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101, cours Victor Hugo
CS 91234
33074 Bordeaux Cedex
SEM INCITE
101, Cours Victor Hugo
CS 91234
33 074 Bordeaux Cedex
Direction de l’aménagement : Marianne Bacqué
Chargée d’opérations : Anaïs Dumour / 05.57.19.05.94
avec la participation de Anne Boyer et Stéphanie Ortola
SOMMAIRE
INTRODUCTION
p. 5
PARTIE 1 - Contexte
p. 7
1.1 Une Opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH)
1.2 Les secteurs d’intervention
1.3 Les secteurs prioritaires
Le vieux bourg
Les quais
Lissandre
1.4 Une ORI en complément d’une OPAH RU
1.5 Qu’est ce qu’une Opération de Restauration Immobilière (ORI)
1.6 Les étapes d’une opération de restauration immobilière
1.7 Les différentes étapes du projet de réhabilitation lorsque la DUP
est déclarée
1.8 Le relogement, un dispositif garantissant le droit des occupants
1.9 Le repérage et le choix des immeubles
p. 8
p. 9
p. 10
p. 11
p. 12
p. 13
p. 14
p. 15
p. 16
p. 17
PARTIE 2 - Méthodologie
p. 23
p. 24
p. 26
p. 28
2.1 Les étapes de mise en place d’une étude préalable de DUP
2.2 Les critères du diagnostic
2.3 Les fiches états des lieux et les préconisation de travaux
p. 18
p. 19
PARTIE 3 - Analyse
p. 31
3.1 Analyse générale sur les immeubles 13 immeubles retenus pour
faire l’objet d’un programme de travaux obligatoire dans le
cadre de la DUP
p. 32
PARTIE 4 - Éléments récapitulatifs
p. 49
p. 50
p. 51
p. 52
4.1 Tableau récapitulatif des immeubles en DUP
4.2 Éléments financiers de la DUP
4.3 Estimation sommaire et globale de France Domaines
PARTIE 5 - Annexes
Rive droite : Une opération de restauration immobilière au sein d’un
Grand Projet de Ville (GPV)
Ville
Habitée
1
2.1
1.1
2.4
1.2
1.5
2.3
2.2
Les opérations d’aménagement
structurantes
1.1
Création de logements à Prévôt
1.2
Opération « 50 000 logements »
- Cité de la gare
Opération « 50 000 logements »
- La Buttinière
Lissandre II (secteur William Pitters)
Les opérations d’aménagement
Quai Carriet
structurantes
La Ramade - Les Akènes et Moulin d’Antounes
Création
de logements
à Prévôt
ZAC
Pont-Rouge
- Mairie
de Cenon
Opération
« 50Pelletan
000 logements »
PAE - Camille
- Cité de la gare
Garonne-Eiffel
Opération
« 50 000 logements »
ZAC
des Quais
-Bel
LaSito
Buttinière
Lissandre II (secteur William Pitters)
Quai Carriet
Les
opérations de renouvellement
La Ramade - Les Akènes et Moulin d’Antounes
urbain
ZAC Pont-Rouge - Mairie de Cenon
ORU Prévert/le Moura
PAE - Camille Pelletan
ORU Génicart
Garonne-Eiffel
ORU Carriet « intermédiaire »
ZAC des Quais
ORU Cité Beauval
Bel
ORUSito
Palmer
ORU 8 mai 1945
Les opérations de renouvellement
Joliot Curie : Site Henri Sellier
urbain
Opération « 50 000 logements »
ORU
Moura
- ORUPrévert/le
Dravemont
ORU
ORU Génicart
Libération
ORU Carriet « intermédiaire »
ORU Cité Beauval
ORU Palmer
ORU 8 mai 1945
Joliot Curie : Site Henri Sellier
Opération « 50 000 logements »
- ORU Dravemont
Ville
1.3
Habitée
1.4
1
1.5
1.6
1.1
1.8
1.2
1.9
1.10
1.3
1.11
1.12
1.4
1.5
2
1.6
1.8
2.1
1.9
2.2
1.10
2.3
1.11
2.4
1.12
2.9
2.10
2
2.12
2.15
2.1
2.2
2.17
2.3
2.4
2.9
2.10
2.12
2.15
2.17
2.1
1.1
2.4
1.2
1.5
2.3
1.6
2.2
1.3
1.6
1.4
1.3
2.9
1.4
1.9
2.9
1.9
1.8
2.10
1.8
2.10
2.15
2.15
2.12
2.17
2.12
2.17
1.10
1.10
1
Aménager le territoire pour
développer l’activité économique
1.1
Conforter le développement
du Grand Port Maritime de Bordeaux
Une offre logistique au cœur de la ZIP
Aménagement d’un parc d’activité économique
au Prévôt
Un pôle d’activité économique
Aménager
à Henri Sellierle territoire pour
développer
l’activité
économique
Un pôle d’activité
économique
et
de logistique
urbaine au Canon
Conforter
le développement
Un
pôle dédié
activités
économiques
du Grand
Port aux
Maritime
de Bordeaux
sur laoffre
ZAClogistique
des Quaisauà Floirac
Une
cœur de la ZIP
Un
pôle
d’activité
tertiaire
à
la Ramade
Aménagement d’un parc d’activité
économique
Programmation
économique tertiaire
au Prévôt
sur
le
secteur
Lissandre
Un pôle d’activité économique
les pôles commerciaux structurants
àConforter
Henri Sellier
Ville
1.6
1.12
Active
1.13
1
1.15
1.1
1.17
1.6
1.18
1.12
1.19
1.13
1.23
1.15
1.11
1.12
2.2
1.12
2.6
1.6
1.1
1.23
2.2
1.12
2.6
1.6
1.19
1.18
2.11
3.3
3.4
3.6
1.13
1.15
3.2
1.17
2.10
2.9
3.2
1.17
2.10
2.9
1.1
1.23
1.19
1.18
2.11
3.3
3.4
3.6
1.13
1.15
Un pôle d’activité économique
2
Développement
et au
structuration
et de logistique urbaine
Canon
de
filières
Un pôle
dédiéd’excellence
aux activités économiques
1.17
sur
ZAC des
à Floiractechnologique
Unelavitrine
pourQuais
l’innovation
Un
pôle d’activité
tertiaire à la Ramade
Exemplarité
environnementale
et sociale
Programmation
économique
tertiaire
de la déconstructions de navires
sur
le secteur
Lissandre des métiers
Centre
de compétences
Conforter
les pôles commerciaux structurants
de la maintenance
2.2
1.18
2.6
1.19
2.9
1.23
2.10
Un site dédié auxTPE/PME
2
Développement
et structuration
en lien avec l’Aéronautique
de
filières
d’excellence
Un pôle
d’excellence
pour les industries
2.11
nautiques
navales
Une
vitrineetpour
l’innovation technologique
Exemplarité environnementale et sociale
2.2
2.6
3
Renforcer
et accompagner
de la déconstructions
de navires
la
compétitivité
desdes
entreprises
Centre
de compétences
métiers
2.9
3.2
2.10
3.3
3.4
2.11
de
la maintenance
L’Observatoire,
lieu hybride
Un site
dédié auxTPE/PME
Pôle
d’innovation
sociale de la Buttinière
en lien avecd’appui
l’Aéronautique
Plateforme
au développement
Un pôle
d’excellence
pour les industries
des
savoir-faire
numériques
nautiques
et
navales
Un pôle de la coopération Rive Droite
3.6
3
Renforcer et accompagner
la compétitivité des entreprises
3.2
3.3
3.4
L’Observatoire, lieu hybride
Pôle d’innovation sociale de la Buttinière
Plateforme d’appui au développement
des savoir-faire numériques
VilleUn pôle de la coopération Rive Droite
Nature
3.6
1
Les trames vertes et bleues
1.5
1.7
1.9
1.10
1.11
1.12
1.15
Parc des Coteaux : passerelle Bassens Lormont
Parc des Coteaux : passerelle Cenon Floirac
Parc des Coteaux : domaine de Sybirol
Parc des Coteaux : le fil vert à Floirac
Parc des Coteaux : parc de l’Observatoire
Parc des Coteaux : parc du Bois-Fleuri
Halte nautique - Bassens nord
2.8
2.12
1.15
1.5
1.23
1.12
2.13
2.4
2.7
2.14
1.7
1.9
1.11
2.8 2.12
Ville
1.15
1.5
1.23
1.12
2.13
2.4
Nature Localisation des immeubles concernés par l’Opération
2.7
2.14
de Restauration
Immobilière
1.7
1.9
1
2
1.12
ORU Libération
Ville
Active
1.23
1.5
1.7
2
1.9
1.10
2.2
1.11
2.4
1.12
2.7
1.15
2.8
1.23
2.12
1.11
Les trames vertes et bleues
4
Jardins partagés à Carriet
Parc des Coteaux : passerelle Bassens Lormont
Parc des
Coteaux : et
passerelle
Floirac
Les
mobilités
la villeCenon
du 1/4
Parc des Coteaux : domaine de Sybirol
d’heure
Parc des Coteaux : le fil vert à Floirac
Pont Jean-Jacques Bosc
Parc des Coteaux : parc de l’Observatoire
Un TCSP sur les quais Rive Droite
Parc des Coteaux : parc du Bois-Fleuri
Un pôle intermodal : la gare de Cenon
Halte nautique - Bassens nord
Aménagement de la gare TER de Bassens
Jardins
partagés
à Carrietles liaisons est/ouest
Améliorer
et développer
et haut/bas de Bassens
Les mobilités et la ville du 1/4
1.11
2.17
2.2
1.10
2.17
2.2
1.10
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
Introduction
La ville de Lormont, située sur la Rive Droite
de la Garonne, fait partie de Bordeaux
Métropole. Elle s’est historiquement développée entre le fleuve et le plateau rural
bocager et est restée longtemps circonscrite autour de son village rue situé à flanc
de coteau.
A partir des années 1960, l’urbanisation de la ville s’est accrue massivement
avec l’installation des grands ensembles,
d’abord sur les coteaux de Carriet puis sur
une grande partie du plateau de Génicart avec la création de la ZUP des Hauts
de Garonne.
A partir du village rue de 4000 habitants,
Lormont est ainsi devenue, avec plus de 22
000 habitants, la huitième ville du département sur un territoire cependant restreint
(736 ha), marqué en outre par la présence
Malgré l’attrait que constituent son patrimoine et son caractère pittoresque, le
centre ancien de Lormont est touché par
la déqualification d’une partie de son
parc de logements privés.
de lourdes infrastructures routières et ferroviaires constituant des barrières physiques
entre certains quartiers de la ville. Elle a
entrepris une action de renouvellement
urbain (RU) avec de nombreux projets
d’aménagement sur les quartiers Génicart
et Carriet.
La création du pont Chaban Delmas
(mars 2013) permet d’engager une nouvelle réflexion sur une restructuration et un
réaménagement des espaces publics tout
en requalifiant l’entrée de ville depuis les
quais jusqu’au centre bourg. La collectivité a donc décidé de mettre en œuvre un
programme d’actions destinées à améliorer la qualité de vie et le confort résidentiel
des habitants actuels et futurs.
Après une première OPAH à la fin des années 1990 et le PIG de la CUB entre 2008 et
2011 qui a permis de rénover 9 logements,
la ville a décidé d’initier une action structurante de réhabilitation de ces quartiers
anciens qui a débuté avec la réalisation
de différents projets de logements neufs
(ZAC des quais Chaigneau Bichon, opération quai Carriet).
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
5
Entre 2011 et 2012, la ville a piloté une étude
pré opérationnelle d’OPAH réalisé par le
cabinet Urbanis. Celle-ci a mis en avant
l’importance de retraiter les façades du
centre bourg et des quais tout en s’attachant à répondre aux problématiques des
nuisances sonores et de la précarité énergétique dans les logements anciens et à
mettre fin aux situations d’habitat indigne
et de bâti très dégradé.
La ville souhaite que ce renouvellement urbain s’accompagne d’une rénovation du
parc existant et a donc lancé une Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitant et de Renouvellement Urbain en juin
2013 (OPAH RU) sur l’ensemble de son territoire (hors copropriétés). Cet outil est complété par une Opération de Restauration
Immobilière (ORI) qui concerne 3 secteurs
prioritaires afin de renforcer le dispositif de
l’OPAH et de permettre une restructuration complète, de treize immeubles stratégiques.
6
Le dossier préalable à la déclaration d’utilité publique comporte plusieurs documents :
- document 1: Présentation de l’opération et des immeubles concernés
- document 2: Fiches programme
de travaux.
- document 3: Fiches d’état des lieux
des immeubles et logements
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
Partie 1
Contexte
1.1- Une Opération Programmée d’Amélioration de
l’Habitat (OPAH)
La présente opération animée vient à
la suite d’une première OPAH, puis d’un
Programme d’Intérêt Général (PIG) (20082011) qui a permis de rénover 9 logements.
En renouvellement urbain depuis plusieurs
années la ville de Lormont fait le constat
de la nécessité de mettre en place des
actions complémentaires sur le parc de
logements privés existants sur l’ensemble
de sa commune.
Une étude pré-opérationnelle d’OPAH
réalisée entre 2011 et 2012 a abouti le 31
mai 2013 à la signature d’une convention
d’OPAH RU ORI pour une durée de 5 ans.
Elle est l’outil d’accompagnement financier des propriétaires qui réaliseront des
travaux de restauration immobilière.
L’opération programmée est calibrée
pour apporter des aides financières majorées en supplément des régimes classiques
de l’ANAH (Agence Nationale d’Amélioration de l’Habitat) : les subventions de
base de l’ANAH sont abondées de façon
conséquente par les collectivités locales
(Ville de Lormont, Bordeaux Métropole) et
leurs partenaires (Conseil Général de la Gironde, SACICAP PROCIVIS de la Gironde).
L’OPAH RU ORI comprend des volets spécifiques :
- lutter contre l’habitat indigne et
très dégradé
- Développer une offre de logements locatifs à loyer maîtrisé dans le parc
privé
8
- Améliorer la qualité et la diversité
de l’offre locative privée et les conditions
de vie des propriétaires occupants modestes et des locataires
- Encadrer les projets de réhabilitation dans le respect du patrimoine ancien
pour un habitat de qualité et pérenne.
- Permettre la réalisation de restructuration lourde de logement ou d’immeubles
- Améliorer la performance énergétique des logements existants et l’isolation
phonique
- Adapter l’habitat des occupants
en situation de handicap et en perte d’autonomie.
L’OPAH RU ORI doit garantir une approche
sociale dans le traitement de chaque projet, en favorisant le maintien des habitants
dans le quartier pour garantir la mixité sociale et une offre de logement à caractère social.
Cette OPAH RU ORI doit permettre de traiter 100 logements de propriétaires occupants (dont les revenus correspondent aux
critères de l’ANAH) et 50 logements locatifs conventionnés appartenant à des bailleurs privés.
Le périmètre de l’OPAH RU ORI s’étend sur
l’ensemble du territoire de la ville, hors copropriétés.
Les copropriétés peuvent bénéficier
d’aides dans le cadre du Programme
d’Intérêt Général de Bordeaux Métrople
(2013-2018).
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
1.2 - Les secteurs d’intervention
Périmètre OPAH hors copropriété
Secteurs prioritaires de l’OPAH
BASSENS
CARBON BLANC
SAINTE EULALIE
Grand Came
Pille-Bourse
Carriet
La Bachellerie
L’Archevêque
Vieux Bourg
YVRAC
Grand Tressan
ARTIGUES
PRES BORDEAUX
Fingues
Les Gravières
BORDEAUX
CENON
Périmètre de la ZPPAUP
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
9
1.3 - Les secteurs prioritaires
Le renouvellement urbain de la ville de Lormont s’effectue également par la revalorisation de ses axes urbains historiques
caractérisés par les quais et le village rue
(vieux bourg) grâce à des aménagements
spécifiques: ZAC des quais, réaménagement de l’axe routier des quais par la création d’une voie de bus à haut niveau de
service, d’une piste cyclable sécurisée etc.
L’ouverture du pont Chaban Delmas et le
projet des Cascades, tous deux situés aux
portes de la ville près du quartier de Lissandre, ont conduit la collectivité à inclure
ce quartier dans les secteurs prioritaires (les
quais et le vieux bourg) à revaloriser.
10
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
LE VIEUX BOURG
Le 12 janvier 2004, une Zone de Protection
Patrimoniale Architecturale Urbaine et Paysagère (ZPPAUP) a été créée afin d’énoncer les règles constructives à respecter par
le biais de prescriptions et de recommandations pour protéger et mettre en valeur
le vieux bourg et une partie des quais.
de nombreux immeubles s’adossent à la
colline. Ainsi, les parties arrières des RDC,
voire du premier étage sont partiellement
ou entièrement enterrés. Au dernier étage,
des cours, jardins ou autres espaces extérieurs sont aménagés sur le flanc de la colline.
Organisé le long d’une rue reliant le haut
plateau de Lormont au bas Lormont (quais),
le vieux bourg est caractérisé par son habitat ancien constitué de maisons et d’immeubles de ville de la fin du Moyen-Age au
début du 20ème siècle.
La présence de lavoirs et de fontaines dans
le vieux Lormont et sur les quais sont le témoignage de la présence de nombreuses
sources circulant sous les immeubles. Il
existe une humidité structurelle qui cause
bien souvent des dommages sur le bâti,
certains travaux de rénovation n’ayant pas
pris en compte cette caractéristique naturelle et particulière.
La forte déclivité de Lormont a entrainé une
organisation particulière des immeubles vis
à vis de leur implantation. Alignés sur la rue,
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
11
LES QUAIS
En arrivant de Bordeaux, la façade des
quais Elizabeth Dupeyron et Numa Sensine,
avec son bâti datant de la fin du MoyenAge à la fin du 20ème siècle, est un élément
marqueur de l’entrée de ville.
Enclavée entre une route à fort trafic automobile et la voie ferroviaire en surplomb, la
situation géographique de ces immeubles
n’encourage pas les propriétaires à requalifier leur patrimoine car les nuisances
sonores sont importantes. Bien souvent les
locataires habitent sur les quais non par
choix mais par manque de solution alternative. Un mur anti bruit est aujourd’hui en
cours d’étude au niveau du quai Elizabeth
Dupeyron afin d’atténuer les nuisances sonores liées au passage de la future Ligne à
Grande Vitesse (LGV).
Certaines caractéristiques du vieux bourg
sont également présentes sur le bâti des
quais. Des jardins ont été aménagés contre
la voie ferrée, à l’arrière, des immeubles
au niveau du R+1 ou R+2. Des sources sont
également présentes sous les caves.
12
Les quais qui accueillaient autrefois les ateliers de constructions navales, abritent aujourd’hui la capitainerie du Port autonome
de Bordeaux. Les façades des quais Carriet
et Chaigneau Bichon sont localisées près
de ces activités industrielles et portuaires.
Les immeubles et maison individuelles, s’organisent le long de cet axe routier.
Un problème d’humidité se retrouve fréquemment sur les immeubles des quais et
du vieux bourg. L’eau s’infiltre par capillarité et cause différents désordres : apparition
de moisissures, éclatement de certains éléments de maçonnerie, pourriture du bois
etc..
Avant toute intervention il sera nécessaire
d’identifier l’origine de l’humidité constatée. Ces diagnostics seront commandés
par les propriétaires à des professionnels.
Il sera notamment nécessaire de vérifier si
les écoulements naturels n’ont pas été bloqués par des constructions sans qu’aucun
dispositif n’est été mis en place pour les
drainer ou canaliser.
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
LISSANDRE
Constitué d’un habitat pavillonnaire qui
s’est développé dans la seconde moitié du
20ème siècle jusqu’à aujourd’hui, le quartier de Lissandre est enclavé entre la voie
ferrée et le coteau abritant le parc public
de l’Hermitage.
Le quartier devrait connaitre très prochainement une mutation avec l’arrivée du
projet des Cascades qui va entrainer la
construction de logements et d’équipements de proximité.
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
13
1.4 - Une ORI en complément d’une OPAH RU
Pour certains immeubles nécessitant une
restructuration profonde, l’outil uniquement incitatif qu’est une OPAH RU ne permettra pas d’aboutir à une requalification
satisfaisante, ni d’enrayer les pratiques de
certains bailleurs qui appliquent des loyers
abusivement élevés par rapport aux prix du
marché et au regard de la typologie des
logements et de leur niveaux équipements.
Le volet Opération de Restauration Immobilière doit permettre de créer les conditions d’une réhabilitation qualitative et pérenne de biens dégradés par la définition
d’un programme de travaux obligatoires à
réaliser.
ENJEUX DE LA NOUVELLE OPAH RU :
LUTTER contre les différentes formes
de «mal-logement» (logement
insalubre, indécent, indigne)
DÉVELOPPER une offre de
logements à loyers maîtrisés dans le
parc privé existant
ENCADRER les projets de
réhabilitation pour un habitat privé de
qualité et pérenne
FAVORISER les économies d’éner-
gie afin de réduire les charges énergétiques
ADAPTER les logements à la perte
d’autonomie (personnes âgées ou
handicapées) des occupants.
14
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
1.5 - Qu’est ce qu’une Opération de Restauration
Immobilière
Les Opérations de Restauration immobilières sont des opérations d’aménagement foncier, au sens du titre III du Code
de l’urbanisme, qui consistent à réaliser
des travaux de remise en état, de modernisation ou de démolition ayant pour objet
ou pour effet la transformation des conditions d’habitabilité d’un immeuble ou d’un
ensemble d’immeubles (art . L313-4 du
code de l’urbanisme).
Cette définition implique la réalisation de
travaux importants concernant tant les intérieurs que l’enveloppe des bâtiments. A
cet effet, une visite la plus complète possible des immeubles y compris des logements, est essentielle, faute de quoi leur
niveau de dégradation et d’habitabilité
ne peut être évalué.
Si l’opérateur rencontre des difficultés pour
visiter, la procédure formalisée du droit de
visite des hommes de l’art , prévue pour les
immeubles en restauration immobilière par
l’article L. 313-10 et les articles R. 313-33 et
suivants du CU, peut être mise en œuvre
dans les conditions d’exercice précisées
par ces articles.
La mise en place d’une opération de restauration immobilière doit permettre :
1. De résoudre les problèmes de
salubrité et d’habitabilité des logements
2. De réaliser une remise aux normes
générales de l’ensemble de l’immeuble
3. De restaurer des immeubles dans
le respect des éléments patrimoniaux existants
4. De solutionner des situations bloquées (immeubles en déshérence,
vacants, insalubres etc)
Il est a souligner que le Code de l’urbanisme prévoit des dispositions spécifiques
quant à la protection des occupants.
La ville de Lormont a engagé une étude
pré-opérationnelle en vue d’établir un
diagnostic sur un ensemble de quinze immeubles existants du parc privé.
Au terme de cette étude la collectivité a
décidé de solliciter la mise en place d’une
DUP en vue de la restauration de 13 immeubles.
Les propriétaires concernés auront alors
l’obligation de réaliser les travaux notifiés
dans un délai fixé par le Conseil Municipal.
Si les travaux de réhabilitation ne sont pas
réalisés, une procédure d’expropriation
peut-être engagée afin que la collectivité
se substitue au propriétaire défaillant.
Les travaux préconisés et notifiés au propriétaire dans le cadre d’une opération
de restauration immobilière doivent faire
l’objet d’un permis de construire comme
prévu dans l’article R421-14 du Code de
l’urbanisme. L’autorité compétente pourra
refuser ou soumettre à prescription particulière le permis de construire, si les travaux ne sont pas conformes à ceux qui ont
été notifiés aux propriétaires et sur lesquels
ils se seront engagés.
Les travaux doivent aboutir à la restauration complète des immeubles par les
propriétaires qui, lorsqu’ils s’engagent à
respecter les conditions prévues pour le
conventionnement du ou des logements,
peuvent bénéficier de subventions, via le
dispositif de l’OPAH-RU mis en place depuis
le 30 mai 2013 sur le territoire de Lormont,
ainsi que d’un régime fiscal avantageux.
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
15
1.6- Les étapes d’une opération de restauration immobilière
1
ÉTAPE ACHEVÉE : SEPTEMBRE 2014
Pré-repérage des immeubles dégradés sur un secteur prioritaire car présentant un bâti dégradé et des problèmes d’habitat.
Réalisation de fiches état des lieux des
immeubles.
5
ÉCHÉANCE PRÉVUE : FÉVRIER 2016
Délibération du Conseil Municipal qui
doit approuver le programme de travaux
et fixer également le délai maximum de
réalisation des travaux obligatoires (envisagé à 24 mois).
2
ÉCHÉANCE PRÉVUE : AVRIL 2015
Constitution d’un dossier préalable à
la Déclaration d’Utilité Publique (DUP)
et dépôt du dossier en Préfecture.
6
ÉCHÉANCE PRÉVUE : AVRIL 2016
Ouverture d’une enquête parcellaire en
vue de vérifier les propriétaires et ayant
droits des immeubles concernés, et notification aux propriétaires du programme
de travaux obligatoires à réaliser dans
le délai fixé. C’est à cette étape que le
propriétaire doit s’engager à réaliser les
travaux prescrits et définir un calendrier
d’exécution.
Si le propriétaire exprime son refus de
faire, l’immeuble peut faire l’objet d’un
arrêté de cessibilité en vue de son acquisition par la collectivité. Le propriétaire peut également excercer son droit
de délaissement.
3
4
16
ÉCHÉANCE PRÉVUE : SEPTEMBRE 2015
Tenue d’une enquête publique organisée par la Préfecture avec désignation d’un commissaire enquêteur.
ÉCHÉANCE PRÉVUE : JANVIER 2016
Après avis du Commissaire enquêteur,
si la demande est jugée légitime.
DUP prise par arrêté préfectoral.
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
1.7- Les différentes étapes du projet de réhabilitation
lorsque la DUP est déclarée
1
2
3
4
DURÉE ESTIMÉE : 6 MOIS
Réalisation des diagnostics et des études de réhabilitation
par le propriétaire accompagné d’un professionnel.
DURÉE ESTIMÉE : 2 OU 3 MOIS / JUSQU’A 4 MOIS EN ZPPAUP
Dépôt d’un permis de construire, obligatoire dans le cadre
d’une ORI, et délai d’instruction.
DURÉE ESTIMÉE : 10 A 12 MOIS EN FONCTION
DE L’AMPLEUR DES TRAVAUX
Réalisation des travaux par les propriétaires (En cas de mobilisation du dispositif de subvention de l’OPAH-RU, le démarrage des travaux peut être différé dans l’attente de la validation du dossier).
DATE BUTOIR : FIXÉE EN CONSEIL MUNICIPAL
Réception des travaux avant l’échéance du délai fixé par
le Conseil Municipal. Dépôt d’une déclaration attestant
l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT).
Si non respect des
engagements
=
Procédure d’expropriation
pouvant être mise en place.
La collectivité se substitue
au propriétaire défaillant
Réalisation des travaux
conformes aux prescriptions
=
Levée de la DUP après visite
de conformité
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
17
1.8- Le relogement, un dispositif garantissant le droit
des occupants
Les travaux de restauration immobilière
obligatoires porteront tant sur des immeubles vacants qu’occupés.
Pour ces derniers, l’importance des travaux
impliquera dans certains cas le relogement des habitants. Le droit commun, sur
les immeubles en notifications de travaux,
oblige la mise en place d’un dispositif de
relogement provisoire (voire ponctuel)
avec un retour sur place des locataires
après travaux, sauf, si modification importante du logement.
Dans le cadre d’une ORI, le relogement
des occupants est à la charge de la collectivité à l’initiative de l’opération.
Afin de garantir les droits et les attentes des
occupants, un dipositif de partenariat a
été mis en place par la Ville entre les différents partenaires (CAF, FSL33, MDSI, CCAS)
et les bailleurs sociaux publics.
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Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
1.9- Le repérage et le choix des immeubles
La ville de Lormont a confié en 2012, au
cabinet Urbanis, une étude préalable à la
mise en place de l’OPAH. Cette étude à
porté sur un ensemble de 37 logements au
sein de 16 immeubles.
Les résultats de l’étude menée par Urbanis
ont mis en avant la nécessité d’analyser
plus finement 5 immeubles (soit 26 logements) en raison de problèmes d’insalubrité.
Ces 5 immeubles ont été analysés dans le
cadre de l’étude pré-opérationnelle de
restauration immobilière menée par Incité.
Dix autres immeubles ont également été
étudiés. Ils sont issus:
soit 21 logements).
• d’une visite dans le cadre d’une
demande de financement de l’OPAH qui
a révélé le besoin d’effectuer une lourde
restructuration de l’immeuble dont le déclenchement ne pourra pas s’appuyer
sur un dispositif uniquement incitatif (1 immeuble soit 4 logements)
L’étude menée par Incité a donc porté
sur un ensemble de 15 immeubles soit 54
logements et 3 locaux d’activités. Seuls 13
immeubles (44 logements) sont concernés
par le dossier préalable à une déclaration
d’utilité publique.
• de plaintes de locataires auprès
du SCHS ou du CCAS, dont la visite commune (SCHS, CCAS, INCITE) a confirmé le
besoin d’une intervention globale sur le
bien (4 immeubles soit 5 logements)
• d’une connaissance antérieure de
la commune sur l’état des biens suite à des
relogements de locataire (5 immeubles
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
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Immeuble en ORI
13 immeubles
soit
44 logements
82 QUAI CARRIET 3 PASSAGE CARRIET
84 QUAI CARRIET 2 PASSAGE CARRIET
7 - 8 QUAI NUMA SENSINE
33 QUAI NUMA SENSINE
50 QUAI E. DUPEYRON
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Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
7-9-11 RUE DU Gal DE GAULLE
12 RUE DU Gal DE GAULLE
14 RUE DU Gal DE GAULLE
1 TER ET 1 BIS RUE DU KIOSQUE
14 RUE MARC TALLAVI
7 RUE MARC TALLAVI
17 RUE EDMOND MARTIN
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
21
22
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
Partie 2
Méthodologie
2.1- Les étapes de mise en place d’une étude préalable
de DUP
OCTOBRE 2013
ÉTAPE 1
Les 15 propriétaires des 15 immeubles concernés
par l’étude ont reçu en octobre un premier courrier en envoi simple les informant du dispositif et
sollicitant la programmation d’une visite de l’immeuble (cf. annexe n°1). A l’issue de ce courrier
seuls deux propriétaires se sont manifestés afin de
procéder à une visite.
Lorsque les locataires ont pu être identifiés, un
courrier leur a été adressé directement (cf. annexe n°2) puisque ce sont d’abord les occupants
qui doivent autoriser l’accès aux logements.
Néanmoins, cette méthode n’a pas fonctionné
et cette absence de retour semble due :
• A la barrière de la langue, certains locataires ne parlent pas et ne lisent pas le français (2
immeubles concernés)
• A une incompréhension du caractère
obligatoire de cette visite.
DECEMBRE 13 - MARS 15
LES RENDEZ-VOUS AVEC LES PROPRIÉTAIRES
Les visites d’immeubles ont donné lieu à 15 rendezvous dans les locaux de la Mairie, en présence du
CCAS, ou d’une élue, ou de l’inspecteur hygiène
et Santé afin d’exposer les problèmes identifiés à
l’immeuble et aux logements. Ils concernaient 7
propriétaires.
Ce temps de rencontre a permis d’amorcer un travail de pédagogie envers les propriétaires et faire
accepter la nécessité d’entreprendre des travaux
afin de résoudre les problèmes d’insalubrité, d’habilité ou de manquements au RSD de leur bien.
24
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
DÉCEMBRE 2013
ÉTAPE 2
Les 13 propriétaires n’ayant pas donné suite au
premier courrier ont reçu un courrier de relance
en recommandé en décembre 2013(cf. annexe
n° 3) stipulant que le dispositif est encadré par les
articles L.313-10 et R. 313.33 du code de l’urbanisme.
L’envoi en recommandé avec accusé de réception a permis de vérifier que les courriers étaient
réceptionnés par les propriétaires.
Deux propriétaires se sont manifestés pour exprimer leur refus catégorique de faire visiter leurs immeubles (représentant 6 logements).
Un propriétaire a fait part de son souhait de ne pas
participer à l’étude, cette réponse a donc nécessité d’expliquer le caractère obligatoire de cette
visite.
Quatre courriers n’ont pu être distribués en raison
d’une mauvaise adresse et ont donc nécessité
une investigation complémentaire auprès du service des hypothèques.
MARS-JUIN 2014
ÉTAPE 3
En l’absence de réponse de 6 propriétaires, un
dernier courrier de relance en RAR (début mars)
a permis d’exposer aux propriétaires les risques de
sanction auxquelles ils s’exposaient en refusant la
visite du logement (cf annexe n°4). Ce courrier a
été doublé par des contacts téléphoniques avec
les propriétaires lorsque leurs coordonnées ont pu
être identifiées (annuaire, hypothèque).
Les propriétaires restants se sont par la suite manifestés et la visite de 10 immeubles a pu être organisée entre mars 2014 et juin 2014.
A ce jour seuls deux immeubles n’ont pu être
visités, suite à un refus catégorique des propriétaires. Afin de pouvoir procéder à l’étude de ces
immeubles, la collectivité devra demander au
juge des référés l’autorisation de visiter.
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
25
2.2- Les critères du diagnostic
Le partenariat avec le CCAS et le SCHS a
permis d’identifier 10 immeubles en sus des
5 immeubles identifiés par l’étude d’Urbanis. Les propriétaires ont systématiquement
été sollicités pour être présents durant les
visites afin d’obtenir des renseignements sur
les transformations qui ont pu être réalisées
sur les bâtiments et de sensibiliser les propriétaires sur les travaux qu’ils vont devoir
entreprendre.
Ces visites ont été menées selon 4 critères
d’analyse (4 piliers de la DUP) à l’appui
notamment du respect du Règlement Sanitaire Départemental, du règlement de la
ZPPAUP et du Plan Local d’Urbanisme. Deux
points supplémentaires ont fait l’objet d’une
attention particulière en raison de la situation géographique de Lormont : la précarité énergétique et les nuisances sonores.
jugés comme devant faire l’objet d’une
obligation de travaux dans le cadre d’une
DUP. Ils présentent soit une situation critique
(assimilable à de l’insalubrité), soit nécessitent une restructuration compléte. La typologie d’intervention sur les immeubles est
expliquée et précisée au cas par cas dans
la partie 3 du présent document.
Qualité patrimoniale préservée
LES PILIERS DE LA DUP
L’habitabilité : surfaces des pièces princi-
pales et secondaires et hauteurs sous plafond, éclairement (pièces noires, vis à vis
proche avec élément masquant …), ensoleillement, adéquation surface/typologie
La salubrité : ventilation/aération des Qualité patrimoniale non préservée
pièces d’eau et des pièces principales
d’habitation (séjours, chambres), présence
et état des équipements de l’appartement
: sanitaires; chauffage central (électrique,
gaz…), eau chaude sanitaire, raccordement au tout à l’égout …
La sécurité : respect des normes (électrici-
té, gaz, incendie…), fiabilité de la structure,
de l’enveloppe …
La mise en valeur des éléments architecturaux :
Identification des éléments significatifs du
patrimoine à remettre en valeur et/ou préserver.
Parmi les quinze immeubles repérés, 13 sont
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Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
Habitabilité
RSD
Salubrité
Sécurité
2.3- Les fiches états des lieux (EDL) et les préconisations de
travaux
A l’issue des visites, des fiches «États des
lieux» à l’immeuble et au logement ont été
élaborées. Elles comportent entre autres :
Pour la fiche immeuble:
- la situation géographique de l’immeuble :
coordonnées cadastrales, nom de la voie,
numéro…
- sa légende au PLU et au règlement de la
ZPPAUP
- sa composition et son occupation
- un descriptif de l’état des différents éléments
- une synthèse de l’état du bâti
Pour la fiche logement:
- le repérage de l’appartement dans l’immeuble
- son état d’occupation
- la superficie supérieure à 1.80m et la superficie inférieure à 1.80m
- le montant du loyer lorsque celui-ci est
loué
- un descriptif de l’état du logement et de
ses équipements
- un reportage photographique (si accord
des locataires et/ou propriétaires)
- une synthèse de l’état du bien
28
Ces fiches ont permis d’établir un premier
niveau de prescription générale portant sur
les parties communes de l’immeuble et sur
l’ensemble des logements. Les prescriptions
s’appuient sur les désordres constatés lors
des visites et énoncent les problèmes importants à traiter pour que l’immeuble ou
les logements puissent répondre après travaux aux objectifs de la DUP à savoir :
- satisfaire aux normes d’habitabilité, de salubrité, et de confort des logements
- répondre aux conditions de sécurité visà-vis de leurs occupants et du domaine
public
- répondre aux exigences du règlement
d’urbanisme en vigueur, Plan Local d’Urbanisme (PLU) et des prescriptions de la Zone
Patrimoniale de Protection Architecturale
Urbaine et Paysagère (ZPPAUP), pour les
immeubles concernés.
Tous les travaux entrepris devront l’être
conformément aux règles de l’art, Documents Techniques Unifiés (DTU), normes, lois,
arrêtés, Code de l’Urbanisme, Code de la
Construction et de l’Habitation, Code de la
Santé, Règlement Sanitaire Départemental
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(RSD), à la circulaire du 13 décembre 1982
relative à la sécurité des personnes en cas
de travaux de réhabilitation ou d’amélioration des bâtiments existants, et au règlement du PLU communautaire.
Pour les immeubles non visités, l’analyse
s’est effectuée par le croisement d’informations issues des connaissances de la ville
sur l’immeuble et des informations relevées
in situ, en fonction des éléments visibles depuis la rue. Par principe, ils sont également
soumis aux prescriptions générales.
Lors de l’enquête parcellaire, la notification précisera la nécessité de réaliser une visite
exhaustive de l’immeuble afin de préciser le
programme de travaux à entreprendre. La
ville de Lormont engagera une demande
de visite auprès du juge des référés.
Selon le niveau de travaux qui sera arrêté
à l’issue de la visite, l’obligation de travaux
sera ou non maintenue.
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
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30
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
Partie 3
Analyse
3.1- Analyse générale sur les 13 immeubles retenus comme
devant faire l’objet d’un programme de travaux obligatoire
dans le cadre de la DUP
Les immeubles ont été classés en différentes
catégories de travaux :
CATÉGORIE 1 : Restructuration complète d’immeuble avec curetage ou
démolition de construction annexe.
Les opérations de restructuration complète
avec démolition, visent à aérer et revaloriser les immeubles et les cœurs d’îlot afin
d’améliorer les conditions d’habitabilité et
de salubrité au cœur même des immeubles.
CATÉGORIE 2 : Restructuration d’immeubles et remise en état d’immeubles vacants ou/et très dégradés
Certains immeubles ont fait l’objet d’un découpage excessif afin d’augmenter le rendement locatif de l’immeuble. Les restructurations doivent permettre de retrouver
une adéquation entre surface et typologie
et d’améliorer globalement la qualité des
logements.
Certains logements sont vacants depuis
plusieurs années. L’obligation de travaux
permet de remettre sur le marché des biens
rénovés.
32
CATÉGORIE 3 : Logements ou immeubles non visités
Les informations recueillies sur ces immeubles
laissent supposer de forts problèmes d’entretien, d’habitabilité, et de salubrité. L’intégration de ces immeubles et logements
non visités au dossier d’enquête publique
permettra d’engager d’autres procédures
en vue de la visite de ces biens. La collectivité devra demander au juge des référés
l’autorisation de visiter en justifiant cette demande par le projet de requalification initié
par la collectivité et l’état dégradé (éventuellement dangereux) de l’immeuble.
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
CATÉGORIE 1:
restructuration complète d’immeuble avec curetage ou
démolition de construction annexe
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
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7-9-11 RUE DU GÉNÉRAL DE GAULLE
Type de propriété :
Monopropriété
Nombre de logements :
4 + 2 locaux d’activités
Nombre de logements vacants :
3 + 2 locaux d’activités.
Nombre d’occupants : 0
État des lieux
Programme de travaux
Cet immeuble comprenant 3 adresses est
aujourd’hui en vente depuis plusieurs mois.
Considéré comme «Patrimoine dont la
démolition pourra être interdite» au plan
de la ZPPAUP, le programme de travaux
suivant a été soumis en avis préalable, à
l’Architecte des Bâtiments de France :
- démolition en coeur d’îlot des locaux occupés par l’ancien cinéma
- restructuration de l’immeuble en 3 maisons individuelles de ville avec jardin.
L’immeuble est très profond et est mono
orienté.
Il accueillait anciennement un cinéma
dont les locaux s’étendaient en coeur
d’îlot et un bar. Toutes ces activités ne
sont aujourd’hui plus en fonctionnement.
L’immeuble a fait l’objet d’un découpage
excessif des plateaux en 4 logements entraînant des problèmes d’habitabilité. Seul
un logement est encore occupé par un
enfant du propriétaire qui devrait déménager à la fin de l’année 2014.
L’Architecte des Bâtiments de France a
émis un avis favorable.
Commentaires
Une rencontre a été organisée avec les
propriétaires qui souhaitent vendre leur
bien et en présence de l’agence immobilière. Le programme de travaux obligatoire
reste attaché à l’immeuble et les accompagne lorsqu’ils sont en vente. Les délais
pour la réalisation des travaux restent inchangés.
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Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
82 QUAI CARRIET - 3 PASSAGE CARRIET
Type de propriété :
Monopropriété
Nombre de logements :
2
Nombre de logements vacants :
1
Nombre d’occupants : 4
État des lieux
Programme de travaux
Cet immeuble composé de deux maisons
de ville (1 T4 et 1 T3) séparées à l’origine
par une cour a été intégré à l’étude suite
à un signalement du locataire qui faisait
l’objet d’une procédure d’expulsion.
- Restitution de la cour
- Restructuration des logements suite à la
suppression des différentes pièces (création de cuisine et SDB).
- Réouverture des baies et remise en service des menuiseries qui ont été obstruées
suite au comblement de la cour.
La visite des lieux a permis de soulever un
problème de salubrité et d’habitabilité
dans les logements liés au comblement de
la cour pour créer des pièces supplémentaires. La chambre du logement passage
Carriet se situe aujourd’hui au-dessus de la
cuisine du logement Quai Carriet.
Commentaires
Le propriétaire a été informé des problèmes identifiés sur cet immeuble et du
programme de travaux portant sur la restitution d’une cour centrale. Suite au départ des locataires du 82 quai Carriet, des
travaux de rénovation ont été entrepris,
sans consultation préalable d’Incité afin
de vérifier la bonne adéquation du projet
avec le programme de travaux préconisé.
Ces travaux n’ont pas fait l’objet d’autorisation d’urbanisme.
La mise en en place de la DUP permettra
de vérifier les travaux réalisés et, si nécessaire, de notifier l’exécution de travaux
complémentaires si ceux effectués ne
permettent pas de résoudre les problèmes
identifiés dans le cadre de l’étude.
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
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12 RUE DU GÉNÉRAL DE GAULLE
Type de propriété :
Monopropriété
Nombre de logements :
4
Nombre de logements vacants :
2
Nombre d’occupants : 6
Le propriétaire bailleur occupe le dernier étage
de l’immeuble. Ménage de 4 personnes)
État des lieux
Programme de travaux
Cet immeuble à la particularité d’être accolé à la colline et de posséder un jardin
aménagé au niveau du R+2. La terrasse
aménagée à ce niveau recouvre «le puit
de jour» éclairant le R+1 et RDC via un caillebotis métalique. Les propriétaires louent
3 logements au sein de l’immeuble et occupent le dernier étage.
L’état de dégradation du bâti et la configuration actuelle des logements nécessitent :
- La restitution d’un puits de jour en partie
centrale permettant de ventiler et d’éclairer les pièces en partie arrière
- Une réorganisation du bâtiment, avec un
maximum de 3 logements.
- Une réhabilitation tout corps d’état,
La partie arrière de l’immeuble est bâtie
alors que celle-ci est repérée comme étant
une verrière au plan de la ZPPAUP. Cette
construction n’a pas fait l’objet d’autorisation d’urbanisme.
Le logement du R+1 aménagé à l’arrière
de l’immeuble sur un petit puit de jour de
2m² (recouvert d’un caillebotis metallique
fait l’objet d’un arrêté préfectoral déclarant le local impropre à l’habitation. La
locataire a été relogée par la ville de Lormont.
Le logement du RDC est aujourd’hui vacant et insalubre, il nécessite d’importants
travaux.
36
La programmation envisageable sur l’immeuble est :
- en RDC la création d’un local commercial ou d’un garage ou
d’un T1 avec cellier en partie arrière,
- en R+1 Conservation du logement existant sur rue (au regard de
la superficie, un T1 serait à privilégier)
et un logement T4 en duplex en R+1
arrière et R+2
Commentaires
Les propriétaires ont été rencontrés à plusieurs reprises et ont présenté un projet
de travaux. Celui-ci, en son état actuel,
ne permet pas de résoudre les problèmes
d’habitabilité de l’immeuble.
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
17 RUE EDMOND MARTIN
Type de propriété :
Monopropriété
Nombre de logements :
3
Nombre de logements vacants :
1
Nombre d’occupants : 7
(2 logements sont gérés par l’AIVS PRADO)
État des lieux
Programme de travaux
L’immeuble, composé de trois logements
dont un vacant, a fait l’objet de travaux
d’isolation et de réfection de toiture récemment.
Deux solutions de restructuration :
Les logements (1T4 de 57m², 1T2 de 32m²,
1 T3 de 40m²) sont traversants (voie ferrée/
colline), des garages sont aménagés en
RDC côté rue Edmond Martin.
Solution 2: restructuration de l’immeuble
en 3 logements (1 T1 d’environ 25 m², 1 T2
d’environ 40m², d’1 T4 d’environ 70m²)
Deux logements sont gérés par l’AIVS PRADO. Des annexes de moindre qualité ont
été greffées au corps de bâtiment principal.
Solution 1 : restructuration de l’immeuble
en 2 logements (1 T4 et 1T2).
- suppression des constructionss annexes
Commentaires
Incité a rencontré les propriétaires pour
leur indiquer que les constructions annexes
doivent être déposées pour permettre de
restructurer l’immeuble.
Les propriétaires ont présenté un projet
conformément au programme de travaux. Un PC reprenant le programme de
travaux est déposé sous le numéro 033 249
15X005 en date du 17/02/2015.
Le maintien de l’immeuble dans le cadre
d’une DUP permet de s’assurer que les
travaux seront bien réalisés et en accord
avec la notification de travaux.
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
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33 QUAI NUMA SENSINE
Type de propriété :
Monopropriété
Nombre de logements :
5
Nombre de logements vacants :
3
Nombre d’occupants : 2
État des lieux
Programme de travaux
L’immeuble enclavé entre la voie ferrée et
l’axe routier du quai Numa Sensine comptabilise 5 logements (1 T1 de 29m², 2 T2 de
34m² et 37m², 1 T3 de 50m², 1 T4 de 64m²).
Deux logements sont aménagés par plateaux dans le bâtiment d’origine. Un logement supplémentaire a été créé dans une
construction annexe de moindre qualité
(sur une emprise non bâtie au cadastre).
Le programme de travaux comporte:
L’accès à la cours en partie arrière s’effectue depuis les communs en RDC mais
également depuis un appartement en
R+1. Cette partie arrière est laissée en déshérence.
- Démolition de toutes les constructions situées sous le 3eme pan de toiture, au delà
de la façade du bâtiment principal
- Suppression de ce 3ème pan de toiture
- Comblement de la cour située en RDC
afin de constituer, au niveau R+1,une
vaste cour-terrasse. Cette cour sera attribuée aux 2 logements qui seront restructurés sur ce niveau de l’immeuble.
- Suite à ces démolitions, retraitement de
la façade arrière avec création de baies
en adéquation avec la restructuration des
logements réalisée.
- restruction des logements afin que toutes
les pièces principales d’habitation (séjour,
chambre) disposent d’une superficie suffisante et bénéficient d’une ouverture donnant à l’air libre
- le traitement et la revalorisation de la
partie arrière de l’immeuble
Commentaires
Le propriétaire a fait l’acquisition de cet
immeuble en 2011. Il a entrepris des travaux de réfection des murs, sols et plafonds dans certains logements suite à des
dégradations.
Les logements ont du mal à être loué en
raison de l’humidité de ceux-ci et du bruit
occasionné par la circulation automobile
des quais.
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Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
CATÉGORIE 2:
Restructuration d’immeuble et remise en état d’immeuble
vacants ou/et très dégradés
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
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7 RUE MARC TALLAVI
Type de propriété :
Monopropriété
Nombre de logements :
9 + 1 local en fond de jardin
Nombre de logements vacants :
0
Nombre d’occupants : 21
État des lieux
Programme de travaux
Immeuble composé de 9 logements et
d’un local en fond de jardin (précédemment loué en logement) ayant déjà fait
l’objet d’un arrêté préfectoral déclarant
le local impropre à l’habitation. Seuls 7
logements ont pu être visités. Il sera donc
nécessaire de visiter les 2 derniers logements afin de préciser, le cas échéant, le
programme de travaux.
Cet immeuble a fait l’objet d’un découpage excessif des plateaux en petits logements entraînant des problèmes d’habitabilité et une dégradation des parties
communes.
Sa configuration, immeuble de grande
profondeur, conduit à une programmation de maximum 6 ou 7 logements et à la
création d’un local poubelles et d’un local
vélos.
Les problèmes d’habitabilité de certains
logements ne pourront être résolus sans
une redistribution et un jumelage des
appartements en favorisant la réalisation
d’appartements traversants.
Commentaires
Une réunion de travail a été organisée
avec les enfants du propriétaire afin de
porter à leur connaissance la nécessité
d’entreprendre des travaux de restructuration.
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Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
7-8 QUAI NUMA SENSINE
Type de propriété :
Monopropriété
Nombre de logements :
5
Nombre de logements vacants :
2
Nombre d’occupants : 4
(l’immeuble est occupé par les enfants du
propriétaire qui ont investi le n°8).
État des lieux
Programme de travaux
L’immeuble est composé de corps de bâtiment :
- n°7 quai Numa Sensine : bâtiment en
RDC avec un seul logement 32m² qui n’a
pu être visité. Le plafond du logement se
serait effondré selon le propriétaire.
La restructuration préconisée est :
- n°8 quai Numa Sensine : immeuble
en R+2. Un logement est aménagé sur
chaque plateau:
- RDC : studio de 36m²
- R+1 : T2 de 42m²
- R+2 : T2 de 52m²
Au R+1 accès depuis les communs à une
cour aménagée sur le flanc de la colline.
Un logement T2 de 27m² (occupé) a été
construit sur une partie de la cour. Cette
construction n’apparait ni sur le plan cadastral, ni sur le plan de la ZPPAUP.
RDC
• Le jumelage des logements du n°7 et
n°8 pour créer un T2 d’environ 46m²
R+1
• La remise en état du T2 de 42m²
• La restructuration du logement situé
dans la cour arrière. Cette construction
n’apparaissant ni au cadastre ni au plan
de la ZPPAUP, sa modifcation (emprise au
sol et volume) pourra être demandée par
l’Architecte des Bâtiments de France.
R+2
• La conservation du T2 dans sa configuration actuelle
• La réhabilitation tous corps d’état de
l’ensemble de l’immeuble
COMMENTAIRES
L’immeuble situé au 8 quai Numa Sensine
est occupé par les deux enfants du propriétaire qui ont investi l’ensemble des logements et occupent l’immeuble comme
une grande maison.
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
41
1 TER ET 1 BIS RUE DU KIOSQUE
Type de propriété :
Copropriété (4 copropriétaires)
Nombre de logements :
2 (pour 6 logements au sein de la
copropriété)
Nombre de logements vacants :
2
Nombre d’occupants : 0
État des lieux
Programme de travaux
Les deux logements mitoyens T1 de 14
m² et 16 m² (au sol) sont situés au sein du
même corps de bâtiment. En forme de U,
l’immeuble donne sur la rue du Kiosque et
sur la place Jacques Gelot.
Ces deux logements appartiennent au
même propriétaire.
- Jumelage des deux logements actuels
pour créer un T1 de 27m².
- Dépose des mezzanines
- Suppression des équipements faisant
doublons suite à ce jumelage
Les deux logements font l’objet d’un arrêté
préfectoral déclarant les locaux impropres
à l’habitation.
Lors d’un RDV avec la Ville et le SCHS, le
propriétaire a soumis un projet de travaux
insuffisant pour lever l’arrêté prefectoral.
Commentaires
Ces deux emprises ne permettent pas
d’aménager des studios en raison de leur
étroitesse.
42
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
14 RUE MARC TALLAVI
Type de propriété :
Monopropriété
Nombre de logements :
1
Nombre de logements vacants :
1
Nombre d’occupants : 0
État des lieux
Programme de travaux
Cette maison de ville T3 d’environ 73m² est
aujourd’hui vacante.
- Supression de la cloison du RDC pour supprimer la pièce noire et créer un salon/séjour. Création d’un sas pour accèder aux
toilettex et à l’escalier menant à l’étage.
- Reorganisation de la SDB du R+1 qui ne
permet pas un traitement cohérent des
évacuations des eaux vannes et usées.
L’organisation du logement pose des problèmes d’habitabilité dû à un cloisonnement qui occasionne des pièces noires au
RDC et au R+1.
Le propriétaire a entrepris il y a deux ans
des travaux de remise en état des peintures et de la façade.
La façade a été dénaturée (modification
des baies pour adapter des menuiseries et
volets roulants standards en PVC).
Commentaires
Une réunion a été organisée en présence
de l’agence immobilière, du propriétaire
et du SCHS pour expliquer au propriétaire
les problèmes identifiés sur son logement.
Le propriétaire a par la suite créé une
fenêtre de toit au niveau de la chambre
noire du R+1, sans déposer d’autorisation
d’urbanisme. Une déclaration préalable
de travaux a ensuite été déposée par le
propriétaire pour procéder à une régulation. Les travaux effectués permettent de
résoudre le problème de la pièce noire au
R+1.
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
43
50 QUAI ELIZABETH DUPEYRON
Type de propriété :
Monopropriété
Nombre de logements :
3
Nombre de logements vacants :
0
Nombre d’occupants : 12
État des lieux
Programme de travaux
Enclavé entre l’axe routier des quais et
la voie ferrée cet immeuble de 3 niveaux
comprend un logement par étage (2 T3
de 45m² et 52 m², 1 T4 de 62m²)
Conservation d’un logement par étage
avec les typologies suivantes :
Le dernier niveau permet d’accéder à un
jardin qui jouxte la voie ferrée. Ses abords
ne sont pas sécurisés.
Certains logements posent des problèmes
d’habitabilité et de salubrité.
• RDC 1 T2 de 45m²
• R+1 1 T2 de 52m²
• R+2 1 T3 de 62m²
L’ensemble des parties communes doit
faire l’objet de travaux de mise aux normes
de ces réseaux et une réfection globale
du clos et du couvert.
Commentaires
Le propriétaire a fait savoir lors de la visite
de l’immeuble qu’il ne souhaite pas investir dans l’amélioration de l’immeuble.
44
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
CATÉGORIE 3:
Logement ou immeubles non visités
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
45
14 RUE DU GÉNÉRAL DE GAULLE
Type de propriété :
Monopropriété
Nombre de logements :
2
Nombre de logements vacants :
1
Nombre d’occupants : ?
État des lieux
Programme de travaux
L’immeuble en R+1, accolé au coteau, est
composé de deux logements :
- La nature des travaux à réaliser pour le
logement du RDC sera défini après une
visite.
- R+1: suppression d’une partie de la mezzanine afin de permettre une remise en
fonction de la fenêtre du séjour.
- RDC: logement non visité donnant côté
rue
- R+1: Ce logement aménagé en T3 a été
visité. Il mesure environ 40m² et présente
plusieurs manquements au RSD puisque
qu’une pièce ne possède pas d’ouvrants
donnant directement à l’air libre. Ce logement est traversant, il donne d’un côté sur
la rue et de l’autre sur le jardin du R+1.
L’immeuble ne dispose pas de locaux
communs. Les poubelles restent sur le trottoir.
Les parties communes sont en mauvais
état d’entretien. Un mur de soutenement
en fond de jardin est abîmé, des pierres
chutent et ce qui pose un problème de
sécurité pour les locataires qui ont libre accès au jardin.
- Mise en place d’un velux à commande
électrique pour la chambre restante sous
combles.
- Remise en état des parties communes.
- Retraitement du mur de soutenement en
fond de jardin
Commentaires
Le propriétaire a refusé par un courrier
que la visite du logement en RDC soit effectuée, malgré une demande écrite par
monsieur le Maire de Lormont.
La collectivité doit saisir le juge des référés
pour demander une autorisation de visiter.
46
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
10 QUAI NUMA SENSINE
Type de propriété :
Indivision
Nombre de logements :
4
Nombre de logements vacants :
?
Nombre d’occupants : ?
État des lieux
Programme de travaux
L’immeuble est composé de quatre logements.
La nature des travaux à réaliser ne pourra
s’effectuer qu’après une visite complète
de l’immeuble.
Aucun des logements n’a pu être visité
car le propriétaire a exprimé son refus catégorique.
Les locataires ont partiellement pu être
identifiés et n’ont pas donné suite aux demandes de visite.
Commentaires
Un arrêté de péril imminent à été mis en
juillet 2007 pour un logement situé au R+2.
Suite au refus oral des propriétaires pour
qu’une visite soit effectuée. La collectivité
doit saisir le juge des référés pour demander une autorisation de visiter.
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
47
Partie 4
Eléments récapitulatifs
4.1 Tableau récapitulatif des immeubles en DUP
TABLEAU RECAPITULATIF ETUDE ORI
IMMEUBLE
réf cad.
NB DE LGT
SURFACE UTILE
(en m²)
LOCAUX
ACTIVITES
PO
PB
LGTS
OCCUPÉS
LOGTS VACANTS
LGTS VISITÉS
OCCUPANTS
CONNUS
T1/
studi
o
T2
T3
T4
T5
1
7 RUE MARC TALLAVI
AZ 340
9
313
1
0
1
8
1
7
21
4
5
0
0
0
1
14 RUE MARC TALLAVI
AZ 156
1
73
0
0
1
0
1
1
0
0
0
1
0
0
1
7/11 RUE DU GENERAL
DE GAULLE
AZ 773
4
148
2
0
1
0
4
4
0
3
0
0
0
0
EN VENTE
locaux d'activité7/11
rue du Général de
Gaulle
PROCÉDURE EN
COURS SUR IMMEUBLE
441
1
1 TER RUE DU KIOSQUE
AZ 537
1
16
0
0
1
0
1
1
0
1
0
0
0
0
1 ARRETÉ
PREFECTORAL
1
1 BIS RUE DU KIOSQUE
AZ 537
1
12
0
0
1
0
1
1
0
1
0
0
0
0
1 ARRETÉ
PREFECTORAL
1
14 RUE DU GENERAL DE
GAULLE
AZ 56
2
80
0
0
1
1
1
1
1
0
1
1
0
0
1
7-8 QUAI NUMA
SENSINE
AZ 634
5
189
0
0
1
4
1
5
4
1
4
0
0
0
1
10 QUAI NUMA
SENSINE
AZ 636
4
180
0
0
1
?
?
0
1
33 QUAI NUMA
SENSINE
AX 28
5
214
0
0
1
2
3
5
2
1
2
1
1
0
1
82 QUAI CARRIET
3 PASSAGE CARRIET
AB 293
2
206
0
0
1
1
1
2
5
1
1
0
1
50 QUAI ELIZABETH
DUPEYRON
AX 06
3
159
0
0
1
3
0
3
7
0
2
1
0
1
12 RUE DU GENERAL DE
GAULLE
AZ 55
4
205
0
1
1
2
2
4
6
3
1
0
1
1
17 RUE EDMOND
MARTIN
AT 164
3
138
0
0
1
2
1
3
7
1
1
1
0
44
2739
3
2
15
33
17
37
53
8
4
1
13
50
0
11 16
EN VENTE
1 ARRETÉ
PREFECTORAL
DEC 14
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - MAJ
mai
2015
4.2 ÉLéments financiers de la DUP
Le coût prévisionnel d’acquisition de ces immeubles et des travaux à entreprendre est
estimé de la manière suivante :
COUT DE REHABILITATION
Estimation du coût des travaux
ADRESSE
SU en m²
COUT AU m²
COUT TRAVAUX
HONORAIRES
TECHNIQUES
15%
1
7 RUE MARC TALLAVI
313
1 300 €
406 900 €
61 035 €
1
14 RUE MARC TALLAVI
73
800 €
58 400 €
8 760 €
1
7/11 RUE DU GENERAL DE GAULLE
148
1 300 €
192 400 €
28 860 €
locaux d'activité
7/11 rue du Général de Gaulle
441
350 €
154 350 €
23 153 €
1
12 RUE DU GENERAL DE GAULLE
205
1 300 €
266 500 €
39 975 €
1
1 TER RUE DU KIOSQUE
16
1 000 €
16 000 €
2 400 €
1
1 BIS RUE DU KIOSQUE
12
1 000 €
12 000 €
1 800 €
1
14 RUE DU GENERAL DE GAULLE
80
1 000 €
80 000 €
12 000 €
1
7-8 QUAI NUMA SENSINE
189
1 100 €
207 900 €
31 185 €
1
10 QUAI NUMA SENSINE
180
1 000 €
180 000 €
27 000 €
1
33 QUAI NUMA SENSINE
214
1 300 €
278 200 €
41 730 €
206
1 300 €
267 800 €
40 170 €
1
82 QUAI CARRIET �
3 PASSAGE CARRIET
1
50 QUAI ELIZABETH DUPEYRON
159
1 100 €
174 900 €
26 235 €
1
17 RUE EDMOND MARTIN
138
1 300 €
179 400 €
26 910 €
2374
15 150 €
2 474 750 €
2 845 963 €
371 213 €
13
TOTAL
MAJ DEC 14
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
51
4.3 Estimation sommaire et globale de France Domaines
Conformément aux textes régissant les opérations de restauration immobilière, une estimation sommaire et globale de la valeur vénale des immeubles à restaurer a été sollicitée
auprès de France Domaines.
Estimation sommaire et globale - France Domaines
Adresse
Réf cad.
Surface utile
en m²
Prix unitaire
Total
Remploi
1
7 RUE MARC TALLAVI
AZ 340
313
1 100 €
344 300 €
35 430 €
1
14 RUE MARC TALLAVI
AZ 156
73
1 850 €
135 050 €
14 505 €
1
7/11 RUE DU GENERAL DE
GAULLE
AZ 773
148
1 100 €
162 800 €
441
800 €
352 800 €
53 560 €
locaux d'activité7/11 rue du
Général de Gaulle
1
12 RUE DU GENERAL DE GAULLE
AZ 55
205
1 100 €
225 500 €
23 550 €
1
1 TER RUE DU KIOSQUE
AZ 537
16
1 400 €
22 400 €
3 240 €
1
1 BIS RUE DU KIOSQUE
AZ 537
12
1 400 €
16 800 €
2 680 €
1
14 RUE DU GENERAL DE GAULLE
AZ 56
80
1 650 €
132 000 €
14 200 €
1
7-8 QUAI NUMA SENSINE
AZ 634
189
1 100 €
207 900 €
21 790 €
1
10 QUAI NUMA SENSINE
AZ 636
180
1 100 €
198 000 €
20 800 €
1
33 QUAI NUMA SENSINE
AX 28
214
1 200 €
256 800 €
26 680 €
1
82 QUAI CARRIET
3 PASSAGE CARRIET
AB 293
206
1 200 €
247 200 €
25 720 €
1
50 QUAI ELIZABETH DUPEYRON
AX 06
159
1 100 €
174 900 €
18 490 €
1
17 RUE EDMOND MARTIN
AT 164
138
1 100 €
151 800 €
16 180 €
2374
17 200 €
2 628 250 €
276 825 €
13
TOTAL
52
2 905 075 €
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
Partie 5
Annexes
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
53
54
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
ANNEXE 1 : Courrier des Domaines
ANNEXE 2 : Courrier aux locataires
ANNEXE 3 : Courrier aux propriétaires
ANNEXE 4 : Courrier d’information n°2 en RAR
ANNEXE 5 : Dernier courrier de relance
ANNEXE 6 : Objectifs, champs d’application et réglementation
ANNEXE 7 : Réglementations PLU
ANNEXE 8 : Récapitulatif des pièces composants un dossier de permis de
construire
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
55
ANNEXE 1 / courrier des domaines
56
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
ANNEXE 2 / courrier aux locataires
M. ALIEV Ali
M. rue
ALIEV
Ali Tallavi
07
Marc
07 310
rue Marc
Tallavi
33
Lormont
33 310 Lormont
Bordeaux, 16 janvier 2014
Bordeaux, 16 janvier 2014
Nos réf : JNG/MB/AD/AMGT/2014
Nos réf : JNG/MB/AD/AMGT/2014
Objet : Opération de Restauration Immobilière /immeuble 07, Marc rue
Objet :àOpération
Tallavi
Lormont de Restauration Immobilière /immeuble 07, Marc rue
Tallavi àsuivi
Lormont
Dossier
par Anaïs DUMOUR
Dossier
suivi
Anaïs DUMOUR
Tél : 05 57 19par
05 94
Tél : 05 57 19 05 94
Monsieur,
Monsieur,
La ville de Lormont a décidé de mettre en œuvre un dispositif
La ville de Lormont
a décidé
deafin
mettre
en œuvre
un dispositif
d’amélioration
de l’habitat
ancien,
d’améliorer
la qualité
de vie
d’amélioration
de
l’habitat
ancien,
afin
d’améliorer
la
qualité
de vie
dans les quartiers du vieux bourg, de « Lissandre » ainsi que sur les quais.
les en
quartiers
du vieux
» ainsi
sur lesactuelles
quais.
Ildans
s’agit
particulier
de bourg,
mettre de
les« Lissandre
logements
aux que
normes
Il s’agit en particulier
les logements aux normes actuelles
d’habitabilité,
d’hygiènede
et mettre
de confort.
d’habitabilité, d’hygiène et de confort.
Dans ce cadre nous sommes chargés de mener des études afin de
Dans ce
cadre
nousdes
sommes
chargés
desecteur.
mener des études afin de
vérifier
l’état
général
immeubles
sur ce
vérifier l’état général des immeubles sur ce secteur.
Vous êtes concerné par cette intervention en qualité de locataire du
Vous immobilier
êtes concerné
par
intervention
qualité de locataire du
bien
situé au
10cette
quai Numa
Sensineen
à Lormont.
bien
immobilier
situé
au
10
quai
Numa
Sensine
à
Lormont.
En fonction des problèmes identifiés, un programme de travaux pourra
En fonction
des être
problèmes
programme
deletravaux
être
défini puis
prescritidentifiés,
à votre un
propriétaire
dans
cadre pourra
d’une
être défini puis
être prescrit
à votre
le cadred’aides
d’une
déclaration
d’utilité
publique
(DUP)propriétaire
et, avec dans
le soutien
déclaration
d’utilité
publique
(DUP)
et,
avec
le
soutien
d’aides
financières.
financières.
Nous vous précisons que vous bénéficiez d’une protection dans le cadre
Nous
vousprocédure.
précisons que
vous
bénéficiez
protection
le cadre
de
cette
Vous
restez
titulaire d’une
de votre
bail, quidans
est suspendu
de
cette
procédure.
Vous
restez
titulaire
de
votre
bail,
qui
est
suspendu
le temps des travaux, si ceux-ci nécessitent votre départ temporaire.
le temps
des
travaux,
si ceux-ci
votreInCité
départ
Votre
loyer
reste
inchangé
à la nécessitent
reprise du bail.
et temporaire.
la ville de
Votre
loyer
reste
inchangé
à
la
reprise
du
bail.
InCité
et la ville de
Lormont prendront en charge votre relogement si nécessaire.
Lormont prendront en charge votre relogement si nécessaire.
Mademoiselle Anaïs Dumour, d’InCité, est officiellement habilitée par la
Mademoiselle
Anaïs
Dumour,
d’InCité,
officiellement
parde
la
ville
de Lormont
pour
effectuer
cette est
étude.
Nous voushabilitée
proposons
ville
de
Lormont
pour
effectuer
cette
étude.
Nous
vous
proposons
de
vous rapprocher d’elle afin de convenir d’un rendez-vous au 05 57 19 05
vous
rapprocher d’elle afin de convenir
rendez-vous
au 05 57 19
05
94
/ [email protected]).
Nousd’un
restons
à votre disposition
pour
94
/
[email protected]).
Nous
restons
à
votre
disposition
pour
répondre à toutes vos questions.
répondre à toutes vos questions.
Dans cette attente, et souhaitant vous rencontrer bien rapidement,
Dans cette
attente,
et souhaitant
rencontrer
bien rapidement,
recevez,
monsieur,
l’expression
de nosvous
salutations
distinguées.
recevez, monsieur, l’expression de nos salutations distinguées.
Directrice de l’aménagement
Directrice de l’aménagement
Marianne Bacqué
Marianne Bacqué
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
57
XE 4
58
ANNEXE 2
ANNEXE 3
propriétaires
1 / courrier aux
des domaines
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
59
ANNEXE 4
en RAR
1 / courrier de
desrelance
domaines
M. FALLOT
38, rue du Général de Gaulle
33 310 Lormont
M. FALLOT
38, rue du Général de Gaulle
Bordeaux, 26 novembre 2013
33 310 Lormont
Nos réf : JNG/MB/AD/AMGT/2013
Bordeaux, 26 novembre 2013
NosObjet
réf : JNG/MB/AD/AMGT/2013
: Opération de Restauration Immobilière /immeuble 14, rue du Général de Gaulle à
Lormont
Objet
: Opération
de Anaïs
Restauration
Immobilière /immeuble 14, rue du Général de Gaulle à
Dossier
suivi par
DUMOUR
Lormont
Tél : 05 57 19 05 94
Dossier suivi par Anaïs DUMOUR
Tél : 05 57 19 05 94
Monsieur,
Monsieur,
Nous revenons vers vous, suite au courrier que nous vous avons adressé le 08
Nous
revenons
vous,
courrier
octobre
2013vers
et qui
estsuite
restéausans
retourque
de nous
votrevous
part.avons adressé le 08
octobre 2013 et qui est resté sans retour de votre part.
Dans l'objectif de revaloriser le Centre Bourg, le Quais et le quartier Lissandre, la
Dans
l'objectif
de revaloriser
le Centre
Bourg,
le Quais etd’actions
le quartier
la
Ville
de Lormont
a engagé
un vaste
programme
quiLissandre,
porte notamment
sur
Ville de Lormont a engagé un vaste programme d’actions qui porte notamment sur
l’amélioration
du
confort
des
logements.
l’amélioration du confort des logements.
Dans
ce cadre,
une étude
pré-opérationnelle
de restauration
immobilière
Dans
ce cadre,
une étude
pré-opérationnelle
de restauration
immobilière
est menée est menée
de garantir
le respect
des normes
d’habitabilité,
et de
en en
vuevue
de garantir
le respect
des normes
actuellesactuelles
d’habitabilité,
d’hygiène d’hygiène
et de
confort
à
tous
les
habitants.
confort à tous les habitants.
Vous
êtesêtes
concerné
par cette
intervention
en qualité
propriétaire
d'un bien d'un bien
Vous
concerné
par cette
intervention
en de
qualité
de propriétaire
immobilier
situésitué
au 14,
Général
de Gaulle
Lormont.
immobilier
aurue
14,durue
du Général
de àGaulle
à Lormont.
Cette
démarche
relevant
d’une d’une
étude étude
d’Opération
de Restauration
ImmobilièreImmobilière
Cette
démarche
relevant
d’Opération
de Restauration
(ORI), réglementée par le code de L’urbanisme aux articles L. 310-10 et R. 313-33,
(ORI), réglementée par le code de L’urbanisme aux articles L. 310-10 et R. 313-33,
la visite de votre immeuble doit être effectuée dans votre intérêt. En effet, elle
la visite de votre immeuble doit être effectuée dans votre intérêt. En effet, elle
permettra de définir si des travaux sont ou non nécessaires et si oui, de les cerner
au permettra
plus juste. de définir si des travaux sont ou non nécessaires et si oui, de les cerner
au plus juste.
Ainsi que nous vous en avions informé par courrier, une architecte est en charge
Ainsi ce
quediagnostic
nous vouset en
informé notamment
par courrier,desuneaides
architecte
est en charge
d’établir
de avions
vous informer
financières
disponibles
pour
aider
les
propriétaires
à
réaliser
leurs
travaux
(OPAH).
d’établir ce diagnostic et de vous informer notamment des aides financières
disponibles pour aider les propriétaires à réaliser leurs travaux (OPAH).
Nous vous remercions de contacter au plus tôt Mme Anaïs Dumour (05 57 19 05 94
/ [email protected])
afin d’arrêter
une tôt
date
et Anaïs
un horaire
précis
Nous vous remercions de contacter
au plus
Mme
Dumour
(05de
57 19 05 94
rendez-vous. Ce courrier vous est adressé en RAR afin de nous permettre de nous
/ [email protected]) afin d’arrêter une date et un horaire précis de
assurer qu’il vous est bien parvenu, notre première correspondance étant restée
rendez-vous.
Ce courrier
vous est adressé en RAR afin de nous permettre de nous
sans
réponse de votre
part.
assurer qu’il vous est bien parvenu, notre première correspondance étant restée
sans réponse de votre part.
60
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
ANNEXE 5 / Dernière relance
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61
ANNEXE 6 / Objectifs, champs d’application et
réglementation
6.1.Objectifs et réglementations de
référence
Dans le cadre d’une DUP, les immeubles
et logements après travaux doivent :
- satisfaire aux normes d’habitabilité et salubrité des logements
- répondre aux conditions de sécurité vis-à-vis de leurs occupants et du domaine public
- répondre aux exigences du plan
local d’Urbanisme communautaire et aux
prescriptions et préconisation du réglement de la ZPPAUP.
Tous les travaux entrepris, qu’ils soient sur
les parties communes ou sur les parties privatives, devront l’être conformément aux
règles de l’art, Documents Techniques
Unifiés, normes, lois, arrêtés, Code de
l’Urbanisme, Code de la Construction et
de l’Habitation, Code de la Santé, Règlement Sanitaire Départemental (RSDS), à
la circulaire du 13 décembre 1982 relative à la sécurité des personnes en cas de
travaux de réhabilitation ou d’amélioration des bâtiments d’habitation existants.
6.2 Constitution des dossiers relatifs
aux travaux à entreprendre
Les immeubles et/ou logement faisant
l’objet d’une notification de travaux obligatoires dans le cadre d’une Déclaration
62
d’Utilité Publique doivent obligatoirement,
faire l’objet d’un Permis de Construire
(art. R 313-25 et R 421-14 du Code de
l’Urbanisme) et être compatibles avec la
Déclaration d’Utilité publique.
Le formulaire CERFA n°13409*02 doit être
utilisé.
Pour les immeubles en ZPPAUP un avis
confrme de l’ABF est requis.
Les prescriptions de travaux sont établies, qu’il s’agisse d’une copropriété ou
d’une monopropriété, d’une part pour les
parties communes (enveloppe de l’immeuble (clos, couvert), cage d’escalier,
réseaux, dégagements, cour … ), d’autre
part pour les parties privatives que sont les
logements et autres locaux.
Dans le cadre d’une copropriété, il est
conseillé qu’un permis unique portant à
la fois sur les parties communes et les parties privatives de chacun des copropriétaires faisant l’objet d’une obligation de
travaux, soit déposé par le syndicat des
copropriétaire afin que la cohérence de
l’ensemble des travaux entrepris puisse
être vérifier. Le permis de construire mentionnera précisément les propriétaires et
les lots correspondant avec une notice
précisant la nature des travaux pour
chaque local.
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
6.3 Diagnostics préalables : Amiante,
Plomb, Termites et autres insectes
xylophages
Les différents décrets d’application et
autres textes relatifs à la protection contre
l’amiante, le plomb et les termites et
autres insectes xylophages sont indiqués
en annexes de ce document.
Un diagnostic précis devra être établi
avant tout démarrage de travaux.
Nature des travaux pour empêcher les
risques d’intoxication à l’amiante, et au
plomb dans les parties communes et privatives des immeubles
Ils devront être réalisés par des entreprises
agréées conformément aux lois, décrets,
fiches techniques de l’Institut National de
Recherche et de Sécurité et de l’Organisme Professionnel de Prévention du Bâtiment et des Travaux Publics.
6.4 Recherche de la présence de
remontées capillaires de sel et de
salpêtre dans les maçonneries des
parties communes et privatives des immeubles
Toutes traces d’enduits altérés, de sel, de
salpêtre devront faire l’objet d’une étude
afin de pouvoir connaître l’origine des désordres.
Il pourra alors être procédé à la mise en
place de techniques limitant ces remontées Dans le cas de présence de sels sur
les maçonneries enduites, il sera nécessaire de piocher les enduits, d’effectuer
le dessalage des maçonneries, de laisser
respirer le support pendant plusieurs mois,
et d’appliquer un produit anti-sel avant
réfection des enduits.
Traitement contre les insectes xylophages
Réalisation des traitements préventifs et
curatifs contre les termites souterrains,
Traitement curatif d’un immeuble par
barrières d’injections,
Traitement en utilisant les méthodes par
piège,
Les travaux devront être effectués par des
entreprises titulaires de la certification CTB
A+ avec des produits préventifs et curatifs
agréés CTB-P+.
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
63
6.5 Réglementation liées aux installations électrique et gaz
6.5.a Électricité
L’installation de postes de transformation
devront être conformes au règlement du
PLU applicable pour le bâti.
Les installations électriques des locaux privatifs à usage d’habitation devront être
réalisées conformément aux textes officiels en vigueur.
6.5.b Gaz
Les installations devront être conformes
aux normes :
- NF DTU 61.1 : P1 «terminologie » , P5
« Aménagement généraux », P6 «cahier
des clauses spéciales » ;
- NF DTU 24.1 : « système d’évacuation des produits de combustion desservant un ou des appareils » ;
- NF DTU 68.1 ; NF P 50-411-2 « Exécution des installations de ventilation mécanique »
Ces normes doivent compatibles aux
« Règles techniques et de sécurité des
installations de gaz », conformément à
l’arrêté du 4 août 2006, aux règlements
sanitaires départementaux ; aux arrêtés
préfectoraux et municipaux ; et au règlement de la brochure intitulée « Votre
contrat Gaz de Bordeaux » éditée par
Gaz de Bordeaux.
Le PLU prévoit qu’à défaut d’être placés
dans des locaux techniques, les coffrets
et compteurs gaz et électricité devront
être placés en façade et cachés par un
portillon situé au nu de la façade.
64
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
ANNEXE 7 / Réglementations PLU
7.1.Aspects extérieurs des constructions et aménagements de leurs abords Les constructions visées par la présente
demande d’enquête publique sont situées sur différents secteurs (UPc² UCv).
Toute intervention sur le bâti doit respecter le règlement du PLU en vigueur. Le détail est à consulter dans le chapitre correspondant aux secteurs correspondants
à la constructions UcV ou UpC du règlement du PLU.
ou plusieurs bâtiments. Pour les constructions à destination d’habitat, toutes les
places supplémentaires doivent être
obligatoirement incluses. Les dispositions
ci-dessus ne s’appliquent pas dans le cas
de travaux sur constructions existantes ne
créant pas plus de 30 % de surface de
plancher de construction supplémentaire.
7.2.Modalités concernant les places
de stationnement
En secteur UCv:
Pour les travaux sur les constructions à
usage d’habitation sans changement de
destination et sans création de logements
supplémentaires : aucune place de stationnement supplémentaire n’est requise
dans les deux cas suivants :
- les travaux sont réalisés dans le volume
bâti existant même en cas d’augmentation de la surface de plancher de
construction,
- la surface de plancher de construction
totale obtenue après travaux n’excède
pas 170 m².
Les constructions ont l’obligation de respecter les conditions prévues au chapitre
1 «règles et définitions communes à toutes
les zones» et les normes de stationnement
correspondantes aux secteurs auxquels
sont rattachés les constructions.
Pour les deux secteurs, le calcul de la surface de plancher (les surfaces affectées
aux réserves ne sont pas comptabilisées)
de construction détermine le nombre de
places de stationnement exigé.
En secteur UPC :
50 % minimum des places de stationnement requises réglementairement, réalisées sur le terrain d’assiette
ou sur un terrain à proximité immédiate,
doivent être incluses dans l’emprise d’un
Dans le cas de création de nouveaux logements, le nombre de places de stationnement prévu au paragraphe A alinéa 1
du PLU est requis pour chaque logement
supplémentaire.
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ANNEXE 8 / récapitulatif des pièces composants un dossier
de permis de construire
Les immeubles ou logements faisant l’objet d’une notification de travaux obligatoires
dans le cadre d’une Déclaration d’Utilité Publique doivent obligatoirement, depuis le 1er
octobre 2007, faire l’objet d’un permis de construire (art R.313-25 et R.421-14 du code
de l’urbanisme + décret du 11/05/07) et être compatibles avec la déclaration d’utilité
publique.
66
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
67
art R.431-8
art.R431-14
PC4
art.R.431-1-10b
PC3
art.R431-9
PC2
art R.431-7
PC1
Nomenclature
Une notice
décrivant
le terrain et
présentant le
projet
Un plan en
coupe du
terrain et de la
construction
Un plan de
masse des
constructions
à édifier ou à
modifier
Elle présente la situation du terrain, le contexte du projet et précise les éléments du
projet.
Cette notice comporte :
1) La présentation de l’état initial de l’immeuble, en rappelant notamment la procédure de DUP qui touche l’immeuble et le programme de travaux notifié (copie
ou insertion de la notification et des courriers ou compte rendu relatifs aux travaux à
entreprendre).
2) La présentation du projet : descriptif des travaux prévus en précisant la nature des
matériaux, leur couleur et la façon exacte dont les travaux seront exécutés. Le cas
échéant, description de la démolition à réaliser dans le cadre du projet de réhabilitation.
Le plan en coupe complète le plan de masse et permet de comprendre l’implantation du projet. Celui-ci indique le volume extérieur de l’immeuble.
Le plan en coupe doit faire apparaître l’implantation de la ou des constructions par
rapport au profil du terrain. Il n’a pas à faire apparaître les planchers intérieurs. Le plan de masse présente le projet dans sa totalité et sa situation de l’immeuble.
Le plan de masse doit faire apparaître :
• l’immeuble sur le terrain avec leurs dimensions et leur emplacement exacts
• l’emplacement prévu pour le raccordement aux réseaux
• les arbres existants, en indiquant s’ils sont conservés ou non et ceux qui seront plantés
Il faut indiquer sur le plan son échelle et l’orientation (direction du nord), ainsi que les
côtes, en 3 dimensions (longueur, largeur et hauteur) et l’endroit à partir duquel les
deux photos jointes (pièces PC7 et PC8) ont été prises et l’angle de prise de vue.
Le plan de situation permet de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la
commune.
Situation de l’immeuble à l’échelle de la ville (indication de l’échelle choisie qui doit
être au 1/2 000e ou du 1/5 000e).
Il faut indiquer sur le plan son échelle et l’orientation (direction du nord, ainsi que
l’endroit à partir duquel les deux photos jointes (pièces PC7 et PC8) ont été prises et
l’angle de prise de vue.
Formulaire de demande de permis de construire - Cerfa n° 13409*02
FORMULAIRE
Un plan de
situation du
terrain
Descriptions des pièces
Pièces
X
X
X
X
X
1
Projet avec
travaux
intérieurs et
extérieurs
X
X
X
2
Projet avec
travaux
intérieurs
Liste pièces à fournir (cases
cochées)
68
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
art.R.431-10d
PC8
art.R.431-10d
PC7
art.R.431-10c
PC6
art.R431-10a
PC5
Une photographie permettant de situer
le terrain dans
le paysage
lointain
Une photographie permettant de situer
le terrain dans
l’environnement proche
Un document
graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet
de construction dans son
environnement
Un plan des
façades et des
toitures
Cette photographie montre l’aspect général de la rue, des espaces publics, des
façades, etc.
Cette photographie montre la façade de l’immeuble et celle des constructions
avoisinantes, les arbres existants, etc.
Ce document permet d’apprécier comment le projet se situe par rapport aux autres
constructions avoisinantes et aux paysages.
Ce document peut être présenté sous différentes techniques : photomontage, perspective ou axonométrie.
Ces documents permettent d’apprécier l’aspect extérieur de la construction.
Il faut fournir le plan de toutes les façades des constructions, qu’elles aient ou non
des ouvertures. Ils doivent faire apparaître la composition d’ensemble de chaque
façade, la répartition des matériaux et leurs aspects, les éléments de décors (tels
que les moulures ou les corniches), les portes, les fenêtres, les cheminées et plus
généralement tout ce qui se voit de l’extérieur.
Ils comprennent (échelle conseillée : 1/100ème ou 1/50ème):
• plan état des lieux de toutes les façades de l’immeuble
• plan état des lieux de la toiture
• plan état futur de toutes les façades de l’immeuble
• plan état futur de la toiture
X
X
X
X
Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015
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art.R.431-21b
PC27
art.R.431-21
PC26
art.R.431-11
PC9
Les pièces à
joindre à une
demande
de permis de
démolir
La justification
du dépôt de
la demande
de permis de
démolir
Un document
graphique faisant apparaitre
l’état initial
et l’état futur
de chacune
des parties du
bâtiment faisant l’objet des
travaux
Le permis de construire vaut alors démolition, il n’est pas nécessaire de déposer un
permis de démolir.
PD 1 : Plan de situation du terrain (art R.451-2a)
PD 2 : Plan de masse des constructions à démolir ou, s’il y a lieu, à conserver (art
R.451-2b)
PD 3 : une photographie du ou des bâtiments à démolir (art R.451-2c)
ou
Il faut joindre la copie du récépissé de permis de démolir.
Le permis de démolir est alors une autorisation indépendante du permis de
construire
Si le projet comporte une démolition
➢2 Dans le cas de la réhabilitation d’un logement isolé (échelle conseillée :
1/100ème ou 1/50ème):
• plan état des lieux du logement
• plan état futur du logement
• coupe état des lieux du logement
• coupe état futur du logement
Ce document permet de décrire les travaux intérieurs qui sont l’objet de la demande de permis. Il comprend :
➢1. Dans le cas d’une réhabilitation globale de l’immeuble (échelle conseillée :
1/100ème ou 1/50ème):
• plan état des lieux de l’ensemble des niveaux de l’immeuble
• plan état futur de l’ensemble des niveaux de l’immeuble
• coupe état des lieux de l’ensemble des niveaux de l’immeuble
• coupe état futur de l’ensemble des niveaux de l’immeuble
X
X
X
X

Documents pareils