui appartiennent aux collectivités, qu’il s’agisse de collectivités des communes, qu’il s’agisse des départements ou
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d’autres organismes privés ; parce que c’est là, en priorité, qu’il faut essayer de construire. Au niveau de ces cartes foncières,
pour pouvoir faire une veille efficace, il faudrait aussi noter d’une autre couleur, en rouge, les terrains qui sont dans une
indivision telle que ça peut être un très beau terrain, mais il y a cent cinquante propriétaires et donc on ne peut pas espérer
rapidement mobiliser ces terrains ; de façon à avoir une représentation graphique pour véritablement voir quelle est la
structure du foncier sur l’ensemble du territoire.
En ce qui concerne le recalibrage des taxes d’urbanisme, je suis tout à fait d’accord avec mes deux confrères : celui qui veut
avoir sa maison au milieu de ses dix hectares, il faut qu’il paie davantage.
Concernant les outils d’aménagement public pour mettre en œuvre les projets d’aménagement, je n’ai pas d’observation
précise.
Pour ce qui est de la mobilisation des PLU, obligés d’encadrer la densification, je voudrais simplement dire qu’on parle de
réseaux collectifs d’eaux usées. Or, on a de plus en plus, tout un arsenal de solutions qui permettent une autonomie : les
mini-stations et les micro-stations fonctionnent beaucoup mieux que les gros éléphants… chacun sait que les merdes
d’éléphants sont plus grosses que les crottes de lapins ; ça s’intègre plus facilement. Tout compte fait, ces systèmes
d’assainissement par micro-stations ne sont à la charge de la collectivité, mais à la charge du promoteur qui, bien entendu, va
l’intégrer dans son prix de revient. Si on va vers une autonomie, il y aura moins de besoins en participation des propriétaires
aux financements des équipements publics.
Concernant le type de développement d’urbanisation, je dirais que je suis interventionniste mais je pense qu’il faut laisser
quand même la place à des interventions libérales à conditions qu’elles soient encadrées et à partir du moment où, comme
vous l’avez dit tout à l’heure, il existe un certain nombre de choses. C’est du libéral encadré et ça peut donner des résultats
positifs.
Monsieur Franck BARTOLI-MILLOT : Sur la question des micro-stations, il y a aussi la question de l’entretien de ces
équipements une fois réalisés ; peut-être des maires de communes rurales pourront témoigner.
Monsieur Paul-Antoine LUCIANI : On dit « quels enjeux de mobilisation des PLU en vue d’encadrer la densification attendue
par l’arrivée des réseaux », mais il y a un aspect que je n’ai pas entendu évoquer : c’est la possibilité pour une commune qui a
du logement social d’augmenter le coefficient d’occupation des sols de 50 % par rapport au coefficient existant et donc de
densifier un peu plus le logement social. Par exemple à AJACCIO, si vous avez un coefficient de 0,6 : vous pouvez avoir 0,5 de
plus, c’est-à-dire 0,9. C’est quand même important, la loi permet d’augmenter la densification du logement social et ça
permet de mieux équilibrer certaines opérations. Ce n’est rien, mais c’est beaucoup pour une ville comme AJACCIO. Ce
coefficient, il est limité au logement social ; on peut donc augmenter la part du logement social dans certaines communes qui
ont la possibilité de le faire.
La question foncière est assez complexe. J’entends dire qu’il faut d’abord repérer les espaces publics, les propriétés
publiques, celles de la commune : AJACCIO a beaucoup de terrains communaux mais c’est sur les hauteurs de la Route de
Sanguinaires, c’est-à-dire tout ce qui est aujourd’hui classé en espaces bois et classés, soit deux mille hectares. Ils sont
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inutilisables, ce sont deux mille hectares à préserver. Sur la CAPA, c’est autre chose ; parce qu’il y a une différence de la
structure foncière entre AJACCIO ville et le périurbain. Mais dans une ville comme AJACCIO, où on a un grand territoire
communal qui fait 82 km², il faut quand même savoir que sur huit mille deux cents hectares, il y en a au moins deux mille qui
sont totalement gelés. Ensuite, il y a notamment la Vallée de Saint-Antoine, où il n’est pas question de faire autre chose que
de l’agriculture ou une zone naturelle. Il y a eu un débat au conseil municipal pour savoir si on allait payer un golf là-bas sur
des crédits publics ; mais un golf, ça voulait dire mettre de l’eau, donner le foncier gratuitement pour faire des opérations
immobilières, et déclasser les terrains : c’est une opération qui aurait été du pillage des fonds publics. Donc, on a refusé et on
l’a laissé à des agriculteurs, avec un contrat pluri-exploitations pour un agriculteur. Ça ne rapporte pas grand-chose mais au
moins, les terrains sont clôturés et ils servent à quelque chose. Je prends cet exemple, parce que c’est un peu caricatural
mais c’est comme ça : le débat a eu lieu pour l’agriculture ou contre le golf. Il est possible de faire un golf mais ailleurs, sur un
terrain privé. On ne souhaitait pas que les terrains publics puissent servir à un investissement de cette nature où les
investisseurs seraient venus rentabiliser des efforts des contribuables.
Maintenant, quand il s’agit d’aménager la commune, il faut du terrain public. On le voit dans le projet ANRU, on n’a pas les
moyens d’aménager comme ça, il faut absolument acquérir du foncier. Quand on commence l’opération ANRU, il y a à peu
près deux hectares et demi de terrains publics, places publiques et autres. ; à la sortie de l’opération, il y en aura seize parce
qu’on aura récupéré du foncier pour des bassins de rétention, pour des espaces publics, pour des voieries… À AJACCIO, vous
avez – mais c’est valable aussi ailleurs mais surtout chez nous – une incertitude juridique sur la plupart des espaces collectifs
qui est extraordinaire. Quand on commence par faire un diagnostic foncier, on s’aperçoit qu’on ne sait pas où se trouve la
propriété publique et où se trouve la propriété privée : c’est un travail minutieux, détaillé, très ennuyeux, qu’il faut
absolument faire sinon on ne peut rien faire.
Bientôt, il va y avoir une place aux Salines, sur l’ancien emplacement de l’école Mérimée, qui va être détruite et où on fera
une place centrale avec la place en face qui appartenait anciennement à Erilia. Pour aménager cette place, il a fallu faire
transférer la propriété de l’espace d’Erilia à la commune à titre gracieux et démolir une école qui était devenue dangereuse.
Cela pour dire que ça n’est pas si simple que ça. Si on veut aménager le chemin de Candia comme on est en train de le faire, il
faut acquérir des parcelles pour élargir la voierie, parce qu’on n’y arrive pas autrement, et ces parcelles coûtent cher. Pour
les bassins de rétention, il faut acheter des terrains, qui ne pourraient servir à rien d’autre, mais quand on ne veut pas vous
les vendre, il faut exproprier. Il y a donc toute une série de mesures à prendre pour acquérir de l’espace public, qui sont
considérables.
Donc, la question foncière est stratégique pour le logement mais aussi pour l’aménagement urbain et pour des équipements
publics ; ça va ensemble. La première chose à faire, c’est de connaître en détail la structure foncière de la commune. Il y a des
propriétaires privés : ils font un peu de rétention foncière. Ils attendent que ça monte même s’ils sont classés en zone à
urbaniser, NA ou zone AU… ils attendent. Le terrain pour l’hôpital, c’est l’hôpital qui l’a acheté ; on a déclassé cette parcelle,
mais pour la vendre, ça a été un débat et il a fallu menacer d’exproprier : même pour l’hôpital et tout est comme ça. Il y a
donc une bataille foncière – on peut parler de bataille foncière – très complexe.
Le grand mérite de la réflexion de la CAPA a été de poser cette question pour le logement à travers le Fonds d’Intervention
Foncière Habitat. Maintenant, le relais est pris avec l’établissement public foncier de la région et je pense que là, on va vers
une solution. On aura une structure publique qui aura quelques moyens – peut-être pas assez –pour acheter des terrains,
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faire de la veille foncière avec les communes, acheter des terrains et les mettre à disposition des opérateurs. Il n’y a pas
d’autre façon de faire pour le foncier, il faut absolument qu’il y ait une structure capable d’acquérir.
La question de la préemption est un peu plus complexe. Pour le terrain de Gaz de France, c’est la ville qui a décidé de
préempter et qui a proposé de déléguer son droit de préemption à la CAPA, parce que la CAPA avait les moyens financiers
d’acheter. La ville ne pouvait pas mettre deux millions d’euros sur ce projet. Nous pensions que deux millions d’euros, c’était
trop cher et on a donc délibéré, à la CAPA comme à la ville, dans le même sens et à l’unanimité. C’est important : à l’époque,
il y avait toutes les tendances représentées à la ville et à la CAPA – droite, gauche et nationaliste – et on a eu des décisions
unanimes. Si elles ne sont pas unanimes, les décisions de cette nature sont fragiles ; unanimes, elles sont très fortes, elles
sont presque irrésistibles. C’est aussi un aspect important des choses : il faut un consensus sur ces objectifs-là. Il faut que la
question du logement soit un peu extraite des débats politiciens traditionnels. Il faut qu’on arrive à dire que sur cette
question-là, tout le monde est d’accord. De manière à ce que, ensuite – parce qu’il y a toujours des problèmes qui surgissent
ensuite – on puisse effectivement débattre avec les quartiers et avec les divers intervenants.
Pour Gaz de France, on a négocié chaque petit morceau de terrain avec les voisins avant de sortir le permis – il y a un permis
modificatif qui est sorti maintenant pour améliorer le permis initial après négociations avec tous les riverains – ce qui n’est
pas évident. On avait des recours possibles, il y a même eu quatre recours gracieux, mais ils sont devenus sans recours du
tout parce qu’on a discuté et parce qu’on a amélioré les choses. Cette question est fondamentale : on ne fait rien sans
l’accord des gens, l’accord en amont et l’accord après, en aval. L’état d’esprit est essentiel : est-ce qu’on veut obtenir
satisfaction dans le sens de l’intérêt public, ou est-ce qu’on veut imposer de manière unilatérale quelque chose qui pourrait
ne pas réussir ? Il vaut mieux avoir l’adhésion des personnes concernées, plutôt que leur imposer quelque chose, parce que
tôt ou tard, ça se retourne. Si je prends Gaz de France, ça aurait pu échouer si on n’avait pas négocié avec les voisins, parce
que plein de monde se serait mis en travers d’une manière ou d’une autre. Une pétition au départ, ça n’a l’air de rien et puis,
ça peut devenir un énorme problème de société ; donc il faut absolument négocier. Il faut convaincre. Je tiens absolument à
cette notion-là, parce qu’il n’y a pas d’aménagement possible s’il n’y a pas la concertation ; c’est-à-dire, en fin de compte, la
participation des habitants à l’avenir de leur cadre de vie, à la transformation de leur cadre de vie. Encore une fois, ce ne sont
pas des tâches simples, ce sont des tâches extrêmement lourdes, qui prennent beaucoup de temps, mais si vous ne le faites
pas, vous n’avancez pas.
Alors, il faut avoir des cadres, comme le fait le PLH : c’est un cadre général, un cadre de planification, de programmation. Il
faut avoir ce cadre-là, parce que sans ça, vous ne faites rien. Il faut une politique concertée et après, dans la mise en œuvre, il
faut qu’à chaque moment, il puisse y avoir un contrôle public de cette mise en œuvre. S’il n’y a pas une forme de contrôle
public, tôt ou tard, ça se retourne contre vous.
Monsieur Stéphane LECOMTE, responsable de l’aménagement à la CAPA : Concernant le droit de préemption urbain, je
crois que ça va être difficile à mettre en œuvre tout de suite, pour au moins six des dix communes de la CAPA, puisqu’elles
n’ont pas de PLU ni de POS valant PLU, et qu’elles ne peuvent donc pas créer le droit de préemption urbain, et encore moins
créer le droit de préemption urbain renforcé. Donc ça vaut seulement pour certaines communes qui ont leur PLU, comme la
commune de CUTTOLI, ou celle d’AJACCIO. Il y a donc une question en amont qui devrait être posée, c’est comment faire en
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sorte que l’ensemble des communes de la CAPA ait un PLU qui leur permette ensuite de créer cette veille foncière ? Par
ailleurs le DPU n’est pas le seul moyen de créer de la veille foncière : il y a par ailleurs la possibilité de créer des zones
d’aménagement différé comme sur la commune de SARROLA où ça a été institué. Je pense qu’on pourrait examiner la
possibilité au travers du nouveau PLH de créer sur l’ensemble du territoire de la CAPA un certain nombre de nouvelles zones
d’aménagement différé, dont le bénéfice de préemption serait peut-être délégué à la communauté d’agglomération. Je ne
sais pas dans quelle mesure ceci est possible mais je pense que c’est quelque chose à étudier sur les possibilités juridiques de
faire, parce que les zones d’aménagement différé sont sur des espaces très larges et souvent non bâti, souvent à l’extérieur
des territoires déjà urbanisés. Donc ces ZAD s’appliquent souvent sur des territoires qui ne sont pas encore dans des fonciers
où le marché est très tendu, ce qui permet d’acquérir le foncier à un prix assez faible et donc de se prémunir en amont des
dérapages que l’on constate depuis un certain nombre d’années, notamment la périurbanisation autour d’AJACCIO, dans les
premières couronnes périurbaines.
Monsieur Franck BARTOLI-MILLOT : En illustration du propos, vous avez la carte de l’état d’avancement des différents PLU et
cartes communales. Sur la CAPA, vous avez aujourd’hui trois communes qui ont une carte communale approuvée (SARROLACARCOPINO, TAVACO et VALLE-DI-MEZZANA), AJACCIO qui a un POS valant PLU mais qui est en cours de révision, trois
communes hors AJACCIO qui ont un PLU approuvé –VILLANOVA, ALATA et CUTTOLI-CORTICCHIATO. Vous avez également un
certain nombre de PLU en cours d’élaboration : la commune de SARROLA-CARCOPINO, qui est aujourd’hui en carte
communale, qui va passer au PLU et trois communes qui sont aujourd’hui soumises au règlement national d’urbanisme et qui
sont en cours d’élaboration d’un PLU, à savoir APPIETTO, AFA et PERI.
Monsieur Stéphane LECOMTE : Il est vrai que cette veille foncière, c’est sans doute une démarche où nos politiques
publiques pêchent encore un peu aujourd’hui, parce qu’effectivement, on n’a pas créé d’observatoire du foncier et
notamment du foncier public actuellement en possession de diverses collectivités ou institutions publiques.
Sur les enjeux de recalibrage des taxes d’urbanisme, on est en plein dedans, puisqu’on est en train de travailler avec les neuf
communes hors AJACCIO – puisqu’AJACCIO traite son affaire elle-même parce qu’elle a des services structurés qui lui
permettent de le faire très bien – à la prise de nouvelles délibérations instituant la nouvelle taxe d’urbanisme qui s’intitule
désormais Taxe d’Aménagement, qui vient effacer la TLE qui a existé pendant plusieurs décennies et qui est plus lisible et
plus facile d’utilisation, et qui permet comme auparavant d’identifier des secteurs à potentiel d’aménagement d’ensembles
particuliers. Là, où précédemment il y avait des secteurs qui étaient portés par des programmes d’aménagement d’ensemble
ou en cours à l’étude pour devenir des programmes d’aménagement d’ensemble comme sur le Col du Pruno à ALATA, on va
se poser la question avec les communes concernées dont ALATA mais également SARROLA, CUTTOLI-CORTICCHIATO ou
APPIETTO. On va se poser la question de faire passer le taux de cette nouvelle taxe d’aménagement à un taux extraordinaire
du droit commun, lequel est toujours comme l’ancienne TLE entre 1 et 5 %. Pour ces secteurs spécifiques, qui demandent des
investissements publics surabondants – et c’est une manière de faire participer les propriétaires – on peut faire passer le taux
jusqu’à 20 % sur une base qui est changée et qui permet aux collectivités de gagner un peu plus au travers de la taxe
d’aménagement que ce qu’elles gagnaient précédemment au travers de la TLE.
Concernant l’outil d’aménagement, public ou non, qui permettra de mettre en œuvre les projets d’aménagement public de la
ZAC de MEZZANA : la question est encore un peu prématurée à mon sens, puisqu’une ZAC comporte deux parties : un dossier
de création et un dossier de réalisation. C’est seulement au moment de l’élaboration du dossier de réalisation qu’on se pose
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la question de l’aménageur à venir ; qui peut être un aménageur privé, un aménageur semi-public du type société
d’économie mixte, un aménageur public, et pourquoi pas la CAPA qui pourrait se poser la question de réaliser en régie – ce
qui est peu probable – les aménagements publics de la ZAC de MEZZANA. Donc à mon avis, cette question-là est un peu
prématurée, mais lorsqu’elle devra se poser et qu’on devra y répondre, il y aura une consultation qui se fera comme se font
un peu les appels d’offres. Cette consultation permettra aux différents aménageurs présents sur le territoire ou désireux de
venir travailler sur le territoire de se mettre en concurrence et de proposer le meilleur projet, qui, de toute façon, sera un
projet qui devra correspondre à tous les objectifs prédéfinis préalablement par les collectivités au travers du dossier de
création de la ZAC. C’est ce qui est important dans l’outil ZAC : il permet de ficeler totalement les orientations, les objectifs,
les programmes précis d’un futur aménagement et ensuite de le verrouiller dans le cadre de la signature d’un traité de
concession avec un futur aménageur – qui ne peut faire que ce qu’on lui a permis de faire au travers du traité de concession.
Sur les enjeux de la mobilisation des PLU en vue d’encadrer la densification, je rejoins tous les architectes qui ont prôné le
sur-paiement pour ceux qui souhaitaient se faire construire de très grandes villas sur de très beaux terrains à des sousdensités manifestement honteuses compte tenu du grignotage foncier que l’on constate déjà aujourd’hui et que l’on essaie
de faire disparaître au fur et à mesure. La récente loi qui vient instituer la taxe d’aménagement institue également un
versement pour sous-densité, qui permet de faire payer ceux qui ont les moyens de se payer une grande villa sur un énorme
terrain. Ils pourront continuer à le faire parce qu’on n’est pas dans un système totalement interventionniste ; on n’est pas
dans l’Union Soviétique des années 80. Donc, on permet quand même que les gens continuent à pouvoir se construire des
belles villas s’ils le peuvent, mais des dispositifs nouveaux permettent de faire payer à ces gens, qui ont les moyens de le
faire, la moitié du prix du terrain qu’ils ont « gâché ». Compte tenu d’une densité minimum fixée préalablement, ils auraient
pû construire sur tant de mètres carrés. Ils ont voulu construire sur dix fois plus. Ils paient la moitié du terrain qu’ils ont
« gâché » à côté.
On a déjà parlé de la participation. Les participations des propriétaires existent pour le financement des équipements publics
et des aménagements publics ; il faut les utiliser. Elles sont de trois grands types. Il y a la nouvelle taxe d’aménagement. Il y a
le système de participation dans les zones d’aménagement concerté, puisque les aménageurs et les constructeurs doivent
participer au prorata des besoins qu’ils génèrent dans le cadre de leurs futures constructions dans la Zone d’Aménagement
Concerté (ZAC). Et puis, il y a un troisième système de participation qui est permis par le code de l’urbanisme, mais qui est
très peu utilisé et pas du tout ici, qui s’appelle le Programme Urbain Partenariat (PUP), qui permet de faire une convention
entre le public et un aménageur privé pour le faire participer à une partie des aménagements publics qu’il génère de fait. Je
ne crois pas qu’il y ait d’autres systèmes de participation qui puissent exister.
Alors quel type de développement de l’urbanisation : libérale ou interventionniste ? Je n’aime pas beaucoup cette question,
parce que je pense qu’en fait, la question, c’est plutôt de savoir quel dosage dans l’urbanisme et dans l’aménagement on
met, quelles proportions on met dans l’action publique ? Parce que l’action publique est forcément volontariste. Quel dosage
on met entre l’urbanisme règlementaire et l’urbanisme opérationnel ? C’est-à-dire qu’est-ce qu’on laisse dans le champ des
possibilités de faire au travers d’un PLU qui, malgré tout, encadre les choses et les encadrera de plus en plus, puisque la loi
Grenelle 2 vient encore de créer un nouveau document, qui s’introduit entre le PADD et les documents règlementaires et qui
s’intitule "les orientations d’aménagement et de programmation" et qui rend encore plus opérationnels les PLU. En fait, il
existait un grand écart il y a dix ans, au moment du vote de la loi SRU, entre les anciens POS et les ZAC de l’époque : les POS
étaient totalement non-opérationnels et les ZAC étaient totalement opérationnelles et venaient se poser comme des ovnis
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sur des POS qui n’y pouvaient rien et qui n’avaient aucun contrôle sur elles. Ce grand écart est en train de complètement se
réduire aujourd’hui pour vraiment faire de ces deux documents, PLU et ZAC, des documents à portée opérationnelle. Mais,
encore une fois, je pense qu’il faut pouvoir préserver la liberté, mais qu’il faut pouvoir la contrôler au maximum aussi bien au
travers de l’urbanisme règlementaire que de l’urbanisme opérationnel. On a tous les moyens de le faire.
Monsieur Dominique BOURDELON, Direction des Territoires et de la Mer : Je ne reprends pas ce qu’a dit Monsieur
LECOMTE sur la réforme des taxes d’aménagement, puisque c’était là-dessus que je voulais intervenir. Pour répondre en
complément aux préoccupations de notre ami ROLLAND, architecte, sur la consommation des terrains : la réforme des taxes
prévoit quand même de taxer les garages au même titre que l’habitation, sauf s’ils sont en-dessous d’un mètre quatre-vingt
et les parkings aériens seront également taxés de façon forfaitaire, comme les piscines. Donc, ça va dans le sens d’une
taxation sur une « consommation » excessive du foncier.
Monsieur Etienne FERRANDI : Par rapport à ces questions qui sont posées, il y en a une qui me semble essentielle : c’est la
nécessité de doter les communes d’un territoire qui a des ambitions communes, d’un PLU ; parce que l’organisation
administrative des communes, ce n’est pas forcément l’organisation des territoires réels avec les bassins de vie. Il y a, bien
sûr, des interférences fortes entre la commune d’ALATA et VILLANOVA. Les enfants de VILLANOVA viennent à l’école
d’ALATA. La vallée du Cavalu Mortu qui sépare ALATA de VILLANOVA et d’AFA a les mêmes problématiques. Donc il est
important sur des territoires pertinents d’avoir des réflexions sur les PADD et ensuite, sur les déclinaisons des PLU, qui sont
les règlements et les zonages qui s’adaptent à ces PADD, qui sont, eux, la volonté des politiques. Si on veut aborder la
question globale du logement et du droit de préemption, il faut que dans les PLU, il y ait quand même des prises en compte
fortes de la nécessité d’avoir des terrains qui sont « bloqués » pour avoir un certain nombre d’opérations. Je prends
l’exemple de ma commune, j’ai zéro mètre carré de foncier public, à l’instar d’autres communes je n’ai que du privé. A partir
de là, dès que l’on veut négocier quelque chose, il faut aller voir le propriétaire – qui par philosophie du porte-monnaie
préfère vendre à cent euros plutôt que de vendre à dix - et s’il n’y a pas de démarches qui sont contraignantes vis-à-vis du
règlement du PLU, on n’arrive pas forcément à avoir ce que nous voulons. C’est donc important qu’au niveau d’un territoire
pertinent, nous ayons les mêmes visions au niveau de l’approche de la façon dont on traite le foncier.
Quand sur une commune, je prends la mienne, on bloque un terrain en zone 2AU, parce qu’il n’y a pas le tout-à-l’égout, en
attendant le tout-à-l’égout et que sur une commune limitrophe, on donne des permis de construire dans le cadre du
règlement d’urbanisme, on n’a pas forcément la même vision des choses. Et donc, au final on n’a pas la même latitude vis-àvis des promoteurs quand on est dans un PLU et quand on ne l’est pas. Et ça, c’est extrêmement important. Quand on a un
PLU, on fait du libéral interventionniste. On laisse la porte ouverte mais on essaie quand même de défendre au maximum
l’intérêt public et c’est quand même une clé de voûte qui doit mobiliser les conseils municipaux et les élus avec des outils que
nous avons déjà à notre disposition. Il est plus facile de faire une ZAC, de discuter avec un propriétaire privé quand le
règlement du PLU met le bâton dans la main du maire. Je suis un peu basique dans mon propos mais à un moment, c’est
comme ça que les choses se passent et il ne faut pas le perdre de vue ; sinon, on va être amené, en tant que communes, à
acheter des terrains à prix d’or parce qu’on ne les a pas préparés en amont dans les PLU. Il y a véritablement quelque chose à
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voir pour que nous soyons à peu près tous cohérents ; même si les problématiques sont différentes sur les communes, même
si la commune de la Haute Vallée de la Gravona ou de la Basse Vallée de la Gravona n’ont pas les mêmes problématiques que
celles du Listincone ou vice-versa ou de la Rive Sud, il y a quand même une trame. Il y a quand même une ossature, un
squelette commun que l’on devrait avoir sur tout le grand AJACCIO avec la Rive Sud, la Vallée de la Gravona, la Vallée du
Prunelli : parce qu’ici le bassin de vie pertinent, c’est quand même le grand AJACCIO ; ça ne s’arrête pas aux frontières du
Valle-di-Mezzana ou de la plaine de Campo dell’Oro, Je crois que c’est quand même quelque chose qu’il faut apprécier.
Ensuite, en ce qui concerne les systèmes d’assainissement, je suis pour que les choses se fassent de façon un peu plus fine. Si
effectivement, on veut aller à quatre-vingt logements à l’hectare, je pense qu’il ne peut y avoir que des stations d’épuration
importantes et qui peuvent aller vers cet objectif-là. Ensuite, il y a des stations d’épuration à moindre coût, des petites
stations d’épuration qu’il ne faut pas opposer avec la grande : il y a des complémentarités en fonction du territoire, en
fonction du projet d’aménagement durable que l’on fait. Il est évident que tirer trois kilomètres de réseau pour un abonné,
c’est un non-sens. Mais avoir des réseaux densifiés dans les zones que l’on a voulu et que l’on veut densifier, il faut à tout
prix le faire parce que sinon on va avoir un territoire qui est, de façon importante, souillé et l’on aura des taxes de
raccordement qui seront quand même très chères si on ne va pas sur des stations plus importantes. Ce n’est pas en
contradiction, s’agit d’adapter le moyen à l’objectif d’urbanisation que nous voulons.
Monsieur Paul CASALONGA : Sur l’ensemble du territoire, est-il prévu de réaliser un SCOT, Schéma de Cohérence Territorial,
qui pourrait limiter éventuellement les approches trop différentes entre deux communes voisines ?
Quand on parle de la participation des propriétaires au financement des équipements publics, je voudrais dire que ce n’est
pas seulement aux équipements. Il y a certains services, comme par exemple les transports, qui ne sont pas des
équipements. Dans les transports, les routes ce sont effectivement des équipements, mais est-ce qu’on peut considérer
comme tel les bus et les véhicules ? En général, ce n’est pas le cas. Si on veut diminuer le nombre de véhicules donc diminuer
le nombre de places de parking nécessaires, encore faut-il que les propriétaires, les promoteurs participent au financement
du réseau des moyens de transport, pas seulement de la voierie.
Monsieur Stéphane LECOMTE : Je reprends la parole, car je m’occupe également du pilotage du SCOT pour la région
ajaccienne. On est au tout début de la démarche. Les élus du Conseil communautaire, ont pris en 2010 la délibération qui
lançait la démarche, mais pas d’une manière normative ni véritablement fixée par des textes ; c’était plus une délibération
d’intention. A partir de là, les premiers travaux ont été menés et les pré-diagnostics ont été réalisés. Maintenant, il s’agit de
faire partager ces pré-diagnostics, de les enrichir et les compléter avec tous les acteurs institutionnels ou non du bassin de
vie ajaccien, parce qu’on est bien conscient que le périmètre de la CAPA ne suffit pas à embrasser toute la cohérence de la
région ajaccienne. Donc, il y a un séminaire qui doit se tenir début 2012, auquel on travaille dès aujourd’hui, autour de ces
pré-diagnostics thématiques sur lesquels on a travaillé en matière de logement, de développement économique, de
transport public, de social, d’environnement au sens large, et de documents d’urbanisme communaux. Sur tous ces sujets, il
faut désormais que l’on mène une action de rapprochement et de concertation. Comme a dit Monsieur LUCIANI, le maître
mot de l’urbanisme, c’est la concertation avec tous les territoires voisins pour se forger ensemble une idée commune en
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dehors de toute tendance politicienne, une idée commune du projet à vingt ans que les habitants de la grande région
ajaccienne souhaitent donner pour leurs enfants et leurs petits-enfants, pour que le territoire ajaccien soit encore meilleur
qu’il n’est aujourd’hui. Je n’ai pas la vision pessimiste du territoire qui a été exprimée parfois par certains ici. Je trouve que
l’on vit dans un très bel endroit avec énormément de potentialités et qu’il y a quand même des choses à améliorer. Comme
le disait très bien Monsieur DOMINICI – l’ancien maire d’ALATA – lors d’une présentation sur le SCOT : « la seule question
qu’on doit se poser quand on entame un SCOT, c’est qu’est-ce qu’on va pouvoir améliorer ensemble sur un territoire ? » ; ce
qui rend la chose beaucoup moins complexe et coercitive que structurer ensemble des intercommunalités, parce que là, il
faut se poser d’autres questions : qu’est-ce que ça va me coûter et qu’est-ce que je vais y gagner financièrement ? Pour le
SCOT, on se projette ensemble : la démarche a commencé.
L’autre question, portait sur les transports publics. Je suis complètement d’accord sur le fait qu’il faille aller beaucoup plus
loin dans la réalisation de notre transport public ajaccien. On n’est qu’au début d’une aventure, et au début de travaux
d’amélioration du système de transports publics, mais il y a encore beaucoup à faire. On avait étudié en son temps un projet
de transports en commun en site propre lourd, de type tramway ou bus à haut niveau de service. Ce projet, je ne crois pas
qu’il est mort : il transparaît encore au travers du PADD de la ville d’AJACCIO mais la route est longue.
Monsieur Hugues ROLLAND : Je suis tout à fait d’accord pour dire que nous sommes dans un superbe endroit ; c’est
justement pourquoi je suis chagriné quand on voit qu’on le massacre un petit peu. Pour les eaux usées, on aurait pu aussi
écorner un peu les multinationales qui sont derrières cet immense marché, qui profitent des mannes d’un État providence
qui se retire, et qui finalement reprennent leurs billes et après chacun est ponctionné comme bon leur semble avec des
systèmes souvent absurdes où on va réunir des hameaux, des vallons… il y a des pompes de relevage partout. J’ai vu ça dans
ma commune à Serra di Ferro, où je n’ai jamais vu une épuration aussi absurde. Enfin… ça a été décidé il y a longtemps donc
on ne peut pas y revenir, paraît-il. Il faudrait quand même cesser ces absurdités.
Pour ce qui est du paradigme libéral, je suis pour le libéralisme mais il faut que les individus soient à la hauteur de la liberté
qu’on leur concède. Or, quand j’ai regardé les audits sur l’Agenda 21, je vois les questions auxquelles les gens répondent. Ils
s’en moquent du côté collectif : ils ne veulent que des choses pour eux-mêmes. Donc, je veux bien un urbanisme de
participation, mais si on écoute et si on va dans le sens des suffrages, on va droit dans le mur. Il faudra quand même un peu
de volontarisme. Il faut bien écouter les gens, mais tout le monde ne peut pas être expert. Je sais que grâce à internet, tout le
monde se croit expert, tout le monde peut exprimer ce qu’il veut sur tout. On sape l’autorité à la fois des gens qui sont
sachant ; mais bon, nos politiques participent à ça même au niveau national. Si on fait des études, qu’on est surdiplômé et en
même temps, on est à égalité de parole et de savoir avec le commun, je ne vois pas à quoi ça sert qu’on ait autant de
diplômes et qu’on nous demande autant de sésames pour finalement être complètement sapé dans notre autorité. C’est
dans tous les domaines, et tous les professionnels le ressentent : on n’a plus de parole. Il ne s’agit pas d’être la république
des experts, mais tout le monde ne peut pas avoir la science infuse et fuser son opinion ou son avis. Tout le monde en a un,
mais à un moment donné, il faut raison garder et aller dans le sens des choses qui ont été acquises depuis des générations et
des générations. C’est ça qui me trouble un peu. Là, j’espère que ce n’est pas purement électoraliste d’aller dans ce sens très
à la mode du participatif.
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Monsieur Jean BIANCUCCI, maire de CUTTOLI-CORTICCHIATO, Vice-président de la CAPA : Notre commune est dotée d’un
PLU et on a un droit de préemption renforcé ; par expérience, je peux vous dire que c’est une espèce de tour de contrôle et
on sait exactement ce qui se fait sur la commune, ce qui est quand même pas mal pour un conseil municipal. Ensuite, on peut
agir, donc, je pense que c’est une bonne chose.
Concernant le recalibrage des taxes de l’urbanisme, Monsieur LECOMTE l’a dit, on est en plein dans le sujet et le débat est
ouvert. Nous aurons à délibérer avant le 30 novembre, et bien entendu le débat d’aujourd’hui peut nous instruire sur la
manière de délibérer. Je crois que c’est évident et qu’il faudra aller dans le sens de la réforme.
Pour ce qui concerne les enjeux de mobilisation des PLU, il y a quand même une problématique qui est différente selon les
communes. Il n’y a pas forcément une volonté des particuliers d’avoir des maisons extrêmement isolées ; il y a aussi – en tout
cas chez nous – la nécessité d’avoir des surfaces qui sont très importantes pour pouvoir avoir un assainissement correct,
étant donné qu’on est sur un sous-sol argileux. Et encore, malgré les surfaces, on se retrouve avec pas mal de problèmes.
Donc là aussi, il faudrait y regarder de près si on veut rester au plus près du concret. Sinon, on peut avoir une discussion, bien
entendu, sur le principe ; et sur le principe, on pourrait sans doute être d’accord.
Sur le problème des SCOT et des PLU, je crois qu’on a oublié peut-être de parler d’une notion qui est celle d’un plan à
l’échelle de la Corse, qui s’appelle le PADDUC ; qui est très largement en retard et qu’il faudrait, à un moment donné ou à un
autre, phaser avec les SCOT parce qu’actuellement, il y a une démarche de SCOT en Balagne et une démarche de SCOT dans
le pays ajaccien. Bien entendu, il y aura des débats à l’Assemblée de Corse. Donc, il faudrait que tout cela fonctionne dans la
plus grande cohérence possible, sachant que par ailleurs, au niveau des territoires – des vallées, des villages –, il y a des
disparités au niveau des schémas d’urbanisme entre deux communes qui sont limitrophes… Etienne en a parlé tout à l’heure,
ça pose énormément de problèmes et généralement, ça pénalise ceux qui rendent des documents d’urbanisme plus
élaborés, genre PLU. Si ça continue, ça ne va pas encourager les choses dans le bon sens. Autrement dit, je pense qu’il faut
essayer que la réflexion qui se fait au niveau du PADDUC, celle qui peut se faire au niveau des SCOT et celle qui est engagée
au niveau des PLU à travers au moins les PADD, soient dans la plus grande cohérence possible.
Maintenant, est-ce qu’il faut être libéral ou interventionniste ? Moi aussi, je pense que la question ne se pose pas comme ça.
Il y a une situation spécifique aujourd’hui en Corse – particulière – où il y a les Corses qui, très souvent, sont dans des
situations – notamment dans les villages – où ils n’ont plus les moyens de racheter leurs propres terres. Je le dis parce que ça
n’a pas été dit et, il faut que nous – puissance publique, collectivités –, on trouve des mécanismes de régulation pour que
dans des communes où il y a des terres communales en surfaces importantes, les habitants, leurs enfants ou petits-enfants
puissent acheter des terres pour construire leur logement. Je pense que c’est un aspect qu’il ne faut pas oublier.
Monsieur Jean-Charles FREDENUCCI : Je me permets de rebondir sur ce que vous dites sur la question de la terre et des
Corses. Ça rebondit par rapport à ce que l’on va voir tout à l’heure sur les opérations immobilières. Les programmes
d’accession sociale permettent aussi – le Logis Corse est présent – de travailler sur les ménages acquéreurs et sur la sélection
de ces ménages en fonction de leurs revenus mais aussi une part de ménages qui sont déjà sur la commune. Je ne rentre pas
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dans le débat qui est propre à la Corse, mais on l’a sur des opérations, sur le continent : lorsqu’on habite dans le Var ou dans
les Alpes-Maritimes, avec des prix de quatre mille cinq cents euros le mètre carré, on peut sortir une opération avec un
bailleur en accession sociale qui permet aussi, en travaillant sur les dossiers, de répondre aux besoins des enfants du pays.
D’où l’importance, dans le cadre du PLH², de travailler cette question de l’accession à prix maîtrisés et de l’accession sociale.
Monsieur Franck BARTOLI-MILLOT : Je vous propose de passer à la quatrième présentation sur le financement et la structure
des opérations.
ATELIER 2 – QUELLES SONT LES CONDITIONS A REUNIR POUR DEVELOPPER L’OFFRE DE LOGEMENTS ?
2 – Le financement et la structure des opérations
Monsieur J.-C. FREDENUCCI : Sur ce dernier diaporama, on va regarder les questions de structure d’opérations en promotion
privée, plutôt en accession, puis en locatif social ; et les éventuelles difficultés à sortir ces opérations.
Un premier rappel sur les prix : il faut compter autour de trois mille neuf cents euros sur un logement neuf en collectif en
2010 sur le bassin de vie du Grand Ajaccio, mais selon les opérations, on peut monter jusqu’à quatre mille cinq cent euros sur
la ville d’AJACCIO ; avec des disparités avec des niveaux de l’ordre de quatre mille cents à quatre mille cinq sur les
Sanguinaires, et l’on peut tomber à trois mille cent sur l’entrée Est de la ville.
Il y a tout d’abord la question des coûts de construction. Lorsqu’on est arrivé, on nous a dit que les coûts de construction
sont élevés, et c’est ce qui expliquerait des prix de vente élevés. Il y a sans doute la question de la structuration du BTP sur
l’île avec des effets de seuil : avec un certain nombre d’opérations où on a une difficulté à trouver des entreprises de gros
œuvre structurées et en capacité de faire et des problèmes de goulet d’étranglement. Ça pourrait expliquer le surcoût. Il
reste que sur les éléments qu’on a pu avoir par des promoteurs, on tourne aujourd’hui entre mille deux cent cinquante euros
et mille cinq cents euros au mètre carré SHON hors taxes. Notre idée, c’est qu’en fait ces prix élevés sont aussi liés aux cibles
que l’on peut avoir en termes de ménages : ces opérations de promotion répondent à une demande qui est très solvable,
parfois extérieure à l’île mais pas uniquement. Lorsqu’on vend trois mille cent ou trois mille cinq cents euros, on est moins
attentif sur la question du coût de construction, puisque soi-même, on accepte des niveaux de marge importants. On est sur
des niveaux de marge sur le secteur qui sont bien supérieurs aux seuils pratiqués sur le continent lorsqu’on fait de la gamme
moyenne ou de l’accession à prix maîtrisés – qui se situent autour de 9 %, alors qu’ici on est au-dessus de 20 %. Il est toujours
difficile de parler des taux de marge, mais à partir des éléments donnés on a des taux de marge importants, qui font qu’on
accepte que l’entreprise de BTP ait elle-même son taux de marge important et on accepte aussi que le propriétaire ait aussi
sa marge.
Ça explique des niveaux de charges foncières qui sont tirés par ces prix de vente de sortie autour de trois cent cinquante
euros et quatre cents euros du mètre carré SHON, en tout cas sur AJACCIO. Ce qu’il faut avoir en tête, c’est que pour un
propriétaire, ce prix fait référence et il ne voit pas pourquoi il va le vendre à cent cinquante euros, ou à cent euros, ou
cinquante euros si ce n’est pas du tout viabilisé. Ça fait référence, mais ce sont des prix qui sont totalement inadaptés si on
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veut avoir de l’accession à prix maîtrisés ou de la gamme moyenne. Si on veut faire du deux mille deux cents euros, du deux
mille quatre, du deux mille sept, voire du deux mille huit, ça n’est pas possible avec ces valeurs de référence de charges
foncières.
Alors, de ce point de vue, je rebondis sur les servitudes de mixité sociale. La servitude mise en place sur AJACCIO est
susceptible de baisser – on peut l’espérer – la valeur de référence pour les propriétaires. En tout cas, dans la négociation
avec le propriétaire, le promoteur ne pourra pas le négocier à quatre cent cinquante euros, puisqu’il faudra qu’il en vende
25 % à mille neuf cents euros TTC auprès du bailleur. On peut par contre avoir un effet cliquet, avec le risque que le
propriétaire refuse de vendre. Mais, vu que c’est inscrit dans le règlement d’urbanisme, ça ne devrait pas bouger.
Autre élément : on a une demande importante en locatif et une production relativement faible en logements défiscalisés –
selon les éléments que l’on a pu avoir à partir des données ECLN - sur la période récente. Il semble que la défiscalisation
Scellier soit arrivée un peu tard sur l’île, en tout cas dans la mise en œuvre sur les projets de promotion. Aujourd’hui, on
atteint des niveaux de croisière similaires à ceux observés sur le continent, c’est-à-dire si l’on se base sur quelques
programmes : 60 % en vente à la défiscalisation Scellier. D’où la phrase sous forme de question : « une part croissante dans
les programmes des majors ajacciens qui pourrait se développer en défiscalisation Scellier ».
Après cette question de la promotion privée, à la fois sur l’accession – plutôt haut de gamme et de manière très périphérique
sur la gamme moyenne - et sur l’arrivée d’une commercialisation en défiscalisation qui permet des temps de
commercialisation plus rapides : la question du logement locatif social. On voit que l’on a des niveaux de loyer qui sont des
niveaux de loyer de zone 2, sauf que les tensions en termes de logement relèvent du zonage 1. Cette problématique va audelà de la CAPA et relève de la carte du zonage du logement social. En tout cas, on a des niveaux de loyer qui sont bas et qui
sont en décalage avec des prix de construction qui sont autour de mille six cent trente euros hors taxes au mètre carré SHON,
soit environ cent cinq mille euros pour un logement sur la base d’un T3, si l’on se réfère aux éléments transmis par la DDTM
sur les logements sociaux financés par l’État puis par la CAPA et les collectivités. Mille six cent trente euros hors taxes au
mètre carré SHON, c’est élevé mais pas si élevé que ça si on regarde les opérations les plus récentes, notamment les
opérations d’Erilia où on tourne autour de mille deux cents à mille deux cent cinquante euros au mètre carré SHON de coût
de construction – qui sont coûts de constructions élevées mais pas forcément très élevées. Bien sûr, il y a des opérations qui
sont particulières, notamment en accession amélioration et qui déforment ces niveaux de prix. A titre de comparaison, mille
deux cents euros, c’est ce qui est pratiqué autour du pays d’AIX-EN-PROVENCE ou dans la Vallée de la Durance, à
MANOSQUE, par exemple, où on est entre mille deux cents euros et mille trois cents euros.
Concernant les niveaux de subventions de l’État, on a un changement de dispositif : on avait un système par assiette ; on
passe sur du forfaitaire, qui entraîne une baisse de la subvention État. Ce sont des niveaux de subventions qui sont bien
supérieurs à ce qu’on connaît sur le continent. Aujourd’hui, on a une baisse colossale des enveloppes avec une très faible
visibilité sur 2012 et 2013 ; mais on est à sept mille euros sur du PLUS et dix-sept mille euros sur du PLAI. Pour vous donner
un exemple : sur GAP, on est à neuf cents euros au logement sur du PLUS.
En tout cas, cette baisse va impacter directement l’équilibre des opérations en termes de recettes pour le bailleur social et
entraîner une vraie difficulté : il va falloir la compenser pour sortir son opération. Soit, le bailleur la compense en fonds
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propres – les fonds propres existent mais ils ont une limite –, soit quelqu’un d’autre la compense et on pense forcément aux
collectivités.
A cela s’ajoute la suppression de l’abondement de l’État à l’aide à la surcharge foncière. Vous étiez dans une région dans
laquelle l’État subventionnait une opération lorsque le foncier était supérieur à une valeur de référence, ce qui n’est pas le
cas d’autres régions : ainsi, en Région Languedoc-Roussillon qui est un secteur tendu, on n’a pas de subvention à la surcharge
foncière. Ici, sous réserve qu’une collectivité abonde, l’État abondait de son côté. Il ya aujourd’hui suppression de cette ligne.
Ces éléments sont en lien avec des choix de politique générale évoqués par Monsieur Paul-Antoine LUCIANI, que l’on connaît
et l’on peut dire que le logement n’est pas la première priorité du gouvernement. Peut-être que la situation après mai-juin
2012 pourrait changer la donne sur cette question du logement et du financement du logement locatif social.
En matière de recettes, une opération de logement social, c’est une part de prêt avec des taux bonifiés de la Caisse des
Dépôts, ce sont des subventions État, mais aussi des subventions des collectivités. En l’occurrence, ce sont les subventions
forfaitaires de la CAPA, qui sont à des niveaux honorables : quatre mille euros au logement pour du PLUS, huit mille euros sur
du PLAI. On est actuellement sur une moyenne, sur des EPCI de taille importante, autour de dix mille euros. Donc, vu le poids
démographique de la CAPA, ce sont aujourd’hui des niveaux de subventions importants. A ce jour, ce sont un million sept
cent mille euros qui ont été engagés par la CAPA en financement de logement locatif social depuis 2007. En termes de
subventions, il y a également la Collectivité Territoriale de Corse, qui redéfinit et qui calibre aujourd’hui ses aides en faveur
des logements sociaux, qui pouvaient avoir un effet levier pour équilibrer puis augmenter le volume de logement social sur
notre secteur mais qui, peut-être, risque de ne faire que compenser – en tout cas une grande partie – le delta de ce que ne
met plus l’État. Dans le financement d’une opération, il y a aussi une part de fonds propres des opérateurs, qui restent à ce
jour limités : sur des secteurs tendus, on est sur une moyenne de dix à quinze mille euros au logement de fonds propres des
bailleurs. Ici, on est sur des chiffres beaucoup plus faibles – malgré quelques opérations un peu exceptionnelles – avec des
chiffres qui sont bien en-dessous de ce seuil de dix mille euros. Il faut savoir que, par exemple, sur la communauté urbaine de
NICE-Côte d’Azur, il est exigé plus de 10 % de fonds propres bailleurs. Dernier élément du financement, les organismes 1 %.
C’est un élément important et c’est d’ailleurs une difficulté à l’échelle nationale où il y a une très grosse réorganisation des
collecteurs 1 %. Il y a sans doute une spécificité sur la Corse, mais en tout cas on a des niveaux de subventions qui sont de
plus en plus faibles. Le principal bailleur qui construit, c’est Erilia qui est basé à MARSEILLE et qui dépend beaucoup du 1 % en
termes de subventions car il n’a pas une collectivité de rattachement comme un office public, et donc une subvention qui est
relativement faible.
Alors, ce qui nous semble important sur cette question de l’équilibre des opérations de logements locatifs sociaux, d’autant
plus dans un contexte où les bailleurs ont produit beaucoup sur la période récente, c’est la question de la planification
financière et de vision de ce que l’on peut affecter en termes de fonds propres sur une durée donnée sur de la construction
neuve : ça s’appelle un PSP, un Plan Stratégique de Patrimoine. Or, on voit bien que ces organismes ont produit du logement
et sont susceptibles d’avoir beaucoup entamé leurs fonds propres. L’enjeu est donc de savoir comment on peut mieux
maîtriser les recettes – ou en tout cas espérer avoir des recettes via notamment la CTC qui viendrait compenser le départ de
l’État – et limiter les dépenses.
Ce qu’il faut avoir en tête, c’est que pour sortir une opération de logement locatif social, le seuil sur notre secteur (en zone 2)
c’est deux cents euros hors taxes au mètre carré SHON affectés au foncier. Lorsqu’on est sur des valeurs de référence de trois
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cents ou trois cent cinquante voire quatre cents, exceptionnellement, l’opération ne peut pas sortir ; d’où l’importance de
réguler ces prix. Concernant la vente en VEFA, elle doit se faire des prix admissibles, c’est-à-dire mille neuf cents euros TTC au
mètre carré surface utile ; d’où l’intérêt de la servitude de mixité sociale, parce que si l’opérateur ne trouve pas de bailleur
qui lui achète sa VEFA, il ne va pas pouvoir sortir son permis de construire ; il va donc intégrer directement cette question des
mille neuf cents euros.
Le dernier point par rapport au logement locatif social, c’est la question du rapport au débat que nous avons eu sur
« libéral » ou « interventionniste ». L’avenir sera essentiellement libéral, il est donc important d’encadrer ce fonctionnement
libéral. Il n’y a rien de mal à avoir un urbanisme libéral ; par contre, il faut l’encadrer et aussi encadrer ces pratiques entre
promoteurs et bailleurs sociaux sur les niveaux de prix de référence sur de la vente en VEFA.
Sur la question des opérateurs, on a vu que sur la période récente, on a eu un fort développement en termes d’engagement
de financements : trois cent seize logements financés depuis 2007 pour Erilia ; cent quatre-vingt-trois pour l’Office de
l’Habitat du département. Il faut avoir en tête ces deux opérateurs. C’est faible, deux opérateurs ; d’autant plus qu’un des
deux, qui est un tout petit bailleur avec mille sept cents logements – c’est un bailleur beaucoup moins important que l’Office
de Haute-Corse.
On a un projet sur SARROLA qui est en cours, qui n’est pas public, qui est celui d’un promoteur. On peut imaginer qu’une
partie du programme – en tout cas selon les informations que l’on a des échanges entre ce promoteur, Erilia et l’Office de
l’Habitat – fasse l’objet d’une vente en VEFA. Si on intègre le fait que l’Office acquiert une partie du programme – on va dire
cent logements – il aura rempli une grande partie de ses objectifs sur le territoire ajaccien ; sachant qu’il a une intervention à
l’échelle départementale et donc des engagements sur d’autres territoires du département. C’est un élément à avoir en tête
dans le cadre du PLH² : le logement social, c’est du financement à prévoir en termes de subventions, c’est éventuellement du
foncier, ce sont des servitudes de mixité sociale imposées par les collectivités ; mais si de l’autre côté, on a des bailleurs qui
sont en incapacité financière de pouvoir développer ces programmes, parce qu’ils ont déjà remplis leurs objectifs, c’est
problématique.
Aujourd’hui, Erilia est un bailleur social en lien avec le 1 % qui a tendance à intervenir – c’est sa stratégie – sur des territoires
attractifs, en lien avec des questions de transport, et qui a moins d’intérêt à aller travailler sur ALATA ou à CUTTOLICORTICCHIATO sur des opérations isolées de cinq ou six logements, et donc qui restera sur une question de seuils de dix à
vingt logements. Pourtant, il y a des opérations qui pourraient sortir sur les communes périphériques, hors des zones les
mieux desservies…et ça pose question : Est-ce qu’Erilia serait susceptible de développer des programmes dans les Hameaux
de l’Avenir ou dans des villages des communes périphériques ?
Par ailleurs, si l’Office Public remplit une partie de ses objectifs, est-ce qu’il ne faut pas envisager que d’autres bailleurs
interviennent sur le territoire ? Il y en a-t-il la volonté de leur part ? Je pense à la LOGIREM, autre bailleur marseillais qui a
racheté une partie du patrimoine de la SNI sur AJACCIO. Quel partenariat peut être envisagé avec la LOGIREM ? Au-delà, si ni
la LOGIREM ni Erilia ne vont sur les villages périphériques, qu’en est-il d’un projet – un temps évoqué – de création d’une
SEM de logements, comme on peut l’avoir sur la communauté d’agglomération de BASTIA ?
Pour terminer et lancer le débat, il y a les enjeux de régulation des prix de l’immobilier dans le neuf – on l’a vu sur la
promotion privée – qui est tirée aujourd’hui par des cibles, en termes de prix de vente, qui ne sont pas celles de 80 % des
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habitants du pays ajaccien. Donc, comment on régule les prix pour essayer de répondre à un peu plus de 20 % de la cible ?
Quelle mobilisation attendre des promoteurs privés dans la production de logements locatifs privés ? Peut-être des
promoteurs ou des agents immobiliers pourront nous parler de cette production en défiscalisé Scellier : on est sur une
moyenne de quinze euros au mètre carré dans le parc locatif privé. C’est une moyenne, on peut monter très haut sur des
petites surfaces (sur du T2) alors que le prix de référence Scellier, c’est treize euros. Se pose donc la question de la
mobilisation des promoteurs privés sur ce type de segment et des enjeux de partenariat entre la promotion privée et les
bailleurs sociaux. Aujourd’hui, les choses se font autour d’une table. Est-ce que de ce point de vue, le PLH n’a pas des choses
à dire avec les promoteurs et les bailleurs sociaux sur des éléments partagés, sur des niveaux de seuil de prix ? Quelle
structuration de l’appareil de production des entreprises de BTP ? C’est la grosse question sur le gros œuvre, en vue de
réduire les coûts de construction. Il y a aussi la question de la diversification des bailleurs sociaux. On a quand même un
fonctionnement mono-bailleur au-delà de l’Office de l’Habitat, qui ne fait que racheter du patrimoine auprès d’Erilia ou
auprès de PERRINO sur le terrain Gaz de France ; mais c’est Erilia comme maître d’ouvrage qui construit aujourd’hui. Erilia,
qui est une machine qui fonctionne très bien – et c’est totalement positif qu’on ait cet opérateur sur le territoire –, mais estce qu’il n’y a pas un besoin de diversification notamment lorsqu’on veut intervenir sur des opérations de plus petite taille,
peut-être plus complexes et moins rentables. On pense à la LOGIREM, mais ça peut être un autre bailleur. Se pose donc la
diversification des partenariats. Enfin, il faut s’interroger sur le niveau de financement public des opérations nécessaire pour
maintenir et développer l’offre locative : c’est une question qui est également posée à la DDTM et à l’État. Il y a une baisse
des crédits et une faible visibilité sur la stabilisation : c’est-à-dire qu’aujourd’hui, on a des chiffres mais on ne sait pas si en
2013, on aura les mêmes chiffres, en termes de subventions. Il faut se poser la question des seuils minimaux à respecter, sans
quoi l’opération ne sort pas.
Monsieur Franck BARTOLI-MILLOT : Avant de relancer le débat, je voudrais apporter quelques précisions. Tout d’abord, un
petit bémol à l’intervention de Monsieur FREDENUCCI, quand vous indiquez que le taux de subvention en Corse est supérieur
au continent. Certes, on a des taux de subventions qui sont plus importants sur le papier, mais il faut quand même rappeler
qu’il y a un différentiel de TVA qui est moindre en Corse que sur le continent. Sur le continent, par rapport à une opération
privée qui est taxée à 19,6 %, on passe à 5,5 pour une opération de logement social ; en Corse, on passe de 8 à 5,5. L’année
dernière, si l’on considère les aides directes et indirectes de l’État, le financement pour un logement PLUS était en moyenne
de dix-sept mille trois cent vingt-six euros en Corse contre vingt et un mille sur le continent. Il s’agit donc de modérer
quelque peu le propos : il est vrai que la seule lecture des chiffres et des taux peut laisser croire qu’on est un territoire bien
doté, or il faut voir l’ensemble de la chaîne et ce sont les chiffres du Ministère qui nous l’indiquent.
Par ailleurs, concernant l’intervention tout à l’heure de Monsieur ROLLAND – je regrette qu’il soit parti – dans laquelle il
disait de laisser parler les experts ; je dirai que dans toutes les démarches engagées par la CAPA, il y a ce que l’on peut
appeler des experts au quotidien – avec des BAC+5, 6, ou 7 – qui ont un savoir, une connaissance, qu’il ne s’agit pas de nier et
qui sont importants. Mais il y a aussi des experts du quotidien : c’est-à-dire des habitants qui, au quotidien, vivent des
situations, vivent des problématiques et peuvent apporter des éléments de connaissance et de compréhension. Il ne s’agit
pas de se censurer ou de considérer que « effectivement, je n’ai pas peut-être pas le BAC+x qui va bien donc je ne parle pas ».
Au contraire. Toute la démarche de forum et de contributions est faite pour cela : n’importe qui, toute personne qui le
souhaite peut intervenir et pourra, via le site internet, contribuer et faire part de ses propositions, réflexions et autres.
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Monsieur Paul-Antoine LUCIANI : Pour aller dans le même sens que Franck BARTOLI sur l’histoire des experts et des autres,
nous avons pris l’habitude de dire que « pour réussir une opération, il faut à la fois la science de l’ingénieur et le bon sens
populaire ». Je crois que l’un sans l’autre, ça ne peut pas réussir. Il faut absolument qu’on ait les deux aspects des choses. Le
bon sens populaire, c’est aussi celui qui permet de constater sur le terrain et ailleurs, comment les choses fonctionnent.
Concernant le financement du logement social, je ne suis pas là pour faire le procès de l’État, mais quand même… Au mois de
juin, nous avons délibéré au conseil municipal d’AJACCIO, et je vais me permettre de lire le courrier que j’ai adressé au Préfet,
à la suite des délibérations du conseil municipal. Juste une précision : le seuil à partir duquel il y a une servitude de mixité
sociale, c’est-à-dire un pourcentage de logements sociaux de 25 %, ce n’est pas quarante logements, mais c’est trente
logements. C’est-à-dire que, à partir de vingt-neuf logements, on doit avoir 25 % de logements locatifs sociaux dans la
promotion immobilière privée. C’est déjà plus important mais je préfère le préciser, parce que j’ai vu plusieurs fois écrit
quarante et comme j’avais un doute, j’ai récupéré des délibérations.
On a approuvé le bilan qui était proposé par le Préfet nous concernant et je vous lis rapidement le courrier adressé au Préfet
qui accompagnait la délibération : « Par courrier cité en référence, vous avez proposé au conseil municipal de valider le bilan
triennal de réalisation de logements sociaux, ainsi que les objectifs à atteindre pour la prochaine période triennale. Le conseil
municipal, réuni à cet effet, a adopté le 30 mai 2011 une délibération en ce sens. Il a bien noté que les objectifs prévus au PLH
s’agissant de la ville d’AJACCIO pour la période 2008-2010 ont été réalisés à 234 %. » Les chiffres sont effectivement réels
mais ils sont trompeurs, parce qu’on a l’impression qu’on a fait un effort gigantesque alors que… « Quant à ceux de la période
à venir, cent quatre-vingt-neuf logements entre 2011 et 2013, nous avons de bonnes raisons de penser qu’ils seront atteints
voire dépassés ». Ils seront sûrement dépassés. « Le conseil municipal a également relevé qu’un écart considérable
demeurerait entre ces résultats et les besoins à satisfaire si des efforts supplémentaires, inscrits dans la durée, n’étaient pas
consentis par l’ensemble des partenaires publics ou privés concernés par la construction de logements neufs sociaux locatifs.
D’où les souhaits exprimés à l’unanimité par l’assemblée délibérante. Je saisis l’occasion dans la présente correspondance
pour vous indiquer que la direction municipale a pris bonne note de votre rencontre avec la presse (telle que rapportée par
Corse Matin le 2 juin dernier) et, en particulier, d’une confirmation qui ne laisse pas d’inquiéter les élus ajacciens et, au-delà,
tous les acteurs du logement social : avec une dotation de trois millions trois cent mille euros, soit un million sept cent mille de
moins que l’année précédente (compte non tenu du million d’euros du plan de relance), la Corse va connaître une régression
encore plus forte que la moyenne nationale, alors même qu’elle est victime de retards plus grands. Il est vrai que la restitution
de deux millions six cent mille euros sur une dotation de sept millions six cent mille en 2008 pose un grave problème. Mais
encore faut-il examiner tous les aspects de cette situation et ne pas en tirer la conclusion (hâtive) que nous serions
perpétuellement voués à la sous-consommation des crédits mis à notre disposition et que, par conséquent, la réduction,
année après année, des aides d’État à la construction de logements sociaux serait inéluctable. Que constate-on en effet ? De
sept millions six cent mille euros en 2008, notre dotation… » C’est de la dotation régionale. « … notre dotation a connu un
palier cinq millions, pour chuter aujourd’hui à trois millions trois cent mille, ce qui risque, de l’avis même des bailleurs sociaux,
de ne même pas permettre de financer les deux cent cinquante logements annoncés pour toute la région ! La problématique
du logement social en Corse ne se résume certes pas aux conditions de son financement par l’État, même si ces dernières sont
« stratégiques ». Il est essentiel, également, de prendre en considération tous les éléments structurels qui sont partie
intégrante des opérations de construction : maîtrise foncière, taux des emprunts, coûts des matériaux, techniques de
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construction, qualification des entreprises, mobilisation de tous les acteurs concernés notamment les collectivités locales…
Autant d’éléments que le PLH en voie de révision va devoir mettre à jour ; dans le même esprit, d’ailleurs, que les Assises du
Foncier et du Logement conduites par l’Exécutif Territorial. Il reste cependant que c’est l’État qui « donne le ton » :s’il réduit
son effort, il envoie un message négatif à tous ses partenaires dans un secteur où, précisément, la crise impose des
mobilisations plus fortes. C’est le sens des observations et des souhaits que le conseil municipal d’AJACCIO a adoptés à
l’unanimité, en complément de la validation du bilan triennal et des objectifs à atteindre pour les trois prochaines années ».
Autrement dit, on se félicite, bien sûr, de notre bilan triennal, puisqu’il correspond à des chiffres très positifs. Mais en même
temps, on mesure tout l’écart qu’il y a par rapport aux besoins à satisfaire, parce que c’est considérable. Et comme ces
besoins à satisfaire sont considérables et que les moyens régressent, on peut s’inquiéter pour l’avenir. Alors, à la Collectivité
Territoriale, on a adopté un certain nombre de mesures ; mais finalement, on va s’apercevoir que les efforts financiers
supplémentaires de la CTC et de la CAPA ne vont aboutir qu’à une seule chose : compenser la régression de l’État : et ça, ce
n’est pas non plus raisonnable ni acceptable. Je crois que sur cette question-là, qui est une question stratégique, il faut qu’il y
ait une prise de conscience, une mobilisation. Sinon, je pense qu’on aura du mal ; ce qui n’empêche pas que l’on continue à
réfléchir et à travailler dans le cadre de la réalisation du PLH.
Monsieur Jean-Charles FREDENUCCI : Je voudrais rajouter un point ; sur la question du financement, il y a un autre élément
qui arrive : c’est la RT 2012, qui fait que l’on va avoir des prix de revient en opérations qui vont augmenter, avec du coup des
déséquilibres d’autant plus importants si au même moment la subvention disparaît. L’opération aura de plus en plus de
difficultés, en sachant que même s’il y a quelques programmes en cours de promotion sur du Bâtiment Basse Consommation
(du BBC), on reste encore en retard en termes de nouveaux programmes sur du BBC. Donc, il y aura un temps nécessaire de
rodage avec des coûts de construction plus élevés que l’on peut évaluer entre 10 et 20 %. Il y aura sur les prochaines années,
en tout cas en 2012-2013, des coûts et des prix de revient sur les opérations de logements sociaux plus élevés.
Monsieur Claude CENDRES, Directeur Général de l’Office de l’Habitat de la Corse-du-Sud : Je voudrais simplement préciser
une petite chose, qui complète ce que vous venez de dire. L’Office est un office public départemental. Il intervient donc sur le
territoire de la CAPA, mais également sur l’ensemble du territoire et en particulier dans les zones rurales. J’insiste là-dessus
parce que c’est une des spécificités : nous sommes effectivement très présents dans les zones rurales ; sur le territoire de la
CAPA, mais aussi à l’extérieur du territoire de la CAPA. Ceci pour vous dire que je voudrais rectifier ce que vous venez de
dire : l’Office fait aussi de la maîtrise d’ouvrage, et c’est simplement parce qu’il y a eu des opportunités de VEFA sur le
territoire – notamment de la CAPA – que l’Office a saisi cette opportunité. Nous faisons de la maîtrise d’ouvrage directe dans
un certain nombre de territoires, notamment en secteur rural. C’est une précision que je voulais donner, parce que l’Office
est aussi un maître d’ouvrage de construction sans faire appel systématiquement à la VEFA. Mais, la VEFA est un outil qui
nous permet effectivement de construire, d’avoir un développement rapide ; puisque je rappelle que l’Office va mettre en
service dans les trois ans qui viennent trois cent cinquante logements, ce qui, par rapport à la taille, est assez important.
Sur le coût des opérations et sur leur financement, je ne vois pas très bien comment leur prix pourrait baisser… d’autant plus
avec les contraintes techniques telles que la RT 2012. Donc, comment faire pour sortir une opération sachant que dans un
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plan de financement, globalement, la part des prêts est de 65 % à 70 % - plutôt 65 % - et les remboursements d’annuités sont
équilibrés par les loyers. Pour tout le reste – c’est-à-dire les 30 % restants – il faut trouver ou des subventions ou des fonds
propres. Les fonds propres – que ce soit pour nous, pour les autres opérateurs, c’est la même chose – sont limités forcément,
puisque les fonds propres sont produits par l’autofinancement qui est dégagé chaque année. Nécessairement, si on veut
réaliser les programmes que l’on s’est fixé, il faut soit baisser le coût de la construction, soit augmenter les fonds propres ou
la part des subventions – il n’y a pas des milliers de solutions –, ou alors réduire le programme que l’on s’est fixé. Bien
évidemment, on ne réduit pas le programme que l’on s’est fixé. Les fonds propres, on sait, sont limités pour nous comme
pour les autres : c’est une denrée qui doit être utilisée, de manière très limitée dans chacune des opérations, si on veut un
développement pérenne parce qu’on ne peut pas tout mettre dans une opération et tout arrêter après. Si on veut un
développement pérenne, il ne faut pas que la quotité de « fonds propres » soit supérieure à environ dix mille euros par
logement ; c’est probablement le maximum dans chaque opération. Qu’est-ce qu’il faut faire ? Il n’y a pas mille solutions : il
faut que la quotité de subventions soit au moins de l’ordre de 20 %. Donc, si ça baisse d’un côté, il faut que ça soit compensé
de l’autre. On ne peut réaliser des opérations que sachant que les fonds propres représentent dix mille euros en gros et que
les prêts qui peuvent être équilibrés par les recettes, représentent environ 65 % à 70 %. Il faut trouver le différentiel, il n’y a
pas d’autres solutions ; ou alors, on met tous les fonds propres d’un seul coup, dans une seule opération et puis on arrête
tout. La problématique est la même pour tous les organismes, qu’ils soient petits ou qu’ils soient gros ; même si quand on est
plus gros, on a peut-être plus de moyens à mettre à un endroit mais forcément on n’en mettra peut-être pas ailleurs. Il faut,
bâtir un plan de financement qui permette d’équilibrer l’opération dans son exploitation : il ne faut pas que l’on perde de
l’argent sur une opération. En clair, il faut que les annuités d’emprunt que l’on doit rembourser puissent être équilibrées par
les loyers qui représentent entre trois et cinq euros en gros. Cinq euros de l’intérêt, cela veut dire qu’un F3 de soixante-dix
mètres carrés, ça fait cent cinquante euros. C’est ce que je voulais dire sur ce point pour confirmer un peu ce que vous venez
de dire.
Monsieur Paul CASALONGA : Avant de rentrer dans le vif du sujet, je vais me concentrer sur les modalités pour permettre la
baisse des coûts de construction dans le cadre de l’accession à la propriété.
Je vais d’abord faire une petite parenthèse. Je suis d’accord avec vous et je regrette que mon confrère, Hugues ROLLAND,
soit parti, parce que je comptais lui répondre. Je vais quand même faire la réponse et je lui enverrai le texte de ma réponse
par e-mail. Chaque fois que j’ai eu à animer – je dis bien animer, je ne dis pas diriger – des équipes d’experts, qu’il s’agisse
dans le cadre du programme des Nations Unies, de l’Union Européenne, de la coopération française, qu’il s’agisse d’élaborer
des documents d’urbanisme ou de faire des études d’impact dans l’environnement, la première chose que je dis chaque fois,
c’est : « vous êtes expert, vous ouvrez vos oreilles, vous ouvrez les yeux et vous fermez votre bouche. Une fois que les gens ont
dit ce qu’ils voulaient, votre rôle, c’est de mettre en forme ce qu’ils veulent. Ce n’est pas de leur dicter ». Un exemple d’experts
qui ne sont pas arrivés à faire ça, ce sont ceux qui ont inventé la SHON – la Surface Hors Œuvre Nette. Personne n’est capable
de comprendre comment cette aberration a pu naître. Parce que je suis sûr que l’inventeur de la SHON – je ne sais pas si
c’est un énarque, un polytechnicien ou le balayeur du Ministère –, le jour où il vend son appartement, dans la petite annonce
qu’il fait, il n’indique pas « je vends un F3 de tant de mètres carrés de SHON » ; il parle de surface utile. Ça montre que très
souvent les experts sont incapables d’arriver à faire passer des choses extrêmement simples et inventent des trucs que
personne ne peut comprendre. Je ferme la parenthèse.
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En ce qui concerne l’accession à la propriété, les gens peuvent acheter un appartement ou un logement s’ils ont de
l’autofinancement ; or, on ne considère toujours que l’autofinancement sous forme d’argent. Je voudrais rappeler que dans
les années 50, il y avait un énorme effort à faire en matière de reconstruction de la France. Le directeur des services
techniques de la ville d’AJACCIO – qui était architecte – a proposé au maire de l’époque – qui était également architecte – de
monter une opération de type « Castors ». Les « Castors », ce sont des sociétés coopératives dans lesquelles les gens se
mobilisent eux-mêmes ; la collectivité locale met à la disposition un terrain à un prix non spéculatif – il ne faut pas que la
collectivité locale perde de l’argent – et met également à la disposition de ces gens-là qui se groupent, une assistance pour
établir des plans et des brigades de constructeurs qui ne vont pas construire à leur place, mais qui vont les guider, qui vont
faire le tour des opérations et les guider pour que ça soit réussi ; les gens peuvent faire appel à des artisans spécialisés ou des
entreprises spécialisées pour telle ou telle partie technique qu’ils ne peuvent pas réaliser eux-mêmes. Malheureusement,
dans les années 50, même si le maire avait été séduit par la chose, il faisait partie d’un organisme qui s’appelait le comité
central bonapartiste, où il y avait beaucoup d’entrepreneurs du bâtiment, des travaux publics, qui non seulement avaient
leur poids en tant que citoyens mais qui participaient au financement des campagnes électorales, et évidemment, ça n’a pas
marché. Évidemment, le prétexte invoqué pour refuser n’a pas été de dire « ça va faire de la concurrence aux entreprises »,
parce qu’il y avait de toute façon du boulot pour tout le monde, mais de dire « oui, mais les Corses ne sont pas mûrs pour la
coopérative, pour le système associatif, ce n’est pas dans nos traditions » ; oubliant qu’il ne s’est pas construit une seule
maison en Corse - tout du moins dans le milieu rural – sans que l’on fasse appel à l’Aiuta qu’on appelle aussi l’Opera,
l’operata, l’opara, etc. où les gens se groupaient pour construire. C’est à la fois quelque chose qui repose sur une identité,
mais c’est aussi un moyen de mobiliser de la force de travail, parce que malheureusement, la moyenne d’âge en Corse est
assez élevée d’une part et d’autre part, il y a beaucoup de chômeurs. Ce qui veut dire que dans la plupart des familles, il y a
au moins un retraité et au moins un chômeur : donc de la force conceptuelle – de la force de savoir – et de la force physique
qui peut participer à construire des logements en favorisant l’utilisation des matériaux locaux, qui ne prennent pas le
bateau ; pas du bois qui vient du Brésil, ni du ciment qui vient de Dieu sait où, qui prend le bateau et qui contribue aux
émissions de CO2. Je pense donc qu’il y a des solutions mais il faut un peu faire de rétro-innovation, c’est-à-dire regarder le
passé ; non pas pour le copier mais pour en tirer ce qu’il y avait de positif et le remettre au goût du jour et prendre de
l’avance, parce qu’actuellement on est en retard. La seule solution pour s’en tirer, ce n’est pas de rattraper le retard, c’est de
prendre de l’avance.
Monsieur Franck BARTOLI-MILLOT : On n’a pas de représentant de la FDBTP, parce que vous avez sans doute suivi cette
semaine dans la presse locale les inquiétudes de la filière en termes de carnets de commandes, avec notamment un appel à
la commande publique pour remplir les carnets de commandes.
Monsieur Jean-Pierre JOUFFE, DREAL : Par rapport au désengagement de l’État que l’on regrette tous, je voulais simplement
préciser que dans le cadre des Assises organisées par la Collectivité Territoriale, la CTC a proposé une convention avec l’État
sur trois ans de façon à au moins sanctuariser la subvention de cette année, sous réserve de participation plus importante de
la CTC. Le Secrétaire d’État au Logement a lu avec attention ce qu’a écrit le Préfet suite à l’intervention que vous avez lue ; la
CTC a également écrit. Donc globalement, les services de l’État essaient de pérenniser le niveau de subventions actuel. Le
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problème, c’est qu’il y a eu une baisse importante et on n’a aucune visibilité sur l’avenir ; il est possible que ça baisse encore,
en tout cas par rapport au continent. Donc il s’agit au moins de maintenir la moyenne qui, aujourd’hui, doit être de treize
mille euros par logement ; elle était de vingt mille euros l’année dernière, donc il y a une baisse importante. Mais avec la
compensation de la CTC, il y aura peut-être une augmentation des collectivités locales. On pourrait maintenir le niveau de
subventions globales sur les années qui viennent en attendant la montée en puissance des capacités de productions,
puisqu’aujourd’hui, on s’aperçoit que sur les dix années passées, on a produit deux cent cinquante logements sociaux en
moyenne par an alors que les besoins sont de six cents logements par an. Donc, manifestement ce n’est pas un problème
essentiellement d’argent, c’est un problème de capacité de production. Au problème d’autofinancement, rappelé par les
organismes HLM, on a surtout une difficulté en matière de capacité à produire les logements nécessaires. C’est un point
important.
On espère que la convention sera signée par l’État, ce n’est pas évident. Benoit APPARU devait venir – il a reporté sa venue à
plusieurs reprises – s’il vient, j’espère que ça sera avec une décision favorable au moins de ce point de vue-là. Quant à revenir
au niveau de la subvention d’État des années précédentes : je ne pense pas. Maintenant, il est possible qu’à partir de 2012, il
y ait des changements ; sauf que sauf erreur je n’ai pas entendu dans le débat des primaires une volonté de revenir à un
niveau de subventions au logement des années précédentes.
Pour l’État, la priorité, c’est le logement social dans les zones très tendues, donc essentiellement les zones urbaines des
grosses agglomérations. AJACCIO et la Corse d’une manière générale sont en zone B1, donc en zone moyennement tendue. Il
faudrait peut-être – il y a une enquête de la Cour des Comptes sur une éventuelle remise à plat de l’ensemble des zones –
intervenir pour faire monter la Corse en zone A ? Ce n’est pas évident que l’on obtienne satisfaction ; en tout cas, ça n’a pas
été demandé jusqu’à présent.
Monsieur Jean-Charles FREDENUCCI : Il faudrait en tout cas passer en zone 1…
Monsieur Jean-Pierre JOUFFE : …en zone 1 éventuellement.
Parmi les pistes pour trouver des autofinancements, l’idée de l’État, c’est que les organismes HLM vendent une partie de leur
patrimoine de façon à dégager des recettes pour l’autofinancement. Une deuxième piste, c’est qu’en Corse : on constate que
les logements sociaux sont relativement grands en surface par rapport à la demande et on manque de petits logements.
Peut-être que – il serait intéressant d’avoir l’avis des organismes - faire des plus petits logements qui coûtent moins cher
avec une subvention qui serait la même en montant mais en proportion plus importante, permettrait de faciliter les
financements.
Monsieur Paul-Antoine LUCIANI : Je ne doute pas de l’attention avec laquelle le Préfet – l’Etat local – suit ces questions
puisqu’il nous a dit qu’il ferait le maximum au comité régional de l’habitat. On est intervenu assez fortement, je crois, aussi
bien l’exécutif que la CAPA ou la ville ; mais il y a une logique générale, une politique d’ensemble. C’est de cette logique
générale et de cette politique d’ensemble dont nous sommes victimes. On ne peut pas dire à la fois que c’est une priorité, et
en même temps imaginer tout un tas de dispositif pour réduire la voilure : parce que l’histoire des zones tendues, pas
tendues… C’est vrai qu’il y a des endroits où c’est moins tendu, mais à AJACCIO, c’est extrêmement tendu. Il faut voir ce qui
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arrive tous les jours à la mairie – les gens ne connaissent que le maire – et il faut voir les demandes qu’il y a ; c’est quand
même un problème.
La perspective de livraison de quarante-deux logements à Alzo di Leva, c’est une petite goutte d’oxygène qui va arriver. Il y a
quatre cents logements qui vont sortir dans les trois ans. C’est très important, mais après, qu’est-ce qui se passe ? Les
financements d’après-demain, c’est aujourd’hui qu’on les prévoit. Avec l’argent qu’on a aujourd’hui, on est certain que ça va
décroître. Par conséquent, malgré la petite embellie qu’on va connaître pendant trois ans maintenant, on est en train déjà de
préparer la catastrophe pour dans trois ans. C’est comme ça que se passe, c’est inévitable. Ou il y a des modifications
budgétaires très importantes, à partir de l’année prochaine, ou bien il faut s’attendre à des difficultés majeures, ou alors il
faudra demander à la région mais elle fait déjà des efforts supplémentaires ; parce que ça été dit pendant la campagne
électorale, ça a été mis en œuvre et ça a été voté. C’est la première fois qu’on vote un programme qui a été annoncé devant
les électeurs en matière de logement. Mais ce n’est pas parce que la collectivité territoriale a décidé d’augmenter
massivement sa contribution que l’État va en tirer comme argument « puisque vous faites ça, ça justifie le fait que je me
retire », parce que finalement on aboutit à faire supporter par les collectivités locales ce que l’État ne fait plus. Or, s’il est
bien quelque chose qui est une priorité nationale, qui est un élément essentiel de la cohésion sociale nationale, c’est bien le
logement. Je n’en connais pas d’autres. Les minimas sociaux et le logement, ce sont des grands axes sur lesquels doit se
développer la solidarité nationale. Et là, on a un problème général. Ça, c’est un débat plutôt politique.
Ici, on prépare notre deuxième PLH. On ne peut pas ignorer ce contexte général, parce que la question du financement est
une question stratégique. On ne peut pas ignorer non plus qu’il y a une mobilisation, une réflexion plus grande. Aujourd’hui,
on connaît mieux les problèmes, parce qu’on y a travaillé tous ensemble et on a fait aussi un pas en avant dans la mesure où,
à ma connaissance, il n’y pas trop d’enjeux politiciens sur la question du logement social ; très peu en tout cas. Tout le monde
est convaincu qu’il s’agit d’une question d’intérêt général absolue sur laquelle il faut arrêter de faire de la politique
politicienne. Ce qui n’est quand même pas mal, parce que ça permet de discuter des vrais problèmes. Mais une fois qu’on a
un peu clarifié le panorama, le décor, ce n’est pas pour autant que l’on a tous les outils en main pour avancer. Les questions
foncières, on va les régler. Même pour l’EPF (l’établissement public foncier) l’État va réduire ses contributions ; c’est la région
qui va mettre au moins autant. Donc, sur toutes ces questions-là, on arrive toujours au bout du rouleau. Une fois qu’on a
bien travaillé, on arrive encore à la question des moyens. Une année, malheureusement, on a renvoyé de l’argent. Il ne fallait
pas renvoyer l’argent, bien sûr, mais l’argent qui n’est pas dépensé repart immédiatement. Ça, ça a été terrible : on le
reproche encore aujourd’hui. Il faut qu’on se mette vraiment en capacité d’abord de vraiment consommer le peu que l’on a
et puis, obtenir quelque chose qui soit à la hauteur des besoins. Actuellement, à la Collectivité Territoriale, on a fait des
efforts gigantesques de réflexion et de dégagement de moyens financiers : mais si ça va aboutir dans le gouffre de l’État, ce
n’est pas sûr que ça soit ni une bonne idée, ni une bonne solution. Encore une fois, ce n’est pas une raison pour diminuer nos
efforts ici.
Un homme dans la salle : Pour aller dans votre sens, à la collectivité on parle aussi de la RT 2012. La Collectivité Territoriale a
fait une espèce d’observatoire des projets remarquables avec des financements européens qui subventionnent 40 % des
études et 20 % du surcoût de l’adaptation à la RT 2012, pour tout ce qui est bâtiment remarquable en BBC. Il y a une
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subvention de la Collectivité Territoriale qui va un peu dans ce sens-là, qui est un petit plus, mais qui représente epsilon. On
ne peut pas se substituer, comme vous dites, au financement d’État.
Monsieur Jean-Charles FREDENUCCI : Vous évoquiez la question de la subvention, mais il y a aussi la question des loyers.
Vous avez des « marges locales loyers » qui peuvent être majorées, d’autant plus si on passe sur du BBC. En passant sur du
BBC, on peut imaginer une baisse des charges et donc une limitation de la quittance qui pourrait justifier une majoration – à
calculer – sur les loyers pour permettre de gommer une partie du déficit d’opération. On a pas mal de collectivités,
notamment des collectivités délégataires des aides à la pierre, qui retravaillent leur marge locale puisqu’elles sont dans les
mêmes situations que la CAPA : une baisse des subventions de l’État et une difficulté à équilibrer les opérations ; les bailleurs
augmentent leurs fonds propres, les collectivités augmentent leurs subventions et on augmente légèrement les loyers
suivant le type d’opération ; sachant que l’on part de loin en termes de loyer.
Monsieur Franck BARTOLI-MILLOT : Je pense que l’une des propriétés d’un bailleur – comme tout acteur économique – c’est
aussi la question de la lisibilité sur le long terme. Une opération de logement social – on le voit au quotidien – met du temps
à sortir. L’opération Alzo di Leva, est passée en plan de financement en 2007 pour des logements qui vont commencer à être
livrés en décembre prochain. Un opérateur a besoin de cette lisibilité pour pouvoir construire ses plans de financement. En
l’absence de visibilité, il existe – me semble-t-il – un risque de désengagement des opérateurs qui vont se mettre en position
de réserve et d’attente.
Concernant la vente de logements, c’est effectivement quelque chose qui est préconisée. Aujourd’hui, en tant que
technicien, je ne suis pas convaincu par le dispositif puisque les opérateurs HLM au niveau national disent qu’il faut vendre
deux à trois logements pour en reconstruire un… et je rappelle qu’à AJACCIO, on est seulement à 15 % de logements sociaux.
On n’est pas au taux de 20% préconisé par la loi, et tout vente de logement social viendrait réduire ce taux. Donc dans un
territoire qui est tendu, sur lequel il y a des besoins en logements locatifs sociaux, ce n’est peut-être pas le moment de
préconiser de la vente et donc de la disparition de parc.
Monsieur Paul-Antoine LUCIANI : Il y a quelque chose d’encore plus dramatique. Je me souviens de l’intervention de
Monsieur CENDRES au cours des Assises du Logement et du Foncier de la CTC, quand il a parlé de la situation sociale des
locataires de l’Office. Je ne suis pas certain qu’ils aient la capacité d’accepter, dans leur grande majorité, d’acheter leur
logement. On a des noyaux de pauvreté considérables. Si l’Office a pu réhabiliter les logements du quartier des Cannes, là où
on est en train de faire des jardins familiaux d’ailleurs, c’est parce que le projet de l’Office était dans le projet ANRU et
bénéficiait donc d’un concours supplémentaire de l’État à travers l’ANRU et le PEI. Ça a été pareil pour les trois tours des
Salines, qui ont été entièrement rénovées parce qu’il y a eu le projet ANRU ; sinon ça ne marchait pas. La réhabilitation est
importante pour avoir des logements convenables, et en même temps, si on veut acheter son logement, il faut avoir des
moyens. Or, c’est dans les offices HLM qu’on a le plus de pauvreté. On a un rapport très explicite de Monsieur CENDRES, làdessus, qui est indiscutable. Cette question-là doit donc être vraiment prise à bras le corps.
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Quel est le niveau de pouvoir d’achat des locataires d’HLM ? Quand on pense que 80 % à peu près de la population de la
Corse est éligible au logement social, et peuvent bénéficier de logements qui sont correctement entretenus. Les copropriétés
sont bien plus dégradées que les logements HLM, parce que l’on n’a pas toujours les moyens de payer ses charges et
d’entretenir ses bâtiments comme il faut les entretenir. Ça aussi, c’est une question qui est centrale. Ici, bizarrement – par
rapport à ailleurs – ce ne sont pas les ZUS avec logements sociaux qui sont les plus dégradées, mais celles où il y a des
copropriétés dégradées, parce qu’Erilia et l’Office, quand même, entretiennent leur patrimoine ce qui n’est pas toujours le
cas des copropriétés à côté qui sont plus pauvres.
Ces questions aussi touchent la qualité de la vie, et ce sont des questions qu’il faut traiter d’une manière ou d’une autre. Elles
sont un peu abordées dans notre PLH, mais il faut surtout mettre en place des dispositifs nouveaux de réhabilitation.
Actuellement, on travaille à une opération programmée d’aménagement de l’habitat « copropriétés dégradées », dont on
peut aussi se poser des questions quant à son avenir, parce que l’ANAH a modifié ses règlements. Ce sont des choses
complexes, mais il faut absolument les traiter.
Monsieur Franck BARTOLI-MILLOT : Je vais vous proposer de conclure cette journée en vous remerciant pour votre
présence. C’est une journée qui est importante. Nous sommes au début d’un processus de diagnostic de la situation, même si
on ne part pas de rien : il y a le premier PLH, il y a le travail élaboré dans le cadre des Assises du Logement et du Foncier de la
CTC, avec un certain nombre de contributions que je vous invite à consulter sur le site de la Collectivité Territoriale. Pour ce
qui concerne la suite du dispositif : sur le site de la CAPA et sur le document que vous trouverez dans la pochette qui vous a
été remise à l’entrée, vous trouverez les adresses mail pour pouvoir contribuer, poser vos questions, ou faire part de vos
réflexions. Vous pourrez également suivre l’ensemble des travaux d’élaboration du PLH, puisque l’objectif est d’arrêter les
enjeux au mois de novembre prochain, pouvoir définir et arrêter les orientations avant la période de réserve électorale des
services de l’État qui ne pourront plus participer aux différentes réunions. Après l’arrêt des orientations au printemps, il y
aura la définition d’un programme d’actions à l’été prochain. On rentrera ensuite dans un cycle règlementaire de validation
du processus : délibération du Conseil communautaire, avis des communes – lequel est important puisque à la différence du
premier PLH, la règlementation impose désormais de fixer des objectifs de production par commune voire par quartier pour
les plus grandes –, nouvelle délibération du Conseil communautaire pour intégrer ces avis, avis du Préfet après consultation
du Comité Régional de l’Habitat, pour une adoption finale du PLH prévue en avril 2013.
Je voulais également terminer en remerciant les collègues qui ont aidé à la préparation de ce forum et plus particulièrement,
Jeanine GRIMIGNI, assistante à la direction ; Sylvie PELLEGRINI à la direction de la communication ; Camille CANDILLIER et
Denis LLORCA à la direction de la Politique de la Ville ; ainsi pour leur présence précieuse aujourd’hui Valérie MINICONI,
Laura PANIGHI et Marc-Antoine BERNARDI, ainsi que Stéphane LECOMTE pour sa contribution en tant que participant. Je
vous remercie.
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