ECO Immo_10-2010.pub - Etudes économiques du Crédit Agricole

Note trimestrielle
N°26 - Octobre 2010
Vers un marché plus équilibré en 2011
L
e marché résidentiel connaît un redressement un peu surprenant
depuis le début de l’année. Après un boom immobilier soutenu pendant dix ans (1997-2007), puis une crise économique et financière historique, une correction significative du marché semblait logique : non pas
l’éclatement d’une bulle de l’immobilier et du crédit (comme aux ÉtatsUnis, Royaume-Uni, Espagne), le boom ayant été plus mesuré et moins
risqué que dans ces pays, mais un ajustement des ventes et des prix
pendant au moins deux à trois ans (comme dans les cycles précédents).
Or, la correction est restée modeste et de courte durée (un an environ).
Depuis le début de la crise, la baisse cumulée des prix de l’ancien est
très faible, -4% selon les Notaires et -8% selon la FNAIM. Les prix sont
repartis à la hausse et sont même en croissance forte sur certains segments (+9,8% sur un an à Paris), même si les hausses sont plus mesurées sur la France entière. Les ventes se redressent, mais restent en
retrait de l’ordre de 15% par rapport aux années du boom, dans l’ancien
comme dans le neuf.
Cette reprise du marché étonne car, d’une part, les prix sont encore clairement surévalués, d’au moins 10 à 15%, et d’autre part, le climat économique reste médiocre, les perspectives incertaines et le taux de chômage élevé, supérieur à 9%.
Le redressement du marché est donc assez artificiel et permis par les
facteurs suivants. D’un côté, la demande de logements, qui est on le sait
structurellement forte, bénéficie d’un double coup de pouce : des niveaux de taux de crédit habitat historiquement bas et un effet valeur
refuge, lié aux incertitudes économiques, à une épargne faiblement rémunérée et à des marchés financiers très volatils. De l’autre, l’offre reste
basse en France et très limitée en Ile-de-France : hésitation des propriétaires de logements loués à les mettre en vente, ces actifs étant plus
sûrs et plus rentables que les investissements financiers, marché de la
secondo-accession en reprise prudente, offre de logements neufs très
limitée, notamment en Ile-de-France.
En 2011, le marché devrait toutefois devenir plus équilibré. La demande
sera potentiellement moins dynamique. La solvabilité des acheteurs sera
plus dégradée qu’en 2010. Les avantages fiscaux seront revus en
baisse. De plus, les taux de crédit habitat pourraient commencer à remonter légèrement au second semestre 2011. Inversement, l’offre pourrait s’élargir un peu. Sous l’hypothèse de moindres inquiétudes sur l’économie mondiale, l'effet valeur refuge jouera moins. Les secondoaccédants seraient plus confiants, et dans le neuf les mises en vente
vont redémarrer.
Ce marché plus équilibré devrait conduire à des hausses de prix contenues, ce qui permettrait une reconstitution progressive de la solvabilité
des acheteurs.
Olivier ELUERE
Tendance dans l’ancien 2
Reprise graduelle des ventes
de logements anciens
Prix de l’ancien : débat sur
l’ampleur de la reprise
Tendances dans le neuf 3
Hausse des ventes au
premier semestre 2010
Reprise des mises en ventes
et stabilisation des stocks
Les permis de construire
se redressent
2010-2011 : 5
une reprise atypique
2009 : stabilisation du marché
2010 : offre basse et
redémarrage des prix
2011 : vers un marché
plus équilibré
Nouvelles mesures fiscales 7
Création d‘un PTZ renforcé
Réduction de certaines
aides fiscales
Olivier ELUERE
[email protected]
Tendances dans l’ancien
Reprise graduelle des ventes de logements anciens
Les ventes se sont redressées après l’effondrement du début
2009. Mais la dynamique de reprise reste assez modérée. Le
nombre de transactions remonte, mais reste en retrait (-14%)
par rapport à 2003-2007.
En France, le nombre de transactions dans l’ancien avait chuté de
12% en 2009 (après -17% en 2008), pour atteindre 592 000 unités
(à comparer à des niveaux de 820 000 par an en 2002-2007). Ces
estimations sont établies par le Conseil général de l’environnement
et du développement durable (d’après les bases fiscales et notariales). Après un effondrement fin 2008-début 2009, elles sont ensuite
remontées, pour atteindre 160 000 unités par trimestre au second
semestre. Au premier semestre 2010, le nombre de ventes remonte encore, à 180 000 par trimestre. Il devrait atteindre 710 000
unités en 2010, niveau élevé mais qui reste en retrait de 14% par
rapport aux niveaux moyens de 2003-2007.
En Ile-de-France, la tendance est assez comparable. Les ventes
de logements anciens, qui s’étaient effondrées au premier trimestre 2009 sont remontées ensuite. Sur les appartements anciens, le
repli a été de 11% sur un an en moyenne en 2009 (après -17% en
2008) (source Notaires Paris Ile-de-France). Au premier semestre
2010, les ventes d’appartements sont en légère hausse par rapport
aux niveaux du second semestre 2009. Les ventes des douze derniers mois sont inférieures de 10% à celles du boom (2004-2007).
Prix de l’ancien : débat sur l’ampleur de la reprise
Les chiffres FNAIM et INSEE-Notaires sont les principales références pour le suivi des prix de l’ancien. Ils donnent des signaux relativement divergents depuis le début 2010 (alors que les évolutions
étaient assez similaires sur les dix dernières années).
Au regard des chiffres FNAIM, les prix des logements anciens sont
en croissance très modérée sur les derniers mois. après avoir nettement baissé en 2008, -10% sur un an (T4/T4), et s’être un peu
redressés en 2009, +2,2% sur un an. Au troisième trimestre 2010,
les prix sont en hausse de 1,1% t/t. En glissement annuel (T3
2010/T3 2009), ils sont quasi-stables, +0,6%. Sur les douze derniers mois, ils sont également en hausse très mesurée, 0,8% sur
un an. D’après ces chiffres, la baisse cumulée des prix depuis le
pic (atteint fin 2007) est modeste : elle atteint -8% (cf. analyse
p. 5).
Selon les indices INSEE Notaires, les prix se sont redressés au
premier semestre et affichent une hausse assez forte, +6% sur un
an au T2 2010. Depuis le début de la crise, la baisse cumulée
des prix mesurés par les notaires est donc très faible, - 4%. En
province, les hausses de prix restent modérées, voire en léger repli
dans certaines régions, mais en Ile-de-France elles sont fortes. Au
deuxième trimestre, les prix des appartements anciens sont en
hausse de + 9,8% sur un an à Paris, +7,7% en Petite Couronne,
+6,8% en Grande Couronne (source Notaires, Base BIEN). Les
prix des maisons anciennes sont en hausse de 11% en Petite Couronne et 4,3% en Grande Couronne. Le prix moyen du mètre carré
des appartements anciens s’élève à 6 680 € à Paris, 3 860 € en
Petite Couronne et 2 900 € en Grande Couronne. ■
2
Transactions de logements anciens
250 000
(nombre estimé par trimestre)
200 000
150 000
100 000
50 000
04
05
So urce : CGEDD, No taires,
Crédit A grico le S.A .
06
07
08
09
No mbre de transactio ns estimées
Prix des logements anciens Notaires
20
indice
a/a
210
15
190
10
170
150
5
130
0
110
-5
90
-10
70
97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09
Variatio n sur un an, %
So urce : INSEE, No taires
indice base 100 T4 2000
Appartements anciens
vendus libres à Paris
euro s / m²
7 000
12 000
6 000
5 000
8 000
4 000
3 000
4 000
91
94
So urce : Chambre
des no taires
2 000
97
00
03
No mbre
06
09
P rix au m² (éch. dr.)
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Olivier ELUERE
[email protected]
Tendances dans le neuf
Hausse des ventes au premier semestre 2010
Au premier semestre 2010, les ventes de logements neufs
(réservations, filière promoteurs, programmes d’au moins cinq
logements) ont progressé de 6,5% par rapport au premier semestre 2009. Au deuxième trimestre, les ventes ont atteint
28 600 unités (cvs), en hausse de 7,2% sur un an. Les ventes de
neuf, qui s’étaient redressées de 35% sur un an en 2009 (après il
est vrai une chute des ventes très marquée en 2008) continuent
donc à progresser.
Toutefois, cette remontée reste relative. Les ventes du premier
semestre 2010 sont en repli de 5,3% par rapport à celles du second semestre 2009. De plus, les niveaux récents (26 800 par
trimestre au premier semestre) sont assez élevés mais assez
nettement en deçà (-12%) de ceux des années 2004-2007
(30 500 ventes en moyenne par trimestre).
milliers par trim.
49
Commercialisation de
logements neufs
41
33
25
18
10
91
94
97
00
M ises en vente
So urce : M inistère de l'Eco lo gie
03
06
Ventes
09
La tendance actuelle montre donc une reprise du marché,
sans qu’on puisse parler de nouveau cycle de forte croissance de l’immobilier neuf.
La nature des ventes reste d’ailleurs relativement atypique.
En 2009, le rebond concernait essentiellement les investisseurs.
Sur 107 000 ventes, 70 000 environ correspondaient à des investissements locatifs soit 65% environ, contre 40% habituellement
(source Fédération des Promoteurs Constructeurs). Ceci a été
permis par le vif succès du dispositif Scellier pour l’investissement
locatif dans le neuf, très attractif fiscalement. Il permet (en 2009
et 2010) une réduction d’impôt de 25% (étalée à parts égales sur
neuf ans) du montant de l’investissement, ce dernier pris en
compte dans la limite de 300 000 euros. L’économie d’impôt peut
donc atteindre 8 333 euros par an. Ceci a d’autant plus joué que
les placements financiers étaient assez peu attractifs. Cette tendance se maintient sur l’ensemble de l‘année 2010 (proportion
d’investisseurs de l’ordre de 60%), sachant que le dispositif sera
un peu moins incitatif en 2011-2012 (cf. page 7).
Le dynamisme des ventes est, en revanche, moins net chez
les acquéreurs classiques (achetant un bien pour y habiter) et
notamment les primo-accédants. En 2009, ce type de ventes a
atteint un faible niveau, de l’ordre de 35 000 unités, soit 32% du
total. Ce ratio est un peu plus élevé au premier semestre 2010.
Ces acheteurs bénéficient pourtant de plusieurs facteurs favorables :
Stocks de logements neufs (France)
130
milliers
mois
23
110
19
90
15
70
11
50
7
30
3
91
94
97
00
03
06
09
Stocks à vendre
Stock en mois de vente (éch. dr.)
Source : Ministère de l'Ecologie
„ la baisse des taux de crédit habitat ;
„ le doublement du prêt à taux zéro (PTZ) pour les acquisitions
de logement neuf (résidence principale) par des primo-accédants
(sous conditions de ressources). Le PTZ peut ainsi atteindre jusqu’à 65 100 €. La doublement du PTZ n’est toutefois effectif que
jusqu‘à mi-2010, et sa majoration n’est plus que de 50% au second semestre.
Cette mesure a bénéficié au segment « maisons individuelles »,
mais assez peu au segment « promoteurs ». En effet, certains
facteurs négatifs continuent à jouer : inquiétudes liées à une
conjoncture économique incertaine et au niveau élevé du taux de
chômage ; prix de vente trop élevés ; difficulté pour les « secondo-accédants » à combiner achat dans le neuf et vente dans
l’ancien. De plus, l’offre reste relativement faible (cf. plus bas).
45
40
Ventes et stocks de logements neufs
ventes en milliers
mo is de vente
35
24
20
16
30
12
25
8
20
4
15
10
0
91
94
97
00
03
06
09
Ventes
Sto cks en mo is de vente
So urce : M inistère de l'Eco lo gie
Au regard des enquêtes auprès des promoteurs, la demande de
logements neufs à acheter s’est améliorée sur les derniers mois,
mais reste voisine de sa moyenne de longue période.
Le volume de ventes de logements neufs en 2010 devrait
donc être en hausse modérée par rapport à 2009, de l’ordre
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3
Olivier ELUERE
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de 3%, pour atteindre 109 000 unités (107 000 en 2009)
(cf. analyse page 6).
Stocks de logements neufs
20
Reprise des mises en ventes et stabilisation
des stocks
Les mises en ventes de logements se sont nettement redressées
au deuxième trimestre 2010, 28 900 unités, en hausse de 56%
sur un an et de 48% par rapport au niveau moyen de 2009. Mais
elles étaient très basses en 2009 : les promoteurs se sont montrés très prudents après la chute des ventes de 2008 et ont réduit
nettement leur offre de nouveaux programmes. Les stocks sont
donc revenus assez rapidement à la normale (cf. plus bas). Avec
ces niveaux de stocks et une demande en reprise graduelle, les
promoteurs accroissent prudemment leurs mises en vente, Mais
le niveau moyen du premier semestre, 28 000 unités, reste clairement en deçà de ceux atteints entre 2004 et 2007 (34 000 par
trimestre).
Les stocks de logements neufs atteignent 67 600 logements au
deuxième trimestre (chiffre cvs), niveau quasiment identique à
celui du trimestre précédent (67 700). En effet, le nombre de ventes a été à peu près le même que celui des mises en ventes au
cours du deuxième trimestre. Sur un an, les stocks sont en baisse
marquée, de 21%. Le ratio stocks/ventes, qui mesure le délai
moyen d’écoulement des stocks, atteint 7,5 mois en juin 2010,
après 7,7 mois en mars 2010 et 10,2 mois en juin 2009. Il se situe
au niveau moyen de la période 2000-2010 (un point bas de
3,8 mois avait été atteint en 2004). Seulement 42% des stocks
sont achevés ou en cours de construction, et 58% sont en projet.
En Ile-de-France, les stocks sont à nouveau à des plus bas historiques, 3,9 mois de vente, du fait d’une demande assez soutenue
et d’une offre nouvelle nettement insuffisante.
(Ile-de-France)
milliers
mo is
30
25
17
20
14
15
11
10
8
5
5
0
91
94
97
00
03
06
09
Sto cks à vendre
Sto cks en mo is de vente (éch. dr.)
So urce : M inistère de l'Eco lo gie
600
France : mises en chantier
et permis de construire
milliers,
cumul 12m
500
400
300
200
Les permis de construire se redressent
En 2008 et 2009, la chute des ventes et la nette remontée des
stocks (intervenues en 2008) avaient conduit les promoteurs et
les constructeurs à ajuster leur offre et à réduire nettement les
mises en chantier de logements. Ils ont été plus prudents et plus
réactifs qu’au moment du « krach » de 1991-1992.
Depuis quelques mois s’amorce un redressement, lié à la remontée des ventes et à des stocks à nouveau proches de leur
moyenne de longue période. Ce mouvement est net sur les permis de construire, mais pas encore sur les mises en chantier, qui
réagissent avec un certain délai. Sur les trois derniers mois
connus (juin-août), les mises en chantier ont baissé de 7,2 % sur
un an et les permis de construire se sont accrus de 28 %. En
cumul 12 mois, la tendance est négative pour les mises en chantier 332 000 unités, -3,6% sur un an. Les permis de construire
totalisent 444 000 unités et progressent de 8,8 % sur un an.
Légère hausse des prix de vente
Les prix du neuf se sont accrus au deuxième trimestre 2010 de
5,4% sur un an pour les appartements. Ils se sont repliés de 4,2%
pour les maisons. Sur les douze derniers mois comparés aux
douze mois précédents, les prix sont restés en hausse assez modérée, 3,7% (appartements), ou quasi-nulle, 0,1% (maisons).
97
99
01
03
05
mises en chantier de lo gements
So urce : M inistère de l'Eco lo gie
07
09
permis de co nstruire
Prix des appartements neufs
30
variatio n annuelle, %
20
10
0
-10
-20
91
94
97
So urce : M inistère de l'Eco lo gie
00
03
France
06
09
Ile-de-France
Cette hausse des prix est cohérente avec les niveaux actuels de
stocks, proches de leur moyenne de longue période. Elle s’explique aussi par la baisse des taux de crédit et la nécessité d’amortir les hausses de coûts de production, avec notamment le poids
grandissant des normes environnementales. Rappelons qu’il s’agit de prix « à la réservation ». ■
4
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Olivier ELUERE
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2010-2011 : une reprise atypique
2009 : stabilisation du marché
Le marché immobilier résidentiel français, en chute historique fin 2008début 2009, s’est ensuite redressé. Sur l’année 2009, les ventes de
logements neufs ont connu une reprise de 35%, tandis que celles de
logements anciens ont baissé de 12%. Les prix sont restés à peu près
stables sur l’année, dans l’ancien comme dans le neuf.
Cette stabilisation s’explique par les stimuli fiscaux, la baisse des taux
de crédit et un ajustement de l’offre.
20
10
0
-5
„ Les prix se sont stabilisés, grâce à la baisse des taux de crédit et
à un ajustement de l’offre. Dans le neuf, les promoteurs ont limité les
nouvelles mises en vente et la réduction des stocks a été assez rapide ; dans l’ancien, une partie des vendeurs ont préféré retirer provisoirement leurs biens du marché.
8
5
essentiellement au dispositif Scellier en faveur de l’investissement
locatif.
mestre. Elles sont toutefois restées à des niveaux assez modérés, la
demande restant affectée par : les inquiétudes liées à une conjoncture
économique médiocre et à un taux de chômage en hausse ; une solvabilité des acheteurs encore dégradée malgré la baisse des prix (en
2008) et des taux de crédit ; un comportement attentiste chez les
« secondo-accédants ».
6
15
„ Dans le neuf (filière promoteurs), la reprise des ventes a tenu
„ Dans l’ancien, les ventes se sont redressées dès le deuxième tri-
France : prix des logements anciens
et taux de chômage
10
-10
12
86 87 89 90 92 93 95 96 98 99 01 02 04 05 07 08 10
hausse des prix sur un an
So urce : FNA IM ,
taux de chô mage (éch.dte inversée)
B dF
Immobilier et Bourse
Séries déflatées indices base 100 T11988
225
500
200
2010 : offre basse et redémarrage des prix
175
Au premier semestre 2010 sont apparus des signes de reprise, une
remontée relative des ventes et un redémarrage des prix de l’ancien.
Sur ce point, il faut rester prudent, les principales sources n’étant pas
cohérentes (cf. page 2), avec des prix en hausse assez marquée selon les Notaires et quasi-stables selon la FNAIM.
150
400
300
125
200
100
100
75
0
88 89 91 92 94 95 97 98 00 01 03 04 06 07 09 10
prix de l'ancien en France
prix de l'ancien à P aris
So urce : FNA IM , No taires
CA C 40 (éch.dte)
Le marché ne semble toutefois pas encore engagé dans un nouveau cycle de croissance marquée et durable. Il est plutôt en reprise graduelle, avec des niveaux de prix artificiellement soutenus par une offre insuffisante, et des tendances différentes entre
Ile-de-France et province.
La demande de logement est assez forte, mais les ventes sont inférieures (de 14%) à celles du boom de 2004-2007. Des facteurs positifs
et négatifs se conjuguent.
Facteurs positifs
„ Valeur refuge : face aux incertitudes conjoncturelles et à des marchés financiers (Bourses, marchés obligataires) volatils, l’immobilier
apparaît plus que jamais comme une valeur refuge. Les taux de rendement locatifs (hors avantages fiscaux) sont supérieurs aux rendements obligataires, et la valorisation reste en générale favorable : les
prix ont peu baissé pendant la crise et avaient beaucoup progressé
auparavant.
„ Facteurs de soutien structurels : démographie, décohabitation,
préparation de la retraite, désir d’accéder à la propriété. Rappelons
par ailleurs qu’il n’est pas nécessaire de purger une bulle de crédit, les
banques étant restées vigilantes en matière de crédit habitat : octroi
fondé sur la capacité de l’emprunteur à rembourser son prêt et non
pas sur la valeur du bien, exigence d’un taux d’effort limité à un tiers
du revenu, prêts amortissables majoritairement à taux fixe (à la différence du Royaume-Uni et de l'Espagne, où s’était constituée une bulle
du crédit, et où la phase de correction est loin d’être achevée).
Taux de crédit habitat
mo yennes trimestrielles en %
12
10
8
6
4
2
91
93
95
97
99
01
03
05
07
09
taux mo yen d'un crédit habitat à taux fixe (TEG)
So urce : B dF, Crédit A grico le SA
taux OA T 10 ans
„ Taux de crédit habitat : ils sont à des niveaux très bas et pourraient rester à peu près stables à ces bas niveaux sur les prochains
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Olivier ELUERE
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mois, car la politique monétaire va rester très accommodante (pas de
relèvement du taux refi de la BCE avant début 2012).
Facteurs négatifs
„ Prix surévalués : les prix restent encore significativement surévalués (de 10 à 15%) et l’assainissement du marché n’est pas terminé.
Les prix étaient en effet, au début de la crise (fin 2007), surévalués de
20 à 25%, au regard d’outils comme la « prime de risque sur un investissement immobilier ou le taux d’effort théorique. Le recul des prix
ayant été très modéré de début 2008 à mi-2010 (-8% en cumulé dans
le logement ancien pour la FNAIM, -4% pour les Notaires), une baisse
supplémentaire des prix d’au moins 10 à 15% serait donc a priori nécessaire pour restaurer pleinement la solvabilité des acheteurs.
en %
35
33
31
29
27
25
87
„ Conjoncture médiocre : le climat économique reste incertain, la
croissance est modeste, 1,5% en moyenne en 2010, 1,4% en 2011, la
confiance des ménages reste dégradée et le taux de chômage élevé,
9,4% en 2010, 9,2% en 2011.
Taux d'effort théorique en France
37
89
91
93
95
97
99
01
03
05
07
09
annuité de crédit habitat/revenu
So urce : B dF, FNA IM , calculs Crédit A grico le S.A .
„ Avantages fiscaux revus en baisse : ceux qui concernent le logement neuf sont réduits à partir de la mi-2010. Plus globalement, une
refonte des avantages fiscaux dans l’immobilier est à l’œuvre
(cf. page 7).
D'où au total une demande élevée, mais pas encore un « boom »
marqué.
La spécificité de la situation actuelle tient à l'offre, qui est assez
basse en France et très limitée en Ile-de-France. Les propriétaires
de logements mis en location hésitent à les mettre en vente, ces actifs
étant jugés actuellement plus sûrs et plus rentables que les investissements financiers. De plus, les ménages désirant vendre un bien pour
un acheter un autre sont également hésitants, par crainte de vendre à
un prix jugé insuffisant et de ne pas trouver le bien adéquat du fait de
la faiblesse de l’offre. Et dans le neuf (promoteurs), l’offre est très faible en Ile-de-France, avec des stocks au plus bas et des mises en
vente très réduites.
Ceci explique que les prix ne baissent pas et soient même en hausse
significative sur certains segments, Paris notamment.
%
France : prix des logements anciens
et stocks de logements neufs
mo is
13
0
4
8
8
3
12
-2
16
-7
20
-12
24
86 87 89 90 92 93 95 96 98 99 01 02 04 05 07 08 10
So urce :
hausse des prix sur un an
FNA IM , B dF
sto cks neuf en mo is de vente (éch.dte inv)
En 2010, les ventes de logement seraient en hausse de 20% dans
l’ancien (ceci étant lié en partie à un effet de base, avec les bas
niveaux de début 2009) et de 3% dans le neuf. Les prix seraient
en hausse de 5% environ dans l’ancien comme dans le neuf.
2011 : vers un marché plus équilibré
Cette situation de pénurie de l’offre risque de durer à court terme. En
2011, le marché devrait toutefois devenir plus équilibré.
La demande sera du même ordre qu‘en 2010, mais ne devrait guère
augmenter. On peut en effet penser que les facteurs négatifs seront
encore plus présents. La solvabilité des acheteurs sera un peu plus
dégradée qu’en 2010, compte tenu des hausses de prix intervenues
récemment. La révision en baisse de certains avantages fiscaux
(Scellier) risque de stimuler un peu les ventes fin 2010 et de les faire
baisser un peu en 2011. Et les taux de crédit habitat pourraient commencer à remonter légèrement au second semestre 2011 (avec la
hausse graduelle attendue des taux trois mois et dix ans).
En revanche, l’offre pourrait s’élargir quelque peu. Les marchés boursiers devraient être mieux orientés, les rendements obligataires seraient un peu plus élevés et l'effet valeur refuge devrait moins jouer.
Avec de plus des secondo-accédants plus confiants, et un redémarrage progressif des mises en vente dans le neuf, l’offre serait un peu
plus abondante.
Ce marché plus équilibré devrait conduire à des hausses de prix modérées. Ceci permettrait une reconstitution progressive de la solvabilité des acheteurs.
En 2011, les ventes seraient stables dans le neuf et en hausse modérée dans l’ancien, et les prix en hausse de 3% environ. ■
6
6
Prime de risque sur l'investissement
immobilier en France
en %
4
2
0
-2
1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009
So urce : Insee,
P rime de risque sur un investissement immo bilier
B dF, CA
(1) : le taux d’effort est la charge de remboursement annuelle d’un crédit habitat (capital et intérêts) rapportée au
revenu annuel du ménage acquéreur. Le taux d’effort
théorique est calculé aux conditions du marché (prix, taux,
durée des crédits), mais en supposant constants la surface, le taux d’apport et le profil de revenu des acheteurs.
N° 26 — Octobre 2010
Olivier ELUERE
[email protected]
Nouvelles mesures fiscales
Création d‘un PTZ renforcé
Dans le projet de loi de finances 2011, un dispositif unique de soutien à l’accession à la propriété est mis en place, le prêt à taux zéro
renforcé.
Pour l’instant, trois dispositifs d’aides à l’accession existent :
„ le Prêt à taux zéro pour l’acquisition ou la construction d’une
résidence principale par des primo-accédants (sous conditions de
ressources). Dans le logement neuf, le PTZ a été doublé en 2009.
Il varie en fonction des zones et de la taille du ménage et pouvait
ainsi atteindre jusqu’à 65 100 €. La doublement du PTZ n’a toutefois été effectif que jusqu‘à mi-2010, et sa majoration n’est plus
que de 50% au second semestre.
„ Le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt : il concerne les
prêts contractés pour l’acquisition ou la construction d’une résidence principale, sans conditions de ressources, pour les primo
comme les secondo-accédants. Le taux du crédit d’impôt est de
40% pour les intérêts versés la première année et 20% pour les
quatre années suivantes.
„ Le pass foncier, dispositif permettant un « portage dans le
temps » du coût du terrain ou bien, depuis peu, un prêt à remboursement différé.
mds euro s
800
Encours de crédits
habitat ménages
%a/a
20
600
15
400
10
200
5
0
0
96
98
00
mo ntants
02
04
06
08
10
cro issance sur 12m (éch.dte)
So urce : B dF, Crédit A grico le S.A .
Le nouveau PTZ remplacera l’ensemble de ces dispositifs. Ce nouveau prêt, appelé PTZ+, est ouvert à tous les primo-accédants,
donc sans conditions de ressources. Son montant varie en fonction
de la taille du ménage, de la zone où se situe le logement, du fait
qu’il soit neuf ou ancien et de sa performance énergétique.
Ceci permettra d’améliorer la solvabilité des acheteurs, d’autant
que cette aide touchera l’ensemble des primo-accédants et que
l’impact du PTZ+ sera pris en compte dans le calcul du taux d’effort
de l’acquéreur, ce qui n’était en général pas le cas pour la mesure
de crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt. Il reste que les prix
sont encore clairement surévalués, qu’ils continuent à monter, que
l’assainissement du marché n’est pas terminé et que l’offre n’est
pas revenue à la normale. Le PTZ+ pourra avoir un effet « coup de
pouce » pour concrétiser un projet d’achat mais ne suffira pas à
restaurer pleinement la solvabilité des acquéreurs.
millio ns
euro s
160000
Production de crédits habitat
(cumuls 12 mois)
%a/a
60
40
120000
20
Réduction de certaines aides fiscales
Dans le cadre de l’effort d’assainissement des finances publiques,
certains avantages fiscaux concernant l’immobilier seront réduits
en 2011.
„ Les réductions ou crédits d’impôts sont réduits de 10%. Ceci
concerne notamment le dispositif Scellier pour l’investissement
locatif dans le neuf, mais aussi les réductions d’impôt au titre des
investissements dans l’immobilier de loisir ou de la location meublée non professionnelle.
80000
0
40000
-20
-40
0
03
04
05
06
07
08
09
10
mo ntants
cro issance sur 12m (éch.dte)
So urce : B dF, Crédit A grico le S.A .
„ Par ailleurs, la taxation des plus values immobilières sera portée
de 16% (hors CSG-CRDS) à 17% (mesure décidée dans le cadre
de la réforme des retraites).
„ Enfin, rappelons que dans la loi de finances 2010 avait été prévu
une modification du dispositif Scellier pour 2011-2012 : réduction
d’impôt de 25% en 2011 et 20% en 2012 pour les logements BBC
(respectant le label « bâtiment basse consommation ») ; réduction
limitée à 15% et 10% pour les logements non-BBC. ■
N° 26 — Octobre 2010
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Olivier ELUERE
[email protected]
Indicateurs des marchés immobiliers français
Résidentiel
Non résidentiel
Ancien
Neuf
Ventes
×
Ö
Demande
Ö
Prix
×
×
Offre
Ö
Ö
Taux de Vacance
Ö
Valeurs locatives
Ö
Construction
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Achevé de rédiger le 29 octobre 2010
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N° 26 — Octobre 2010