Les vrais risques de l`immobilier locatif prétendument

Les vrais risques de l’immobilier locatif prétendument sans risque !
On me propose un investissement immobilier en LMNP, quels sont les risques ?
Présenté comme une solution de tranquillité pour toucher des revenus garantis
sans soucis, l’immobilier locatif proposé avec un statut de loueur en meublé non
professionnel (LMNP) s’avère en réalité risqué.
Beaucoup d’investissements immobiliers locatifs sont proposés dans le cadre d’un statut de
loueur en meublé professionnel, ou LMNP. Les gens croient acheter un bien en confiant la
gestion à un tiers pour être débarrassé de tout souci, mais il s’agit en fait d’un bail
commercial accordé à un exploitant. Le principe est que vous louez votre bien à l’année,
avec un contrat pluriannuel, à une société qui se charge de le relouer meublé à des
particuliers, que ce soit en résidence étudiante, de tourisme ou de retraite.
Avantage : le propriétaire touche théoriquement des loyers sans rien faire, sans les soucis
de la gestion locative (réservations, contrats, états des lieux, entretien, etc.).
Malheureusement, c’est théorique. En pratique, l’inconvénient est que l’exploitant respecte
rarement ses engagements vis-à-vis des propriétaires qui sont tenus pieds et poings liés par
un bail commercial souvent impossible à résilier. Mais pas toujours, comme en témoigne le
procès récemment gagné par un investisseur contre un exploitant de ce type, commenté sur
Deontofi.com.
En principe, l’exploitant doit entretenir le bien loué, de sorte qu’il soit maintenu en bon état
sans grosses dépenses pour le propriétaire. En pratique, l’exploitant oublie souvent
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Les vrais risques de l’immobilier locatif prétendument sans risque !
d’entretenir le bien comme son contrat l’y oblige, ce qui augmente ses profits. Et quand la
dégradation du bien nécessite des dépenses plus importantes, l’exploitant les refacture au
propriétaire, au motif qu’il reste redevable des gros travaux.
Dans cette affaire, par exemple, l’hôtelier n’entretenait pas la piscine de la villa du
propriétaire alors qu’il aurait dû le faire, et il lui réclamait en plus toujours plus d’argent
pour des travaux qu’il n’effectuait pas. Comme tous ces désagréments pénalisent aussi
fortement la rentabilité de l’investissement, le propriétaire a voulu résilier le bail
commercial. Mais c’est très difficile et il a dû faire deux procès, au tribunal de grande
instance et à la Cour d’appel, pour obtenir finalement la résiliation de son bail et la
condamnation de l’exploitant à des dommages et intérêts pour son préjudice.
Le problème est que ces mésaventures sont très courantes avec les montages
d’investissement immobilier en LMNP dont les promesses de rentabilité et de tranquillité
sont très relatives, voire le plus souvent illusoires.
Lire aussi notre trilogie :
Episode 1: Les pièges de l’immobilier défiscalisé en location meublée LMNP
Episode 2 : Immobilier LMNP : un exploitant condamné par le tribunal de Bordeaux
Episode 3 : L’immobilier meublé d’Estivel condamné par la Cour d’appel
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