Investir dans l`immobilier en toute sérénité
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Investir dans l`immobilier en toute sérénité
Investir dans l’immobilier en toute sérénité www.perlpatrimoine.com Sommaire Perl, qui sommes-nous ? Avantages de l’investissement en nue-propriété Profil des investisseurs Programmes en commercialisation Qui sommes-nous ? Le pionnier et le leader reconnu • De l’investissement en nue-propriété et de l’usufruit locatif • Une double expertise de la promotion immobilière et de l’ingénierie financière Un opérateur immobilier indépendant en forte croissance • 100 M€ de CA en 2009 – 70 M€ en 2008 • 1 000 lots sur les 12 prochains mois • Intervenant sur les secteurs « prime » Les produits PERL sont exclusivement distribués auprès des experts en gestion de patrimoine Références Standing et pérennité Le Liberty - Le Perreux (94) Le Patio – Paris Xii° Xii° Marjorin Square – Levallois (92) Villa Dombasle – Paris XV° XV° Le Patio – Paris Xii° Xii° Le Plaza – Châtillon 92 Le Prieuré Prieuré – Issy les Moulineaux 92 Notre cœur de métier Pleine propriété Nue-propriété Démembrement temporaire : 15 à 17 ans Usufruit Bailleur institutionnel Investisseurs privés Reconstitution de la pleine propriété sans frais ni formalité © PERL Pleine propriété Plafonds PLS Catégorie ménage Paris + communes I.D.F.hors Paris limitrophes Autres régions 1 : une personne seule 28.343 € 28.343 € 24.642 € 2 : deux personnes ne comportant aucune personne à charge à l’exclusion des (jeunes ménages*) 42.359 € 42.359 € 32.907 € 3 : trois personnes ou une personne seule avec une personne à charge ou (jeune ménage*) sans personne à charge 55.530 € 50.921 € 39.573 € 4 : quatre personnes ou une personne seule avec deux personnes à charge 66.299 € 60.992 € 47.772 € 5 : cinq personnes ou une personne seule avec trois personnes à charge 78.881 € 72.203 € 56.200 € 6 : six personnes ou une personne seule avec quatre personnes à charge** 88.763 € 81.250 € 63.336 € personne suppl. + 9.889 € + 9.053 € + 7.066€ Références PERL Hôtel d’ d’Anjou du Marais – Paris iii° iii° Hôtel d’ d’Anjou du Marais – Paris iii° iii° © PERL « Le Champ Royal» Royal» Versailles (78) « Le Champ Royal » Versailles (78) Les avantages de la nue-propriété Construire un patrimoine à l’épreuve du temps 1. Privilégier la haute qualité patrimoniale La sécurité patrimoniale est assurée par : • Secteur prime et qualité des adresses • Architecture et prestations • Normes environnementales 2. Des conditions d’acquisition uniques Percevoir les loyers dès l’achat Le nu-propriétaire perçoit immédiatement (prix réduit de 40%) 15 ans de loyers défiscalisés Hypothèse : durée 15 ans • • • • • Taux d’occupation : 100% Rendement locatif brut : 3,90 % Charges 21% (gestion, entretien, travaux, assurances, taxe foncière) Loyers et charges : taux d’inflation de 1,5% Taux d’actualisation de 4% 2. Des conditions d’acquisition uniques Maximiser la capacité d’investissement Le prix des biens réduit de 40% à 50% par rapport à leur valeur en pleine propriété constitue un levier fort d’investissement Sans rien sacrifier à la qualité, à montant d’investissement égal, l’investissement en nue-propriété rend abordable • Des quartiers plus cotés, • Des appartements plus grands, • Larges terrasses, belles expositions, jardins privatifs 3. Gagner l’épreuve du temps la valorisation du patrimoine à terme Le gain net constaté résulte de la récupération gratuite et automatique de l’usufruit à laquelle s’ajoute la revalorisation du bien immobilier sur toute la période 3. Gagner l’épreuve du temps la3.valorisation patrimoine à terme Une VERITABLEdu valorisation patrimoniale Valeur future de la pleine propriété * 125 Valorisation économique Valeur de la pleine propriété 100 Valorisation mécanique Valeur de la nue-propriété 60 Valeur Valeur de l’usufruit 40 0 Années 5 10 15 Taux d’inflation : 1,5% (€ courant) Revalorisation du bien : 0% l’an (€ constant). © PERL * Hypothèses 4. Optimiser sa fiscalité Un investissement défiscalisé Pas d’impôt sur le revenu Pas de prélèvements sociaux - Art 1384 A al 1 CGI / Art 104 LDF 2004 Ne rentre pas dans la base taxable ISF - Art 885 CGI La taxe foncière est à la charge de l’usufruitier- Art 1384 A al 1 CGI / Art 104 LDF 2004 Exonération de plus-values en fin de démembrement – Art 1133 CGI 4. Optimiser la fiscalité existante Revenus fonciers et ISF Défiscalisation des revenus fonciers existants pour un investissement réalisé à crédit. Art. 31,I,1°,d CGI (depuis décembre 2008 / LDFR 2008) Réduction de l’ISF du montant de la nue-propriété conversion d’un patrimoine imposable à l’ISF en patrimoine non imposable la dette contractée pour financer la nue propriété vient en déduction du patrimoine taxable. Arrêt Cass.com. 31.03.2009 (ISF / art. 769 et 885G CGI) Hors plafonnement global des niches fiscales 5. La sérénité d’un investissement sans risque locatif Aucun risque locatif, aucun souci de gestion Tous les loyers indexés ayant déjà été « versés » à l’acquisition Toutes les démarches liées aux biens sont effectuées par l’usufruitier Aucune charge ni dépense imprévue Toutes les charges, impôts, taxes et risques locatifs sont supportés par l’usufruitier Les petites et grosses réparations sont supportées par l’usufruitier (Articles 605 et 606 C Civ) Une restitution des biens après remise en état 5. La sérénité d’un investissement sans risque locatif Un climat de totale sécurité conféré par l’usufruitier Spécialiste de la gestion locative : ESH, Offices publics municipaux et départementaux Mission de Service Public Meilleurs gages de pérennité, solvabilité 6. Rester libre aucune durée minimale de détention Pendant la durée de l’usufruit, le nu-propriétaire peut revendre son bien à tout moment. Aucune perte des avantages fiscaux acquis. Un marché secondaire organisé par PERL. 6. Rester libre Une sortie sécurisée L’investisseur PERL devient propriétaire : 3 stratégies Vendre Reprendre pour occuper Louer La Loi « Engagement National pour le Logement » du 13 juillet 2006 définit les modalités applicables lors de l’échéance de l’usufruit entre le locataire, le nu propriétaire et l’usufruitier. Article 42 Alinéa 253-1 à 253-8 loi ENL Rester libre Une sortie sécurisé par une loi d’ordre public Art 42 loi ENL du 13 juillet 2006 Les baux consentis par l’usufruitier aux locataires sont automatiquement échus au jour de l’extinction de l’usufruit Les nus-propriétaires sont autorisés, 6 mois avant l’extinction de l’usufruit, à donner congé au locataire pour vendre ou occuper eux-mêmes l’appartement. Ils peuvent également poursuivre la location en proposant un bail Loi 89 au locataire en place. Au cas où un locataire, relevant toujours des plafonds de ressources sociaux serait contraint de quitter l’appartement, l’usufruitier a l’obligation de lui proposer une solution de relogement comparable au sein de son parc. Privilégier une haute qualité patrimoniale Maximiser sa capacité d’investissement Profiter d’une totale liberté Cultiver la sérénité Optimiser sa fiscalité Profil des investisseurs Etude-clients acquéreurs PERL Etude clients profil investisseur 35 / 60 ans Revenu foyer professionnel est supérieur à 50 000 € Propriétaire de sa Résidence Principale Patrimoine mobilier ou assurance vie supérieur à 20 000 € Etude client motivation de l’investisseur citations - 2 choix possibles 41% 21% 13% 7% 8% 6% 2% Aucune fiscalité La rentabilité de L'absence d'aléa Le prix d'achat pendant la l'investissement locatif du bien durée Les qualités immobilières Un investissement citoyen 1% NSP Autre Etudes A2S pour PERL, 2009 Objectifs des investisseurs Préparation retraite Epargne de précaution Disposer à terme d’un complément de revenus Diversification patrimoniale Transmission patrimoniale Optimisation fiscale Protection familiale Réaliser un investissement immobilier optimisé Valorisation du patrimoine Expatriés Etude clients profil investisseur Revenus fonciers 1- Profil sans revenu foncier (16%) Recherchant la sécurité locative, une valorisation certaine sur un secteur prime. 26% 28% 20% 9% 9% + de 100 K€ NSP 7% - de 10 K€ de 10 à 20 K€ de 20 à 50 K€ de 50 à 100 K€ 2- Profil avec revenu foncier (84%) Recherchant un produit sécurisé permettant de réduire l’IR via un financement in fine et de ne pas créer de nouveau RF. Pour 75% d’entre eux les RF sont compris entre 5 000€ et 50 000€ par an. 3- Profil avec revenus fonciers et ISF (55%) Recherchant la diversification du patrimoine tout en diminuant leur ISF. Etudes A2S pour PERL, 2009 Optimisation fiscale défiscalisation des revenus fonciers et de l’ISF Cas pratique Optimisation fiscale Fiscalité de l’investisseur IR : 40% ISF : 0,55% ISF annuel : 1 155 € IR sur revenus fonciers : 5 200 € Patrimoine ISF et revenus fonciers Patrimoine taxable ISF : 1 M€ Revenus fonciers : 10 000€ Assurance vie : 115 000€ Acquisition d’un 4 pièces au Perreux sur Marne de 80m² d’une valeur de 376 700 € Prix d’acquisition réduit à 56% de sa valeur Aucun risque ni aléa locatif Confort de gestion Aucun frais ni aucune charge Aucune fiscalité Aucune durée minimum de détention Effort d’épargne de 342€/mois pendant 17 ans, et 115 000€ d’économie d’impôt - TRI : 6,9% (avec AV) 11,9% (hors AV) * Crédit remboursé par la capitalisation du contrat d’assurance vie : Financement par prêt in fine de 18 ans au taux de 5%, adossement assurance-vie à 50% valorisé à 3,80% / an Cas pratique Optimisation fiscale Valeur estimée du patrimoine à terme : 499 900€ * Prix d’achat NP : 210 937€ - Valeur PP : 376 673€ *Taux d’inflation estimé : 1,5% /an *Taux de valorisation immobilière estimé: 0% / an Crédit In Fine sur 17 ans + délais de construction Taux de 5% Assurance vie de 115 000€, capitalisée au taux de 3,80% Effort d’épargne mensuel (économie d’impôt et mensualité assurance vie inclus) : 342€ Economie sur l’IR : 93 394€ Economie sur l’ISF : 22 043€ Gain net de l’investissement : 201 655€ TRI assurance vie inclus : 6,2% Cas pratique Optimisation fiscale Programmes en commercialisation Juillet 2010 Programmes Nantes - 44 Le Perreux-sur- Marne - 94 Bordeaux - 33 Lagny-sur-Marne - 77 Capbreton - 40 Anglet - 64 Antibes - 06 Cannes - 06 Le-Perreux-sur-Marne (94) Confidence A partir de 108 920€ Démembrement : 17 ans Soit 56% du prix de la pleine propriété Réalisation : Bouwfounds Marignan Immobilier Livraison : 4T2012 Usufruitier : LOGIREP À 400m du RER A, à 200m des bords de Marne Démarche HQE, label NF Le-Perreux-sur-Marne (94) Confidence « Elégance et sérénité à 15 minutes de Paris » Lagny sur Marne – Marne la Vallée (77) Le Sisley A partir de 110 000 € Démembrement : 15 ans Soit 60% du prix de la pleine propriété Réalisation : Nexity Féréal Livraison : 4T2012 Usufruitier : Picardie Habitat - CILOVA A 25 minutes de Paris, un site très résidentiel au cœur de Marne-la-Vallée Lagny sur Marne – Marne la Vallée (77) Le Sisley Un dense réseau de transport pour un bassin d’emploi dynamique A 5mn du centre-ville au Patrimoine historique classé Les bords de Marne Capbreton – Hossegor (40 Landes) Les jardins de Cyane A partir de 82 000€ Démembrement : 15 ans Soit 60% du prix de la pleine propriété Entre Océan et Pinèdes Réalisation : Sagec Atlantique Livraison : 2T2012 Usufruitier : Habitat Landes Océanes Capbreton – Hossegor (40 Landes) Les jardins de Cyane Antibes – Alpes Maritimes (06) Résidence OLIVEA A partir de 86 000 € Démembrement : 15 ans Soit 60% du prix de la pleine propriété Réalisation : CERCIB Construction Livraison : 4T2012 Usufruitier : Azur Provence Habitat A 5 min du Port Vauban et du centre historique et commerçant Antibes – Alpes Maritimes (06) Résidence OLIVEA Cannes – Alpes Maritimes (06) Cristal Palm A partir de 114 000 € Démembrement : 15 ans Soit 60% du prix de la pleine propriété Réalisation : Nexity Livraison : 3T2012 Usufruitier : Office public de l’Habitat Cannes et Rive Droite du Var Une réalisation de prestige de l’architecte J-M. Wilmotte. Cannes – Alpes Maritimes (06) Cristal Palm A Ranguin, pôle d’avenir et d’excellence cannois, à 15 mn de la Croisette Bordeaux – Gironde (33) Hôtel de Lussy Lancement juillet 2010 A partir de 74 000 € Démembrement : 15 ans Soit 60% du prix de la pleine propriété A Caudéran, face à l’Hôtel de Lussy Réalisation :Bouygues Immobilier Livraison : 4T2012 Usufruitier : Mésolia Habitat Bordeaux – Gironde (33) Hôtel de Lussy Lancement juillet 2010 Anglet – Pyrénées Atlantiques (64) Le Chistera Lancement juillet 2010 A partir de : A venir Démembrement : 15 ans Soit 60% du prix de la pleine propriété Limitrophe de Biarritz, proche du centre-ville et des plages Réalisation : Icade Livraison : 4T2013 Usufruitier : Office 64 Nantes – Loire Atlantique (44) Villa Italique Lancement juillet 2010 A partir de : à venir Démembrement : à venir Soit % du prix de la pleine propriété Réalisation : Bouygues Immobilier Livraison : 4T2012 Au cœur d’un quartier résidentiel prisé de Nantes Nantes – Loire Atlantique (44) Villa Italique Lancement juillet 2010 Se libérer des contraintes de l’investissement immobilier www.perl.fr