A partir de quel niveau de loyer le « Borloo ancien

STRATÉGIE PATRIMONIALE
ROBIEN ET BORLOO, COPIES CORRIGÉES
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culaire (voir tableau, p. 27). La surface
maximale qui peut être retenue pour l’application du loyer dérogatoire est de 90 m2 de
surface habitable fiscale.
Pour autant, tels qu’ils sont prévus au
niveau national, le découpage du territoire
en trois zones (A,B,C) et le plafonnement
des loyers sont trop sommaires pour que le
dispositif « Borloo ancien » se révèle un
régulateur efficace du marché locatif. La
comparaison des loyers plafonds du « Borloo ancien » et des loyers de marché à la
relocation (source Olap) révèle la même
situation que pour le neuf : les loyers plafonds sont loin d’être inférieurs aux loyers
de marché. Dans les grandes agglomérations de province (zone B), seuls les studios
ont effectivement un loyer de marché plus
cher que le plafond « Borloo ancien » intermédiaire. Les deux-pièces et plus se louent,
partout, à moins de 10,68 €/m2 par mois,
plafond du dispositif. Même les plafonds du
« Borloo social » se montrent supérieurs
aux loyers de relocation pour les grandes
surfaces, de type quatre et cinq pièces. En
revanche, conformément à ce qui était
annoncé, les plafonds de la version très
sociale sont bel et bien plus bas que les
loyers de marché, quelle que soit la surface.
En région parisienne, le bilan est plus mitigé.
Les plafonds du « Borloo social » sont certes
contraignants. Mais ce n’est pas le cas pour la
version intermédiaire. En petite et grande
couronne, le plafond imposé (16,35 €/m2)
est supérieur au loyer moyen de relocation
des deux-pièces et plus. Ce n’est qu’à Paris
que les plafonds du « Borloo ancien », même
intermédiaires, sont contraignants quelle
que soit la surface.
Reste à savoir si les délégations de l’Anah profiteront réellement de la possibilité qui leur est
donnée d’adapter les plafonds aux réalités du
marché. Pour l’heure, s’agissant des loyers
intermédiaires, l’Anah se contente d’appliquer
le barème de référence, mais assure veiller à
faire respecter l’obligation de placer le loyer à
un niveau inférieur à cette grille. Concernant la
possibilité de déroger aux loyers sociaux et très
sociaux, « cette mesure n’est pas encore stabilisée
et fait l’objet d’arbitrages. La circulaire loyer de
juillet 2007 de la DGUHC (Direction générale
de l’’urbanisme, de l’habitat etr de la construction, ndlr) devrait préciser la conduite à tenir
pour l’application du loyer dérogatoire » ●●●
A partir de quel niveau de loyer le « Borloo ancien »
est-il intéressant pour l'investisseur
en loyer « intermédiaire » sans travaux ?
En zone A, le conventionnement
est financièrement acceptable
pour le bailleur jusqu’à un loyer de
marché de 19 €/m2 s’il est
imposé à 40 % ; 18 €/m2 à 30 %
et 16,7 €/m2 à 14 %.
Situation de
l'investissement
Zone A*
Zone B
Zone C
TMI
à 14 %
16,7 €/m2
11 €/m2
7,9 €/m2
*Vir les pages « Indices»
Exemple
Le bailleur loue un logement de 60 m2 en zone
A, au loyer de marché de 17 €/m2. Son taux
marginal d’imposition est de 40 %. Les charges
représentent 20 % du loyer brut.
Avant conventionnement, le loyer brut annuel
s’élève à 12 440 € et le loyer net à 9 952 €.
L’impôt sur les revenus fonciers se monte à
9 952 € x 40 % = 3 980 €.
Après conventionnement au régime intermédiaire, le loyer est ramené à 15,9 €/m2 (plafond
32 • LE PARTICULIER immobilier • n° 231 • mai 2007
TMI
à 30 %
18 €/m2
11,7 €/m2
8,5 €/m2
TMI
à 40 %
19 €/m2
12,5 €/m2
9 €/m2
Source Anil
de la zone). Le nouveau loyer brut annuel sera
de 11 448 € et le loyer net de 9 158 €, soit une
perte de 794 €. La déduction forfaitaire sera de
11 448 € x 30 % = 3 434 €. Le revenu foncier
imposable se montera à 9 158 € – 3 434 € =
5 724 € et l’impôt sur les revenus fonciers à
5 724 x 40 % = 2 290 €. L’impôt aura donc
diminué de 1 690 €.
Bilan financier du conventionnement pour le
bailleur (gain en impôt – perte de loyer) = 896 €
(1 690 € – 794), soit 7 % du loyer brut.